Dokkum - Stadsdock

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de afgelopen jaren is uitwerking gegeven aan het bestemmingsplan Dokkum West. Ontwikkelingen als de uitbreiding van de bergingsvijver, het nieuwe gemaal en de nieuwe vaarweg tussen de Waldfeart en de Dokkumer Ee hebben gestalte gekregen. Er is nog geen uitvoering gegeven aan de opgenomen wijzigingsbevoegdheid voor een woningbouwlocatie, gelegen ten westen van de verbindingsvaart.

In overeenstemming met het provinciaal Streekplan is voor deze locatie gedacht aan watergebonden wonen. Ontwikkelaar Zwanenburg heeft binnen de gestelde kaders onder de noemer 'Stadsdock' een stedenbouwkundig plan uitgewerkt voor de bouw van 25 woningen rondom een centraal gelegen waterpartij. Deze ontwikkeling kan mogelijk worden gemaakt door het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft een voor het grootste deel ongebouwde agrarische kavel, gelegen aan de noordzijde van de Birdaarderstraatweg en tussen het bedrijventerrein Betterwird, de Dokkumer Ee en de nieuwe verbindingsvaart 'Alde Sylsried'. Op het oostelijk deel van de kavel staat een grote bedrijfsloods uit de jaren '90. Aan de noordzijde van de kavel is een zorgboerderij aanwezig. Deze ligt buiten het plangebied. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1. De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad, dat is vastgesteld op 28 juni 2018. Het grootste deel is hierin bestemd als 'Agrarisch - Cultuurgrond'. De loods met de daarbij behorende gronden zijn bestemd als 'Bedrijf'. Het oostelijk en noordelijk deel van het plangebied valt binnen de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie', waar een te hoge geluidbelasting van geluidgevoelige objecten vanwege geluidzoneringsplichtige inrichtingen op de industrieterreinen wordt tegengegaan.

Op de gronden is tevens de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 2' van toepassing. Op grond van artikel 47 kunnen burgemeester en wethouders het plan binnen deze aanduiding wijzigingen in die zin dat de bestemmingen worden gewijzigd in 'Verkeer', 'Water' en/of 'Wonen', waarbij bouwvlakken worden toegevoegd. Hiervoor gelden de volgende wijzigingscriteria:

• er mogen ten hoogste 25 woningen worden gebouwd;
• de behoefte aan de ontwikkeling van de locatie moet worden onderbouwd;
• de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten moet voldoen aan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
• de verkaveling en de situering van de gebouwen moet zodanig zijn dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van de omgeving;
• er moet sprake zijn van een goede landschappelijke, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing;
• er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de archeologische waarden van het gebied.

Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan de wijzigingsbevoegdheid. Uit deze toelichting blijkt dat aan de hiervoor geldende wijzigingscriteria wordt voldaan. Paragraaf 2.6 gaat hier specifiek op in.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan en de vertaling naar uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt het juridische systeem toegelicht. Ten slotte worden in hoofdstuk 7 de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en voorgestelde ontwikkeling

2.1 Ruimtelijk-functionele structuur

Dokkum West

De westelijke rand van Dokkum is zowel qua functie als ruimtelijke structuur een gemengde zone. In het noordelijke deel ligt het bedrijventerrein Betterwird. Het terrein is deels verouderd en vraagt deels om herstructurering, deels om transformatie en om uitbreidingsruimte. In het zuidelijke deel ligt het woongebied Woudhorne. Woudhorne bestaat uit relatief grote vrijstaande woningen in een informele groene setting. Woudhorne wordt aan de noordzijde begrenst door de Birdaarderstraatweg en aan de zuidzijde door de Wâldfeart.

Het gebied ten zuiden van de Wâldfeart en ten westen van de N356 wordt de afgelopen twee decennia ontwikkeld. Langs de Wâldfeart wordt woonwijk de Trije Terpen afgerond, langs de N356 is een perifeer detailhandel cluster gerealiseerd.

De huidige westelijke stadrand is rommelig en verdient geen schoonheidsprijs. Voor de westelijke stadsrand zijn al verschillende visies en plannen opgesteld. Hierin wordt uitgegaan van een informele 'zachte' stadsrand, waarin een extensief programma van wonen, werken en recreatie in een groene omgeving wordt voorgesteld. De locaties die hierbij concreet in beeld zijn, zijn de Myrabe locatie, Woudhorne – West, het reinigingsterrein, Marrekrite en het Geastmer Mar.

Als een van de dragers van de voorgestelde ontwikkelingen is een verbindingsvaart tussen de Dokkumer Ee en de Wâldfeart gerealiseerd. Hiermee is een groter deel van het gebied aangesloten op de Friese boezem. Dit geldt niet voor de Wâldfeart ter hoogte van het Geastmer Mar, deze ligt nog op polderpeil.

De Myrabe-locatie

Het plangebied van dit wijzigingsplan staat in veel documenten bekend als de Myrabe-locatie. De locatie is gelegen tussen de twee cultuurhistorisch relevante routes, namelijk de Dokkumer Ee en de Birdaarderstraatweg die voor Dokkum de belangrijkste routes naar Leeuwarden waren. Pas in de jaren '70 met de aanleg van de Lauwersseewei is de Birdaarderstraatweg een ondergeschikte route geworden.

Het plangebied ligt binnen de huidige ruimtelijke structuur van de stad en is door de aanleg van de verbindingsvaart fysiek een deel van de stadsrand geworden. Deze locatie vraagt om een nieuwe invulling. Vóór de ontwikkeling van de plannen voor Betterwird 3, fase 1A had de locatie een bedrijfsbestemming, bedoeld voor de uitbreiding van het bedrijf Holtrop Jansma. Dit idee is in 2010 verlaten, waarbij de gronden zijn bestemd als agrarisch, teneinde verdere bedrijfsontwikkeling te voorkomen. Sinds 2015 geldt hier een wijzigingsbevoegdheid om woningbouw te ontwikkelen. Hierbij wordt gedacht aan een vorm van watergebonden wonen zoals ook beschreven in het Streekplan.

De locatie is een belangrijke schakel voor de ontwikkeling van Dokkum West. De afronding van dit deel van de stadsrand draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en de beleving van Dokkum vanaf het water. Daarnaast heeft de gemeente plannen voor een directe verbinding van dit deel van de stad met het centrum in de vorm van een fiets- en wandelroute langs de Dokkumer Ee, die in de noordelijke hoek van de locatie, bij het gemaal, aan zal sluiten op het pad langs de oostzijde van het plangebied. De route is een deel van de beoogde transformatie en opwaardering van dit deel van Betterwird en meer concreet

van de Prins-locatie.

Op de noordelijke hoek van het terrein ligt een voormalig boerenerf, waar een zorgboerderij is gevestigd. Dit bedrijf maakt geen deel uit van het plangebied. Een schuur ten westen van de boerderij wordt gebruikt als werkplaats, waarin op ambachtelijke schaal diverse producten worden gemaakt. Op het zuidwestelijk deel van het erf staat een gebouw dat als Bed & Breakfast wordt gebruikt.

2.2 De visie

De visie voor het Bundelingsgebied Regiostad Dokkum is 'het behouden en versterken van een aangenaam leefgebied dat een gevarieerd aanbod kent van woonmilieus, waar een gedifferentieerd en kwalitatief hoogwaardig aanbod is van voorzieningen en waar werkgelegenheid is in verschillende sectoren op locaties die ruimtelijke kwaliteiten hebben. Een gebied dat goed bereikbaar is en waar het aangenaam verpozen is voor recreant en toerist. Om dit te realiseren moeten we uitgaan van de kwaliteiten die het gebied heeft en deze optimaal zien te benutten en waar nodig te versterken.'

 

Groene wiggen

Dokkum wordt omsloten door een ruit van wegen, deze vormt een strak gedefinieerde rand waarbinnen de stad ligt. Erbuiten ligt het groene agrarische landschap. Op enkele plaatsen, meestal in combinatie met een waterloop, dringt het landschap door tot in het stedelijk gebied, hier is het landschap ook binnen de ruit in de stad beleefbaar en zichtbaar. Dit is een kwaliteit die waar mogelijk gekoesterd moet worden. Een van deze groene wiggen is gebied tussen het bedrijventerrein Betterwird en de toekomstige woonlocatie rondom de Birdaarderstraatweg. Het gebied heeft grote landschappelijke waarde vanwege de aanwezige dijkenstructuur.

Verandergebied Rondom de Birdaarderstraatweg

Ten westen en noordwesten van de Woudhorne, aan weerszijden van de Birdaarderstraatweg, is toekomstig woongebied, als zodanig ook in het Streekplan al benoemd. Het is een locatie die zich in aansluiting op de bestaande wijk Woudhorne prima leent voor het realiseren van een groen stedelijk en waterrijk woonmilieu aan de oever van de Dokkumer Ee.

