Wagenborgen - de Hoogte 53

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het plangebied gelegen aan de Hoogte 53 te Wagenborgen is een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. De bedrijfsvoering van het bedrijf is beëindigd. De initiatiefnemer wil de bestaande agrarische bebouwing slopen en in ruil daarvoor een nieuwe woning van circa 150 m2 en een schuur van circa 200 m2 terug bouwen. In de toekomst is het voornemen om van deze schuur een dubbele schuur te maken. Daarnaast blijft een bestaande schuur van 56 m2 op het perceel staan. Het totale oppervlakte komt hiermee op 650 m2.

Deze ontwikkeling past niet binnen de mogelijkheden van het geldende bestemmingsplan Buitengebied-Zuid van de gemeente Delfzijl. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch te regelen, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1. De begrenzing is afgestemd op het kadastrale perceelnummer 134 (gemeente TMT00, perceelnummer 3100, sectie G).

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied-Zuid, vastgesteld op 19 december 2013. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch - Wegdorpenlandschap' met daarbij de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel agrarisch grondgebonden bedrijf'. Binnen deze bestemming is één bedrijfswoning toegestaan ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering. De bouw van een woning ten behoeve van reguliere bewoning is niet toegestaan.

Tot slot is ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4' van toepassing. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,45 m -Mv wordt geroerd, met uitzondering van:

• bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met niet meer dan 200 m² wordt uitgebreid;
• bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 200 m² ten behoeve van andere daar voorkomende bestemming(en).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst.

Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied

Op het perceel was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd geweest. De bedrijfsvoering is inmiddels beëindigd. De bebouwing die in de huidige situatie nog aanwezig is betreft een bedrijfsgebouw inclusief bedrijfswoning van circa 1.300 m2. Het perceel is ingepast door middel van (hoog)opgaande erfbeplanting rondom het perceel. Figuur 2 geeft een overzicht van de bestaande situatie. Figuur 3 geeft een vooraanzicht van de huidige situatie.

Figuur 2. Huidige situatie

Figuur 3. Vooraanzicht huidige situatie

De omgeving

Het perceel grenst aan de westkant aan de bebouwde kom van het dorp Wagenborgen. Het plangebied ligt aan het uiteinde van het woonlint van De Hoogte. De bebouwing bestaat hier uit twee-onder-een kappen opgebouwd uit één bouwlaag met kap. De woningen aan de Tonnisstil bestaand voornamelijk uit vrijstaande woningen bestaande uit één bouwlaag met kap. Karakteristiek aan deze bebouwing is de lage gootlijn en de kap.

Aan de oostkant van het plangebied bevindt zich het grootschalige wegdorpenlandschap. In figuur 4 is een vooraanzicht op het plangebied weergeven. De woning in figuur 4 betreft de vrijstaande woning van de hoek Tonnisstil en de Hoogte.

Figuur 4. Vooraanzicht plangebied vanaf de Hoogte

2.2 Voorgenomen initiatief

Beschrijving initiatief

In navolging op de beëindiging van de agrarische activiteiten is het initiatief opgevat om op het erf een nieuwe woning te bouwen. Het gehele complex met (voormalige) (agrarische) gebouwen (inclusief erfverharding, en funderingen), met uitzondering van de wagenschuur gelegen in de zuidwesthoek van het plangebied, wordt gesloopt (circa 1.300 m2). In ruil voor de sloop wordt een nieuwe woning en een schuur van circa 594 m2 gebouwd. De oppervlakten van deze gebouwen staan nog niet vast , maar zal aanzienlijk kleiner zijn dan de bestaande (toegestane) oppervlakte. De bebouwing wordt grotendeels binnen de bestaande bebouwingscontouren van de agrarische bebouwing gepositioneerd. Daarnaast blijft de bestaande schuur (circa 56 m2) aan de zuidwestkant van het perceel behouden. De totale oppervlakte bedraagt 650 m2.

