3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)     

In de nationale omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie aan voor de toekomstige ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal gelden zoals klimaatverandering, de energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een perspectief om voort te bouwen op bestaande landschappen en historische steden. In de NOVI zijn vier prioriteiten opgesteld:

• ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• duurzaam economisch groeipotentieel;
• sterke en gezonde steden en regio's;
• toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Doorwerking plangebied

In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. Daarnaast betreft de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een dermate lokaal initiatief dat er geen nationale belangen in het spel zijn.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking plangebied

Aangezien er ter plaatse van het plangebied geen specifieke nationale belangen spelen, heeft het Barro geen directe doorwerking in voorliggend bestemmingsplan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zee-haventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen."

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).



Doorwerking plangebied

Met onderhavige ontwikkeling wordt de realisatie van nieuwe wooneenheden mogelijk gemaakt. Gezien het in dit initiatief om de toevoeging van maximaal 27 wooneenheden gaat, is een toetsing van het initiatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking in basis noodzakelijk. Het gaat hierbij om de sloop van bestaande panden en het realiseren van nieuwbouw. Op de locatie zal de functie worden veranderd.

De beoogde ontwikkelingen aan de Grote Berg in Eindhoven betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit het volgende:

1. De planlocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'gemengd'. Wonen op de verdieping is op deze locatie niet toegestaan, waardoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is.
2. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het initiatief om 27 appartementen (wonen) te realiseren past binnen deze definitie.
3. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het een toevoeging van 27 woningen betreft, wordt het initiatief gezien als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Doordat de voorgenomen ontwikkeling een stedelijk ontwikkelingsproject betreft is het noodzakelijk om de Ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen. Navolgend worden de belangrijkste conclusies van de Ladder weergegeven. De volledige Ladderonderbouwing Ladderonderbouwing is als bijlage toegevoegd aan voorliggend bestemmingsplan.



Kwantitatieve behoefte

De bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Eindhoven en het Stedelijk Gebied Eindhoven nemen de komen jaren aanzienlijk toe. Het aantal huishoudens groeit harder dan de inwoners, wat duidt op een toename van kleinere huishoudens (vaak een- en tweepersoons). Als afgeleide hiervan en rekening houdend met bestaande tekorten binnen de woningvoorraad is er in de gemeente Eindhoven de komende jaren een flinke woningbehoefte van circa 48.700 woningen en bijna 53.900 woningen in het Stedelijk Gebied. In de gemeente Eindhoven zouden tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd.



Tegelijkertijd is ook de bestaande plancapaciteit in zowel de gemeente als het Stedelijk Gebied hoog. De totale plancapaciteit is in beide gebieden hoger dan de kwantitatieve behoefte en voor de gemeente geldt zelfs dat de harde plancapaciteit hoger is dan de behoefte. Wanneer echter rekening wordt gehouden met de (trendmatig) verwachte sloop van bestaande woningen, blijkt dat de harde plancapaciteit onvoldoende is om aan de woningbehoefte te voldoen. Voor de gemeente Eindhoven volgt dan dat er de 5 jaar een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.



De ontwikkeling past binnen de Woondeal die begin 2019 is getekend door het ministerie, de provincie en het Stedelijk Gebied. Hiermee is onderkend dat er snel meer woningen nodig zijn en er wordt ingezet op een versnelling van de woningbouwopgave in Eindhoven met circa 3.000 woningen per jaar tot en met 2023. Het centrum van Eindhoven is aangemerkt als een belangrijke ontwikkellocatie.



Kwalitatieve behoefte

Beleidsmatig zetten het Stedelijk Gebied en de gemeente Eindhoven in op een grote diversiteit een woningen en woonmilieus. Met voldoende woningen in alle segmenten wil Eindhoven er zijn voor elke doelgroep. In Eindhoven wordt rekening gehouden met een flinke toename van een- en tweepersoons huishoudens en een toenemende vraag naar centrumstedelijk wonen. Deze combinatie vraagt om woningen in en nabij het centrum die aansluiten bij de behoefte van kleinere huishoudens. Centrum-stedelijk is er veel vraag naar huurappartementen en binnen de vrije huursector is er veel vraag naar huurwoningen in het middensegment.



De huidige verhouding van de woningvoorraad in het centrum van Eindhoven sluit hier bij aan.



De woningvoorraad in het centrum bestaat voor 93% uit meergezinswoningen en tweederde van de voorraad betreft huurwoningen in de vrije sector. Rekening houdend met een sterke groei van kleinere huishoudens in het centrum en de behoefte aan huurwoningen in het middensegment betekent dit dat er ook in kwalitatieve zin behoefte is aan het huidige initiatief. Het huidige initiatief is binnenstedelijk en betreft appartementen in de vrije huursector. Het gaat om appartementen die qua omvang geschikt zijn voor een- en tweepersoons huishoudens. Hoewel het segment vooralsnog onbekend is, is naar verwachting ten minste sprake van middenklasse huur.



Daarnaast is sprake van herstructurering op een inbreidingslocatie. Door middel van tuinen, dakgroen en waterberging wordt bovendien invulling gegeven aan milieuaspecten, verduurzaming en de wens van meer groen in de stad.

3.2.1 De Brabantse Omgevingsvisie     

Brabantse Omgevingsvisie

De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet.



De Provinciale Staten hebben daarom op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. In de Omgevingswet staan waarden als veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor ieder van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn? Maar ook een concreet tussendoel: waar moeten we in 2030 op zijn minst staan om dat langetermijndoel te halen? De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.



Doorwerking plangebied

De provincie wil het gesprek over stedelijke ontwikkeling dat in de afgelopen decennia werd gedomineerd door de vraag: 'wat moeten we nog toevoegen', ombuigen naar het gesprek over: 'welke opgave en kansen liggen er in het bestaand stedelijk gebied en de bestaande gebouwenvoorraad?'



Uitbreiding van het bestaande stedelijk gebied in steden en dorpen is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Herbestemmen is het nieuwe bouwen: Als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen interessante kansen voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied en ook voor het creëren van ruimte voor nieuwe economische ontwikkelingen en voor woningbouw! De komende 10 jaar ligt er een forse woningbouwopgave (ca 120.000 woningen), daarna loopt de woningbouwopgave in omvang terug.



De ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft het amoveren van bestaande bebouwing ten behoeve van het realiseren van twee nieuwe gebouwen met circa 27 appartementen, binnen bestaand stedelijk gebied, op een goed bereikbare locatie in het centrum van Eindhoven. Met de voorgestane ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit in het gebied verbeterd.



De transformatie van het bestaande kantorenpand voorziet in een duurzame ontwikkeling doordat de ontwikkeling plaatsvindt in het bestaand stedelijk gebied van Eindhoven. Daarnaast wordt het gebouw aan de Grote Berg voorzien van een plat dak dat wordt ingericht als groen dak. Ook de tuin krijgt een natuurlijke inrichting waardoor de negatieve effecten van klimaatverandering binnen het plangebied worden geminimaliseerd. Tevens heeft een groen dak ook een energiezuinige functie doorat het gebouw beter geïsoleerd wordt en een verkoelende werking ervaart van het dak waardoor er tijdens warme periodes energie wordt bespaart voor het verkoelen van de wooneenheden. Mogelijk worden zonnepanelen geplaatst voor het opwekken van duurzame energie. Het planvoornemen voldoet hiermee aan de Brabantse Omgevingsvisie.

3.2.2 Structuurvisie Noord-Brabant 2010 (partiële herziening 2014)     

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie 'De kwaliteit van Brabant' vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Voor elk van deze opgaven geeft de omgevingsvisie aan wat de ambities op lange termijn zijn: wat is er nodig om Brabant in 2050 een gezonde, veilige en prettige leefomgeving te laten zijn?



Doorwerking plangebied

Het beoogde ruimtelijk initiatief heeft geen invloed op de opgestelde ambities. Wel moet deze ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling aan deze aspecten voldoet. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

3.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant     

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, zo vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen (Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en Verordening wegen). De onderwerpen die in de verordening staan, komen uit de provinciale omgevingsvisie en structuurvisie.



De onderwerpen die in de Verordening Ruimte stonden en nu dus in de Interim omgevingsverordening, komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik moeten toepassen. Hiermee wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buitengebied af te remmen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Dit betekent dat de realisering van woningbouw, bedrijventerreinen, overige stedelijke voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering in bestaand stedelijk gebied niet tot de mogelijkheden behoren.



Zorgvuldig ruimtegebruik is dat als basisprincipe is opgenomen vanuit de zorg voor een goede omgevingskwaliteit, is hierbij uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. Hierbij past ook dat er wordt gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera.



