4.1.3 Systematiek van de planregels
De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:
- inleidende regels;
- bestemmingsregels;
- algemene regels;
- overgangs- en slotregel.
Inleidende regels
Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gebruikt om interpretatieverschillen te voorkomen.
Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, diepte, hoogte, oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.
De bestaande functies in het plangebied die in overeenstemming met de voorheen geldende bestemmingsplannen in dit plan zijn bestemd, zijn de volgende (in alfabetische volgorde van bestemming).
Bestaande glastuinbouwbedrijven, zoals deze bij de inventarisatie staan beschreven zijn in dit bestemmingsplan bestemd als Agrarisch - Glastuinbouw (A-GT). Voor de bestemmingsregeling van deze bestemming is zoveel mogelijk aangesloten bij het bestemmingsplan "Glastuinbouwgebied Westland". Hieronder volgt de uitleg van een aantal regels;
Bij de beoordeling van aanvragen omgevingsvergunning gaat het om drie centrale begrippen, namelijk glastuinbouw bedrijvigheid, volwaardigheid en doelmatigheid.
Glastuinbouwbedrijvigheid:
Onder glastuinbouw bedrijvigheid wordt verstaan het op bedrijfsmatige wijze telen en verzorgen van gewassen in kassen. Deze producten mogen in de bedrijfsruimte/de verwerkingsruimte bij het glastuinbouwbedrijf ook worden verwerkt en verpakt. Producten die geteeld zijn in andere kassen, kunnen met ontheffing centraal worden verwerkt en verpakt. Van belang is dat altijd de teeltfunctie centraal staat. Als er sprake is van de inkoop van gewassen die elders zijn geteeld en die verhandeld of verwerkt worden zonder dat sprake is van het telen en/of kweken van de gewassen, is er sprake van een andersoortige bedrijfsvoering die in strijd is met de glastuinbouwbestemming. Visteelt is geen aan de glastuinbouw gerelateerde activiteit en is niet toegestaan binnen de bestemming glastuinbouw. Er kan echter ontheffing verleend worden voor visteelt indien het ondergeschikt blijft aan het telen van gewassen. Er moet aantoonbaar sprake zijn van een gesloten systeem (waarbij de vissen de gewassen bemesten), van dubbel ruimtegebruik en van een milieu neutrale viskweek.
Bij de beoordeling van volwaardigheid staan drie aspecten centraal:
- er moet sprake zijn van tenminste één volwaardige arbeidskracht. Het bedrijf moet werk en inkomen leveren voor minimaal één volwaardige arbeidskracht, dat wil zeggen dat iemand gedurende het hele jaar een volledige dagtaak in het bedrijf heeft en hier het hoofdberoep, hoofdinkomen en hoofdbestaan in vindt;
- duurzaamheid: hiermee wordt bedoeld de continuïteit van het bedrijf en de binding van de ondernemer(s) of de arbeidskracht(en) met het bedrijf. Continuïteit betekent dat het bedrijf toekomstmogelijkheden moet hebben om langere tijd te kunnen blijven bestaan. Hierbij is de bedrijfstechnische opzet (omvang, aard) van belang, maar ook de aanwezigheid van ruimtelijke claims (waaronder begrepen de waterhuishoudkundige situatie), alsmede milieu hygiënische gevolgen worden bij de beoordeling betrokken. Met de binding met het bedrijf wordt bedoeld dat er sprake moet zijn van een juridische en emotionele binding met het bedrijf;
- bedrijfsgrootte: hiermee wordt bedoeld dat een glastuinbouwbedrijf tenminste over 15.000 m2 aan glasopstanden beschikt. Een bedrijf kan ook bij minder dan 15.000 m2 aan glasopstanden als volwaardig gelden, maar dan zal moeten worden aangetoond dat de teelt van een (gespecialiseerd) glastuinbouwbedrijf zodanig is dat deze op beperkte schaal bedrijfseconomisch verantwoord en levensvatbaar is. In een dergelijk geval moet een advies overgelegd worden door een glastuinbouwdeskundige. Er geldt een minimale oppervlakte aan glasopstanden van 5000 m2.
De doelmatigheid is erop gericht dat de bebouwing voldoet aan wat past of logisch is voor een glastuinbouwbedrijf en dat de bebouwing is afgestemd op de aard en omvang van het bedrijf.
Bij de beoordeling van bouwaanvragen zullen de volgende aspecten worden meegewogen:
- de maatvoering en inrichting van gebouwen;
- het gebruik dat bij die maatvoering en inrichting hoort;
- de locatie van gebouwen en woning(en).