De ambitie

Men zet in op kwaliteit en diversiteit van woonmilieus. De gebiedskwaliteiten van het bundelingsbied; water, landschap, historische stad en kernen, vormen hiervoor het vertrekpunt. Om sociaaleconomische kwaliteit en leefbaarheid te behouden wordt er met het woningbouwbeleid ingespeeld op sociaal-demografische trends. Een evenwichtige bevolkingsopbouw, waarin alle leeftijdscategorieën zijn vertegenwoordigd, is zeer belangrijk voor de sociaaleconomische ontwikkeling van het gebied.

 

De behoefte aan diversiteit in woonmilieus kan op de verschillende locaties in het Bundelingsgebied worden ingevuld:

• Groen stedelijke woonmilieus kunnen in Dokkum worden gerealiseerd op locaties als langs het Dokkumer Grootdiep, in het Harddraverspark, nabij het Geastmer Mar en in Dokkum West. Deze locaties bieden de volgende mogelijkheden:
  • 1. Groen wonen in de stad.
  • 2. Wonen aan het water.

2.3 Huidige inrichting plangebied

De locatie bestaat voor het grootste deel uit agrarisch grasland dat extensief wordt gebruikt. Langs de oostelijke rand hebben onlangs diverse ontwikkelingen plaatsgevonden samenhangen met de aanleg van de verbindingsvaart. Aan de oostzijde staat een grote loods van 3.600 m2 die niet wordt gebruikt. Op de noordelijk hoek staat nog een bedrijfsloods binnen het plangebied. Deze staat los van de aangrenzende zorgboerderij. Over de oostzijde van het plangebied loopt een eigen weg waarop erfdienstbaarheden gelden voor de zorgboerderij en het gemaal. De ontsluiting vindt plaats op de Birdaarderstraatweg. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto Myrabe-locatie

2.4 De ontwikkeling

Het plan omvat de invulling van het plangebied met een programma van 25 vrijstaande en halfvrijstaande woningen die allemaal aan het water zijn gelegen. Om dit mogelijk te maken wordt een grote centraal gelegen waterpartij gerealiseerd. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een aantal deelgebieden met ieder een eigen karakter en oriëntatie. Het beeldkwaliteitsplan gaat uitgebreid in op het stedenbouwkundig plan, de ontwerpuitgangspunten die hieraan ten grondslag liggen en de ruimtelijke kwaliteit die wordt nagestreefd in het plangebied. De paragrafen in dit hoofdstuk gaan in op de belangrijkste uitgangspunten voor het wijzigingsplan.

Het stedenbouwkundig plan is gevisualiseerd in figuur 2.2. Het raamwerk wordt gevormd door een centraal gelegen waterpartij met daaromheen een ontsluitingsroute. Door de aanleg van de waterparij ontstaat aan de Dokkumer Ee een schiereiland. Het ontwerp is nauw verweven met de omgeving van het plan. Het pad langs de oostzijde is een belangrijke drager van het plan. Vanaf deze route zijn er zichtlijnen naar onder andere de Dokkumer Ee en de verbindingsvaart. Aan de Dokkumer Ee wordt een groenvoorziening gerealiseerd die als ontmoetingsplaats kan dienen. De ruime en groene opzet aan deze zijde creëert ook een bufferzone van 30 meter tot de zorgboerderij, waarmee onderlinge hinder wordt voorkomen.

Figuur 2.2 Visualisatie stedenbouwkundig plan (indicatief)

Aan de zijde van de Dokkumer Ee en de verbindingsvaart komen vrijstaande woningen die zowel op het water als op de ontsluitende wegen zijn georiënteerd. Voor de woningen die meer binnenin het plan komen is de oriëntatie vooral op de wegen. Hier wordt een mix van vrijstaand en halfvrijstaand woningen voorgesteld.

Er wordt uitgegaan van een statig woningtype, dat past bij de traditionele karakteristiek van Dokkum, maar waarbij een moderne variatie mogelijk is. Om dit beeld te faciliteren wordt uitgegaan van een maximale goot- en bouwhoogte van 7 en 11 meter.

2.5 Ruimtelijke kwaliteit

Dit wijzigingsplan maakt een woonprogramma in het landelijk gebied mogelijk. In de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' heeft de provincie Fryslân het belang dat zij hecht aan een goede verankering van ontwikkelingen in het landschap aangegeven. Grutsk legt bepaalde kernkwaliteiten vast die de provincie van provinciaal belang acht. Het is van belang dat een ontwikkeling zich niet alleen voegt, maar ook, waar mogelijk, bijdraagt aan deze kernkwaliteiten.

Volgens de verbeelding van de structuurvisie ligt het plangebied in het kleigebied Oostergo. Vooral de weerslag van de invloed van de oude en nieuwe dynamiek van de zee is van belang. Deze is zichtbaar in de ligging van de dorpen, de waterlopen, kwelder-, oever- en overslagwallen en de verkavelingsrichting. Voor dit plan zijn vooral de relatie van het gebied tot de stadsrand, de beleving van de waterloop en de verkaveling relevant.

Figuur 2.3 Stadsrandvisie 't Nije Bolwurk (Eric Overdiep)

Stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing

Een belangrijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van de Stadsdock is de inpassing ervan in de stedelijke en landschappelijke structuur van de stadsrand. Daarom zijn alle gemaakte ontwerpkeuzes als het ware 'in het geheel' beschouwd. Hierdoor voegt het plan zich naadloos in het landschappelijke structuur van de stadsrand en biedt kansen voor een verdere opwaardering en herstructurering van het naastgelegen bedrijventerrein. Het beeldkwaliteitsplan gaat uitgebreid in op de stedenbouwkundige analyse en ontwerpuitgangspunten die hebben geleid tot het nu voorliggende stedenbouwkundig plan.

Er is specifieke aandacht geweest voor de belevingswaarde van de stadsrand, zowel vanaf de Dokkumer Ee als vanaf de Birdaarderstraatweg. Hier wordt voor de woningen een bijzonder hoge beeldkwaliteit en alzijdige oriëntatie nagestreefd. Zichtlijnen zowel van buiten naar binnen als van binnen naar buiten zorgen voor ruimtelijke binding van de omgeving met het plan en andersom. Het pad langs de oostzijde van het plangebied draagt bij aan het verweving van de Stadsdock in de stedelijke structuur van Dokkum.

De beeldkwaliteit van zowel de woningen als de openbare ruimte is beschreven in het beeldkwaliteitsplan. Dit wordt waar mogelijk geborgd via de opgenomen welstandscriteria, die als wijziging van de welstandsnota worden vastgesteld. Toetsing hiervan wordt gedaan door de onafhankelijk welstandscommissie Hûs en Hiem.

2.6 Toetsing aan de wijzigingscriteria

Om de in dit hoofdstuk beschreven ontwikkeling mogelijk te maken wordt gebruik gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 47 van het bestemmingsplan Dokkum Regiostad. Hieraan is een aantal wijzigingscriteria verbonden. In deze toelichting wordt onderbouwd dat aan deze criteria wordt voldaan. Hierna wordt per criterium kort aangegeven op welke manier is aangetoond dat wordt voldaan.

De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast ter plaatse van de aangeduide wetgevingzone

De plangrens van dit wijzigingsplan is afgestemd op de grens van de bedoelde wetgevingszone. Het plangebied ligt daarmee geheel binnen de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2'.

Er worden ten hoogste 25 woningen gebouwd

Het maximum aantal wooneenheden is op de verbeelding per bouwvlak geregeld. Opgeteld komt dit op maximaal 25 woningen. Hiermee wordt aan het criterium voldaan.

De behoefte aan de ontwikkeling van de locatie moet onderbouwd worden

In kader van de 'ladder voor duurzame verstedelijking', zoals verwoord in paragraaf 3.1 wordt een onderbouwing gegeven van de behoefte voor het voorgestelde programma aan woningen. Hieruit blijkt dat dit plan voorziet in een vraag waarin in Dokkum nog niet wordt voorzien.

De geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten moet voldoen aan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde

Uit paragraaf 4.3 blijkt dat voor twee woningen niet wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde voor wat betreft industrielawaai. Hiervoor kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld, waarmee aan dit criterium wordt voldaan.

De verkaveling en de situering van de gebouwen moet zodanig zijn dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van de omgeving. Tevens moet er sprake zijn van een goede landschappelijke, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing

Het plan is met zorg voor de structuren en kenmerken van de omgeving tot stand gekomen. Paragraaf 2.5 en het beeldkwaliteitsplan gaan hierop uitgebreid in.

Er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de archeologische waarden van het gebied

Uit archeologisch onderzoek, dat is behandeld in paragraaf 4.5, blijkt dat er binnen het plangebied geen archeologische waarden worden verwacht. Daarmee is in voldoende mate aangetoond dat het plan geen afbreuk doet aan archeologische waarden.

