Minnertsga - Bedrijventerrein Boskdykje fase 4

1.1 Aanleiding

In het noordoosten van Minnertsga aan de Opfeart is het bedrijventerrein Boskdykje gevestigd. Dit bedrijventerrein voorziet in ruimte voor lokale bedrijvigheid. Het voornemen is om het bedrijventerrein in noordwestelijke richting uit te breiden met een vierde fase, naar aanleiding van ruimtevraag van verschillende lokale bedrijven. Daarnaast worden de twee meest noordelijke bedrijfslocaties op Boskdykje fase 3 via een omgevingsvergunning uitgebreid in noordelijke richting. In dit plan worden ook deze uitbreidingen meegenomen, zodat dit juridisch-planologisch geregeld is.

Dit is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3. Om de ontwikkeling toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft de gronden van het perceel De Opfeart 26, het hier tegenover gelegen perceel (nog ongenummerd) en de agrarische gronden ten noorden hiervan. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3, vastgesteld op 28 mei 2009. Hierin is het plangebied bestemd als 'Bedrijventerrein' (met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3a'), 'Verkeer' en 'Agrarisch - Cultuurgrond'. Een uitsnede van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2. Daarnaast wordt de uitbreiding van de percelen De Opfeart 26 en het hier tegenover gelegen perceel (nog ongenummerd) geregeld door middel van een omgevingsvergunningprocedure.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan Minnertsga bedrijventerrein Boskdykje fase 3

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn allen voorzien van de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3a' en zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen ten behoeve van bedrijven tot ten hoogste categorie 3a. Als uitzondering hierop gelden geluidszoneringsplichtige inrichtingen, risicovolle inrichtingen en vuurwerkbedrijven. Ook aan- en uitbouwen en bijgebouwen en overkappingen bij bedrijfswoningen zijn toegestaan. Bovendien zijn de daarbij behorende wegen en paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, erfbeplanting, openbare nutsvoorzieningen, water, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde aangegeven. Het bebouwingspercentage zal per bouwperceel ten hoogste 80% bedragen. De afstmilieucategorie and van bedrijfsgebouwen tot de weg moet ten minste 10 meter bedragen. De afstand van een bedrijfsgebouw tot de zijdelingse bouwperceelsgrens moet ten minste 3 meter bedragen. De bouw- en goothoogte van een bedrijfsgebouw mogen respectievelijk maximaal 10 en 6 meter bedragen.

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, paden, een calamiteitenontsluiting en parkeervoorzieningen. Daaraan ondergeschikt zijn tevens groenvoorzieningen, beplanting, openbare nutsvoorzieningen, water en de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

De voor 'Agrarisch - Cultuurgrond' aangewezen gronden zijn bestemd voor cultuurgrond. Daaraan ondergeschikt zijn wegen en paden, groenvoorzieningen, beplanting, openbare nutsvoorzieningen, water met de daarbijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied betreft de twee meest noordelijke percelen van het bedrijventerrein Boskdykje fase 3 en de agrarische gronden ten noorden hier van. In de bestaande situatie worden de twee bedrijfspercelen die binnen het plangebied vallen uitgebreid met toepassing van een omgevingsvergunning. Deze kavels hebben een meer rechthoekige vorm gekregen, waardoor ze beter invulbaar zijn en uitgeefbaar zijn geworden. Ter plaatse zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Het meest noordelijke perceel in fase 3 is al ingericht door een bedrijf. Het zuidelijke perceel moet nog worden ingevuld. De gronden ten noordwesten van deze kavel betreffen agrarische gronden die zijn ingericht als grasland.

