Delfzijl - Plein de Molenberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Onderdeel van het project Delfzijl Centrum Zuidoost is de realisering van een nieuw cultuurcluster aan het Plein de Molenberg. Het cluster biedt ruimte aan de activiteiten van het huidige theater De Molenberg, de bibliotheek en de activiteiten van de culturele netwerkorganisatie IVAK. Het cultuurcluster wordt gecombineerd met de bouw van 20 appartementen en horeca.

Dit bestemmingsplan maakt het nieuwe cultuurcluster en de appartementen juridisch-planologisch mogelijk.

Voor de ontwikkeling van het project Delfzijl Centrum Zuidoost heeft de gemeente een gebiedsagenda opgesteld. In deze gebiedsagenda is het project opgesplitst in 9 deelgebieden, met per deelgebied een eigen ontwikkelingsstrategie en een fasering. Deze strategie ontstaat uit de noodzaak van lopende ontwikkelingen (met name de nieuwe huisvesting van het theater) die snel moeten worden gefaciliteerd. De verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden kennen verschillende politieke prioriteiten. De gebiedsagenda is vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee heeft het document een politieke en juridische status gekregen. Als voorbereiding op de ontwikkeling van de gebiedsagenda hebben verschillende omgevingssessies plaatsgevonden. Er heeft hiermee een uitgebreide participatie plaatsgevonden. Dit bestemmingsplan betreft de uitwerking van de gebiedsontwikkeling deelgebied nummer 3 uit de gebiedsagenda. Zie voor een overzicht van de verschillende deelgebieden figuur 1.3.

Figuur 1.1 Impressie Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

In figuur 1.2 is de projectgrens van het project Delfzijl Centrum Zuidoost aangegeven. Het project beslaat een aaneengesloten gebied van de kop van de Havenstraat (locatie AH) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). Met het project wordt naast verbetering van de leefbaarheid, beoogd de toegankelijkheid van het gebied te versterken en het sociale netwerk te verbeteren. Nieuwe ruimtes worden ingepast en opengesteld ten behoeve van de huidige, nieuwe en potentiële gebruikers. Bovendien worden duurzaamheid en vergroening meegenomen, evenals de profilering van Delfzijl als havenstad aan zee.

Figuur 1.2 Projectgrens Delfzijl Centrum Zuidoost (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

Als aangeduid zijn binnen het project negen deelprojecten te onderscheiden. Deze zijn weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Negen deelgebieden (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

Hieronder wordt in het kort aangegeven wat de verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden inhouden.

Gebied 1 Albert Heijnlocatie

In dit deelgebied wordt een afrondende impuls gegeven aan het plein De Vennen en wordt de verbinding met de zee en het strand versterkt. De huidige supermarktlocatie wordt herontwikkeld, in combinatie met woningbouw en bijbehorende parkeervoorzieningen.

Gebied 2 Openbare ruimte, Marktstraat, Havenstraat

De aanpak van de openbare ruimte bestaat uit het verbeteren van de openbare ruimte, het aanleggen van een verbinding naar de Singelgracht en een nieuwe verbinding tussen het Molenberg Plein en de Oude Schans. Het huidige gebruik van de straten bestaat voornamelijk uit wonen, horeca en detailhandel. Vanwege het concentratiebeleid van het kernwinkelgebied zal de straat meer verkleuren richting wonen en wonen-werken.

Gebied 3 Molenbergplein en cultuurcluster

In dit deelgebied wordt het theater herontwikkeld in een nieuw gebouw. Tevens zijn hier meer culturele voorzieningen voorzien, zoals de bibliotheek. Op deze locatie worden tevens appartementen gerealiseerd.

Gebied 4 Damsterkade

Hier wordt rekening gehouden met buitendijks en avontuurlijk wonen. Er wordt ook rekening gehouden met tijdelijke functies. Het is nu nog onbekend welke (tijdelijke) functies hier plaats kunnen vinden die een bijdrage kunnen leveren aan een beter, meer completer en aantrekkelijker centrum.

Gebied 5 Oude Schans (Marktstraat, Nieuweweg)

In dit deelgebied wordt voorzien in stadsherstel, herstructurering.

Gebied 6 Buiskoolplein

Dit betreft een aanpassing openbare ruimte. Voor de inrichting wordt aangesloten bij het centrum. Het uitgangspunt is dat het nieuwe plein minder grootschalig wordt dan het huidige plein met minder verkeersruimte, meer groen en een betere relatie met het water.

Gebied 7 Nieuweweg

In hoofdzaak gaat het hier om de combinatie van het aanpassen van de openbare ruimte met het stadsherstel van bestaande panden en het hoogwaardig invullen van de open gaten. Dit hangt nauw samen met de gebieden 8 en 9.

Gebied 8 Ubbens locatie

Het voornemen is om de bestaande bedrijfslocaties te slopen en ter plaatse grondgebonden woningen en appartementen te realiseren. Hierbij wordt ook de openbare ruimte aangepast.

Gebied 9 Action locatie

Het voornemen bestaat om de Action te verplaatsen naar het centrum in het kader van het concentratiebeleid. Het voornemen is om vervolgens appartementen en wellicht grondgebonden herenhuizen op deze locatie te realiseren.

Juridische verankering deelgebieden

Na toetsing van de deellocaties aan de vigerende planologische situatie is er voor gekozen de nieuwe ontwikkelingen vast te leggen in drie afzonderlijke bestemmingsplannen, te weten.

Bestemmingsplan Havenstraat/Oude Schans

Dit betreft een bestemmingsplan voor de deelgebieden 1, 2 en 5. Deze deelgebieden worden op de middellange termijn ontwikkeld, waardoor er niet direct een grote druk is op de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan op korte termijn. De problematiek van deelgebied 2 en 5 komen overeen. Het betreffen beide straten waarin een gewijzigd gebruik moet worden geregeld.

Bestemmingsplan theater en culturele voorzieningen

De ontwikkeling van locatie 3 (locatie Molenberg) is op korte termijn. De locatie kent een eigen karakter en heeft minder directe raakvlakken met de overige locaties.

Bestemmingsplan Ubbens- en Action locatie

De deelgebieden 8 en 9 hebben beide betrekking op de ontwikkeling van een woonlocatie. Samenvoeging in één bestemmingsplan is logisch. Indien planologisch relevant kan deelgebied 7 worden meegenomen in dit bestemmingsplan.

De ontwikkelingen in deelgebied 4 zijn nog te prematuur om in een bestemmingsplan te vatten. Indien relevant kan voor de (tijdelijke) invulling van dit gebied gebruik gemaakt worden van andere planologische procedures en instrumenten. De aanpassing van het Buiskoolplein (deelgebied 6) kan binnen de geldende planologische regels plaats vinden.

De bestemmingsplannen voor het Molenbergplein en de Ubbens- en Actionlocatie zullen als eerste worden ontwikkeld.

Dit bestemmingsplan ziet op het juridisch-planologisch mogelijk maken van deelgebied 3.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt ten zuiden en ten zuidoosten van het plein de Molenberg, tussen het plein en de Oude Schans. De planbegrenzing aan de westelijke zijde is de bebouwing langs de Kerkstraat. Een deel van het plein ligt in het plangebied en ook de Schoolstraat 34 is opgenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan. In figuur 1.4 is het plangebied afgebeeld.

Figuur 1.4 Ligging plangebied (bron: Rho adviseurs)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Centrum, vastgesteld op 22-08-2013. In dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van drie enkelbestemmingen, een dubbelbestemming en drie gebiedsaanduidingen.

Het gaat om de volgende drie enkelbestemmingen:

Gemengd – 1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor woningen, voor zover het de tweede en hogere bouwlaag betreft, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening voor zover het de eerste bouwlaag betreft en bedrijven uit milieucategorie 1. Tevens zijn de daarbij behorende horecaterrassen, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 6 en 8 meter.

Gemengd – 2

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor cultuur en ontspanning, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, horecabedrijven uit categorie 1 t/m 3, een amusementshal ter plaatse van de aanduiding 'Atlantic City '. Tevens zijn de bijbehorende horecaterrassen, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Gebouwen en overkappingen dienen gebouwd te worden binnen een bouwvlak. Op de verbeelding zijn de goot- en bouwhoogten aangegeven. De bouwhoogte verschilt van 7 tot 15 meter. De goothoogte varieert van 5 tot 8 meter. Voor sommige delen is uitsluitend een bouwhoogte aangegeven.

Verkeer – Verblijfsgebied 

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor straten en paden, bruggen, dammen en/of duikers, bermen en beplanting, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. In beperkte mate zijn de gronden tevens bestemd voor water en erven en terreinen. Ook voor de bijbehorende horecaterrassen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, mag maximaal 5 meter bedragen.

Het gaat om de volgende dubbelbestemming:

Waarde – Archeologie 2

Ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 meter wordt geroerd, tenzij het gaat om bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid, en tenzij het gaat om bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m² ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer deze grenswaarden worden overschreden en/of sprake is van een andere ingreep, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan de uitvoering hiervan.

Er gelden ter plaatse drie gebiedsaanduidingen:

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden aangewezen als de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein (Oosterhorn, haven en Farmsumerpoort). Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding geldt: Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar geluidsgevoelig object, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de gevel van dit geluidsgevoelige object niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk 1

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens aangeduid voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen primaire waterkering met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse geldt dat geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de aanduiding, met uitzondering van bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er mogen geen gebouwen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag maximaal 10 meter bedragen.

