Kalkwijk tussen 183 en 185, Hoogezand

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel grond tussen Kalkwijk 183 en 185 heeft een verzoek ingediend voor de realisatie van een nieuwe woning op het perceel.

Het betreft een deel van het perceel, kadastraal bekend als gemeente Hoogezand, sectie O, nummer 697.

Luchtfoto, bron: Ruimtelijkeplannen.

Impressie van de nieuw te bouwen woning en schetsontwerp, bron: aanvrager.

Het planvoornemen is in strijd met het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied' (vastgesteld d.d. 23-8-2010) en de daarin opgenomen bestemming 'Wonen'. In deze bestemming is bepaald dat woningen alleen zijn toegestaan binnen een bouwvlak. Het perceel heeft geen bouwvlak.

In het bestemmingsplan is echter een wijzigingsbevoegdheid, 'wro-zone - wijzigingsgebied 2', opgenomen op grond waarvan een extra woning kan worden opgericht. Langs de linten van het Achterdiep en de Kalkwijk is een aantal locaties geselecteerd die in aanmerking komen voor woningbouw. Langs de Kalkwijk gaat het om één locatie.

Om de bouw van de woning mogelijk te maken, moet worden voldaan aan de voorwaarden uit deze wijzigingsbevoegdheid en aanvullend een wijzigingsplan worden opgesteld.

1.2 Toets voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Het planvoornemen is getoetst aan de voorwaarden die gekoppeld zijn aan de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 29, lid c:

1. ter plaatse van genoemde aanduidingen de woningen uitsluitend mogen worden opgericht, indien wordt voldaan aan de desbetreffende normen van de Wet geluidhinder of een verleende hogere waarde;

In dit geval is getoetst aan de normen van het Wegverkeerslawaai (industrielawaai en spoorweglawaai zijn niet aan de orde). Uit geluidonderzoek is gebleken dat wordt voldaan aan de wettellijke voorkeurswaarde van 48 dB-contour. De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in paragraaf 3.2 Geluid.

3. ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 2':

• meerdere woningen per hoofdgebouw kunnen worden toegestaan, mits het hoofdgebouw de uiterlijke verschijningsvorm van één woning heeft;

In de woning is één woning voorzien, waardoor wordt voldaan aan deze voorwaarde.

• de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid mag niet leiden tot realisatie van meer dan 6 woningen;

De wijzigingsbevoegdheid omvat de bouw van één woning en dit aantal past binnen de toegestane hoeveelheid woningen. Er is namelijk nog geen gebruik gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid.

• na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de bepalingen in Artikel 17 Wonen van toepassing zijn.

In het voorliggend wijzigingsplan zijn de regels van deze bestemming onverkort van toepassing verklaard. In de regels is opgenomen dat de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens minimaal 3 meter bedraagt. Uit de bouwtekeningen blijkt echter dan hieraan niet wordt voldaan, de nieuwe woning komt op de perceelsgrens (de grens van het wijzigingsgebied/onderhavig plangebied). De gemeente is bereid om op dit punt af te wijken van het bestemmingsplan en hiervoor een afwijkingsprocedure te doorlopen.

Uit het voorgaande blijkt dat het planvoornemen voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid. Het voorliggend wijzigingsplan is de uitwerking van deze bevoegdheid.

Nadat dit wijzigingsplan onherroepelijk is geworden, kan op basis hiervan de omgevingsvergunning voor de woning worden afgegeven. De aanvraag om een omgevingsvergunning wordt afzonderlijk getoetst aan de bestemmingsregels.

1.3 Leeswijzer

De voorliggende toelichting bevat de volgende hoofdstukken:

Hoofdstuk 2 Beleidskader . Dit hoofdstuk bevat een beschrijving en toets aan het relevante beleidskader, waaronder het geldend bestemmingsplan en het provinciaal beleid.