Doorwerking plangebied

Eindhoven is aangewezen als concentratiegebied binnen het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal en is uitgangspunt voor elke stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in beginsel plaatsvindt binnen het 'Stedelijk gebied' en dat de ruimte binnen het 'Stedelijk gebied' zo goed als mogelijk wordt benut. De stedelijke ontwikkeling dient duurzaam te zijn. Hierbij wordt er rekening gehouden met een goede omgevingskwaliteit met veilige en gezonde leefomgeving, bevordert het ruimtegebruik, geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie van duurzame energie, houdt rekening met klimaatverandering, geeft optimale invulling aan duurzame mobiliteit en draagt bij aan duurzame concurrerende economie. De beoogde transformatie past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw en er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2.4 Brabantse agenda wonen (2017)     

Naar aanleiding van een motie van Provinciale Staten heeft de provincie Noord-Brabant in 2017 de Brabantse Agenda Wonen (BAW) opgesteld. De BAW is enerzijds gericht op het versnellen van de woningbouwproductie om het kwantitatieve woningtekort in te lopen. Anderzijds richt de agenda zich op een meer integrale aanpak van de woningbouwopgave, waarbij regionale afstemming, inspelen op kwalitatieve woonwensen en verbinding met thema's als economie, mobiliteit, duurzaamheid, sociale veerkracht en erfgoed centraal staan. In de BAW zijn deze ambities en doelstellingen vertaald in vier actielijnen en zes richtinggevende principes, die in onderstaande infographic zijn weergegeven. Deze lijnen en principes geven aan waarop de komende jaren de accenten liggen als het gaat om het bouwen en wonen in Brabant.

Figuur 8 Ambities en doelstellingen

Doorwerking plangebied

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de realisatie van 27 wooneenheden aan de rand van het centrum van Eindhoven. De appartementen worden voorzien op een locatie dat momenteel in gebruik is voor gemengde doeleinden. De huidige bebouwing zal worden geamoveerd om zodoende ruimte te creëren voor de realisatie van de wooneenheden. Hierdoor is er sprake van inbreiding/transformatie van de voorgenomen locatie. Daarnaast speelt de ontwikkeling in op de stijgende vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Het planvoornemen is daarmee in overeenstemming met de Brabantse agenda wonen.

3.2.5 Afsprakenkader wonen 2017-2022     

Zowel in de gemeente Eindhoven als in de overige SGE-gemeenten is de woningbehoefte groter dan de totale harde plancapaciteit. De sterke economische groei in de Brainportregio stelt de gemeenten in het SGE voor de dubbele opgave om voldoende woningen toe te voegen om de groei van de bevolking te kunnen opvangen, zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Om dit te realiseren, besloten de negen gemeenten in 2017 woningbouwafspraken te maken en de woningbouwproductie programmatisch af te stemmen vanuit een gezamenlijke visie op wonen. In het Afsprakenkader wonen 2017 hebben de SGE-gemeenten vastgelegd dat zij majeure en nieuwe projecten gefaseerd en gezamenlijk ontwikkelen, zodat deze elkaar versterken en niet beconcurreren. Ook is in het Afsprakenkader Wonen opgenomen dat hierbij bij voorkeur gekozen wordt voor inbreiding en transformatie. Nieuwe uitbreidingslocaties worden in principe de komende jaren niet meer toegevoegd.



Sinds de vaststelling van het afsprakenkader in 2017 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Het afsprakenkader is daarom in 2022 geactualiseerd. Het uitgangspunt blijft om bij de woningbouwproductie regionaal samen te werken en zoveel mogelijk in te zetten op inbreiding. De belangrijkste doelstelling van het Afsprakenkader wonen 2022 is om tempo te maken en volop in te zetten op nieuwe woon- en leefkwaliteiten, alsmede behoud en versterking van leefmilieus met een gevarieerd woningaanbod voor alle doelgroepen.



Doorwerking plangebied

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het realiseren van 27 wooneenheden op de locatie waar reeds bebouwing aanwezig is. Hierbij wordt de huidige bebouwing geamoveerd om ruimte te creëren voor de realisatie van de wooneenheden. Hierdoor is sprake van transformatie van een gebied dat gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve kan worden verondersteld dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling in lijn is met het Afsprakenkader wonen 2017.

3.2.6 Woondeal 2019 - 2023     

Op 7 maart 2019 heeft Eindhoven, samen met de andere SGE-gemeenten en de provincie Noord-Brabant, een Woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken (BZK). De Woondeal is gericht op het versnellen van de woningbouwproductie in het SGE. Deze versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. Voor Eindhoven komt dit neer op een productie van 15.000 woningen, gemiddeld 3.000 per jaar. Dit komt overeen met de in het onderzoek Marktmechanismen op de Eindhovense woningmarkt (2018) geraamde behoefte.



In navolging van het Afsprakenkader Wonen SGE 2017, is in de Woondeal vastgelegd dat de ontwikkeling van groen-stedelijke woonmilieus zich zal concentreren op de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. Het zwaartepunt voor de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Naast het Afsprakenkader wonen 2017 is de Brabantse Agenda Wonen een belangrijke leidraad bij de uitvoering van de Woondeal.



Doorwerking plangebied

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is gelegen binnen de Ring van Eindhoven en betreft de realisatie van 27 wooneenheden in de vorm van appartementen. Dit betreft een centrum-stedelijk woonmilieu en voldoet daarmee aan de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven.

3.2.7 Regionaal woningbehoefteonderzoek 2021     

Als onderdeel van de uitvoering van de Woondeal, hebben de gemeenten in het SGE in 2020 gezamenlijk opdracht gegeven aan Stec Groep voor de uitvoering van een regionaal woningbehoefteonderzoek voor de periode tot 2040.



Kwantitatieve opgave

In het in mei 2021 gereedgekomen Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven wordt onderbouwd dat het aantal huishoudens in het SGE tot 2040 naar verwachting met circa 48.700 zal toenemen. Daarnaast is er een opgave om het huidige woningtekort in te lopen. De totale woningbouwopgave voor het SGE komt daarmee uit op 53.900 woningen tot 2040.



In de gemeente Eindhoven zouden volgens dit onderzoek tot 2040 ongeveer 35.280 extra woningen moeten worden gerealiseerd. De behoefte aan extra woningen in de gemeente en de regio is met name tot en met 2030 fors, zo noemt de provinciale bevolkingsprognose (2020). In de eerst komende 5 jaar is er regionaal een uitbreidingsbehoefte van circa 16.400 woningen, circa 30% van de woningbehoefte tot 2040. In de MIRT-afspraken met het Rijk is vastgelegd dat de gemeenten in het SGE tot 2040 de bouw van 62.000 woningen faciliteren.



Kwalitatieve opgave

Het Regionaal woningbehoefteonderzoek voor het stedelijk gebied Eindhoven geeft ook inzicht in de (ontwikkeling van) de kwalitatieve woningbehoefte. De verwachte groei van het aantal huishoudens is volgens dit onderzoek terug te zien in alle leeftijdsgroepen, maar vooral onder 65-plussers. Waar gezinnen nu nog het merendeel van alle huishoudens in het SGE vormen, bestaat in 2040 het grootste gedeelte van de huishoudens uit alleenstaanden en stellen van 65 jaar of ouder.



Afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt gaat 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uit naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Het overige deel van de vraag gaat uit naar grondgebonden woningen. Vooral in de eerst komende jaren is de vraag naar grondgebonden woningen groot. Op lange termijn neemt deze opgave naar verwachting wel af. Een opvallende bevinding van het onderzoek is dat woningzoekenden tot 35 jaar de voorkeur geven aan een (betaalbare) grondgebonden koopwoning, maar in de praktijk vaker (dan gewenst) verhuizen naar een huurappartement. Dit zien we zowel in de sociale als in de vrije huursector. Voor stedelijke doelgroepen geldt dit tot en met de hoge inkomens, voor suburbane en landelijke doelgroepen primair voor de middeninkomens.



De woningbehoefte in Eindhoven is voornamelijk stedelijk georiënteerd. Het overgrote deel van de woningbehoefte gaat uit naar een grondgebonden woning in een stedelijk woonmilieu buiten het centrum. Opvallend is dat een klein deel van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in een centrum stedelijk milieu landt. Deze vraag kan worden opgevangen door het realiseren van een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven.



Specifieke doelgroepen

De toename van het aantal 65-plus huishoudens zorgt ook voor een groeiende behoefte aan woningen die geschikt zijn voor zelfstandig wonen met ondersteuning en zorg aan huis. In de periode tot 2040 wordt een sterke toename verwacht van het aantal inwoners met een indicatie voor langdurige zorg.



Door het extra muraliseringsbeleid van de rijksoverheid zal het aanbod van intramurale verzorgingsplaatsen naar verwachting niet evenredig meegroeien.



Een specifieke woningvraag is verder te verwachten van studenten. In de gemeente Eindhoven wordt tot het collegejaar 2027-2028 een groei van 120 tot 660 uitwonende studenten verwacht. In de gemeente Helmond blijft het aantal uitwonende studenten tot het collegejaar 2027-2028 naar verwachting stabiel. Voor de andere gemeenten in het SGE is geen informatie beschikbaar over de woningbehoefte van studenten.



De vraag van kennismigranten (expats) maakt onderdeel uit van de totale woningvraag in het SGE. Deze groep woningzoekenden richt zich met name op de gemeente Eindhoven. Volgens onderzoek van het PON zijn in het Stedelijk Gebied Eindhoven daarnaast bijna 20.500 arbeidsmigranten werkzaam, die veelal productiewerk verrichten.



In november 2020 stelden de SGE-gemeenten het Afsprakenkader Huisvesting Arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven vast. De regionale ambitie is om in de periode 2021 tot en met 2024 circa 4.000 humane huisvestingsplaatsen voor arbeidsmigranten te realiseren. Er zijn geen afspraken over specifieke aantallen per gemeente, maar iedere gemeente heeft passend bij de aard en omvang een eigen verantwoordelijkheid. In het afsprakenkader wordt onderscheid gemaakt tussen twee typen huisvesting: tijdelijke huisvesting (korter dan 2 tot 3 jaar) en permanente huisvesting (arbeidsmigranten die zich definitief vestigen in Nederland). Hierbij is bekend (op basis van ervaring) dat zo'n 80% van de arbeidsmigranten in de regio er op tijdelijke basis is en zo'n 20% zich definitief vestigt. De woningbehoefte van arbeidsmigranten die zich definitief in het SGE willen vestigen, maakt onderdeel uit van de totale regionale woningbehoefte.



