Schafferweg 27 Losdorp

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 plan:

het bestemmingsplan "Schafferweg 27 Losdorp" met identificatienummer NL.IMRO.1979.86BP-ON01 van de gemeente Eemsdelta;

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels (en eventuele bijlagen);

1.3 bestemmingsplan "Buitengebied-Noord":

het "bestemmingsplan "Buitengebied-Noord":" met identificatienummer NL.IMRO.0010.04BP-VG02 van de gemeente Eemsdelta;

1.4 aan- en uitbouw:

een aan een (hoofd)gebouw aanwezig bouwwerk, dat ruimtelijk ondergeschikt is aan dat (hoofd)gebouw, maar in functioneel opzicht deel uit maakt van dat (hoofd)gebouw;

1.5 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.6 aan-huis-gebonden beroep:

een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten;

1.7 afwijking van de bouwregels en/of van de gebruiksregels

een afwijking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder c van de Wet ruimtelijke ordening;

1.8 agrarisch bedrijf:

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, al dan niet in combinatie met volledig bedrijfseigen mestbewerking/-verwerking en mestraffinage in de vorm van minivergisters;

1.9 archeologisch deskundige:

een afgestudeerd archeoloog met kennis van en ervaring in het Noord-Nederlandse kustgebied;

1.10 archeologisch monument:

terrein dat op basis van de Erfgoedwet door het Rijk is aangewezen als beschermd archeologisch monument;

1.11 archeologisch onderzoek:

een onderzoek (bureauonderzoek en/of boren en/of graven en/of begeleiden) verricht door een daartoe bevoegde instantie;

1.12 archeologisch onderzoeksgebied:

een gebied met een daaraan toegekende hoge archeologische verwachting vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied verwachte overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.13 archeologisch(e) waarde(vol gebied):

een gebied met daaraan toegekende archeologische waarde vanwege de kennis en wetenschap van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit het verleden;

1.14 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.15 bedrijf:

het bedrijfsmatig vervaardigen en/of bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen;

1.16 bedrijfswoning:

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is;

1.17 bestaand:

ten aanzien van de aanwezige bouwwerken en de werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, en het overige gebruik:

- bestaand ten tijde van het inwerkingtreden van het bestemmingsplan;

1.18 bestaand gebruik:

het gebruik dat bestaat ten tijde van heet van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod.

1.19 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak;

1.20 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.21 bijgebouw:

een gebouw, dat ruimtelijk zowel als functioneel ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen (hoofd)gebouw en ten dienste staat van dat (hoofd)gebouw;

1.22 bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.23 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak;

1.24 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.25 bouwperceelgrens:

een grens van een bouwperceel;

1.26 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.27 bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.28 cultuurhistorisch(e) waarde(vol terrein)

een terrein met een toegekende waarde ontstaan door het gebruik van dat terrein in de loop van de geschiedenis door de mens;

1.29 detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of (af)leveren van goederen aan diegenen die de goederen kopen voor gebruik en/of verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van beroeps- of bedrijfsactiviteiten;

1.30 erotisch getinte vermaaksfunctie:

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaats vinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal;

1.31 evenement:

elke voor publiek buiten de daartoe ingerichte inrichtingen toegankelijke festiviteit, grootschalige sportwedstrijd, auto- of motorcrosswedstrijd, optocht, georganiseerd vuurwerk en alle overige tot vermaak en recreatie bedoelde activiteiten, met uitzondering van markten als bedoeld in de Gemeentewet, kansspelen als bedoeld in de Wet op de kansspelen en betogingen, samenkomsten en vergaderingen als bedoeld in de Wet openbare manifestaties;

1.32 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.33 gewoon onderhoud en herstel:

activiteiten die gericht zijn op het behoud van een bouwwerk waarbij vormgeving, detaillering en profilering niet wijzigen;

1.34 goederen:

bezittingen met waarden

1.35 hoofdgebouw:

een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;

1.36 huishouden:

een alleenstaande, dan wel twee of meer personen, die een duurzame (gemeenschappelijke) huishouding voer(t)(en) of wil(len) voeren, waar bij een gemeenschappelijke huishouding sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan (kamerverhuur wordt daaronder niet begrepen);