Hoofdstuk 3 Omgevingsfactoren. In dit hoofdstuk staan de resultaten van de onderzoeken naar de relevante ruimtelijke en milieuaspecten beschreven.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting. In dit hoofdstuk wordt de juridische regeling uitgelegd.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Het juridisch kader wordt gevormd door de planregels en de verbeelding (digitale kaart). De regels en de verbeelding moeten in samenhang worden bekeken.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Ladder van Duurzame Verstedelijking

Het rijksbeleid dat van toepassing is op het voorliggend plan is de 'Ladder van Duurzame Verstedelijking' (geactualiseerde versie in werking per 1 juli 2017). In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting de uitgangspunten van de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' te betrekken.

Dit betekent dat als in een wijzigingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, de behoefte aan die ontwikkeling moet worden beschreven. Indien de ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied, dan moet worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

In dit geval is sprake van de toevoeging van één woning. Dit wordt niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, pas bij een toevoeging van minimaal 11 woningen is hiervan sprake.

Een toets aan de Ladder kan daarmee achterwege blijven.

2.2 Provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening

Provinciale Staten van de provincie Groningen hebben op 1 juni 2016 de Provinciale Omgevingsvisie 2016 - 2020 vastgesteld waarin het provinciaal beleid voor de fysieke leefomgeving is neergelegd. In de bijbehorende Omgevingsverordening zijn ter bescherming van de provinciale belangen bindende regels opgenomen voor ruimtelijke ontwikkelingen.

In dit geval is sprake van de bouw van een woning op een (thans) onbebouwde locatie in het door de provincie aangewezen 'buitengebied'. In de Omgevingsverordening is voor het bouwen van nieuwe woningen het volgende opgenomen:

Artikel 2.13.7

In afwijking van artikel 2.13.1, eerste lid, kan een bestemmingsplan voorzien in de bouw van maximaal twee nieuwe woningen, voor zover het een aan deze woning of woningen met bijbehorende bouwwerken ruimte biedende open plek binnen een bestaand bebouwingslint betreft, op voorwaarde dat:

a.daarbij regels worden gesteld die ervoor zorgen dat de woonbebouwing past in het landschap en het bebouwingsbeeld; en

In het huidige bestemmingsplan zijn regels opgenomen ter bescherming van het veenkoloniale landschap.

Daarnaast is in de provinciale Omgevingsverordening het plangebied aangeduid met de landschapskwaliteiten 'dekzandruggen' en 'grootschalig open landschap'. Het plangebied maakt deel uit van een bestaand erf. Aan de linker-, rechter- en achterzijde van het perceel is reeds bebouwing aanwezig. Gelet hierop wordt geen afbreuk gedaan aan de voorgenoemde landschapswaarden.

b.over de aanvaardbaarheid advies wordt ingewonnen bij een onafhankelijke of een bij de gemeente werkzame deskundige op het gebied van stedenbouw en landschapsarchitectuur; en

Het bouwplan is getoetst door de Welstandscommissie en akkoord bevonden. Hierbij is ook gekeken naar passendheid in de omgeving.

c.de bouw van de nieuwe woning(en) past in een woonvisie als bedoeld in artikel 2.15.1.

Voor Hoogezand geldt dat de woningvoorraad nog kan worden uitgebreid. Daarnaast is door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid planologisch reeds ruimte gereserveerd voor het toevoegen van een woning.

Gelet op het voorgaande wordt voldaan aan de regels voor nieuwe woningen in bebouwingslinten.

Ook voor de omvang van woonbebouwing in het buitengebied zijn specifieke regels opgenomen (artikel 2.13.8). In het bebouwd oppervlak van woningen vastgelegd op maximaal 300 m2. De woning heeft een oppervlak van circa 255 m2 waardoor op dit punt geen strijdigheid is met het provinciaal beleid.

2.3 Bestemmingsplan Buitengebied

Het gemeentelijk beleid voor de locatie is neergelegd in het bestemmingsplan Buitengebied (2010).

Bestemmingsplan Buitengebied 2010 en huidige bestemming van het perceel, bron: www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het plangebied heeft de volgende bestemmingen:

- Wonen (artikel 17):

Deze bestemming bevat de regels voor (reguliere) woningen in het buitengebied.

