Oudega - Uitbreiding herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het dorp Oudega in de gemeente De Fryske Marren bevindt zich een uitbreidingslocatie. Op basis van het geldende bestemmingsplan 'Oudega - Uitbreiding' zijn in het plangebied 10 woningen toegestaan. Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan zijn er echter nog geen kavels verkocht. Momenteel is een nieuwe ontwikkelaar bezig met een herverkaveling van het gebied. Deze herverkaveling heeft ertoe geleid dat er concrete behoefte naar de kavels is ontstaan. Het concrete plan bestaat uit de bouw van 12 woningen in een andere verkaveling. Dit betekent een toevoeging van 2 extra woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

De gemeente De Fryske Marren wil aan deze ontwikkeling meewerken. In het geldende bestemmingsplan 'Oudega - Uitbreiding' is het plangebied bestemd voor woningen. Op basis van dit bestemmingsplan zijn maximaal 10 woningen toegestaan. Het nieuwe plan bestaat uit 12 woningen, waardoor het aantal woningen in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Daarnaast wordt een rijtje van drie woningen aaneen voorgesteld. Het geldende bestemmingsplan voorziet in maximaal twee woningen aaneen.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordwestzijde van de oude kern Oudega. De grens van het plangebied Oudega - uitbreiding is in figuur 1 weergeven. Deze grens wordt aan de zuid- en oostzijde globaal gevormd door de weg It Stalt. Aan de noord- en westzijde wordt de grens bepaald door het hart van de watergangen die het kadastrale perceel: Balk sectie O nr 1785 omsluiten.

Figuur 1 Ligging plangebied (bron: pdok.nl)

Figuur 2 Huidige situatie met ligging plangebied en luchtfoto (bron: pdok.nl)

1.3 Planologische regeling

Bestemmingsplan Oudega - Uitbreiding

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Oudega - Uitbreiding, dat is vastgesteld op 30 september 2015 door de gemeente De Fryske Marren. In dit plan heeft het plangebied de bestemmingen 'Wonen 1', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen' en 'Water'. Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 2.

Op basis van dit bestemmingsplan zijn maximaal 10 woningen toegestaan. Het nieuwe plan bestaat uit 12 woningen, waardoor het aantal woningen in strijd is met het geldende bestemmingsplan.

De bebouwing dient binnen de bebouwingsvlakken vrijstaand dan wel in blokken van twee aaneen te worden gebouwd. Met het nieuwe plan wordt een rij van drie woningen aaneen voorgesteld, waardoor sprake is van een strijdigheid met het geldende bestemmingsplan. De ontwikkeling is daarom wat betreft de bouwregels in strijd met het geldende bestemmingsplan. Zodoende is er voor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Figuur 3 Fragment geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Paraplubestemmingsplan parkeernormen

Op 27 juni 2018 is het 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen' vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een parkeerregeling conform de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren en is tevens van toepassing op het plangebied. Deze regeling is ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 4 de toetsing aan de voor dit bestemmingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Hoofdstuk 6 gaat in op de juridische regeling van het plan.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige situatie

De gronden in het plangebied kenden een agrarisch gebruik tot 2005. In 2005 zijn deze gronden opgehoogd. Sinds die tijd heeft het terrein braak gelegen en is 2015 een bestemmingsplan vastgesteld om hier 10 woningen te mogen bouwen. Deze zijn echter tot op heden nooit gerealiseerd.

2.2 Toekomstige situatie

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Oudega - Uitbreiding zijn er nog geen kavels verkocht. Echter is een nieuwe ontwikkelaar bezig gegaan met een herverkaveling van het gebied, wat heeft geleid tot het verkavelingsplan zoals weergeven in figuur 4. Deze herverkaveling heeft ertoe geleid dat er concrete behoefte naar de kavels is ontstaan. Het concrete plan bestaat uit de bouw van 12 woningen. Dit betekent een toevoeging van 2 extra woningen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Figuur 4 Verkavelingsplan

Ruimtelijke karakteristiek

Het dorp Oudega is gelegen in het westen van de gemeente De Fryske Marren. Dit deel van de gemeente ligt tussen de beslotenheid van de bossen van Gaasterland en het gebied bij de Fluessen, dat zich kenmerkt door grote landschappelijke openheid. Deze openheid valt te verklaren uit het feit dat het hier gaat om een polderontginningslandschap uit de 19e eeuw dat grotendeels bestaat uit een slappe venige bodem en een fijnmazig slotenpatroon.

De openheid wordt enigszins onderbroken door de groen omlijste dorpen die her en der over het landschap verspreid liggen. Naast het groen in de dorpen komt in het gebied sporadisch langs wegen en erven begroeiing voor. Vrijwel alle bebouwing in dit voornamelijk agrarisch landschap concentreert zich dan ook in de dorpen.

Het centrale punt in Oudega wordt gevormd door de kerk. Rond de kerk heeft zich in het verleden een lichte concentratie van bebouwing ontwikkeld. Vanuit dit punt heeft de bebouwing zich in de loop der tijd echter grotendeels ontwikkeld langs de Woudfeart en de daarlangs lopende Woudweg. Hierdoor heeft Oudega een enigszins lintvormige structuur verkregen.

Aan deze structuur is aan het eind van de vorige eeuw ten noordwesten van de kerk een meer geplande uitbreiding van 26 woningen toegevoegd. En begin deze eeuw is een zelfde aanzet gemaakt voor uitbreiding ten zuidwesten van de kerk. Met dit plan wordt op die zuidwestelijke uitbreiding aangesloten.