Gebiedsaanduiding wro-zone – ontheffingsgebied 1

Ter plaatse van de aanduiding kan middels een omgevingsvergunning, na voorafgaand advies van de beheerder van de waterkering, worden afgeweken van de bouwbeperkingen in die zin dat de in de bestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat de bestaande of toekomstige waterkering niet nadelig wordt beïnvloed.

Strijdigheden bestemmingsplan

Het voornemen voor de nieuwbouw past op meerdere punten niet binnen de bepalingen van het vorengenoemde bestemmingsplan.

Voor wat betreft gebruik

Binnen de gronden bestemd als 'Gemengd – 2' zijn geen reguliere woningen toegestaan. De voorgenomen appartementen zijn daarom ter plaatse van de gronden bestemd als 'Gemengd – 2' in strijd met de geldende regeling. Binnen de gronden bestemd als 'Gemengd – 1' is geen cultuur en ontspanning toegestaan, waardoor het theater niet op gronden bestemd als 'Gemengd – 1' is toegestaan.

Voor wat betreft bouwen 

Het voorgenomen cultuurcluster inclusief woningen zal de toegestane goot- en bouwhoogtes overschrijden.

Vanwege de afwijking van de geldende planregels is een nieuw bestemmingsplan nodig voor de ontwikkeling

Figuur 1.5 Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse geldt tevens het Facet bestemmingsplan - Geluidszone Industrieterreinen Delfzijl, vastgesteld op 25 april 2013. Met dit bestemmingsplan zijn de geluidszones geactualiseerd en vastgesteld rondom de industrieterreinen van Delfzijl. De geluidszone ligt geheel over het plangebied van dit bestemmingsplan. Met de bouw van onder andere woningen dient met deze zone rekening te worden gehouden. Zie voor de geluidsaspecten hoofdstuk 5.

Voor het grootste gedeelte van het plangebied geldt momenteel een voorbereidingsbesluit. Hiermee gaf de gemeenteraad op 11 juli 2019 aan, dat een nieuw bestemmingsplan voor het onderhavige gebied als onderdeel van het project Delfzijl Centrum Zuidoost wordt vastgesteld. Een voorbereidingsbesluit heeft een werkingsduur van één jaar.

Figuur 1.6 Gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit geldt, met blauwe kruisaanduiding (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan voldoet aan de landelijke standaarden voor de opzet van (digitale) bestemmingsplannen. Voor wat betreft structuur, indeling en bestemmingen is zoveel als mogelijk aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen voor het centrum van Delfzijl en bij de bestaande door Delfzijl gehanteerde plansystematiek. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en beleidsmatige keuzes zijn op hoofdlijn vastgelegd.

In deze plantoelichting wordt het plan beschreven en de uitgangspunten, die daaraan ten grondslag liggen, gemotiveerd. Na deze inleiding (hoofdstuk 1) worden in de volgende hoofdstukken beschreven:

• Een gebiedsbeschrijving en beschrijving van de bestaande situatie (hoofdstuk 2);
• een beschrijving van het geldende en van belang zijnde beleidskader (hoofdstuk 3);
• de voorgenomen ontwikkelingen in het gebied (hoofdstuk 4);
• de effecten voor de omgeving en de te nemen maatregelen vanuit de omgeving (hoofdstuk 5);
• een planbeschrijving met daarin de hoofduitgangspunten voor de juridische regeling (hoofdstuk 6);
• een weergave van de uitvoerbaarheidsaspecten (hoofdstuk 7).

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en gebiedsbeschrijving

Historische schets, ruimtelijke ontwikkeling

Het plangebied ligt in het centrum van Delfzijl. Het centrum van Delfzijl wordt gevormd door een relatief klein gebied van 20 ha, dat in de 16e eeuw werd omwald. Van de zes bolwerken en de gracht zijn nu alleen nog restanten aan de zuidwestzijde aanwezig. Delfzijl kenmerkt zich door de groei vanuit de kern bij de kerk en de molen, die overigens nu niet meer op de oorspronkelijke plaats staat. Het stratenplan dat omstreeks 1580 werd ontworpen door Johan van den Kornput is grotendeels nog te herkennen. De Vennen was het oefenterrein voor de vestigingssoldaten. Door grootschalige moderniseringen in de jaren zestig is veel oudere bebouwing verdwenen. Het gebied tussen de Landstraat en de Waterstraat bevat samen met de Marktstraat en het gebied tussen de Singel en Buitensingel de grootste concentratie van historische bebouwing.

Bijzondere elementen zijn, naast de molen, de dijk met keermuur waarin twee historische stadspoorten zijn te vinden. De singel die zorgde voor een duidelijke begrenzing, is vrijwel geheel verdwenen met uitzondering van het zuidwestelijk deel. Door de variatie in tijdsbeelden binnen het stedelijk gebied is een grote variëteit aan bebouwingskarakteristieken aanwezig. In de winkelstraten en langs de singels heeft de bebouwing ‘een kleine korrel’. De ontwikkelingen rond het Plein de Vennen en de nieuwbouw op enkele locaties rond het plein Molenberg heeft daarentegen een grotere schaal.

Functionele schets

Behalve de centrumvoorzieningen als detailhandel en horeca komen in het centrumgebied de woonfunctie, incidentele bedrijvigheid maar ook diverse maatschappelijke functies voor. In het plangebied van dit bestemmingsplan komen in de bestaande situatie de volgende functies voor:

• Theater en congrescentrum De Molenberg;
• de bibliotheek;
• Atlantic City ;
• een partycentrum;
• twee bankinstellingen en;
• een aantal woningen gelegen aan de zijde van de Oude Schans.

Het plein geeft de mogelijkheid tot parkeren.

Figuur 2.1 Impressies plangebied, zijde Plein de Molenberg (boven) en Oude Schans (bron: Gemeente Delfzijl)

Het plein geeft de mogelijkheid tot parkeren.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Binnen het rijksbeleid zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de Ladder voor Duurzame verstedelijking en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening van belang.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op nationale belangen dan voorheen. De ontwikkeling in het plangebied in Delfzijl raakt geen van de onderscheiden rijksbelangen. De structuurvisie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening dat in 2012 van kracht is geworden. Dit besluit geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In paragraaf 3.4.3 is het woningbouwbeleid van de gemeente Delfzijl uiteen gezet. Dit is gebaseerd op het Meerjaren-uitvoeringsprogramma locatie-ontwikkeling Delfzijl. In paragraaf 3.4.3 is nader onderbouwd dat het voornemen past binnen het woningbouwbeleid en daarmee binnen het meerjaren-uitvoeringsprogramma. Daarmee is de behoefte aan de te bouwen woningen voldoende onderbouwd. Tot slot ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie

Het ruimtelijk beleid is door de Provincie Groningen vastgelegd in de Omgevingsvisie 2016-2020. In de Omgevingsvisie wordt al het ruimtelijk beleid gebundeld in één document. Tegelijk met de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 vastgesteld. Beide documenten hebben inmiddels diverse wijzigingen ondergaan. In dit bestemmingsplan is getoetst aan de geconsolideerde versie (gedateerd 20 februari 2019) van beide documenten die op www.ruimtelijkeplannen.nl bekend zijn gemaakt. De provinciale belangen uit de visie zijn in de Omgevingsverordening vertaald in bindende regels die bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in acht dienen te worden gehouden. Het gaat hierbij om zowel ruimtelijke aspecten waaronder landschapswaarden en cultuurhistorische waarden als functionele aspecten waaronder verkeer en vervoer en wonen.

3.2.2 Omgevingsverordening Groningen

Ter uitvoering van het beleid uit de Omgevingsvisie hebben Provinciale Staten op 1 juni 2016 de provinciale Omgevingsverordening vastgesteld. De verordening bevat regels over de fysieke leefomgeving en wel voor de onderwerpen ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en ontgrondingen. Daarmee sluit het aan bij eerdere verordeningen. De verordening bevat algemene regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting. Deze regels moeten bewerkstelligen dat provinciale ruimtelijke belangen doorwerken op het lokale niveau. Dat betekent dat gemeenten zich bij het opstellen van (nieuwe) bestemmingsplannen hieraan moeten houden; de voorwaarden zijn zowel inhoudelijk als methodisch. In de Omgevingsverordening wordt met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen onder meer aandacht gevraagd voor de wijze waarop met de ruimtelijke kwaliteit en aspecten van duurzaamheid wordt omgegaan. Na vaststelling op 1 juni 2016 is de verordening inmiddels diverse malen gewijzigd. Toetsing aan de verordening heeft plaats gevonden op basis van de geconsolideerde versie van 20 februari 2019 die is bekendgemaakt op ruimtelijkeplannen.nl.

Het onderhavige bestemmingsplan komt overeen met het beleid en de verordening van de provincie, zie ook 3.1.2. Binnen het gebied komt één karakteristiek pand voor (Kerkstraat 10) zoals bedoeld in de omgevingsverordening. Deze heeft een passende regeling gekregen.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2013

Op basis van de Ontwikkelingsvisie wil de regio werken aan een veilig en duurzaam ingerichte Eemsdeltaregio in 2030. Een regio met een aantrekkelijk woonklimaat en een goede balans tussen de economie en de ecologie. De Ontwikkelingsvisie wil daarbij twee functies vervullen.