Overige toetsingscriteria

Naast de hiervoor genoemde specifieke wijzigingscriteria geldt op grond van lid 47.2 nog een aantal algemene toetsingscriteria. Het wijzigingsbevoegdheid kan uitsluitend worden toegepast indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieu-, en woonsituatie, de verkeersveiligheid, de ruimtelijke en cultuurhistorische waarden, de landschappelijke waarden en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. Voor zover deze nog niet zijn behandeld in dit hoofdstuk, komen deze aspecten in hoofdstuk 4 aan de orde.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat bij ruimtelijke projecten voorzien moet worden in duurzame verstedelijking. In geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan die ontwikkeling en wanneer deze plaatsvindt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Behoefte

In de eerste plaats is de behoefte aan nieuwe woningen in regionaal verband afgestemd met de provincie. Dit is vastgelegd in het regionaal beleid, dat met de fusie van de gemeenten in de regio gemeentelijk beleid is geworden. Hierop wordt in paragraaf 3.3 ingegaan. Hierin is voorzien in de ontwikkeling van 25 woningen in Dokkum.

Uit informatie van Regiomakelaardij B.V. uit Dokkum is Dokkum momenteel sterk in trek bij huizenkopers. Ook in het hogere segment vinden woningen goede aftrek. Dit is toe te schrijven aan gunstige economische omstandigheden en verbeterde bereikbaarheid (centrale as). De kopersmarkt is voor het grootste deel een lokale beweging, maar er zijn ook steeds meer mensen van buitenaf die zich hier willen vestigen. Dit plan is gericht op het mogelijk maken van een voor Dokkum uniek woonmilieu. Direct aan het vaarwater gelegen woningen zijn in Dokkum schaars en een locatie die specifiek is ontwikkeld met en aan het water is nog niet aanwezig. De geprojecteerde woningen zijn daarmee complementair op het bestaande aanbod en concurreren niet met andere woningbouwontwikkelingen.

De realisatie van dit plan leidt bovendien tot meer doorstroming in de woningmarkt. Het biedt kansen om in het lagere segment weer woningen vrij te spelen. Wel is het in Dokkum met name van belang om te ontwikkelen op basis van een behoefte in de markt. Door een gedifferentieerd aanbod te bieden, waarbij in de verschillende segmenten de bovenkant van de markt wordt bediend, sluiten vraag en aanbod voor deze plek het beste op elkaar aan.

Ook is de ontwikkeling een kans om de ervaring van de toegang naar Dokkum over het water te verbeteren. Vanaf deze zijde is de entree van Dokkum matig en doet afbreuk aan de stad. Met name de Prinslocatie geeft nu nog vanaf het water een verpauperde indruk. Ontwikkelen van deze locatie betekent dat het aanzien van de stad zal verbeteren.

Uit het voorgaande blijkt dat het plan voorziet in een vraag waarin in Dokkum momenteel niet wordt voorzien. Het onderscheidend vermogen maakt dat het plan niet concurreert met andere woningbouwontwikkelingen. In Dokkum zijn twee nieuwbouwlocaties die op moment van schrijven in de verkoop zijn, waarbij het in beide gevallen om appartementen gaat. Ook is er geen sprake van een groot aanbod aan bestaande woningen. Het plan Stadsdock is complementair aan het bestaande aanbod en ook aan het voorziene aanbod dat op termijn in de westelijke stadsrand van Dokkum ontwikkeld zal worden. Hier wordt namelijk uitgegaan van een gedifferentieerd aanbod aan verschillende woonmilieus.

Momenteel wordt door KAW een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Dokkum, waarbij nader wordt ingegaan op de stadsrand Dokkum West. Hier is een aantal woningbouwlocaties gepland, waaronder de Myrabe-locatie (Stadsdock), Woudhorne en de Geastmer Mar. Hierop wordt ook in paragraaf 3.3 ingegaan (woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân).

Bestaand stedelijk gebied

De Stadsdock ligt vanuit ruimtelijk perspectief binnen de stedelijke structuur van Dokkum, die aan de westzijde globaal wordt begrenst door de nieuwe verbindingsvaart. Op termijn zal deze grens door het introduceren van extensieve woonmilieus ten westen van deze vaart mogelijk nog verschuiven en vervagen. Gezien de agrarische bestemming en de aanwijzing als uitbreidingslocatie in het provinciaal beleid kan de locatie desondanks niet als bestaand stedelijk gebied worden aangemerkt. Daarom moet vanuit het proces van duurzame verstedelijking ook worden gemotiveerd dat er niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de hiervoor beschreven behoefte.

In het bestaand stedelijk gebied van Dokkum is geen terrein van enige omvang voorhanden dat zich voor de voorgestelde invulling leent. Juist vanwege het onderscheidende karakter van het woonmilieu in de stadsrand en aan de Dokkumer Ee en de kansen voor opwaardering en afronding van de stadsrand is inbreiding in dit geval niet wenselijk, noch haalbaar. Op termijn kan worden nagedacht over een nieuwe invulling van het naastgelegen bedrijventerrein. Zolang hiervoor geen concrete plannen zijn uitgewerkt, komt dit gebied niet in aanmerking voor herstructurering.

Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat er binnen bestaand stedelijk gebied niet kan worden voorzien in de beschreven behoefte aan woningen in dit specifieke woonmilieu. Op deze manier is het proces van duurzame verstedelijking op een juiste wijze ingevuld.

3.2 Provinciaal beleid

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', vastgesteld op 13 december 2006.

Het Streekplan zet in op de versterking van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. Een concentratie van woningbouw en voorzieningen in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra staat voorop. Inzet van het beleid is te zorgen voor sterke steden met voldoende draagvlak voor stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid. Dokkum vormt één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. Naast binnenstedelijke woonlocaties en herstructurering van bestaande woongebieden, ligt het accent voor de woonuitbreiding aan de westzijde van Dokkum. Bij de westelijke woonuitbreiding worden de kwaliteiten van Dokkum benut als compacte, overzichtelijke en herkenbare stad. De kaart van het bundelingsgebied Dokkum uit het streekplan is weergegeven in figuur 3.1. De Stadsdock is aangewezen als een gebied waar nieuwe plannen voor woningen ontwikkeld kunnen worden.

Figuur 3.1 Bundelingsgebied Dokkum

Door de aanleg van de verbindingsvaart tussen de Dokkumer Ee en de Wâldfeart is de locatie bovendien ruimtelijk binnen de stedelijke structuur van de stad komen te liggen. Hierdoor is er een duidelijk afgebakend gebied ontstaan waarin een bijzonder woonmilieu gecreëerd kan worden. In het bestemmingsplan dat in 2015 is vastgesteld voor de ontwikkelingen in de westrand van Dokkum is hiervoor de wijzigingsbevoegdheid geïntroduceerd, waarvan nu gebruik wordt gemaakt. Hiermee heeft de provincie ingestemd, mits de woningbouwruimte wordt gemotiveerd.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling van de Stadsdock aansluit op het beleid van de provincie. In de Verordening Romte Fryslân 2014 zijn de beleidsuitgangspunten vertaald naar regels voor dit bestemmingsplan.

Verordening Romte Fryslân 2014

Op 18 juni 2014 is de nieuwe Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In de verordening zijn, net als in de eerdere verordening, regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Bundeling algemeen

In hoofdstuk 1 is geregeld dat een ruimtelijke plan in principe alleen in stedelijk gebied ruimte kan bieden voor stedelijke functies (zoals wonen). Daarnaast kan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied worden toegestaan. De begrenzing van het bestaand stedelijk gebied is weergegeven in figuur 3.2 Hieruit blijkt dat de Stadsdock voor een deel is aangewezen als bestaand stedelijke gebied. Het grootste deel ligt hierbuiten, maar wel aansluitend op bestaand stedelijk gebied.

Figuur 3.2 Begrenzing bestaand stedelijk gebied

Ruimtelijke kwaliteit

Belangrijk bij plannen voor een uitbreidingslocatie of ontwikkelingen in het landelijk gebied is dat een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen wordt. Daarbij is het van belang dat het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van de nieuwe functies. De landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten moeten daarbij herkenbaar blijven. De ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is verwoord in paragraaf 2.5.

Wonen

In hoofdstuk 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het actuele woonbeleid en hoe het plan zich hiertoe verhoudt. Het voorgestelde programma voor de Stadsdock dat mogelijk wordt gemaakt, sluit aan op de uitgangspunten van dit beleid. De aantallen en de kwaliteit passen bij de aard en de schaal van het stedelijk centrum Dokkum. Het is in te passen in het woningbouwprogramma voor de gemeente. De 25 woningen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt zijn in overeenstemming met de afspraken die met Gedupeerde Staten zijn gemaakt.

Natuur

De Ecologische Hoofdstructuur heet tegenwoordig Natuurnetwerk Nederland (NNN). Binnen het plangebied is geen sprake van NNN-gebieden.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de bepalingen uit de Verordening Romte.

Vaarwegenverordening Fryslân

De Dokkumer Ee is opgenomen in de Vaarwegenverordening van de provincie. Er geldt een vrijwaringszone van 15 meter en een bebouwingsvrije zone van 10 meter. Voor nieuwe gebouwen of andere obstakels in deze zone moet een ontheffing worden verleend.

De nieuwe woongebouwen staan niet op minder dan 10 meter vanaf de oever. Voor de ingrepen in de beheerszone wordt een ontheffing aangevraagd.