Ten zuiden van het plangebied ligt het overige deel van bedrijventerrein Boskdykje (fase 1 en fase 2). Hier zijn bedrijven gevestigd tot eveneens milieucategorie 3.1. Aan de overige zijden van het plangebied liggen agrarische gronden met verspreid woonpercelen. Dit valt onder het buitengebied. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

2.2 Voorgenomen situatie

Inmiddels is er vraag naar bedrijfspercelen op het bedrijventerrein Boskdykje. Daarom is het voornemen om het bedrijventerrein uit te breiden met nieuwe bedrijfskavels. Deze kavels worden aansluitend op de bestaande bedrijfskavels aan de Opfeart gerealiseerd. Ook wordt de Opfeart doorgetrokken om de kavels te ontsluiten. Aan het uiteinde komt een calamiteitenontsluiting, die voor noodgevallen gebruikt kan worden. Het voornemen is om ter plaatse van de nieuwe kavels bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toe te staan net zoals in fase 3 het geval is.

Daarnaast wordt met het plan tevens de planologische regeling aangepast ter plaatse van De Opfeart 26 (Steinfort Tecfort B.V.) en het tegenover gelegen perceel, die beide worden uitgebreid met toepassing van een omgevingsvergunning. In dit bestemmingsplan wordt de uitbreiding van de percelen opgenomen op de verbeelding. Een situatietekening van de voorgenomen herverkaveling van de bestaande bedrijfspercelen en de voorgenomen uitbreiding is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Situatietekening

Ruimtelijke inpassing

In de huidige situatie is reeds sprake van een bedrijventerrein op een deel van het plangebied. Ook ten zuiden van het plangebied zijn de gronden ingericht ten behoeve van het bedrijventerrein. Op de percelen waarvoor een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, vindt een herschikking plaats. Deze percelen zijn al in gebruik als bedrijfspercelen. De percelen worden slechts iets uitgebreid om zo een regelmatigere vorm te genereren die beter past bij de wensen van bedrijven om zich er te vestigen. Er vindt geen afbreuk aan de huidige ruimtelijke inpassing van het bedrijventerrein plaats.

De uitbreiding vindt aangrenzend aan het huidige bedrijventerrein plaats. Hiermee is sprake van een goede functionele inpassing. In de huidige situatie is in de omgeving al sprake van zicht op bedrijfsgebouwen, dit veranderd niet in de voorgenomen situatie. Daarnaast staan rondom de gronden die als bedrijfskavels worden ingericht reeds bomen die het geheel voldoende landschappelijk inpassen. De uitbreiding van het bedrijventerrein vindt bovendien plaats binnen de bestaande landschapsstructuren. De uitbreiding valt precies tussen de Hearewei en het bestaande pad ten noorden van het bedrijventerrein. Daarmee is reeds sprake van een goede ruimtelijke inpassing.

De voorgenomen uitbreiding vindt plaats aan de rand van de kern van Minnertsga, grenzend aan het buitengebied. Daarom wordt tevens voorzien in een goede landschappelijke inpassing. In bijlage 1 is een volledige landschappelijke inpassing opgenomen. Om de nieuwe bedrijfspercelen landschappelijk in te passen worden aan de noord- en westzijde bomenrijen geplant. Op die manier ontstaat een goede overgang richting het buitengebied. In figuur 2.3 is de landschappelijke inpassing weergegeven.

Figuur 2.3 Landschappelijke inpassing van de nieuwe bedrijfspercelen

Verkeer en parkeren

In de voorgenomen situatie worden nieuwe bedrijfskavels aangelegd. De bedrijfskavels worden ontsloten door de bestaande weg De Opfeart door te trekken richting het noorden. Via De Opfeart wordt aangesloten op de provinciale weg N393. Op deze manier worden de bedrijfskavels op een goede wijze ontsloten en zijn de bedrijven goed bereikbaar.

Door enkele bedrijfskavels toe te voegen zal het aantal verkeersbewegingen met circa 557 mvt/etmaal toenemen. De bestaande wegenstructuur en de nieuwe ontsluitingsweg kunnen dit beperkte aantal aan. Er is ten tijde van de aanleg al rekening gehouden met deze uitbreiding van het bedrijventerrein. Er ontstaan geen belemmeringen in de verkeersstructuur.