• het aanjagen van ontwikkelingen en functies in de regio;
• het sturen en ordenen hiervan.

Ten aanzien van de concentratie in centrumdorpen wordt in de visie vermeld dat lokale voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs en detailhandel gevoelig zijn voor de concentratie van functies. Het totale niveau van bovenlokale voorzieningen voor de regio als geheel wordt op niveau gehouden door deze te concentreren in de regionale centra en in een beperkt aantal centrumdorpen. De centrumdorpen zijn robuust, goed bereikbaar via weg en/of spoor en samen met de regionale centra de dragers van de robuuste ruimtelijke structuur.

3.3.2 Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta

Het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta (2013) geeft aan hoe samen met bewoners het wonen en leven op een goed niveau gehouden kan worden en hoe gewerkt gaat worden aan goede woningen, goede zorg, onderwijs en bereikbare voorzieningen. In de Eemsdelta zijn drie soorten dorpen en steden: woondorpen, centrumdorpen en regionale centra. Zij krijgen ieder hun eigen investeringen in wonen, welzijn en zorg, onderwijs, detailhandel en bereikbaarheid. De centrumdorpen zijn de kernen met een volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen.

Het onderhavige bestemmingsplan komt overeen met het beleid zoals dat in het woon- en leefbaarheidsplan is omschreven.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Een beschrijving van de gebiedsagenda en de rol van het cultuurcluster hierin is opgenomen in hoofdstuk 1.1 van deze toelichting.

3.4.2 Woonvisie 2018 - 2022

Ook in Delfzijl leiden ontwikkelingen als ontgroening, vergrijzing en migratie tot een veranderende vraag naar woningen en woonmilieus. Zowel in kwalitatieve zin als in kwantitatieve zin. De Woonvisie 2018-2022 voorziet allereerst in de behoefte aan een actuele leidraad om deze ontwikkelingen in een samenhangend perspectief te kunnen plaatsen en gericht actie te kunnen ondernemen. De versterkingsopgave in het kader van de aardbevingingenproblematiek maakt de behoefte aan een actuele woonvisie groot. De woonvisie is een instrument ter voorbereiding op de versterkingsopgave. De bedoeling is kansen te benutten om méér te bereiken dan veiligheid voor aardbevingen alleen.

De woonvisie is tot stand gekomen na intensieve consultatie van alle betrokkenen bij de woningmarkt in Delfzijl.

Centraal uitgangspunt in de woonvisie is, dat iedereen in Delfzijl moet kunnen wonen in een goede woonomgeving, van jong tot oud, van huidige inwoners tot nieuwkomers. Dat betekent boven alles dat inspelen op veranderende woonwensen nodig is: meer woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens (jong én oud), minder traditionele gezinswoningen (maar wel passend bij de middengroep), meer ‘leeftijdsvriendelijke’ woningen en woningen die (energetisch) duurzaam presteren. Ook voor huishoudens met een smallere beurs is er blijvend plek in Delfzijl. De woonvisie zet in op een kwalitatief gezonde woningmarkt. Richtinggevend is de daadwerkelijke woningbehoefte. Dat betekent dat aan de voorkant mogelijk wordt gemaakt, dat er voldoende woningen en locaties zijn om aan nieuwe woonwensen te voldoen en om verdichting in de richting van het centrum te organiseren. Het woningaanbod in de wijken rond het centrum kan vergroot worden. Hier moet iedereen kunnen wonen met het centrum binnen handbereik en een voorzieningenniveau dat aansluit bij de behoefte.

In het centrum van Delfzijl zijn al verschillende ontwikkelingen gaande, zoals uitvoering van Marconi (Maritieme Concepten in beeld), realisering van plan Spoorstraat, herinrichting van het Vennenplein, de komst van een gezondheidscentrum en een woonservicecentrum met winkels in de plint. Voor 2018/2019 zat hiermee de realisatie van circa 100 wooneenheden in de pijplijn. De ligging aan de zee is uniek en wordt door deze ontwikkelingen verder versterkt. Voor een nog levendiger centrum wordt ingezet op een verdichting van het woningaanbod voor kleine huishoudens in alle leeftijdscategorieën.

Dit gebeurt op een aantal te herontwikkelen locaties in en nabij het centrum.

Figuur 3.1 Uit de woonvisie: een groener en compacter Delfzijl (bron: gemeente Delfzijl)

3.4.3 Woningbouwbeleid

De gemeente Delfzijl staat voor een omvangrijke veranderopgave om het centrum, woonwijken en dorpen toekomstbestendig te maken. Deze omvangrijke veranderopgave vindt zijn aanleiding in onder meer: demografische transitie, energietransitie, wateropgave, economie en werkgelegenheid en bereikbaarheid.

Alles is gericht op het verbeteren van het sociale, culturele en het fysieke woon- en leefklimaat van Delfzijl en de omliggende dorpen. Deze opgaves hebben onder meer tot gevolg om de huidige woningvoorraad te transformeren naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In het woon- en leefbaarheidsplan "Noord-Groningen Leeft! en recentere woningmarkt- en bewonersonderzoeken van 2018 wordt de bijzondere positie van Delfzijl beschreven en opnieuw bevestigd. Delfzijl moet stevig blijven inzetten op het vernieuwen van centrum, woonwijken en dorpen. De programma's "Aardbevingen de Baas", "Ontwikkelen Perspectieflocaties", "Centrum Zuid-Oost", "Transitie Onderwijs en Zorgvastgoed" en "Gebiedsagenda's dorpen (w.o. Wagenborgen)" onderkennen, benadrukken en versnellen de noodzaak om de woningvoorraad te transformeren. Deze complexe maar uitdagende opgave, die gepaard gaat met veel dynamiek, vragen om ambitie en passend handelen van de gemeente. In onze woonvisie "Voor een toekomstbestendig Delfzijl" zijn de verschillende scenario's benoemd. In dit licht bezien vindt een geprioriteerde gebiedsgerichte aanpak van centrum, wijken en dorpen plaats.

Om aan de uitvoering van de Provinciale Omgevingsverordening voor wat betreft de taakstelling woningbouw te kunnen blijven voldoen, wordt een meerjarig transformatieprogramma woningvoorraad 2020-2030 opgesteld. Dit is in lijn met de bestuurlijke afspraak tussen gemeente en provincie van oktober 2019. In dit transformatieprogramma is onder meer aandacht voor de samenhang en afstemming tussen reguliere taakstelling woningbouw en de versnelde uitvoering van genoemde programma's en projecten. Inmiddels is een start gemaakt met het (laten) opstellen van bedoeld transformatieprogamma. Het transformatieprogramma woningvoorraad 2020-2030 wordt eind april 2020 opgeleverd. De uitkomsten hiervan worden verwerkt in dit bestemmingsplan en de overige bestemmingsplannen die in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost worden opgesteld. De provincie Groningen stelde zich inmiddels positief op ten opzichte van bovengenoemde aanpak en het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de drie bestemmingsplannen in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost.

3.4.4 Welstandsnota

Doel van de welstandsnota (vastgesteld op 30 september 2004) is een bijdrage te leveren aan het behouden en waar nodig versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van bebouwing binnen de gemeente. In de welstandsnota worden op heldere wijze de welstandseisen en de – criteria voor bouwplannen duidelijk gemaakt. Bouwplannen in de gemeente worden getoetst door de Welstandscommissie. Voor de ontwikkelingen aan de Molenbergplein is een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze wordt gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd en wordt vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota. Hiermee vormt het beeldkwaliteitsplan het nieuwe toetsingskader.

3.4.5 Nota cultuurhistorie en cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl 2016

De gemeente Delfzijl heeft een lange geschiedenis. Van deze geschiedenis zijn in het landschap en de bebouwing nog duidelijke resten aanwezig. Om deze resten en daarmee de geschiedenis van Delfzijl voor het nageslacht te bewaren, is een goede bescherming noodzakelijk. De nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl (2016) draagt bij aan deze bescherming.

Aanleiding voor het opstellen van deze nota was de herziening van de archeologische beleidsadvieskaart in 2013. Tijdens deze herziening is binnen het Oosterhorngebied een inventarisatie gemaakt van de aanwezige cultuurhistorische waarden en zijn deze waarden opgenomen op de archeologische beleidsadvieskaart (2013). Het was een wens van de gemeente Delfzijl om een dergelijke inventarisatie voor het gehele grondgebied uit te voeren. De gemeente heeft zelf daartoe een overzicht gemaakt van de cultuurhistorische waarden uit de periode tot de Tweede Wereldoorlog. Libau heeft dit overzicht aangevuld met enkele zichtbare elementen uit de Tweede Wereldoorlog en de Koude Oorlog. Dit overzicht heeft geresulteerd in de nota cultuurhistorie en bijbehorende cultuurhistorische waardenkaart. De resultaten van deze nota en kaart kunnen bij een nieuwe herziening van de archeologische beleidsadvieskaart worden opgenomen of als zelfstandig beleidsdocument worden gebruikt. Om de cultuurhistorische waarden te beschermen kan de nota door de gemeente te worden omgezet in een cultuurhistorische verordening ter aanvulling op de huidige bestemmingsplannen binnen het grondgebied. Bij een herziening van de bestemmingsplannen kunnen de cultuurhistorische waarden middels een dubbelbestemming (Waarde cultuurhistorie WR-ch) worden meegenomen in de nieuwe bestemmingsplannen dan wel in een omgevingsplan.

