Ilpendam - De Noord 24

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Van 1885 tot 2004 heeft op het perceel De Noord 24 een woning gestaan. De woning is in 2004 gesloopt vanwege de slechte staat waarin deze verkeerde. De intentie was destijds om een nieuwe woning te bouwen, door omstandigheden is dit tot op heden niet gebeurd.

In het bestemmingsplan 'Ilpendam 2002' was het perceel voorzien van een woonbestemming met een bouwvlak. Bij de actualisatie van de bestemmingsplan voor de gemeente waterland, is het bestemmingsplan 'Kernen Waterland 2013' opgesteld. In deze herziening is wel de woonbestemming overgenomen, maar zonder bouwvlak. Daardoor is abusievelijk de mogelijkheid vervallen om een woning op dit perceel te bouwen.

In januari 2014 is een verzoek bij de gemeente ingediend om woning op dit perceel te realiseren. Om deze woning juridisch-planologisch toe te staan is het vaststellen van een nieuw (postzegel)bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

De begrenzing van het perceel de Noord 24 - het plangebied voor het nieuwe bestemmingsplan - is (globaal)weergegeven in de onderstaande figuur.

Figuur 1 Ligging plangebied.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan voor dit perceel is op dit moment het bestemmingsplan 'Kernen Waterland 2013', vastgesteld op 04-11-2013. In het bestemmingsplan heeft het betreffende perceel de bestemmingen “Wonen 2”, “Waarde- Archeologie 2” en “Waterstaat-waterkeringen”. Ondanks de bestemming “Wonen” kan er geen omgevingsvergunning voor een woning verleend worden omdat er geen bouwvak aanwezig is.

Daarnaast is de (dubbel)bestemming “Waarde-Archeologie 2”van toepassing. Hiervoor is bepaald dat er een omgevingsvergunning nodig is voor de bouw van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m² en voor grondroerende werkzaamheden die dieper dan 0,35 m onder het maaiveld plaatsvinden. Om in aanmerking te komen voor een omgevingsvergunning moet zijn aangetoond dat:

• a. geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• b. dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden geschaad; dan wel
• c. dat de archeologische waarden door bouwactiviteiten kunnen worden verstoord.

Op het aspect archeologie wordt ingegaan in paragraaf 4.8.

Tot slot is er sprake van de (dubbel)bestemming “Waterstaat- Waterkeringen”. Gronden met deze bestemming zijn mede bestemd voor het behoud, het herstel en het beheer van de waterstaatsdoeleinden. Op grond van artikel 36.2.2. geldt dat hier geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Met een omgevingsvergunning kan hier van worden afgeweken mits er geen onevenredig afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en beheer.

Hieronder is de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 2 Uitsnede van de verbeelding aan het bestemmingsplan Kernen Waterland 2013.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet. In het volgende hoofdstuk volgt een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie. Vervolgens is in het derde hoofdstuk een beschrijving van de relevante beleidskaders opgenomen. In hoofdstuk vier zijn verschillende omgevingsaspecten getoetst aan de wet- en regelgeving. Daarna is in het vijfde hoofdstuk ingegaan de op de juridische regeling van het plan. In hoofdstuk zes is de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Hoofdstuk 7 gaat in op de ingediende inspraak en overlegreacties. Hoofdstuk 8 tot slot gaat in op de ingediende zienswijzen en de (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

Gebiedscontext

Ilpendam is een dorp gelegen in de gemeente Waterland. Het dorp wordt gekenmerkt door veel water en groen. De oorspronkelijk dorpsstructuur bestaat uit lintbebouwing. Later is aansluitend op de lintstructuren nieuwbouw tot stand gekomen.

Het plangebied is gelegen aan de Noord. De noordzijde van deze straat bestaat uit lintbebouwing, aan de zuidzijde ligt een watergang met daarachter het Burgemeester van Oorschotplantsoen. Aan de weerszijden van deze watergang staan bomen. Dit geheel geeft de Noord een groen karakter. De bestaande bouw aan de Noord bestaat uit veelal vrijstaande woningen met één of twee bouwlagen.

