Lage Heide wonen

5.1 Stedenbouwkundig plan

5.1.1 Ambities

De directe ligging tegen de natuurontwikkeling in het Dommeldal en het (beekdal)landschap, de aanwezigheid van waardevolle groenelementen en bomenlanen, de oude cultuurhistorische elementen en de situering tegen een aantal oude linten in Dommelen: alle ingrediënten zijn aanwezig om in dit woongebied een aantrekkelijk en aangenaam woon- en leefmilieu te creëren.

De ruimtelijke context en de moderne woonwensen hebben geleid tot twee hoofdambities welke leidend zijn in het ontwerp: Dorps wonen en Duurzaamheid.

Dorps wonen

De ambitie 'dorps wonen' dient de woonwijk een juiste omgevingssfeer en imago te geven. De toekomstige bewoners moeten het idee hebben dat ze in een aangenaam en overzichtelijk dorp wonen. Daarbij zijn veel aspecten van belang zoals de stedenbouwkundige hoofdopzet, de relatie met het landschap, de diversiteit, het straatbeeld, de verschijningsvorm van de openbare ruimte, de verschijningsvorm van de bebouwing en sociale samenhang. Voor elk aspect is een aantal uitgangspunten opgesteld.

Duurzaamheid

De gemeente Valkenswaard streeft naar een duurzame wijk en wil het aspect duurzaamheid in de bredere betekenis inpassen in de planontwikkeling. Duurzaamheid is meer dan alleen een aantal technische maatregelen. Het omvat thema's als energie, materiaal, afval, gezondheid, duurzame stedenbouw en Cradle to Cradle. Zij heeft invloed op het stedenbouwkundig ontwerp, de inrichting van de openbare ruimte en de uitwerking van de woningen en krijgt op verschillende schaalniveaus een plek in het verhaal. In het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan ligt de nadruk op de zichtbaarheid van duurzaamheidsmaatregelen.

Referentiebeelden ambities: dorps wonen (groene profielen) en duurzaamheid (waterberging)

(Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

5.1.2 Concept

Het ruimtelijke concept voor de geplande ontwikkeling bestaat uit een aantal componenten. Met deze componenten wordt ingespeeld op de bestaande kwaliteiten in het gebied en wordt de gewenste dorpse sfeer gecreëerd. Hierna worden de componenten beschreven.

1 Relatie met omgeving

De omgeving van de nieuwe woonwijk bestaat uit een aantrekkelijk landschap, met name het ten oosten van de wijk gelegen Dommeldal. Dit Dommeldal wordt door gerichte ingrepen ingericht als natuurgebied, waterbergingsgebied en landgoed. Hier hoort een uitgebreid stelsel aan voet- en fietspaden bij. Alhoewel de wijk als één geheel wordt ontworpen, zijn daarbinnen drie sferen te onderscheiden, bepaald door de specifieke ligging ten opzichte van de omgeving. De Venbergseweg en de Pastoor Bolsiusstraat vormen de grenzen tussen de sferen.

Zo wordt het gebied ten oosten van de Venbergseweg gericht op het Dommeldal. Het gebied gelegen ten noorden van Pastoor Bolsiusstraat richt zich op de bestaande woonwijken en de linten van Dommelen. Het gebied ten zuiden van Pastoor Bolsiusstraat maakt gebruik van de bestaande bospercelen en boomgroepen en kent een sterke relatie met het grotere bosgebied ten zuidwesten van het woongebied.

2 Benutten historische context

De Pastoor Bolsiusstraat en omgeving vormen een historisch decor met een uitgesproken dorps en landelijk karakter van bebouwing, openbare ruimte en groenstructuren. De bestaande historische elementen, zoals routes, kavelpatronen, houtopstanden, profielen en bebouwing worden zoveel als mogelijk behouden en dienen ook als inspiratiebron voor de rest van de woningbouwlocatie. Van een historische noord-zuid route is nog een laanfragment aanwezig, de route is als ontwerpthema opgepakt in het stedenbouwkundige ontwerp. De nabijheid van de Dommelse Watermolen is een belangrijk gegeven.

