Sint Nicolaasga

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente De Fryske Marren is bezig de geldende bestemmingsplannen te actualiseren. Voor ligt nu de actualisatie van het bestemmingsplan Sint Nicolaasga zoals dat in 2009 is vastgesteld.

Het nieuwe bestemmingsplan geeft één regeling voor Sint Nicolaasga (met uitzondering van de uitbreiding van bedrijventerrein Slotmolen, waarvoor nog een recent bestemmingsplan van toepassing is) en heeft overwegend een conserverend karakter. In het plangebied worden naast het bestemmingsplan Sint Nicolaasga ook de volgende plannen herzien:

• wijzigingsplan Sint Nicolaasga - De Rijlst 2;
• wijzigingsplan Sint Nicolaasga - Dobbeleane 39b;
• bestemmingsplan Tsjûkemarwei 2 St. Nicolaasga;
• bestemmingsplan Sint Nicolaasga - Kerkstraat 12;
• bestemmingsplan Westend 9 St. Nicolaasga.

Dit betekent dat er in het nieuwe bestemmingsplan geen (grootschalige) nieuwe ontwikkelingen zijn opgenomen. Het uitgangspunt is dat de bestaande (planologische en/of vergunde) situatie wordt vastgelegd en dat waar mogelijk wordt aangesloten bij de geldende planologische regelingen. Wel is daarbij rekening gehouden met recent beleid en regelgeving en de harmonisatie van regels als gevolg van de gemeentelijke herindeling.

Voor de Kade 5-7 is recentelijk een wijzigingsplan vastgesteld. Het plangebied hiervan is buiten dit bestemmingsplan gelaten.

1.2 Ligging plangebied

In de volgende figuur is de exacte begrenzing van het plangebied aangegeven. Het plangebied van het wijzigingsplan Sint Nicolaasga - Kade 5 -7 is daarbij met een gele arcering aangegeven en behoort niet tot het plangebied van dit bestemmingsplan. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het omliggende bestemmingsplan voor het buitengebied.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.3 Leeswijzer

De toelichting bij het bestemmingsplan is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft kort de bestaande situatie van het plangebied;
• hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen en geeft zo nodig aan welke consequenties dit heeft voor het plangebied;
• hoofdstuk 4 staat stil bij de relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de gehanteerde bestemmingen met de uitgangspunten hiervoor;
• hoofdstuk 6 bevat tenslotte een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

Sint Nicolaasga is ongeveer 5 kilometer ten zuiden van Joure en 7 kilometer ten noorden van Lemmer gelegen. Het dorp is via de Tsjûkemarwei / de N927 met de A6 verbonden. Een luchtfoto van Sint Nicolaasga is opgenomen in de volgende figuur.

Figuur 2: Luchtfoto Sint Nicolaasga (bron: Bing maps)

In het dorp staat de woonfunctie voorop in het noordelijke en westelijke deel van het plangebied. Het zuiden van het plangebied wordt gevormd door het bestaande deel van bedrijventerrein Slotmolen. Voor de uitbreiding van het bedrijventerrein is een apart bestemmingsplan opgesteld dat geen deel uitmaakt van het plangebied. Sint Nicolaasga kent ook een centrumgebied in het centrale deel van het dorp bij de Kerkstraat, de Gaastweg en de Lemsterwei. In de Kerkstraat is ook de karakteristieke Rooms Katholieke kerk (de Sint-Nicolaaskerk) aanwezig die vanuit de wijde omtrek een herkenningspunt vormt voor het dorp. In het geldende bestemmingsplan uit 2009 was rondom het centrumgebied sprake van aanloopstraten waar naast het wonen ook verscheidene niet-woonfuncties mogelijk waren aan de hand van een gemengde bestemming. Het betreft delen van de Kerkstraat, de Gaastweg, de Kade, de Lemmerweg en de Wilhelminastraat. In de loop der tijd zijn vele niet-woonfuncties in het gebied verdwenen of is geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Deze straten worden in de huidige situatie voor het overgrote deel gebruikt voor de woonfunctie en de gebouwen bestaan dan ook uit woningen. Verder zijn er verschillende bij het dorp behorende functies aanwezig, zoals verschillende maatschappelijke voorzieningen en een sportterrein. In hoofdstuk 5 is aangegeven hoe deze functies zijn vertaald in de bestemmingen en welke uitgangspunten hiervoor gelden.

Hoofdstuk 3 Beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het plangebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de Nationale Omgevingsvisie en en de Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele, die verder zijn uitgewerkt in respectievelijk het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Verordening Romte Fryslân.

Verder zijn op basis van zowel rijks- als provinciaal beleid diverse thema's op het plangebied van toepassing. Hierbij worden uitsluitend regels gesteld ten aanzien van ontwikkelingen. Omdat de bestaande situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen, zijn deze thema's niet van belang. In algemene zin wordt gestreefd naar een voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau.

Ook op gemeentelijk niveau gelden er diverse beleidsnota's. De gemeentelijke beleidsnota's geven voor het plangebied geen ontwikkelingen aan die voor het bestemmingsplan van belang zijn. Net als op rijks- en provinciaal niveau wordt gestreefd naar voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het plangebied voorkomende relevante milieu- en omgevingsaspecten.

4.1 Milieuzonering

Ten behoeve van de milieuzonering is door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) het systeem 'Bedrijven en milieuzonering' ontwikkeld, in de vorm van een bedrijvenlijst, waarin de bedrijven zijn gecategoriseerd op hun milieueffecten. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 tot en met 6, met bijbehorende richtafstanden.