Cultuurhistorische waarden in de gemeente Delfzijl

Naast de benoemde implicaties van de nota cultuurhistorie voor de bestemmingsplannen en de beheersverordening cultuurhistorie, kunnen de op de cultuurhistorische waardenkaart verbeelde waarden een impuls geven aan het toerisme en recreatie binnen de gemeente Delfzijl. Dit kan bijvoorbeeld middels het plaatsen van informatieborden bij de locaties van enkele cultuurhistorische elementen of het uitzetten van een fietsroute waarbij aandacht wordt geschonken aan verschillende cultuurhistorische waarden.

In de nota worden binnen de gemeente Delfzijl de volgende typen cultuurhistorische elementen onderscheiden:

• Verkaveling;
• waterlopen;
• wegen; voor;
• dijken;
• vestigingsterreinen; voor het plangebied van toepassing;
• Tweede Wereldoorlog (bunkercomplex);
• Koude Oorlog (schuilkelders en navigatiestations);
• overige elementen (historische spoorlijnen, oude meren, groenstructuren).

Voor zover van toepassing op het plangebied en voor zover juridisch nodig zijn de betreffende cultuurhistorische elementen voorzien van een aanduiding op de verbeelding en van een beschermende regeling.

3.4.6 Karakteristieke objecten

In opdracht van de gemeente heeft Libau een inventarisatie gemaakt van karakteristieke gebouwde objecten. Directe aanleiding om het gebouwde erfgoed in beeld te brengen vormt de bedreiging door gaswinning gerelateerde aardbevingen. Op basis van de inventarisatie worden karakteristieke panden aangewezen. De bescherming daarvan wordt verankerd in het bestemmingsplan door middel van onder andere een sloopregeling. Een en ander zoals in de Omgevingsverordening Groningen is aangegeven.

3.4.7 Herziening archeologische beleidsnota en beleidsadvieskaart gemeente Delfzijl 2017

In 2013 is de archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart herzien en is de Nota Archeologie opgesteld. Deze Nota Archeologie vormt de basis van het archeologiebeleid van de gemeente Delfzijl, dat zijn weerslag heeft gekregen in gemeentelijke bestemmingsplannen en de Erfgoedverordening 2013. In opdracht van de gemeente Delfzijl heeft RAAP een evaluatie en actualisatie van het gemeentelijke beleid uitgevoerd. De Nota Archeologie uit 2013 vormt daarbij het uitgangspunt.

Binnen de gemeente Delfzijl zijn de laatste jaren voornamelijk (resten van) nederzettingen ontdekt, voornamelijk in wierden. Tevens is een aantal borgterreinen onderzocht waarbij resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd zijn ontdekt. Ook zijn resten van een grafveld, een dijk, een kerk en een kloosterterrein aangetroffen. Veelal dateren de archeologische waarden uit de middeleeuwen en nieuwe tijd. In vrijwel alle gevallen werden de vondsten gedaan in gebieden met een hoge verwachting of in een gebied waar een wierde, borgterrein, klooster, etc. werd verwacht. Dit is op zich niet opmerkelijk aangezien juist die specifieke archeologische verwachtingen, via het bestemmingsplan, het archeologisch onderzoek verplicht stelt. Het is echter ook niet zo dat een onderzoek juist archeologische resten heeft opgeleverd die wat betreft datering, complex en/of context in het geheel niet verwacht werden.

Het beleid van de gemeente Delfzijl is er vooral op gericht om archeologische waarden in de bodem te behouden: behoud in situ. Uit onderzoek blijkt dat in de periode 2007-2013 in Nederland in 32% van de gevallen waarbij sprake is van een waardevolle archeologische vindplaats deze, door middel van planinpassing, wordt behouden. Het instrument dat hiervoor wordt ingezet is veelal het bestemmingsplan. Hoe hoog dit percentage voor de gemeente Delfzijl is, kan helaas niet uit de cijfers worden ontleend. In 2017 is Delfzijl in de steekproef opgenomen, waarbij twee archeologische meldingen nader zijn bestudeerd. Deze twee gevallen geven echter onvoldoende houvast om conclusies uit te trekken. Op basis van de in de gemeente Delfzijl uitgevoerde archeologische onderzoeken is af te leiden dat in de periode 2013-2016 in 5% van de gevallen behoud of deels behoud is geadviseerd. Dit percentage ligt een behoorlijk stuk lager dan het landelijk gemiddelde. Tevens valt op dat in meerdere mate na een bureauonderzoek direct een archeologische begeleiding wordt geadviseerd, er is sprake van een stijging van 13% t.o.v. de periode 2008-2012. Geadviseerd wordt deze ontwikkeling te monitoren en indien nodig in te grijpen, door bijvoorbeeld een waarderend onderzoek te eisen alvorens er een besluit over de omgang met de vindplaats wordt genomen.

Het verruimen van de onderzoeksgrenzen levert nauwelijks minder regeldruk op. In het overgrote deel van de gevallen wordt het onderzoek geïnitieerd op basis van de dubbelbestemming Waarde archeologie (Wra) 2 en/of Wra4. Indien de onderzoeksgrenzen van deze dubbelbestemmingen (respectievelijk 50 m² en 200 m²) worden verdubbeld, zou dat in de periode 2013-2016 ertoe hebben geleid dat er in totaal 3 onderzoeken minder dienden te worden uitgevoerd. Op in totaal 503 aanvragen voor een omgevingsvergunning in dezelfde periode zet dat vrijwel geen zoden aan de dijk.

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling van het gebied

4.1 Ruimtelijke ontwikkeling

De ontwikkeling betreft het zuidoostelijke deel van het plein De Molenberg. In het gebied waar nu de het theater en congrescentrum De Molenberg is gevestigd, wordt een geheel nieuw cultuurcluster gerealiseerd. Hiervoor zullen de bestaande gebouwen worden gesloopt. Behalve een nieuw theater- en bijbehorende congresfaciliteiten zal het cluster ruimte bieden aan de bibliotheek en de activiteiten van de culturele netwerkorganisatie IVAK. Het cultuurcluster wordt gecombineerd met de bouw van 20 appartementen en horeca. Met deze ontwikkeling wordt niet alleen een impuls gegeven aan de sociale culturele voorzieningen in het centrum, maar wordt ook de centrumfunctie van Delfzijl versterkt. Dit strookt met de uitgangspunten van het centrumplan Zuid-oost. Daarin wordt als doel omschreven te komen tot zoveel mogelijk voorzieningen, een uiteenlopend woningaanbod en een aantrekkelijke openbare ruimte waar voetgangers en fietsers graag vertoeven en waar automobilisten nog steeds hun auto kunnen parkeren. Delfzijl moet daarmee niet alleen bruisend zijn en blijven voor haar huidige inwoners, maar ook nieuwe bezoekers en inwoners aantrekken.

Het nieuwe cultuurcluster wordt opgedeeld in twee bouwvolumes, welke wordt gescheiden door een nieuwe verbinding met de Oude Schans. Het nieuwe theater wordt aan de ene zijde van de nieuwe verbinding gerealiseerd, aan de andere zijde komt de bibliotheek, de overige sociaal-culturele functies en de horeca. Boven de bibliotheek worden de woonappartementen gerealiseerd.

De gemeenteraad heeft in december 2019 besloten akkoord te gaan met de verdere uitwerking van dit ontwikkelscenario.

De bouwvolumes zullen in maximaal drie bouwlagen worden opgetrokken, tot een maximale hoogte van 15 meter. De toneeltoren behorende bij het theater vereist een hoogte van maximaal 25 meter en zal een oppervlakte hebben van circa 350 m². Bij het ontwerp en de inpassing van de bebouwing wordt rekening gehouden met de bestaande omgeving maar verdient ook de relatie met de haven aan de andere zijde van de bouwmassa aandacht om het maritieme karakter van Delfzijl tot uitdrukking te laten komen. Bij de uitwerking van de plannen zal voldoende parkeerruimte moeten worden gegarandeerd. Binnen het plan kan tot 20 appartementen worden gegaan, zonder dat hiervoor extra parkeerplaatsen nodig zijn.

Ter plaatse van het nieuwe theater en de nieuwe bibliotheek wordt de bestaande bebouwing gesloopt. Ook de bebouwing van het huidige Atlantic City wordt mogelijk gesloopt of verplaatst naar een andere locatie. Deze ruimte is benodigd voor het theater. Er vinden momenteel gesprekken met de eigenaar plaats over verplaatsing van deze activiteit. Hiervoor wordt in dit bestemmingsplan een passende juridisch planologische regeling opgenomen, waarbij wordt geborgd dat Atlantic City blijft toegestaan in het plangebied.

Figuur 4.1 Impressies van de voorgenomen inrichting van het plangebied

4.2 Stedenbouwkundige verkenning en beeldkwaliteitsplan

De gemeente Delfzijl heeft voor Molenbergplein en het cultuurcluster een stedenbouwkundige verkenning en beeldkwaliteitsplan laten opstellen. Dit project maakt deel uit van een stedelijke vernieuwing met een aaneenschakeling van projecten, verdichtingen en investeringen in de openbare buitenruimte in en rondom het centrum van Delfzijl. Het is van belang om aan de voorkant van deze complexe ontwikkelingen duidelijke kaders mee te geven omtrent de beoogde ruimtelijke kwaliteit, samenhangen en verdere uitwerkingen van de stedelijke herstructurering. Aangezien de combinatie van het cultuurcluster en het Molenbergplein het kloppend hart is van vele activiteiten en festivals in Delfzijl, is het van belang om de gewenste samenhang en kwaliteit goed te bewaken. De stedenbouwkundige verkenning en het beeldkwaliteitsplan vormen uiteindelijk het toetsingskader van de Welstandscommissie die de bouwplannen in verschillende stappen zal gaan beoordelen.