Naast de nieuwe bebouwing wordt er ook een paardenbak aan de noordoostkant van het perceel aangelegd. De bak heeft een afmeting van 20 bij 40 meter en gaat hobbymatig in gebruik genomen worden. De paardenbak wordt is zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing.

 

De woning bestaat uit één bouwlaag met een kap, waarbij de goothoogte maximaal 6,5 meter hoog is en de bouwhoogte 6,5 - 10,0 meter. De kap heeft een dakhelling tussen de 20° en 60°. Figuur 5 wordt een impressie van de toekomstige woning weergeven.

Figuur 5. Impressie toekomstige woning

Ruimtelijke inpassing

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast bij de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Ten behoeve van de ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt conform de maatwerkbenadering methode van de provincie Groningen. Dit plan is als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen. Onderdeel van het plan is een inrichtingstekening welke de erfinrichting en de landschappelijke inpassing weergeeft. Hiermee is sprake van inrichting die passend is binnen het straat- en bebouwingsbeeld en tevens sprake is van een goede landschappelijke inpassing in de omgeving. In figuur 6 is de inrichting opgenomen. De paardrijdbak wordt is zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg gesitueerd ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing. In de regels van het bestemmingsplan is één en ander verankerd met een voorwaardelijke verplichting.

Voor de inpassing van de nieuwe woning plus schuur wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. De woning wordt grotendeels binnen de contouren van het bestaande erf gebouwd, waarbij de totale oppervlakte aan bebouwing aanzienlijk afneemt. Met de nieuw te bouwen woning en schuur wordt gerefereerd aan een boerderij achtige erfopzet. Daarmee blijft de boerderij achtige uitstraling van het erf ook in de toekomstig gewaarborgd. De toekomstige bouwmassa is dan ook passend op het erf. In combinatie met de landschappelijke inrichting en de situering van de bebouwing is een dergelijk volume aanvaardbaar. Tevens is het toekomstige bebouwde oppervlak aanzienlijk kleiner dan het bestaande bebouwde oppervlak.

De bestaande wagenschuur gelegen in de zuidwesthoek is waard om te behouden. Dit element is in staat het verhaal van de plek te vertellen en biedt een goed geleding van de wand. Tevens blijft door het behoud het erfaanzicht redelijk gelijk.

Figuur 6. Inrichtingstekening (bron: Rho Adviseurs)

Functionele inpassing

De ontwikkeling vindt plaats in een gebied waar enkel woonfuncties voorkomen. De agrarische bedrijven liggen op voldoende afstand. In paragraaf 4.6 wordt ingegaan op de milieutechnische aanvaarbaarheid van deze situatie.

Verkeer en parkeren

De ontwikkeling mag niet leiden tot knelpunten of tot onveilige situaties in de verkeersafwikkeling. Het plangebied is direct ontsloten via De Hoogte. De bestaande bedrijfswoning is ontsloten via een bestaande ontsluiting op de weg.

Het bouwplan leidt niet tot de aanpassing van de bestaande ontsluiting en trekt geen extra verkeer aan. Als gevolg daarvan worden hiervan geen effecten verwacht voor de verkeersafwikkeling.

Voor de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt gebruik gemaakt van de handreiking 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW, oktober 2012, publ. 317). De gemiddelde parkeerbehoefte voor vrijstaande (koop)woningen is op basis van de publicatie van het CROW 2,4. Deze parkeernorm geldt voor het plangebied, omdat hier sprake is van een 'niet stedelijk gebied' en 'buitengebied'. Derhalve zijn in totaal 3 parkeerplaatsen nodig. Het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein. Op het eigen terrein is voldoende ruimte om deze parkeergelegenheid te realiseren.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Sinds 1 juli 2017 dient bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling te worden gedaan, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het plan maakt het vervangen van de bestaande woning mogelijk, waarbij het bebouwde oppervlakte wordt verkleind en wordt daarom niet aangemerkt als vorm van stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. Toetsing aan de ladder is daarom niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 2016-2020 en Omgevingsverordening

Op 1 juni 2016 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie 2016-2020 vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Deze is in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP) gekomen. Uit de Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie al het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen'. Voor de ontwikkeling van de woning zijn de thema's 'ruimte' en 'natuur en landschap' met de daar bijbehorende belangen 'ruimtelijke kwaliteit' in relatie tot dit bestemmingsplan van belang.