1.37 kampeermiddel:

een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;

1.38 karakteristiek gebied:

gebieden die van belang zijn vanwege hun cultuurhistorische, stedenbouwkundige en landschappelijke waarde en tevens vanwege de situationele- en/of ensemblewaarde, gaafheid en/of herkenbaarheid of zeldzaamheid;

1.39 karakteristiek object:

gebouw of een ander bouwwerk dat van cultuurhistorische waarde is op grond van karakteristieke hoofdvorm, architectuur, landschappelijke en/of stedenbouwkundige situering, bijdrage aan de herkenbaarheid van de omgeving, gaafheid of zeldzaamheid;

1.40 kwetsbaar object:

een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risicoafstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;

1.41 landschappelijke waarden:

waarden in verband met de verschijningsvorm van een gebied en de aanwezigheid van waarneembare structuren en/of elementen in dat gebied;

1.42 logiesverstrekkend bedrijf:

een bedrijf waar, tegen vergoeding, logies worden verstrekt, waarbij de logieseenheden enkel zijn ingericht voor nachtverblijf; naast het verstrekken van logies worden accommodaties aangeboden voor dagverblijf en maaltijdbereiding;

1.43 maatwerkmethode:

methode van overleg via keukentafelgesprekken met de initiatiefnemer, de gemeente en een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap met als doel om op perceelsniveau overeenstemming te bereiken over de herinrichting van een bouwperceel, daarbij rekening houdend met de economische, sociale en financiële belangen van de initiatiefnemer;

1.44 materiaal:

geheel van zaken die je voor een bepaald doel nodig hebt, ruwe grondstof, bouwstof;

1.45 materieel

al wat nodig is tot de uitoefening van een bedrijf: werktuigen en machines;

1.46 nadere eisen:

een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 sub d van de Wet ruimtelijke ordening;

1.47 natuurlijke waarden:

de aan een gebied toegekende waarden in verband met de geologische, bodemkundige en biologische elementen voorkomende in dat gebied (bij de afweging van het begrip natuurlijke waarden zal de Flora- en faunawet steeds onderdeel van het toetsingskader zijn);

1.48 normaal onderhoud:

het onderhoud, dat gelet op de bestemming regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betreffende bestemming behoren;

1.49 normaal onderhoud (archeologie):

onderhoudswerkzaamheden, als het vervangen van bestrating en dergelijke, die niet leiden tot verstoring van de ongeroerde bodem;

1.50 omgevingsvergunning:

een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

1.51 ondergeschikt gebouw:

een gebouw of een onderdeel van een gebouw behorend bij een woning, dat op een bouwperceel in stedenbouwkundig opzicht qua omvang en situering als ondergeschikt aan het hoofdgebouw valt aan te merken. Hiervan is sprake van indien het gebouw minimaal 1,5 m lager is dan het hoofdgebouw;

1.52 overkapping:

elk bouwwerk, dat voor mensen toegankelijk en overdekt is, met maximaal één wand;

1.53 peil:

indien op het land wordt gebouwd:

• a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst:
  • 1. de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst:
  • 1. de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
• c. indien in het water wordt gebouwd:
  • 1. het Normaal Amsterdams Peil;

1.54 permanente bewoning:

bewoning van een recreatiewoning als hoofdverblijf;

1.55 recreatieve bewoning:

de bewoning die plaatsvindt in het kader van de weekend- en/of verblijfsrecreatie;

1.56 recreatiewoning:

een gebouw dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatieve bewoning en waarvan de gebruikers hun hoofdverblijf elders hebben;

1.57 prostitutiebedrijf:

een gebouw, voer- of vaartuig, dan wel enig gedeelte daarvan, geheel of gedeeltelijk bestemd, dan wel in gebruik voor het daar uitoefenen van prostitutie; prostitutie is het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen op een naar buiten toe kenbare wijze;

1.58 seks- en/of pornobedrijf

een inrichting bestemd voor het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard. Onder seks- en/of pornobedrijf wordt mede begrepen:

seksbioscoop:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van film- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

seksclub:

een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard;

seksautomaat:

een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van films- en/of videovoorstellingen van erotische en/of pornografische aard;

sekswinkel:

een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker.