Doorwerking plangebied

Uit de kwalitatieve opgave blijkt dat, afhankelijk van de mate van doorstroming in de woningmarkt, 41% tot 55% van de regionale woningvraag tot 2040 uitgaat naar een appartement. De vraag naar appartementen is op lange termijn structureel hoog. Daarnaast blijkt dat er een stijgende vraag is naar een meer hybride woonvorm, zoals gezinsappartementen in het centrum van Eindhoven. De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling voorziet in het realiseren van 27 appartementen aan de rand van het centrum van Eindhoven en speelt hiermee in op de stijgende vraag naar appartementen in dit gebied. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het regionaal woningbehoefteonderzoek 2021.

3.3.1 Volkshuisvesting     

Het bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 27 woningen mogelijk. Het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde woningbouw op deze locatie betreft de gemeente Eindhoven. Samen met de acht omringende gemeenten (Best, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen. Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) vormt Eindhoven het Stedelijk Gebied Eindhoven. In dit verband werken de gemeenten samen aan regionale opgaven op het gebied van wonen. Het SGE is een subregio van de Metropoolregio Eindhoven, die in totaal 21 gemeenten omvat.



In de periode tot 2040, maar vooral op de korte termijn (tot 2025), is er in Eindhoven en in de regio nog een grote behoefte aan meer woningen. De negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) stemmen onderling en met de provincie Noord-Brabant af hoe deze opgave wordt ingevuld. De gemeente Eindhoven streeft ernaar om tot 2025 gemiddeld 3.000 woningen per jaar aan de voorraad toe te voegen.



Binnen de Ring ligt het zwaartepunt hierbij op de realisatie van centrum-stedelijke woonmilieus. Dit volgt uit de Woonvisie 2015. Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningbouwcapaciteit in het gebied binnen de Rondweg (Ring) realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft. Bijzondere aandacht gaat uit naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is en streeft daarom naar een goede spreiding van bijzondere doelgroepen over de stad. Verder wil de gemeente innovaties in de bouw, transformatie van kantoren en zorgvastgoed en de ontwikkeling van flexwoningen stimuleren. Tot slot wil de gemeente bereiken dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, waarbij zelf bouwen niet alleen bereikbaar moet zijn voor huishoudens met een hoger inkomen.



In 2020 is de woonvisie 2015 uitgewerkt in een woonprogramma voor de periode 2021-2025, waarin het accent nog wat sterker wordt gelegd op versnelling van de woningbouwproductie. Tegelijkertijd blijft de gemeente streven naar een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners (ook de kwetsbare) een betaalbare woning kunnen vinden. Met het oog hierop streeft de gemeente ernaar de nieuwbouwproductie voor minimaal 20% uit sociale huurwoningen te laten bestaan. Daarnaast zijn er in het woningbouwprogramma streefpercentages opgenomen voor middenhuur (15%), sociale koop (25%), middeldure koop (25%) en dure koop (15%). Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied.



Onderhavig ruimtelijk initiatief voorziet slechts in een bestemmingsplan voor het toevoegen van 27 woningen in een stedelijke kern. Regionale afstemming is derhalve niet noodzakelijk.

3.3.2 Samenwerkingsagenda 2018-2025     

Vanaf 2004 is de gemeente Eindhoven actief in het samenwerkingsverband Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). In de SGE wordt op basis van een bestuursconvenant concrete afspraken gemaakt op onderwerpen waar door samenwerking een verschil gemaakt kan worden. Wonen is een voorbeeld van een onderwerp waar een actieprogramma aan gekoppeld is. Door de huidige druk op de woningmarkt is gebleken dat het voor bepaalde doelgroepen steeds lastiger is om een geschikte woning te vinden welke bij de wensen en het inkomen past.



Actieprogramma wonen

Een sterk Stedelijk Gebied Eindhoven vraagt om voldoende goede woningen en onderscheidende en aansprekende woonmilieus. De Eindhovense woningmarkt werkt regionaal. De trend is dat mensen verhuizen binnen stedelijk gebied, maar zijn hierbij niet gebonden aan één gemeente of kern. Eindhoven is een gemeente waar veel starters zich vestigen.



De diversiteit aan woonmilieus in stedelijk gebied is groot. Deze diversiteit dient in de komende periode verder uitgebreid te worden. Hierbij wordt rekening gehouden met de demografische ontwikkelingen en wordt de bouw voor eigen lokale behoefte geminimaliseerd om de autonome groei op te vangen.



In de samenwerking Stedelijk Gebied Eindhoven zijn concrete afspraken gemaakt voor de periode van 2018-2015, verdeeld in zes categorieën:

1. Bestuursopdracht: Acties voor de korte termijn;
2. Gezamenlijke visie op Wonen voor het Stedelijk Gebied Eindhoven;
3. Gezamenlijke programmeringsafspraken voor het Stedelijk Gebied Eindhoven;
4. Samenwerking met partners;
5. Woonruimteverdeling;
6. Monitoren en kennisontwikkeling.

In deze zes categorieën komt het beleidsstuk 'Afsprakenkader Wonen 2017' regelmatig terug.



In dit document wordt onder andere ruim baan gegeven aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het bestaand stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale Verordening Ruimte 2014.



Doorwerking plangebied

Het ruimtelijk initiatief is in lijn met de Samenwerkingsagenda 2018-2015 doordat het hier gaat om een transformatie van een bestaande bebouwde locatie in de stad Eindhoven, welke ruimte biedt aan wooneenheden voor middeninkomens. Door de toevoeging van deze woonvorm wordt de mix woonvormen gestimuleerd wat het woonmilieu positief beïnvloedt.

3.3.3 Visie op Wonen - Stedelijk Gebied Eindhoven     

In de Visie op wonen stedelijk gebied Eindhoven uit april 2019 geven de SGE-gemeenten een kwalitatieve invulling aan het Afsprakenkader 2017. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van twee conceptuele handvatten: de kwadrantenbenadering en de uitgewerkte Brainport Principes. De kwadrantenbenadering bevordert de diversiteit bij nieuwe woningbouwprojecten door in te zetten op de eigenheid en kwaliteiten van alle afzonderlijke plekken binnen het SGE. De Brainport Principes zijn algemene kwaliteitscriteria waaraan ieder woningbouwproject wordt getoetst. Zo houden de regiogemeenten zichzelf scherp in het maken van unieke woongebieden die van toegevoegde waarde zijn op het bestaande palet in de regio. De Brainport principes zijn:

1. Koesteren van identiteit
2. Ruimte voor innovatie
3. Wauw-factor
4. Invloed voor bewoners
5. Aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu
6. Benutting regionaal schaalniveau
7. Gezonde verstedelijking

Doorwerking plangebied

De voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling betreft de realisatie van 27 wooneenheden. De cultuurhistorisch waardevolle gevel wordt in ere hersteld waardoor de identiteit vanaf de Grote Berg gekoesterd wordt. Met het planvoornemen worden innovatieve maatregelen getroffen, waaronder het realiseren van een warmtepomp en zonnepanelen. Daarnaast worden infiltratiekratten gerealiseerd voor het verwerken van overtollig hemelwater. Ook worden de daken benut ten behoeve van het implementeren van groene daken. De tuin wordt eveneens natuurlijk ingericht. Dit zorgt niet alleen voor een aantrekkelijk woonmilieu, maar ook voor een gezonde leefomgeving binnen het plangebied.

3.4.1 Omgevingsvisie Eindhoven     

De Brainportregio is een technologische topregio en één van de belangrijkste pijlers van de Nederlandse economie. Als centrumstad vervult Eindhoven een cruciale rol bij de versterking van Brainport Eindhoven als economische wereldspeler op het gebied van kennisintensieve maakindustrie en design. Om internationaal concurrerend te blijven, streeft Eindhoven samen met de regio naar een excellent woon- en werkklimaat. Daarom zet Eindhoven randvoorwaardelijk in op gezonde en duurzame verstedelijking met behoud van stedelijke en dorpse kwaliteiten en met bijzondere aandacht voor sociale cohesie en inclusie. Mede door de sterke economische positie blijft de Brainportregio Eindhoven groeien. Dit vraagt om ruimte voor nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen. Ruimte die geboden wordt door te verdichten in het gebied binnen de Ring en door te verdichten nabij voorzieningen als HOV en winkelcentra. Met name binnen de Ring is voldoende ruimte om te verdichten, omdat er nog relatief weinig mensen wonen. Met de keuze voor verdichten binnen de Ring wordt duurzaam omgegaan met de (groene) ruimte die de stad heeft. De kwaliteit van de groenstedelijke woonwijken, de landschapsparken en het buitengebied worden hierdoor behouden. Door het verschil tussen de ambitie van de gemeente en de huidige stand van zaken in Eindhoven zijn er zes stedelijke opgaven opgesteld:

1. Werken aan een gezonde groei van de stad
2. Werken aan een aantrekkelijk en hoogstedelijk centrum
3. Werken aan leefbare, sociale wijken met een sterke identiteit
4. Werken aan een duurzame en concurrerende economie
5. Werken aan de energietransitie van de stad
6. Werken aan een goede stedelijke bereikbaarheid

Het is een opgave om voldoende betaalbare woningen voor alle inwoners te realiseren in de wijken. De gemeente Eindhoven gaat samen met de partners bouwen aan wijken met een gemengd woningaanbod. Nieuwe ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan de sociale cohesie, aan ruimtelijke kwaliteit en inclusiviteit.