3 Een robuuste groenstructuur van lanen, bosje en groene plekken

Uit oogpunt van duurzaamheid en duurzame stedenbouw is het van belang dat bestaande groenstructuren worden beschermd en worden versterkt tot robuuste systemen.

Met name de zuidwesthoek en rond de Pastoor Bolsiusstraat is het bestaande groen op private kavels en in de openbare ruimte (grasbermen en laanstructuren) een belangrijk ontwerpthema. Op enkele plekken zijn solitaire bomen of boomgroepen aanwezig welke behouden worden. Aan de zuidzijde wordt een ecologische verbindingszone aangelegd die ervoor zorgt dat de natuurgebieden met hun leefgemeenschappen met elkaar in verbinding blijven. Het groen en de wadi's aan de oostzijde zijn ook onderdeel van het ecologische systeem.

Per buurt worden er openbare ruimtes toegevoegd welke de sfeer en identiteit van de afzonderlijke buurten versterken. Voor de buurt aan de zijde van het Dommeldal zijn het natuurlijk ingerichte groene ruimtes. In het ontwerp van de zuid-westelijke buurt zijn altijd de bestaande groenelementen zichtbaar in het straatbeeld. In de dorpse buurten staat het wonen rondom een groene plek centraal.

4 Definiëren nieuwe lintstructuur

De hoofdstructuur van de nieuwe woonwijk wordt gevormd door de bestaande wegen in het gebied welke getransformeerd worden tot een bebouwingslint, daarnaast wordt er nog een nieuw lint toegevoegd. Op het punt waar de linten samenkomen wordt een brink gesitueerd. De brink bestaat uit een grasveld met bomen, de linten uit een grasberm met sloot en een stevige laanstructuur.

5.1.3 Stedenbouwkundig plan

Het stedenbouwkundig plan is een doorvertaling van het ruimtelijke concept, de ontwerpthema's dorps wonen en duurzaamheid.

Het stedenbouwkundig plan kent een sterk kader bestaande uit bestaande en nieuwe linten, een centrale brink, een groene omzoming met een robuuste ecologische verbindingszone en groene wiggen die vanuit het Dommeldal de woonwijk binnendringen. De wegprofielen zijn hierbij bindend. Binnen dit kader kan het programma binnen een bepaalde bandbreedte variëren. Op deze manier blijven de kwaliteiten van het plan overeind, wanneer het programma in de loop der tijd moet worden aangepast. De verkaveling geldt dan ook als een richtinggevende invulling.

Stedenbouwkundig plan (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

5.1.4 Volkshuisvesting en programma stedenbouwkundig plan

Volkshuisvesting

Voor de gemeente Valkenswaard is een Woningmarktonderzoek opgesteld (door de gemeenteraad op 17 juni 2009 vastgesteld). De centrale vraag in dit onderzoek is hoe de woningbehoefte zich ontwikkeld in de gemeente Valkenswaard en haar kernen.

Naar aanleiding van dit Woningmarktonderzoek is een specifiek woningbouwprogramma voor 'Lage Heide wonen' vastgesteld (collegenota).

Typologie		Huur/ Koop	Prijsklasse	Kavel-grootte	Footprint kavel	Aantal	Aantal
Rijwoningen	Proj	Koop	Goedkoop tot € 186.000	150 m²	6 x 25	45
	Corp/ Proj	Huur	Betaalbaar tot € 535,00	150 m²	6 x 25	45	90
Patio's/ Bungalows	CPO/ Proj	Koop	Middelduur	180 m²	9 x 20	23
		Koop	Duur	180 m²	9 x 20 met opbouw	22	45
Twee onder een kap	Proj	Koop		225 m²	9 x 25	30
	Proj	Huur		225 m²	9 x 25	23	53
Vrijstaand geschakeld	Proj	Koop		250 m²	10 x 25	30
	Proj	Huur		250 m²	10 x 25	22	52
Vrijstaand	Vrij	Koop	Middelduur/ duur	450 m²	18 x 25	60	60
Totaal						300	300

Tabel woningbouwprogramma 'Lage Heide wonen' zoals vastgelegd in de collegenota

Proj = projectmatig, Corp = corporatie, CPO = collectief particulier opdrachtgeverschap

Het woningbouwprogramma is enigszins aangepast in het stedenbouwkundig plan, zoals hierna uitgelegd in het 'programma stedenbouwkundig plan'.