Voor het bedrijventerrein Slotmolen aan de zuidzijde van het plangebied geldt dat er is gekozen voor een milieuzonering die is afgestemd op de woonomgeving, die nabij het bedrijventerrein gekarakteriseerd kan worden als een 'gemengd gebied' omdat hier naast de woonfunctie ook verscheidene niet-woonfuncties zijn opgenomen. Dat betekent dat dichtbij de woonomgeving bedrijven uit ten hoogste categorie 2 zijn toegestaan en deze naarmate de afstand toeneemt oploopt tot maximaal categorie 4.1. De aanwezige bedrijven uit een hogere categorie zijn specifiek geregeld waarbij de regeling is afgestemd op de bestaande activiteiten. Paragraaf 5.2.4 gaat hier verder op in. Voor de reguliere bedrijven in het plangebied (die met de bestemming 'Bedrijf' zijn geregeld) geldt dat naast de bestaande bedrijven ook andere bedrijven uit milieucategorie 1 of 2 zijn toegestaan. Zie hiervoor paragraaf 5.2.2. Voor de maatschappelijke voorzieningen in het plangebied geldt dat hier ook andere, qua zwaarte vergelijkbare soorten zijn toegestaan, paragraaf 5.2.10 gaat hier nader op in. Omdat het bestemmingsplan over het algemeen geen nieuwe situaties mogelijk maakt en in zoverre alleen de bestaande situatie vastlegt, vindt er geen wijziging in zonering plaats.

Vanuit milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor het plangebied.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. In en rondom het plangebied zijn geen spoorwegen en geluidzones voor industrie aanwezig.

In de Wgh is bepaald dat met uitzondering van 30 km/uur-wegen elke weg een geluidzone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Geheel Sint Nicolaasga is met uitzondering van de Tsjûkemarwei ingericht als 30 km/uur-gebied. Deze wegen hebben geen geluidzone. In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen dat een geluidgevoelig gebouw niet dichter naar een zoneplichtige weg kan worden gebouwd. Tevens is de realisatie van een nieuwe woning of de uitbreiding van een bestaande woning gekoppeld aan de aanvaardbaarheid van het geluid zoals in bijlage 3 van de toelichting is aangegeven. De geluidbelasting is in ieder geval aanvaardbaar als wordt voldaan aan de geldende standaardwaarde uit het Besluit kwaliteit leefomgeving. Maar er kan ook worden afgeweken van de standaardwaarde. Dat moet het college dan beoordelen. Voor de beoordeling kan het college bepalen dat een geluidsonderzoek als aanvraagvereiste moet worden ingediend.

Uit het voorgaande kan worden geconcludeerd dat geluid geen belemmering is voor het plangebied.

4.3 Externe veiligheid

Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daarop gebaseerde  Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) gelden bepaalde normeringsafstanden tussen risicovolle en risicogevoelige functies. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. In het Bevi wordt aangegeven hoe met het plaatsgebonden risico en het groepsgebonden risico moet worden omgegaan. Het bestemmingsplan is naar de Brandweer en de FUMO gestuurd voor een advies. Deze adviezen zijn in bijlage 1 van de toelichting opgenomen en in deze paragraaf verwerkt.

De risicovolle inrichtingen zijn op de risicokaart van de provincie Fryslân weergegeven. Hieruit blijkt dat in en nabij het plangebied zich geen risicovolle inrichtingen bevinden die vallen onder het Bevi. In het plangebied liggen gasleidingen met een werkdruk van 40 bar en een diameter van 4,25 en 8,62 inch. Voor deze leidingen geldt een bebouwingsvrije zone die in het bestemmingsplan is geregeld. Paragraaf 5.2.16 gaat hier nader op in. De gasleidingen hebben geen plaatsgebonden risico (PR). Binnen de invloedsgebieden van de gasleidingen zijn in hoofdzaak de volgende bestemmingen c.q. functies aanwezig: : wonen, kantoor, maatschappelijk, bedrijf, centrum, groen en agrarisch. Het gedeelte van het plangebied dat binnen het invloedsgebied van de buisleidingen ligt, bestaat uit zowel functies met laagbouw als bebouwing met meerdere verdiepingen, met zowel zelfredzame personen alsook functies met mogelijk verminderd- of niet zelfredzame personen. In ieder geval binnen woonzorgcentrum Doniahiem aan Stationsstraat 1 en de woningen met oneven nummers aan Stationsstraat 7 t/m 57 (deze maken waarschijnlijk deel uit van Doniahiem) kunnen verminderd of niet zelfredzame personen aanwezig zijn. Brandweer Fryslân adviseert om de BHV-organisatie van bovengenoemde adressen te trainen op de handelingsperspectieven bij dergelijke incidenten. De aanwezigheid van voldoende primair (door middel van brandkranen) en secundair bluswater is daarnaast van belang. Secundair bluswater is beperkt aanwezig. Er wordt geadviseerd om bij toekomstige ontwikkelingen in een secundaire bluswatervoorziening te voorzien (zoals een blusvijver of open water). Vanwege het feit dat het om een conserverend plan gaat, worden er verder geen extra maatregelen voorgesteld in het kader van de bestrijdbaarheid en de zelfredzaamheid. Ten aanzien van de opkomsttijden is het plangebied goed bereikbaar voor de brandweer omdat in het dorp een brandweerkazerne aanwezig is. Wel wordt er geadviseerd om bij toekomstige ontwikkelingen een goede bereikbaarheid te bewerkstelligen.