Ontgrondingenverordening Friesland

Op grond van de Ontgrondingenwet is een ontgrondingsvergunning nodig voor afgravingen. De provincie is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. De Ontgrondingenverordening zijn uitzondering op de vergunningplicht zoals bedoeld in de Ontgrondingenwet, opgenomen. Hierin is onder andere bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming, mits in de bij het bestemmingsplan behorende regels is aangegeven dat de verwerkelijking van het plan een ontgronding inhoudt of insluit, de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 m beneden het maaiveld of, wanneer de ontgronding plaatsvindt ten behoeve van de aanleg van een haven 2,00 m beneden het oppervlaktewaterpeil en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m3 bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet.

Omdat de haven dieper wordt dan 2 meter is een ontgrondingsvergunning nodig voor de realisatie van de waterpartij in het plangebied.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum

In 2008 is de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum opgesteld. Deze visie is samen met de provincie en de gemeente Dantumadeel opgesteld. Dokkum is in het Streekplan aangewezen als Regiostad en is daarmee een van de zes stedelijke centra die gezamenlijk het stedelijk netwerk Fryslân vormen. De Regiostad dient haar centrale positie te versterken. Op het gebied van wonen en werken gaat het om een hoogwaardige invulling van het bundelingsgebied met wervende woonmilieus en een breed scala aan bedrijven, kleine tot middelgrote kantoren, diverse voorzieningen met een (boven)regionale uitstraling en verschillende toeristische activiteiten.

De stedelijke centra dienen aantrekkelijk te zijn voor alle groepen van de samenleving, niet alleen om er te werken maar ook om er te wonen. We streven naar levendige en tevens veilige binnensteden. De gemeente zet in op goed en betaalbaar wonen voor iedereen, zowel in bestaand bebouwd gebied als in uitleglocaties aansluitend op Dokkum. Dit vraagt om gevarieerd bouwen, en om revitalisering en het op peil houden van bestaande bebouwing en voorzieningen.

Voor Dokkum als stad worden enkele sterke en zwakke punten en kansen en bedreigingen genoemd. De heldere ontsluitingsstructuur van de hoofdwegen en de ligging en bereikbaarheid van de stad aan en over het water zijn voorbeelden van sterke punten. Zwakke punten die relevant voor dit bestemmingsplan zijn, is de gefragmenteerde westkant van de stad en het ontbreken van een duidelijke groenstructuur. De visie stelt dat ingespeeld kan worden op groene woonwensen. Er zijn, vooral aan de westzijde van de schil, een aantal locaties voor het realiseren van aantrekkelijke stedelijke woonmilieus indicatief aangegeven. De Stadsdock is er één van. Een fragment van de visiekaart is weergegeven in figuur 3.3. Het plangebied is op de visiekaart aangemerkt als onderzoeksgebied (aangeduid met een 'O') voor nieuw woongebied. Ook de herinrichting van de westelijke Rondweg en het benutten van de waterstructuur voor onder andere woningbouw, recreatie en kwaliteitsimpuls worden benoemd. De ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt speelt in op deze kansen.

Figuur 3.3 Visiekaart structuurvisie bundelingsgebied regiostad Dokkum

Ontwikkelingsschets Tusken de Dokkumer Ie en de Wâldfeart

Door de gemeenteraad is op 25 april 2013 de Ontwikkelingsschets Tusken de Dokkumer Ie en de Wâldfeart vastgesteld. In de ontwikkelingsschets is ingegaan op diverse ontwikkelingen aan de westkant van Dokkum. In de Ontwikkelingsschets worden geconstateerd dat, na uitbreiding richting het oosten, nu een heldere visie moet worden gegeven op de westelijke rand. De dragers van het gebied zijn de Dokkumer Ie, de Wâldfeart en de Birdaarderstraatweg. Daarbij vormt de Dokkumer Ie een belangrijke route voor mensen die vanaf de westkant via het water Dokkum binnenkomen. De visie is opgesteld vanwege enkele actuele opgaven, namelijk:

• uitbreiding waterbergingsopgave;
• nieuwe locatie vaarverbinding tussen de Dokkumer Ie en de Wâldfeart.

De opgaven die in de visie aan orde komen, maken geen deel uit van dit wijzigingsplan. Dit geeft dus verder geen uitgangspunten. Wel sluit het wijzigingsplan aan op de opgaven uit de ontwikkelingsschets.

Strategische woonvisie NOFA

De voormalige gemeenten die nu de nieuwe gemeente Noardeast-Fryslân vormen hebben in 2009 in het samenwerkingsverband Noordoost Friesland (NOFA) de Strategische woonvisie NOFA opgesteld. De regio Noordoost maakt deel uit van de kernzones van Fryslân, waar een groei van de bevolking in relatie tot een sterke economische ontwikkeling plaatsvindt. De regio wil zich blijven ontwikkelen en daardoor aansluiting houden bij de sociaal-economische ontwikkeling van Fryslân. Naast een goede bereikbaarheid van de regio, is de ontwikkeling van de woonfunctie een belangrijk instrument om die aansluiting te houden. Daarbij wordt rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. De verwachting is dat de omvang van de bevolking stabiliseert en op termijn afneemt. Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de krimp.

Voor de korte termijn wordt de regio zo sterk mogelijk gemaakt door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Het doel daarbij is vooral om de eigen bevolking vast te houden. Dit kan door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. De regio richt zich daarbij op zowel de bestaande voorraad als op nieuwbouw. Bijzondere aandacht gaat uit naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. Door dit gezamenlijk op te pakken, wordt ongewenste concurrentie voorkomen en de diversiteit in het regionale woningaanbod vergroot.

Binnen het Woonprogramma is voor Dokkum in de periode 2012 - 2020 een contingent van 101 woningen opgenomen. Dit is voor een groot deel reeds ingevuld. Voor incidentele buitenstedelijke ontwikkelingen zijn 27 woningen beschikbaar. Dit contingent moet worden verdeeld over verschillende ontwikkelingen in de westelijke stadsrand van Dokkum. Voor de Myrabe-locatie (Stadsdock) zijn hiervan 11 contingenten beschikbaar gesteld. Voor de overige ruimte is geschoven in het woningbouwprogramma (2 uit het programma voor Geastmer Mar en 12 uit Betterwird). Daarmee passen de 25 woningen binnen het door Gedeputeerde Staten goedgekeurde woningbouwprogramma.

Beleidsvisie Wonen 2016 - 2020

De ambtelijke fusie van de gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. heeft geleid tot gezamenlijk beleid. De gemeenten hebben de Beleidsvisie Wonen opgesteld. Hierin zijn aangescherpte beleidsuitgangspunten op basis van de actuele economische en demografische ontwikkelingen opgenomen. De beleidsvisie vormt het gezamenlijk vertrekpunt voor de af te sluiten raamovereenkomst tussen de gemeenten, de huurdersorganisatie en de woningcorporaties en de jaarlijks te sluiten prestatieafspraken in het kader van de nieuwe woningwet.

Het doel van het woonbeleid is om een toekomstbestendige gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners. De focus van het woonbeleid richt zich op de kwaliteit van het bestaand stedelijk gebied en het opwaarderen van de bestaande woningvoorraad. Er moet selectief worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwbouw moet complementair zijn. Dit betekent dat in de nieuwbouwgebieden (binnen of buitenstedelijk) bij voorkeur de marktsegmenten worden bediend die binnen de bestaande voorraad onvoldoende aanwezig zijn of beschikbaar komen. Tot 2020 worden in geringe mate netto toevoegingen gedaan aan de woningvoorraad, onder de voorwaarde dat de behoefte kan worden aangetoond (of het bestaande nieuwbouwplannen betreft).

Dit bestemmingsplan maakt het toevoegen van 25 woningen aan de woningvoorraad mogelijk. Dit aantal past binnen de in regionaal verband gemaakte afspraken. Er wordt ingezet op een bijzonder woonmilieu, dat in Dokkum nog niet voorkomt. De te ontwikkelen locatie is gelegen aan de Dokkumer Ee, aan de doorgaande vaarroute van en naar de stad. Alle woningen in het gebied zijn gericht op het water en krijgen eigen aanleg-mogelijkheden. Verspreid in Dokkum zijn wel woningen aan open water aanwezig (bijvoorbeeld langs de Suderie en sinds de aanleg van de verbindingsvaart ook in de wijken Woudhorne en Trije Terpen), maar nergens is een woonmilieu dat specifiek is ontwikkeld met en aan het water. De woningen op de Stadsdock zijn daarmee duidelijk complementair op het bestaande aanbod. Er wordt zodoende voldaan aan de uitgangspunten van de Beleidsvisie Wonen.

Bovendien is bijzonder dat de Stadsdock direct bereikbaar wordt vanaf de Staande Mast Route. Het ontwikkelen van watergebonden woningen sluit daarom ook goed aan op de inspanningen die gemeente, provincie en waterschap nu plegen om de waterrecreatie te bevorderen, zoals Wetterfront Dokkum en Súd Ie en de Wetterwâlden. Ook de aanleg van de verbindingsvaart Alde Sielsried, de aanleg van een trailerhelling en de Marrekrite aanlegplaats zijn in dit kader uitgevoerd.

