Starterswoningen Departementstraat te Uithuizen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Aanleiding

1.1 Aanleiding

De Stichting Uithuizer Woningbouw (SUW) wil zeven starterwoningen realiseren aan de Departementsstraat in Uithuizen. Het huidige bestemmingsplan voorziet hier niet in. De zeven starterswoningen zullen met een wijzigingsplan op grond van de wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 5, lid 5.8.1, sub c van de bestemmingsplan herziening Uithuizen Dorpscentrum (vastgesteld d.d. 16 november 2017) mogelijk worden gemaakt.

Figuur 1 Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied aan de Departementsstraat ligt in het centrum van Uithuizen, net ten zuiden van de spoorlijn. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 565 m2. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Departementsstraat en aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Schoolstraat.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Uithuizen Dorpscentrum (vastgesteld d.d. 8 maart 2012) en de herziening Uithuizen Dorpscentrum (vastgesteld d.d. 16 november 2017). Het heeft de bestemming 'Gemengd'. Op het gehele plangebied ligt de aanduiding 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop 2'. Daarnaast heeft de uiterste zuidwesthoek van het plangebied de aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop 1'. Bovendien is het plangebied aangeduid met de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied 2'. De aanduiding voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de herontwikkeling van het gebied. Op grond van artikel 5, lid 5.8.1, sub c van de regels kan de bestemming ter plaatse van de aanduiding worden gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. Om deze reden is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

Figuur 2 Uitsnede vigerende plankaart 2017 (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de planbeschrijving aan bod. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid op rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens de milieukundige- en ruimtelijke omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 is de juridische vormgeving van het plan beschreven. De hoofdstukken 6 en 7 gaan achtereenvolgens in op de economische uitvoerbaarheid en de resultaten van inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De gronden ter plaatse van het plangebied liggen nu braak. Hiervoor stond er een woning en bedrijfsbebouwing, deze zijn reeds gesloopt.

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden zeven starterswoningen gerealiseerd in het plangebied.

Figuur 3 Concept inrichtingsschets toekomstige situatie (bron: kunst en Architectuur Atelier)

STEDENBOUWKUNDIG

In de stedenbouwkundige structuur van Uithuizen is de Departementsstraat één van de belangrijke ontsluitngswegen van het centrum in de historische kern van Uithuizen vanaf de hoofdinvalsweg van Uithuizen (de N363). De Departementsstraat verbindt de N363 met de Schoolstraat, die samen met de Hoofdstraat de ruggengraat vormt van de structuur van de oude kern van Uithuizen.

De Departementsstraat is een belangrijke entree van het dorp. Doordat er open ruimte aanwezig is tussen de N363 en de Hogelandsterweg komt het historische bebouwingsbeeld van Uithuizen hier mooi in beeld. Onder andere met de molen die boven de kleinschalige bebouwing uitrijst. De toekomstige nieuwbouw op de hoek van de Hogelandsterweg en de Departementsstraat zal samen met de bestaande bebouwing het "visitekaartje" gaan vormen van de oude kern van Uithuizen.

De bebouwing in de historische kern is kleinschalig met veel vrijstaande panden van 1 bouwlaag met kap in traditionele Hogelandse opmaak van roodbruine en rode baksteengevels met verticale ramen en pannendaken. De nokrichtingen zijn evenwijdig en haaks op de weg. In de omgeving van de locatie, aan de Departementsstraat, Schoolstraat en Spoorstraat is dit ook het geval. Hoekpanden zijn met de hoofdgevel naar de Schoolstraat gericht of met twee gelijkwaardige gevels naar beide straten gericht. De nieuwe woningen aan de Departementsstraat zijn kleinschalig en bestaan uit een begane grond met een verdieping. De woningen hebben een verticale geleding geaccentueerd door middel van een terug liggende hemelwaterafvoer op de woningscheiding. Er is een opdeling in verschillende panden door twee kleuren baksteen. Aan de Departementsstraat is een kop en een staart gegeven door aan het begin een bedrijfspand en aan het eind een afwijkende woning te situeren. De overgang van openbare straat naar het privé gedeelte, de woning, gebeurd door middel van een portiek, een zachte overgang. Het is wonen aan de straat zonder voortuinen. Achter de woningen bevindt zich een ontsluitend achterpad met een gemeenschappelijke tuin. Aan deze tuin liggen de bergingen van de woningen ontsloten door een voetpad.

DE WONINGEN

De keuken van de woning is aan de straat gelegen, de woonkamer aan de achterkant. De woonkamer heeft een terras bereikbaar door middel van openslaande deuren. Het portiek van de woning komt uit op een halletje met wc en trap naar de verdieping. Op de verdieping bevinden zich een grote en kleine slaapkamer, vanuit de overloop bereikbaar, Ook bereikbaar vanuit deze overloop is de badkamer met plek om te douchen, wastafel en wasmachine aansluiting. De kleine slaapkamer aan de achtergevel heeft een balkon over de gehele breedte van de woning en is ca. 1,30m diep.

MATERIALEN VAN DE WONINGEN

De woningen zijn gebouwd van prefab beton elementen met prefab betonvloeren en prefab geïsoleerde dakelementen. Op het dak liggen vlakke betondakpannen in antracietkleur gecombineerd met zonnepanelen. De achtergevel van de kleine slaapkamer is van houtskeletbouw met rabatdelen in diverse kleuren. De fundering bestaat uit betonpalen en geïsoleerde betonnen randbalk. De buitengevels van de woningen zijn van prefab beton met steenstrips in rood en bruin genuanceerde kleur. De kozijnen, ramen en deuren zijn van hout met isoleerde beglazing.

AARDBEVINGSBESTENDIGHEID

De woningen worden aardbevingsbestendig gebouwd volgens het advies van de NAM, boekwerk aardbevingsbestendig bouwen NAM Assen 2017(Het slimme bouwen) en het advies van de betreffende constructeur.

INSTALLATIES WONINGEN

Uitgangspunt is het “gasloos” wonen. Verwarming en elektra door middel van zonnepanelen en overige voorzieningen in overleg met de installateur. De woning wordt geïsoleerd en gebouwd volgens de eisen van het bouwbesluit.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie doelen uitgewerkt:

• vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• verbeteren van de bereikbaarheid;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde doelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

STEDELIJKE ONTWIKKELING

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het doel van het plan is de realisatie van zeven woningen. Op grond van jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; 201501297/1/R4) is een bouwplan van deze beperkte omvang geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt in het vervolg van deze toelichting aangetoond dat de ontwikkeling wel leidt tot een zorgvuldige benutting van de ruimte en in die zin in overeenstemming is met de Ladder.