Programma stedenbouwkundig plan

In het stedenbouwkundig plan zijn de kwantitatieve uitgangspunten met betrekking tot het aantal te realiseren woningen (circa 330), de verdeling in financieringscategorie, de gemiddelde kavelgrootte, de verdeling tussen koop/huur, het uitgiftepercentage (59%) verwerkt tot een eindbeeld. In de verkavelingssuggestie komen de kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten ruimtelijk samen. Op enkele punten wijken de definitieve kwantitatieve gegevens af van de oorspronkelijke uitgangspunten. Dit heeft te maken met aspecten als inpasbaarheid in het plangebied, beoogde stedenbouwkundige kwaliteit, vraag en aanbod, en dergelijke.

Door de gemeente Valkenswaard is een lijst van gegadigden voor bouwkavels bijgehouden. Op 1 januari 2010 stonden er 703 gegadigden op deze lijst.

De uitgangspunten met betrekking tot het aantal te realiseren woningen, de financieringscategorie (goedkoop 35%, middenduur 30%, duur 35% ) en verdeling huur (35%)/koop (65% ) zijn gekoppeld aan de woningtypologieën.

Uiteindelijk is in de verkavelingssuggestie gerealiseerd:

• rijenwoningen sociaal: 83 woningen, gemiddelde kavelgrootte 163 m²;
• rijenwoningen: 19 woningen, gemiddelde kavelgrootte 206 m²;
• patiowoningen sociaal: 16 woningen, gemiddelde kavelgrootte 154 m²;
• patiowoningen: 20 woningen, gemiddelde kavelgrootte 214 m²;
• twee kapper: 80 woningen, gemiddelde kavelgrootte 300 m²;
• vrijstaand geschakeld: 28 woningen, gemiddelde kavelgrootte 340 m²;
• vrijstaand: 81 woningen, gemiddelde kavelgrootte 517 m²;
• woonwagens: 8 woningen, gemiddelde kavelgrootte 240 m².

Kaart woningtypen (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

5.1.5 Verkeerstructuur

Voor de verkeerstructuur worden de principes van duurzaam veilig gevolgd. Het gehele gebied wordt ingericht als 30 km/uur-zone.

In de hiërarchie van de verkeersstructuur wordt het volgende onderscheid gemaakt:

• Wijkontsluitingsweg auto: Het woongebied wordt ontsloten via de Lage Heideweg en de omleidingsroute Monseigneur Smetsstraat. Ter plaatse van de Monseigneur Smetsstraat – omleidingsroute Monseigneur Smetsstraat wordt een rotonde gesitueerd en vanaf dit punt wordt de nieuwe woonwijk door middel van een nieuw aan te leggen weg (tussen rotonde en Venbergseweg) ontsloten. Een tweede auto ontsluiting wordt gerealiseerd aan de noordzijde, verbonden met de Crocuslaan en Bergstraat. Op een tweetal plaatsen worden verkeersremmende maatregelen aangebracht. Er is een voorstel in de maak welke voorziet in de aanleg van een plateau op de Venbergseweg (gedeelte aansluitend op de nieuwe woonwijk en Luikerweg). Zie hiervoor het verkeersonderoek van DHV in paragraaf 5.1.6.
• Buurtontsluiting: De hoofdstraten zijn onderdeel van de stedenbouwkundige hoofdstructuur. De fietser heeft zijn plek op de rijbaan, voor de voetgangers is er een eenzijdig trottoir. Op de Venbergseweg is parkeren niet wenselijk in verband met het gewenste straatbeeld, op de andere hoofdstraten is parkeren wel toegestaan. Voor de Pastoor Bolsiusstraat wordt het bestaande profiel gehandhaafd. Voor de voetgangers zijn hier geen afzonderlijke voorzieningen, deze gebruiken de rijbaan of de grasberm. In het straatprofiel worden geen formele parkeerplaatsen gesitueerd (informeel in berm). In de toekomst zal de intensiteit op deze straat afnemen door de aanleg van de Lage Heideweg en de omleiding Monseigneur Smetsstraat.
• Woonstraten: De voetgangers en fietsers maken gebruik van de rijbaan. Een- of tweezijdig is er een parkeerstrook. Daar waar parkeren voor rijwoningen is voorzien, wordt een voetpad gerealiseerd.
• Berijdbaar pad: Een berijdbaar pad is een verbreed trottoir welke tevens dienst doet als auto-ontsluiting van aanliggende kavels.
• Langzaam verkeer: Het betreffen afzonderlijke voetpaden welke niet gekoppeld zijn aan een straat, maar bijvoorbeeld een bouwveld of groengebied doorkruisen. Het pad ten zuiden van het driehoekig ruigteperceel aan de Pastoor Bolsiusstraat en een klein gedeelte van het voetpad aan de zuidzijde van het plangebied liggen op een historisch tracé.
• Fietspad: Ten zuiden van de ecologische verbindingszone en op de oeverwal grenzend aan het plangebied zijn vrijliggende fietspaden voorzien. De Venbergseweg geldt als belangrijke noord-zuid fietsverbinding. In oost-west richting wordt een nieuwe route voorzien door het Dommeldal. Dit is een snelle route van de woonwijk naar het centrum van Valkenswaard.

