| Plan: | Batavia Stad fase 3 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00024-VG01 |
De bebouwing wordt aangesloten bij de bestaande bebouwing. De nieuwbouw komt ten noorden van de eerste fase en ten oosten van de tweede fase. De nieuwbouw vormt daarmee, samen met de bestaande bebouwing, één cluster. Het gehele plangebied van dit bestemmingsplan is ook het volledige bouwvlak voor de nieuwbouw. Het bouwvlak mag volledig volgebouwd worden.
De bebouwing wordt, voor de afmetingen zoveel mogelijk aangesloten op de bestaande bebouwing. Dit betekent dat de bebouwingshoogte, net als bij de bestaande bebouwing, maximaal 15,00 meter hoog mag worden. uitgezonderd een hoogteaccent, welke maximaal 21,00 meter hoog mag worden. Qua architectuur wordt voldaan aan de welstandsnota.
Bij de bebouwing worden overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) mogelijk gemaakt. Deze bouwwerken kunnen bedoeld zijn als erf- en terreinafscheiding (de muur rond de Factory Outlet Village), bouwwerken voor de veiligheid (verlichting) en bouwwerken zoals reclame (vlaggenmasten). Hiervoor worden de bestaande mogelijkheden bij de Factory Outlet Village ook voor dit plangebied gebruikt.
Behalve de benodigde verblijfsruimte voor de toegankelijkheid van de winkels, wordt in het plangebied geen rekening gehouden met de realisatie van nieuw groen, water en infrastructurele werken (bijvoorbeeld parkeerterrein). Aan de noordzijde van het plangebied zijn en worden nieuwe parkeerterreinen aangelegd. Deze parkeerterreinen moeten ook na de uitbreiding voldoende parkeergelegenheid bieden voor de Factory Outlet Village. De hierna volgende paragraaf gaat nader in op het verkeer en parkeren.
Het verkeerskundig adviesbureau Goudappel Coffeng heeft onderzoek gedaan naar de gevolgen van de uitbreiding van Batavia Stad voor de bereikbaarheid van het plangebied en de parkeersituatie in de omgeving. De uitkomsten van het onderzoek van Goudappel Coffeng zijn opgenomen in een rapport van 28 augustus 2012.
Omdat in de huidige situatie per saldo sprake is van een aanvaardbare verkeers- en parkeersituatie (zie hoofdstuk 2 van deze toelichting), is de bestaande situatie door Goudappel Coffeng normatief gesteld: het uitgangspunt is dat de realisatie van fase 3 van Batavia Stad niet mag leiden tot een verslechtering van de bereikbaarheid van het plangebied en/of de parkeersituatie in de omgeving daarvan. In het verkeers- en parkeeronderzoek is rekening gehouden met het “worst case scenario” dat de uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (de realisatie van, per saldo, 8.203 m2 bvo) volledig worden benut.
Uit het rapport van Goudappel Coffeng blijkt dat de uitbreiding van Batavia Stad, bij volledige realisatie, zal leiden tot een toename van het jaarlijkse bezoekersaantal met circa 122.000 (in de bestaande situatie bedroeg het gemiddelde bezoekersaantal over de afgelopen drie jaar circa 2.050.000). Een dergelijke toename leidt niet tot een ontwrichting van de bestaande verkeers- en parkeersituatie. De ontsluiting kan met een aantal eenvoudige maatregelen ten opzichte van de bestaande situatie zelfs worden verbeterd, terwijl binnen het beschikbare verkeersareaal voldoende fysieke ruimte beschikbaar is om de ten gevolge van de uitbreiding extra benodigde parkeerplaatsen te kunnen realiseren.
Ontsluiting
Door Goudappel Coffeng is aan de hand van vier verschillende varianten onderzocht op welke wijze de ontsluiting van het plangebied verder zou kunnen worden verbeterd, in die zin dat ook op piekdagen de kans wordt beperkt dat wachtende parkeerders een terugslag veroorzaken op de rotonde op de kruising van de Houtribweg en Markerwaarddijk.
Het onderzoek wijst uit dat dit resultaat kan worden bereikt door optimalisatie van de bestaande situatie. Door samenvoeging van de parkeerplaatsen P1/P2 en P3/P4, de verlegging van in- en uitritcombinaties en een verandering van het parkeerregime van vooraf een kaart trekken naar achteraf betalen, zal een aanvaardbare ontsluiting van het plangebied ook na volledige realisatie van Batavia Stad fase 3 kunnen worden gegarandeerd. Sterker nog, de situatie zal na implementatie van de genoemde maatregelen in vergelijking met de bestaande situatie zelfs verder verbeteren.