Als zowel de glastuinbouw bedrijvigheid en de volwaardigheid als de doelmatigheid positief worden beoordeeld, dan is er sprake van een noodzaak en toelaatbaarheid van bebouwing. Bij een beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning wordt bij voorkeur al de gehele inrichting getoetst. Het opknippen van bouwaanvragen moet worden voorkomen en kan leiden tot niet in behandeling nemen.
Bedrijfsruimten, zoals verwerkingsruimten bij glasopstanden (teeltruimtes) mogen geen groter bruto vloeroppervlak hebben dan 12,5% van de aanwezige glasopstanden bij het bedrijf. Met een binnenplanse afwijking kan het percentage onder voorwaarden verhoogd worden tot 15%.
Voor kantoren (dat wil zeggen geen zelfstandige kantoren) bij glastuinbouwbedrijven, mag het vloeroppervlak niet meer bedragen dan 1% van de aanwezige glasopstanden, behorende bij het bedrijf ter plekke. Enkele voorwaarden voor de vestiging van een kantoor bijhorende bij het glastuinbouwbedrijf worden hieronder genoemd:
- kantoren moeten onderdeel zijn van de bedrijfs/verwerkingsruimte;
- voorkeur wordt gegeven aan inpassing op de eerste verdieping van de bedrijfs/verwerkingsruimte vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik;
- kantoorpanden los van de overige bedrijfsbebouwing zijn niet toegestaan;
- het procentuele maximum is 1% van de hoeveelheid kassen (ontheffing mogelijk);
- het absolute maximum aan bruto vloer oppervlakte wordt gesteld op 1000 m2;
- concentratie van kantoren van meerdere vestigingen op één hoofdlocatie is niet toegestaan (afwijking mogelijk);
- met een binnenplanse afwijking kan het percentage onder voorwaarden worden verhoogd tot 1,5% en een maximum van 1500 m2.
Voor (nieuwe) glastuinbouwbedrijven is het niet mogelijk een (nieuwe) bedrijfswoning te bouwen. Er kunnen geen nieuwe bedrijfswoningen meer gebouwd worden in het glastuinbouwgebied. Bestaande bedrijfswoningen kunnen wel onder voorwaarden worden herbouwd:
- deze zal gaan dienen voor de huishouding van de ondernemer of zijn personeel;
- het bedrijf beschikt over tenminste 20.000 m2 grond;
- het bedrijf beschikt over tenminste 15.000 m2 glasopstanden;
- de woning niet al eerder is gesloopt, verplaatst en herbouwd als burgerwoning in het kader van een schaalvergroting of reconstructie of herstructurering;
- de woning niet al eerder is gesloopt, verplaatst en herbouwd als bedrijfswoning ten behoeve van een (destijds) nieuw, ander opgericht glastuinbouwbedrijf;
- de bedrijfswoning wordt opgericht op de gronden die behoren tot het glastuinbouwbedrijf;
- de bedrijfswoning wordt gebouwd op zodanige plek dat hierdoor de (verdere) toekomst van de glastuinbouw niet wordt belemmerd, dit ter beoordeling van de glastuinbouwdeskundige.
Een ondernemer kan ook bij minder dan 15.000 m2 aan glasopstanden een woning herbouwen, maar dan zal moeten worden aangetoond dat de teelt van het glastuinbouwbedrijf zodanig gespecialiseerd is dat deze op beperkte schaal bedrijfseconomisch verantwoord en levensvatbaar is. In een dergelijk geval moet een advies overgelegd worden dat zal worden beoordeeld door de glastuinbouwdeskundige. Er geldt dan een minimale oppervlakte aan glasopstanden van 5000 m2.
Indien een bedrijf beschikt over twee of drie bedrijfswoningen, kunnen de woningen worden herbouwd indien:
- deze zullen dienen voor de huishouding van de ondernemers of hun personeel;
- het bedrijf beschikt over tenminste 40.000 m2 grond;
- het bedrijf beschikt over tenminste 30.000 m2 glasopstanden;
- de bedrijfswoningen niet al eerder zijn gesloopt, verplaatst en herbouwd als burgerwoningen in het kader van een schaalvergroting of reconstructie of herstructurering;
- de bedrijfswoningen niet al eerder zijn gesloopt, verplaatst en herbouwd als bedrijfswoningen ten behoeve van een (destijds) nieuw opgerichte glastuinbouwbedrijven;
- de bedrijfswoningwoningen worden opgericht op de gronden die behoren tot de glastuinbouwbedrijven;
- de bedrijfswoningen worden gebouwd op zodanige plekken dat hierdoor de (verdere) toekomst van de glastuinbouw niet wordt belemmerd, dit ter beoordeling van de glastuinbouwdeskundige.