De status van deze stedenbouwkundige verkenning is een voorlopige visie op hoofdlijnen op de wenselijke ontwikkeling van het gebied. Deze verkenning is de weergave van een zoektocht naar de ordening en ruimtelijke samenhang van het programma in een van oudsher dynamische en veelzijdige omgeving. De verkenning beschrijft de stedenbouwkundige randvoorwaarden en verwijst naar de samenbindende visie voor het centrum van Delfzijl. Verder bevat de stedenbouwkundige verkenning verbeeldingen en vogelvlucht impressies met de mogelijke verkaveling van het plangebied. De beeldkwaliteitseisen gaan in op de historische en stedenbouwkundige context, de globaal gewenste uitstraling, situering en hoofdvormen en aanzetten voor de gevelaanzichten en materialisatie van gebouwen en de buitenruimte. De regels voor beeldkwaliteit, houvast en richting bieden voor de verdere stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische uitwerking van het cultuurcluster aan het Molenbergplein zijn samengevat in heldere overzichten.

De huidige welstandsnota van de gemeente Delfzijl bevat (nog) geen welstandscriteria voor ontwikkelingsgebieden zoals het cultuurcluster. Op basis van de welstandsnota gelden de gebiedscriteria voor het centrum voor deze gebieden. Deze gebiedscriteria zijn niet opgesteld voor grootschalige ontwikkelingen. Voor dit soort projecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken kunnen immers pas welstandcriteria worden opgesteld als er duidelijkheid is over de aard van de ontwikkelingen. Criteria voor de beeldkwaliteit bij grootschalige ontwikkelingen worden vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf. De gemeenteraad stelt deze beeldkwaliteitsparagraaf gelijktijdig met het bestemmingsplan vast waarna de beeldkwaliteitsparagraaf onderdeel vormt van de welstandsnota. Na afronding van de ontwikkelingsfase worden bij de periodieke actualisering van de welstandsnota reguliere globale welstandscriteria opgesteld, op basis van de dan gerealiseerde bebouwing, die zijn gericht op het beheer van het gebied. De beeldkwaliteitseisen voor het cultuurcluster zijn in woord en beeld uitgewerkt. Daarbij is de tekst leidend en moeten de afbeeldingen beschouwd worden als verbeelding van de beeldkwaliteitseisen. De status van deze beeldkwaliteitseisen is dat deze meer dwingend zijn dan de voorlopige visie op hoofdlijnen uit de stedenbouwkundige verkenning.

Figuur 4.2 Illustratie randvoorwaarden herontwikkeling Molenbergplein (Gemeente Delfzijl)

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Onderzoek

Door Libau Groningen is een Archeologisch onderzoek gedaan in het plangebied. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 1. het onderzoek betreft een archeologisch bureauonderzoek. Het doel van het bureauonderzoek is om in kaart te brengen welke archeologische resten in het gebied

aanwezig kunnen zijn en welke vervolgstappen nodig zijn om deze resten in situ te beschermen of ex situ veilig te stellen.

Conclusie

Gezien de kans op archeologische resten onder en naast de huidige bebouwing zal bij grondroerende werkzaamheden dieper dan 40 cm -mv nader archeologisch onderzoek plaats moeten vinden. De wijze van onderzoek hangt af van de precieze werkzaamheden. In ieder geval geldt, dat binnen het plangebied alle sloopwerkzaamheden onder het maaiveld onder archeologische begeleiding plaats moeten vinden. Afhankelijk van wat tijdens de begeleiding wordt aangetroffen, kan voorafgaand aan eventuele verdere graafwerkzaamheden ten behoeve van nieuwbouw aanvullend een opgraving nodig zijn. Voor bodemingrepen dieper dan 40 cm buiten de nu bebouwde zones geldt dat een proefsleuvenonderzoek,

eventueel gevolgd door een opgraving, de meest voor de hand liggende onderzoeksmethode is. Alleen wanneer dergelijk regulier onderzoek vanwege de aard van de werkzaamheden niet mogelijk is (bijvoorbeeld vervanging van riolering/nutsvoorzieningen), dan kan ook hier het archeologisch onderzoek in de vorm van een archeologische begeleiding worden uitgevoerd.

Voor het uitvoeren van gravend archeologisch onderzoek (begeleiding, proefsleuven, opgraving) is een door het bevoegd gezag (gemeente Delfzijl) goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen (PvE) verplicht. In een dergelijk PvE worden de randvoorwaarden, te hanteren onderzoeksmethoden en inhoudelijke (wetenschappelijke) vraagstelling van het onderzoek vastgelegd.

5.1.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd, dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek

Op basis van de Nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente, is het plangebied als cultuurhistorisch waardevol aangewezen, te weten als zijnde een voormalig vestingterrein. Deze terreinen herinneren aan de strategische positie die Delfzijl vanaf de nieuwe tijd in nam. Het is van belang dat de vestingterreinen zichtbaar blijven en indien mogelijk worden versterkt. Dit betekent dat ingrepen waarbij het uiterlijk van de vestingterreinen worden aangetast zo veel mogelijk moeten worden vermeden en dat voor een eventueel herstel een zorgvuldig en cultuurhistorisch onderbouwd plan dient te worden opgesteld. In Delfzijl zijn delen van de vestinggracht nog duidelijk herkenbaar aanwezig.

Figuur 5.. Uitsnede Nota Cultuurhistorie van de gemeente Delfzijl.

In het plangebied worden geen ingrepen gedaan die het uiterlijk van het vestingterrein zullen aantasten.

Om de cultuurhistorie voldoende te kunnen beschermen, kunnen de cultuurhistorische elementen die zijn opgenomen in de onderhavige nota en cultuurhistorische waardenkaart middels een dubbelbestemming (Waarde Cultuurhistorie WR-ch) worden opgenomen in de bestemmingsplannen van de gemeente Delfzijl.

Gebieden waarvoor een dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorie geldt, zijn naast de onderliggende enkelbestemming mede bestemd voor het behoud, bescherming en herstel van de ter plaatse bestaande cultuurhistorische waarden.

De cultuurhistorische waarden en elementen binnen de gemeente Delfzijl zijn ingedeeld in verschillende categorieën. Hieronder worden deze categorieën nader toegelicht.

Cultuurhistorisch waardevolle kernelementen: streven naar behoud; indien niet mogelijk:

cultuurhistorisch bureauonderzoek (WR-ch1),

Het gaat hierbij om de volgende cultuurhistorische elementen:

• Waterlopen;
• wegen;
• dijken;
• vestingterreinen: voor dit plangebied relevant;
• elementen uit de Tweede Wereldoorlog;
• elementen uit de Koude Oorlog;
• resten van historische spoorlijnen en;
• groenstructuren.

Voor deze elementen geldt, dat bij ingrepen waarbij het uiterlijk van de elementen wordt gewijzigd (bijvoorbeeld het dempen van sloten, het restaureren van de bunkers, het wijzigen van de beplanting in een groenstructuur) ten minste een cultuurhistorisch bureauonderzoek dient te worden uitgevoerd. In een dergelijk bureauonderzoek wordt een afweging gemaakt tussen de voorgestelde werkzaamheden en de eventuele schade aan de cultuurhistorische elementen. Op basis van deze afweging wordt een advies gegeven met betrekking tot het vervolg: eventueel vervolgonderzoek, afzien van de werkzaamheden of het zonder cultuurhistorisch bezwaar doorgang kunnen vinden van de werkzaamheden.

Om dergelijke aantasting van de waarden te voorkomen, zal een dubbelbestemming worden opgenomen.

Conclusie

In het plangebied worden mogelijk cultuurhistorische waarden voorzien van een beschermende regeling. In de uitvoering zal worden bekeken of cultuurhistorisch onderzoek noodzakelijk is. Door de beschermende regeling op te nemen is het bestemmingsplan uitvoerbaar op dit aspect.

5.2 Ecologie

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

5.2.1 Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Onderzoek

Het plangebied ligt in de kern van Delfzijl en ligt ten zuiden en oosten van de Waddenzee, op een afstand van circa 500 meter. Het plangebied ligt in binnenstedelijk gebied en kent een verscheidenheid aan functies in de huidige situatie. Omdat de ontwikkeling in binnenstedelijk gebied ligt en er dus al sprake is van een verscheidenheid aan functies, zal de toekomstige situatie geen negatieve effecten op beschermde natuurwaarden hebben. De situatie blijft min of meer gelijk.

Ten aanzien van stikstofgevoelige gebieden is in het kader van deze ontwikkeling een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 2. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is op stikstofgevoelige gebieden.