Kaart infrastructuur (Bron: Buro 5 Maastricht, 2010)

5.1.6 Verkeersonderzoeken

In de huidige planopzet voor de nieuwe woonwijk vindt de hoofdontsluiting plaats via de geprojecteerde Lage Heideweg. Dit is de meest gewenste situatie. Het is echter niet concreet in te plannen wanneer de Lage Heideweg daadwerkelijk wordt aangelegd. Het bestemmingsplan voor de Lage Heideweg is reeds vastgesteld door de gemeenteraad van Valkenswaard, maar is nog niet onherroepelijk.

5.1.6.1 Verkeersonderzoek ontsluiting nieuwe woonwijk

In dit kader heeft DHV de situatie inzichtelijk gemaakt waarbij de woningbouw in het plan Lage Heide volledig is ontwikkeld, maar waarin de Lage Heideweg nog niet is aangelegd. Het gehele verkeersonderzoek van DHV (d.d. mei 2010) is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan. Hierna worden de conclusies uit het onderzoek weergegeven.

Verkeersafwikkeling kruispunten

Zolang de Lage Heideweg nog niet is gerealiseerd, ongeacht of de nieuwe woonwijk Lage Heide wordt aangelegd, zijn maatregelen nodig om het verkeer op het kruispunt Monseigneur Smetsstraat - Westerhovenseweg een acceptabele verkeersafwikkeling te bieden. Op de overige ontsluitingswegen van de nieuwe woonwijk zijn geen verkeersknelpunten voorzien. Het verkeersonderzoek wijst uit dat de Venbergseweg, nu het bedrijventerrein vooralsnog niet gerealiseerd zal worden, aangemerkt kan worden als wijkontsluitingsweg. Het kruispunt Westerhovenseweg – Monseigneur Smetsstraat is in de huidige situatie vormgegeven als voorrangskruispunt. Net als een voorrangskruising voldoet ook een inritconstructie niet. De aanleg van een rotonde of verkeersregelinstallatie op het kruispunt biedt wel voldoende afwikkelcapaciteit om het verkeer vlot en veilig af te wikkelen.

Indien de Lage Heideweg aangelegd wordt, dan verandert de situatie op de Monseigneur Smetsstraat. De Lage Heideweg wordt gecombineerd met een verbindingsweg tussen de Lage Heideweg en de Westerhovenseweg, parallel aan de Monseigneur Smetsstraat. De nieuwe verbindingsweg neemt de verkeersfunctie van de Monseigneur Smetsstraat over waardoor deze ontlast wordt. In het geval dat de Lage Heideweg aangelegd wordt, dan heeft het kruispunt Westerhovenseweg – Monseigneur Smetsstraat voldoende capaciteit om het verkeer af te wikkelen.