Aan de beleidsvisie is een woningbouwprogramma voor de gemeente gekoppeld. De realisatie van 25 woningen in het plangebied is hierin opgenomen.

Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân

In 2017 is in opdracht van de ANNO-gemeenten en in samenspraak met de provincie Fryslân door KAW de woningmarktanalyse Noordoost Friesland gerealiseerd. Deze analyse geeft aan dat in bepaalde delen van deze regio nog een beperkte woningbehoefte aanwezig is, maar dat in andere delen al sprake is van krimp. Met name in de grotere kernen zoals Dokkum, Kollum en Damwoude is nog wel de nodige ruimte qua woningbouw aanwezig.

Om deze woningbehoefte in met name de grotere kernen in de juiste segmenten en op de juiste plaats weg te zetten zijn de ANNO-gemeenten, wederom in samenspraak met de provincie Fryslân, een afwegingskader aan het realiseren. Daarmee denken ze een juiste prioritering in onze toekomstige woningbouwplannen aan te brengen. Dit zal ook betekenen dat een fors aantal woningbouwplannen niet gerealiseerd kunnen worden.

Vooruitlopend op de definitieve vaststelling van het afwegingskader woningbouw (mei/juni 2019) kan gesteld worden dat het wijzigingsplan Stadsdock ook een hoge prioriteit zal krijgen in de nieuw op te stellen woningbouwprogrammering voor de gemeente Noardeast-Fryslân en de regio. Binnen de in de woningmarktanalyse Noordoost Fryslân aangegeven bandbreedte van 150 - 250 nog te bouwen woningen in Dokkum is voldoende ruimte aanwezig om dit plan van 25 woningen te realiseren. Op basis van het vorenstaande is duidelijk dat het wijzigingsplan zowel past binnen de bestaande als de nieuw op te stellen woningprogrammering vanaf 2020.

Welstandsnota 2014

Het welstandsbeleid van de gemeente Dongeradeel is vastgelegd in de Welstandsnota 2014, die is vastgesteld op 12 februari 2014. Hierin is een indeling gemaakt in verschillende welstandsgebieden met verschillende ambitieniveaus. Voor de plangebied geldt het welstandskader voor het buitengebied terpengebied (gebied 14). Het beleid is hier gericht op het beheer van de bestaande situatie. Bijzondere ontwikkeling worden niet verwacht. De nadruk ligt op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit.

In de toekomstige situatie is niet langer sprake van een buitengebied. Daarom vormt het huidige welstandsbeleid feitelijk niet langer een adequaat welstandskader voor het plangebied en wordt voor de locatie een nieuw welstandskader vastgesteld in de vorm van een beeldkwaliteitsplan. Hiermee wordt de gewenste beeldkwaliteit ook in te toekomst gewaarborgd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. In D9 is een landinrchtingsproject opgenomen, waarbij een oppervlakte van 125 hectare als drempelwaarde is opgenomen.

In het Besluit m.e.r. is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in onderdeel D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. Het plan omvat de bouw van maximaal 25 woningen. Daarmee samenhangend wordt nieuwe infrastructuur en een waterpartij gerealiseerd. Dit wordt gerealiseerd op een locatie van 4,6 hectare. Dit wijzigingsplan is dus niet rechtstreeks planmer- of projectmerplichtig, maar wel mer-beoordelingsplichtig. In dat kader is afgewogen of het plan mogelijk belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. In een aanmeldingsnotitie m.e.r.-beoordeling is op basis van de kernmerken en de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect geconcludeerd dat de potentiële milieueffecten zodanig beperkt zijn dat deze geen milieueffectrapportage rechtvaardigen. Voorafgaand aan de formele wijzigingsplanprocedure besluit het college dat geen mer-procedure nodig is.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Beoordelingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Waardering omgeving

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm voor de beoordeling van een goed woon- en leefklimaat dan in een gemengde omgeving.

Het plangebied van dit wijzigingsplan ligt in een overgangsgebied van een bedrijventerrein naar een rustige woonomgeving en een rustig buitengebied. Hier wordt een woonmilieu zonder functiemenging gerealiseerd. Voor de woningen wordt daarom in beginsel uitgegaan van een woonklimaat in een rustige woonomgeving.

Gezoneerd industrieterrein

Het industrieterrein Betterwird betreft een gezoneerd industrieterrein met een geluidzone. Dit betekent dat op het bedrijventerrein zogenaamde 'grote lawaaimakers' gevestigd mogen worden. Rondom dergelijke bedrijventerreinen geldt een geluidzone. De geluidzone bepaalt hoeveel geluid de bedrijven op het industrieterrein gezamenlijk mogen produceren. In paragraaf 4.3 wordt ingegaan op de akoestische aspecten van de geluidszone.

Relevante bedrijven

Bedrijventerrein

Ten oosten en noorden van het plangebied liggen bedrijfspercelen op het bedrijventerrein Betterwird. De relevante bedrijfskavels op dit terrein bevinden zich ten oosten van het plangebied. Het gaat om het deel van Betterwird dat is gelegen tussen de Dokkumer Ee en de Rondweg-West. In tegenstelling tot het overig deel van het bedrijventerrein wordt hier niet voorzien in bedrijven die een zware impact om de omgeving hebben. Het gaat om bedrijven uit milieucategorieën 1 en 2. Hier hoort een richtafstand van 30 meter bij, waaraan wordt voldaan. De woningen komen op minimaal 45 meter vanaf de bestemmingen van de bedrijfspercelen.

Bestaande bedrijven of rechten uit een hogere categorie zijn specifiek aangeduid. Naast het plangebied gaat het om metaalbewerkende bedrijven. In de praktijk gaat het om bedrijven uit milieucategorie 3.2. Dit zijn de terreinen van Holtrop & Jansma en Prins. Voor deze bedrijven wordt een richtafstand van 100 meter aanbevolen. Het metaalbedrijf Prins is niet langer op de locatie aanwezig. Holtrop & Jansma ligt op meer dan 200 meter afstand, aan de zijde van de Rondweg-West. Voor de huidige situatie wordt zodoende ruimschoots voldaan aan de richtafstanden.

Desondanks biedt het geldende bestemmingsplan de mogelijkheid voor het vestigen van nieuwe metaalbewerkende bedrijven. Deze zijn in het bestemmingsplan niet beperkt tot een bepaald type of een bepaalde milieucategorie. Gelet op de bedrijvenlijst bij het bestemmingsplan beperken de mogelijkheden voor metaalbewerkende bedrijven zich tot het vervaardigen en repareren van producten van metaal (SBI-28XX).

Voor de meeste van deze bedrijven, waaronder Holtrop & Jansma, is geluidhinder bepalend. Omdat er sprake is van een gezoneerd bedrijventerrein zal een eventueel te vestigen of uit te breiden metaalbedrijf getoetst worden aan de geluidsruimte op het bedrijventerrein die wordt bepaald door de geluidzone en de daarin gelegen meetpunten. Twee woningen komen binnen de geluidszone te liggen. Hierop wordt in paragraaf 4.3 ingegaan. Geconcludeerd wordt dat toevoegen van woningen in de geluidszone geen beperkingen vormt voor de geluidsruimte op het bedrijventerrein.

Naast geluidhinder zijn er enkele vormen van metaalbewerkingen die geurhinder veroorzaken. Het gaat dan om bepaalde soorten oppervlaktebehandelingen, waarvoor een richtafstand van maximaal 100 meter geldt. De woningen komen op minimaal 50 meter afstand van de bestemming van de bedrijfspercelen waar metaalbewerkende bedrijven zijn toegestaan. In theorie zouden deze woningen daarom een beperking kunnen vormen voor de vestigingsmogelijkheden van nieuwe vormen van metaalverwerkende bedrijven in de westelijke rand van het bedrijventerrein 50 meter. In praktijk kan geurhinder als gevolg van dergelijke bedrijven altijd worden voorkomen door de toepassing van de Bbt (Beste beschikbare technieken), hetgeen een voorwaarde is in het kader van de milieubeoordeling. Metaalbewerkende bedrijven vallen onder het Activiteitenbesluit. Voor zover bepaalde activiteiten niet uitputtend zijn geregeld, geldt artikel 2.7a van het Activiteitenbesluit als vangnetvoorschrift. Het Activiteitenbesluit geldt niet alleen voor de nieuwe woningen, maar ook voor bestaande woningen, waaronder de B&B ten noorden van het plan. Voor wat betreft het onderdeel geur zullen de nieuwe woningen en de B&B gelijkwaardig worden belast, zodat de nieuw woningen voldoende worden beschermd en er geen belemmering ontstaat voor nieuwvestiging van bedrijven.