Het perceel

Op dit moment bestaat het plangebied uit braakliggend terrein. Het terrein is grotendeel begroeid. In de volgende afbeelding is het perceel en de directe omgeving weergegeven van het plangebied. Op deze afbeelding ligt het betreffende perceel aan de rechterkant.

Figuur 3 Afbeelding plangebied in de directe omgeving.

Zoals eerder is genoemd, is in het huidige bestemmingsplan geen bouwvlak opgenomen in het plangebied. Om een woning te kunnen bouwen is dit noodzakelijk.

2.2 Gewenste situatie

Ruimtelijke inpassing

Het bestemmingsplan is in eerste instantie bedoeld om de bouwmogelijkheid uit het voorheen geldende bestemmingsplan te herstellen. In de gewenste situatie wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de situatie zoals die was in 2004. Hierbij gaat het om een bouwvlak en uiteindelijk woning aan de linkerkant van het perceel. Daar stond de woning voorheen namelijk ook.

Daarnaast wordt ook aangesloten bij de bestaande bebouwing door een woning te bouwen van één bouwlaag met kap. Voor de maatvoering van de woning wordt ook aangesloten bij het voormalige bestemmingsplan. De woning krijgt een bouwvlak van ongeveer 5,5 meter breed en 15 meter diep. De goot- en nokhoogte bedragen maximaal 3 en 6 meter.

Zoals uit het vigerende bestemmingsplan blijkt, is het plangebied geschikt voor woningbouw. Het is een groene omgeving waarbij geen overlast is van eventuele bedrijven in de omgeving.

Verkeer en parkeren

De woning wordt ontsloten op De Noord. Deze weg gaat in zuidwestelijke richting over in de Kerkstraat en de Dorpsstraat. Daarop volgt de aansluiting op de provinciale weg N235. In de nacht wordt De Noord vooral gebruikt door bestemmingsverkeer. In de planregels is een bepaling opgenomen dat parkeren op het eigen erf moet plaatsvinden.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Conclusie rijksbeleid

Het plangebied en/of de ontwikkeling raken geen van deze rijksbelangen. Het rijksbeleid staat de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Noord-Holland 2040

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040. In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De Provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.'

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren zijn provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de Provincie.

Provinciale Ruimtelijke Verordening (versie 28 september 2015)

Op 28 september 2015 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. In deze verordening zijn op grond van art. 4.1 Wro regels gesteld om de bovenstaande provinciale belangen te waarborgen. In onderstaande tabel wordt het bestemmingsplan getoetst aan de relevante artikelen van de provinciale verordening (PRV).

Tabel 1 Toetsing aan het provinciaal beleid

3.3 Gemeentelijk beleid

Bestemmingsplan Kernen Waterland 2013

In het eerste hoofdstuk zijn de bestemmingen voor dit perceel genoemd. Het gaat hier om de bestemming “Wonen - 2”, “Waarde - Archeologie 2”en “Waterstaat - Waterkering”. Hieronder zijn nog de beleidsregels uit het bestemmingsplan genoemd die van toepassing zijn op de functie wonen.

Beleidsregel mantelzorg

Het gebruik van bestaande bijbehorende bouwwerken voor de huisvesting voor mantelzorg is vastgelegd in de 'Beleidsregel met betrekking tot huisvesting ten behoeve van mantelzorg in bij woningen behorende bijgebouwen in de gemeente Waterland (vastgesteld op 17 september 2009). Op basis van de beleidsregel is mantelzorg toegestaan binnen de woningen. Met een afwijking wordt mantelzorg ook in vrijstaande bijbehorende bouwwerken toegestaan (afhankelijke woonruimte). De afhankelijke woonruimte mag maximaal 60 m2 bedragen. Bij mantelzorg in een bijbehorend bouwwerk geldt als voorwaarde dat er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen van derden waaronder die van omwonenden.

De beleidsregels voor mantelzorg worden in dit bestemmingsplan vertaald in een afwijkingsregeling.

Beleidsregel dakterrassen

Onder welke voorwaarden dakterrassen zijn toegestaan is geformuleerd in de 'Beleidsregel met betrekking tot dakterrassen bij woonhuizen' (vastgesteld op 23 juni 2009). De voorwaarden die er voor de dakterrassen gelden zijn verwerkt in dit bestemmingsplan. In de algemene bouwregels is een regeling voor dakterrassen opgenomen.