Voor alle functies in het plangebied geldt dat het bestemmingsplan de bestaande planologische mogelijkheden grotendeels continueert en dat er geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn. Ten opzichte van het bestaande groepsrisico vinden er geen wijzigen plaats. Het bestaande groepsrisico wordt dan ook verantwoord geacht. Bij nieuwe planologische ontwikkelingen zal de Brandweer en de FUMO bij de planvorming worden betrokken en zal een nieuw advies worden aangevraagd.

4.4 Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit is een onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmeringen voor ruimtelijke ontwikkeling als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt. In het plangebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die nader luchtkwaliteitsonderzoek vereisen. Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor het plangebied.

4.5 Bodem

Met betrekking tot de bodem wordt aangegeven dat in het plangebied geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen worden toegestaan waarvoor op voorhand bodemonderzoek noodzakelijk is. Vanuit het omgevingsaspect bodem zijn er dan ook geen belemmeringen voor het plangebied.

4.6 Water

Het plangebied valt onder het beheer van het Wetterskip Fryslân, dat zorg draagt voor de kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied en dat de grotere boezemwateren en sloten beheert, alsmede de waterkeringen, zoals geregeld in de Waterwet. Ook is het waterschap belast met het peilbeheer in het plangebied.

In het plangebied bevinden zich hoofdwatergangen en regionale keringen, onder andere achter de woonpercelen aan De Buffer en It Sein en langs de Tsjûkemarwei. De hoofdwatergangen zijn met een bestemming "Water" geregeld, zie hiervoor paragraaf 5.2.13. Binnen alle bestemmingen waar de regionale keringen aanwezig zijn, is de waterkerende functie binnen de bestemming opgenomen, zodat de functie daarmee deel van de gronden uitmaakt. Via de watervergunning vervolgens zijn de belangen van de waterkering voldoende gewaarborgd. Verder zijn in het plangebied schouwwateren aanwezig, die zijn geregeld in bestemmingen waar sloten/water is toegelaten.

Bij ontwikkelingen in het plangebied waarbij sprake is van een toename van verhard oppervlak met meer dan 200 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied is eveneens de Keur van toepassing waarbij een vergunning van het Wetterskip benodigd is. Voor de watergangen en waterpartijen in het plangebied geldt dat de bestaande situatie wordt gecontinueerd. De kwaliteit- en kwantiteitsfunctie van het water in het plangebied is hiermee gewaarborgd.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (dossiercode: 20210520-2-26528 ). De uitkomst van deze toets is dat de korte procedure moet worden gevolgd. Dit houdt in dat het plan beperkte invloed heeft op de wateraspecten. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 2 van de toelichting. Bij de verdere invulling van het plangebied wordt hier zo nodig en mogelijk rekening mee gehouden. Het bestemmingsplan is ook ten tijde van de zienswijzeperiode naar Wetterskip Fryslân gestuurd. De resultaten hiervan zijn in bijlage 3 van de toelichting opgenomen. Uit het advies blijkt dat in het plangebied rioolpersleidingen en een rioolgemaal aanwezig zijn, zoals te zien is op het volgende figuur:

Figuur 3: Ligging rioolpersleidingen en rioolgemaal

Omdat het bestemmingsplan grotendeels een conserverende regeling betreft, is het niet noodzakelijk om hiervoor een aanvullende regeling op te nemen. Bij eventueel nieuwe ontwikkelingen in de invloedssfeer van de rioolpersleidingen en/of het rioolgemaal wordt uiteraard afstemming gezocht met Wetterskip Fryslân.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Hiervoor is de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE) van de provincie Fryslân gebruikt. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen. Deze kaarten zijn ook gekoppeld aan de provinciale ruimtelijke verordening.

Volgens de kaart voor de IJzertijd - Middeleeuwen bevindt zich op twee locaties een gebied waarvoor 'streven naar behoud' geldt. Dit is rondom de kerk aan de Omloop 4 en in het centrumgebied aan de Kerkstraat en de Lemmerweg. Hier dient vanaf 50 m2 aan bodemingrepen archeologische onderzoek te worden gedaan. Ook is er in het zuidoosten van het plangebied een archeologisch waardevol gebied aanwezig waar vanaf 500 m2 aan bodemingrepen archeologisch onderzoek nodig is. In het bestemmingsplan is voor deze gebieden een beschermende regeling door middel van een dubbelbestemming opgenomen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.16.

Voor de rest van het plangebied geldt dat pas onderzoek noodzakelijk is bij ingrepen vanaf een grotere oppervlakte. Dit bestemmingsplan maakt dergelijke grote ingrepen niet mogelijk waardoor een specifieke regeling voor deze gebieden niet nodig is.

Vanuit archeologie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.7.2 Cultuurhistorie

Het is verplicht om in het bestemmingsplan aandacht te schenken aan de cultuurhistorische waarden in het plangebied. Het kan nodig zijn om cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan te beschermen. Hieronder vallen bijvoorbeeld monumenten, karakteristieke panden, maar ook cultuurhistorisch waardevolle landschappen. In het plangebied bevinden zich meerdere Rijksmomumenten, waaronder de Sint-Nicolaaskerk. Deze monumenten zijn beschermd op basis van de Erfgoedwet en behoeven geen extra bescherming in het bestemmingsplan. Verder betreft het een conserverend bestemmingsplan waar het behoud en versterking van het bestaande karakter van en de cultuurhistorische waarden in het plangebied voorop staat.

Vanuit cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Het plangebied is getoetst aan de de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Wat betreft de gebiedsbescherming, maakt het plangebied geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Wel is het IJsselmeer aangewezen als Natura 2000-gebied, ter plekke van het plangebied heeft het IJsselmeer echter alleen de status van Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur). Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen mogelijk die negatieve gevolgen hebben voor het IJsselmeer of voor andere Natura 2000- of NNN-gebieden in de omgeving. In In het plangebied wordt een conserverende regeling getroffen voor de bestaande (planologische) situatie. Wat betreft de gebiedsbescherming, zijn er daarom geen belemmeringen te verwachten. Hetzelfde geldt ook voor de soortenbescherming.