3.2 Provincie

Omgevingsvisie 

De Omgevingsvisie 2016-2020 (vastgesteld PS, 1 juli 2016) bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Hoofddoelstelling is het verder verbeteren van het aantrekkelijke woon- en leefklimaat in de provincie. Het accent ligt daarbij op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Door samenwerking met medeoverheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie haar doelen bereiken. De Omgevingsvisie gaat uit van vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

Ruimte

• Ruimtelijke kwaliteit
• Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• Ruimte voor duurzame energie
• Vitale landbouw

Natuur en landschap

• Beschermen landschap en cultureel erfgoed
• Vergroten biodiversiteit

Water

• Waterveiligheid
• Schoon en voldoende water

Mobiliteit

• Bereikbaarheid

Milieu

• Tegengaan milieuhinder
• Gebruik van de ondergrond

De Omgevingsvisie is een kaderstellend document voor de uitwerking van het beleid op deelterreinen door de provincie zelf en door gemeenten en waterschappen. Ook voor andere partijen (bedrijven) die iets willen dat invloed heeft op de fysieke leefomgeving, biedt de Omgevingsvisie houvast. De provincie wil met de Omgevingsvisie ruimte bieden en uitnodigen. Maar uit deze Omgevingsvisie vloeien ook richtlijnen en voorschriften voort die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

3.3 Regionaal

Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030 

In september 2013 is de 'Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030; Samen denken, samen doen' vastgesteld. Aan het tot stand komen van de Ontwikkelingsvisie hebben verschillende instellingen meegewerkt: de provincie Groningen, de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum (hierna: DEAL-gemeenten), de Waterschappen Noorderzijlvest en Hunze en Aa's, het Rijk, LTO Noord, Milieufederatie Groningen en Groningen Seaports. Doel van de Ontwikkelingsvisie is de 'economische ontwikkeling samen te laten gaan met substantiële groei van de werkgelegenheid en die op een duurzame wijze vorm te geven. Met behoud en versterking van de identiteit en de ruimtelijke kwaliteit.' Dit leidt tot vijf centrale opgaven, waaronder: 'de leef- en omgevingskwaliteit in de dorpen en de centrumplaatsen op peil houden en naar een hoger niveau brengen.' De afname, vergrijzing en ontgroening van de bevolking in het gebied vragen volgens de DEAL-gemeenten om een duidelijke visie en maatregelen. De leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit worden versterkt door:

• bovenlokale voorzieningen (intramurale zorgvoorzieningen), niet dagelijkse detailhandel en woningbouw te concentreren in de drie regionale centra (Appingedam, Delfzijl en Uithuizen) en de centrumdorpen (Middelstum, Uithuizermeeden en Loppersum). Gestreefd wordt naar behoud van de dagelijkse detailhandel in de centra van de regionale centra en in de centrumdorpen, bij voorkeur in combinatie met zorgvoorzieningen en woningen voor ouderen;
• te investeren in een kwaliteitsimpuls voor de centra van de drie regionale centra en de centrumdorpen;
• te kiezen voor sloop van verouderde woningen (zowel koop als huurwoningen) en vernieuwbouw om een kwaliteitsslag te maken. Verder is er ruimte voor nieuwbouw in de regionale centra, vooral om ouderen passende huisvesting en zorg te kunnen bieden;
• ruimte te bieden voor woon-werkcombinaties in vrijkomende agrarische gebouwen of karakteristieke panden die de komende jaren hun functie verliezen.

3.4 Gemeente

Kaderstellende notitie wonen

Op 24 mei 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Kaderstellende notitie wonen. In deze notitie zijn een aantal gebiedsgerichte beleidslijnen ten aanzien van het wonen uiteengezet voor de periode 2012-2018.

Uithuizen is aangemerkt als een regionaal centrum en hiervoor gelden de beleidslijnen voor 'het regionaal centrum, centrum en grotere woondorpen (+)'. Het gemeentelijke beleid voor deze groep dorpen is gefocust op het stimuleren van de transformatie/herstructurering door en in samenspraak met de corporaties en eventueel andere partijen. Transformatie en herstructurering van de (sociale huur)woningvoorraad vindt plaatst met als doel om deze kwalitatief te verbeteren, energiezuiniger te maken en voor meerdere of andere doelgroepen geschikt te maken. Daarnaast ligt een opgave in het realiseren van levensloopbestendige woningen: een woningtype dat zowel door ouderen, (kleinere) gezinnen en ook voor jongeren geschikte huisvesting biedt.

Geconstateerd is dat ongeveer 70% van de gehele woningvoorraad in de gemeente in particulier eigendom is. Het is daarom noodzakelijk dat er wordt gezocht naar mogelijkheden om eigenaren van de bestaande particuliere voorraad te stimuleren om hun woning een positieve uitstraling te laten krijgen of te behouden.

Welstandsnota 

Op 13 oktober 2016 is de Welstandsnota Gemeente Eemsmond vastgesteld. Het doel van deze nota is om een bijdrage te leveren aan het behouden van en daar waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Eemsmond. Het plangebied maakt deel uit van welstandsgebied 3. Dit gebied betreft de oude kernen. Voor het plangebied geldt een hoog welstandsregime gezien de ligging in de historische kern en de beeldbepalende rol als dorpsentree.

Figuur 4. Uitsnede Welstandskaart (bron: Welstandsnota gemeente Eemsmond)

De nieuwe woningen zullen voldoen aan de welstandscriteria, deze zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan. Het Beeldkwaliteitsplan is opgenomen als bijlage 1.

Woon- en Leefbaarheidsplan

In het convenant 'Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta' (26 april 2012) hebben 35 partijen, waaronder de gemeente Eemsmond, aangegeven gezamenlijk te willen werken aan de leefbaarheid in de regio. Dit is uitgewerkt in het 'Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta - Beter leven voor minder mensen (Stuurgroep PLUS Wonen en Voorzieningen Eemsdelta, 7 november 2012). De bevolking in de Eemsdelta krimpt en verandert van samenstelling. Het aantal ouderen groeit en het aantal jongeren neemt af. Voorzieningen op het gebied van wonen, werken, school en zorg komen daardoor onder druk te staan. Het Woon- en Leefbaarheidsplan bevat maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren.