Ruimtelijke kwaliteit

De provincie streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. In het beleid wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en buitengebied. Onderhavig plangebied ligt in het buitengebied. Onder het buitengebied verstaat de provincie die gebieden die buiten stedelijke gebieden liggen en een overwegend agrarische-, natuur- en recreatieve functie hebben. De provincie wil het buitengebied onder andere als woongebied aantrekkelijk houden. De inrichting van het buitengebied dient zowel vitaal als duurzaam te zijn. Daarnaast is zuinig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt.

Artikel 2.8 van de omgevingsverordening bepaalt dat in de toelichting van een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf moet bevatten waarin wordt aangegeven op welke manier rekening wordt gehouden met ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied, de bestaande stedenbouwkundige en de cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Door middel van een landschappelijke inpassing blijft de ruimtelijke kwaliteit gehandhaafd in het gebied. De landschappelijke inpassing is opgesteld in overleg met de landschapsarchitect van de provincie. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een goede landschappelijke inpassing, die in overeenstemming is met de kwaliteiten van het gebied.

In artikel 2.13.4 van de verordening worden regels gegeven gericht op de bouw van een nieuwe woning te bouwen ter compensatie van de afbraak van 750 m2 voor hergebruik niet geschikte of geschikt te maken niet karakteristieke of beeldbepalende bebouwing. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

• het toevoegen van nieuwe woningen past in een woonvisie;

• de nieuw te bouwen woning of woningen wordt/worden gebouwd op het perceel waar de bebouwing wordt gesloopt;
• de ruimtelijke kwaliteit in visueel-landschappelijk opzicht door de sloop en vervangende nieuwbouw verbetert;
• de ruimtelijk relevante kenmerken van de nieuwe bebouwing en de erfinrichting passen in het landschapsbeeld;
• de gezamenlijke oppervlakte van een woning en de bijbehorende bouwwerken niet meer bedraagt dan 300 m2, ;
• over de ruimtelijke inpassing van de nieuwe bebouwing advies wordt ingewonnen bij een onafhankelijke- of een bij de gemeente werkzame deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan. De nieuw te bouwen woning wordt namelijk op het perceel gebouwd waar de bebouwing wordt gesloopt. Er is geen sprake van het toevoegen van woningen.

Met de vervangende nieuwbouw is sprake van een woning waarbij wordt gerefereerd aan een boerderij achtige erfopzet. Daarmee blijft de boerderij achtige uitstraling van het erf ook in de toekomstig gewaarborgd. Middels een erfinrichtingsplan (zie bijlage 2) wordt gewaarborgd de nieuwe situatie passend is in het landschapsbeeld.

De gezamenlijke oppervlakte van de woning en de bijbehorende bouwwerken bedraagt meer dan 300 m2. In artikel 2.13.8 is bepaald dat de maximale oppervlakte van 300 m2 van woningen inclusief bijgebouwen in het buitengebied 300 m2 mag bedragen of dat deze grondoppervlakte de bestaande oppervlakte voor zover groter dan 300 m², niet mag overstijgen. In dit geval bedraagt de bestaande (toegestane) oppervlakte circa 1.300 m². De toekomstige oppervlakte van circa 650 m2 overstijgt de bestaande oppervlakte niet. Tot slot is de ruimtelijke inpassing opgesteld door een onafhankelijke- of deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur.

Actualisatie Omgevingsverordening provincie Groningen 2016-2020

De provincie is voornemens de verordening aan te passen. Onderhavige kaders die in dit bestemmingsplan worden voorgesteld zijn ook passend conform de voorgestelde wijzigingen/toevoegingen van de actualisatie Omgevingsverordening.