1.59 silo:

een bouwwerk ten behoeve van opslagdoeleinden;

1.60 slopen

het afbreken of verwijderen van gebouwen of onderdelen van gebouwen en andere bouwwerken;

1.61 substantiële

een aanzienlijk of belangrijk verschil, wat niet gering is, gezien de huidige situatie;

1.62 torensilo:

een gebouw ten behoeve van opslagdoeleinden;

1.63 wijziging:

een wijziging als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening;

1.64 windmolen:

een door de wind aangedreven molen, niet zijnde een windturbine;

1.65 windturbine

een door de wind aangedreven turbine, die wordt gebruikt voor de productie van elektriciteit;

1.66 wonen:

het huisvesten in een woning van één afzonderlijk huishouden;

1.67 woning:

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

1.68 woonhuis:

een gebouw, dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.2 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.3 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.6 de ashoogte van een windturbine:

vanaf het middelpunt van de as van de wieken tot aan het aansluitende afgewerkte terrein, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein gemeten wordt vanaf het niveau van het afgewerkte terrein dat direct aansluit op de dichtstbijzijnde weg in de zin van de Wegenverkeerswet 1994;

2.7 de afstand tot de (bouw)perceelgrens:

de kortste afstand vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens;

2.8 de afstand tot de weg:

vanaf enig punt van een bouwwerk tot de rand van de wegberm aan de dichtstbijzijnde zijde van de weg;

2.9 de bouwhoogte van een windmolen:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van de kap/mast van de windmolen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimten voor een aan-huis-verbonden beroep en/of de huisvesting van mindervaliden en/of zorgbehoeftigen.
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;

met daaraan ondergeschikt:

• c. water;

met de daarbijbehorende:

• d. tuinen, erven en terreinen;
• e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• f. infrastructurele voorzieningen.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd;
• b. de gezamenlijke oppervlakte van een woonhuis, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 300 m² bedragen, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte zal bedragen;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen zal ten hoogste de oppervlakte van de woning bedragen, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte zal bedragen;
• d. de oppervlakte van een vrijstaand bijgebouw en/of een vrijstaande overkapping zal per woning ten hoogste de oppervlakte van de woning met aan- en uitbouwen bedragen, tenzij de bestaande oppervlakte meer bedraagt, in welk geval de oppervlakte ten hoogste de bestaande oppervlakte zal bedragen;
• e. het aantal hoofdgebouwen zal per bestemmingsvlak ten hoogste één bedragen;
• f. de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw zullen tenminste 3,00 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd;
• g. vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen zullen geheel binnen een afstand van 25,00 m vanuit het dichtstbijzijnde punt van het hoofdgebouw worden gebouwd;
• h. de maatvoering van een gebouw of een overkapping zal voldoen aan de eisen die in het volgende bouwschema zijn gesteld:

Functie van het bouwwerk	Goothoogte in m	Dakhelling in °		Bouwhoogte in m
	max	min	max	max
Hoofdgebouw	3,50#	20	60	10,00
Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen	3,50	-	60	6,00*

# tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt, in welk geval de goothoogte ten hoogste de bestaande goothoogte zal bedragen;

* de bouwhoogte van overkappingen zal ten hoogste 3,50 m bedragen.