4.9 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich twee ruimtelijk relevante leidingen waar planologisch rekening mee gehouden moet worden. Dit betreffen gasleidingen (zoals beschreven in paragraaf 4.3). Om (het onderhoud van) deze leidingen te beschermen, is een regeling getroffen in het bestemmingsplan in de vorm van een beschermingszone aan weerszijden van de leidingen. Zie hiervoor paragraaf 4.9.

Hoofdstuk 5 Bestemmingen en planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen en de daarbij behorende uitgangspunten van het bestemmingsplan.

5.1 Het juridisch systeem

5.1.1 Digitaal plan

Het bestemmingsplan omvat de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels. Dit is opgenomen in een GML-bestand. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de regels behorende tot dit plan en zijn vertaald naar de verbeelding.

Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger 'online' informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. Het bestemmingsplan is opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP). Deze standaard is wettelijk verplicht en is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zo voorziet de SVBP in een standaardopbouw van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voldoet bovendien aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

5.1.2 Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren

Na de herindeling van de voormalige gemeenten Lemsterland, Skarsterlân en Gaasterlân-Sleat in de gemeente De Fryske Marren zijn de verschillende bestemmingsplansystematieken die in de oude gemeenten golden, geharmoniseerd. In het handboek zijn standaardregels opgenomen die bij nieuwe bestemmingsplannen als basis genomen moeten worden. De bestemmingsplanregeling van dit bestemmingsplan is opgezet volgens de meest recent vastgestelde versie van het handboek. Paragraaf 5.2 gaat hier per bestemming specifiek op in.

5.1.3 De regels

De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht, gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Door middel van aanduidingen worden op enkele specifieke locaties extra bestaande functiemogelijkheden geboden. Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.

De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik of begrenzen toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel verbieden alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

Het plan bevat voor een aantal gevallen mogelijkheden om bestemmingen te wijzigen binnen de in de regels aangegeven grenzen. Voor zo'n wijziging bestaan aparte procedureregels. De gemeenteraad heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om het plan te wijzigen. Voor zover het een wijziging binnen de bestemming zelf betreft, bijvoorbeeld het verwijderen van een aanduiding, staat deze in het betreffende artikel genoemd. Voor zover het een wijziging naar een andere bestemming betreft, kan deze in het betreffende artikel zijn opgenomen of in een algemeen artikel.

In het bestemmingsplan is in de overige regels een regeling opgenomen die voldoende parkeergelegenheid waarborgt. De gemeente hanteert hiervoor de parkeernormen uit de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren vastgesteld (31 januari 2018 door de gemeenteraad en 19 februari 2018 door het college van burgemeester en wethouders).

Het overgangsrecht is gericht op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming geraakt met de gegeven bestemming.

5.2 Toelichting op de bestemmingen en aanduidingen

Deze paragraaf geeft een toelichting op de uitgangspunten en de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van alle bestemmingen en aanduidingen zoals die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen.

Het algemene uitgangspunt voor het plangebied is het behoud en de versterking van de aanwezige functies en de huidige ruimtelijke kwaliteit. De mogelijkheden in het plangebied zijn afgestemd op de huidige situatie. Hierbinnen is er ruimte voor kwaliteitsverbetering.

5.2.1 Agrarisch - Cultuurgrond

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

Deze bestemming is gericht op het behoud van de agrarisch gronden aan de noord- en zuidzijde van het plangebied die voor agrarische doeleinden in gebruik zijn. Het belangrijkste uitgangspunt voor deze gronden is dat ze voor agrarische doeleinden gebruikt kunnen worden en dat op deze gronden niet gebouwd mag worden (een nieuwvestiging van een agrarisch bedrijf of de bouw van een schuilstal is dus niet toegestaan).

De gronden zijn dus bestemd voor agrarisch gebruik, waarbij ondergeschikt ook functies zijn toegestaan die dit hoofdgebruik versterken, zoals paden en sloten. Het is niet toegestaan om gebouwen, overkappingen en/of silo's te bouwen.

5.2.2 Bedrijf

Uitgangspunt

Deze bestemming is gegeven aan de reguliere bedrijven buiten bedrijventerrein Slotmolen. Dit betreft het bedrijf aan de Vegelinstraat 4 (waar tevens een bedrijfswoning aanwezig is) en een verkooppunt van motorbrandstoffen op de hoek van de Lemmerweg en de Van Eijsingastraat. De bedrijven zijn vastgelegd op de feitelijke aard en omvang van de bedrijvigheid, waarbij rekening is gehouden met de bestaande planologische rechten. De bedrijfswoning is ter plekke geregeld met een aanduiding.

Het behoud van de bestaande bedrijvigheid en een goede milieuzonering naar de omliggende woningen zijn de belangrijkste uitgangspunten voor de bestemming. In verband met de milieusituatie zijn binnen deze bestemming alleen bedrijven uit categorie 1 en 2 toegestaan, dan wel bestaande bedrijven uit een hogere categorie waarbij de bouwvlakken zo veel mogelijk 'strak' om de bestaande bebouwing zijn gelegd.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. In de bedrijvenlijst in bijlage 1 van de regels is aangegeven welke bedrijven zijn toegestaan. Voor bedrijven die niet zijn opgenomen in deze lijst, of bedrijven uit een hogere categorie is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ze (onder voorwaarden) toe te staan. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en bedrijfswoningen gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk. In verband met de externe veiligheidswetgeving is de verkoop en opslag van LPG bij het verkooppunt van motorbrandstoffen uitgesloten.

