Veghels Buiten, wijzigingsplan De Stad 7

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Op 18 juni 2015 is het bestemmingsplan 'Veghels Buiten - Oude Ontginning 2015' vastgesteld. Het bestemmingsplan maakt de bouw van woningen binnen het deelgebied 'Oude Ontginning' van het woningbouwproject 'Veghels Buiten' mogelijk. Voor enkele locaties waar woningbouw is voorzien, is nog een bouwbeperking opgenomen. Een van deze locaties betreft de woningbouwlocatie naast De Stad 7. Deze beperking ligt erop omdat er nog een actief agrarisch bedrijf aanwezig was op De Stad 7a.

Het bestemmingsplan bevat een mogelijkheid om dit bouwverbod op te heffen middels een wijzigingsplan, indien de hinder weggenomen is en er een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het betreft een deel van het woningbouwproject 'Veghels Buiten' bij de kern Veghel in de gemeente Meierijstad. Het wijzigingsplan beperkt zich tot het verwijderen van de contour van het bouwverbod dat aanwezig is op de verbeelding van bestemmingsplan 'Veghels Buiten - Oude Ontginning 2015' naast de bestaande woning De Stad 7 met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 140'.

1.3 Doel van het wijzigingsplan

Doel van het wijzigingsplan is het verwijderen van het bouwverbod ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 140', zodat de bouw van één woning daar mogelijk is.

1.4 Vigerende bestemmingsplan

In het plangebied geldt bestemmingsplan 'Veghels Buiten - Oude Ontginning 2015' , vastgesteld 18 juni 2015, onherroepelijk geworden op 20 augustus 2015. De geldende bestemming betreft 'Wonen - 2' met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding 140' en de dubbelbestemming 'waarde - archeologie'. Er is een gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied - 2' aanwezig die er voor zorgt dat woningbouw pas mogelijk wordt als er vanuit de bedrijfsvoering op De Stad 7a/7b geen belemmering meer bestaan voor woningbouw.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 gaat nader in op de milieuaspecten die betrekking hebben op het wijzigingsplan. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven hoe (voor)overleg en vaststelling van het plan plaatsvindt.

Hoofdstuk 2 PLANOPZET

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is het gehele plangebied 'Veghels Buiten, wijzigingsplan De Stad 7' in gebruik als tuin bij de woning De Stad 7.

Figuur 1: het plangebied op dit moment

2.2 Toekomstige situatie

Beoogd wordt om woningbouw te plegen in de vorm van 1 woning.

Figuur 2: indicatieve opzet van de woningbouw

Hoofdstuk 3 VERANTWOORDING

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe de beperkingen door de agrarische bedrijfsvoering, waarbij geur maatgevend is, opgeheven worden waardoor woningbouw mogelijk wordt.

3.2 Milieuhygiënische aspecten

Bouwverbod

Het agrarische bedrijf aan De Stad 7a betrof een bedrijf met 24 stuks vrouwelijk jongvee. Voor een dergelijk bedrijf geldt op basis van artikel 4 en 5 van de Wet geurhinder en veehouderij een vaste afstand van ten minste 50 meter van een dierenverblijf tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom. Zo lang er dieren gehouden werden, was het daarom niet mogelijk om een woning te bouwen naast De Stad 7. Om die reden is in de regels in artikel 10.7 onder 'a' opgenomen dat het aantal woningen binnen de gebiedsaanduiding niet mag toenemen.

Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan 'Veghels Buiten - Oude Ontginning 2015' is in artikel 10.7 onder 'b' van de regels een bevoegdheid opgenomen is om het bouwverbod op te heffen middels een wijzigingsplan. Een wijzigingsbevoegdheid is een bevoegdheid die de gemeenteraad aan het college van burgemeester en wethouders geeft, om zelf het plan aan te kunnen passen. Aan het vaststellen van het wijzigingsplan zijn de volgende voorwaarden verbonden:

1. de geurhinderveroorzakende activiteit is beëindigd, of;

2. verwijderen van de aanduiding niet in strijd is met geurverordening of de Wet geurhinder en veehouderij;

In 2015 een nieuwe melding op grond van het Activiteitenbesluit geaccepteerd voor De Stad 7b, van een bedrijf dat op ambachtelijke wijze keukens maakt (in werking 15-6-2017), en is er ander planologisch gebruik toegestaan middels een vergunning met afwijking van het bestemmingsplan (OV-2017-0079, 12 juni 2017, gemeente Meierijstad). Daarmee is de veehouderij in feitelijke zin beëindigd en hoeft er niet meer getoetst te worden aan de vaste afstanden van de Wet geurhinder en veehouderij. De wijzigingsbevoegdheid kan derhalve toegepast worden om de beperking op te heffen.