3.2.2 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 1,00 m bedragen met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2,00 m zal bedragen;
• b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, ten behoeve van een verantwoorde stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing, nadere eisen stellen aan de plaats, de aard en de afmetingen van de bebouwing, waarbij met name rekening zal worden gehouden met de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 3.2.1 onder h in die zin dat de goothoogte van een hoofdgebouw wordt vergroot tot 6,00 m, mits:
  • 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke waarden, het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;
• b. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
• c. het gebruik van gronden en bouwwerken voor verblijfsrecreatieve doeleinden;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel;
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van agrarische bedrijfsactiviteiten;
• f. het gebruik van gebouwen buiten de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfswoning' voor wonen.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 3.5 onder c in die zin dat gebouwen, al dan niet gepaard gaande met interne bouwactiviteiten, worden gebruikt voor logiesverstrekking ten behoeve van recreatieve bewoning, mits:
  • 1. de bedrijvigheid gekoppeld is aan het gebruik van het woonhuis en daaraan ondergeschikt is;
  • 2. de gezamenlijke logiesvloeroppervlakte ten hoogste 45 m² zal bedragen;
  • 3. er geen keukenblok in de logieseenheden wordt gemaakt;
  • 4. het parkeren op het eigen erf plaatsvindt;
  • 5. er geen extra inrit wordt aangelegd in verband met de vestiging;
  • 6. de vestiging alleen is toegestaan aan een verkeersontsluiting van voldoende omvang;
  • 7. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende functies, in die zin dat de functies in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
  • 8. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de natuurlijke, cultuurhistorische en landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 4 Waarde - Ruimtelijke kwaliteit

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' bestemde gebieden zijn mede bestemd voor het behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten waaronder wordt begrepen:

• a. het aanwezige straat-, bebouwings- en/of landschapsbeeld ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied';
• b. de stedenbouwkundige, landschappelijke en/of architectonische waarden en/of ruimtelijk-visuele waarden van de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object'. Meer informatie over de achtergronden en de beoordeling van het object is beschikbaar via www.delfzijl.nl/karakteristiek en de rapportage 'Karakteristieke objecten gemeente Delfzijl', opgenomen in Bijlage 3 bij de toelichting. Deze informatie maakt juridisch geen deel uit van het bestemmingsplan.

4.2 Bouwregels

In afwijking van het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden voor het bouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' dat de bestaande goot- en bouwhoogten, de kapvorm en oppervlakte van het gebouw, alsmede de bestaande gevelindeling en de bestaande ligging dienen te worden gehandhaafd, tenzij het gebouwen betreft waarvoor reeds een sloopvergunning voor het slopen van het gehele gebouw is verleend en de sloop is uitgevoerd.

4.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2 en toestaan dat de goot- of bouwhoogte, kapvorm of oppervlakte, de gevelindeling en/of de ligging wordt gewijzigd, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteristieke verschijningsvorm van het gebouw en er rekening wordt gehouden met ligging en context van het bestaande gebouw.

4.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van gebouwen

4.4.1 Omgevingsvergunningplicht

• a. Binnen het op de verbeelding aangegeven gebied 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied' mogen gebouwen niet zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gesloopt worden;
• b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' mogen gebouwen en delen van gebouwen niet zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning gesloopt worden.

4.4.2 Voorwaarden vergunningverlening

a Karakteristiek gebied

• 1. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 onder a wordt voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek gebied' uitsluitend verleend indien:
  • a. de sloop niet leidt tot achteruitgang van de kenmerkende waarden van een gebied, zodanig dat het stedenbouwkundig dan wel landschappelijk beeld onevenredig wordt aangetast;
  • b. de aanvraag om vergunning is voorzien van:
    • een plan tot herinrichting van de locatie waaruit blijkt dat het kenmerkende stedenbouwkundig dan wel landschappelijk beeld niet onevenredig wordt aangetast;
    • een planning van de sloop en herinrichting.
• 2. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.4.1 onder a wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld. In de omgevingsvergunning zal een voorschrift worden opgenomen waarin de datum waarop de herinvulling gereed moet zijn, wordt vastgelegd.