Wat betreft parkeren is het uitgangspunt dat parkeren plaatsvindt op eigen erf. De bedrijfskavels zijn van voldoende grootte om hierin te voorzien. Daarmee ontstaat geen extra parkeerdruk voor de omgeving.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe bestemmingsplannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied worden nieuwe bedrijfskavels gerealiseerd. Hiermee wordt het bestaande bedrijventerrein uitgebreid. Het gaat om een relatief kleine uitbreiding van het bedrijventerrein, die plaatsvindt binnen de bestaande landschappelijke structuur. Het plangebied sluit aan op het huidige bedrijventerrein en is omgeven door een sloot. Daarmee is het een logische uitbreiding van het bedrijventerrein en worden de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied niet aangetast.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

In dit geval is sprake van het uitbreiden van het huidige bedrijventerrein Boskdykje. Om de behoefte aan deze uitbreiding aan te tonen is een ladderonderbouwing opgesteld. Deze is opgenomen als bijlage 2. Hieruit is naar voren gekomen dat in de gemeente Waadhoeke behoefte is aan 1,7 hectare extra bedrijventerrein. Er is vooral behoefte aan kleine kavels voor lokale bedrijven. Dit blijkt ook uit de marktvraag van lokale bedrijven in Minnertsga. De concrete ruimtebehoefte van lokale bedrijven in Minnertsga is in totaal 0,95 hectare. Daarmee is de behoefte aan de voorgenomen uitbreiding voldoende inzichtelijk gemaakt.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan 'Om de kwaliteit van de romte' (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden.

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

In het Streekplan heeft de provincie vestigingsmogelijkheden voor bedrijven naar typen kernen uiteengezet. Minnertsga geldt conform het Streekplan als een 'overige kern'. In dergelijke kernen is ruimte voor lichte bedrijven tot milieucategorie 2 en in een enkel geval tot milieucategorie 3.1. Er wordt met name ruimte voorzien voor lokale bedrijven, die bijdragen aan de levendigheid en de economische vitaliteit op het lokale schaalniveau. Primair wordt binnen het bestaand stedelijk gebied naar ruimte gezocht door functieveranderingen, het intensiveren en combineren van functies of het benutten van open ruimten. Daarnaast is er ruimte voor nieuwe bedrijvigheid aan de rand van de kern onder de volgende voorwaarden:

• het totale ruimtebeslag van het bedrijf blijft, ook op langere termijn, beperkt en staat in een redelijke verhouding tot de schaal van de kern;
• een verantwoorde milieuhygiënische inpassing is gewaarborgd;
• rekening wordt gehouden met landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Dit stelt eisen aan de beeldkwaliteit en de wijze van landschappelijke inpassing;
• met de aanwezige infrastructuur zijn de bereikbaarheid, de verkeersveiligheid en de verkeersleefbaarheid in voldoende mate te waarborgen.

In dit geval wordt het bestaande bedrijventerrein Boskdykje uitgebreid. Dit gebeurd op een schaal die goed te relateren is aan de grootte van de kern Minnertsga. Er komen slechts enkele nieuwe bedrijfspercelen bij, die allen worden ingevuld door lokale bedrijven. In paragraaf 4.1 is uiteengezet dat wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering. Daarmee is sprake van een goede milieuhygiënische inpassing. In paragraaf 2.2 is eerder uiteengezet dat de uitbreiding binnen de bestaande landschappelijke structuren plaatsvindt en dat de landschappelijke inpassing voldoende verzorgd is. In paragraaf 4.8 is uiteengezet dat er geen cultuurhistorische waarden worden geschaad met de voorgenomen ontwikkeling. Tot slot is eveneens in paragraaf 2.2 onderbouwd dat wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur, die deze extra verkeersbewegingen aan kan. Daarmee wordt voldaan aan het gestelde in het Streekplan Fryslân.

Verordening Romte Fryslân 2014

De Provincie Fryslân wil de ruimtelijke kwaliteit bevorderen. Dit wordt gedaan door middel van het opstellen van een provinciale structuurvisie waarin het ruimtelijk beleid wordt geschetst. De Verordening Romte vertaalt deze visie naar regels.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen dienen primair binnen het 'bestaand stedelijk gebied' ontwikkeld te worden. Voor het noordelijke perceel is hier sprake van. De uitbreiding van het zuidelijke perceel vindt deels plaats buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 van de Verordening Romte is opgenomen dat in een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied geen bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden mogen worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies. In afwijking daarvan is in het tweede lid gesteld dat in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied kan worden toegestaan.

