| Plan: | Rogstraat 15-17 (2022) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1982.BPBuRogstr1517-VA01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Naar aanleiding van vragen over openingstijden, toegestane activiteiten en nieuwbouwmogelijkheden voor activiteitenpark De Hinde aan de Rogstraat 17 in Langenboom, is geconstateerd dat in 2019 per ongeluk het bouwvlak is wegbestemd waardoor er geen vervangende nieuwbouw mogelijk is.
Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om dit te repareren. Gelijktijdig worden een aantal onduidelijkheden in het bestemmingsplan verbeterd ten aanzien van de bouwmogelijkheden, openingstijden en ondergeschikte horeca. De eigenaren willen gebruik gaan maken van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om enkele nieuwe recreatie-activiteiten toe te staan. Ook bestaat er de wens voor een kleinschalige horecavoorziening voor passanten. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied betreft de locatie Rogstraat 15 en 17 te Langenboom in het buitengebied ten westen van de kern Mill. Op onderstaande luchtfoto zijn de Rogstraat 15 en 17 rood omlijnd.
1.3 Geldende plannen
Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Rogstraat 15-17'. De gronden behorende bij Rogstraat 17 zijn bestemd als 'Recreatie - Dagrecreatie' met functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 9'. Ter plaatse is een kinderboerderij, met siertuin en minigolf met één bedrijfswoning toegestaan. De gronden behorende bij Rogstraat 15 hebben een woonbestemming. Aansluitend op deze woonbestemming is een gedeelte voor Groen bestemd. Daarnaast heeft een groot gedeelte van het plangebied een dubbelbestemming voor archeologie. Aan de westzijde loopt over het terrein een gasleiding, waarvoor een belemmeringenstrook is opgenomen in het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Het plangebied bevindt zich in het buitengebied ten westen van de kern Mill. Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de Rogstraat en reikt van de Dellenweg in het oosten tot de Maisweg in het westen. De directe omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit de bestemming 'Agrarisch' met in mindere mate de bestemming 'Wonen'. Ter hoogte van het plangebied heeft de Rogstraat een 60km-regime.
Binnen het plangebied is activiteitenpark De Hinde met siertuin en minigolfbaan gevestigd (met één bedrijfswoning). De woning op nummer 15 is in 2019 een reguliere woning geworden (was eerst ook een bedrijfswoning).
2.2 Toekomstige situatie
Naar aanleiding van vragen over openingstijden, toegestane activiteiten en nieuwbouwmogelijkheden voor activiteitenpark De Hinde, is geconstateerd dat in 2019 per ongeluk het bouwvlak is wegbestemd waardoor er geen vervangende nieuwbouw mogelijk is.
Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om dit te repareren. Gelijktijdig worden een aantal onduidelijkheden in het bestemmingsplan verbeterd ten aanzien van de bouwmogelijkheden, openingstijden en ondergeschikte horeca. De eigenaren willen gebruik gaan maken van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om enkele nieuwe recreatie-activiteiten toe te staan. Ook bestaat er de wens voor een kleinschalige horecavoorziening voor passanten. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan.
Gebruiksmogelijkheden
Het geldende bestemmingsplan spreekt over dagrecreatie, waar de drank- en horecavergunning mogelijkheden bood tot 23:00 uur. Om verwarring te voorkomen zijn naast afbakening van het soort activiteiten ook de openingstijden opgenomen. Daarbij is aangesloten bij de perioden zoals wordt toegepast bij akoestisch onderzoek. Hoofdzaak blijven de recreatieve activiteiten in de dagperiode (07:00-19:00), ooit begonnen met een kinderboerderij, siertuin en minigolf. De Hinde richt zich hierbij op het aanbieden van totaalpakketten voor groepen, waarbij aanvullend op en als onderdeel van een recreatieve dag de mogelijkheid wordt geboden om te eten en te drinken. Vanuit dit totaalconcept is het begrijpelijk dat er ook in de avondperiode (19:00-23:00) activiteiten zijn (waarbij altijd voldaan moet worden aan de normen die volgen uit de Wet milieubeheer). Om te borgen dat de horeca-kant van de onderneming niet te groot wordt in verhouding tot de recreatieve activiteiten, is in de planregels een maximum oppervlak opgenomen van 1.400 m2 (circa 3% van de gehele recreatieve bestemming die zo'n 48.500 m2 groot is).