Er wordt onder andere voorgesteld dat de maximale oppervlakte maximaal 300 m2 tenzij voor de ruimtelijke inpassing van de nieuwe bebouwing een grotere oppervlakte noodzakelijk is in welk geval deze oppervlakte niet meer bedraagt dan die van de te slopen bebouwing als bedoeld in het tweede lid.

Met onderhavig bestemmingsplan is hier sprake van.

Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030

In de ontwikkelingsvisie Eemsdelte, vastgesteld in 2013, geeft richting en vormt een beleidskader voor de gewenste ontwikkelingsrichtingen van het Eemsdelta gebied. Het uitgangspunt met betrekking tot de totale woningvoorraad in het buitengebied is dan deze niet toeneemt. De gemeente biedt hierbij wel ruimte voor woon-werkcombinaties in het hoofdgebouw van vrijkomende agrarische gebouwen ter versterking van de lokale economie. Ook kan in incidentele gevallen woningbouw worden gerealiseerd. Voorwaarde is dat daarmee kwaliteiten worden toegevoegd en/of landschappelijke knelpunten worden opgelost. Alle toevoegingen met nieuwe bebouwing aan de woningvoorraad in het buitengebied moeten gecompenseerd worden door sloop van woningen elders in dit gebied. De ontwikkelingsmogelijkheden van naburige landbouwbedrijven mogen niet worden beperkt.

In dit bestemmingsplan wordt in ruil voor de sloop van vrijgekomen agrarische bebouwing (inclusief bedrijfswoning) een nieuwe woning op het erf gebouwd. In paragraaf 2.2 is besproken dat de woning passend is in de directe woonomgeving en de landschappelijke waarden van het perceel worden behouden. In paragraaf 4.6 is beschreven dat de ontwikkelingsmogelijkheden van naburige landbouwbedrijven niet worden beperkt. De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is hierdoor passend binnen de Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Buitengebied - Zuid

Het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied - Zuid', vastgesteld op 19 december 2013, is het geldend planologisch regiem voor het plangebied. Zoals in paragraaf 1.3 heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch - Wegdorpenlandschap'. Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijpanden'. Hiervoor gelden onderstaande voorwaarden:

• na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel Wonen - Voormalige boerderijpanden van overeenkomstige toepassing zijn;
• er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
• de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning;
• het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd;
• geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Aan de bovengenoemde voorwaarden kan niet geheel voldaan worden. Er is namelijk sprake van nieuwbouw waarbij het voormalige boerderij pand gesloopt wordt. Tevens geldt binnen de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijpanden' de bouwregel dat de oppervlakte, goothoogte, dakhelling en bouwhoogte van een gebouw ten hoogste de bestaande oppervlakte, goothoogte, dakhelling en bouwhoogte bedraagt. In dit geval is sprake van nieuwbouw waarbij de uitvoering van het bouwwerk geheel afwijkt van de bestaande bebouwing. De bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijpanden' kan dan ook niet van toepassing worden.

Aan de wijzigingsbevoegdheid kan derhalve geen gebruik worden gemaakt. Echter dit bestemmingsplan voldoet wel aan het beleid van de gemeente om voormalige agrarische percelen te wijzigen naar een woonperceel. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan zoveel mogelijk aangesloten bij de regels van 'Wonen' uit het geldende bestemmingsplan.

Nota wonen icm Woon en Leefbaarheidsplan Eemsdelta

De Nota Wonen is op 18 december 2014 vastgesteld. Met deze nota stelt de gemeente de beleidskaders voor het wonen en volkshuisvestingsbeleid vast. De nota biedt het college een kader om:

• regie te voeren over de volkshuisvestelijke ambities van de gemeente;
• flexibel deel te nemen aan de veranderende woningmarkt;
• maatwerk te bieden aan initiatieven om te kunnen voldoen aan de veranderende woonwensen van onze inwoners.

De gemeente wil de regie voeren door flexibel te kunnen reageren en anticiperen op de veranderende marktontwikkelingen en woonbehoeften van inwoners, rekening houdende met de demografische ontwikkelingen. Bij het zoeken naar een woning is maatwerk en flexibiliteit gewenst.