De uitbreiding van het bedrijventerrein met nieuwe bedrijfskavels vindt plaats grenzend aan het bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is echter geen ruimte voor een dergelijke uitbreiding. De gronden van het bestaande bedrijventerrein en in het dorp en de omliggende dorpen bieden geen ruimte voor de benodigde percelen om de nieuwe bedrijven te huisvesten. Daarom is het in dit geval noodzakelijk om een uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied te realiseren.

Ten aanzien van de programmering van bedrijventerreinen in de provincie is in artikel 4.1 de volgende regeling opgenomen:

• 1. Een ruimtelijk plan kan een nieuw bedrijfsterrein of uitbreiding van een bestaand bedrijfsterrein bevatten, indien dit wat betreft oppervlakte en invulling van bedrijfstypen in overeenstemming is met een bedrijventerreinenplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een nieuw bedrijfsterrein of uitbreiding van een bestaand bedrijfsterrein bevatten voor een of enkele bedrijven, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. er is sprake van een directe, concrete behoefte van bedrijven die naar aard en schaal passen bij aard en schaal van de overige kern, de bedrijfsconcentratiekern, het regionaal of het stedelijk centrum;
• b. aangetoond is dat de behoefte waarin wordt voorzien niet inpasbaar is op een bestaand bedrijfsterrein of een in ontwikkeling zijnde bedrijfsterrein in de regio;
• c. het totale ruimtebeslag van deze bedrijven staat in een redelijke verhouding tot de schaal van de kern;
• d. gewaarborgd is dat de bedrijven goed worden ingepast wat betreft milieu, ontsluiting en landschap.

In dit geval wordt het bestaande bedrijventerrein Boskdykje uitgebreid met enkele bedrijfskavels. Er is vraag naar deze bedrijfskavels vanuit lokale bedrijvigheid in Minnertsga. Overeenkomstig met de rest van het bedrijventerrein worden bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Qua aard en schaal past dit bij een relatief klein bedrijventerrein. Zoals hierboven benoemd biedt het huidige bedrijventerrein geen ruimte voor een dergelijke uitbreiding.

Omdat het slechts gaat om een relatief kleine uitbreiding van twee bestaande percelen kan gesteld worden dat deze behoefte niet inpasbaar is op een ander bedrijventerrein in de regio. Door de minimale uitbreiding wordt geen afbreuk gedaan aan de landschappelijke inpassing. In paragraaf 4.1 is gemotiveerd dat geen afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie.

Door te voldoen aan de voorwaarden uit artikel 4.1 lid 2 is het voornemen in overeenstemming met de provinciale verordening.

Grutsk op 'e Romte

In maart 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen.

Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied Kleigebied Westergo. Van provinciaal belang in dit gebied zijn de volgende punten:

• 1. Het stelsel van smalle kwelderwallen met terpen, terpdorpen en terpsteden, die met hun vaak lineaire structuren die kwelder en oeverwallen volgen. De dorpen liggen als groene punten op de wal;
• 2. Het uitgestrekte, open kleiterpengebied met een hoge dichtheid aan terpen en terpdorpen en veelal verhoogde boerderijerven. Veel geconcentreerde blokvormige, radiale en lineaire dorpen en steden, met lineaire bebouwingsstructuren, die vanaf terpen, dijken, wegen en water volgen;
• 3. De brede kwelderoeverwallen, die de voormalige Middelzee en de voormalige Marneslenk begrenzen, met hierop verdichtingen in de vorm van onder meer terpen en terpdorpen;
• 4. De overgangszone van klei naar het veengebied als onderdeel van de strook die diagonaal over Friesland heen loopt;
• 5. De invloed van de dynamiek aan zee, zichtbaar in de aanwezigheid van terpen, kwelder, oever en omslagwallen, ligging van de dorpen, de waterlopen en de verkavelingsinrichting;
• 6. Het systeem van zeedijken en voormalige zeedijken, hemdijken en polderdijken, waarbij de hemdijjken onder Bolsward en Sneek, de Penjumer Gouden Halsbân en de Slachtedijk specifiek worden benoemd als bijzonderheden in het totale dijkensysteem;
• 7. Aantal ingepolderde meren.

