Kijkuit

7.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat artikelen, die van belang zijn voor een juiste toepassing van deze regels.

Begrippen

De begrippen geven een nadere uitleg van een aantal in de regels gehanteerde begrippen. Hierdoor wordt de eenduidigheid en daarmee de rechtszekerheid vergroot.

Wijze van meten

Dit artikel bevat bepalingen die aangeven op welke wijze bepaalde zaken, zoals oppervlakte en inhoud van gebouwen, dienen te worden gemeten.

7.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Algemeen

Opbouw bestemmingsregels

Dit hoofdstuk bevat regels waarin bepalingen zijn opgenomen betreffende de bestemmingen en de aanduidingen. Bij de opzet van deze regels is een alfabetische volgorde gehanteerd alsmede een standaardvolgorde zoals opgenomen in SVBP2008.

• Bestemmingsomschrijving
  In dit onderdeel wordt de materiële inhoud van de bestemming aangegeven. Dit houdt in: de functies die binnen de bestemming "als recht" zijn toegestaan. De bestemmingsomschrijving vormt de eerste "toetssteen" voor gebruiksvormen en ook voor bouwactiviteiten (past het beoogde gebruik van gronden / gebouw binnen de bestemming). Beide zijn slechts toegestaan, voor zover zij zullen plaatsvinden binnen de opgenomen omschrijving.
• Afwijken van de bouwregels
  De bevoegdheid tot het afwijken van de bouwregels zijn in dit deel van de regels opgenomen.
• Specifieke gebruiksregels
  In dit onderdeel wordt ten opzichte van de Bestemmingsomschrijving, specifiek bepaald welke functies al dan niet specifiek zijn toegestaan. Deze bepaling vormt een aanvulling op de Bestemmingsomschrijving.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
  Voor zover nodig zijn hierin de regels voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in dergelijke regels.
• Wijzigingsregels
  Enkele bestemmingen of locaties binnen een bestemming kunnen worden gewijzigd wat betreft gebruik of bouwmogelijkheden. De bevoegdheden staan in dit deel vermeld.

Bouwvlakken

In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen bouwen binnen het bouwvlak en het bouwen buiten het bouwvlak.

Afwijken van de bouwregels

Uitbreiden bouwvlak

In voorkomende gevallen kan het wenselijk zijn dat het bouwvlak aan de achterzijde (vanaf de straat gezien) wordt vergroot. Hiervoor is een bevoegdheid tot afwijken van de bouwregels opgenomen, waardoor burgemeester en wethouders het bouwvlak met ten hoogste 20% kunnen vergroten. Bij een omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Algemene afwijking

In het bestemmingsplan is in de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie een algemene afwijking opgenomen voor het afwijken van de maximale goot- of boeibordhoogte, bouwhoogte, afstand van het gebouw tot de perceelsgrens, de toelaatbare oppervlakte en het bebouwingspercentage tot ten hoogste 15%. Bij omgevingsvergunning wordt niet afgeweken van de bouwregels indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming geven gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Scouting: Bestemming Recreatie - Dagrecreatie

Voor de Scouting is de bestemming Recreatie - Dagrecreatie opgenomen. In deze bestemming zijn de scouting en kampeermiddelen toegestaan. Binnen het bouwvlak mag 600 m² worden bebouwd met gebouwen. De kampeermiddelen zijn uitsluitend toegestaan ten dienste van de scouting.

Buitenplaats Yerseke: Bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 1

Functies

Voor het regelen van de bestaande situatie en de uiteindelijk beoogde situatie zijn de volgende mogelijkheden van juridische regeling overwogen.