Doorwerking plangebied

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van wooneenheden voor middeninkomens op een locatie waar momenteel reeds bebouwing is ten behoeve van detailhandel en kantoren. Dit is een ontwikkeling die de sociale cohesie en inclusie vergroot. Ook wordt het ruimtelijk initiatief voorzien in een gebied binnen de Ring van Eindhoven waardoor hier een verdichting optreedt. De ontwikkeling voorziet eveneens in een natuurlijke inrichting van de buitenruimte waardoor het groene karakter van de stad versterkt wordt. Het planvoornemen voldoet daarmee aan de aspecten zoals benoemd in de Omgevingsvisie Eindhoven.

3.4.2 Klimaatplan 2016-2020     

De klimaatplan bestaat uit twee delen. Deel A richt zich voornamelijk op klimaatmitigatie in de vorm van CO2 reductie. Deel B focust zich voornamelijk op het aspect klimaatadaptatie waarbij de omgeving wordt aangepast op de huidige klimaatverandering en toekomstige scenario's.



Deel A Klimaatmitigatie is CO2- reductie

In de 'Klimaatverordening Eindhoven 2016´ zijn de doelen kwantitatief vastgelegd: In 2050 moet de CO2-emissie met 95% zijn verminderd ten opzichte van 1990 en in 2030 met 55%. Dit is een ambitieuze doelstelling die van alle partijen in de gemeente Eindhoven een grote inspanning zal vragen en die een grote impact heeft op de structuur van de stad midden deze eeuw. Zo zullen de verwarming van de gebouwde omgeving en de mobiliteit in de stad van andere energiebronnen gebruik moeten maken dan nu. Over 35 jaar zullen aardgas, benzine, diesel en LPG taboe of onbetaalbaar zijn, en een ingrijpende transitie, ook in de infrastructuur voor energie, is dus noodzakelijk. De te behalen reductie van de uitstoot is gedefinieerd ten opzichte van het jaar 1990. Met behulp van enig rekenwerk en inschattingen wordt de CO2-uitstoot in jaar 1990 geraamd op 1.200.000 ton/jaar. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor meer dan de helft van de CO2-emissies in Eindhoven. Hieronder vallen dan niet alleen de woningen maar ook utiliteitsgebouwen (instellingen, organisaties) en de bedrijfsgebouwen van de dienstverlenende bedrijven. De subsector wonen stoot circa 381.887 ton CO2 per jaar uit in 2014. In 2020 dient de emissiebeperking in 2020 circa 32.000 ton/jaar te bedragen voor huur- en koopwoningen, waarbij het overgrote deel door huurwoningen bewerkstelligt dient te worden: 28.000 ton/jaar.



Om hieraan te voldoen zijn drie invalshoeken gedefinieerd:

• Energietransitie: de transitie in energiebronnen (van fossiel naar duurzaam) met name benaderd vanuit de gebruiker
• Energiesystemen: de innovatie in energiesystemen op technisch, maar ook sociaal gebied
• Infrastructuur en data: de impact op de energie-infrastructuur (smart grids), het gebruik big data en open data.

Om te voldoen aan de reductie is het van belang dat vrijwel alle gebouwen in Eindhoven aardgasloos verwarmd dienen te worden. Ook de productie van duurzame energie is een belangrijk onderwerp binnen de gemeente Eindhoven. Er wordt ingezet op een sterkere toename van het aantal zonnepanelen in de stad en streven naar circa 200.000 extra panelen in 2020. We doen dit door:

• Initiatief te nemen voor een grootschalige grondgebonden zonnepark in Eindhoven
• Deelname aan het initiatief 'schooldakrevolutie'
• Ondersteunen van de woningcorporaties bij initiatieven voor zonnepanelen
• Ondersteunen van de lokale energiecoöperaties bij acties om zonnepanelen te stimuleren
• Ondersteunen van bedrijven en Verenigingen van Eigenaren bij initiatieven voor zonnepanelen

Deel B: Klimaatadaptatie is aanpassen aan weersextremen

De toename van weersextremen heeft gevolgen voor de fysieke leefomgeving, onder andere op het gebied van water, groen en gezondheid. De gemeente Eindhoven heeft daarom de landelijke ambitie omarmd om in 2020 klimaatadaptatie onderdeel te laten zijn van gemeentelijk handelen en beleid en in 2050 klimaatbestendig te zijn. Deze ambitie vergt integraal werken en de uitrol van een slimme mix van maatregelen over de stad. In tegenstelling tot klimaatmitigatie, is de impact van adaptatiemaatregelen afhankelijk van de lokale en regionale omstandigheden (grondsoort, hoogteligging, bebouwing etc.).



Aanpassen betekent dat er geïnvesteerd blijft worden in slim en klimaatbestendig waterbeheer. Het is daarom belangrijk om de kwetsbare gebieden voor wateroverlast, droogte en hittestress in beeld te hebben. De gemeente heeft watergevoelige en hittegevoelige gebieden in kaart gebracht, droogte ontbreekt echter nog. Om klimaatbestendigheid van de stad te garanderen heeft de gemeente Eindhoven een uitvoeringsagenda opgesteld waarin per initiator staat aangegeven hoe hier uitvoering aan wordt gegeven.



Doorwerking plangebied

Het plangebied voorziet in de aanleg van gasloze wooneenheden. Het platte dak van het gebouw aan de Grote Berg wordt benut in de vorm van een groen dak. Deze daken hebben niet alleen een water-vasthoudende functie en daarmee een positief effect op de vermindering van de druk op het riool en wateroverlast, maar zorgen ook voor een betere isolatie van het pand. Door deze isolatie hoeft er minder energie verbruikt te worden omdat de warmte langer in het gebouw aanwezig blijft. Tijdens warme dagen heeft een groen dak het voordeel dat het een verkoelende functie heeft. Het planinitiatief voldoet hiermee aan het klimaatplan.

3.4.3 Interimstructuurvisie 2009     

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.



De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de ontwikkelingen ten opzichte van de ruimtelijke hoofdstructuur en een kaart met het gebruik van de ruimte.



Doorwerking plangebied De projectlocatie is in onderstaande afbeelding (zie figuur 9 en 10) aangeduid en ligt buiten de aangeduide transformatiegebieden op het kaartbeeld met de ruimtelijke hoofdstructuur.

Figuur 9 Plangebied (rode cirkel) in de Interimstructuurvisie 2009

Het plangebied is op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Centrumvoorzieningen'.

Figuur 10 Plangebied (rode cirkel) in de Interimstructuurvisie 2009

De gronden voor 'Centrumvoorzieningen' zijn voornamelijk bedoeld voor goed bereikbare concentraties van centrumstedelijke voorzieningen op het gebied van detailhandel, horeca, dienstverlening, cultuur, welzijn en zorg. Echter zijn de centrumgebieden ook bedoeld voor wonen.



De transformatie van het plangebied naar wonen, past binnen het gebruiksgebied 'Centrumvoorzieningen'. Onderhavig initiatief is in lijn met de Interimstructuurvisie.

3.4.4 Woonvisie 2015     

De Woonvisie is op 15 december 2015 vastgesteld. In de woonvisie gaat de gemeente in op haar ambities op het gebied van bouwen en wonen. Daarmee wordt de richting waarin de gemeente zich wil ontwikkelen duidelijk gemaakt aan de stad, haar bewoners en alle partijen die een rol spelen in de verdere ontwikkeling van de stad. Drie pijlers zijn geformuleerd als kader voor de nieuwe opgave: Eindhoven als ambitieuze stad, als solidaire stad en als innovatieve stad.



Ambitieuze stad

Eindhoven groeit en wil verder verstedelijken, in het bijzonder in het gebied binnen de Rondweg (Ring). Tot 2030 wil de gemeente minstens twee derde van de extra woningcapaciteit binnen dit gebied realiseren. Hierbij wordt gestreefd naar een gemengde en gevarieerde woonomgeving waar mensen wonen, werken en elkaar ontmoeten. En die tegelijkertijd ook groen en gemoedelijk blijft.



Solidaire stad

De gemeente wil dat Eindhoven een inclusieve en solidaire samenleving is. De meeste inwoners kunnen hierin zelf hun plek vinden. Minder zelfredzame inwoners worden hierbij ondersteund. Door de vergrijzing en de decentralisatie van de langdurige zorg, neemt de vraag naar passende huisvesting voor ouderen en bijzondere doelgroepen toe. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie van bijzondere doelgroepen in bepaalde wijken is ongewenst.



Innovatieve stadDe gemeente Eindhoven daagt ontwikkelaars van nieuwe woningen uit om klant georiënteerd, sneller, goedkoper en duurzamer te produceren. Ook in de aanpak van de bestaande woningvoorraad en in de transformatie van kantoren en zorgvastgoed is er een grote behoefte aan vernieuwing en aan creatieve, betaalbare oplossingen. Voor inwoners die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte, die snel beschikbaar en financieel bereikbaar is, worden in Eindhoven flexwoningen ontwikkeld. Dit biedt tevens kansen voor transformatie van leegstaand vastgoed.