Verkeerssituatie in de bestaande woonwijk

De aanleg van de nieuwe woonwijk 'Lage Heide wonen' leidt niet tot capaciteitsproblemen op de wegen in de bestaande wijk ten noorden van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. De inrichting van de wegen en de verwachte hoeveelheid verkeer zijn dusdanig, dat geen maatregelen nodig zijn. De wegen zijn reeds Duurzaam Veilig ingericht. Wel is het aan te bevelen om een kruispuntplateau te realiseren op de kruising Groenstraat – Hyacinthlaan – Anemoonlaan. De omgeving van de basisschool St. Martinus is voldoende verkeersveilig ingericht, ook na aanleg van de nieuwe woonwijk. De nieuwe entree op de Venbergseweg (nabij de zuidelijke grens van het plangebied) moet een duidelijke overgang markeren van een 60 km/uur-zone naar een 30 km/uur-zone.

Het bouwverkeer kan afgewikkeld worden via de N69 en de Venbergseweg om zo weinig mogelijk overlast te veroorzaken voor de bewoners van de omliggende wijken. Een alternatief hiervoor, vooral als veel bouwverkeer uit het westen blijkt te komen, is het realiseren van een tijdelijke aansluiting op de Westerhovenseweg ter hoogte van het kruispunt met de Monseigneur Smetsstraat. De nieuwe aansluiting loopt via het bestaande (onverharde) voetpad. Dit brengt echter wel de nodige kosten met zich mee in verband met het verkeersveilig inrichten van het kruispunt.

5.1.6.2 Verkeersintensiteitenonderzoek

Het hiervoor aangehaalde verkeersonderzoek van DHV is gebaseerd op een verkeersmodel. Gelet op de ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan waarin dit onderzoek ter discussie wordt gesteld, hebben er in november 2010 in en rondom het plangebied verkeerstellingen plaatsgevonden en is middels een kentekenonderzoek de herkomst van het verkeer onderzocht. Het gehele onderzoek (Verkeersintensiteitenonderzoek Valkenswaard, Groen Licht Verkeersadviezen, d.d. januari 2011 ) is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan.

Belangrijkste conclusies zijn:

• het gehanteerde verkeersmodel (onderzoek DHV d.d. mei 2010) vertoont geen relevante afwijkingen ten opzichte van de gehouden verkeerstellingen (met andere woorden: het verkeersmodel van DHV geeft een reëel beeld);
• ongeveer 70% van het verkeer in het onderzochte gebied kan aangemerkt worden als doorgaand verkeer.

5.1.6.3 Onderzoek ontsluiting via Holzerpaaike

Tevens is er door DHV een onderzoek uitgevoerd wat moet uitwijzen of het Holzerpaaike een goede ontsluitingsmogelijkheid biedt en daarmee de verkeerstoename in de wijk Oud-Dommelen tot een minimum beperkt wordt. Het gehele onderzoek (d.d. maart 2011 ) is opgenomen als bijlage bij voorliggend bestemmingsplan. Hierna worden de belangrijkste conclusies uit het onderzoek weergegeven.

Belangrijkste conclusies zijn:

• het aanleggen van een ontsluitingsweg ter plaatse van het huidige Holzerpaaike om de wijk Lage Heide te ontsluiten heeft verwaarloosbare effecten om de verkeerstoename door de wijk Oud-Dommelen te beperken. Het verkeer blijft op basis van reistijd, -afstand en bestemming vanuit de nieuwe woonwijk richting het noorden gebruik maken van de bestaande infrastructuur in Oud-Dommelen in plaats van het Holzerpaaike. De omrijbeweging via het Holzerpaaike richting het noorden is te groot om het verkeer van Lage Heide aan te trekken;
• de aansluiting van het Holzerpaaike nabij de Westerhovenseweg is vanuit verkeersveiligheid ongewenst. Immers er komen dan twee kruispunten direct naast elkaar te liggen in de bocht in de Westerhovenseweg. Een aanpassing van de kruising is dan ook vereist;
• de benodigde wijzigingen ter plaatse van het Holzerpaaike zorgen voor een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan, zodat dit weer opnieuw in procedure dient te worden gebracht.