• In het nieuwe bestemmingsplan wordt voor alle woningen de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie opgenomen. Alle woningen kunnen recreatief worden gebruikt.
• Tevens wordt binnen de bestemming een specifieke gebruiksregel opgenomen waarin wordt geregeld dat het gebruik voor permanente woning, daar waar dat momenteel plaatsvindt, is toegestaan totdat het gebruik wordt beëindigd gedurende een aaneengesloten periode van ten minste zes maanden. Voor de woningen waarin momenteel huisvesting van arbeidsmigranten plaatsvindt, wordt een vergelijkbare regeling opgenomen. Deze twee afwijkende situaties worden per woning op de kaart als zodanig aangeduid.
• Met de specifieke gebruiksregel wordt bereikt dat de bestaande, afwijkende woonfuncties kunnen worden gecontinueerd. Dit is niet afhankelijk van wie er woont of wie eigenaar is. Tevens heeft dit als resultaat dat er vergunning kan worden verleend voor uitbreiding van gebouwen of bijgebouwen, ongeacht de woonvorm.
• De afwijkende woonvormen worden niet onder het algemene overgangsrecht geplaatst. Immers, het gemeentebestuur heeft niet de bedoeling en de financiële middelen beschikbaar voor beëindiging van die woonfuncties binnen de planperiode van tien jaar.
• De bewoners krijgen geen persoongebonden overgangsrecht voor permanente bewoning en huisvesting van arbeidsmigranten, omdat niet is te verwachten dat dat gebruik binnen de planperiode wordt beëindigd. Het brengen van bestaand legaal gebruik onder een persoonsgebonden overgangsrecht moet echter in het algemeen worden beschouwd als een te ingrijpende inbreuk op de bestaande rechten en belangen. Op basis van rijksbeleid voor recreatiewoningen is het ook niet toegestaan dat omzetting van recreatiewoningen naar permanente bewoning of huisvesting van arbeidsmigranten plaatsvindt binnen milieucontouren. Persoonsgebonden overgangsrecht zou ook tot gevolg hebben dat alleen de huidige bewoners, de woningen afwijkend mogen gebruiken. Na verkoop zou die woonvorm niet meer zijn toegestaan.

De regeling houdt dus in dat alle woningen als recreatiewoning worden bestemd. Daarnaast worden de afwijkende gebruiksvormen bevestigd, maar wel gekoppeld aan een uitsterfregeling. Deze wordt pas effectief nadat de woning is verkocht en in gebruik is genomen als recreatiewoning of de permanente bewoning of de huisvesting van arbeidsmigranten gedurende meer dan zes maanden is beëindigd. Dit is dus niet persoons- of eigenaargebonden. Voor actualisering van de bestemmingsregeling is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de uitsterfregeling ook op de verbeelding zichtbaar wordt. Bij de woningen kan worden gebouwd, ongeacht de gebruiksvorm.

Keuze van bestemmen en jurisprudentie

Uit jurisprudentie blijkt welke criteria relevant zijn voor de keuze van positief bestemmen, een uitsterfregeling of (persoonlijk) overgangsrecht. Op hoofdlijnen komt dit op het volgende neer.

• Positief bestemmen kan alleen indien de situatie voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening en de situatie wordt de planperiode van tien jaar gehandhaafd.
• Uitsterfregeling wordt toegepast in de situatie dat niet wordt voldaan aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening, maar de situatie gedurende de planperiode van tien jaar wel wordt gehandhaafd. Een uitsterfregeling betreft een bijzondere vorm van positief bestemmen, waarbij aan het bestaande gebruik geen beperkingen zijn gesteld. Indien dit gebruik is beëindigd doordat het is omgezet in een ander met het plan verenigbaar gebruik (in dit geval recreatief), is een afwijkend gebruik niet opnieuw toegestaan. Anders dan bij persoongebonden overgangsrecht (subject) is een uitsterfconstructie objectgericht. Het gaat niet om de bewoners zelf, maar om het gebruik van het gebouw. Het gebruik van het gebouw mag dan ook net zo lang worden voortgezet totdat het gebruik van het gebouw wordt gestaakt (onafhankelijk van de personen).
• Overgangsrecht (algemeen of persoonlijk) is uitsluitend mogelijk indien de situatie voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening en de situatie binnen de planperiode van tien jaar wordt beëindigd door de eigenaar/gebruiker of anders door de gemeente (het voornemen moet er duidelijk zijn evenals de benodigde financiële middelen). De gemeente wenst niet over te gaan tot aankoop of onteigening. Mede hierdoor ontbreekt de mogelijkheid om het permanent bewonen en de logies voor arbeidsmigranten weg te bestemmen.