Verder wil de gemeente Eindhoven dat inwoners zoveel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning en woonomgeving, bijvoorbeeld door (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast wil de gemeente dat zelf bouwen niet alleen bereikbaar is voor huishoudens met een hoger inkomen.



Doorwerking plangebied

De beoogde ontwikkeling van 27 wooneenheden draagt bij aan vitaal houden van Eindhoven. Het betreft de transformatie van een locatie binnen het bebouwd gebied van Eindhoven ten behoeve van kwalitatief hoogwaardige wooneenheden waarmee de stedelijke structuur wordt versterkt. Het planvoornemen draagt hierdoor bij aan het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort en draagt daarnaast bij aan de gewenste verdichting binnen de ring.

3.4.5 Woonprogramma Eindhoven 2021 - 2025     

Vanwege de hoge dynamiek op de woningmarkt heeft de gemeenteraad op 15 december 2020 het Woonprogramma 2021-2025 vastgesteld. Het Woonprogramma sluit aan bij eerder vastgesteld beleid voor wonen en de fysieke leefomgeving. De ambities uit de Woonvisie 2015 blijven cruciaal voor de ontwikkeling van de stad, maar komen door de snelle prijsstijgingen in de afgelopen jaren in een ander daglicht te staan. Met het oog daarop kiest de gemeente voor een accentverschuiving richting de volgende ambities:

1. forse groei van de woningvoorraad (binnen én buiten de ring) om de grote groei van woningen te kunnen opvangen;
2. een evenwichtig woningaanbod, zodat alle inwoners een betaalbare woning kunnen vinden;
3. voldoende geschikte woningen voor kwetsbare inwoners.

Eindhoven streeft ernaar om jaarlijks minimaal 3.000 extra woningen aan de voorraad toe te voegen. Voor de stad als geheel is voor de periode 2020-2022 de onderstaande differentiatie leidend:

Figuur 11 Differentiatie woningvoorraad

Deze percentages hoeven niet bij elk woningbouwproject gerealiseerd te worden. De exacte invulling op projectniveau is onder meer afhankelijk van het (beoogde) woonmilieu en de bestaande woningvoorraad in het betreffende gebied. Het streefpercentage van 20% sociale huur is opgenomen in het Collegeprogramma 2018-2022. Voor de periode daarna voorzien we een noodzakelijke groei naar 30%.



Doorwerking plangebied

De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van 27 appartementen binnen de Ring van Eindhoven, aan de rand van het centrum. Het overgrote deel van de appartementen zullen worden verhuurd in de vrije sector en zal met name starters met een wat hoger inkomen dienen.

3.4.6 Groenbeleidsplan 2017     

Begin 2017 is een actualisatie van Groenbeleidsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit Groenbeleidsplan 2017 is gemaakt met de veranderende rol van de overheid in het achterhoofd. Het voorziet in vier sporen "het verhaal van de stad", wat de waarde van groen is (functies als uitgangspunt), welke ambitie de gemeente daarmee heeft en het daadwerkelijke groenbeleid. Het groenbeleidsplan heeft als doel het duurzaam veiligstellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met daarin passende functies. Hiermee levert de toepassing van het groenbeleid een wezenlijke bijdrage aan een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving als karakteristieke kwaliteit van Eindhoven. Een omgeving die leefbaar en klimaatadaptief is en een volwaardig vestigingsklimaat biedt voor Brainport.



Het groenbeleid sluit aan op de geomorfologische structuur van de stad: de structuur van dekzandruggen en beken (Dommel en Gender) die Eindhoven hebben gevormd. Op basis van de tuinstad gedachte is bij de verdere ontwikkeling van Eindhoven sterk ingezet op het behoud van de groene ruimten tussen de voormalige dorpen. Genneper Parken (tussen Stratum en Gestel), Brainport Park (tussen Strijp en Woensel) en De Karpen (tussen Woensel en Tongelre) vormen nog altijd imposante, groene wiggen, die tot diep in de stad reiken. Het behoud van de robuuste groenstructuur, die vanuit het buitengebied, via de wiggen tot aan de bomen bij de voordeur reikt, is een belangrijk uitgangspunt van het groenbeleidsplan.



Het Groenbeleidsplan heeft in principe betrekking op al het groen van Eindhoven, dus niet alleen het groen in eigendom van de gemeente. Omdat niet al het groen bescherming krijgt door een specifieke groenbestemming en de gemeente enkel directe invloed heeft op haar eigen eigendommen, is niet al het groen automatisch beschermd.



In het Groenbeleidsplan 2017 zijn onder andere procesafspraken genoemd die een relatie hebben met een ruimtelijke procedure. Het betreft een procesafspraak over groenplannen bij ontwikkeling van gebouwen of gebieden en de procesafspraak over de groenregelingen voor bomen (Verordening Bomen en Nadere regels bomen) en de Regeling Groencompensatiefonds. De genoemde groenplannen dienen een toelichting van de groene inrichting van een ontwikkeling te geven. Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan 2017 geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.



Doorwerking plangebied

Onderhavig plangebied is in het Groenbeleidsplan 2017 aangeduid als 'Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend'. In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.



Het plangebied betreft een bebouwde locatie en heeft geen kwalitatief hoogwaardig/waardevol groen. De beoogde woningbouw vindt plaats door sloop van de huidige bebouwing waardoor ruimte wordt gemaakt voor de realisatie van nieuwbouw. Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is een groenplan opgesteld, zie bijlage 10 van voorliggend bestemmingsplan. Het binnenterrein wordt voorzien van groenstructuren en bomen. Daarnaast zullen de panden gedeeltelijk worden voorzien van een groen dak. In de nieuwe situatie is er hierdoor sprake van een toename aan het oppervlak voor groen van circa 637 m². Door deze ontwikkelingen in het plangebied zal het aandeel van groen flink stijgen.



Door deze ontwikkelingen ontstaat er een positieve ontwikkeling voor de lokale natuurwaarden. Doordat er meerdere soorten groen worden aangelegd met verschillende soorten en beheer wordt er ruimte geboden voor flora en fauna en is er voldoende bescherming en voeding in het plangebied aanwezig. Hierdoor ontstaat er een uitgebreider en meer divers leefgebied.



Het groene dak zorgt voor waterbuffering en vertraagde afvoer van hemelwater. Daarnaast heeft een groen dak ook een isolerende werking waardoor warmte langer wordt vastgehouden in het gebouw zelf, terwijl het in de zomer juist voor verkoeling zorgt.



Het planvoornemen is daarmee in lijn met het Groenbeleidsplan van de gemeente Eindhoven.

3.4.7 Beleid bomen     

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van bomen is vastgelegd in de Verordening Bomen 2021. Deze is op 6 april 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en de verordening met bijbehorende regels is op 23 april 2021 in werking getreden. De Verordening en (uitwerking daarvan in) nadere regels voor compensatie is van toepassing op bomen die niet vallen onder de regelgeving van de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wet natuurbescherming is van toepassing op:

• bossen die buiten de 'bebouwde kom Wnb' liggen;
• alle beplantingen van bomen die groter zijn dan 10 are;
• bomen in een rijbeplanting, als de rij uit meer dan 20 bomen bestaat.

Voor bomen geldt dus of de Wet natuurbescherming of de Verordening Bomen 2021. Voor het vellen van bomen dient, behoudens een aantal vrijstellingen, een melding te worden gedaan bij de Provincie Noord Brabant. Er is een herplantplicht van toepassing.



Verordening Bomen In de Verordening Bomen 2021 is de bescherming van bomen geregeld, doordat voor het kappen van bomen een omgevingsvergunning nodig is. Daarbij kan ook nog worden gezorgd voor herplant van de te kappen bomen (compensatieplicht). De verordening bevat regels over hoe wordt omgegaan met overlast door bomen, de compensatieplicht bij kap, de indieningvereisten bij een vergunningaanvraag, de beoordeling (weigeringsgronden) van een kapaanvraag en het aanbrengen van verlichting in bomen.



Conform de verordening is een vergunning voor kappen van bomen nodig als:

• bomen vanaf 45 cm stamomtrek op gemeentegrond of op particuliere percelen groter dan 250 m2;
• een houtopstand die voor de eerste keer wordt teruggesnoeid tot op de hoofdtakken of stam;
• een houtopstand, ongeacht de stamomtrek, die is aangelegd op grond van een herplant-, compensatie en/of instandhoudingsplicht op grond van artikel 6 of een overeenkomst met het college.
• voor het voorhanden of in voorraad hebben dan wel het vervoeren van een gekapte houtopstand of delen ervan met een plantenziekte is een omgevingsvergunning vereist, voor zover deze plantenziekte zich kan verspreiden is wel een vergunning nodig.

Groene kaart

Een belangrijk onderdeel van de Verordening Bomen is de Groene Kaart. Het is een topografische kaart met daarop aangegeven de beschermde houtopstand. De Groene Kaart bevat verschillende categorieën houtopstanden. Voor het vellen van een houtopstand die deel uit maakt van tenminste één van de categorieën is, behoudens een aantal vrijstellingen, een omgevingsvergunning verplicht.



Nadere regels voor compensatie

De Verordening is uitgewerkt in nadere regels voor compensatie. Deze zijn op 21 april 2021 vastgesteld door het college en op 23 april 2021 in werking getreden. Het college mag op basis van de Verordening bomen 2021 compensatie opleggen zoals uitgewerkt in de 'Nadere Regels voor compensatie'.