3. er vanuit het oogpunt van geurhinder een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd;

De nieuwe activiteit, het op ambachtelijke wijze vervaardige van keukens en aanverwante detailhandel, valt onder de milieuregels van 'Mechanische bewerkingen van hout of kurk dan wel van houten, kurken of houtachtige voorwerpen' van het Activiteitenbesluit. Geur is daarbij niet of nauwelijks aanwezig, waarmee voor dat aspect een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Bedrijven en milieuzonering

Voor de planologische richtafstanden van bedrijfsmatige activiteiten ten opzichte van milieugevoelige functies wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. In die publicatie worden richtafstandentabellen gebruikt op grond van de Standaard Bedrijf Indeling (SBI) die door de Kamer van Koophandel gebruikt wordt. Het ambachtelijk vervaardigen van keukens valt binnen SBI 31.02 Keukenmeubelindustrie. De algemene milieucategorie voor meubelfabrieken is 3.2.. De grootste indicatieve afstand die voor meubelfabrieken geldt is 100 meter, voor het aspect geluid.

Gezien het ambachtelijke karakter en beperkte omvang van het bedrijf (een werkplaats van 97,4 m2, een garage behorende bij het timmerbedrijf van 54,8 m2, een entree van 13,5 m2, dus in totaal 165,7 m2) , valt te motiveren dat het bedrijf niet te beschouwen valt als een categorie 3.2 bedrijf, maar eerder gezien moet worden als een categorie 3.1 bedrijf. In het geval er sprake is van een gebied waar er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar van een 'gemengd gebied' zoals Veghels Buiten, dan kan er een verdere reductie van de richtafstand toegepast worden. De richtafstand zal dan van 100m voor een cat. 3.2 bedrijf, naar 50m voor een cat. 3.1 bedrijf, naar 30m voor 'gemengd gebied' gaan. De beoogde woning zal op ongeveer 40 meter afstand van de werkplaats gebouwd worden en bovendien staat er een groot bijgebouw behorende bij De Stad 7 tussen de werkplaats en de woning. Daarmee is een acceptabel woon- en leefklimaat voor de nieuwe woning gegarandaard.

Er zijn geen andere bedrijven in de omgeving met een richtafstand die van invloed is op het plangebied Veghels Buiten, wijzigingsplan De Stad 7.

Conclusie

Er zijn vanuit het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het formele vooroverleg met de instanties en de procedure plaatsvindt.

4.2 Vooroverleg

Het vooroverleg is beperkt tot de wettelijk verplichte instanties: het waterschap en de provincie Noord-Brabant (via e-formulier geformaliseerde toets). Gezien de aard van het wijzigingsplan verandert er niets in de totaalopzet van het plan 'Veghels Buiten - Oude Ontginning 2015'.

4.3 Vaststellingsprocedure

Het wijzigingsplan heeft gedurende zes weken van 30 april 2019 tot en met 10 juni 2019 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden belanghebbenden een zienswijze indienen op het wijzigingsplan. Er is gedurende de zienswijzentermijn één zienswijze ingediend. Een (geanonimiseerde) samenvatting van de zienswijze en een beantwoording door het college, is opgenomen in de 'Notitie beantwoording zienswijzen' (Bijlage 1). De zienswijzen geven geen aanleiding tot een gewijzigde vaststelling van de regels en verbeelding van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Voor de exploitatie van Veghels Buiten is een grondexploitatie opgesteld. In deze grondexploitatie is rekening gehouden met onder andere de kosten van grondverwerving, de plankosten, planschade, de aanleg van wegen, nutsvoorzieningen, bouw- en woonrijp maken, rentelasten en de inrichting van de groene mal. De baten betreffen de opbrengsten uit de verkoop van bouwgrond, zowel voor woningbouw als voor voorzieningen. De grondexploitatie voor het totale plangebied Veghels Buiten, waaronder ook het plangebied Veghels Buiten, wijzigingsplan De Stad 7, kent een positief resultaat. Op grond hiervan wordt geconcludeerd dat het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

Op 11 oktober 2010 heeft de grondeigenaar een anterieure overeenkomst gesloten met de voormalige gemeente Veghel. In deze overeenkomst is bepaald dat initiatiefnemer geen exploitatiebijdrage verschuldigd is voor de bouw van de woning. Eventuele kosten zijn verrekend in de grondexploitatie van Veghels Buiten en daarmee anderszins verzekerd. Er hoeft op grond van artikel 6:12 lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vastgesteld te worden.