b Karakteristiek object

• 1. Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4.4.1 onder b wordt voor gebouwen en delen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' uitsluitend verleend indien:
  • a. sprake is van een algemeen belang waarvoor het karakteristieke gebouw moet wijken; of,
  • b. wordt aangetoond dat zinvol (her)gebruik van het gebouw overeenkomstig de geldende bestemming of een andere, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening, passende bestemming objectief gezien niet mogelijk is en het belang van de vergunningaanvrager bij sloop van het gebouw in redelijkheid dient te prevaleren boven het cultuurhistorisch belang bij behoud ervan. De aanvrager van een omgevingsvergunning dient daartoe een rapport van een onafhankelijke deskundige te overleggen, dat ingaat op:
    • de bouwkundige en gebruikstechnische staat van het gebouw;
    • de mate waarin het gebouw geschikt is of door het treffen van voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor zinvol (her)gebruik overeenkomstig de geldende bestemming of een andere, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening, passende bestemming; of,
  • c. de karakteristieken van het gebouw niet langer aanwezig zijn en alleen met ingrijpende wijzigingen aan het gebouw kunnen worden hersteld; of,
  • d. het delen van een gebouw betreft die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt; of
  • e. het delen van een gebouw betreft die wel als karakteristiek zijn aan te merken, maar deze delen worden vervangen door gelijkwaardige karakteristieke delen.
• 2. Het overleggen van een deskundigenrapport als bedoeld in lid b onder 1 sub b is niet nodig indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders uit andere beschikbare informatie afdoende blijkt dat sprake is van bijzondere feiten en omstandigheden.
  • a. In het geval dat sloop van volledige gebouwen op grond van het gestelde in lid b onder 1 sub b of c mogelijk is, dient de aanvraag om sloopvergunning tevens te worden voorzien van:
  • b. een plan voor de herinrichting van de locatie ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke kwaliteit dat tot stand is gekomen middels de maatwerkmethode;
• 3. een planning van de sloop en herinrichting.
• 4. Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.4.1 onder b wordt uitsluitend verleend als er garantie bestaat voor een goede herinvulling binnen redelijke termijn na de sloop van een gebouw, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt hersteld. In de omgevingsvergunning zal een voorschrift worden opgenomen waarin de termijn waarbinnen de herinvulling gereed moet zijn, wordt vastgelegd.
• 5. Indien burgemeester en wethouders het voornemen hebben om een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.4.1 onder b te verlenen, wordt een deskundige op het gebied van stedenbouw, landschapsarchitectuur en cultuurhistorie om een schriftelijk advies gevraagd.

4.4.3 Uitzonderingen

Het gestelde onder 4.4.1 is niet van toepassing voor zover het sloop betreft:

• a. van vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woningen en bij bedrijfsgebouwen die gebouwd zijn na 1 januari 1950 of die niet behoren tot de oorspronkelijke bebouwing;
• b. ten behoeve van gewoon onderhoud en herstel;
• c. van inpandige delen van een gebouw;
• d. ten behoeve van het uitvoeren van destructief onderzoek;
• e. die noodzakelijk is ter voorkoming van instortingsgevaar en daarbij sprake is van een acute bedreiging van veiligheid van personen of beschadiging van omliggende bebouwing en andere maatregelen het instortingsgevaar niet kunnen voorkomen;
• f. van gebouwen waarvoor reeds een sloopvergunning voor het slopen van het volledige bouwwerk is verleend.

4.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - karakteristiek object' wijzigen indien naar het oordeel van een deskundige op het gebied van stedenbouw en/of landschap voldoende duidelijk is dat:

• a. een bouwwerk of deel van een bouwwerk of gebied niet of niet meer als karakteristiek kunnen worden beschouwd;
• b. een bouwwerk als karakteristiek dient te worden aangemerkt.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.1 Werking van bouwgrenzen

De bouwgrenzen mogen in afwijking van het bepaalde in Hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door:

• a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, erkers, serres, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 m;
• b. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m.