Doorwerking plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een locatie waar momenteel kantoren en detailhandel zijn gevestigd. Er zijn geen relevante groen- of bomenstructuren in het plangebied zelf aanwezig. Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is een waardeberekening opgesteld voor de aanwezige bomen in het plangebied. Aanleiding voor de berekening vormt het gegeven dat er een ontwikkeling is gepland op deze locatie waarbij mogelijk bomen worden ingepast en verwijderd. Hierbij is de waarde voor betrokken bomen berekend ten behoeve van de compensatiewaarde. De 4 levende bomen vertegenwoordigen een waarde van € 6.542,00. De dode boom vertegenwoordigt geen waarde. Voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is een Groenplan opgesteld. Dit groenplan is bijgevoegd aan de bijlagen van voorliggend bestemmingsplan. Bij de inrichting van de binnentuin is rekening gehouden met de compensatiewaarde van de aanwezige bomen doordat het planvoornemen voorziet in het planten van nieuw groen in de vorm van bomen en struiken. Daarnaast wordt een groot gedeelte van het dak ingericht als groen dak. Hiermee draagt de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling tevens bij aan het realiseren van een natuurlijke stad.

4.9.1 Parkeren     

Parkeernorm

Op basis van het gemeentelijke 'Actualisatie Nota Parkeernormen 2019' (vastgesteld 24 september 2019) is het aantal benodigde parkeerplaatsen voor het plangebied bepaald. Hierbij is uitgegaan van 'centrum' volgens de overzichtskaart zone-indeling uit hoofdstuk 2 van de actualisatie. Het uitgangspunt van de gemeente Eindhoven is dat het parkeren, zowel voor motorvoertuigen als ongemotoriseerde voertuigen, volledig op eigen terrein dient plaats te vinden.



Op basis van de normen zal het plan 19 parkeerplaatsen nodig hebben (zie onderstaande tabel). Dit is inclusief het aandeel parkeerplaatsen voor bezoekers.

In het ontwerp zijn 2 parkeerplaatsen voorzien voor motorvoertuigen (deelauto's), zie hiertoe figuur 7 en de bijgevoegde stukken bij vergunningaanvraag. Conform de 'Actualisatie Nota Parkeernormen 2019' vervangt één deelauto maximaal 10 parkeerplaatsen. Voor onderhavig ruimtelijk initiatief betekend dit dat de twee deelauto's maximaal 20 parkeerplaatsen vervangen. Voor onderhavig ruimtelijk initiatief is derhalve geen sprake van een tekort aan parkeerplaatsen. Daarnaast is de rekentoolparkeerbehoefte van de gemeente Eindhoven ingevuld (tevens opgenomen in de bijlage van voorliggend bestemmingsplan. Onderstaand betreft een uitsnede van de resultaten van de rekentool-parkeerbehoefte. Voor het aantal parkeerplaatse van bezoekers wordt gebruik gemaakt van de afkoopsom via het mobiliteitsfonds.

Figuur 16 Resultaat rekentool-parkeerbehoefte

Ook het aantal fietsparkeerplaatsen is berekend conform de gemeentelijk 'Actualisatie Nota Parkeernormen 2019'. De resultaten zijn in onderstaande tabel weergegeven. In totaal is de fietsparkeerbehoefte 87 stallingen. In totaal worden 104 fietsenstallingen gerealiseerd waardoor ruimschoots in de behoefte wordt voorzien.

Vanuit het aspect parkeren worden daarom geen belemmeringen verwacht.

4.9.2 Verkeer     

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie voor het plangebied is berekend volgens de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren - Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'. Hierbij is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad 'zeer sterk stedelijk' in de 'centrum'. Daarnaast is er uitgegaan van de gemiddelde normen, aangezien er geen aanleiding is om juist voor de minimale of maximale normen te kiezen. Voor de volledigheid is de verkeersgeneratie voor twee woningtype berekend. Op basis van de gehanteerde normen zal het planvoornemen 63 motorvoertuigen per etmaal genereren voor een gemiddelde weekdag.

Ontsluiting en verkeersafwikkeling

De ontsluiting van het plangebied vind voor zowel motorvoertuigen als ongemotoriseerd verkeer plaats via de Grote berg in oostelijke en westelijke richting, aansluitend op de Keizersgracht en de Hoogstraat. Beide routes zijn ongeveer 250 meter. De Keizersgracht betreft een eenrichtingsweg (voor gemotoriseerd verkeer) waardoor wordt aangenomen dat het merendeel van de verkeersbewegingen van motorvoertuigbeweging in westelijke richting plaats zal vinden. De Grote Berg en omliggende wegen zijn relatief drukke straten waardoor wordt aangenomen dat de omliggende stratenstructuur de hoeveelheid verkeersbewegingen goed kan verwerken.



Conclusie

Vanuit het aspect verkeer en parkeren wordt geen belemmering verwacht voor het voorgestelde ruimtelijke initiatief.

5.2.1 Rijksbeleid     

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet regelt het beheer van oppervlakte- en grondwater en is gericht op de samenhang met de ruimtelijke ordening. De wet kent een vergunningstelsel (watervergunning).

5.2.2 Provinciaal beleid     

5.2.3 Beleid Waterschap     

5.2.4 Gemeentelijk beleid     

5.2.5 Waterplan     

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3.1 Klimaatadaptatiebeleid     

PM

5.3.2 Waterbergingsnorm     

5.3.3 Toelichting rekentool     

De gemeente Eindhoven maakt bij de beoordeling van de voor een nieuwe ontwikkeling in een plangebied voorgestelde maatregelen gebruik van een rekentool. Deze rekentool klimaatopgave, beschikbaar op rekentool.eindhovenduurzaam.nl, maakt het een ontwikkeling mogelijk interactief haar plangebied en de te nemen maatregelen te beschrijven en te controleren of aan de gemeentelijke eisen wat betreft waterberging en vergroening wordt voldaan. Bovendien kan een afschrift van de beschrijving van het plangebied en de keuze van de maatregelen met voorbeelden voor de verdere uitwerking gedownload worden om bijgevoegd te worden bij de eventuele watertoets of aanvraag van de omgevingsvergunning.



De werking van de rekentool kan worden aangepast aan nieuwe inzichten en de uitkomst van de laatste versie van de tool is maatgevend.

5.4.1 Checklist watersysteem     

5.4.2 Gebiedspecifieke eigenschappen m.b.t water     

Het plangebied is gelegen nabij het centrum van Eindhoven, aan de weg de Grote Berg. Het plangebied is momenteel nagenoeg volledig verhard. Ook de directe omgeving van het plangebied is nagenoeg volledig verhard.

5.4.3 Oppervlaktewater     

Uit de gegevens van de Legger van Waterschap De Dommel blijkt dat er in de omgeving van het plangebied geen watergangen zijn gelegen. Ten zuiden van het plangebied is op circa 270 meter een A-watergang gelegen (de Dommel) waarin meerdere vaste stuwen aanwezig zijn.

Figuur 17 Uitsnede leggerkaart Waterschap De Dommel (plangebied rood omlijnd)

5.4.4 Verharding     

Uit onderstaande tabel valt op te maken dat het totaal verhard oppervlak in de huidige situatie 1.500 m² bedraagt. Hiermee kan worden verondersteld dat het plangebied nagenoeg volledig verhard is.

5.4.5 Bodemopbouw     

Figuur 18 Bodemopbouw ter plaatse van het plangebied

5.4.6 Grondwater     

De visie van de gemeente Eindhoven is dat er sprake moet zijn van een beheersbaar grondwatersysteem passend bij de aan de grond gegeven bestemming. De verantwoordelijkheid voor het grondwaterbeheer op particulier terrein ligt bij de eigenaar van de grond. De doelstelling van de gemeente voor nieuwe ontwikkelingen is structurele grondwateroverlast zoveel mogelijk te voorkomen. In bestaande gebieden streeft de gemeente ernaar structurele grondwateroverlastproblemen zoveel mogelijk op te lossen op locaties waar potentieel problemen kunnen ontstaan. Afgaande op de informatie van DINO-loket blijkt dat de bodem ter plaatse bestaat uit zand, zeer fijn, zwak kleiig, uiterst siltig welke relatief goed infiltreerbaar is van aard. De freatische grondwaterspiegel bevindt zich op circa 1,5 m-mv. De stromingsrichting van het grondwater in het eerste watervoerende pakket is globaal zuidoostelijk richting de Dommel gericht.

5.4.7 Hemelwater     

Momenteel is het plangebied nagenoeg volledig verhard (bebouwd en parkeerplaatsen) met enkele groene elementen. Voor zover bekend wordt het hemelwater reeds ondergronds verwerkt. Vanuit de gemeente Eindhoven is een plan opgesteld om het stedelijk gebied klimaatrobuust in te richten. Dit beleid is vastgesteld in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2019-2022 en het Groenbeleidsplan.

5.4.8 Afvalwater     

Het huidige rioolstelsel wordt in stand gehouden en waar mogelijk worden verbeteringen zoals het opheffen van foutieve aansluitingen, of het voorkomen van terugstroming van oppervlaktewater, doorgevoerd. Bij nieuwbouw wordt een apart afval- en hemelwaterriool aangelegd waarbij het afvalwater separaat van het hemelwater wordt afgevoerd. Voor nieuwe bebouwing geldt dat conform het bouwbesluit afvalwater en hemelwater gescheiden worden.