5.2.2 Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Groningen

In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In verband met de uitvoering van werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkering, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of in het kader van natuurbeheer, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw of bestendig gebruik worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Er is ecologisch onderzoek gedaan. Binnen het plangebied kunnen vleermuizen voorkomen. Naast verblijfplaatsen voor vleermuizen kunnen de straten binnen de onderzoekslocatie ook worden gebruikt als vliegroutes van vleermuizen. Ook is het deelgebied potentieel geschikt voor de huiszwaluw en de zwarte roodstaart.

De overige te verwachten diersoorten zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

In de tuinen, bomen of op panden kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Alle in gebruik zijnde vogelnesten zijn beschermd. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden.

Om te bepalen of er al dan geen nestplaatsen of verblijfplaatsen in de bebouwing aanwezig zijn, is aanvullend onderzoek nodig. Alleen dan kan bepaald worden of er bij de voorgenomen werkzaamheden sprake is van overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming.

Afhankelijk van de resultaten wordt bepaald of maatregelen en/of een ontheffing nodig zijn. De uitkomsten van het nader onderzoek worden verwerkt bij vaststelling van het bestemmingsplan.

Het onderzoek is te vinden in bijlage 3.

Conclusie

Ten aanzien van gebiedsbescherming is geen nader onderzoek noodzakelijk. Er is geen sprake van effecten op beschermde natuurgebieden en er is geen significante stikstofdepositie. Ten aanzien van soortenbescherming wordt een nader onderzoek naar de aanwezigheid van een aantal beschermde soorten uitgevoerd. Ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan is het nader onderzoek nog niet volledig afgerond. De stand van zaken ten tijde van vaststelling is als volgt:

• er is één nestplaats van de zwarte roodstart ter hoogte van de westelijke gevel aan het Plein de Molenberg aangetroffen
• er zijn vier nestplaatsen van de huiszwaluw ter hogte van de Oude Schans 21 aangetroffen;
• er zijn meerdere paarroepende gewone dwergvleermuizen aan de Oude Schans/Marktstraat aangetroffen. Vermoedelijk is sprake van paarterritoria ter hoogte van de Oude Schans. Een laatste bezoek aan het plangebied moet vaststellen of hier daadwerkelijk sprake van is;
• er zijn (nog) geen in- of uitvliegende vleermuizen waargenomen binnen het plangebied;
• er is eveneens nog geen zwermactiviteit waargenomenn.

Bij de uitvoering van het plan zal de Wet natuurbescherming in acht worden genomen en worden eventuele benodigde maatregelen uitgevoerd.

5.3 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

In het kader van de ontwikkelingen in Delfzijl Zuidoost is een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Dit betreft de basis voor werkzaamheden die een uitspraak vereisen over de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

Uit het historisch onderzoek is ten aanzien van de ontwikkelingen in het plangebied geconcludeerd dat divserse bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Daarom zullen de volgende onderzoeken moeten worden uitgevoerd:

• asbestonderzoek puinhoudende bodem NEN5707;
• asbestonderzoek puinlagen NEN5897.

Deze onderzoeken zullen worden uitgevoerd in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning. Wanneer uit (één van) deze onderzoeken naar voren komt dat nader onderzoek en/of sanering noodzakelijk is, zal dit worden uitgevoerd voorafgaand aan de herontwikkeling van het gebied.

5.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

Verkeer en ontsluiting

De verkeersstructuur in het plangebied blijft grotendeels gelijk. Wel is het voornemen om een extra ontsluitingsroute voor langzaam verkeer van het Molenbergplein naar de Oude Schans te realiseren. De ontsluiting blijft verder gelijk aan de huidige situatie en voldoet daarmee.

Parkeren

Het hebben en reserveren van voldoende parkeerplaatsen levert een belangrijke bijdrage aan de bereikbaarheid, leefbaarheid, (economische) vitaliteit en verkeersveiligheid binnen de gemeente Delfzijl. Vooruitlopend op een aantal grote ontwikkelingen binnen Delfzijl is in dat kader in 2016 een parkeerbalans opgesteld. Deze uitgebreide parkeerbalans is in 2017 opgeleverd en laat zien hoe de parkeerbalans er in het peiljaar 2016 uitzag en hoe deze balans er in 2022 uit gaat zien. Voor 2022 is uitgegaan van de majeure projecten/ontwikkelingen (Gezondheidscentrum, Marconi en o.a. Plein de Vennen). In de parkeerbalans is inzichtelijk gemaakt dat er getalsmatig voldoende parkeerplekken in het centrum van Delfzijl zijn, maar dat er sprake is van een geografische disbalans. Sturingsmaatregelen om deze disbalans te beïnvloeden zijn in de periode tussen het opleveren van de parkeerbalans en nu genomen. Enerzijds is de blauwe zone binnen het centrum van Delfzijl uitgebreid en anderzijds op de Damsterkade (op de rand van het centrum) de parkeercapaciteit voor langparkeren. De parkeerbalans is vergeleken met de ontwikkelingen vanuit het project Centrum Zuidoost. Het programma ontwikkeling Centrum Zuidoost is voor 90% overeenkomstig als die in de parkeerbalans. Wanneer, op onderdelen, het project Centrum Zuidoost een toename kent, zal voor de dan ontstane parkeerdruk door de ontwikkelende partij voor een deel of geheel op eigen terrein in parkeerplaatsen dienen te worden voorzien.

5.5 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied ligt in het centrum van Delfzijl. Ter plaatse en in de directe omgeving is sprake van een grote verscheidenheid aan functies. Centrumgebieden van steden zijn bij uitstek aan te wijzen als gemengd gebied. Daarom kan voor de hantering van de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering één stap terug worden gedaan.

Binnen het plangebied worden verschillende functies mogelijk gemaakt. Het gaat om zowel bedrijfshinderveroorzakende functies (culturele en maatschappelijke instellingen en horeca), als bedrijfshindergevoelige functies (woningen). Binnen het plangebied worden functies mogelijk gemaakt met een richtafstand van maximaal 10 meter in gemengd gebied. Ook in de huidige situatie is hier sprake van. In stadscentrumgebieden is vrijwel altijd sprake van een menging van bedrijfshindergevoelige functies met functies met een richtafstand van maximaal 10 meter. In de praktijk blijkt daar sprake te zijnde van een verantwoorde milieuzonering en een goed woon- en leefklimaat. Ook bedrijven worden niet beperkt in hun mogelijkheden.

Conclusie

In dit bestemmingsplan kan daarom worden aangenomen dat, op basis van de functies die worden toegestaan binnen het plangebied, de voorgenomen functiemenging goed past in een centrumstedeljk gebied. Er is sprake van een goede milieuzonering, passend in een stadscentrum, in de voorgenomen situatie. Nader onderzoek is om die reden niet noodzakelijk.

5.6 Geluid

Toetsingskader

Geluidzone industrielawaai

Een geluidzone wordt vastgesteld rond industrieterreinen waar inrichtingen zijn gevestigd die 'in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken' zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Dergelijke bedrijven worden in de volksmond ook wel 'grote lawaaimakers' genoemd. Op grond van de wet behoort tot de geluidzone het gebied tussen het industrieterrein zelf en de buitengrens van de zone. Het industrieterrein zelf maakt dus geen deel uit van de zone. Buiten een geluidzone mag de geluidsbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Voor het gezoneerde industrieterrein zelf en daarop aanwezige of geprojecteerde woningen gelden geen geluidnormen.

Grenswaarden voor nieuwe gevoelige functies

Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidsgevoelige bestemmingen slechts aanvaardbaar indien de geluidsbelasting aan de gevel aan de wettelijke grenswaarden voldoet. Voor nieuwe geluidsgevoelige functies, zoals woningen, geldt een wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor nieuwe woningen die binnen de geluidzone liggen is in het algemeen de vaststelling van een hogere waarde tot 55 dB(A) mogelijk. Op grond van de momenteel vigerende Wet geluidhinder kan het bevoegd gezag de betreffende hogere grenswaarden vaststellen indien blijkt dat maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ondervinden van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder wordt de omvang van de wettelijke zones langs verkeerswegen aangegeven. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidszone, tenzij er sprake is van een woonerf, een 30-km/uur-gebied of een gemeentelijke geluidsniveaukaart waaruit blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabijgelegen rijstrook 48 dB of minder bedraagt. De 48 dB is de voorkeursgrenswaarde voor het wegverkeerslawaai. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die in een zone geprojecteerd worden, bepaald de wet dat akoestisch onderzoek verplicht is. De geluidbelasting van het verkeer op de buitengevels van geluidsgevoelige bestemmingen mag de in de wet genoemde normen niet overschrijden.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van een spoorweg, meerdere geluidzoneringsplichtige wegen en een geluidgezoneerd industrieterrein. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten aanzien van deze geluidsaspecten. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 4. Het onderzoek heeft betrekking op meerdere locaties binnen de gebiedsontwikkeling Delfzijl Zuidoost.

Uit het onderzoek komt voor de ontwikkeling in het plangebied het volgende naar voren:

Voor de nieuwe appartementen die mogelijk worden gemaakt binnen het bestemmingsplan bedraagt de hoogst berekende waarde 56 dB(A) vanwege industrielawaai. De is 6 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde bedraagt 50 dB(A) etmaalwaarde en 1 dB hoger dan de algemene maximale grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. Gebruik makend van de zeehavenontheffing op basis van artikel 50 Wgh is realisatie van de appartementen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wgh.

Het geluid vanwege gezoneerde wegen is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale geluidbelasting vanwege 30 km-wegen bedraagt ten hoogste Lden = 51 dB.