De situatie van het recreatief gebruik voldoet aan de criteria voor het positief bestemmen. De omstandigheid van de uitsterfregeling is in Kijkuit van toepassing op de situaties van logies voor arbeidsmigranten en van permanente bewoning. In de bijlage 1 zijn uitspraken opgenomen, waarvan de relevante passages zijn gemarkeerd.

Arbeidsmigranten

Huisvesting van arbeidsmigranten wijkt enigszins af van een reguliere danwel recreatieve woonfunctie. De afwijkende ruimtelijke effecten op de omgeving, zoals gezamenlijk vertrek en aankomst van en naar de werklocatie, brengen met zich mee dat in Reimerswaal de huisvesting van arbeidsmigranten wordt aangemerkt als 'logies voor arbeidsmigranten'.

Het gebruik van de recreatiewoningen voor logies voor arbeidsmigranten moet echter wel aan vergelijkbare normen voldoen die van toepassing zijn op reguliere woningen in woongebieden van kernen.

Zoals uit het vorige blijkt, is een woonfunctie en daarmee ook logies voor arbeidsmigranten, anders dan recreatief verblijven, niet aanvaardbaar, omdat geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en daardoor niet wordt voldaan aan het criterium van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Bouwregels

Voor een open karakter van het gebied zijn oppervlakte- en afstandsmaten voor gebouwen opgenomen.

Specifieke gebruiksregels

In de bestemmingsomschrijving en specifieke gebruiksregels is bepaald dat alle woningen recreatief mogen worden bewoond. Daarnaast mogen de woningen permanent en voor logies van arbeidsmigranten worden gebruikt, waar de daarbij behorende aanduiding op de verbeelding is opgenomen.

Evenemententerrein

De parkeerplaats wordt gebruik voor evenementen, zoals Mosselrock. Dat gaat onder meer gepaard met toeloop van een groot publiek. Dit is gezien de locatie ook aanvaardbaar. In verband hiermee wordt een aanduiding 'evenemententerrein' opgenomen.

Camping Zon en Zee: Bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie - 2

Functies

Voor het regelen van de bestaande situatie van camping Zon en Zee is de bestemming Recreatie - Verblijfsrecreatie 2 opgenomen. In deze bestemming zijn bouwwerken ten behoeve van recreatief nachtverblijf toegestaan, alsook een bedrijfswoning en beheersgebouwen.

Specifiek is de zaalaccommodatie voor bijeenkomsten, vergadering, bruiloften en partijen toegestaan. Hiervoor is een begripsbepaling opgenomen. Bij deze regeling is onder meer rekening gehouden met de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering, het Activiteitenbesluit, de gemeentelijke Nota Horecabeleid en de APV. Tevens is hiervoor jurisprudentie geanalyseerd. Daarbij is nadrukkelijk gekozen voor het samenvoegen van ruimtelijk relevante aspecten van een horecafaciliteit. Deze aspecten zijn mede bepalend geweest voor de opzet van de Staat van Horeca-activiteiten zoals in diverse bestemmingsplannen in Reimerswaal zijn opgenomen (bijlage 3).