In dit bestemmingsplan is sprake van een concreet initiatief rekening houden met de behoefte van de toekomstige bewoners van de woning. Er is daarnaast slechts sprake van een vervangende woning. Dit bestemmingsplan heeft dan ook geen invloed op het woningbouwprogramma van de gemeente.

Hoofdstuk 4 Toetsing omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Onderzoek Bodemkwaliteit

Bij de geplande werkzaamheden in het plangebied is sprake van een transformatie naar een bodemgevoeliger gebruik en/of is de bebouwde oppervlakte groter dan 50 m2. Hiervoor is een onderzoek naar de bodemkwaliteit uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. Uit het bodemonderzoek blijkt dat de grond en/of het grondwater ter plaatse van het plangebied ten hoogste licht verontreinigd is.

Hiermee blijkt de bodem geschikt te zijn voor het beoogde gebruik. Om die reden kan worden geconcludeerd dat vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen zijn te verwachten.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt, geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.2 Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de planologische procedure geworden. De ontwikkeling is daarom via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) aangemeld bij het waterschap Hunze en Aa's.

Met de uitkomsten van de watertoets is bepaald dat de ontwikkeling de korte procedure gevolgd wordt.

Dit houdt in dat het waterschap Hunze en Aa's een standaard wateradvies afgeeft in de vorm van een standaard waterparagraaf. Deze is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Bij de verdere uitwerking van het plan wordt rekening gehouden met dit advies. Hierna worden de belangrijkste uitgangspunten behandeld.

Wateroverlast

Bij stedelijke uitbreidingen of herstructureringen mag een toename van het verhard oppervlak niet resulteren in een extra belasting van het watersysteem, er moet waterneutraal gebouwd worden. Dit houdt in dat de initiatiefnemer voldoende maatregelen neemt om de versnelde waterafvoer, te compenseren.

In het geval van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is geen nader onderzoek vereist, omdat sprake is van een vermindering van verharding. Watercompensatie voor het gebied is niet aan de orde.

Afvalwater en riolering

In principe worden er geen wijzigen aan de afvalwaterstromen op het perceel voorgesteld. Er wordt gebruik gemaakt van een gemengd stelsel. Zoals genoemd onder 'wateroverlast' wordt schoon hemelwater hiervan afgekoppeld.

Voor de beoordeling van hemelwater, dat in contact is geweest met verontreinigde oppervlakken/activiteiten of schadelijke/verontreinigende stoffen, geeft de huidige Europese en landelijke wet- en regelgeving, het emissiebeleid en het vergunningen- en handhavingsbeleid van waterschap Hunze en Aas het kader aan.

Grondwater en ontwatering

Het project stelt in beginsel geen wijzigingen in het grondwaterpeil voor. Bij de bouw van de gebouwen wordt rekening gehouden met de ontwateringseisen, zoals opgenomen in de uitgangspuntennotitie.

In het plangebied wordt de grondwaterstand lokaal beïnvloed door een neerwaartse grondwaterstroming (> 0.75 mm). Deze gebieden zijn meestal voldoende diep ontwatert en bieden mogelijkheden om hemelwater in de bodem te infiltreren, mits er geen sprake is van ondiepe slecht doorlatende lagen.

Oppervlaktewaterpeilen en drooglegging

Er moet rekening gehouden worden met voldoende drooglegging. In dit geval wordt de nieuwbouw op dezelfde hoogte aangelegd als de bestaande gebouwen.

Inrichting watersysteem

De inrichting van het watersysteem blijft ongewijzigd.

Natuur en ecologie

Er worden in beginsel geen ingrepen voorgesteld in watergangen. Het bestemmingsplan heeft daardoor geen effecten op de doorstroming en ecologische waarden van het water.