6.2 Bestaande afstanden en andere maten

6.2.1

In die gevallen dat afstanden op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan minder bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze bestaande afstanden in afwijking daarvan als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

6.2.2

In die gevallen dat bouwhoogten, goothoogten en/of oppervlakten op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan minder c.q. meer bedragen dan in Hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze bestaande bouwhoogten, goothoogten en/of oppervlakten in afwijking daarvan als minimaal c.q. maximaal toelaatbaar worden aangehouden.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

7.1 Strijdig gebruik

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen, met uitzondering van maximaal één kampeermiddel per woning, bedrijfs- c.q. dienstwoning of recreatiewoning, uitsluitend ter stalling;
• b. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
• c. het gebruik van de gronden voor het opstellen, opslaan, deponeren, lozen, c.q. storten, al dan niet ten verkoop van onbruikbare dan wel aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, materialen, stoffen, producten, voer- of vaartuigen of machines, anders dan ten behoeve van de bedrijfsvoering;
• d. het gebruik van de gronden voor het aanbrengen van afbeeldingen en/of tekens voor commerciële doeleinden;
• e. het gebruik van de gronden ten behoeve van evenementen;
• f. het gebruik van gronden, gebouwen en/of overkappingen ten behoeve van de uitbreiding van de bestaande veestapel waarbij een toename plaatsvindt van de stikstofdepositie vanaf het betreffende agrarische bedrijf of de betreffende gronden, op het (de) maatgevende gevoelige Natura 2000-gebied(en).

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10% van die maten, afmetingen en percentages, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Deze regel is niet van toepassing op de regels voor windturbines en de regels voor reclamemasten.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in dié zin dat:

• a. de bestemmingsregels in die zin dat het beloop of profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
• b. de bestemmingsregels in die zin dat ten behoeve van de aanleg van rijwielpaden de onderlinge begrenzing van bestemmingen in geringe mate wordt aangepast;
• c. de bestemmingsregels in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvangst- en antennemasten wordt vergroot tot ten hoogste 40,00 m, mits:
  • 1. deze wijziging niet wordt toegepast op gronden gelegen binnen de bestemming 'Natuur' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": en het Natuurnetwerk Nederland en het grootschalig open landschap, zoals weergegeven op kaart 6a van de Omgevingsverordening Groningen 2012;
  • 2. bij de plaatsing wordt aangesloten bij bestaande hoge elementen, zoals gebouwen, torens, torensilo's of masten;
  • 3. bij de plaatsing rekening wordt gehouden met een goede bereikbaarheid en landschappelijke inpasbaarheid;
  • 4. de noodzaak van de plaatsing wordt aangetoond, waarbij het principe geldt dat er voorkeur bestaat voor de plaatsing van één grote antenne boven meerdere kleine antennes (benutten van elkaars opstelpunten) alsmede de voorkeur voor plaatsing in stedelijk gebied;
  • 5. aangetoond is dat er geen onevenredige schade wordt gedaan aan de veiligheid en de gezondheid;
  • 6. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de natuurlijke en landschappelijke waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• d. enige bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Verkeer' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": dan wel de bestemming 'Verkeer' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt gewijzigd in enige bestemming, mits:
  • 1. deze wijziging uitsluitend wordt toegepast voor incidentele verbredingen, bochtafsnijdingen, e.d. van wegen en paden;
  • 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 19 van het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": overeenkomstige toepassing zijn;
• e. de dubbelbestemming 'Leiding - Gas' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt aangebracht, mits:
  • 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien er sprake is van het verleggen van een bestaande leiding;
  • 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• f. de bestemming 'Leiding - Buisleiding' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt aangebracht, mits:
  • 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast, indien er sprake is van het verleggen van een bestaande leiding;
  • 2. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de bodemkundige, cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• g. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt aangebracht, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn;
• h. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt aangebracht, indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn;
• i. de aanduiding 'windturbine' zoals vervat in het bestemmingsplan "Buitengebied-Noord": wordt aangebracht, mits:
  • 1. de ashoogte van een windturbine ten hoogste 15,00 m zal bedragen, waarbij de wieklengte ten hoogste 2/3 van de ashoogte zal bedragen;
  • 2. de mast van de windturbine binnen een bouwvlak of een bestemmingsvlak wordt gebouwd;
  • 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de cultuurhistorische en archeologische waarden, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 10 Algemene procedureregels

Op de voorbereiding van een besluit tot het toepassen van nadere eisen is de procedure van afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Artikel 11 Overige regels

11.1 Saneringsregeling

Ten aanzien van bouwwerken die vallen onder de werking van de overgangsregels van Artikel 12 lid 12.1 kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken in die zin dat een krachtens de Woningwet aanwezig gebouw of meerdere gebouwen met een (gezamenlijke) oppervlakte van minimaal 200 m² op een bouwperceel tegelijkertijd, eenmalig geheel mag of mogen worden vernieuwd, mits de bebouwde oppervlakte van het nieuwe gebouw niet meer dan 50% van de gezamenlijke bebouwde oppervlakte van de in Artikel 12 lid 12.1 toegelaten bouwwerken zal bedragen.