- Waarde - Karakteristieke bebouwing (artikel 24)

In deze regeling is het volgende bepaald:

In afwijking van het bepaalde in de andere voorkomende bestemming(en) mag alleen worden gebouwd als dat verenigbaar is met het beheer, de ontwikkeling en het behoud van de karakteristieke waarden zoals omschreven in de bij deze planregels behorende Bijlage 2 Te beschermen waarden karakteristieke (lint)bebouwing , mits:

• a. geen wezenlijke veranderingen worden aangebracht in het bebouwingsbeeld;
• b. het bebouwing betreft die is toegelaten (inclusief ontheffingsmogelijkheden) door de andere voorkomende bestemming(en).

In het artikel is tevens een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om van het bepaalde onder a af te wijken indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waarden.

Daarnaast is het plangebied in het Bestemmingsplan Buitengebied voorzien van de volgende aanduidingen.

- aanduiding 'dorpsgebied'

De aanduiding 'dorpsgebied' en de daarop van toepassing zijnde regels zijn niet relevant voor de bouw van de woning.

- aanduiding 'overig- veenkoloniaal gebied'

Voor gronden met deze aanduiding geldt dat de herkenbaarheid van het veenkoloniale verkavelingssysteem moet worden gehandhaafd. Hoewel deze aanduiding op de verbeelding staat, komt deze alleen voor in de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Bij dit wijzigingsplan is sprake van de bestemming 'Wonen' waardoor deze aanduiding voor dit perceel geen betekenis heeft.

- Wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'

Op grond van deze wijzigingsbevoegdheid kan onder voorwaarden een woning worden toegestaan op de gronden die deze dubbelbestemming hebben. Hiervoor moet een wijzigingsplan worden opgesteld en moet zijn aangetoond dat wordt voldaan aan de opgenomen voorwaarden.

Bestemmingsplantoets

Zoals eerder reeds is geconcludeerd wordt voldaan aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en is de bestemming 'Wonen' onverkort van toepassing.

De overige relevante bestemmingen/aanduidingen hebben hoofdzakelijk tot doel de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het gebied te beschermen. De voorgenomen bouw van de woning heeft geen negatieve invloed op de waarden/herkenbaarheid van het veenkoloniale verkavelingssysteem.

De Welstandscommissie heeft reeds het bouwplan beoordeeld en aangegeven geen bezwaren tegen het plan te hebben. Hiermee is ook getoetst aan de waarden van de omgeving, hieraan wordt geen afbreuk gedaan. Bij de beoordeling van de vormgeving en het uiterlijk van de woning is de gemeentelijke welstandsnota gebruikt, er is geen apart beeldkwaliteitsplan opgenomen voor nieuwbouwlocaties met een wijzigingsbevoegdheid.

2.4 Conclusie

Het planvoornemen past niet binnen de regels van de geldende bestemming 'Wonen'.

Uit het voorgaande blijkt echter dat wordt voldaan aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid en een nieuwe woning kan worden gebouwd. Het plan is niet in strijd met de overige bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan. Met het voorliggend wijzigingsplan wordt de nieuwe situatie planologisch verankerd, waarbij alle bestemmingen/aanduidingen integraal worden opgenomen.

Ook is er geen strijdigheid met het relevante Rijksbeleid en provinciaal beleid.

Gelet op het voorgaande zijn er vanuit beleidsoogpunt geen belemmeringen tegen het planvoornemen.

Hoofdstuk 3 Omgevingsfactoren

3.1 Milieuzonering

Binnen de ruimtelijke ordening gelden milieuafstanden tussen miliuehinderlijke objecten (o.a. bedrijven) en milieugevoelige objecten (o.a. woningen).

Tegenover het plangebied, op circa 40 m van de woning, ligt een loonbedrijf. Gelet op de omvang van het bedrijf heeft deze een milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 m. Op dit punt zijn geen belemmeringen aanwezig.

Overige bedrijven, waaronder agrarische bedrijven, liggen op dusdanig grote afstand van het plangebied dat geen sprake is milieuhinder.

Conclusie

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

3.2 Geluid

In de Wet geluidhinder is bepaald dat rond wegen, met uitzondering van wegen waar een 30 km-uur regiem geldt, een geluidzone ligt.

De Kalkwijk heeft een wettelijke zone van 250 m, de nieuwe woning valt hierbinnen.