4.3 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Onderzoek

Het archeologiebeleid van de gemeente is vastgesteld in de beleidskaart archeologie Delfzijl. Deze geeft weer wat de ruimtelijke consequenties zijn van de in kaart gebrachte archeologische waarden en verwachtingen. Dit beleid is in 2017 herzien. Op basis van deze kaart heeft het perceel de waarde 'Archeologie 4'. Dit zijn gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde en rivierdalen. Archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 200 m2 en dieper dan 45 cm -Mv.

In het bestemmingsplan hebben bepaalde gebieden waar eventueel archeologische resten te verwachten zijn een archeologische dubbelbestemming gekregen. Op deze locaties dient bij bodem ingrepen rekening gehouden te worden met archeologische waarden, door bijvoorbeeld een bureauonderzoek.

Op onderhavig plangebied is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 4' van toepassing. Archeologisch onderzoek is aan de orde bij ontwikkelingen waarbij de bodem dieper dan 0,45 m -Mv wordt geroerd, met uitzondering van:

• bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met niet meer dan 200 m² wordt uitgebreid;
• bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 200 m² ten behoeve van andere daar voorkomende bestemming(en).

Conclusie

Het onderhavige plangebied overschrijdt deze drempelwaarde niet. Er is namelijk sprake van het vervangen van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande/toekomstige oppervlakte afneemt. De bebouwing vindt grotendeels plaats binnen bestaande bebouwingscontour.

De bebouwing buiten de contouren van de bestaande bouwwerken is echter kleiner dan 200 m2. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Daarnaast zijn plannen om in de toekomst een paardenbak achterop het erf te realiseren. Deze zal in ieder geval een oppervlakte groter dan 200 m2 hebben. Onbekend is nog hoe diep er hiervoor gegraven gaat worden. Indien dit dieper dan 45 centimeter is, zal voorafgaand aan de werkzaamheden een omgevingsvergunning voor het afgraven van de gronden aangevraagd worden. De aanvraag zal hierbij vergezeld gaan met een archeologisch onderzoek.

Het aspect archeologie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.4 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Hiertoe dient middels bestudering van kaarten bepaald te worden of binnen (de invloedsfeer van het plangebied) Rijksmonumenten (historische gebouwen, sluizen, tuinbeelden en grafstenen), Archeologische Rijksmonumenten, Werelderfgoederen en beschermde stads- en dorpsgezichten aanwezig zijn. Ook het voorkomen van gebieden met landschappelijke waarden en beschermde natuurgebieden (Natura 2000-gebieden, Wetlands, Beschermde Natuurmonumenten, Nationale Parken, Nationale Landschappen en Natuurnetwerk Nederland) dient bepaald te worden.

De gemeente heeft de Nota cultuurhistorie en cultuurhistorische waardenkaart opgesteld. In de nota staan de cultuurhistorisch geografische waarden die nog zichtbaar zijn in de gemeente en die de gemeente graag wil beschermen.

Onderzoek

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorische aspecten/objecten aanwezig. Volgens een inventarisatie is de huidige bebouwing niet van karakteristieke waarde. De bebouwing is dan ook niet beeldbepalend.

Wel is wegdorpenlandschap en de glaciale rug waarin en waarop het plangebied ligt van cultuurhistorische waarde. In onderhavig bestemmingsplan is sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling die de cultuurhistorische waarde van het gebied niet aantast. Conform artikel 2.57.1 van de verordening van Groningen dient bij ontwikkelingen die betrekking hebben op een glaciale rug regels opgenomen te worden gericht op bescherming van het reliëf en de herkenbaarheid daarvan. Derhalve is in dit bestemmingsplan een beschermende regeling opgenomen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat, met in achtneming van bovengenoemde maatregelen, de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Wet natuurbescherming

Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. De dichtstbijzijnde beschermde gebieden liggen op circa 9 kilometer afstand. Het gaat om de Wadenzee. Gelet op het voormalige en toekomstige gebruik van het plangebied, de aard omvang van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde gebieden kunnen directe effecten, zoals verstoring of verontreiniging, op de Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Aangezien het gaat om het omzetten van een agrarische bestemming naar een woonbestemming zijn significante gevolgen voor beschermde natuurwaarden als gevolg van een toename in stikstofdepositie ook uitgesloten. Het bestemmingsplan is daarom uitvoerbaar in het kader van de Natuurbeschermingswet.