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3

Het geldende bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3 vormt het huidige planologisch kader voor het plangebied. In het bestemmingsplan is het gemeentelijke ruimtelijk beleid ten aanzien van deze locatie uiteengezet.

In het geldende bestemmingsplan is een deel van het plangebied en de omgeving ten zuiden hiervan aangewezen als bedrijventerrein. De noordelijke gronden zijn nog bestemd als 'Agrarisch - Cultuurgrond'. In het geldende bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3 is echter al wel benoemd dat een eventueel toekomstige uitbreiding op de voorgenomen locatie plaats moet vinden. Omdat destijds nog niet voldoende behoefte was om ook deze kavels te ontwikkelen ten behoeve van het bedrijventerrein is dit nog bestemd als agrarische grond. Het hele gebied wordt in gebruik genomen als bedrijventerrein. Dit is in overeenstemming met de insteek die al in het geldende bestemmingsplan is opgenomen.

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Met dit bestemmingsplan worden nieuwe bedrijfskavels gerealiseerd als fase 4. Daarnaast wordt de uitbreiding van twee bestaande bedrijfskavels in fase 3, die reeds middels een omgevingsvergunning vergund is, ook planologisch geregeld. Ter plaatse van alle percelen zijn bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 50 meter ten opzichte van bedrijfshindergevoelige objecten. Deze afstand geldt vanaf de grens van het bedrijfsperceel tot de gevel van het bedrijfshindergevoelige object.

In de omgeving van het plangebied zijn een aantal woningen aanwezig. Ten noorden van het plangebied aan de Hearewei 2 is een woning op circa 53 meter afstand tot het plangebied gelegen. Ten westen staat een woning aan de Hearewei 4. Deze woning staat op circa 115 meter. Voor beide woningen geldt dat wordt voldaan aan de richtafstand. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk naar milieuzonering.

4.2 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekkingen tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Het dichtstbije Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 3,4 kilometer afstand. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied worden twee bedrijfskavels in fase 3 herverkaveld en hiermee vergroot en nieuwe bedrijfskavels gerealiseerd als fase 4. Het is in de huidige situatie al toegestaan dat bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 zich vestigen op de bestaande bedrijfskavels. Deze regeling blijft gelijk. De nieuwe bedrijfskavels komen ter plaatse van een gebied dat nu als agrarische gronden in gebruik is. Hier wordt de mogelijkheid gecreëerd om nieuwe bedrijven te vestigen. In het kader daarvan is een stikstofdepositieberekening uitgevoerd om te onderzoeken wat de gevolgen voor stikstofgevoelige natuurgebieden zijn. Hieruit is naar voren gekomen dat geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Daarmee wordt de grenswaarde niet overschreden en is geen sprake van een significante stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige gebieden. De volledige berekening is opgenomen als bijlage 3.

De verwachting is dat de uitbreiding van het bedrijventerrein niet tot significante effecten leidt op nabij gelegen beschermde natuurgebieden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Toetsing

In het voornemen worden gronden die momenteel als agrarische gronden in gebruik zijn ontwikkeld ten behoeve van de voorgenomen bedrijfskavels. In de huidige situatie is het mogelijk dat zich beschermde soorten in het gebied ophouden. Daarom wordt in het kader van dit bestemmingsplan een quickscan flora en fauna uitgevoerd.