5.2.3 Bedrijf - Nutsvoorziening

Uitgangspunt 

Deze bestemming regelt de nutsgebouwen die niet vergunningsvrij zijn (groter dan 15 m2 en 45 m3). In dit geval betreft het een nutsgebouw aan de Slotweg. Het behoud van de bestaande gebouw is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving 

De bestemmingsomschrijving biedt een flexibele invulling ten behoeve van de toelaatbaarheid van nutsvoorzieningen op het perceel. De bouwregels zijn afgestemd op de bestaande afmetingen van het gebouw. Het bouwvlak is hier strak omheen getrokken.

5.2.4 Bedrijventerrein

Uitgangspunt 

Het bestaande bedrijventerrein Slotmolen aan de zuidzijde van het dorp is binnen deze bestemming gebracht. Daarbij is de maximale categorie-aanduiding en de bebouwingsmogelijkheden afgestemd op de omliggende woonomgeving en bestaande functies die op het bedrijventerrein aanwezig zijn. Het bedrijventerrein is inmiddels geheel ingericht. Op het bedrijventerrein zijn bedrijfswoningen aanwezig. Deze bedrijfswoningen zijn aangeduid. Nieuwe bedrijfswoningen zijn niet toegelaten, behalve aan de Molier 8 waar overeenkomstig de bestaande planologische mogelijkheden via een afwijkingsmogelijkheid nieuwe inpandige bedrijfswoningen onder voorwaarden zijn te realiseren. Op het bedrijventerrein zijn ook andersoortige functies aanwezig, zoals bedrijven uit een hogere categorie, detailhandel, een brandweerkazerne en een dierenartsenpraktijk. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze functies volgens de bestaande karakteristieken kunnen blijven functioneren.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. De regeling gaat uit van een bebouwingspercentage van 75%, tenzij op de verbeelding is aangegeven dat een hoger bebouwingspercentage mogelijk is. In de bedrijvenlijst in bijlage 1 van de regels is aangegeven welke bedrijven zijn toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven milieucategoriën. Voor bedrijven die niet zijn opgenomen in deze lijst, of bedrijven uit een hogere categorie is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om ze (onder voorwaarden) toe te staan. De anderssoortige functies en de (mogelijkheden voor nieuwe) bedrijfswoningen zijn geregeld met aanduidingen. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen en bedrijfswoningen gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoning ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van een aan huis verbonden werkactiviteit en/of bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk.

Met de wijzigingsbevoegdheid kan de bedrijventerreinbestemming onder voorwaarde gewijzigd worden naar de bestemming 'Wonen - 1' en/of 'Wonen - 2', waarna de bestemmingen zoals beschreven in paragraaf 5.2.14 van toepassing zijn.

5.2.5 Centrum

Uitgangspunt

In Sint Nicolaasga is sprake van een concentratie van diverse voorzieningen in de oude dorpskern (rondom de kruising van de Kerkstraat/Gaastweg/ Lemmerweg/Schoolstraat), zoals winkels, horeca en (ambachtelijke) bedrijvigheid. Om deze concentratie ook in de toekomst te behouden en een vrije uitwisselbaarheid van functies mogelijk te maken binnen dit gebied, is voor deze gebieden een bestemming ‘Centrum’ opgenomen. Het uitgangspunt is dat hier de bestaande functionele mogelijkheden en bebouwingsmogelijkheden gecontinueerd worden. In het gebied zijn ook twee cafe's en een supermarkt aanwezig. In verband met de specifieke uitstraling van deze functies (waaronder de verkeersaantrekkende werking, parkeervraag en de geluidsbelasting op de omliggende percelen), zijn deze specifiek vastgelegd.

Bestemmingsbeschrijving

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Bijbehorende bouwwerken bij woningen kunnen ook buiten de bouwvlakken tot ten hoogste 70 m2 gerealiseerd worden. Met een afwijkingsmogelijkheid kunnen onder voorwaarden gebouwen en overkappingen buiten de bouwvlakken gebouwd worden en zijn meer bijbehorende bouwwerken bij woningen mogelijk.

Op alle percelen in de bestemming is dienstverlening, lichte bedrijvigheid (zie hiervoor de specifieke bedrijvenlijst voor het centrumgebied in bijlage 2 van de regels), lichte horeca, maatschappelijke voorzieningen, woningen en detailhandel (uitgezonderd supermarkten) mogelijk. De café's en de supermarkt zijn vanwege de impact op de omgeving en de onwenselijkheid van vrije uitwisselbaarheid door middel van aanduidingen ter plekke geregeld.

5.2.6 Detailhandel

Uitgangspunt 

Deze bestemming is van toepassing op het perceel Rengersstraat 2. Hier is de uitoefening van detailhandel in zijn algemeenheid mogelijk met uitzondering van supermarkten in verband met de overlast voor de omgeving. Het behoud van de bestaande functies en bebouwingskarakteristieken (waaronder de bedrijfswoningen) is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving 

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen.