Parkeren
Recentelijk heeft het CROW voorlopige parkeerkencijfers gepubliceerd ten behoeve van een eerste fase van een factory outlet center, er is op dit moment echter geen landelijke parkeernorm voor uitbreiding van Factory Outlet Centra bekend bij het CROW. Omdat deze gestandaardiseerde parkeerkencijfers voor een uitbreiding van een factory outlet center ontbreken, heeft Goudappel Coffeng de parkeerbehoefte van Batavia Stad fase 3 berekend aan de hand van de in de loop van de jaren verzamelde gegevens omtrent de daadwerkelijk gerealiseerde bezoekersaantallen in verschillende stadia van de ontwikkeling van Batavia Stad. Door middel van een logaritmische functie is gemodelleerd hoeveel extra bezoekers Batavia Stad na de uitbreiding naar verwachting zal trekken en hoeveel extra parkeerplaatsen dan nodig zijn om te waarborgen dat de bestaande parkeersituatie niet verslechtert.
Uit het onderzoek blijkt dat de uitbreiding, bij volledige realisatie, op jaarbasis circa 122.000 extra bezoekers zal trekken. Rekening houdend met de in de huidige situatie bestaande verhouding tussen bezoekers en beschikbare parkeerplaatsen, betekent dit dat, bij volledige realisatie van de uitbreiding, 299 extra parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd om de bestaande parkeerbalans in stand te houden. Voor de uitbreiding komt dat neer op een parkeernorm van 3,6 parkeerplaatsen per 100 m² bruto-vloeroppervlak.
Het onderzoeksrapport van Goudappel Coffeng wijst uit dat op de in de omgeving van het plangebied aanwezige parkeerterreinen voldoende fysieke ruimte is om de benodigde 299 parkeerplaatsen te realiseren. Deze ruimte kan worden gevonden door een herindeling van parkeerterreinen P1 t/m P4 en de overflowterreinen I en II (door middel van samenvoeging van de parkeerterreinen, invoering van schuin parkeren en verandering van de routering en de looplijnen).
Met de uitvoering van deze maatregelen worden ten opzichte van de bestaande situatie circa 656 parkeerplaatsen toegevoegd. Omdat echter rekening moet worden gehouden met het verdwijnen van de parkeerplaatsen op het Zeven Provinciënplein (124 parkeerplaatsen) en een gedeelte van de parkeerplaatsen op overflowterrein II (200 plaatsen; zie hoofdstuk 2 van deze toelichting) zullen er per saldo 332 extra parkeerplaatsen beschikbaar zijn. Dat zijn er derhalve 33 meer dan nodig zijn om in de parkeerbehoefte van de uitbreiding (299 plaatsen) te voorzien. Ook voor de parkeersituatie geldt op deze manier dat deze na de uitbreiding (enigszins) beter zal zijn dan deze op dit moment is.
Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de ontwikkelaar van Batavia Stad fase 3 voornemens is de uitbreiding gefaseerd te realiseren. De uitbreidingsplannen voorzien in drie fasen van respectievelijk 1.682 m², 2690 m² en 3.405 m². Omdat het bestemmingsplan het echter juridisch mogelijk maakt dat een totale uitbreiding van 8.203 m² bvo in één keer wordt gerealiseerd, is in het verkeers- en verkeeronderzoek rekening gehouden met dat (worst case) scenario. Indien de ontwikkelaar de uitbreiding in de praktijk gefaseerd wenst uit te voeren, zal deze per fase dienen aan te tonen dat voor de desbetreffende omvang van de uitbreiding voldoende extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd 3.
Conclusie Verkeer en parkeren
De uitkomsten van het onderzoek van Goudappel Coffeng tonen aan dat geen verkeerskundige belemmeringen bestaan voor de realisatie van Batavia Stad fase 3. De berekende toename van het jaarlijkse bezoekersaantal leidt niet tot een onaanvaardbare druk op de ontsluiting van het plangebied of de parkeersituatie in de omgeving. De uitbreiding kan met een aantal eenvoudige feitelijke aanpassingen eenvoudig worden ingepast in het bestaande verkeers- en parkeernetwerk.