11.2 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard, blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

• a. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
• b. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden; en
• c. de ruimte tussen bouwwerken.

11.3 Natura - 2000

Burgemeester en wethouders houden bij het toestaan van bouwwerken en werken en werkzaamheden rekening met de specifieke bescherming en instandhouding van de maatgevende Natura 2000-gebieden, door het voorkómen van significant negatieve aantasting van de natuurlijke kenmerken van de gebieden, zodanig dat er geen strijd met de Natuurbeschermingswet 1998 zal zijn.

11.4 Parkeren en laden/lossen

11.4.1 Voldoende parkeerruimte

Indien een aanvraag om een omgevingsvergunning aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan parkeerplaatsen wordt de omgevingsvergunning slechts verleend indien;

• a. in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor parkeren;
• b. de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren of stallen van auto's in, op of onder het gebouw, zoals gesteld onder sub a, wordt op basis van de door de CROW vastgestelde richtlijnen (publicatie 381 - december 2018, of de meest actuele uitgave), dan wel aan de hand van de van toepassing zijnde beleidsregels van de gemeente Eemsdelta ten aanzien van parkeren bepaald.

11.4.2 Laden en lossen

Indien de bestemming van een gebouw aanleiding geeft tot een te verwachten behoefte aan laad- en losvoorzieningen wordt een omgevingsvergunning voor het bouwen of voor een gebruiksverandering slechts verleend indien;

• a. in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het laden en lossen van goederen, aan, in, of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort, onverminderd het bepaalde elders in de regels van dit plan;
• b. van voldoende mate van laad- en losvoorzieningen voor het laden en lossen van goederen zoals bedoeld in sub a is sprake indien is voldaan aan de normen zoals opgenomen in het ASVV 2012 (uitgave van het CROW), dan wel het geldende ASVV 2012 (uitgave van het CROW) zoals dat geldt op het tijdstip van indiening van de aanvraag als bedoeld in sub a voor het bouwen en/of voor een gebruiksverandering en/of afwijking of het uitwerken of het wijzigen.

11.4.3 Afwijkingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de leden 11.4.1 en 11.4.2:

• a. indien het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit, of
• b. voor zover op andere wijze in de benodigde parkeer- of stallingsruimte, dan wel laad- of losruimte wordt voorzien.

11.4.4 Voorwaarden voor afwijken

Afwijken van de regels in de zin van lid 11.4.3 is slechts mogelijk, indien;

• a. het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot aantasting van de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot verkeersonveilige situaties;
• c. het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk en niet sociaal controleerbaar is;
• d. het verlenen van de omgevingsvergunning niet leidt tot beperking van de gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden en/of binnen andere bestemmingen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

12.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%.
• c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG en 92/43/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

12.2.1 Voorwaarden

• a. In afwijking van lid 12.2 is, voor wat betreft het bestaande strijdige gebruik van recreatiewoningen en stacaravans voor permanente bewoning, uitsluitend beperkt tot diegenen die ten tijde van het van kracht worden van het plan de recreatiewoningen en stacaravans permanent bewonen.
• b. In afwijking van lid 12.2 , voor wat betreft het bestaande strijdige gebruik van bedrijfswoningen voor bewoning door personen wiens huisvesting in de bedrijfswoning gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein ter plaatse niet noodzakelijk is, uitsluitend beperkt tot diegenen die ten tijde van het van kracht worden van het plan de bedrijfswoningen bewonen.

Artikel 13 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Schafferweg 27 Losdorp van de gemeente Eemsdelta.