5.2.7 Gemengd

Uitgangspunt 

In het geldende bestemmingsplan zijn delen van de Kerkstraat, de Gaastweg, de Kade, de Lemmerweg en de Wilhelminastraat voorzien van een gemengde bestemming met naast mogelijkheden voor wonen ook mogelijkheden voor detailhandel (uitgezonderd supermarkten), dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, bedrijven in de categorieën 1 en 2 en maatschappelijke voorzieningen. Omdat zoals in hoofdstuk 2 is geconstateerd in dit gebied de woonfunctie overheerst en er slechts op enkele plekken een niet-woonfunctie aanwezig is, is ervoor gekozen de gemengde bestemming met de hiervoor genoemde mogelijkheden alleen nog te hanteren op de percelen waar sprake is van niet-woonfuncties. Dit is dan ook het uitgangspunt voor de bestemming, waarbij het behoud van de bestaande mogelijkheden voorop staat. Dit geldt ook voor de andersoortige functies die hier aanwezig zijn, zoals een zalencentrum, een restaurant en een installatiebedrijf in de Kerkstraat.

Bestemmingsbeschrijving 

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale goot- en bouwhoogten volgens de bestaande afmetingen zijn vastgelegd op de verbeelding. Bijbehorende bouwwerken bij woningen kunnen ook buiten de bouwvlakken tot ten hoogste 70 m2 gerealiseerd worden. Met een afwijkingsmogelijkheid kunnen onder voorwaarden gebouwen en overkappingen buiten de bouwvlakken gebouwd worden en zijn meer bijbehorende bouwwerken bij woningen mogelijk.

Op alle percelen zijn de bij de uitgangspunten genoemde functies mogelijk, waarbij de andersoortige functies aan de hand van aanduidingen zijn geregeld.

5.2.8 Groen

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De groenbestemming is van toepassing op verschillende locaties in het plangebied. Het behoud van deze groenstroken is het belangrijkste uitgangspunt. Er zijn daarom geen gebouwen en overkappingen toegestaan met uitzondering van een sanitaire voorziening bij de lighaven. Hiervoor is een regeling opgenomen die is afgestemd op de bestaande situatie. Wel zijn binnen de bestemming functies mogelijk die de openbare ruimte en de leefbaarheid in het dorp versterken. Het betreft bijvoorbeeld speelvoorzieningen, (wandel)paden en sloten. Tenslotte zijn in de bestemming twee functies geregeld met aanduidingen, te weten een loopbrug tussen de gebouwen van het wooncentrum aan De Oergong en een aanlegplaats c.q. ligplaats bij de Scharleijen.

5.2.9 Kantoor

Uitgangspunt

De kantoorbestemming is van toepassing in het gebied tussen de Tsjûkemarwei en het Westend en op het perceel aan De Oergong 2-8. In het gebied tussen de Tsjûkemarwei en het Westend zijn bedrijfswoningen aanwezig dan wel zijn hier mogelijkheden voor. In het gebouw aan De Oergong is sprake van kantoren ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen in combinatie met sociaal-medische voorzieningen. Het behoud van de bestaande functies, mogelijkheden en bebouwingskarakteristieken is het belangrijkste uitgangspunt.

Bestemmingsbeschrijving 

De gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, waarbij de maximale hoogten en bebouwingspercentages volgens de bestaande planologische mogelijkheden zijn vastgelegd. De (beoogde) bedrijfswoningen en specifieke functies aan De Oergong zijn door middel van aanduidingen vastgelegd. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen. Bij de bedrijfswoningen is een afwijkingsmogelijkheid van toepassing om deze gedeeltelijk buiten het aanduidingsvlak te bouwen. Verder zijn bij de bedrijfswoningen ook bijbehorende bouwwerken toegestaan en is de uitoefening van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje onder voorwaarden mogelijk.

5.2.10 Maatschappelijk

Uitgangspunt 

De bestemming 'Maatschappelijk' komt op meerdere plaatsen in het gebied voor. Er wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke uitwisselbaarheid van qua zwaarte vergelijkbare maatschappelijke functies. Daarbij gaat het om educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. De uitwisselbaarheid van de verschillende maatschappelijke functies binnen de maatschappelijke bestemming is een belangrijk uitgangspunt. De bestemming is gehanteerd voor onder andere de kerken en scholen in het plangebied. Een aantal functies in de bestemming zijn specifiek en alleen op de plaatsen mogelijk waar ze nu aanwezig zijn. Het betreft de beide begraafplaatsen, de lourdesgrot, een buurt/clubhuis en de kerktoren. Voor deze specifieke situaties geldt het uitgangspunt dat de bestaande situatie wordt gehandhaafd.

Bestemmingsbeschrijving 

In de begripsbepaling in artikel 1.54 is overeenkomstig het bovengenoemde uitgangspunt vastgelegd voor welke maatschappelijke functies de gebouwen en gronden gebruikt mogen worden. Detailhandel en horeca anders dan ten dienste van de maatschappelijke voorzieningen is niet toegestaan.

De gebouwen en overkappingen moeten binnen de bouwvlakken worden gebouwd, waarbij de maximale bouwhoogten volgens de bestaande planologische mogelijkheden zijn vastgelegd op de verbeelding. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid kan onder voorwaarden buiten het bouwvlak worden gebouwd. De specifieke functies zijn met aanduidingen geregeld.

5.2.11 Sport

Uitgangspunt 

De bestemming 'Sport' is van toepassing op het sportveld in de Kempenaerlaan en de sporthal aan de Dobbeleane. Het behoud van deze functie en een goede inpasbaarheid in de (woon)omgeving zijn de belangrijkste uitgangspunten voor deze bestemming. In de bestemming is de uitoefening van uiteenlopende sporten en recreatieve activiteiten toegestaan. De kantines, tribunes en de kleedruimten bij het sportveld en de sporthal zijn in verband met het ruimtebeslag in een bouwvlak vastgelegd volgens de bestaande maatvoering. Voor gebouwen die minder impact hebben op de omgeving (gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer, dugouts en kassahokjes) is een meer algemene regeling van toepassing. Specifiek ten behoeve van de sportbestemming is er verder nog een regeling getroffen om lichtmasten en ballenvangers mogelijk te maken.