Om het familiebedrijf toekomstbestendig te houden, is het van belang om de recreatieve mogelijkheden aan te laten sluiten op nieuwe ontwikkelingen. In het geldende bestemmingsplan is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ook andere dagrecreatieve voorzieningen toe te staan. Voorwaarden zijn dat de nieuwe activiteit:
- Naar aard en schaal passend is in de omgeving.
- De in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig mag aantasten.
- geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg mag hebben.
- Geen onevenredige beperking mag opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven.
In overleg met de familie is onderstaande lijst van activiteiten tot stand gekomen die naar aard en schaal passen in de omgeving:
- 1. kinderboerderij;
- 2. siertuin;
- 3. (mini/adventure/klompen/voet)golf;
- 4. (rokjes/bubbel)voetbal;
- 5. jeu de boules;
- 6. boeren- en oudhollandse spelen;
- 7. escaperoom;
- 8. laserschieten;
- 9. kruisboogschieten;
- 10. pijl- en boogschieten.
Deze activiteiten vallen qua milieuzonering (zie voor meer informatie het hoofdstuk omgevingsaspecten) maximaal in categorie 2. In het bestemmingsplan wordt de huidige zone rondom de woonbestemming van nr. 15 vergroot, zodat er voldoende afstand zit tussen deze woning en de nieuwe recreatieve activiteiten. Omdat er geen sprake is van een gevoelige functie en er niet overnacht wordt, leveren de nieuwe recreatieve activiteiten geen belemmeringen op voor omliggende bedrijven (die op minimaal 100 meter afstand van de recreatieve bestemming liggen).
Er is een zeer grote parkeerplaats aanwezig op het terrein, die ook na verbreding van het aantal activiteiten ruimschoots genoeg parkeermogelijkheden biedt voor de bezoekers. Doordat het in de nieuwe situatie nog steeds om activiteiten met een beperkt effect op de omgeving gaat, is het niet aannemelijk dat er aanwezige waarden in het gebied onevenredig worden aangetast (in het geldende bestemmingsplan zijn geen specifiek te beschermen omgevingswaarden opgenomen voor de locatie).
Daarnaast wil de familie het grote gebouw aan de straatzijde vernieuwen, waarbij in de nieuwe situatie er ook een kleinschalige (maximaal 50 m2) voorziening komt voor recreatieve passanten om te eten en drinken (gebruik ter plaatse, alleen tussen 07:00 en 19:00). Deze kaders komen voort uit het beleid voor het buitengebied rondom nevenactiviteiten bij zowel bedrijven als woningen.
De kaders rondom de activiteiten zijn in de specifieke gebruiksregels nogmaals benadrukt, door te benoemen wat niet is toegestaan:
- 1. andere dagrecreatie of horeca dan genoemd;
- 2. dagrecreatie door meer dan één bedrijf per bestemmingsvlak;
- 3. een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie;
- 4. verblijfsrecreatie;
- 5. ondergeschikte horeca buiten de openingstijden van de recreatieve activiteiten.
- 6. lawaaisporten;
-
7. vergaderingen, workshops, trouwceremonies, quizzen of andere bijeenkomsten, anders dan ondergeschikt en onderdeel uitmakend van de dagrecreatie.
Bouwmogelijkheden
Omdat in 2019 een gedeelte van het perceel is afgestoten (heeft toen een groen- en woonbestemming gekregen), kan het eerdere bouwvlak niet één op één worden overgenomen omdat die deels ook over die bestemmingen ligt. Daarnaast is gebleken dat het bouwvlak voor een klein deel over de belemmeringenstrook rondom de gasleiding lag.
