Lage Heide wonen

Artikel 7 Wonen

7.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen;
• b. tuinen en erven;
• c. een aan-huis-verbonden beroep;
• d. een woonwagenstandplaats, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats';
• e. instandhouding en bescherming van het ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - gemeentelijk monument' aangegeven gemeentelijke monument;
• f. instandhouding van cultuurhistorische waarden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden';
• g. op kelderniveau(s) uitsluitend voor parkeervoorzieningen, bergingen, goederenstalling, en nutsvoorzieningen vanwege de woonfunctie op de begane grond en de verdiepingen;

Met de daarbij behorende:

• h. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• i. erven en terreinen;
• j. parkeervoorzieningen;
• k. groenvoorzieningen;
• l. waterhuishoudkundige voorzieningen.

7.2 Bouwregels

Op de gronden zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de in artikel 7.1omschreven bestemming, waarbij tevens wordt voldaan aan de volgende bepalingen:

7.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. het hoofdgebouw mag uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak, waarbij geldt dat:
  • 1. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneengebouwde woningen zijn toegestaan;
  • 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' twee-aaneengebouwde woningen zijn toegestaan;
  • 3. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' vrijstaande woningen zijn toegestaan;
  • 4. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patio' uitsluitend patiowoningen zijn toegestaan;

• b. hoofdgebouwen dienen conform de volgende tabel te worden gebouwd:

Ter plaatse van de aanduiding	aantal vrijstaande woningen	aantal twee-aaneen- gebouwde woningen	aantal aaneengebouwde woningen
'specifieke bouwaanduiding - 1'	1	3	0
'specifieke bouwaanduiding - 2'	0	4	4
'specifieke bouwaanduiding - 3'	0	6	4
'specifieke bouwaanduiding - 4'	2	3	0
'specifieke bouwaanduiding - 5'	2	4	0
'specifieke bouwaanduiding - 6'	2	5	0
'specifieke bouwaanduiding - 7'	0	2	0
'specifieke bouwaanduiding - 8'	2	0	4
'specifieke bouwaanduiding - 9'	0	4	4
'specifieke bouwaanduiding - 10'	2	2	0
'specifieke bouwaanduiding - 11'	0	2	0
'specifieke bouwaanduiding - 12'	1	0	0
'specifieke bouwaanduiding - 13'	1	2	0
'specifieke bouwaanduiding - 14'	1	4	0
'specifieke bouwaanduiding - 15'	1	4	0

• c. de diepte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan:
  • 1. bij vrijstaande woningen 15 meter;
  • 2. bij twee-aaneengebouwde woningen 12 meter;
  • 3. bij aaneengebouwde woningen 10 meter;
• d. de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag niet minder bedragen dan:
  • 1. bij vrijstaande woningen aan beide zijden 3 meter;
  • 2. bij twee-aaneengebouwde woningen aan één zijde 3 meter;
  • 3. bij aaneengebouwde woningen alleen bij de eindwoningen aan één zijde 3 meter;

met dien verstande dat indien de afstand van de zijdelingse grens van het bouwvlak tot de zijdelingse perceelsgrens minder dan 3 meter bedraagt, deze afstand de minimale afstand is.

• e. de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' is aangegeven;
• f. de goothoogte van maximaal 50% van het hoofdgebouw mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patio' niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' is aangegeven, de goothoogte van het overige deel van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 4 meter;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patio' mag de onbebouwde oppervlakte van het bouwvlak niet minder bedragen dan 35 m²;
• h. in afwijking van het bepaalde onder e mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent 1' de goothoogte van één vrijstaand hoofdgebouw maximaal 10 meter bedragen;
• i. in afwijking van het bepaalde onder e mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent 2' de goothoogte van maximaal 50% van de oppervlakte van het hoofdgebouw van twee twee-aaneengebouwde hoofdgebouwen maximaal 10 meter bedragen;
• j. in afwijking van het bepaalde onder e mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 8' de bouwhoogte van twee-aaneengebouwde en aaneengebouwde woningen maximaal 10 meter bedragen;
• k. het aantal bouwlagen boven de maximaal toegestane goothoogte mag maximaal 1 bedragen;
• l. in afwijking van het bepaalde onder j mag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patio' ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent 1' en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent 2' de bouwhoogte niet meer bedragen dan de goothoogte;
• m. ter plaatse van de aanduiding 'nokrichting' mag uitsluitend gebouwd worden met de nok evenwijdig aan de weg;
• n. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient de gevel die in of achter die lijn worden gebouwd verplicht als een dove gevel te worden gerealiseerd;
• o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - doof dak' dient de naar de weg gekeerde zijde van de bouwlaag boven de goot als dove gevel te worden gerealiseerd, met dien verstande dat bij hoekwoningen de gehele bouwlaag boven de goot als dove gevel dient te worden gerealiseerd;
• p. het is niet toegestaan om hoofdgebouwen te splitsen in meerdere woningen;
• q. de dakhelling mag niet meer bedragen dan 60 graden.