Bestemmingsbeschrijving 

De kantines, tribunes en kleedruimten zijn volgens de bestaande mogelijkheden vastgelegd op de verbeelding. Daarbuiten zijn ze zoals hiervoor gezegd alleen met een afwijkingsmogelijkheid te realiseren. In de gehele bestemming zijn maximaal 25 m2 aan gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer en kassahokjes toegestaan. Dit kan - al naar gelang de behoefte - dus flexibel ingevuld worden in het bestemmingsvlak. Lichtmasten en ballenvangers zijn toegestaan tot respectievelijk 10 en 8 meter bouwhoogte, tenzij de bestaande hoogte meer bedraagt, in welk geval de bestaande hoogte geldt.

5.2.12 Verkeer en Verkeer - Parkeerterrein

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De wegen en woonstraten in het plangebied zijn onder de bestemming 'Verkeer' gebracht. Het parkeerterrein in het plangebied bij sporthal aan de Dobbeleane is bestemd als 'Verkeer - Parkeerterrein'. Ook de daarbijbehorende wegen, straten, paden en groenvoorzieningen zijn in deze bestemming mogelijk gemaakt. In de verkeersbestemming zijn ook op diverse plekken garageboxen aanwezig en is tussen de gebouwen van het wooncentrum aan De Oergong is een loopbrug over de weg aanwezig.

Het behoud van de bestaande wegen- en stratenstructuur en de parkeerterreinen in het plangebied en het opnemen van andere functies ter ondersteuning van de openbare ruimte in de bestemmingen zijn de belangrijkste uitgangspunten. Om deze reden zijn behalve de bestaande gebouwen en de loopbrug in de bestemmingen geen andere gebouwen en overkappingen toegestaan. De garageboxen en loopbrug zijn door middel van aanduidingen geregeld.

In verband met de akoestische aspecten vanuit de Wet geluidhinder is het niet mogelijk het aantal rijstroken uit te breiden naar meer dan twee.

5.2.13 Water

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

De bestemming 'Water' is van toepassing op de grote waterpartijen en waterlopen in het plangebied. Het behoud van het water is het belangrijkste uitgangspunt, waarbij er ondergeschikt ook mogelijkheden bestaan voor extensief dagrecreatief medegebruik (waaronder zwemmen) en visserij, aanleggelegenheid en groenvoorzieningen.

Om het karakter van de openbare ruimte te bewaren, zijn geen gebouwen en overkappingen in de bestemming toegestaan. Wat betreft de aanleggelegenheid geldt dat dit voor maximaal drie aaneengesloten dagen is toegestaan. Hiermee wordt voorkomen dat het water voor langere periode wordt gebruikt voor de aanleg van boten en dergelijke.

5.2.14 Wonen - 1, Wonen - 2 en Wonen - 3

Uitgangspunt

Een groot van het plangebied is ingevuld met een woonbestemming. Het behoud en de versterking van de woonfunctie en aan de woonfunctie aanverwante functies is het belangrijkste uitgangspunt. Met het handboek bestemmingsplannen van de gemeente is gekozen voor een uniforme systematiek voor alle woonbestemmingen in de gemeente. Er wordt gewerkt met drie woonbestemmingen. De bestemming 'Wonen - 1' is gebruikt voor woningen uit één laag met kap, de bestemming 'Wonen - 2' voor woningen uit twee lagen met kap en de bestemming 'Wonen - 3' voor de overige woningen (voormalige boerderijen). Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan. Rijenwoningen zijn alleen toegestaan als deze als zodanig zijn aangeduid, met daarbij het maximum aantal aaneen te bouwen woningen.

In de woonbestemmingen wordt gewerkt met een vaste bouwvlakdiepte. Voor vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen betreft dit twaalf meter, tenzij de bestaande afstand groter is. Bij rijenwoningen ligt de achterbouwgrens tegen de achtergevel van de woningen aan. Zolang er geen ruimte is voor een nieuwe woning tussen bestaande woningen, worden de woningen gezamenlijk in een bouwvlak opgenomen. Het bestaande aantal woningen is in de regels vastgelegd, door middel van een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om extra woningen te bouwen. Zoals in bijlage 3 van de toelichting is aangegeven, bestaat er daarnaast aan Dobbeleane achter het perceel de Bouwen 7 op basis van afspraken uit het verleden ook een mogelijkheid om een extra woning te realiseren. Hiervoor is een kavelinrichtingstekening opgesteld die is opgenomen in bijlage 4 van de regels.

De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is, onder andere in verband met brandveiligheidsaspecten, in de regels standaard vastgelegd op minimaal drie meter (met uitzondering van bestaande situaties). Via een binnenplanse afwijking met bijbehorende toetsingscriteria kan deze afstand worden verkleind.

Binnen alle woonbestemmingen is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd, dit is onder andere van belang voor de brandveiligheid. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat voor grotere bouwpercelen meer mogelijkheden gelden. Verder zijn er mogelijkheden voor erkers opgenomen in de woonbestemmingen.

Er zijn onder voorwaarden verschillende functies bij het wonen toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hiervoor is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend. In de woonbestemming is een afwijkende functie aanwezig die specifiek is geregeld in de bestemming. Het betreft de mogelijkheid voor de uitoefening van een bedrijf uit ten hoogste milieucategorie 2 op het perceel ten oosten van het Westend 9 en een kantoor aan het Westend 3a. Hiervoor geldt als uitgangspunt dat de bestaande mogelijkheden worden gecontinueerd.