Inmiddels is het Woon- en Leefbaarheidsplan geactualiseerd; Woon- en Leefbaarheidsplan 2017-2021 - Noord-Groningen Leeft! (Stuurgroep Plus Wonen en Voorzieningen, De Marne en Eemsdelta, 16 maart 2017). Een herijking bleek nodig vanwege de grote impact van de aardbevingen op de leefbaarheid. Doelstelling van het nieuwe Woon- en Leefbaarheidsplan is dat voor 2021 de leefbaarheid ten minste terug is op het niveau van 2011. "Voor een deel heeft dat met 'stenen' te maken (sterke, duurzame en toekomstbestendige woningen bijvoorbeeld), maar ook met goede zorg, voor iedereen passend onderwijs en sociale vitaliteit. En het gaat over vertrouwen, samenwerking, energie en 'eigenaarschap': het gevoel mee te kunnen denken en beslissen over je eigen woon- en leefomgeving."

Het Woon- en Leefbaarheidsplan heeft de volgende vijf kernopgaven geformuleerd:

• sociale vitaliteit en het werken aan lokale doelen;
• nieuwe kansen voor kinderen;
• van zorgstructuur naar zorgprestatie;
• het wonen van de toekomst;
• krachtige kernen.

Zoals in de planbeschrijving is aangegeven worden de woningen aardbevingsbestendig en gasloos gebouwd.

Er worden zeven starterswoningen gebouwd voor de sociale huur. Dit is een categorie woningen waar een gebrek aan is in de gemeente. Het toevoegen van deze woningen past goed binnen het woon- en leefbaarheidsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader 

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ).

Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Archeologie 

De gemeenten in Noord-Groningen hebben gezamenlijk een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart laten opstellen. Het plangebied is op de archeologische beleidskaart van de gemeente Eemsmond aangeduid als 'moderne woonwijken en industrieën'. Archeologisch veldonderzoek is hier op grond van het gemeentelijk beleid niet noodzakelijk.

Figuur 5. Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart met plangebied

Cultuurhistorie 

Er bevinden zich binnen het plangebied of in de nabijheid geen cultuurhistorisch waardevolle elementen. Onderhavig plan zal dus geen cultuurhistorische waarden schaden.

Conclusie

Wat betreft het aspect archeologie en cultuurhistorie is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.2 Bodem

Toetsingskader 

Voor de beoordeling van de bodemkwaliteit vormen de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit het toetsingskader. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Onderzoek 

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Milieu adviesbureau Ecoreest (d.d. 20 april 2018, kenmerk 180648). Het rapport behorende bij dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2.

De conclusie hiervan is dat in de bovengrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, zijn verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de toekomstige bestemming van het terrein.

Conclusie

Wat betreft het aspect bodem is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.3 Ecologie

Voordat de bebouwing in het plangebied is gesloopt is ecologisch onderzoek uitgevoerd. Een ecologische inventarisatie is, omdat er nu alleen het bouwen van woningen mogelijk wordt gemaakt, niet nodig.

In verband met de soortbescherming van de Wnb is het verder nodig om bij de planning van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van vogels.

Nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) is niet nodig. Een vergunning van de Wnb voor beschermde gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten.

Conclusie

Wat betreft het aspect ecologie is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader 

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

Inrichtingen en buisleidingen 

Uit een inventarisatie van de risicokaart (risicokaart.nl) blijkt dat zich in of in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen en buisleidingen bevinden die relevant zijn in het kader van externe veiligheid. Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en leidingen.

Transport 

SPOOR

Op circa 60 meter ten noorden van het plangebied bevindt zich de spoorlijn tussen Groningen en Roodeschool. Over deze spoorlijn, die is opgenomen in het Basisnet, worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Deze spoorweg heeft geen PR-max of plasbrandaandachtsgebied. Het GR-plafond (10-8) bedraagt maximaal 18 m. Vanuit de Provinciale Omgevingsverordening geldt voor het spoor aan beide zijden een veiligheidszone van 30 m waarbinnen de bouw van nieuwe kwetsbare objecten en het gebruik voor minder zelfredzame personen niet is toegestaan. Het plangebied ligt ruimschoots buiten zowel de
30 m-zone als het invloedsgebied.

WEG

Op ca. 90 m ten noorden van het plangebied bevindt zich de provinciale weg N363 die is opgenomen in het provinciaal Basisnet Groningen. Langs deze weg bevindt zich aan weerszijde een zone van 35 m rondom wegen en spoorwegen in verband met de bescherming van minder zelfredzame personen (veiligheidszone 3 transport). Een bestemmingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe objecten of het gebruik van bestaande objecten voor minder zelfredzame personen binnen deze veiligheidszone. Het plangebied ligt ruimschoots buiten de veiligheidszone.

Daarnaast bevindt zich aan weerszijden van de weg een invloedsgebied provinciaal Basisnet Groningen (veiligheidszone 2) van 360 m. De toelichting op een bestemmingsplan dat betrekking heeft op de deze zone bevat een nadere verantwoording van het groepsrisico en biedt inzicht in de manier waarop rekening is gehouden met het advies van de Veiligheidsregio Groningen. In afwijking hiervan kan worden volstaan met een beperkte groepsrisicoverantwoording als:

• a. het plangebied geheel is gelegen op een afstand van minimaal 200 m van de betreffende infrastructuur; of
• b. in het vigerende, minder dan 10 jaar geleden vastgestelde, bestemmingsplan reeds een nadere verantwoording van het groepsrisico is opgenomen en het bestemmingsplan voorziet in de toevoeging van:
  • 1. maximaal 41 woningen per hectare buiten de PRmax; of
  • 2. maximaal 3.000 m2 bruto vloeroppervlakte kantoorruimte per hectare buiten de PRmax; of
  • 3. maximaal 3.000 m2 bruto vloeroppervlakte winkelruimte per hectarebuiten de PRmax; of
  • 4. maximaal 100 personen per hectare buiten de PRmax in de vorm van objecten of een combinatie van objecten die leiden tot een personen dichtheid van maximaal 100 per hectare.