7.2.2 Aanbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen gelegen buiten het bouwvlak gelden de volgende bepalingen:

• a. het maximum bebouwingspercentage van de gronden gelegen buiten het bouwvlak, met inbegrip van (niet overdekte) zwembaden , bij aaneengebouwde, twee-aaneengebouwde of vrijstaande woningen bedraagt:
  • 1. bij een zij- en achterperceeloppervlak < 190 m2: 50%, met dien verstande dat de gezamenlijke bebouwingsoppervlakte maximaal 75 m2 bedraagt;
  • 2. bij een zij- en achterperceeloppervlak >= 190 m2: 40%, met dien verstande dat de gezamenlijke bebouwingsoppervlakte maximaal 150 m2 bedraagt;
• b. de maximale goothoogte bedraagt 3 meter;
• c. de maximale bouwhoogte bedraagt 5,5 meter;
• d. de maximale dakhelling bedraagt 45 graden;
• e. de dakhelling van bijgebouwen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg of openbaar groen dient hetzelfde te zijn als de dakhelling van het hoofdgebouw;
• f. een aanbouw of bijgebouw dient op een afstand van minimaal 1,5 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw te worden gebouwd;
• g. bij vrijstaande hoofdgebouwen dient één der zijstroken vrij van bijgebouwen te blijven tot de lijn evenwijdig aan en op een afstand van 25 m achter de voorgevellijn.

7.2.3 Woonwagenstandplaats

Voor de bouw van woonwagens en bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. woonwagens en bijbehorende aanbouwen en bijgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats';
• b. het aantal wooneenheden mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven;
• c. de woonwagen mag uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak;
• d. de goothoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte (m)' is aangegeven;
• e. het aantal bouwlagen boven de maximaal toegestane goothoogte mag maximaal 1 bedragen;
• f. de diepte van een woonwagen mag maximaal 12 meter bedragen;
• g. de afstand van een woonwagen tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag aan beide zijden niet minder dan 3 meter bedragen;
• h. de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen en aanbouwen aan woonwagens mag per woonwagen maximaal 20 m² bedragen;
• i. de bouwhoogte van bijgebouwen en aanbouwen aan woonwagens bedraagt maximaal 3,5 meter.

7.2.4 Terreinafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van:

• a. terreinafscheidingen vóór de voorgevel en tot 1,5 meter achter de voorgevel van het op de aangrenzende bestemming gelegen hoofdgebouw geldt dat de bouwhoogte maximaal 1 meter mag bedragen;
• b. terreinafscheidingen 1,5 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw geldt dat de bouwhoogte maximaal 2 meter mag bedragen, met dien verstande dat terreinafscheidingen die direct gesitueerd zijn aan de openbare weg of openbaar groen een hoogte mogen hebben van maximaal 2 meter, met dien verstande dat de hoek:
  • 1. afgerond gebouwd met een radius van minimaal 1,5 meter, of
  • 2. afgeknot gebouwd onder 45 graden, gemeten 1 meter vanuit de hoek;
• c. overkappingen zijn de bepalingen van artikel 7.2.2 overeenkomstig van toepassing;
• d. bouwwerken, geen gebouwen, terreinafscheidingen of overkappingen zijnde, geldt dat de bouwhoogte maximaal 3 meter mag bedragen.

7.3 Afwijken van de bouwregels

7.3.1 Afwijken m.b.t. woningen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.1 sub b voor het realiseren van meer woningen of woningen in een andere typologie, mits:

• a. het stedenbouwkundig beeld niet nadelig beïnvloed wordt;
• b. de afwijking past binnen het vastgestelde woningbouwprogramma;
• c. de parkeerdruk niet in onevenredige mate toeneemt;
• d. het beeldkwaliteitplan 'Lage Heide, woongebied' van toepassing blijft.

7.3.2 Afwijken m.b.t. de dakhelling

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.2 sub q voor het realiseren van een steilere dakhelling dan 45 graden, tot maximaal 60 graden, mits:

• a. het stedenbouwkundig beeld niet nadelig beïnvloed wordt;
• b. de dakhelling gelijk is aan de dakhelling van het hoofdgebouw, tenzij:
  • 1. het een bijgebouw betreft dat gesitueerd is op meer dan 5 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw en dit bijgebouw niet zichtbaar is vanaf de openbare weg of openbaar groen.

7.3.3 Afwijken m.b.t. terreinafscheidingen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.4 sub a voor terreinafscheidingen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw met een hoogte van maximaal 3 meter ter afbakening van de openbare weg, mits:

• a. het af te scheiden perceel een breedte heeft van ten minste 35 meter;
• b. het bouwwerk een transparantie heeft van ten minste 75%.