5.5.1 Verharding en waterberging     

Ontwikkelingen dienen hydrologisch neutraal ontwikkeld te worden. Bij nieuwbouw is afkoppeling verplicht. Door aan de milieuhygiënische voorwaarden te voldoen, zal door de aanvoer van het hemelwater de kwaliteit van het ontvangend grond- of oppervlaktewater niet verslechteren. In onderstaande tabel zijn de veranderingen tussen de huidige en toekomstige verwachte oppervlakten binnen het plangebied samengevat. Bij bouwplannen dient ten tijde het uiteindelijk verhard oppervlak en de eventueel bijhorende watercompensatie herberekend te worden.



Voor het toekomstige hemelwater is middels de rekentool Water (zie bijlage 10 van voorliggend bestemmingsplan) een inschatting gemaakt van de toekomstige verhardingen om inzicht te krijgen in de benodigde hemelwaterretentie. Voor de ontwikkeling is, rekening houdend met een groen dak, een waterberging van ca. 37,9 m³ benodigd. Met de extra maatregelen wordt de bergingsopgave teruggedrongen tot -0,2 m3 , wat betekent dat dit plan een positieve bijdrage aan het gebied levert. De extra te nemen maatregelen die worden opgenomen in het plan zijn:

• toepassen van groene daken van circa 376 m²;

• extra waterberging in ondergrondse voorzieningen doormiddel van infiltratiekratten met een capaciteit van circa 42 m³;
• 6 nieuwe bomen (min. 6 m³ ondergrondse groeiruimte per boom).

In bijlage 10 t/m 12 is inzicht gegeven hoe er met de aanvullende maatregelen wordt voorzien in de bergingsopgave. In bijlage 11 is een overzicht gegeven van de situering van de groene daken. De totale omvang van deze groene daken bedraagt 376,8 m². Een opbouw/technische specificatie van de groene daken is eveneens opgenomen in bijlage 12.

De infiltratiekratten zijn weergegeven in bijlage 10 t/m 12. Deze worden gerealiseerd in de binnentuin, op voldoende afstand van de gevels van de woningen. Van de infiltratiekratten, alsmede de situering van de nieuwe bomen is een dwarssdoorsnede opgenomen, waaruit blijkt dat er voldoende ruimte is tussen de ondergrondse voorzieningen en de bomen (incl. groeiruimte). Een overloop en eventuele leegloop van de voorzieningen wordt op eigen terrein gesitueerd.

Om aan te tonen dat de infiltratiekratten tijdig leeglopen dient er een onderzoek te worden verricht naar de doorlatendheid van de bomen (K-waarde). Dit onderzoek kan pas plaatsvinden na sloop van de panden aan de Grote Berg. Het uitvoeren van een dergelijk onderzoek zal als vergunningsvoorschrift worden opgenomen bij de omgevingsvergunning. Indien de K-waarde lager is dan 0,5 m per dag, dan wordt er een vertraagde leegloop aangebracht. Hierbij zal eveneens een onderzoek worden verricht naar de hoogte van de grondwaterstand in relatie tot de positionering (diepte) van de infiltratiekratten.



Oppervlaktewater

Het planvoornemen voorziet niet in aanpassingen van omliggende oppervlaktewateren.



Waterkwaliteit

Afkoppelen/niet aankoppelen staat voor het scheiden van hemelwater- en afvalwaterafvoer, op een afgewogen manier zodat een duurzaam watersysteem ontstaat. Daarbij moet rekening worden gehouden met de waterhuishouding, de inrichting van de openbare ruimte, de milieuhygiënische gevolgen en de zorg voor de volksgezondheid en welzijn.



Bij het voldoen aan de milieuhygiënische randvoorwaarden (dubomaterialen etc.) kan de afgekoppelde afstromende neerslag rechtstreeks via (mol)goten, lijnafwatering of ander traditioneel afvoermateriaal naar een aan te leggen voorziening stromen om in de bodem te infiltreren. Wel moeten in de afvoersystemen voorzieningen worden gerealiseerd die blad, zand e.d., die verstoppingen kunnen veroorzaken, achterhouden. Door materialen te gebruiken die voldoen aan de milieuhygiënische randvoorwaarden (dubomaterialen etc.) zorgt de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling niet voor een verslechtering van de waterkwaliteit van het (afstromende) hemelwater. In bijlage 10 is weergegeven hoe de toekomstige riolering er binnen het plangebied uit komt te zien. Hier geldt dat de groene lijnen het afvalwater betreffen en de blauwe leidingen de afvoer van het afgekoppelde hemelwater. Met het planvoornemen wordt voldoende rekening gehouden met de waterkwaliteit ter plaatse waardoor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling dan ook geen negatieve invloed heeft op de waterkwaliteit van omliggende oppervlaktewateren dan wel het grondwater.

5.5.2 Advies / overleg Waterschap De Dommel     

PM

1.1 Plan     

het bestemmingsplan VII De Bergen (Grote Berg 11-21) met identificatienummer NL.IMRO.0772.80424-0301 van de gemeente Eindhoven.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aanbouw     

een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.4 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 Actualisatie nota parkeernormen 2019     

parkeernormen gepubliceerd op 3 oktober 2019 en in werking getreden op 4 oktober 2019.

1.7 Archeologisch onderzoek     

onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling dat voldoet aan de meest actuele versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA).

1.8 Archeologische waarde     

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in het gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.

1.9 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.10 Bestaand     

bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan, dan wel bouwwerken zoals die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;

bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

1.11 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.12 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.13 Bijgebouw     

een op zichzelf staand al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.14 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.15 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.16 Bouwlaag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder.

1.17 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.18 Bouwperceelgrens     

een grens van een bouwperceel.

1.19 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.20 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.21 Cultuurhistorische waarde     

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of gebied.

1.22 Dak     

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.23 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.24 Gebruiken     

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

1.25 Geluidgevoelige functies     

bewoning of andere geluidgevoelige functies zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.26 Geluidgevoelige gebouwen     

gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.27 Hogere grenswaarde     

een maximale waarde voor de geluidbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.28 Hoofdgebouw     

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.29 Huishouden     

een meerderjarige alleenstaande, dan wel twee of meer personen waarvan er ten minste één meerderjarig is, die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren.

1.30 Invloedsgebied     

gebied waarin, volgens de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. De grens van het invloedsgebied is gelijk aan de 1% letaliteitsgrens, bepaald bij weertype F 1.5, tenzij in de bij het Revi behorende uitvoeringsregeling voor een specifieke stof of activiteit een ander invloedsgebied is gedefinieerd.

1.31 Inwoning     

1. woonvorm, waarbij de volledig eigenaar/volledig eigenaren van de woning die gedurende de inwoning door hem/hen en eventueel zijn/hun gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meerdere) kamer(s) in gebruik geeft/geven aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon;
2. woonvorm, waarbij de hoofdhuurder van de woning van een woningcorporatie die gedurende de inwoning door hem en eventueel zijn gezin ten minste één jaar in ongewijzigde samenstelling (behoudens naar algemene maatstaven passende wijzigingen) wordt bewoond, in die woning één (of meer) kamer(s) in gebruik geeft aan maximaal één persoon en maximaal twee minderjarige kinderen van die persoon.

1.32 Kamerbewoning     

woonvorm - niet zijnde inwoning in de zin van artikel 1.31 - waarbij sprake is van woonruimte die bestaat uit één of meer verblijfsruimten, die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen. De huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren wordt niet als kamerbewoning aangemerkt.

1.33 Kamerverhuur     

woonvorm waarbij sprake is van woonruimte die geen eigen afzonderlijke toegang heeft en waarbij de bewoner afhankelijk is van één of meer gedeelde wezenlijke voorzieningen (keuken, douche/bad en/of toilet) buiten die onzelfstandige woonruimte, met dien verstande dat hieronder niet wordt verstaan maatschappelijke voorzieningen in de vorm van beschermd en/of verzorgd wonen.

1.34 Kantoor     

een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor het bestuurlijk/ambtelijk of bedrijfsmatig uitoefenen van juridische, financiële, administratieve en naar de aard daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, zoals sociaal wetenschappelijke onderzoek of een architectenbureau.

1.35 Kwetsbaar object     

1. woningen, niet zijnde:
   1. verspreid liggende woningen, woonschepen en woonwagens, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting en met een dichtheid van maximaal twee woningen, woonschepen of woonwagens per hectare;
   2. bedrijfswoningen;
2. gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, waartoe in ieder geval behoren:
   1. (psychiatrische) ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen;
   2. scholen;
   3. sociale werkplaatsen, of;
   4. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen;
3. gebouwen waarin meestal grote aantallen personen (> 50 pers.) gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren:
   1. kantoorgebouwen en hotels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting of;
   2. complexen waarin meer dan 5 winkels zijn gevestigd en waarvan het gezamenlijk bruto vloeroppervlak meer dan 1.000 m² bedraagt, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting, en winkels met een bruto vloeroppervlak van meer dan 2.000 m² per winkel, voor zover in die complexen of in die winkels een supermarkt, hypermarkt of warenhuis is gevestigd en voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting;
4. kampeer- en andere recreatieterreinen bestemd voor het verblijf van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen, voor zover zij niet behoren tot een Bevi-inrichting.