Overigens is voor dit deel van het bedrijventerrein, zoals blijkt uit de Structuurvisie Bundelingsgebied Regiostad Dokkum (zie paragraaf 3.3) op termijn transformatie tot woongebied of woon-/werkgebied gewenst. Gelet hierop en op het feit dat het plangebied in dezelfde visie is aangemerkt als veranderingsgebied, is conservatief omgegaan met de vestigingsmogelijkheden op dit deel van het bedrijventerrein. Door de bestaande beperkingen (qua geluidsruimte en planologische mogelijkheden) is het geen reële optie dat zich nieuwe bedrijven zullen vestigen met een grote mate van geurhinder.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de nieuwe woningen geen belemmering vormen voor de uitvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande bedrijvigheid op het naastgelegen bedrijventerrein. In de huidige situatie zullen de nieuwe woningen ook geen hinder van het bedrijventerrein ondervinden. De nieuwe woningen kunnen theoretisch een kleine beperking vormen voor nieuwe bedrijven die bepaalde vormen van metaaloppervlaktebehandelingen uitvoeren. Dit wordt, gelet op de visie op de ontwikkeling voor het gebied, aanvaardbaar geacht.

Zorgboerderij en B&B

Ten noorden van het plangebied staat een karakteristieke boerderij met daarbij een werkplaats die wordt gebruikt door zorgboerderij Yn 'e skourre. Hier worden op ambachtelijke schaal diverse producten van hout en metaal geproduceerd door mensen met een beperking. Het bedrijf valt onder milieucategorie 2. De bedrijfsactiviteiten concentreren zich op het noordoostelijk deel van het perceel. Op het zuidwestelijk deel van het perceel staat een 'tiny house' dat wordt gebruikt als Bed & Breakfast (logies).

Voor het bedrijf wordt een richtafstand van 30 meter gehanteerd. Deze richtafstand wordt in het plan gerespecteerd. De woningen worden op minimaal 30 meter vanaf de bestemming van de zorgboerderij mogelijk gemaakt. De zorgboerderij wordt hierdoor niet in zijn bedrijfsvoering beperkt en een goed woon- en leefklimaat in de woningen is te garanderen.

Conclusie

De voorgestelde woningbouw is goed afgestemd op de bedrijven in de omgeving. Daardoor is een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Bedrijven worden ook niet onevenredig belemmerd in hun bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Er is zodoende sprake van een verantwoorde milieuzonering. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de geluidsaspecten als gevolg van geluidszone industrielawaai op grond van de Wet geluidhinder.

4.3 Geluidzonering Wet geluidhinder

Beoordelingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidzones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor dit wijzigingsplan zijn geluidzones van verschillende wegen en die van het industrieterrein Betterwird relevant.

Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt in de geluidszone van de Birdaarderstraatweg. Deze weg gaat ter hoogte van de brug over de verbindingsvaart over in een 30 km/uur-zone, maar is richting het westen onderdeel van een 60 km/uur-zone.

De bouwlocatie is gelegen aan het 30 km deel van de Birdaarderstraatweg en net buiten de wettelijke zone van het zoneplichtige 60 km deel van deze weg buiten de bebouwde kom. De grenswaarde van de Wet geluidhinder gelden niet voor locaties langs 30 km wegen. Wel is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening en om een goede afweging te kunnen maken van belang toch inzicht te hebben in de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai. Daarom is door FUMO is een onderzoek gedaan naar de invloed van wegverkeerslawaai op de woningbouwlocatie. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 1.

Geconcludeerd is dat, indien voor de beoordeling aansluiting zou worden gezocht bij de Wgh, in alle gevallen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In geen van de rekenpunten wordt na aftrek conform artikel 110g van de Wgh de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Hiermee is in voldoende mate aangetoond dat in het plangebied sprake is van een goed akoestisch klimaat.

Industrielawaai

Op het industrieterrein Betterwird zijn geluidszoneringsplichtige bedrijven toegestaan. Rondom dit bedrijventerrein is een geluidzone voor industrielawaai van kracht (artikel 53 Wgh). Dit betekent dat op de vastgestelde zonegrens het totale geluidsniveau, vanwege alle op het industrieterrein gelegen bedrijven tezamen, de grenswaarde van 50 dB(A)-etmaalwaarde niet mag overschrijden. Daarnaast gelden ook maximale toegestane grenswaarden voor woningen die buiten de grens van het bedrijventerrein, maar binnen de geluidzone daarvan zijn gelegen. Deze maximale waarden bepalen de geluidsruimte voor bedrijven op het bedrijventerrein.

Binnen de geluidzone rondom het bedrijventerrein kunnen nieuwe gebouwen die worden aangemerkt als geluidsgevoelige objecten alleen gebouwd worden wanneer de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein van de gevels van dit gebouw niet hoger is dan de voorkeursgrenswaarde (50 dB(A)), dan wel de vastgestelde hogere grenswaarde (maximaal 55 dB(A)).

Het grootste deel van de woningen ligt buiten de geluidszone. De twee woningen in de noordoostelijke hoek liggen (gedeeltelijk) binnen de geluidszone. In het kader van het geldende bestemmingsplan is in 2018 door FUMO een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de akoestische aspecten van het bedrijventerrein binnen het plangebied (kenmerk: 2018-FUMO-0027568, datum: 1 mei 2018). Dit onderzoek is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan Dokkum Regiostad. In het onderzoek zijn de geluidscontouren binnen de geluidszone berekend. Voor dit plan is de contour '50 tot 55 dB' van belang, omdat binnen deze contour een hogere grenswaarde kan worden vastgesteld. De berekende contour binnen de zone is weergegeven in figuur 4.1.

Figuur 4.1 Geluidsbelasting binnen de geluidszone

De twee woningen die binnen de geluidszone zijn geprojecteerd, vallen binnen de contour waar de geluidsbelasting tussen de 50 en 55 dB ligt. Hier kan woningbouw worden toegestaan, mits daarvoor een hogere grenswaarde wordt verleend.

Bepaling geluidsbelasting ten gevolge van industrielawaai

Het uitgangspunt voor dit wijzigingsplan is dat er een hogere grenswaarde van 55 dB(A) wordt vastgesteld voor de twee woningen die in de geluidzone van het industrieterrein zijn geprojecteerd. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op deze woningen tussen 50 en 55 dB(A) ligt. Op basis hiervan is er geen sprake van een knelpunt en wordt de geluidsruimte op het bedrijventerrein niet beperkt.

Overweging

De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de maximale invulling van de geluidsruimte op basis van bedrijven die onder het Activiteitenbesluit vallen (50 dB(A) op 50 meter uit de grens van de inrichting) en op basis van oude vergunningen. Dit geeft geen representatief beeld, omdat de bedrijven waarschijnlijk minder geluidsruimte nodig hebben. Immers: de gronden zijn bestemd voor bedrijven tot en met milieucategorie 2 en alleen metaalbewerkende bedrijven uit milieucategorie 3.2. Deze zijn naast het plangebied feitelijk niet aanwezig. Van belang is dat alle woningen in het plangebied op een afstand van minimaal 50 meter van de bedrijfspercelen liggen. Voor de bedrijven wordt individueel voldaan aan de geluidsbelasting, dus bij de zonering zou wel aan de normen uit het Activiteitenbesluit kunnen worden voldaan.

Vaststelling hogere grenswaarden

Op basis van het bovenstaande is geconcludeerd dat de geluidsbelastingen op de woningen het verlenen van hogere grenswaarden niet in de weg staan. Het Bouwbesluit waarborgt dat wordt voldaan aan een maximaal aanvaardbaar binnenniveau. Mogelijk zijn hiervoor aanvullende geluidsisolerende maatregelen nodig. In het kader van het wijzigingsplan wordt voor industrielawaai een procedure hogere grenswaarden gevoerd. De vaststelling van de hogere grenswaarden industrielawaai wordt gezamenlijk met de vaststelling van dit wijzigingsplan gepubliceerd.

4.4 Ecologie

Beoordelingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN), voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb).

Voor een goed inzicht in de aanwezige potenties voor beschermde soorten binnen het plangebied en de effecten van de plannen op nabij gelegen natuurgebieden is een natuurtoets uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 2. In dit onderzoek is getoetst op zowel gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal beleid) en op soortenbescherming. Dit laatste is gebeurd op basis van verschillende veldinventarisaties.

Resultaten onderzoek

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden - directe verstoring

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn De Waddenzee (8 kilometer afstand), Het Lauwersmeergebied (11 kilometer afstand) en de Groote Wielen (11 kilometer afstand). Directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering etc. zijn op deze afstand uit te sluiten. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen zijn ook niet aan de orde, omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken. Geconcludeerd wordt dat de gebieden op zodanig grote afstand liggen dat het plan geen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van deze gebieden heeft.

Natura 2000-gebieden: impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. In de Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) zijn alle Natura 2000-gebieden opgenomen waar ten minste één stikstofgevoelig habitat voorkomt dat te maken heeft met overbelasting door stikstof. De dichtstbijzijnde gebieden die hiervoor in aanmerken komen liggen op circa 11 kilometer afstand.

De Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) is onlangs door een uitspraak van de Raad van State gedeeltelijk vernietigd, in die zin dat deze niet meer als basis voor toestemming voor activiteiten mag worden gebruikt. Praktisch betekent dit dat de depositie- en ontwikkelingsruimte die de PAS bood geen zekerheden biedt voor het niet-aantasten van de natuurlijke kenmerken van de Natura 2000-gebieden. Op voorhand moet worden uitgesloten dat het plan afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten de natuurlijke kenmerken van een Natura2000 gebied zal aantasten.