Samengevat betekent dit dat met een hogere waarden van 56 dB(A) voor industrielawaai het plan mogelijk is. Overwogen zou kunnen worden om een hogere waarde van 60 dB(A) vast te stellen, zodat er geen toekomstige knelpunten kunnen ontstaan t.a.v. industrielawaai.

Door bij het bepalen van de benodigde geluidwering (Bouwbesluit 2012) uit te gaan van de cumulatieve geluidbelasting van Lcum = 60 dB, wordt binnen de appartementen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd.

Voor de nieuwe appartementen die mogelijk worden gemaakt binnen het bestemmingsplan Plein de Molenberg bedraagt de hoogst berekende waarde 56 dB(A) vanwege industrielawaai. De is 6 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde bedraagt 50 dB(A) etmaalwaarde en 1 dB hoger dan de algemene maximale grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. Gebruik makend van de zeehavenontheffing op basis van artikel 50 Wgh is realisatie van de appartementen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wgh.

Het geluid vanwege gezoneerde wegen is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale geluidbelasting vanwege 30 km-wegen bedraagt ten hoogste Lden = 51 dB.

Samengevat betekent dit dat met een hogere waarden van 56 dB(A) voor industrielawaai het plan mogelijk is. Overwogen zou kunnen worden om een hogere waarde van 60 dB(A) vast te stellen, zodat er geen toekomstige knelpunten kunnen ontstaan t.a.v. industrielawaai.

Door bij het bepalen van de benodigde geluidwering (Bouwbesluit 2012) uit te gaan van de cumulatieve geluidbelasting van Lcum = 60 dB, wordt binnen de appartementen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd.

Conclusie

In het kader van het bestemmingsplan zal een hogere waarden procedure worden gevoerd, gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Daarmee is verder geen aanvullend akoestisch onderzoek noodzakelijk.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Toetsingskader

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

5.7.2 Advies Omgevingsdienst Groningen en Veiligheidsregio Groningen externe veiligheid

De Omgevingsdienst Groningen en de Veiligheidsregio Groningen hebben advies uitgebracht met betrekking tot het aspect externe veiligheid. Het volledige advies is opgenomen als bijlage 6.

De Omgevingsdienst heeft het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van risicovolle inrichtingen, risicovolle transportassen en risicovolle transportleidingen beoordeeld. De belangrijkste constateringen kunnen als volgt worden samengevat:

Plaatsgebonden risico

• De plaatsgebonden risico PR 10-6 contouren van Nouryon Chemicals B.V>, J Wildeman Storage & Logistics en JPB Logistics B.V.. locatie Warvenweg reiken niet tot het bestemmingsplangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• Het invloedsgebied van Nouryon Chemicals B.V., J. Wildeman Storage & Logistics en JPB Logistics B.V. locatie Warvenweg is gelegen over het plangebied;
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl kent ter hoogte van het plangebied, volgens het Basisnet een plaatsgebonden risicocontour 10-6 van 1 meter. De plaatsgebonden risicocontour reikt niet tot het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De spoorlijn is gelegen op een afstand van 360 meter afstand van het plangebied. Het plasbrandaandachtsgebied reikt niet tot in het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De spoorlijn Sauwerd - Delfzijl heeft een invloedsgebied van 4.000 meter en ligt over het plangebied;
• De stamlijn Baaisterhoofd - Oosterhorn kent ter hoogte van het plangebied, volgens de beleidsvisie externe veiligheid Delfzijl geen plaatsgebonden risicocontour 10-6. De plaatsgebonden risicocontour reikt niet tot het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De stamlijn Baaisterhoofd - Oosterhorn gelegen op een afstand van 110 meter afstand van het plangebied. Het plasbrandaandachtsgebied reikt niet tot in het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• De stamlijn Baaisterhoofd – Oosterhorn heeft een invloedsgebied van 4.000 meter en ligt over het plangebied;
• Het Eemskanaal kent ter hoogte van het plangebied, volgens het Basisnet een plaatsgebonden risicocontour 10-6 van 0 meter. De afstand van het Eemskanaal tot het plangebied is circa 1.300 meter. De plaatsgebonden risicocontour 10-6 van het Eemskanaal reikt niet tot het plangebied en daarmee wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico;
• Het Eemskanaal heeft een vrijwaringszone van 25 meter. De afstand van het Eemskanaal tot het plangebied is circa 1.300 meter. De vrijwaringszone van het Eemskanaal reikt niet tot het plangebied en hiermee wordt voldaan aan het basisbeschermingsniveau;
• Het Eemskanaal is gelegen op een afstand van 1.300 meter en heeft een invloedsgebied van 1.070 meter. Het invloedsgebied reikt niet tot in het plangebied. Hierdoor is dit aspect niet relevant;
• Er liggen geen risicovolle transportleidingen in de nabijheid van het plangebied;
• In de bestemmingsregels zijn enkel de realisatie van woningen, maatschappelijke voorzieningen, horeca en dienstverlening toegestaan.

Groepsrisico

• Het berekende groepsrisico van Nouryon in de huidige situatie is gelegen boven de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van Wildeman in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Het berekende groepsrisico van JPB in de huidige situatie is gelegen onder de oriënterende waarde;
• Voor de toekomstige situatie geldt dat het groepsrisico, door invulling te geven aan het plangebied op zeer grote afstand van Nouryon, Wildeman en JPB geen gevolgen heeft.

Advies Veiligheidsregio Groningen

Ten aanzien van dit plan adviseert de Veiligdheidsregio Groningen:

• Veiligheidsregio Groningen (kazerne Delfzijl) advies te vragen over het uitwerken van de bluswatervoorziening, bereikbaarheid en ontvluchtingsmogelijkheden als plannen concreter zijn;
• De bereikbaarheid en bluswatervoorziening aan de hand van de handreiking 'Bereikbaarheid en bluswatervoorziening Groningen' te realiseren.

Tot slot concluderen beide instanties dat vanuit het oogpunt van externe veiligheid het verantwoord is om medewerking te verlenen aan dit bestemmingsplan. Het restrisico is in dit kader aanvaardbaar.

5.8 Luchtkwaliteit

 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in figuur 5 ... weergegeven.

Tabel 5.. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 20 woningen en PM m2 aan culturele functies mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N362, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2017; 9,3 µg/m³ voor NO2, 13,5 µg/m³ voor PM10 en 7,2 µg/m³ voor PM 2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM 10 bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.9 Water

Toetsingskader

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. De Digitale Watertoets is uitgevoerd op 04-05-2020. Hieruit is gekomen dat een standaard waterparagraaf voldoet. De dossiercode is 20200504-34-23202.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de waterschappen nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016-2021, Keur van het waterschap Noorderzijlvest en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het vaarwegenbeheer in Groningen en Noord-Drenthe. Het waterschap staat voor veilig, voldoende en schoon water. Daarin zijn de volgende aspecten van groot belang: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap. Daarnaast geldt ook de Keur, deze geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.

Gemeentelijk beleid

In het watertakenplan DAL/W2 specifieke Delfzijl 2018-2022 worden de gemeentelijke watertaken van Delfzijl uitgewerkt. Er zijn drie zorgplichten die ook gehandhaafd zullen worden in de nieuwe Omgevingswet. Dit zijn: de zorgplicht voor inzameling en transport van stedelijk afvalwater, zorgplicht voor doelmatige inzameling en verwerking van hemelwater en de zorgplicht voor het voorkomen/beperken van schade door grondwateroverlast. Naast de DAL-gemeenten (Delfzijl, Appingedam en Loppersum) doen in totaal 27 gemeenten, 2 waterschappen en 2 waterbedrijven mee in de samenwerkingsovereenkomst Groningen en Noord-Drenthe. Het Watertakenplan is afgestemd op de regionale aanpak. Er zijn 5 doelen gedefinieerd omtrent de uitvoering van de gemeentelijke watertaken. Deze betreffen:

• 1. Risico's voor de volksgezondheid door aanraking schadelijke stoffen en geuroverlast maximaal beperken
• 2. Beperk wateroverlast door water op straat en beperkt overstroming maximaal
• 3. Beperk hinder door falen riolen en door verstopping of werkzaamheden
• 4. Zorg voor goede oppervlaktewaterkwaliteit, voer zo weinig mogelijk water af naar de zuivering
• 5. De klant staat voorop. Aantal klachten zit onder het landelijk gemiddelde.

Huidige situatie

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt ten zuiden en ten zuidoosten van het plein de Molenberg, tussen het plein en de Oude Schans. In de huidige situatie is het plangebied al geheel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten westen van het plangebied bestaat de grond uit klei met zware ondergrond of tussenlaag. Met betrekking tot grondwater is ten westen van het plangebied voornamelijk sprake van grondwatertrap V. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) op 40 centimeter onder maaiveld ligt. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) schommelt tussen de 40 en 120 centimeter onder maaiveld.

Waterkwantiteit

Conform de Legger van waterschap Noorderzijlvest zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een primaire kering. Het profiel van vrije ruimte betreft de eerste 5 meter gemeten vanaf de teen van de dijk, de beschermingszone betreft de volgende 95 meter. Binnen deze zones gelden conform de Keur van waterschap Noorderzijlvest beperkingen voor bouwen en aanleggen ter bescherming van en om onderhoud aan de waterkering mogelijk te houden. Zo dient het profiel van vrije ruimte vrijgehouden worden van onomkeerbare bebouwing. Deze zone is gereserveerd voor een eventuele dijkverbetering.