Tenslotte zijn aan de Dobbeleane 64, de Mercuriusstraat 3-7 en Venusstraat 2-12 woningen met een plat dak aanwezig en aan De Rijlst 25 en It Blêd 22 grote bijgebouwen. Voor deze functies geldt dat de bestaande situatie het uitgangspunt is.

Bestemmingsbeschrijving

In de bestemmingen is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, er is een afwijkingsmogelijkheid in de bestemmingen opgenomen om het hoofdgebouw onder voorwaarden gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. In de bestemming 'Wonen - 1' zijn woningen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3,5 en 11 meter toegestaan (een laag met kap), in de bestemming 'Wonen - 2' is dit op 6,5 en 12 meter bepaald (twee lagen met kap). De bestemming 'Wonen - 3' ziet op voormalige boerderijen, hier zijn alleen de bestaande goot- en bouwhoogten toegestaan.

Bij de woonbestemmingen zijn ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan tot een maximaal oppervlak van 50% per bouwperceel. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2. Daar waar in de huidige situatie sprake is van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, is dit specifiek geregeld door middel van een aanduiding.

Voor de woningen met een plat dak geldt dat deze niet voorzien mogen worden van een kap. Dit is door middel van een aanduiding geregeld. Op de percelen waar sprake is van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is dit eveneens geregeld met een aanduiding.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat de gronden en bouwwerken niet gebruikt mogen worden voor detailhandel en bedrijvigheid, met uitzondering van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje. Bij deze functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd.

Het bestaande aantal woningen is uit te breiden met een afwijkingsmogelijkheid, mits dit niet leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk. Voor de realisatie van de woning aan de Dobbeleane is een wijzigingsbevoegheid in artikel 17.6 van de bestemming 'Wonen - 1' opgenomen waarmee deze onder de daarin opgenomen voorwaarden vergund kan worden.

5.2.15 Wonen - Wooncentrum en Wonen - Woongebouw

Uitgangspunt

De bestemming 'Wonen - Wooncentrum' is gelegd op het woonzorgcentrum Doniahiem, de bestemming 'Wonen - Woongebouw' op de appartementengebouwen die op enkele locaties in het plangebied aanwezig zijn. Het wooncentrum bestaat uit twee gebouwen die verbonden zijn door middel van een loopbrug. Het wooncentrum is bedoeld voor de huisvesting van bijzondere, zorgbehoevende met bijbehorende voorzieningen zoals dagbesteding. Bij de appartementengebouwen is sprake van reguliere vormen van wonen. Bij enkele gebouwen zijn ook bergingen aanwezig en bij het gebouw aan De Oergong 1-65 is sprake van een parkeergarage en een karakteristieke schoorsteen.

Het behoud van deze bestaande functie en bebouwingskarakteristieken in beide bestemmingen is het belangrijkste uitgangspunt.

Uitgangspunt 

De gebouwen zijn volgens de bestaande omvang vastgelegd in het bouwvlak. De hoogteregeling hiervan is afgestemd op de feitelijke hoogte. Ook zijn er afwijkingsmogelijkheden opgenomen om gebouwen en/of overkappingen buiten het bouwvlak te bouwen. De parkeergarage, de schoorsteen en de bergingen bij de appartementengebouwen en de loopbrug bij het wooncentrum zijn door middel van aanduidingen vastgelegd. De aanduiding voor de loopbrug loopt door in de tussenliggende groen- en verkeersbestemming.

5.2.16 Leiding - Gas

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

In het plangebied bevinden zich gasleidingen. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze en een strook aan weerszijden van de leidingen beschermd moeten worden, zodat onderhoud en beheer aan de leiding niet worden belemmerd. Om deze reden is een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd mogen worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 22.4 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Deze regeling (dubbel bestemming) is van toepassing in een strook van 5 meter aan weerszijden van de leidingen.

5.2.17 Waarde - Archeologie 1 en 2

Uitgangspunt en bestemmingsbeschrijving

In het plangebied is op drie locaties sprake van archeologische waarden die beschermd moeten worden volgens de FAMKE-kaart. Het betreft de gronden bij de Lemmerweg, de Omloop en de Tjûkemarwei. Voor deze gronden geldt het uitgangspunt dat eerst archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden voordat bouwwerken groter dan 50 m2 (bij de Lemmerweg en de Omloop waar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1 geldt) of 500 m2 (bij de Tjûkemarwei waar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2 geldt) gebouwd kunnen worden. Om zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 23.3 en artikel 24.3 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er is tijdens de wettelijke vaststellingsprocedure gelegenheid gegeven tot het mondeling en schriftelijk kenbaar maken van zienswijzen bij de gemeenteraad. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De ingediende zienswijzen zijn door de gemeente samengevat en beantwoord, waarbij is aangegeven of deze wel of niet leiden tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Dit is aangegeven in bijlage 3 van de toelichting. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Het bestemmingsplan is vervolgens op basis hiervan op 23 oktober 2024 gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te stellen tegen het besluit en het plan.

6.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

Dit bestemmingsplan (de toegestane functies en de bouwregels) is gebaseerd op de bestaande situatie en geldende regelingen voor het plangebied. Geheel nieuwe bouwplannen (volgens het Bro) worden niet mogelijk gemaakt. De grondexploitatieregeling is niet van toepassing en de vaststelling van een exploitatieplan daarom niet nodig.

In principe verandert de economische onderbouwing niet ten opzichte van de eerder geldende plannen. Het weergeven van de economische uitvoerbaarheid voor de inzet van gemeentelijke middelen door middel van een cijfermatige opzet, is daarom voor dit bestemmingsplan niet relevant.