De quickscan is opgenomen als bijlage 4. Uit de quickscan is ten aanzien van soortenbescherming naar voren gekomen dat binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden vogels tot broeden kunnen komen, waarvan de nesten alleen tijdens de broedtijd beschermd zijn. Om die reden zal buiten het broedseizoen gewerkt worden. Voor het overige is geen sprake van beschermde soorten in het plangebied. Wel kunnen enkele meer algemene soorten voorkomen in het plangebied, waarvoor een vrijstelling geldt in geval van schade aan deze soorten. Op deze soorten is wel de zorgplicht van toepassing.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

Het plangebied is in de huidige situatie bestemd voor agrarische cultuurgrond en verkeer. In de nieuwe situatie zullen de gronden als bedrijfslocatie worden bestemd en in gebruik worden genomen. Ten behoeve van de ontwikkeling van het bedrijventerrein is in 2007 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, om de gesteldheid van de bodem te onderzoeken en te kijken of de bodem geschikt is voor het realiseren van een bedrijventerrein. Destijds is geconcludeerd dat er geen verontreinigingen in de bodem zitten en de bodem geschikt is voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Dit geldt ook voor de gronden waar nu de uitbreiding van de bedrijfskavels plaatsvindt en waar de nieuwe bedrijfskavels worden gerealiseerd. In de tussentijd hebben geen verontreinigende activiteiten plaatsgevonden op deze gronden. Daarom kan worden aangenomen dat de bodem niet verontreinigd is en geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

4.4 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

Met dit plan wordt de uitbreiding van twee bedrijfskavels en de realisering van nieuwe bedrijfskavels op bedrijventerrein Bosdykje geregeld. Bedrijfsgebouwen zijn in het kader van de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig. Wel is via een afwijkingsmogelijkheid het toegestaan om bedrijfswoningen te realiseren in het plangebied. Voor bedrijfswoningen geldt dat deze niet gevoelig zijn voor geluid afkomstig van de bedrijven op het bedrijventerrein. Wel zijn het geluidsgevoelige objecten in relatie tot wegverkeerslawaai.

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Hermanawei (N393) en de Moaije Peal/Hearewei. De Hermanawei (N393) betreft de doorgaande weg die Minnertsga verbindt met enerzijds Tzummarum en anderzijds Sint-Jacobiparochie. In het kader van de eerdere ontwikkeling van fase 3 van het bedrijventerrein is een akoestisch onderzoek gedaan naar wegverkeerslawaai afkomstig van de Hermanawei. Hieruit blijkt dat op circa 35 meter uit het hart van de Hermanawei wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Het plangebied ligt op minimaal 150 meter afstand tot de Hermanawei. Op basis hiervan kan worden aangenomen dat ten aanzien van wegverkeerslawaai afkomstig van de Hermanawei wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

De Moaije Peal/Hearewei betreft een erfontsluitingsweg in het buitengebied. Omdat de weg vrijwel uitsluitend dient voor bestemmingsverkeer, is het aantal verkeersbewegingen op deze weg dermate laag dat aangenomen kan worden dat ook voor deze weg de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder niet wordt overschreden.

4.5 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het voornemen is kenbaar gemaakt middels de digitale watertoets (kenmerk: 20200116-2-22248). Hieruit blijkt dat voor het plan de normale watertoetsprocedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 5.

Waterkwantiteit

Er worden nieuwe bedrijfskavels gerealiseerd en tevens wordt er een nieuwe ontsluitingsweg aangelegd. Hierdoor neemt de verhardingsoppervlakte toe met circa 12.500 m2. Daarom is watercompensatie nodig van 10 % van de toegenomen verharding. Er zal overlegd worden op welke wijze dit wordt uitgevoerd.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt het afstromend hemelwater naar het oppervlaktewater afgevoerd, dat rondom de nieuwe bedrijfskavels loopt.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden.

Binnen het plangebied ligt een hoofdwatergang die in beheer en onderhoud is bij het waterschap. Hier wordt rekening mee gehouden door rondom deze watergang een zone vrij te houden via waar onderhoud kan worden gepleegd. In de juridische regeling is deze zone bestemd als 'Groen'. De gronden mogen niet ontwikkeld worden ten behoeve van het bedrijventerrein en blijven daardoor vrij alszijnde beschermingszone van de hoofdwatergang.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Toetsing

Met dit project wordt een bestaand bedrijventerrein uitgebreid met circa 14.500 m2 bruto bedrijventerrein. De luchtkwaliteit ter plaatse is onderzocht aan de hand van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland. Hieruit is naar voren gekomen dat de waarden NO2 en PM10 ruim onder de grenswaarden liggen.