Het plangebied ligt in zijn geheel binnen de ‘veiligheidszone 2 invloedsgebied provinciale wegen'. Het plangebied ligt nergens op de minimale afstand van 200 m van de betreffende infrastuctuur.

Voor het geldend bestemmingsplan Uithuizen Dorpscentrum en de herziening Uithuizen Dorpscentrum daarop is het groepsrisico berekend. Hieruit blijkt het groepsrisico ruim onder oriëntatiewaarde ligt. Als de kleine ontwikkeling van de zeven starterswoningen hierin mee wordt genomen zal dit groepsrisico niet boven de oriëntatiewaarde komen te liggen.

Conclusie

Wat betreft het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.5 Geluid

Wet geluidhinder 

WEGEN

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In het geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone, zoals woningen, dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Formeel kan akoestisch onderzoek achterwege blijven bij wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Op grond van een goede ruimtelijke ordening dient echter ook aan dit soort wegen aandacht te worden geschonken.

SPOORWEGEN

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs spoorwegen zones. Deze zones zijn aangegeven op de geluidplafondkaart of de zonekaart. In geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zones, zoals woningen, dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Onderzoek 

WEGEN

Voor de N363 geldt een maximale snelheid van 50 km/uur. Het plangebied ligt in de onderzoekszone van 200 m van deze weg. Voor de overige wegen in de omgeving van het plangebied geldt een maximale snelheid van 30 km/uur.

Door BügelHajema Adviseurs is in juni 2018 akoestisch onderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn in Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd.

Van de Provinciale weg zijn verkeersgegevens beschikbaar. Anders ligt het met de Departementsstraat. Dit betreft een weg met klinkerverharding en de woningen worden zeer dicht op de weg gebouwd. Gelet op de afstand tussen de woningen en de weg is in het kader van een goede ruimtelijke ordening deze weg meegenomen in het akoestisch onderzoek. Berekend zijn de contouren van de N363 en de Departementsstraat. Daarbij wordt voor de nieuwbouwwoningen voldaan aan de eisen van de Wet geluidhinder.

SPOORWEGEN

Op de geluidplafondkaart is voor de spoorlijn Groningen-Roodeschool ter hoogte van het plangebied een maximale zone van 200 meter opgenomen. Het plangebied bevindt zich in deze zone. Uit het geluidsregister blijkt dat de geluidsplafonds van deze spoorlijn ter plaatse onder de norm van 55 dB liggen.

Conclusie 

Wat betreft het aspect geluid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader 

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer.

NSL/NIBM

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In 2015 is door Infomil een onderzoek uitgevoerd naar de verhouding tussen de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht. Uit de resultaten hiervan blijkt dat de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht sterk samenhangen. Op basis hiervan merkt Infomil op dat "wanneer wordt voldaan aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, vrijwel altijd ook wordt voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2,5".

Onderzoek 

Op grond van de nibm-tool (versie 2018) is een project pas in betekende mate bij een toename van het aantal verkeersbewegingen met ruim 750 per dag, waarvan 10% vrachtverkeer (weekdaggemiddelde). Het plan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van maximaal zeven starterswoningen. Uit de Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 van de CROW blijkt dat de starterswoningen maximaal 39,2 extra verkeersbewegingen genereren.

Het planvoornemen is daarmee dusdanig kleinschalig van aard dat, voor zover sprake is van een toename van verkeer, het aantal verkeersbewegingen ruim onder het genoemde aantal van 750 blijft. Het blijft daarmee ruimschoots onder de nibm-grens en kan als 'niet in betekenende mate' van invloed op de luchtkwaliteit worden beschouwd.

Conclusie 

Het plan moet worden beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan achterwege blijven. Wat betreft het aspect luchtkwaliteit is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.7 Milieuzonering

Toetsingskader 

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009). Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Onderzoek 

In de omgeving van het plangebied bevindt zich een mengeling van woonfuncties en bedrijvigheid in ten hoogste milieucategorie 2. De omgeving van het plangebied kan daarmee worden aangemerkt als een gemengd gebied.

Aan de Schoolstraat is een autogarage met benzinepomp gevestigd. Deze valt in milieucategorie 2 volgens de VNG brochure bedrijven en milieuzonering. De minimale richtafstand tot gevoelige bebouwing bedraagt 30 meter. Zoals al eerder opgemerkt is hier sprake van een gemengd gebied, waardoor een afstandsstap terug mag worden gedaan. De afstand van het bedrijf tot het plangebied bedraagt meer dan 40 meter. Er wordt aan de afstand voldaan.

Om het plangebied heen ligt ook de bestemming ‘Gemengd’ hier zijn ten hoogste bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan. Ook hiervoor geldt dat een afstandsstap terug mag worden gedaan omdat sprake is van een gemengd gebied.

Aan deze minimale richtafstanden kan worden voldaan. De nieuwe woningen zullen geen hinder ondervinden van de omliggende bedrijven en de omliggende bedrijven zullen niet in hun uitbreidingsmogelijkheden worden beperkt door de nieuwe woningen.

Conclusie 

Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.8 Verkeer en parkeren

Verkeer

De zeven nieuwe starterwoningen genereren verkeer. In het plangebied stonden voorheen een woning en bedrijfsbebouwing. Een starterswoning produceert minder verkeersbewegingen dan een gewone woning (maximaal 5,6 per woning per etmaal). Al met al wordt er ten opzichte van de eerdere situatie een lichte toename van het aantal verkeersbewegingen verwacht. Deze hoeveelheid verkeer leidt, gezien de bestaande verkeersintensiteiten, niet tot een verminderde doorstroming of verkeersveiligheid op de Departementsstraat en de Schoolstraat

Parkeren

Bij het bereken van het aantal benodigde parkeerplaatsen is uitgegaan van de “kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” van de CROW. Er is op basis van deze gegevens minimaal 0,9 parkeerplek per woning nodig.

Het parkeren zal aan de wegkant worden gerealiseerd. Daarnaast zijn er voldoende parkeerplaatsen op het parkeerterrein aan de noordzijde van het plangebied.