NNN (EHS) en Leefgebied weide- en akkervogels

Het NNN wordt beschermd via het ruimtelijke spoor en is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Ook de aanduiding Leefgebied weide- en akkervogels is opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Ruimtelijke ontwikkelingen, die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland en weide- en akkervogels leefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe.

De locatie ligt niet nabij een NNN gebied of Leefgebied weide- en akkervogels. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op deze gebieden heeft.

Soortenbescherming

De beoogde ontwikkeling voorziet in woningbouw. Hiervoor worden de volgende werkzaamheden, die mogelijk soorten kunnen verstoren, uitgevoerd.

• verwijderen van begroeiing;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden;
• sloopwerkzaamheden.

Om te achterhalen welke beschermde soorten binnen het plangebied aanwezig zijn is een ecologische onderzoek uitgevoerd. Het ecologisch onderzoek is opgenomen in bijlage 5 .In verband met het voorkomen van algemene broedvogels is het van belang om rooiwerkzaamheden en sloopwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of te werken op een manier dat vogels niet tot broeden komen (vooraf rooien beplantingen / vogelverschrikkers gebruiken). Er kunnen daarnaast algemene nationaal beschermde amfibieën en zoogdieren aanwezig zijn. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Groningen. De overige beschermde soorten die in 2017 (mogelijk) werden aangetroffen zijn niet meer vastgesteld of van het voorkomen hiervan zijn geen aanwijzingen meer.

Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Hoogte 53 te Wagenborgen zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied is te kenmerken als een rustige woonwijk/rustig buitengebied. In de directe omgeving komen namelijk alleen woonfuncties voor. Bij de beoogde ontwikkeling wordt een bedrijfshinder veroorzakende functie gerealiseerd, te weten een woonfunctie.

Wat betreft de te ontwikkelen bedrijfshindergevoelige functie is de (eventuele) aanwezigheid van bedrijven in de directe omgeving van belang. De dichtsbijzijnde bedrijfsfunctie ligt op circa 200 meter tot het plangebied. Het betreft de maatschappelijke functie aan de Tonnisstil 20. Voor deze functie is milieucategorie 2 van toepassing. Hierbij geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter, wat betreft het aspect geluid. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Daarnaast dient ten opzichte van de paardrijbak een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van woningen in de omgeving gecreëerd te worden. Hiervoor geldt een minimale afstand van 50 meter vanaf de paardrijbak tot aan de omliggende woningen. Hier wordt aan voldaan. De dichtstbijzijnde woningen liggen namelijk op meer dan 100 meter van de paardrijbak. Ter plaatse van de omliggende woningen kan dan ook gesteld worden dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Conclusie

Dit bestemmingsplan voorziet niet in het toevoegen van een nieuwe gevoelige functie en leidt dan ook niet tot beperkingen voor de bedrijven in de omgeving. Vanuit milieuzonering bestaan geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.7 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Ten aanzien van deze aspecten moeten de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld tot een aanvaardbaar minimum worden beperkt

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

• Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas.
• Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een ruimtelijke onderbouwing of bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloed gebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen

Relevant is de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (circulaire RVGS) en in de toekomst ook het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid (BTEV). Op basis van de circulaire RVGS geldt het volgende:

• Voor bestaande situaties gelden er plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar en de streefwaarde van 10-6 per jaar.
• In nieuwe situaties geldt ter plaatse van kwetsbare objecten de grenswaarde voor het PR van 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde.
• Bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR geldt een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op het BTEV zijn in de circulaire RVGS veiligheidsafstanden opgenomen uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water 1 . In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Aan de hand van de Basisnetten wordt al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Relevant is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart voor Nederland blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Er zijn geen wegen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Voor planologisch relevante kabels en leidingen geldt in het algemeen een belemmeringenzone waarmee in de ontwikkeling van een plangebied rekening moet worden gehouden.