Het planvoornemen voorziet in de bouw van een woning. Een woning is in de Wet geluidhinder aangemerkt geluidsgevoelig object. Voor geluidsgevoelige objecten geldt op grond van de wet een voorkeursgrenswaarde van 48 dB waaraan moet worden voldaan.

In dit kader is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (NAA; projectnr 5667K/NAA/je/fw/2; Geluidsbelasting vanwege wegverkeer op de te bouwen woning Kalkwijk 183 in Hoogezand; d.d 8 november 2017).

Uit dit onderzoek komt naar voren dat de geluidsbelasting op de gevel van de te bouwen woning 48 dB bedraagt. Daarmee wordt voldaan de wettelijke voorkeurswaarde.

Het plangebied ligt niet binnen de zone van een industrieterrein, spoorweg of een andere weg.

Conclusie

Er wordt voldaan aan de grenswaarden voor geluid waardoor op dit punt het planvoornemen uitvoerbaar is.

3.3 Bodem

Op basis van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaarten en -gegevens is geconcludeerd dat er geen veronteinigingen aanwezig/te verwachten zijn. De bodem is geschikt voor een woonfunctie. Een bodemonderzoek kan daarmee achterwege blijven.

Conclusie

Het planvoornemen is vanuit bodem uitvoerbaar.

3.4 Luchtkwaliteit

Het toevoegen van één woning heeft niet/nauwelijks invloed op de luchtkwaliteit ter plaats en valt onder nibm 'niet in betekenende mate'

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen bezwaren tegen het planvoornemen.

3.5 Externe veiligheid

Het onderwerp externe veiligheid heeft betrekking op risicovolle inrichtingen (o.a. Besluit externe veiligheid inrichtingen), wegen waarover gevaarlijke stoffen worden getransporteerd (Besluit externe veiligheid transportroutes) en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd (Besluit externe veiligheid buisleidingen).

Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, wegen en buisleidingen aanwezig zijn. Het plangebied valt niet binnen de invloedssfeer van deze risicovolle objecten.

Conclusie

Er is geen sprake van een externe veiligheidsrisico, waardoor het planvoornemen op dit punt uitvoerbaar is.

3.6 Water

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient het waterschap te worden betrokken. In dit kader is de watertoets ingevuld via www.dewatertoets.nl.

Uit de resultaten blijkt dat het waterschap geen bezwaren ziet voor het plan, de waterschapsbelangen worden niet geschaad. Wel moet rekening woden gehouden met de gegeven adviezen. Het gehele wateradvies is opgenomen in Bijlage 1 Watertoets van deze toelichting.

Conclusie

Vanuit waterhuishoudkundig oogpunt zijn er geen bezwaren tegen de bouw van de woning.

3.7 Flora en fauna

Op grond van de Wet natuurbescherming gelden regels voor ontwikkelingen die negatieve invloed hebben op de natuurwaarden. Het gaat hierbij zowel om natuurgebieden (Natura 2000 en EHS) en beschermde flora en fauna.

Het planvoornemen heeft mede gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling geen invloed op beschermde natuurgebieden in de omgeving.

Het plangebied maakt op dit moment deel uit van het erf van de naastgelegen woning. Het gebied is onbebouwd en bestaat hoofdzakelijk uit gras. Gelet op het gebruik en de functie van het gebied worden geen beschermde soorten op grond van de Wet natuurbescherming verwacht. Tevens wordt geen opgaande beplanting of bebouwing weggehaald waarin eventueel beschermde soorten voorkomen.

Daarnaast is de Leidraad gemeente Midden-Groningen Wet natuurbescherming opgesteld. Hierin heeft gemeentebreed een inventarisatie plaatsgevonden naar diverse beschermde soorten. In het plangebied zijn deze soorten niet voorzien.

Conclusie

Gelet op het voorstaande worden geen negatieve effecten op (beschermde) natuurwaarden verwacht en is het planvoornemen op dit punt uitvoerbaar.