1.36 Lijst van bedrijfsactiviteiten     

de bedrijvenlijst ontleend aan de brochure Bedrijven en Milieuzonering van de VNG zoals deze gold ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp bestemmingsplan en opgenomen in Bijlage 1 Lijst van bedrijfsactiviteiten behorende bij deze regels.

1.37 Natuurwaarden     

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door geologisch, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang.

1.38 Nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten behoeve van algemeen nut in ruime zin zoals: voorzieningen / installaties ten behoeve van gas, water en elektriciteit, signaalverdeling, telecommunicatieverkeer, waterzuivering, waterbeheersing, waterhuishouding, vuil- en afvalverwerking, compostering, wijkverwarming, milieuvoorzieningen e.d.

1.39 Onzelfstandige woonruimte     

woonruimte,  welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

1.40 Parkeerbalans     

met een parkeerbalans wordt de (on)balans berekend tussen parkeervraag en parkeeraanbod binnen een bepaald gebied. Vaak valt de parkeervraag van functies niet samen in de tijd. Gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen is dan mogelijk (dubbelgebruik).

1.41 Peil     

0.30 m boven de kruin van de weg.

1.42 Prostitutiebedrijf     

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin tegen vergoeding seksuele handelingen worden verricht.

1.43 Rijstrook     

gemarkeerd gedeelte van de rijweg dat voldoende plaats biedt aan een enkele rij motorvoertuigen op meer dan twee wielen met uitzondering van in- en uitvoegstroken, voorsorteerstroken en fietspaden.

1.44 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden.

Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.45 Uitbouw     

een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.46 Verdieping     

de bouwlaag respectievelijk bouwlagen die boven de begane grondbouwlaag gelegen is/zijn.

1.47 Voorgevel     

de naar de weg of aan het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft van meer dan één naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel, de gevel die door zijn aard, functie, constructie dan wel gelet op uitstraling ervan als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.48 Voorgevelrooilijn     

De denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

1.49 Voorkeursgrenswaarde     

de toelaatbare waarde voor de geluidbelasting, zoals deze rechtstreeks kan worden afgeleid uit de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder.

1.50 Water     

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

1.51 Waterberging     

voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk.

1.52 Waterhuishoudkundige voorzieningen     

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit (zoals duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, sloten, greppels en vijvers, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen etc.).

1.53 Wet geluidhinder     

Wet van 16 februari 1979 (Stb. 99) houdende regels inzake het voorkomen of beperken van geluidhinder, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.54 Wet milieubeheer     

Wet van 13 juni 1979 (Stb. 442) houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.55 Wet ruimtelijke ordening     

Wet van 20 oktober 2006 (Stb. 2006, nr. 566) houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidde op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan.

1.56 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden dan wel voor de huisvesting van maximaal twee personen die geen gezamenlijk huishouden voeren. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend;

1.57 Wijzigen van de gebruiksfunctie     

het feitelijk wijzigen van de gebruiksfunctie van gronden en/of gebouwen, waarbij geen sprake is van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo.

2.1 Bebouwingspercentage     

een aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

2.2 Dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.3 Goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 Inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.5 Bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, liftopbouwen, installatieruimten en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.6 Oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.7 Hoogte van een windturbine     

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

2.8 Ondergeschikte bouwdelen     

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, ventilatiekanalen, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons, overstekende daken en brandtrappen en trappartijen e.d. buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 1 meter bedraagt, met dien verstande dat de overschrijding voor balkons maximaal 2 meter mag bedragen.

3.1 Bestemmingsomschrijving     

3.2 Bouwregels     

3.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken voor wat betreft

de maximum goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, indien dat wenselijk is uit een oogpunt van een goede constructieve en/of bouwkundige aansluiting van het bijbehorende bouwwerk bij de hoogte van de verdiepingsvloer van het hoofdgebouw.

3.4 Specifieke gebruiksregels     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 2' (terrein van hoge archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

4.2 Bouwregels     

4.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in lid 4.2.1 voor het bouwen van gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen, alsmede bouwwerken geen gebouwen zijnde, mits met een archeologisch onderzoek is vastgesteld dat met oprichting van het bouwwerk geen onevenredige verstoring plaatsvindt van de archeologische waarden. Als het oprichten van het bouwwerk waarvoor een afwijking wordt gevraagd, kan leiden tot onevenredige verstoring van archeologische waarden, dan worden aan de afwijking de volgende regels verbonden:

1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden (behoud in situ), en/of;
2. de verplichting tot het doen van opgravingen (behoud ex situ).

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouwen zijnde, of van werkzaamheden     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie - 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en het bevorderen van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het aangewezen gebied en de bebouwing daarin.

In geval van strijdigheid van bepalingen gaan de bepalingen van dit artikel voor de bepalingen die ingevolge andere artikelen op de desbetreffende gronden van toepassing zijn.

5.2 Bouwregels     

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels in aanvulling of afwijking van de andere daar voorkomende bestemmingen:

1. de bestaande voorgevelrooilijn mag niet worden overschreden;
2. de bestaande goot- en bouwhoogte mag niet worden overschreden;
3. van de bestaande dakvorm, dakhelling en nokrichting van gebouwen mag niet worden afgeweken.

5.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het behoud van de oorspronkelijke opzet van het gebied en ter waarborging van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, nadere eisen stellen aan het materiaalgebruik voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede aan de situering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

5.4 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 mits vooraf een advies van de gemeentelijke cultuurhistorisch adviseur en/of commissie ruimtelijke kwaliteit is ingewonnen waaruit blijkt dat afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden tot het treffen van maatregelen waardoor de cultuurhistorische waarden en kenmerken kunnen worden behouden.

7.1 Gebruik overeenkomstig de bestemming     

Al dan niet in afwijking van het bepaalde in de bestemmingsregels van Hoofdstuk 2 wordt ter plaatse van een functie-aanduiding het gebruik van gronden en opstallen in overeenstemming met die functie-aanduiding aangemerkt als gebruik overeenkomstig die bestemming.

8.1 Binnenplans afwijken     

Het bevoegd gezag kan, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, bij een omgevingsvergunning afwijken van:

1. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages, met dien verstande dat ter plaatse van de dubbelbestemming Waarde-Cultuurhistorie-1 geen gebruik kan worden gemaakt van deze afwijkingsbevoegdheid voor zover het betreft afwijking ten behoeve van het overschrijden van de voorgevelrooilijnen, de bestaande goot- en bouwhoogte of de bestaande dakhelling;
2. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10 m, met dien verstande dat de maximum bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;
3. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de maximum bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van kunstwerken en van zend-, ontvang- en/of sirenemasten 20 m is.
4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden met maximaal 40 cm ten behoeve van gevelisolatie om energie te besparen;
5. de regels ten aanzien van de realisatie van gebouwen ten behoeve van het opwekken van duurzame energie en toestaan dat de maximum oppervlakte wordt vergroot tot maximaal 100 m2.

9.1 Voorwaardelijke verplichting parkeren     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, staat vast dat voldoende parkeergelegenheid, overeenkomstig de beleidsregels Actualisatie nota parkeernormen 2019 wordt gerealiseerd en in stand gehouden.
2. Als de onder sub a bedoelde beleidsregels worden gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

9.2 Afwijken van parkeereis     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 9.1 indien:

1. uit een parkeerbalans blijkt dat meer of minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn;
2. het voldoen aan de in lid 9.1 genoemde parkeernormen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige parkeerplaatsen wordt voorzien.

9.3 Nadere eisen     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning nadere eisen stellen ten aanzien van de maatvoering van de parkeervoorzieningen, zoals bedoeld in lid 9.1 indien dit, gelet op de feitelijke omstandigheden, noodzakelijk is.

9.4 Parkeren bij wijziging gebruiksfunctie     

9.5 Voorwaardelijke verplichting waterberging     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat wordt voorzien in een waterberging of andere maatregelen die bijdragen aan de klimaatbestendigheid.
2. De inhoud van de waterberging en de omvang van de andere maatregelen worden vastgesteld met toepassing van de beleidsregel "Klimaat robuust (her)inrichten en ruimtelijk ontwikkelen" behorende bij de bijlage uit het Gemeentelijk Rioleringsplan Eindhoven 2019-2022;
3. Als de onder sub b. bedoelde (beleids)regeling wordt gewijzigd, wordt met die wijziging rekening gehouden.

9.6 Voorwaardelijke verplichting groenopgave     

1. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van woningen staat vast dat wordt voorzien in minimaal 8 m2 aan groenvoorzieningen per toegevoegde woning.
2. Het gebruiken of (doen) laten gebruiken van de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 3.1, is slechts toegestaan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
   1. de groenvoorzieningen van 8 m2 groen per toegevoegde woning, zoals bedoeld in lid 1, binnen 1,5 jaar na realisatie van de woningen zijn gerealiseerd, en
   2. de groenvoorzieningen als bedoeld in sub a in stand worden gehouden.
3. In afwijking van het bepaalde in lid 2 mogen de gronden en gebouwen als bedoeld in artikel 3.1 gebruikt worden tot 1,5 jaar na realisatie van de woningen.

9.7 Voorwaardelijke verplichting bodemsanering     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat er voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden een sanering heeft plaatsgevonden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - saneringslocatie' waarbij de vervuilde grond is verwijderd uit het gebied.

10.1 Overgangsrecht bouwwerken     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

10.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid 10.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 10.1 met maximaal 10%.

10.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken     

Lid 10.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

10.4 Overgangsrecht gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

10.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

10.6 Verboden gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

10.7 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik     

Lid 10.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.