Conclusie

Vanuit de aspecten verkeer en parkeren zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9 Water

Toetsingkader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder verbouw- en nieuwbouwplannen, wordt getoetst welke consequenties deze plannen hebben voor de waterhuishouding en hoe in de plannen wordt omgegaan met aspecten van water. Het beleid van het Waterschap Noorderzijlvest is neergelegd in het Waterbeheerprogramma 2016-2021 en de Notitie Water en Ruimte. In beide documenten is vastgelegd hoe het waterschap invulling geeft aan het integrale waterbeheer, nu en in de toekomst.

Dit wijzigingsplan maakt een nieuwe ontwikkeling mogelijk. Op 26 april 2018 is een digitale watertoets uitgevoerd (Bijlage 4). Op het plan is de korte procedure van toepassing. Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang het waterschap verder te betrekken en rekening te houden met de hierna aangegeven adviezen.

Watertoets

De wijziging van de bestemming en/of de omvang van onderdelen in het plan hebben invloed op de waterhuishouding en/of raken de belangen van het waterbeheer en/of die van de initiatiefnemer.

Gelijkblijvend/afname verhard oppervlak

Indien het verhard oppervlak in een ruimtelijk plan toeneemt met meer dan 750 m² is het vereist om de mogelijkheden voor afkoppelen van regenwater te onderzoeken en vast te leggen.

Riolering

Bij de aanleg van riolering in een nieuw plan wordt uitgegaan van de aanleg van een gescheiden stelsel, daar waar het, gelet op de aard van de aangesloten verharde oppervlakken en de mogelijke verontreiniging daarvan, verantwoord is. De initiatiefnemer van een afkoppelproject dient aannemelijk te maken dat het omringende watersysteem over voldoende berging- en afvoercapaciteit beschikt. Dit wordt in samenspraak met waterschap Noorderzijlvest vastgelegd. Tevens worden mogelijkheden om water langer vast te houden, worden zoveel mogelijk benut.

Vervuiling verhard oppervlak

Het is alleen mogelijk om verhard oppervlak, aangemerkt als schoon, af te koppelen. Dit wordt in overleg met waterschap Noorderzijlvest bepaald. Maatregelen om vervuiling te voorkomen dan wel te verminderen kunnen noodzakelijk zijn. Voorbeelden hiervan zijn:

• Uitlogende materialen voorzien van een coating.
• Toepassen van olie-/ vetafscheiders bij wegen en parkeerplaatsen.
• In sommige gevallen mag hemelwater van vervuild verhard oppervlak via een voorzuivering, zoals een bodempassage (groenstrook), helofytenfilter of afscheider worden afgevoerd naar het oppervlaktewater of grondwater. Bij ernstiger vervuild oppervlak dien een verbeterd gescheiden rioolsysteem te worden toegepast.

Bestaand stedelijk gebied

In bestaand stedelijk gebied is ruimte moeilijk te vinden. Bij herinrichting zal het als streefdoel worden ingebracht door het waterschap in het planvormingsproces. Ruimte voor oppervlaktewater in stedelijk gebied is vaak duur. Inzetten op meervoudig ruimtegebruik is daarom een mogelijkheid om te overwegen. Als dat niet voldoende ruimte oplevert zal buiten het stedelijk gebied ruimte moeten worden gezocht ter compensatie. Uitgangspunt is het behoud van het watersysteem en het bergend vermogen ervan in het stedelijk gebied. Binnen het bebouwde gebied mogen hiertoe geen watergangen worden gedempt, tenzij er met het waterschap afspraken zijn gemaakt over compensatie van de afvoer en berging. Met het dempen van sloten, aanleggen van dammen en lange duikers in plaats van een sloot moet kritisch worden omgegaan.

Goed omgaan met het relatief schone hemelwater biedt veel kansen. Zo kunnen we veel problemen in het stedelijk watersysteem oplossen of voorkomen. Grondwateronttrekking voor drinkwater worden minder als men in stedelijk gebied meer gebruik maakt van hemelwater. Bijvoorbeeld voor sproeien van tuinen of spoelen van toiletten vanuit een grijs watercircuit.

Grondwater

In nieuw bebouwd gebied wordt een minimale drooglegging voor woningen geadviseerd van 1,30 meter. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met een minimale ontwateringsdiepte van 0,70 meter. Bij kruipruimteloos bouwen kan een kleinere drooglegging toegepast worden. In een ruimtelijk plan kan een variërende drooglegging gerealiseerd worden in overleg met waterschap Noorderzijlvest. Bij gebieden die met enige regelmaat mogen inunderen kan een kleinere drooglegging toegepast worden (groenstroken, ecologische zones). Op deze manier kan op creatieve wijze invulling gegeven worden aan de vereiste waterberging (zie onderstaande tabel minimale droogleggingseisen). Als dit toegepast wordt dient dit in de waterparagraaf vastgelegd te worden.

Droogleggingeisen:

Woningen met kruipruimte	1,30 meter
Woningen zonder kruipruimte	1,00 meter
Gebiedsontsluitingswegen	0,80 meter
Erftoegangswegen	0,80 meter
Groenstroken / ecologische zones	0,50 meter

Invloed op de waterhuishouding

Het aanwezige oppervlaktewater dient niet alleen voldoende ruimte te hebben voor het afstromende hemelwater, maar ook aan de inrichting dient aandacht te worden besteed. Voor een gezond watersysteem is de inrichting en het beheer van het bestaande of nieuw te realiseren oppervlaktewater belangrijk. Bij oppervlaktewatersystemen in stedelijk gebied wordt daarom gestreefd naar zo groot mogelijke eenheden.

Conclusie

Vanuit het aspect water is er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.10 Vormvrije m.e.r.

Inleiding

In lijst D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn activiteiten opgenomen die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Wanneer de activiteiten onder de in kolom 2 van de lijst D opgenomen drempelwaarden blijven, moet het bevoegd gezag zich er nog steeds van vergewissen of de activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Als gevolg van de meest recente wijziging van het Besluit m.e.r. op 21 april 2017 (in werking getreden op 7 juli 2017) geldt de verplichting om een aanmeldnotitie voor een vormvrije m.e.r.-beoordeling op te stellen en in te dienen bij het bevoegd gezag, waarin informatie wordt gegeven over de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten. Het bevoegd gezag moet op grond van deze aanmeldnotitie vervolgens beoordelen of voor de activiteit een m.e.r.-beoordeling of milieueffectrapportage moet worden gemaakt. Dit wordt gemotiveerd in de overwegingen van het bestemmingsplan.