3.8 Archeologie

De Erfgoedverordening en de Nota Archeologiebeleid zijn op 13 december 2010 door de gemeenteraad vastgesteld, en zijn sinds 23 december 2010 in werking. Daarbij hanteert de gemeente de Archeologische Verwachtingskaart. Op deze kaart staan de archeologisch te beschermen gebieden aangegeven.

Conform de (geactualiseerde) Archeologische Verwachtingskaart (2016) heeft het plangebied een 'lage archeologische verwachting'. Dit betekent archeologisch onderzoek achterwege kan blijven.

Uitsnede Archeologische Verwachtingskaart (2016) met ligging van het plangebied

Indien bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of archeologische vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding te worden gedaan bij de gemeente Hoogezand-Sappemeer, de heer H. Berghuis (0598-373891), of bij de archeologische adviseur van de gemeente, Steunpunt Libau 050-3126545.

Conclusie

Het planvoornemen heeft geen negatieve effecten op archeologische waarden en is op dit punt uivoerbaar.

3.9 Cultuurhistorie

Voor de Kalkwijk geldt net zoals de gehele gemeente Hoogezand-Sappemeer beeldkwaliteitseisen. Gelijktijdig met het vigerende bestemmingsplan Buitengebied, zijn in 2010 beeldkwaliteitseisen vastgelegd voor een goede inbedding van de nieuwbouw van woningen in het lint.

Er gelden onder andere eisen voor plaatsing van de bebouwing op de kavel, hoofdvorm en opmaak.

Dit wijzigingsplan gaat enkel over het planologisch mogelijk maken van de nieuwbouw van de woning, toetsing aan de welstandsaspecten is een separate toetsing. De Welstandscommissie heeft reeds aangegeven dat het schetsplan voor de woning past binnen de welstandscriteria.

Conclusie

Het planvoornemen doet geen afbreuk aan cultuurhistorische, landschappelijke, waarden en is op dit punt uitvoerbaar.

3.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Een Vormvrije m.e.r.-beoordeling moet conform het Besluit m.e.r. worden uitgevoerd:

- Als een activiteit is opgenomen in kolom 1 van de D-lijst van het Besluit m.e.r.

- En deze activiteiten onder de drempelwaarden in kolom 2 van de D-lijst blijft

- En hiervoor een besluit nodig is volgens kolom 4 van de D-lijst.

In dit geval is sprake van een wijzigingsplan die niet is opgenomen in kolom 4. Een Vormvrije m.e.r.-beoordeling kan derhalve achterwege blijven.

Wel wordt opgemerkt dat uit de milieuonderzoeken in dit hoofdstuk reeds is gebleken dat geen belemmeringen voor het planvoornemen aanwezig zijn.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

Het voorliggend wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding van dit wijzigingsplan zijn de juridisch bindende onderdelen.

De geldende bestemmingen en bijbehorende regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' dat is vastgsteld op 23 oktober 2010 (het zogenoemde 'moederplan') zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. Dit met uitzondering van de wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'. Het voorliggend wijzigingsplan is namelijk de uitwerking van deze bevoegdheid.

Kort samengevat betekent dit voor deze ontwikkeling het volgende:

• het perceel heeft de enkelbestemming 'Wonen';
• de dubbelbestemming 'Waarde - Karakteristieke bebouwing' is opgenomen om de cultuurhistorische en landschappelijke waarden in het gebied, ook bij toekomstige ontwikkelingen, te beschermen;
• overeenkomstig het moederplan is ook de aanduiding 'overig - dorpsgebied' opgenomen.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend wijzigingsplan wordt als ontwerp ter inzage gelegd. Gedurende een periode van zes weken hebben belanghebbenden hun zienswijze op het plan kunnen geven. Hier is geen gebruik van gemaakt.

5.2 Economische verantwoording

De kosten die gepaard gaan met het plan worden door de initiatiefnemer gedragen. Alle kosten komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Om het risico op eventuele claims van planschade af te dekken, is op grond van artikel 6.4a Wro met de eigenaar een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten, waarin de eigenaar verklaart de eventueel uit te keren planschade te zullen vergoeden aan de gemeente.

Bijlagen bij de toelichting

 

Bijlage 1 Watertoets

Bijlage 2 Akoestisch onderzoek