Voor dit wijzigingsplan betekent dit dat beoordeeld moet worden of de ontwikkeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op de relevante stikstofgevoelige habitatten in de Natura 2000-gebieden. Daarvoor is een berekening gemaakt in het rekenprogramma AERIUS. Hierin is zowel de gebruiksfase als de realisatiefase meengenomen. De resultaten zijn samengevat in een memo, die is opgenomen in Bijlage 3.

Geconcludeerd wordt dat de stikstofdepositie op daarvoor gevoelige habitatten binnen de Natura 2000-gebieden niet toeneemt als gevolg van dit plan.

Overige gebiedsgebescherming

Er zijn er geen effecten te verwachten op NNN-gebieden, ganzenfoerageergebieden en weidevogelkansgebieden. Voor de weidevogelskansgebieden geldt dat het plan niet leidt tot een extra verstoring. In de Verordening Romte Fryslân zijn verstoringsafstanden opgenomen, waarmee rekening gehouden moet worden. Voor bebouwing binnen de bebouwde kom geldt een afstand van 200 meter. Voor solitaire bebouwing buiten de bebouwde kom is dit 100 meter. De bestaande en nieuwe verstoringszones zijn weergegeven in figuur 4.2. Hieruit blijkt dat de verstoringszone van Stadsdock (200 meter) nergens buiten de bestaande verstoringszones treedt.

Figuur 4.2 Bestaande (roze) en nieuwe (groen) verstoringszones

Soortenbescherming

Het onderzochte plangebied betreft weilanden welke worden doorkruist door sloten. Tevens zijn er in het plangebied twee loodsen aanwezig. Grote bomen zijn in het plangebied niet aanwezig. Uit het onderzoek blijkt dat met uitzondering van de waterspitsmuis, er geen potenties zijn voor zwaarder beschermde soorten. Rondom het plangebied zijn wel brede watergangen aanwezig die als vliegroutes voor vleermuizen kunnen dienen, maar hieraan wordt geen afbreuk gedaan met de uitvoering van de plannen, mits felle lichtuitstraling naar de omgeving wordt vermeden.

Bij felle lichtuitstraling moet gedacht worden aan gerichte lichtmasten zoals die gebruikt worden bij bedrijventerreinen, sportvelden en paardenbakken. In de gebruiksfase is geen verhoogd risico op felle lichtuitstraling. Op woonpercelen wordt weliswaar verlichting toegepast, maar dit valt niet onder de bedoelde ‘felle lichtuitstraling’. Alleen in de bouwfase is een mogelijk risico op lichtuitstraling vanwege de verlichting van de bouwplaats. De gemeente zal in de vergunning de uitvoerder wijzen op de zorgplicht in het kader van de Wnb en dan in dit geval specifiek dan ook het vermijden van felle lichtuitstraling bij de bouw op de omliggende watergangen. Een afschrift van de vergunning zal dan naar de provincie gaan als bevoegd gezag om te handhaven. Op deze manier worden effecten op potentiële vliegroutes voorkomen en is nader onderzoek niet noodzakelijk. Het is op basis van het voorgaande niet nodig om in het wijzigingsplan voorwaarden op te nemen om felle lichtuitstraling te voorkomen. Voor mogelijk aanwezige licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkelingen. Wel moet de zorgplicht in acht worden genomen.

Op basis van de resultaten van de natuurtoets is nader onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van de waterspitsmuis. Een korte briefrapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Op basis van de resultaten van het onderzoek kan het voorkomen van de waterspitsmuis in het plangebied op voorhand worden uitgesloten.

Conclusie

De plannen zijn uitvoerbaar binnen de kaders van de Wet natuurbescherming. Wel is het van belang om de aanbevelingen uit de natuurtoets in ogenschouw te houden. Zo wordt bij de keuze voor verlichting, rekening gehouden met het voorkomen van lichtuitstraling op de omliggende watergangen.

4.5 Archeologie

Beoordelingskader

De regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden zijn opgenomen in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Archeologisch onderzoek

Rondom het plangebied is een oude bewoningsgeschiedenis bekend. Voor het plangebied geldt geen hoge archeologische verwachtingswaarde. Op basis van de provinciale Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) moet bij ingrepen groter dan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Omdat deze grens wordt overschreden, is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 5.

Uit de resultaten van het uitgevoerde booronderzoek blijkt dat het bovenste archeologisch relevante niveau, de top van de klei, intact is (op de bouwvoor na). Slechts in één boring is een archeologische indicator aangetroffen. Op basis van deze indicator wordt geconcludeerd dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt. Het is namelijk aannemelijk dat het ten westen van het plangebied aangetroffen tichelwerk en aanverwante sporen zich uitstrekken in het onderhavige plangebied.

Vervolg

Op basis van de resultaten van het onderzoek blijkt dat in het plangebied mogelijk archeologische resten bedreigd worden door de voorgenomen bodemingrepen. Geadviseerd wordt om in een deel van het plangebied, gelegen in het zuidwesten, een proefsleuvenonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek hoeft zich alleen te richten op resten in de klei-afzettingen. Voor het onderliggende dekzandniveau wordt geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen.

Op basis van de resultaten van het vooronderzoek is een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in het zuidwestelijk deel van het plangebied. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 6. Het proefsleuvenonderzoek resulteerde in drie archeologische sporen. Ten eerste is een geul aangetroffen. Dit zijn de resten van de (oude en gedempte) Alde Sylsried uit de late middeleeuwen tot vroeg nieuwe tijd. De geul sluit aan op de resten van de Alde Sylsried die zijn aangetroffen bij het archeologisch onderzoek van RAAP in 2015. De overige twee sporen waren subrecente greppels. Er werden geen vondsten gedaan.

Op basis van het onderzoek is een waardestelling van de vindplaats opgesteld. Hierbij is deze niet behoudenswaardig geacht. Voor het hele plangebied wordt geen archeologisch vervolgonderzoek geadviseerd.

Conclusie

De locatie kan worden vrijgegeven voor wat betreft archeologie. Vanuit dit aspect bestaan geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. Indien bij toekomstig graafwerk toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gemaakt bij de bevoegde overheid, de gemeente Noardeast-Fryslân.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Uit de Cultuurhistorische kaart Fryslân (zie figuur 4.2) blijkt dat de Dokkumer Ee en de daarlangs gelegen dijken een belangrijke cultuurhistorische waarde zijn toegekend. Deze historische vaarroute heeft een belangrijke positie in de ontstaansgeschiedenis van Dokkum. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een oude boerderijplaats. Omdat deze de kern vormden van de toenmalige agrarische samenleving, verschaffen deze ons kennis over de bewoningsgeschiedenis en over de ontwikkeling van het cultuurlandschap op lokaal, regionaal en provinciaal niveau. Tot slot vertegenwoordigd de Birdaarderstraatweg, als oude route, een cultuurhistorische waarde.

Figuur 4.2 Fragment CHK Fryslân

De plannen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt doen geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden in de omgeving. De boerderijplaats wordt geheel behouden en ligt bovendien buiten het plangebied. De Dokkumer Ee en de Birdaarderstraatweg krijgen door de plannen juist een impuls voor wat betreft de belevingswaarde. Het is niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van cultuurhistorische waarden te stellen.

4.7 Water

Deze 'waterparagraaf' bevat de wettelijk verankerde watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Watertoetsproces

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20190305-2-20025). Hieruit blijkt dat de invloed van het plan mogelijk zodanig is dat de normale procedure van de watertoets van toepassing is. Reden hiervoor is de ligging van het plangebied aan hoofdwatergangen en regionale keringen. Het waterschap stelt hiervoor een wateradvies op. Bij de uitvoering van de plannen wordt rekening gehouden met de adviezen van het waterschap.

Aanpassingen watersysteem

Het plangebied ligt aan de Dokkumer Ee en de vebindingsvaart naar de Wâldfeart, die op boezempeil liggen. Over het plangebied zelf lag een waterkering, waarbij het westelijk deel tot het polderpeil behoorde en het oostelijk deel tot het boezempeil. Dit is met de aanleg van de verbindingsvaart gewijzigd. Nu ligt de locatie geheel vrij voor de boezem, net als de rest van Dokkum. Binnen het plangebied kunnen daarom zonder maatregelen aan waterkeringen nieuwe waterpartijen worden gegraven. Daarbij moet rekening worden gehouden met hoge waterstanden van boezemwater.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. In dit geval worden geen regionale keringen geraakt. Het uitgangspunt is dat in de nieuwe situatie sprake is van een adequaat gedimensioneerde kade. Hierover heeft afstemming plaatsgevonden met het waterschap. In het kader van de aan te vragen watervergunning voor de aanpassing wordt dit nader geconcretiseerd en getoetst aan de Keur van het waterschap.