De beleidsregels voor mantelzorg worden in dit bestemmingsplan in de algemene bouwregels.

Regionale Woonvisie Waterland

Het beleid ten aanzien van wonen in de regio Waterland is vastgelegd in de regionale Woonvisie Waterland (2003). In de visie worden de opgaven beschreven waarvoor de gemeenten staan om vraag en aanbod in de regio op elkaar af te stemmen. In de Woonvisie is aangegeven dat de gemeenten zich inspannen om de binnenstedelijke bouwopgave door middel van Intensiveren, Combineren en Transformeren (ICT) uit te voeren. Dit bouwplan past binnen dat beleidsvoornemen.

Welstandsbeleid

De gemeente Waterland heeft haar welstandsbeleid beschreven in de Welstandsnota Waterland 2013 (vastgesteld op 23 mei 2013). In de Welstandsnota worden algemene en gebiedsgerichte welstandscriteria onderscheiden. De algemene welstandscriteria gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt om te beoordelen hoe het bouwwerk past in zijn omgeving. (Ver)bouwplannen worden getoetst aan de Welstandsnota. Volgens artikel 2.15 van de Welstandsnota valt De Noord binnen het gebied “Lint Ilpendam”. Voor dit welstandsgebied gelden de volgende gebiedscriteria:

• Er moet een relatie zijn met de omgeving.
  • 1. De architectuur moeten bijdragen aan zowel het continue beeld en sfeer van het dorp als aan de herkenbare identiteit van de individuele gebouwen
  • 2. De kleinschalige structuur moet worden gehandhaafd.
  • 3. Samenvoeging van panden is toegestaan, mits de ritmiek van de gevelwand wordt gehandhaafd.
  • 4. De nokrichting dient of haaks op of parallel aan de straat te zijn.
• Er zijn criteria aan de massa en opbouw van het gebouw.
  • 1. Aanpassingen moeten worden uitgevoerd conform de architectonische vormtaal van het gebouw.
  • 2. Er moet een duidelijke onderscheid zijn tussen hoofd- en bijgebouwen.
  • 3. Aan- en opbouwen dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw.
  • 4. Bijzondere functies mogen afwijken van de gebruikelijke massa, opbouw, materiaalgebruik en vorm.
  • 5. De afwisseling in de goot- en/of nokhoogte moeten worden gehandhaafd.
  • 6. Zadeldaken zijn gewenst, een plat dak of een wolfseind is niet toegestaan.
  • 7. Gevels moeten verticaal geleed zijn; vooral gevels zichtbaar vanaf de openbare weg.
• Er zijn criteria aan de detaillering, het materiaal en het kleurgebruik.
  • 1. De elementen in de gevel (deuren, ramen, etc.) dienen in een consistente houding ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de gevels als geheel te staan.
  • 2. De detaillering van de hoofddrager en kozijnen dient zorgvuldig te zijn; hier moet een karakteristieke detaillering toegepast worden.
  • 3. Gebruik in principe materiaal dat voor de dorpskern kenmerkend is, namelijk overwegend metselwerk, met deels hout voor de gevels, hout voor kozijnen en deuren en keramische pannen.
  • 4. Het gebruik van kunststof is niet toegestaan, tenzij sprake is van houtgelijkende materialen en detailleringen.
  • 5. Er moeten kleuren gebruikt worden die voor het gebied kenmerkend zijn.
  • 6. Witte (lichte) steen als hoofddrager en andere witte (lichte) geveldelen zijn in principe niet toegestaan, met name niet wanneer het gebouw een relatie heeft met het open landschap.
  • 7. balkon- en dakterrasafscheidingen dienen in principe van metaal te zijn met spijlen waardoor een grote openheid ontstaat; de kleur dient donker te zijn; het hekwerk dient ruim binnen de dakrand (boeiboord) geplaatst te worden.
  • 8. Oeverbeschoeiingen moeten in principe worden uitgevoerd in hout en dienen zo laag mogelijk gehouden te worden; aanwezige hoogteverschillen moeten met een natuurlijk talud worden opgevangen.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt het bouwplan getoetst aan de criteria uit de Welstandsnota.