Voor dit plan is een aanmeldnotitie opgesteld. Hierin werd geconcludeerd dat er geen relevante effecten zijn die het doorlopen van de m.e.r.-procedure zinvol maken. Om bovenstaande reden is het doorlopen van een m.e.r.-procedure niet noodzakelijk.

Conclusie

Het plan is op dit punt uitvoerbaar.

4.11 Duurzaamheid en aardbevingbestendigheid

Aardbevingbestendigheid

De woningen worden aardbevingsbestendig gebouwd volgens het advies van de NAM, boekwerk aardbevingsbestendig bouwen NAM Assen 2017(Het slimme bouwen) en het advies van de betreffende constructeur.

Installaties woningen

Uitgangspunt is het “gasloos” wonen. Verwarming en elektra door middel van zonnepanelen en overige voorzieningen in overleg met de installateur. De woning wordt geïsoleerd en gebouwd volgens de eisen van het bouwbesluit.

Conclusie

Het plan is op dit punt uitvoerbaar.

4.12 Trillingen door treinverkeer

Naar aanleiding van de zienswijze van Prorail is opdracht gegeven voor het uitvoeren van een trillingsonderzoek door het gespecialiseerd bureau Deerns Nederland B.V.. De resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in het rapport 'Starterswoningen Departementsstraat te Uithuizen Trillingsonderzoek, inventarisatie railverkeer' van 13 november 2018 (Bijlage 5).

Er is momenteel nog geen toegespitste wet- en regelgeving beschikbaar ten aanzien van het stellen van grenzen aan voelbare trillingen noch voor het hierdoor opgewekte LF-geluid in gevoelige bestemmingen. Wel bestaat er inmiddels vele decennia ervaring met dit hinderaspect afkomstig van spoorverkeer in stedelijk gebieden, zowel boven- als ondergronds (metro en treinverkeer in tunnels). Hierdoor is er op basis van legio kwesties, inmiddels ook jurisprudentie opgebouwd. Een en ander heeft geleid tot verhoogde aandacht vanuit de overheid, in de vorm van een beleid bij aanleg van nieuw spoor én nader onderzoek om te komen tot fundamenteel onderzoek (momenteel in uitvoering bij het RIVM) ter voorbereiding van wetgeving aan-gaande het stellen van grenswaarden. Daarmee is de ProRail zienswijze zondermeer verklaard en is het terecht om in een zo vroeg mogelijk stadium dit aspect in planvorming te betrekken.

Op basis van het uitgevoerde verkennende onderzoek wordt geconcludeerd dat de trillingsimmissie in de woningen van het woningplan aan de Departementsstraat niet kritisch ligt ten opzichte van het momenteel als geldend te achten toetsingskader volgens de SBR meet- en beoordelingsrichtlijn Trillingen deel B 'hinder voor personen in gebouwen'. Deze conclusie is gebaseerd op de volgende argumenten:

• De betrekkelijk grote afstand (> 60 m) tot het spoor.
• De verwachte stevige bodemgrondslag in het gebied.
• De compacte en robuuste constructieve opzet van de woningen en de voorgenomen funderingswijze.
• Het ontbreken van een consistent klachten-dossier aangaande spoortrillingen voor de dorpskern van Uithuizen.

Opgemerkt wordt dat er in deze situatie normaliter geen risico op schade door trillingen afkomstig van het railverkeer bestaat. Deze verwachting is gebaseerd op de praktijkervaring bij woningen op dergelijke afstand tot het spoor en wordt bevestigd door de informatie dat er geen trilling-hinderklachten in dit plangebied bekend zijn. De toepassing van een fundering op palen zal deze verwachting verder ondersteunen.

Conclusie

Het plan is op dit punt uitvoerbaar.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het wijzigingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het wijzigingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend.

5.2 Opzet van de regels

De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels 

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Begrippen) en de wijze van meten (Wijze van meten). Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 

In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen opgenomen. Het wijzigingsplan bevat de bestemming Groen en de bestemming Wonen.

GROEN

De bestemming groen geeft ruimte aan groenvoorzieningen, waterberging, waterlopen, paden en berm- en oeverstroken.

WONEN

De bestemming “Wonen” betreft woningen. Aan huis verbonden beroepen zijn toegestaan. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden opgericht. Een bouwperceel mag niet meer dan 60% worden bebouwd. Een hoofdgebouw met een platte afdekking mag maximaal 7 meter hoog zijn. Als het hoofdgebouw is voorzien van een kap mag de goot- en bouwhoogte respectievelijk maximaal 7 en 10 meter bedragen. De dakhelling van de kap mag niet minder bedragen dan 30°.

In deze bestemming is in de buwregels en gebruiksregels een regeling ogenomen die er voor moet zorgen dat de balkons aan achterzijde worden voorzien van een afscheiding van matglas met een hoogte van minimaal 1,70 meter. Deze regeling is opgenmen om de privay van bewoners aan de Schoolstraat te borgen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels 

In dit hoofdstuk zijn de anti-dubbeltelregel, de algemene bouw- en gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels opgenomen.

ANTI-DUBBELTELREGEL

Het doel van de anti-dubbeltelregel is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

ALGEMENE BOUWREGELS

In de algemene bouwregels is opgenomen dat het bouwen van windturbines niet is toegestaan.

ALGEMENE GEBRUIKSREGELS

In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen. In dit wijzigingsplan is een verbod opgenomen voor het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting.

ALGEMENE AANDUIDINGSREGELS

Binnen de aanduiding 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop 1', een cirkel van 100 meter rondom de molen, mogen geen (nieuwe) bouwwerken worden opgericht of beplanting worden aangebracht welke hoger is dan de stelling van de molen. Binnen de aanduiding 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop 2' geldt een maximum hoogte van de bebouwing van 1/50 van de afstand gemeten tussen het bouwwerk en de voet van de molen vermeerderd met de stellinghoogte verminderd met 2 meter. Voor het aanbrengen van nieuwe beplantingen zijn eveneens hoogtenormen opgesteld, teneinde ook hiermee windbelemmering te voorkomen. Deze beplantingen dienen in de volwassen staat niet hoger te zijn dan de aan de molen verbonden norm.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS

In de algemene afwijkingsregels is een aantal regels opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Zo regelen de algemene afwijkingsregels bijvoorbeeld dat men met ten hoogste 10% van de in dit bestemmingsplan gegeven maten, afmetingen en percentages mag afwijken, tenzij het gaat om reclamemasten.