Bij het bepalen van het nieuwe bouwvlak is het oppervlak dat over de woonbestemming lag komen te vervallen, omdat die bouwrechten zijn overgegaan naar de woning. Als buffer tussen de recreatie-activiteiten en de woning is destijds een groenbestemming opgenomen. Omdat hier niet meer gebouwd mag worden, is het oppervlak dat over de groenbestemming lag, verplaatst naar de recreatiebestemming.
Op onderstaande afbeelding zijn het oude bouwvlak (zwart omlijnd) en het nieuwe bouwvlak (blauw omlijnd) weergegeven.
Het geldende bestemmingsplan geeft aan dat de gezamenlijke oppervlakte van bedrijfsgebouwen niet meer mag bedragen dan de bestaande oppervlakte. Het ijkpunt is 12 december 2019, de datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Rogstraat 15-17’. Door de gehanteerde formulering is de bebouwing die op dat moment feitelijk aanwezig was, het juridisch maximum toegelaten oppervlak. Het betreft circa 1.475 m2.
Om bij vergunningverlening in de toekomst een duidelijker toetskader te hebben, is ervoor gekozen om een andere systematiek te hanteren dan 'bestaande bebouwing'. Binnen het bouwvlak wordt in de nieuwe situatie 1.400 m2 toegestaan, buiten het bouwvlak 90 m2. In totaal komt dit wat hoger uit dan 1.475 m2, doordat er gebruik gemaakt wordt van enkele verplaatsbare opslagruimten. In deze units zitten de spullen voor de diverse spellen, die bij gebruik naar het betreffende deel van het terrein worden verplaatst. Juridisch gezien is (ondanks de verplaatsingen op eigen terrein) hierdoor sprake van gebouwen omdat de verplaatsingen beperkt zijn en ze voor de mens toegankelijk zijn.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
In het nieuwe bestemmingsplan gaat het ten opzichte van de bestaande juridische situatie om herstel van fouten, verduidelijking van bestaande kaders, beperkte verplaatsing van bestaande bouwrechten, toepassing van binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en een zeer beperkte toename van bebouwing. Hierbij spelen geen rijks- of provinciale belangen en de gemeentelijke beleidskaders zijn als uitgangspunt gehanteerd (voorwaarden uit de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden).
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
Door de beperkte aanpassingen ten opzichte van de bestaande juridische situatie zijn er geen wijzigingen ten opzichte van de regels rondom milieueffectrapportages, geluid, geur, externe veiligheid, waterhuishouding, ecologie en cultuurhistorie.
De regels rondom archeologie worden één op één overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. De gronden waar een gedeelte van het bouwvlak naar verplaatst wordt, hebben al een recreatieve bestemming. Nader bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.
Het aantal verkeersbewegingen zal mogelijk toenemen, maar niet meer bedragen dan 1.000 extra voertuigbewegingen per weekdaggemiddelde waardoor de bijdrage niet in betekenende mate is.
Deze activiteiten vallen qua milieuzonering maximaal in categorie 2. In het bestemmingsplan wordt de huidige zone rondom de woonbestemming van nr. 15 (zie de zwarte stippellijn in onderstaande afbeelding) vergroot, zodat er voldoende afstand zit tussen deze woning en de nieuwe recreatieve activiteiten (nieuwe zone is paars gearceerd). In de planregels is geborgd dat in deze zone alleen de bedrijfswoning is toegestaan.
De afstand was is de bestaande situatie 10 meter, terwijl voor categorie 2 activiteiten een richtafstand van 30 meter geldt ten opzichte van een woning. In de nieuwe situatie bedraagt de afstand minimaal 23 meter. Daarmee wordt niet op voorhand aan de richtafstand voldaan.
Voor de recreatieve activiteiten speelt het aspect geluid. Aan de zuidoostzijde wordt vanwege de groenbestemming voldaan aan de 30 meter. Binnen 30 meter rondom de woning vinden aan de zuidwest- en westzijde alleen inpandige activiteiten plaats, waarbij er geen openingen aan de zijde van de woning aanwezig zijn. De open terreinen waar recreatieve activiteiten in categorie plaatsvinden liggen op meer dan 50 meter van de woning. Op grond hiervan kan een goed woon- en leefklimaat op voorhand worden gewaarborgd.