4.1 Geluid

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Toetsing en conclusie

De wegen in de omgeving van het plangebied - waaronder de Noord - maken deel uit van een 30 km/uur-zone. De N235 ligt op meer dan 200 meter afstand, waardoor het plangebied niet binnen de geluidszone van deze weg ligt. Daarnaast zijn er geen spoorwegen of grote bedrijven aanwezig in de directe omgeving van het plangebied. Het uitvoeren van akoestisch onderzoek voor dit plan is daarom niet aan de orde.

4.2 Luchtkwaliteit

Toetsingskader en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000m2;
• projecten die minder dan 3% van de grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Eén nieuwe woning trekt zeer weinig verkeer aan. Op basis van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is het plan daarom vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Overigens zijn de achtergrondconcentraties van stikstofdioxide en fijn stof zo laag, dat er wat betreft het aspect luchtkwaliteit sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

In de directe omgeving van het plangebied liggen alleen woningen (zie ook figuur 2). Er is daarom geen hinder te verwachten van bedrijven. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)) en het groepsrisico (GR)). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden. De verantwoording bevat de volgende elementen:

• de personendichtheid;
• de hoogte van het groepsrisico;
• maatregelen ter beperking van het groepsrisico;
• de voor- en nadelen van alternatieve locaties;
• de mogelijkheden voor bestrijding van calamiteiten;
• de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van personen binnen het invloedsgebied.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risico's aangegeven voor de externe veiligheid. Ook op de N235 die langs het dorp Ilpendam ligt, is geen risico aangegeven voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De externe veiligheid speelt geen rol bij de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Ecologie

Toetsingskader en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermwaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

Het Natura 2000-gebied Ilperveld, Oostzanerveld, Varkensland & Twiske ligt op 1 kilometer afstand ten westen van het perceel. De Ecologische Hoofdstructuur ligt op circa 800 meter ten zuiden van het plangebied. Gelet op de beperkte aard van het bouwplan en de afstand tot nabijgelegen natuurgebieden, zijn geen effecten aan de orde.

Soortenbescherming
Het bouwplan leidt niet tot het slopen van gebouwen, het dempen van sloten of het kappen van bomen. De beoogde woning wordt teruggebouwd op de plek waar eerder een woning heeft gestaan. Daarmee is aantasting van beschermde soorten uitgesloten.

4.6 Water

Toetsingskader en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Hollands Noorderkwartier.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen is gebleken dat voor het plan de normale procedure moet worden doorlopen. De ingevulde standaardvragen en de daarmee automatisch gegenereerde uitgangspuntennotitie, zijn als bijlagen bij de toelichting opgenomen. Het Hoogheemraadschap heeft ook op het plan gereageerd in het kader van het wettelijk vooroverleg (artikel 3.1.1. Bro).

Gevolgen voor de waterhuishouding

Het beoogde voornemen heeft in beginsel beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. De beoogde woning wordt teruggebouwd op de plek waar eerder een woning heeft gestaan en waar nog een fundering ligt. Het verhard oppervlak neemt toe met circa 100 m2. Deze toename hoeft volgens het beleid van het waterschap niet te worden gecompenseerd. Als uitgangspunt voor de bebouwing geldt dat het hemelwater zo veel mogelijk wordt afgekoppeld en dat geen uitloogbare (dak)materialen worden gebruikt. Deze aspecten worden betrokken bij de verlening van een omgevingsvergunning.

Het plangebied grenst aan een regionale waterkering. Het bouwplan leidt niet tot aanpassing van deze kering. Wel is er voor gekozen om de bebouwing verder naar achter te bouwen dan voorzien was in het voorontwerpbestemmingsplan.

Doordat De Noord een waterkering is, moet het afstromende regenwater worden geloosd op de waterloop aan de achterzijde van het perceel. Het Hoogheemraadschap adviseert het vloerpeil van de woning voldoende hoog aan te leggen zodat de woning in de toekomst geen hinder ondervindt van aanpassingen aan de waterkering of wateroverlast. Dit advies wordt opgevolgd bij het indienen van een aanvraag om een omgevingsvergunning.