7.3.4 Afwijken hogere bouwhoogte aanbouwen en bijgebouwen

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.2.2 sub c voor het realiseren van een hogere bouwhoogte dan 5,5 m mits het stedenbouwkundig beeld niet nadelig beïnvloed wordt.

7.4 Specifieke gebruiksregels

7.4.1 Gebruiksverbod

Tot een strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend:

• a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor:
  • 1. detailhandelsvoorzieningen, horecabedrijven, kantoren, bankinstellingen en andere bedrijven voor handel en zakelijke dienstverlening;
  • 2. kamerverhuurbedrijven;
  • 3. seksinrichtingen;
• b. het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;

7.4.2 Uitsluiting gebruiksverbod

Het onder artikel 7.4.1 genoemde gebruiksverbod is niet van toepassing op de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep mits:

• a. de hiertoe benodigde vloeroppervlakte maximaal 35 m2 bedraagt, zulks met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen;
• b. degene die de bedrijfsvoering van het aan huis verbonden beroep uitoefent, tevens de bewoner van de woning is;
• c. bij uitoefening van de beroepen van schoonheidsspecialist(e), mani- en/of pedicure en kapper sprake is van ten hoogste 1 arbeidsplaats;
• d. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van het aan-huis-verbonden beroep.

7.4.3 Sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap

• a. Minimaal 30% van het totaal aantal woningen dient te worden gerealiseerd ten behoeve van sociale woningbouw.
• b. Minimaal 25% van het totaal aantal woningen dient te worden gerealiseerd door middel van particulier opdrachtgeverschap.

7.5 Afwijken van de gebruiksregels

7.5.1 Afwijken m.b.t. aan-huis-verbonden beroep

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.4.2 ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep met een vloeroppervlakte van maximaal 75 m² (met inbegrip van aanbouwen en bijgebouwen) mits:

• a. het gebruik geen ernstige c.q. onevenredige hinder voor het woonmilieu oplevert, noch afbreuk doet aan het woonkarakter van de buurt;
• b. het gebruik de afwikkeling van het verkeer niet nadelig beïnvloedt en/of niet leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de buurt;
• c. het gebruik geen publieksgericht karakter heeft;
• d. degene die de bedrijfsvoering van het aan huis verbonden beroep uitoefent, tevens de bewoner van de woning is;
• e. bij uitoefening van de beroepen van schoonheidsspecialist(e), mani- en/of pedicure en kapper sprake is van ten hoogste 1 arbeidsplaats;
• f. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij de uitoefening van het aan-huis-verbonden beroep.

7.5.2 Afwijken m.b.t. gebruik van bijgebouw

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.4.1 sub b ten behoeve van het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. het gebruik geen onevenredige aantasting van het woongenot van omwonenden oplevert, noch leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering van naburige bedrijven;
• c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende (bebouwings)regeling voor bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m².

Het bevoegd gezag wint voorafgaande aan de omgevingsvergunning nadere informatie bij verzoeker in, die zeker moet stellen dat er zorgbehoefte is, inclusief het feit dat deze naar haar aard tijdelijk is.

Het bevoegd gezag stelt bij de omgevingsvergunning nadere eisen die gericht is op eindigheid en intrekking van de omgevingsvergunning, zodra de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

7.5.3 Afwijken m.b.t. kamerverhuurbedrijven

Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in artikel 7.4.1 ten behoeve van een kamerverhuurbedrijf, mits:

• a. het gebruik geen overmatige overlast voor de (woon-)omgeving oplevert;
• b. het gebruik de afwikkeling van het verkeer niet nadelig beïnvloedt en/of niet leidt tot een onaanvaardbare parkeerdruk in de buurt.

7.6 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

7.6.1 Verbod

Het is verboden ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

7.6.2 Uitzonderingen

Het verbod als bedoeld in 7.6.1 is niet van toepassing op:

• a. werkzaamheden die:
  • 1. reeds in uitvoering zijn ten tijde van het van kracht worden van het plan;
  • 2. het normale onderhoud betreffen;
  • 3. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende bouw-/sloopvergunning of aanschrijving van burgemeester en wethouders;
• b. gebouwen die tengevolge van een calamiteit verloren zijn gegaan.
• c. bouwwerken waarvoor op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht geen omgevingsvergunning voor het bouwen is vereist.

7.6.3 Toelaatbaarheid

Een omgevingsvergunning als bedoeld in 7.6.1 wordt slechts verleend indien:

• a. de bestaande architectonische, cultuurhistorische en beeldbepalende kwaliteit niet wordt aangetast;
• b. voor het slopen geen omgevingsvergunning is vereist of al een omgevingsvergunning is verleend ingevolge de Monumentenwet 1988, een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;
• c. op basis van technische en economische overwegingen instandhouding van het bouwwerk redelijkerwijs niet verlangd kan worden;
• d. indien het bevoegd gezag voornemens is om de omgevingsvergunning te verlenen op basis van het gestelde in sub a, wordt de gemeentelijke monumentencommissie om advies gevraagd.