Hoofdstuk 5 Juridische planopzet
5.1 Algemeen
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.
In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de landelijke standaard (SVBP2012). Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.
5.2 Inleidende regels
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.
5.3 Bestemmingsregels
5.3.1 Opbouw bestemmingen
Bestemmingsomschrijving
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.
Bouwregels
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.
Afwijken van de bouwregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.
Specifieke gebruiksregels
In dit onderdeel kan worden aangegeven welke vormen van gebruik men in ieder geval strijdig acht met de bestemming. Het is niet de bedoeling alle mogelijke strijdig gebruiksvormen te noemen, maar alleen die, waarvan het niet op voorhand duidelijk is dat deze in strijd zijn met de bestemming. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling op de doeleindenomschrijving.
Afwijken van de gebruiksregels
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.
5.3.2 Bestemmingen
Hieronder volgt in het kort een beschrijving van de gebruikte bestemmingen.
Artikel 3 Groen - Landschapselement
De voor 'Groen - Landschapselement' aangewezen gronden zijn bestemd voor de twee percelen aan de zuidzijde van het plangebied aan de Rogstraat 15.
Artikel 4 Recreatie - Dagrecreatie 9
De voor 'Recreatie - Dagrecreatie 9' aangewezen gronden zijn bestemd voor het recreatieve bedrijf aan de Rogstraat 17.
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor het perceel Rogstraat 15 aan de noordzijde van het plangebied alwaar de naar een burgerwoning om te zetten bedrijfswoning is gesitueerd.
De voor 'Leiding - Gas' aangewezen gronden zijn bestemd voor de gronden rondom de aardgastransportleidingen zoals aanwezig aan de westzijde van het plangebied.
Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 en Artikel 8 Waarde - Archeologie 3
De voor 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van oudheidkundig en waardevolle elementen en terreinen.
5.4 Algemene regels
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Artikel 10 Algemene bouwregels
Deze bepaling bevat algemene regels omtrent de bestaande situatie.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan. In dit artikel is tevens een regeling voor parkeren opgenomen. Indien op grond van dit bestemmingsplan wordt gebouwd dan wel het gebruik wordt gewijzigd, dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
Artikel 12 Algemene aanduidingsregels
In dit artikel zijn regels die voor het gehele plangebied gelden en bepaalde belangen beschermen opgenomen. Voorbeelden zijn hoogtebeperkingne vanwege de vliegfunnel en radar.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
Waar in dit plan wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, geeft dit artikel aan dat dan gebruik gemaakt moet worden van de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan. Daarnaast regelt artikel 12 dat er voldoende parkeervoorzieningen aanwezig moeten zijn.
5.5 Overgangs- en slotregels
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan, zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, mogelijk wordt gemaakt, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De beoogde ontwikkeling is geen bouwplan als bepaald in de wet. De kosten voor het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure zijn voor rekening van de gemeente zelf, omdat met het plan het wegbestemde bouwvlak wordt gerepareerd.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Bij ruimtelijke procedures is wettelijk vastgelegd welke stappen doorlopen moeten worden. (zie Hoofdstuk 7). Naast de wettelijke procedure zijn de plannen besproken met de direct omwonende.
Hoofdstuk 7 Procedure
7.1 Overleg
Conform ex artikel 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.
In het nieuwe bestemmingsplan gaat het ten opzichte van de bestaande juridische situatie om herstel van fouten, verduidelijking van bestaande kaders, beperkte verplaatsing van bestaande bouwrechten, toepassing van binnenplanse afwijkingsmogelijkheden en een zeer beperkte toename van bebouwing. Bij deze ontwikkelingen spelen geen belangen van andere overheden.
7.2 Ontwerpfase
Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd. De terinzagelegging wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Eventuele zienswijzen worden door de gemeente van een reactie voorzien en bij de (al dan niet gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan betrokken.
7.3 Vaststellingsfase
Na de termijn van terinzagelegging beslist de gemeenteraad beslissen over de vaststelling van het bestemmingsplan. Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn van zes weken treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.