Om te toetsen of het voornemen wel of niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit is gebruik gemaakt van de NIBM-tool. Hierbij is het aantal verkeersbewegingen ingevoerd met een aandeel vrachtverkeer van 10%. Dit is een worst-case berekening. Uit de berekening is naar voren gekomen dat de bijdrage van extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het resultaat van de NIBM-tool is opgenomen in figuur 4.1 Daarmee is dit aspect voldoende onderzocht.

Figuur 4.1 NIBM-tool

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling. Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het plangebied deels binnen het gebied 'karterend onderzoek 2'. Hier geldt dat bij ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 2.500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Toetsing

Het deel van het plangebied dat binnen het gebied 'karterend onderzoek 2' valt, is circa 6.000 m2. Het is mogelijk om de gronden voor maximaal 80 % te bebouwen. Dit betekent dat de grenswaarde van 2.500 m2 wordt overschreden.

In het kader van het geldende bestemmingsplan Minnertsga Bedrijventerrein Boskdykje fase 3 is reeds een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had tevens betrekking op de gronden van het plangebied van dit bestemmingsplan. In dit onderzoek is geconcludeerd dat er geen archeologische waarden in de grond zitten die nader onderzocht moeten worden. Daarmee is het aspect archeologie reeds voldoende onderzocht.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat geen sprake is van specifieke cultuurhistorische waarden binnen het plangebied.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

Met deze ontwikkeling worden geen risicogevoelige objecten ontwikkelend. Bovendien is na raadpleging van de risicokaart gebleken dat geen sprake is van risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen in de omgeving die invloed zouden kunnen hebben op het plangebied. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

In en rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden dient te worden in dit bestemmingsplan. Daarom is nader onderzoek naar dit aspect niet noodzakelijk.

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied is hierbij voorzien van vier enkelbestemmingen.

Bedrijventerrein

De gronden van de bedrijfspercelen die met dit plan worden uitgebreid zijn bestemd als 'Bedrijventerrein'. Op deze gronden zijn, overeenkomstig het vigerende plan, bedrijven tot en met milieucategorie 3.1 toegestaan. Dit is afgestemd op een zonering ten opzichte van de woningen in het dorp. Voor het overige zijn de regels ook grotendeels afgestemd op het vigerende plan. Er geldt een bebouwingspercentage van 80 % en een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter.

Groen

Langs de watergang aan de zuidkant van het plangebied is een strook grond als 'Groen' bestemd. Deze strook maakt geen deel uit van de bedrijfspercelen en dient vrij te blijven van bebouwing, voor onderhoud aan de watergang.

Verkeer

De gronden ter plaatse van de ontsluitingsweg en de calamiteitenontsluiting die met dit plan is omgelegd ten behoeve van de uitbreiding van het bedrijventerrein is bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden hebben primair een verkeersfunctie, die vrij moet blijven van bebouwing. Daarom is gekozen voor deze verkeersbestemming.

Water

De watergangen rondom het bedrijventerrein zijn bestemd als 'Water'. Deze watergangen spelen een belangrijke rol bij de waterhuishouding in het gebied en voor het afvoeren van hemelwater van de bedrijfspercelen. Om deze watergangen als zodanig te behouden zijn ze bestemd als 'Water'.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. Tevens worden de direct omwonenden nauw betrokken in de totstandkoming van de planvorming.

Hierop is een reactie binnen gekomen van Wetterskip Fryslân. Het Wetterskip informeerde naar de wijze waarop de beschermingszone lang de hoofdwatergang wordt geborgd in het bestemmingsplan. In paragraaf 4.5 is dit nader toegelicht.

Zienswijzen

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Hierop is één zienswijze ingediend. In de reactienota, opgenomen als bijlage 7, is uiteengezet hoe met deze zienswijze is omgegaan. De zienswijze heeft geleid tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het voornemen financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Er is sprake van een particuliere grondexploitatie.