OVERIGE REGELS

In de overige regels is opgenomen dat een bouwwerk niet kan worden gebouwd of gebruikt indien een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, maar niet is voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Door middel van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikt de gemeente over de mogelijkheid tot het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van een bouwplan als bepaald in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig als het gaat om gronden die in eigendom zijn van de gemeente.

De gronden in het plangebied zijn niet in eigendom van de gemeente Eemsmond. De gemeente zal met de SUW een exploitatieovereenkomst sluiten.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg 

Het wijzigingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de relevante overlegpartners. Er zijn geen reacties op het plan binnen gekomen

Zienswijzen

Het wijzigingsplan is als ontwerp ter inzage gelegd van 7 september 2018 tot en met donderdag 18 oktober 2018. Op 26 september 2018 is een inloopmiddag georganiseerd waarbij omwonenden kennis hebben kunnen nemen van de plannen.

Het verslag van de inloopmiddag is als bijlage 6 bij de toelichting opgenomen. Duidelijk is dat mensen zich vooral zorgen maken over het parkeren. Voor het overige kunnen ze in het algemeen instemmen met het plan.

Er zijn zienswijzen ingediend door Prorail en een buurtbewoner.

Prorail

Zienswijze

Door Prorail is een zienswijze ingediend bij brief van 25 september 2018.

Prorail constateert dat de woningen worden gebouwd in de nabijheid van het spoor. Er zou daarom trillingshinder kunnen ontstaan. Hoewel er geen wettelijke normen zijn voor trillingshinder, raden ze toch aan om dit aspect te betrekken bij het wijzigingsplan. Ze adviseren de conclusies van een trillingsonderzoek uitgebreid op te nemen in het wijzigingsplan.

Reactie

Naar aanleiding van de zienswijze is opdracht gegeven voor het uitvoeren van een trillingsonderzoek door het gespecialiseerd bureau Deerns Nederland B.V.. De resultaten van dit onderzoek zijn weergegeven in het rapport 'Starterswoningen Departementsstraat te Uithuizen Trillingsonderzoek, inventarisatie railverkeer' van 13 november 2018 (Bijlage 5).

Geconstateerd wordt dat de trillingsemissies in de woningen van het woningplan aan de Departementsstraat niet kritisch ligt te opzichte van het huidige toetsingskader. Dit gelet op de betrekkelijk grote afstand tot het spoor, de stevige bodemgrondslag in het gebied en de constructieve opzet van de woningen en de voorgenomen funderingswijze.

Dit betekent dat er voor wat betreft het wijzigingsplan geen aanvullende regels hoeven te worden opgenomen. Wel zullen de resultaten van dit onderzoek worden meegenomen in de toelichting van het wijzigingsplan.

Conclusie

De zienswijze van Prorail kan derhalve gegrond worden verklaard in die zin dat in de toelichting op het wijzigingsplan aandacht zal worden besteed aan het trillingsonderzoek.

Indiener

Zienswijze

Een indiener, maakt bij brief van 5 oktober 2018, bezwaar tegen de bouw van de appartementen naast de woning. Hij heeft de volgende argumenten:

• a. ze worden volledig ingebouwd;
• b. de nieuwe bebouwing is hoger dan de oorspronkelijke bebouwing waardoor er minder opbrengst is van de zonnepanelen;
• c. als gevolg van de geplande balkons zal de privacy worden aangetast;
• d. als gevolg van het realiseren van een gemeenschappelijke tuin, zal lawaaioverlast ontstaan;
• e. men wordt ingesloten door bergingen die tegen de tuin aan worden gebouwd;
• f. de doelgroep jongeren zal naar verwachting overlast veroorzaken;
• g. er zal overlast ontstaan als gevolg van het extra parkeren.

Reactie

ad a

Op deze locatie heeft reeds eerder bebouwing gestaan. In het huidige bestemmingsplan 'herziening Uithuizen dorpscentrum' is sprake van een bouwvlak over het gehele terrein met de bestemming 'Gemengd'. Op grond van de regels van dit bestemmingsplan is bebouwing toegestaan met een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte, bij afdekking met kap van 10 meter.

Een groot deel van de oorspronkelijke bebouwing was 4 – 6 meter hoog. Het grootste deel van de bebouwing langs de Departementsstraat was voorzien van een plat dak. Het winkelpand naast de woning van indiener was voorzien van een kap. Overigens heeft steeds over de gehele lengte van dit deel van de Departementsstraat altijd bebouwing gestaan. Er was dus altijd al sprake van een redelijk gesloten bebouwingswand (Zie luchtfoto).

Luchtfoto plangebied 2012 (Bron: raadpleegomgeving gemeente Eemsmond)

Planologisch gezien is er qua toegestane hoogte geen wijziging ten opzichte van de nieuwe situatie. In het wijzigingsplan zijn dezelfde bouwregels opgenomen als in het geldende bestemmingsplan. De daadwerkelijke hoogte van de geplande nieuwbouw bedraagt 7.30-7,50 meter.

Omdat ter plekke altijd bebouwing heeft gestaan en de bouwregels op grond van het bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum gelijk zijn aan de bouwregels van het wijzigingsplan, verklaren wij dit onderdeel van de zienswijze ongegrond.

Ad b

Zie beantwoording onder a. De bebouwing is niet hoger dan de toegestane hoogte in het bestemmingsplan herziening Uithuizen dorpscentrum. Het wijzigingsplan is op dit onderdeel ongewijzigd gebleven. De nieuwbouw past verder binnen de regels van het beeldkwaliteitsplan zoals vastgesteld door de raad op 16 november 2017.

Voor wat betreft de zonnepanelen kan nog worden benoemd dat de nieuwbouw uitsluitend effect heeft op de zonnepanelen in de namiddag. De nieuwe woningen liggen westelijk van het pand en de tuin van indiener. Gedurende het grootste gedeelte van de dag heeft de nieuwe bebouwing geen effect op de zonnepanelen. Later op de dag zal er sprake zijn van schaduw maar de zon staat dan al lager. De verwachting is dat de opbrengst van de zonnepanelen weliswaar zal verminderen ten opzichte van de huidige situatie (onbebouwd terrein), maar nauwelijks ten opzichte van het oorspronkelijk bebouwd terrein.