Ten aanzien van klimaatadaptie wordt opgemerkt dat in het woongebied zuinig wordt omgegaan met verhardingen en dat er daardoor mogelijkheden blijven voor infiltratie. Het waterrijke gebied heeft relatief veel bergingscapaciteit.

Voldoende

Hoofdwatergang: De Dokkumer Ee heeft een belangrijke functie voor de waterhuishouding, waaronder de afvoer van water. Het onderhoud van de watergangen moet gewaarborgd zijn. Het plan doet hieraan geen afbreuk.

Peilbeheer: Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het grondwaterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. Om hieraan te voldoen worden de gronden opgehoogd.

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (5%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. In dit geval wordt een ruim overschot aan compensatie gerealiseerd door de aanleg van de grote waterpartij in het plangebied.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater via een nieuw rioleringsstelsel aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Schoon hemelwater wordt afgevoerd op de aangrenzende watergangen.

Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.8 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de grondtransactie en de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodem- en bodemonderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 7. De onderzoeksresultaten geven vanuit de Wet bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarden. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor het gebruik van de locatie en de geplande ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Dokkum en omgeving sprake is van een goede luchtkwaliteit. De concentratie fijn stof (PM10) ligt op minder dan 15 ug/m3 en de concentratie stikstofdioxide op minder dan 7 ug/m3. De normen voor deze stoffen liggen op 40 ug/m3. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een dreigende overschrijding van de normen voor luchtkwaliteit.

Voor veel initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleinere woningbouwlocaties (minder dan 1500 woningen), vallen onder deze regeling. Gezien de zeer goed huidige luchtkwaliteit en de zeer beperkte bijdrage van het plan aan de verslechtering daarvan, wordt geconcludeerd dat vanuit de luchtkwaliteit geen belemmeringen voor het plan bestaan.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden. Uit de risicokaart blijkt dat nabij het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn die invloed hebben op het plangebied. Het plangebied ligt ook niet in het invloedgebied van risicobronnen die op grotere afstand liggen. Er zijn met dit wijzigingsplan dan ook geen externe risico's aan de orde.

4.11 Verkeer

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang om hinder door verkeer zoveel mogelijk te voorkomen. Om het effect van het project op de verkeersituatie te beoordelen is gebruik gemaakt van de kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW (publicatie 317).

Voor (half)vrijstaande woningen buiten de centrumschil kan voor de verkeersgeneratie worden uitgegaan van 7,4 tot 8,6 (gemiddeld 8) verkeersbewegingen per etmaal. Voor de 25 woningen komt dit neer op 200 verkeersbewegingen per etmaal. De Birdaarderstaatweg is een voormalige hoofdweg, die direct aansluit op de rondweg van Dokkum. De ontsluitende wegen hebben voldoende capaciteit voor de afwikkeling van het verkeer van en naar de nieuwe woningen. De verkeersbewegingen zullen opgaan in het heersende verkeersbeeld en hebben geen significant effect op de doorstroming en verkeersveiligheid. Daarbij geldt dat de bestaande bedrijfsbestemming met een loods van 3.600 m2 volgens dezelfde systematiek een theoretische verkeersgeneratie van 173 verkeerbewegingen heeft, uitgaande van arbeidsextensief bedrijf en 360 uitgaande van een arbeidsintensief bedrijf.

4.12 Kabels leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen planologisch relevante kabels of leidingen. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied, anders dan de in paragraaf 4.3 behandelde geluidszone.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Systematiek

Het wijzigingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om ruimtelijke plannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe plannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt.

5.2 Verbeelding

Bij het wijzigingsplan Dokkum - Stadsdock hoort een verbeelding. Op deze verbeelding is het plangebied met de toekomstige bestemmingen weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Dokkum Regiostad. Na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt het plan deel uit van het bestemmingsplan Dokkum Regiostad.

5.3 Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Dokkum Regiostad zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. De algemene regels en bestemmingsregels zijn omwille van de leesbaarheid bij dit wijzigingsplan opgenomen.

5.4 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen. De keuzes achter de bestemmingsregeling zijn beschreven in het 'moederplan', bestemmingsplan Dokkum Regiostad, met inachtneming van het Reparatieplan Dokkum Regiostad.

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is van toepassing van de openbare ruimte binnen het plangebied, met uitzondering van de waterpartij. Zowel de ontsluitingsroute als de groenvoorzieningen binnen het plangebied vallen onder deze bestemming. Structureel groen is niet onder een separate bestemming gebracht, omdat dit buiten de reikwijdte van de wijzigingsbevoegdheid valt.

Water

De waterpartij is bestemd als 'Water'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in water, oevers en beplanting en ook in aanleggelegenheid. Ligplaatsen voor woonboten zijn uitgesloten.

Wonen

De uit te geven kavels zijn bestemd als 'Wonen'. Op basis van de systematiek van het moederplan zijn hierop bouwvlakken in de vorm van stoken gelegd, waarbinnen een per bouwvlak bepaald aantal woningen mogelijk is. In totaal zijn 25 woningen mogelijk. Per bouwvlak is ook een maximum goot- en bouwhoogte opgenomen.

De woningen moeten in de naar de weg gekeerde bouwgrenzen worden gebouwd. Omwille van enige flexibiliteit in het noordelijk gelegen deel van het plangebied (met name de vrije kavels) is toegevoegd dat de woningen tenminste gedeeltelijk in het de naar de weg gekeerde bouwgrens gebouwd moeten worden. Op deze manier is een getrapte rooilijn mogelijk in een evenwijdig langs de weg gelegen bouwgrens. Het beeldkwaliteitsplan geeft criteria aan de oriëntatierichting van woningen, waarmee het gewenste inrichtingsprincipe zoals beschreven en weergegeven in paragraaf 2.4 is geborgd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro juncto afdeling 3.4 Awb. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Participatie

Op 13 februari 2019 zijn omwonenden geïnformeerd over de plannen in het plangebied. Tijdens de vergadering van de wijkraden van De Woudhorne en appartementengebouw Claerkamp is het plan gepresenteerd. De opkomst was groot, de sfeer was goed en de reacties waren veelal positief. Bewoners waren met name blij dat de grote loods gesloopt wordt. Men ziet kansen voor een toevoeging van een woonmilieu en verbetering van de stadsentree.

Vooroverleg

Het voorontwerp wijzigingsplan is voor overleg voorgelegd aan de provincie en andere betrokken instanties volgens artikel 3.1.1. Bro. Van provincie Fryslân en brandweer Fryslân zijn schriftelijke reacties ontvangen. De reacties zijn samengevat en door de gemeente beantwoord in de reactienota vooroverleg, welke is opgenomen in Bijlage 8. Naar aanleiding van de reactie van de provincie is de toelichting op enkele onderdelen aangevuld.

De provincie heeft in een mail van 16 juli 2019 nog aangevuld dat, de naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State inzake de programmatische aanpak stikstof, in de toelichting een motivering van de mogelijk effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden opgenomen moet worden. Deze motivering is opgenomen in paragraaf 4.4.

Uit het vooroverleg volgende geen bezwaren die het ter inzage leggen van het ontwerpwijzigingsplan in de weg staan.

Zienswijzen

Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 13 oktober tot en met 11 december 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de genoemde periode konden belanghebbenden bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsplan.

Er is één zienswijze ingediend door provincie Fryslân. In deze zienswijze geeft de provincie aan niet in te kunnen stemmen met het wijzigingsplan zolang er geen helderheid over de totale plancapaciteit in de regio is. Daardoor kan niet wordt gewaarborgd dat het plan kwantitatief gaat passen binnen de nieuw te maken regionale woningbouwafspraken 2020-2030.

Naar aanleiding van de zienswijze is ambtelijk en bestuurlijk overleg gevoerd, waarbij nadere afspraken zijn gemaakt over de verdeling van plancapaciteit voor woningbouw. Deze afspraken leiden niet tot aanpassingen van het wijzigingsplan.

Vaststelling

Tijdens de procedure van het ontwerpwijzigingsplan is gebleken dat het bouwvlak voor een klein deel abusievelijk dichter dan 30 meter bij het perceel van de zorgboerderij wat ingetekend. Dit is gecorrigeerd. Tevens is het bouwvlak aan de zuidzijde aangepast, zodanig dat de getrapte rooilijn is vastgelegd.

Met inachtneming van voorgenoemde aanpassing is het wijzigingsplan op 16 juni 2020 gewijzigd vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. De indiener van de zienswijze is hiervan op de hoogte gebracht. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

Over de verdeling van de kosten, voor de herinrichting van het openbaar gebied, zijn afspraken gemaakt. De ontwikkeling wordt gefinancierd door de ontwikkelaar en tevens eigenaar van het gebied. Deze heeft een kostenbegroting gemaakt waarbij de ontwikkelingskosten worden gedragen door de verkoop van de kavels/woningen.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen. Dit zijn bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten.

De ontwikkelaar heeft een exploitatieovereenkomst gesloten, waarin onder andere de verdeling van kosten is verzekerd. Van de verplichting tot het opstellen van een grondexploitatieplan kan daarom worden afgeweken.

Planschade

Tot slot wordt voor eventuele planschade een planschade overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente afgesloten.