Onderzoek

In het plangebied en in de directe nabijheid van het plangebied liggen geen hogedruk aardgasleidingen, rioolwater transportleidingen, drinkwatertransportleidingen, of hoogspanningsleidingtracés. Planologische relevante kabels en leidingen vormen daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit plan.

Conclusie

De eventuele aanwezigheid van kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn vaak het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

De bouw van een woning draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.10 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer,

spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek (spoor)wegen

Binnen het plangebied wordt een woning mogelijk gemaakt. Volgens de Wgh betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidgevoelige functie(s) en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekzone van een (spoor)weg (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden).

De woongebieden van Wagenborgen, waaronder de Hoogte, zijn aangewezen als 30-km/uur zone. Voor ontwikkelingen binnen dergelijke zones is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Daarnaast is de Hoogte een relatief rustige weg met een lage verkeersintensiteit. Gezien de ligging aan de rand van het gebied en het feit dat de woning aan het uiteinde van het bebouwingslint van de hoogte ligt, is sprake van een relatief lage verkeersintensiteit op deze weg.

De verwachting is dan ook dat aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel van de woning wordt voldaan. De Wet geluidhinder geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan, voor zover mogelijk, aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Buitengebied-Zuid'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied-Zuid'.

Enkelbestemming Agrarisch - Wegdorpenlandschap

De gronden die geen deel gaan uitmaken van het toekomstig woonperceel krijgen de bestemming 'Agrarisch - Wegdorpenlandschap ' zonder bouwmogelijkheden. Hierdoor wordt voorkomen dat er in de toekomst nieuwe bebouwing gerealiseerd wordt. Daarnaast wordt met dit bestemmingsplan de beoogde paardrijkbak vastgelegd. Om de positie van de paardrijbak vast te leggen wordt deze aangeduid met 'specifieke vorm van wonen - paardrijbak'.

Enkelbestemming Wonen

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is het wonen, eventueel in combinatie met een beroep aan huis, mogelijk. De regels van deze bestemming uit het geldende planologische regime zijn de basis voor dit bestemmingsplan. Op grond van deze regeling bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van het hoofdgebouw, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen ten hoogste 650 m². Hiermee is sprake van enige flexibiliteit in het bestemmingsplan opgenomen. De ontwikkeling die in dit bestemmingsplan voorgesteld wordt betreft een woning en een bijgebouw van circa 460 m2. Daarnaast blijft een gebouw van circa 56 m2 behouden. Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 2 opgenomen landschappelijke inpassingsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Dit zelfde geldt voor de sloop van de gebouwen.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4

Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden in het plangebied, is de dubbel bestemming 'Waarde - Archeologie 4' uit het bestemmingsplan 'Buitengebied-Zuid' van overeenkomstige toepassing.

Dubbelbestemming Waarde - Landschap

Vanwege de ligging van het plangebied op een glaciale rug is de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. Hiermee wordt het reliëf en de herkenbaarheid daarvan beschermd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

In het kader van de inspraak en vooroverleg heeft het voorontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld op het plan te reageren. De provincie Groningen heeft van deze gelegenheid gebruikt gemaakt.

De reactie heeft betrekking op de totale oppervlakte aan hoofdgebouwen, bijgebouwen en overkappingen, de afstand van de bestaande schuur tot de woning en de in het plangebied liggende glaciale rug. De regels en de verbeelding zijn op basis hiervan op onderdelen aangepast.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Hier is geen gebruik van gemaakt. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 22 februari 2018 door de raad vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het vaststellingsbesluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom bij de initiatiefnemer. De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de kavel wordt door de initiatiefnemer gedragen. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikken om de woonkavel te kunnen realiseren.

De gemeentelijke kosten met betrekking tot de planologische procedure en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' grondexploitatieregeling aangemerkt. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Ten aanzien van planschade is tevens een planschadeverhaalsovereenkomst opgesteld.