4.7 Bodem

Toetsingskader en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Voor zover bekend hebben op het perceel geen verontreinigende activiteiten plaatsgevonden. In het recente verleden is de plek gebruikt voor bewoning. In het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning wordt nog een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Daarmee kan worden uitgesloten dat er sprake is van bodemverontreiniging. Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader en beleid

Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is de Monumentenwet gewijzigd. De kern van Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Het archeologisch beleid van de gemeente Waterland is vastgelegd in de 'Archeologienota Waterland 2011'. In de Archeologienota worden archeologische monumenten en vijf categorieën met archeologische verwachtingswaarden onderscheiden. Deze categorieën zijn weergegeven op een beleidskaart. Deze beleidskaart is opgesteld op basis van de kennis die de afgelopen jaren is verkregen bij diverse archeologische onderzoeken en op basis van de kennis over de ontstaansgeschiedenis van het gebied.

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in ruimtelijk plannen een verantwoording opgenomen ten aanzien van cultuurhistorische waarden ter plaatse.

Toetsing en uitgangspunten voor het bestemmingsplan

Archeologie

Het plangebied ligt in een zone met een vrij hoge archeologische verwachtingswaarde. In deze zone moet voor bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 35 cm archeologisch veldonderzoek worden uitgevoerd.

Het bouwplan bestaat in dit geval uit het terugbouwen van een woning op de plaats van een vroegere woning. Er is daarom geen sprake van nieuwe bodemverstoring. Het uitvoeren van archeologisch veldonderzoek wordt voor dit plan dan ook niet nodig geacht.

Cultuurhistorie

Het perceel is gelegen in het oorspronkelijke dorpslint van Ilpendam. Qua omvang, bouw- en goothoogte voegt het bouwplan zich in de omgeving. De herkenbaarheid van de lintstructuur wordt door het plan niet aangetast.

5.1 Algemeen

5.2 Toelichting op de bestemmingen

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient ten aanzien van een bestemmingsplanprocedure vroegtijdig overleg plaats te vinden met de betrokken adviespartners en overheden. Daarnaast wordt, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, het voorontwerpbestemmingsplan voor eenieder ter inzage gelegd.

Eventuele inspraak- en overlegreacties worden verwerkt tijdens de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpplan wordt vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarbij eenieder in de gelegenheid wordt gebracht zienswijzen in te dienen. Er zijn geen zienswijzen gekomen. Zienswijzen worden beoordeeld en al dan niet verwerkt in het bestemmingsplan. Het plan wordt uiteindelijk door de gemeenteraad (al dan niet gewijzigd) vastgesteld.

6.2 Grondexploitatie

Normstelling en beleid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken, planschade en kosten voor het opstellen van een bestemmingsplan. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente in beginsel een exploitatieplan vast te stellen. Hier kan van worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht.

Toetsing en conclusie

In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van een woonhuis mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling wordt aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Tussen de initiatiefnemers en de gemeente zal een overeenkomst worden gesloten waarin het verhaal van overige kosten, zoals eventuele planschade, privaatrechtelijk geregeld is. Doordat het kostenverhaal 'anderszins' geregeld is en er geen locatie-eisen of eisen aan de fasering hoeven te worden gesteld, wordt de gemeenteraad voorgesteld geen exploitatieplan vast te stellen.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief. De initiatiefnemer kan voldoende financiële middelen genereren om de bouw van één woning mogelijk te maken. Daarmee is de financiële uitvoerbaarheid voldoende aangetoond.

7.1 Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Ilpendam - De Noord 24' heeft met ingang van 16 januari 2015 tot gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Daarnaast zijn verschillende instanties om een reactie gevraagd. In een reactienota zijn alle inspraak en overlegreacties samengevat en voorzien van een reactie van de gemeente (zie bijlage 2).

7.2 Aanpassingen naar aanleiding van inspraak en overleg

Naar aanleiding van het overleg met verschillende partijen en ingediende inspraak is besloten de volgende aanpassing in het ontwerpbestemmingsplan door te voeren

• Een toetsing aan de artikelen 9, 13 en 15 van de Provinciale Ruimtelijke verordening opgenomen.