Belangrijk hierbij is dat in de gemeente Reimerswaal een reguliere sluitingstijd voor alle horecavestigingen wordt gehanteerd en die in de praktijk voldoet waar het gaat om voorkomen van overlast. Het regelen van sluitingstijden past niet op de eerste plaats in het bestemmingsplan. Het is gangbaar en in Reimerswaal gebruikelijk dat dat aspect wordt overgelaten aan de APV. Dit blijkt in de praktijk ook goed werkbaar en qua regelgeving voldoende effectief bij het voorkomen van overlast.

Naast de gebruikelijke horecagelegenheid als onderdeel van het campingbedrijf, wordt het gebruik van de zaalaccommodatie gekenmerkt door bezoekers die een relatief sterk geconcentreerde aankomst en verlaten vertonen, niet gedurende de nacht. Het aantal bezoekers is ingevolge de verleende vergunning en de omvang van de zaalaccommodatie beperkt tot een relatief kleine groep (100 personen). Met de APV wordt voorkomen dat omwonenden overlast ondervinden. Daarmee wordt voorkomen dat hun belangen worden geschaad. Op deze aspecten zijn de afwegingen en bestemmingsregeling afgestemd.

Bouwregels

De beheersgebouwen en bedrijfswoning zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. De inhoud van de bedrijfswoning bedraagt maximaal 750 m3 en de goot- bouwhoogte 6 meter respectievelijk 10 meter.

Zowel binnen als buiten het bouwvlak zijn de bouwwerken voor recreatief nachtverblijf (kampeermiddel) toegestaan. De maximale oppervlakte van deze bouwwerken is 70 m². De onderlinge afstand tussen kampeermiddelen bedraagt ten minste 3 meter.

Specifieke gebruiksregels

In de specifieke gebruiksregels is geregeld dat permanente bewoning met uitzondering van de bedrijfswoning, niet is toegestaan. Verder is het totale aantal standplaatsen voor permanente en niet - permanente standplaatsen vastgelegd. De zaalaccommodatie mag een oppervlakte beslaan van 200 m2.

7.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffen de volgende bepalingen.

• Anti-dubbeltelbepaling
  Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden.
• Algemene bouwregels
  Bestaande maten (uitgezonderd van de overgangsregels), overschrijding van bouwgrenzen, percentages. Met de regels inzake bestaande maten wordt voorkomen dat (ondergeschikte) afwijkingen onder het overgangsrecht komen te vallen. Alle bouwwerken die op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van het bestemmingsplan, aanwezig zijn (al dan niet vergund) vallen onder deze regeling. Voor dit gebied is namelijk gekozen voor het niet alsnog handhavend optreden tegen situaties die in strijd met het oorspronkelijke bestemmingsplan zijn gerealiseerd. Daartoe ontbreken beleidsmatig gezien de mogelijkheden en noodzaak.
• Algemene afwijkingsregels
  Afwijkingen maatvoeringen tot ten hoogste 15% en het overschrijden van bouwgrenzen. Deze afwijkingsmogelijkheden hebben tot doel flexibiliteit in het plan in te bouwen. Het afwijken van de bebouwingsbepalingen, ten behoeve van bijvoorbeeld het in beperkte mate afwijken van de voorgeschreven maatvoeringen en begrenzingen, kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een Algemene bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels voor burgemeester en wethouders opgenomen.
• Algemene wijzigingsregels
  Het overschrijden van bestemmingsgrenzen kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. De overschrijding mag echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.
• Gebruiksbepaling
  De oorspronkelijk opgenomen gebruiksbepalingen zijn vervallen. Deze zijn namelijk opgenomen in de Wro. Daarbij is voorts van belang dat ingevolge de aangescherpte jurisprudentie diverse functies niet toelaatbaar zijn, indien die functies in wezen strijdig zijn met de betreffende bestemming. Vandaar dat dergelijke functies niet meer afzonderlijk hoeven te worden uitgesloten in de algemene gebruiksregels en evenmin in de Specifieke gebruiksregels van de bestemmingen hoeven te worden opgenomen.

7.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotbepalingen

Overgangsregels

De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet.

Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen.

Slotbepaling

Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.