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie is een cultuurcluster, 20 appartementen en horeca beoogd.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Waterkwantiteit

Omdat het plangebied in de huidige situatie al geheel verhard is, zal dit niet toenemen met de realisatie van de ontwikkeling. Compensatie is derhalve niet nodig.

Waterveiligheid

Het plangebied bevindt zich niet binnen het profiel van vrije ruimte, maar daarentegen wel binnen de beschermingszone van de primaire kering. In het profiel van vrije ruimte zullen geen werkzaamheden plaatsvinden. Voor de werkzaamheden binnen de beschermingszone zal een watervergunning worden aangevraagd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In het plangebied zal een gescheiden inzameling van afvalwater van hemelwater plaatsvinden. De hemelwaterafvoer wordt aangesloten op de bestaande inspectieput JR132 die in het Molenbergplein ligt. Het regenwaterstelsel loost uiteindelijk op de vijverpartij van de Buitensingel, tegenover het gemeentehuis.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding hoeft plaats te vinden omdat het plangebied in de huidige situatie geheel verhard is. Wel bevindt het plangebied zich bovendien niet in de beschermingszone van de primaire waterkering. Er zijn geen maatregelen ten aanzien van het aspect water noodzakelijk.

5.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Uit de klic melding blijkt dat binnen het plangebied wel een hogedruk gasleiding is gelegen. Met de uitvoering van het plan dient hiermee rekening te worden gehouden. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.11 Molenbiotoop

Nabij het plangebied staat expositie molen Adam. De molen is in eigendom van de gemeente en is niet meer in werking. In het geldende bestemmingsplan is hiervoor om die reden al geen molenbiotoop opgenomen. Het opnemen van een molenbiotoop ter zekerstelling van windvang is niet van toepassing voor het plangebied.  

5.12 Vormvrije m.e.r. beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van PM. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is door het bevoegd gezag, op basis van de beoordelingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling, het besluit genomen dat het niet noodzakelijk is om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen ten aanzien van dit bestemmingsplan. Uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Toelichting op het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

Binnen de bestemmingen waar wonen en/of woningen mogelijk zijn een regeling voor kamergewijze verhuur opgenomen. Daarmee wordt de bestaande regeling uit het geldende bestemmingsplan aangevuld om te verduidelijken wat onder wonen wordt verstaan in het plangebied. Dit houdt dat daaronder niet is begrepen kamergewijze verhuur.

6.2.1 Gemengd - 2

De bestaande en nieuwe bebouwing is mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Gemengd - 2'. Binnen deze bestemming is cultuur en ontspanning, horeca 1 t/m 3, maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening mogelijk gemaakt. De huidige locatie van Atlantic City is benodigd voor het theater. Deze functie wordt hierdoor wegbestemd. Binnen het gebied is wel de mogelijkheid opgenomen voor verplaatsing van Atlantic City. Hiervoor is een specifieke aanduiding opgenomen. Ter voorkoming dat binnen Delfzijl amusementshallen aanwezig zijn, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Het gebruik als amusementshal is slechts toegestaan als er binnen Delfzijl geen andere amusementshal aanwezig is.

Binnen het plangebied worden 20 extra woningen mogelijk gemaakt. Het gebied is voorzien van een specifieke aanduiding. De bestaande woning binnen het plangebied is ook voorzien van een specifieke aanduiding.

Voor de bestaande panden is een hoogte aangehouden conform het vigerende bestemmingsplan. Voor de nieuwbouw van het cultuurcluster geldt een maximale bouwhoogte van 15 meter. Voor het theater dient ook een toneeltoren gerealiseerd te worden. Hiervoor geldt een hoogte van 25 meter. De precieze positie van de toneeltoren is nog onduidelijk. Daarom is deze verhoging in omvang begrensd in de regels.

Het plan voorziet in een (voetgangers) verbinding tussen het Molenplein en de Oude Schans. De precieze locatie hiervan is nog niet bekend. Hierdoor is binnen de juridische regeling van de bestemming de mogelijkheid opgenomen voor het aanleggen van wegen, straten en paden.

6.2.2 Verkeer en verkeer - verblijfsgebied

De Oude Schans heeft een duidelijke verkeersfunctie. Daarom is voor deze weg de bestemming verkeer opgenomen. Bij de Molenplein en de Kerkstraat is de verkeersfunctie ondergeschikt aan de verblijfsfunctie. Daarom is voor dit gebied de bestemming 'verkeer - verblijfsgebied' opgenomen.

6.2.3 Wonen

De bestaande woningen zijn bestemd conform het vigerende bestemmingsplan "Centrum". De volgende bestemmingen zijn opgenomen:

• Wonen - 1A;
• Wonen - 1D;
• Wonen - 1F;
• Wonen - Woongebouw.

6.2.4 Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Cultuurhistorie

Ook de beschermende bestemming Waarde - Archeologie is opgenomen en de beschermende bestemming voor het karakteristieke pand in het plangebied.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en hebben zij sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie van derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor een exploitatieplan op te stellen, tenzij voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn.

De gemeente is verantwoordelijk voor de realisatie van het plan. Hiervoor heeft de raad een krediet vastgesteld. Hiermee is de uitvoerbaarheid van het plan verzekerd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Overleg en participatie

Het concept bestemmingsplan wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgesteld en vroegtijdig overlegd met de betreffende buurgemeenten, de provincie, het waterschap, de Gasunie, de Veiligheidsregio en de Omgevingsdienst. Van het overleg wordt verslag gedaan in deze paragraaf.

Naar aanleiding van het vooroverleg is een overlegreactie binnen gekomen van de Provincie Groningen. Hierin is met name ingegaan op de noodzaak tot het uitvoeren van een aantal onderzoeken in het kader van dit bestemmingsplan.

Het concept bestemmingsplan is onderwerp van participatie met de omwonenden en andere belanghebbenden. Van dit traject wordt verslag gedaan in deze paragraaf. Voor het bestemmingsplan wordt een afzonderlijk inspraaktraject gevolgd. De overlegreactie is opgenomen als bijlage 7. Hieronder is puntsgewijs opgenomen hoe met de verschillende onderzoeken is/wordt omgegaan:

• 1. Provincie geeft aan AERIUS-berekeningen noodzakelijk te achten. Deze is uitgevoerd en toegevoegd als bijlage aan het bestemmingsplan. In paragraaf 5.2 zijn de uitkomsten uiteen gezet;
• 2. De provincie wijst op de noodzaak tot uitvoering van een bodemonderzoek. Er is inmiddels een historisch vooronderzoek uitgevoerd die is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. De resultaten zijn uiteen gezet in paragraaf 5.3;
• 3. Het advies van de Omgevingsdienst ten aanzien van externe veiligheid dient te worden verwerkt. Ook deze is nog niet beschikbaar en wordt daarom bij vaststelling toegevoegd;
• 4. De conclusie van het aspect 'Cultuurhistorie'ontbrak nog. Deze is inmiddels toegevoegd aan paragraaf 5.1;
• 5. Een archeologisch onderzoek is inmiddels opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan. De uitkomsten zijn uiteen gezet in paragraaf 5.1;
• 6. Het aanvullend ecologisch onderzoek is nog in uitvoering en wordt toegevoegd aan de vastgestelde versie van het bestemmingsplan;
• 7. het akoestisch onderzoek is inmiddels uitgevoerd en is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De resultaten zijn uiteen gezet in paragraaf 5.6.

7.2.2 Procedure tot vaststelling

Het ontwerp van het bestemmingsplan is bekendgemaakt en ter visie gelegd door de gemeente. Gedurende zes weken bestond de mogelijkheid zienswijzen in te dienen op het bestemmingsplan. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Wel zijn ambtshalve enkele aanpassingen aan het bestemmingsplan gedaan, die in de vastgestelde versie van het plan zijn verwerkt. Het gaat hierbij om de volgende aanpassingen:

De verbeelding van het bestemmingsplan 'Delfzijl - Plein de Molenberg' is als volgt gewijzigd:

• het bestemmingsvlak en het bouwvlak behorende bij de bestemming 'Gemengd 2' zijn gewijzigd in die zin, dat de geplande nieuwe verbindingsweg met de Oude Schans waaraan in het ontwerp bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' was toegekend, binnen de bestemming 'Gemengd 2' is getrokken. Het gebied waar de verbindingsweg kan worden gerealiseerd is vervolgens binnen de bestemming 'Gemengd 2' aangeduid met de gebiedsaanduiding 'overige zone - ontsluiting'. Het bestemmingsvlak en het bouwvlak van de bestemming 'Gemengd 2' is ter plaatse van de zuidzijde van het plein De Molenberg vanuit flexibiliteitsoverwegingen rechtgetrokken, de functieaanduiding 'wonen' is hierdoor ook enigszins vergroot.

De regels van het bestemmingsplan 'Delfizjl - Plein de Molenberg' zijn als volgt gewijzigd:

• In de bestemming Gemengd is in de bestemmingsomschrijving de volgende regel opgenomen: 'een ontsluitingsweg ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - ontsluiting'.
• artikel 3.6 is tekstueel aangepast in die zin dat de zinsnede' indien de betreffende functie minimaal één jaar is beëindigd' is verwijderd uit dit artikel.