De zienswijze wordt op dit onderdeel ongegrond verklaard.

Ad c

Door de SUW zullen zeven starterswoningen worden gerealiseerd. Aan de achterzijde van deze woningen zijn balkons gepland. Het klopt, dat als gevolg van een toename van woningen, de privacy van dindiener meer in het geding komt. Deze aantasting van de privacy wordt met name veroorzaakt door de balkons aan de achterzijde.

Anderzijds is hier sprake van een stedelijke situatie met aaneengesloten bebouwing en een hoge bewoningsgraad. Het wonen in een dergelijk gebied brengt met zich mee dat de privacy per definitie minder zal zijn als in gebieden waar sprake is van verspreide woningbouw en ruime bouwkavels.

Er is echter begrip voor het bezwaar dat indiener zich benadeeld voelt doordat het gevoel van privacy zal afnemen. Het aantal woningen neemt immers als gevolg van dit wijzigingsplan toe ten opzichte van de oorspronkelijke situatie

In overleg met de SUW en de architect is er derhalve voor gekozen dat de balkons worden afgeschermd met mat glas tot een hoogte van 1.70 meter. Dit betekent dat wanneer bewoners van de nieuwe woningen, geen uitkijk meer hebben op de tuin en in de ramen wanneer ze op het balkon zitten. Wij verwachten hiermee dat in aanzienlijke mate wordt toegekomen aan het bezwaar van indiener. In het wijzigingsplan zullen aanvullende regels worden opgenomen om de afscheiding van de balkons in mat glas tot een hoogte van 1,70 m te borgen.

De zienswijze wordt op dit onderdeel gegrond verklaard. In het wijzigingsplan wordt een bepaling opgenomen die verzekert dat de balkons worden uitgevoerd in matglas tot een hoogte van 1,70 meter.

Aanvullend kan nog het volgende worden opgemerkt.

De bouw van de woningen in het stedelijk gebied is het gevolg van het overheidsbeleid om in het kader van de zogenaamde verstedelijkingsladder, eerst te kijken naar mogelijke inbreiding in plaats van uitbreiding. Bij voorkeur geen nieuwe woongebieden realiseren in het buitengebied, aansluitend aan het dorp, maar eerst te kijken naar de mogelijkheden in het stedelijk gebied zelf.

Dit deel van de Departemensstraat was voorheen een gemengd gebied met woningen, kantoren en detailhandel.

De Departementsstraat valt echter buiten het 'echte' centrumgebied. Al jarenlang wordt door de gemeente een compact centrumgebied nagestreefd. De verscheidenheid aan functies buiten dit compacte centrum verdwijnen uit het bebouwingsbeeld. Verpaupering van de bebouwing ligt dan op de loer. Het opnieuw invullen met woningbouw op deze locatie is dan ook een ruimtelijk gewenste invulling.

De woningbouw past bovendien binnen de uitgangspunten van het woon- en leefbaarheidsplan. De gemeenteraad heeft door het mogelijk maken van deze wijzigingsbevoegdheid, bewust gekozen voor deze invulling met woningbouw.

Ad d

De doelgroep voor deze woningen zijn de 'jong volwassenen' in de leeftijd van vanaf 23 jaar. Van deze doelgroep wordt nauwelijks overlast verwacht. Bovendien zal er meer sprake zijn van een kijktuin en niet van een zittuin. Bij de uitwerking van de plannen door de SUW zal hiermee rekening worden gehouden. Overigens kan altijd sprake zijn van 'normale' leefgeluiden, die inherent zijn aan een woongebied.

De zienswijze wordt op dit onderdeel ongegrond verklaard.

Ad e

De bergingen zullen circa 2.20 meter hoog worden. Gezien de aanwezigheid van een schutting, zullen de bergingen nauwelijks ruimtelijk effect hebben op het naburig perceel.

De zienswijze wordt op dit onderdeel ongegrond verklaard.

Ad f

Zie beantwoording onder d.

De zienswijze wordt op dit onderdeel ongegrond verklaard.

Ad g

Ook tijdens de inloopmiddag is gebleken dat men ongerust is over de toename van het parkeren in deze buurt. Er is vooral druk op het parkeren aan de Schoolstraat.

In een dicht bebouwd stedelijk is het echter niet altijd mogelijk om voor de deur te parkeren. Voorheen was op deze locatie sprake van detailhandel, woning en kantoor. De behoefte aan parkeerruimte ten opzichte van de oude situatie neemt weliswaar toe, maar niet in die mate dat naar verwachting de parkeerdruk in de Schoolstraat extra zal toenemen.

Met de SUW is afgesproken dat men de nieuwe bewoners dringend zal verzoeken te parkeren bij het spoor. Het is trouwens aannemelijk dat de bewoners die dichter bij het spoor wonen automatisch van deze mogelijkheid gebruik zullen maken. Verder zijn er mogelijkheden voor parkeren langs de Departementsstraat. Bovendien kan nog worden opgemerkt dat de parkeerplaatsen bij het spoor zijn gerealiseerd vanwege de het kantoor op de hoek Departementsstraat/Hogelandsterweg. Nu het kantoor niet meer aanwezig is, kan in voldoende mate hier geparkeerd worden door de nieuwe bewoners.

Momenteel wordt door de afdeling civiel gekeken naar de routing van de bus omdat gebleken is dat de bus moeite heeft met het nemen van de bocht ter plaatse van de Schoolstraat.De situatie zal in de gaten gehouden worden. Wellicht dat op termijn maatregelen genomen moeten worden ter plekken van de hoek Schoolstraat/Departementsstraat.

De zienswijze wordt op dit onderdeel ongegrond verklaard.

Conclusie

De zienswijze van indieners wordt voor wat betreft de onderdelen a, b., d., e., f. en g. ongegrond verklaard en voor wat betreft het onderdeel c. gegrond; in het wijzigingsplan zal een bepaling worden opgenomen dat afscheiding van de balkons in matglas worden uitgevoerd tot een hoogte van 1.70 meter.