Bij de herbouw van een bedrijfswoning wordt dus altijd gekeken naar de situering. De nieuw te bouwen bedrijfswoning mag namelijk de verdere toekomst van de glastuinbouw niet belemmeren. Een woning wordt namelijk voor een lange tijd gebouwd en zal midden in het glastuinbouwgebied toekomstige herstructurering kunnen frustreren. De woning moet worden gebouwd langs de weg of aan een lint dat ook in de toekomst behouden zal blijven. Woningen kunnen niet solitair midden in het glasareaal worden gebouwd. Dit is ter beoordeling aan de glastuinbouwdeskundige.
Verder zijn de bestaande binnenplanse afwijkingen van de parapluherziening opgenomen, maar zijn er versoepelingen doorgevoerd ten opzichte van het paraplubestemmingsplan. Het gaat dan met name om de afstand van 12,5 meter van de bedrijfswoning tot aan de bedrijfsgebouwen, kassen en waterbassins van het eigen bedrijf. Belangrijke voorwaarde is dat de bestaande toestand niet mag verslechteren. Er zijn eveneens wijzigingsbevoegdheden opgenomen voor het omzetten van bedrijfswoningen, verplaatsen van (bedrijfs-) woningen en het vergroten van het woonvlak. Uiteraard onder bepaalde voorwaarden, waarbij de belangrijkste voorwaarde is dat de glastuinbouwreconstructie in de toekomst niet gefrustreerd mag worden.
Het betreft bestaande groenvoorzieningen die in dit bestemmingsplan bestemd zijn als Groen (G). Naast beplanting, zijn hier onder andere ook speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, oeververbindingen en water mogelijk.
Natuur
Het betreft de nieuw aan te leggen ecologische verbindingszone, welke in dit bestemmingsplan is bestemd als Natuur (N). Binnen deze bestemming zijn o.a. fiets- en voetpaden, water en vispaaiplaatsen mogelijk.
Het deel van de Meloenlaan dat in het plangebied ligt heeft de bestemming Verkeer gekregen.
De watergang Vlotwatering en de Monstersevaart hebben in het bestemmingsplan de bestemming Water (W) gekregen.
De bestaande burgerwoningen, zoals deze bij de inventarisatie staan beschreven, zijn in dit bestemmingsplan bestemd als Wonen (W). Verder zijn ten behoeve van de effectiviteit en efficiente van het functioneren van de ecologische-recreatieve verbindingszone vier woningen, waarvan drie agrarische bedrijfswoningen en één burgerwoning, binnen het plangebied verplaast naar een kavel met de bestemming "Wonen". Het gaat om de volgende woningen:
- Meloenlaan 16;
- Meloenlaan 17;
- Meloenlaan 19;
- Pruimenlaan 6.
Voor de bestemmingsregeling van deze bestemming is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan “Glastuinbouwgebied Westland”. Wel is er bij één woonvlak een functieaanduiding "kaswoning" opgenomen met specifieke bouwregels voor dit specifieke woonvlak. Gelet op de ligging midden in de ecologische zone zijn geen afstandsmaten in de bouwregels opgenomen t.o.v. glastuinbouw.
Verder is er een bestaande woonboot verplaatst en op de planverbeelding aangegeven met de functieaanduiding "woonboot". Voor de woonboot zijn specifieke bouwregels opgenomen.
Algemene regels
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregeling
De formulering van de antidubbeltelregeling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).
Algemene bouwregels
In dit artikel zijn algemene regels opgenomen voor (bedrijfs-) woningen, afwijkingen ten aanzien van (bedrijfs-) woningen, (afwijking) algemene regels voor afstanden, (afwijking) algemene regels voor ondergronds bouwen, nadere eisen en voor ondergeschikte bouwdelen.
Algemene gebruiksregels
In het artikel algemene gebruiksregels zijn naast een verwijzing naar het algemene gebruiksverbod van artikel
7.2 van de Wet op de ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 2.1. lid 1. onder c. van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, specifieke gebruiksverboden ter invulling van het algemene gebruiksverbod opgenomen. Daarin is onderscheid gemaakt tussen het verbod op het gebruik van gronden en het verbod op het gebruik van bouwwerken.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen afwijking kan worden verleend voor overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel "algemene bouwregels" vallen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen en wordt tevens beschreven in welke gevallen bestemmingen kunnen wijzigen naar Agrarisch - Glastuinbouw, Groen of Natuur, Verkeer, naar Water.
Algemene procedureregels
In dit artikel staan de procedureregels voor de verschillende wijzigingsbevoegdheden en voor toepassing van de nadere eisen regeling.
Overgangs- en slotregel
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde, zoals het overgangsrecht (bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening artikel 3.2.1 Bro) en de slotregel. De slotregel bevat alle bestemmingsplannen, welke geheel of gedeeltelijk worden vervangen met dit bestemmingsplan en de titel van het plan.