5.1.6.4 Nader onderzoek

Effecten afsluiting Venbergseweg voor doorgaand autoverkeer

Er heeft nader onderzoek plaatsgevonden naar de vraag wat de effecten zijn van het afsluiten van de Venbergseweg voor doorgaande autoverkeer. Uit het als bijlage opgenomen rapport van DHV “Verkeerscirculatieplan Lage Heide wonen aangevuld met varianten Venbergseweg” d.d. 28 juni 2011 blijkt het volgende: het instellen van eenrichtingsverkeer op de Venbergseweg zonder de aanleg van het Holzerpaaike draagt bij tot een afname van het doorgaande verkeer door de Monseigneur Smetsstraat. Ook blijken de profielen van de Luikerweg, De Dommelseweg en de Bergstraat voldoende om de extra verkeersbewegingen te verwerken.

Echter de extra verkeersbewegingen op de Luikerweg, Dommelseweg en Bergstraat hebben naar verwachting gevolgen voor de afwikkeling van het verkeer via het kruispunt Luikerweg/Dommelseweg te Valkenswaard.

Memo analyse verkeersafwikkeling kruispunten Dommelseweg (N397)

Uit deze memo (opgenomen als bijlage) blijkt dat door het instellen van éénrichtingsverkeer op de Venbergseweg in het jaar 2020 de wachttijden bij de kruispunten Luikerweg (N69) – Dommelseweg (N397) en Dommelseweg (N397) – Nieuwe Waalreseweg niet onacceptabel toenemen.

De conclusie van het aanvullende onderzoek luidt dan ook als volgt:
“Om de grootste verkeersreductie op de Monseigneur Smetsstraat te realiseren is het, het gunstigst om op de Venbergseweg éénrichtingsverkeer in zuidelijke richting in te stellen. In deze variant wordt de Dommelseweg iets drukker, maar op de kruispunten Luikerweg-Dommelseweg en Dommelseweg-Nieuwe Waalreseweg kan het extra verkeer nog goed verwerkt worden.

Voor een soepelere afwikkeling is het logischer om het verkeer vanuit het zuiden uit te laten komen op het linksafvak en het rechtdoorgaande verkeer uit te laten voegen. Doordat de lengte van de opstelvakken een beperking vormt voor een efficiënte verkeersregeling, is de aanwezige restcapaciteit na 2020 lastig in te schatten”.

5.1.6.5 Conclusie

Bovenstaande onderzoeken bevestigen nogmaals het beeld dat het omliggende wegennetwerk voldoende capaciteit heeft om de woonwijk te ontsluiten in het geval de Lage Heideweg nog niet is aangelegd.

5.1.7 Parkeren

5.1.7 Parkeren

Voor het parkeren gelden de volgende normeringen:

• rijenwoning (woningen type III): 1.55;
• patio's/bungalows (woningen type II): 1.8;
• twee-onder-een kap (woningen type II): 1.8;
• vrijstaand geschakeld (woningen type I): 2.0;
• vrijstaande woningen (woningen type I): 2.0.

Het uitgangspunt voor het nieuwe woongebied is dat het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. Uitzondering zijn de rijenwoningen in de sociale categorie. Voor de grote kavels in de vrijstaande sector geldt dat alleen de 0,30 bezoekersparkeerplaats in de openbare ruimte gerealiseerd mag worden.

Voor vrijstaande woningen, vrijstaand geschakelde woningen en twee-onder-een kap woningen is uitgegaan van twee opstelplaatsen op eigen terrein. De garages van deze woningen worden op minimaal 11 m van de perceelsgrens gesitueerd zodat twee opstelplaatsen op eigen terrein mogelijk zijn. Voor de patiowoningen is uitgegaan van één opstelplaats op eigen terrein. Voor de rijwoningen is uitgegaan van geen enkele opstelplaats op eigen terrein, tenzij het een hoekwoning betreft met meer dan 3 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrens. Bij de hoeve is uitgegaan van minimaal 10 opstelplaatsen in totaal en bij de woonwagens is uitgegaan van minimaal 12 opstelplaatsen in totaal.

Het parkeren in de openbare ruimte is op een eenduidige manier opgelost middels heldere structuren. Op enkele plekken resulteert het in een overschot aan parkeerplaatsen.

Deze gegevens zijn verwerkt in een parkeerbalans; deze is opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Per deelgebied (straat of straatdeel) is er een eindbalans bekend die sluitend is of een overmaat laat zien. Zodoende is het parkeren gewaarborgd.