Dit plan wordt als een ruimtelijk/landschappelijke afronding gezien van deze kern. De rand wordt gevormd door een strook waarin groen (bomen in gras) en de ontsluitingsweg zijn opgenomen.

Wonen

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 5 vrijstaande woningen, twee-onder-een kap woningen en een rijtje van drie aaneengesloten woningen mogelijk gemaakt.

Water

Met de realisatie van de eerste fase in 2005 is dit plandeel tevens mee opgehoogd. De bestaande watergangen, die strak achter de oude bebouwing langs liepen zijn verlegd. Bij die verlegging heeft ook een verbreding plaats gevonden waarmee de watercompensatie voor beide fasen al is gerealiseerd.

Groen

Het groen in dit plan concentreert zich vooral langs de randen van het gebied op de overgang van het wijkje naar het open agrarisch gebied. Daarnaast wordt in het profiel van de weg die het wijkje aan laat takken op de reeds bestaande wegen de aanwezige groenstructuur doorgezet.

2.3 Beschrijving stedenbouwkundig plan

Huidige situatie

Van oorsprong heeft Oudega zich ontwikkeld als een lintdorp langs de ontginningsassen. De recentere (woon)bebouwing, die voor een belangrijk deel geclusterd aan de noord- en zuidwestzijde van het dorp is gerealiseerd, wordt gekenmerkt door woningen met een lage (3 meter hoge) goot. Het plangebied sluit aan op deze woningen.

Aansluiting op bestaand stedelijk gebied

Het plangebied vindt directe aansluiting op de bestaande bebouwing aan de zuidwestzijde van de kern Oudega. De stedenbouwkundige structuur van de bestaande woonwijk wordt doorgezet in het plangebied. Dit is te zien in het doortrekken van de reeds bestaande ontsluitingsweg in het plangebied (It Stalt). Daarnaast wordt het zijtakje verlengd tot een lus wat verderop weer aantakt op de ontsluitingsweg.

Groen-blauwe inpassing in het landschap

De beschreven wordingsgeschiedenis is in Oudega deels nog leesbaar. De ruimtelijke structuur met de licht slingerende ontginningsas en het open bebouwingslint is, ondanks het verdwijnen van de andere ontginningsas de Woudfeart, overal aanwezig en herkenbaar.

Een van de belangrijkste ruimtelijke kwaliteiten is de alom aanwezige openheid en weidsheid van de polder, de lange vergezichten en het contrast met de kleinschalige dorpsbebouwing.

Door de groen-blauwe omranding wordt de woningen in het plangebied omgrensd. Met de positie en oriëntatie van de woningen wordt ingehaakt op de landschapsstructuur en langs de randen en de wegen wordt het groene landschap als het ware doorgezet in het plangebied door een nadrukkelijke groenstructuur langs de ontsluitingsweg. De licht verdraaide ontsluitingsweg (dit is geen rechte lijn) haakt aan op het groen rond de centraal in het dorp gelegen kerk.

Voor de waterhuishouding is de reeds eerder gerealiseerde slotenstructuur aangelegd langs het gebied. Het woongebied wordt daarmee omrand door groen en water. Het water vormt hiermee een buffer tussen nieuw woongebied en het omliggende open agrarische gebied. Op deze wijze is ook voldoende water in het gebied aangelegd ter compensatie van de verharding van het gebied en het destijds dempen van een bestaande sloot.

Positie woningen

Om de verbinding met het buitengebied te benadrukken is er voor gekozen de woningen te oriënteren op het landschap. Tussen de particuliere, uit te geven kavels en het agrarisch gebied wordt de openbare ruimte ingericht met de weg ten behoeve van de ontsluiting van de woningen en groen.

Diversiteit woningen

Er wordt gestreefd naar het realiseren van een beperkte diversiteit aan woningtypen. In het gebied kunnen zowel vrijstaande als twee-onder-één-kap-woningen, alsmede een rij van drie woningen worden gebouwd. De goothoogte sluit aan bij de lage goot vanuit bestaand stedelijk gebied.

2.4 Beeldkwaliteit

De gemeenteraad heeft op 22 april 2015 een Welstandsnota vastgesteld. In de nota wordt het welstandsbeleid van toekomstige woon- en leefgebieden nog niet beschreven. Daarom is voor het toekomstige woongebiedje Oudega - uitbreiding, een afzonderlijke notitie beeldkwaliteit opgesteld. Gezien het feit dat het bouwplan nu gewijzigd wordt, wordt ook deze notitie aangepast. In bijlage 1 is dit document opgenomen.

2.5 Verkeer en parkeren

Verkeer en infrastructuur

Met de inrichting wordt aangesloten op de keuzes die in de jongste uitbreiding gemaakt zijn. De verharding zal een inrichting als een 30 km/uur-gebied waarbij het profiel is opgebouwd uit een rijloper voor het autoverkeer en een loop-/parkeerstrook. De ontsluiting van deze woningen bestaat uit een "lusje" dat aantakt op de eerder aangelegde verhardingen.

Parkeren

In principe geldt voor parkeren als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein opgelost wordt overeenkomstig de gemeentelijke parkeernorm. Voor de verschillende woontypen gelden in het plangebied de volgende normen:

• 2,2 parkeerplaatsen voor een koop twee-onder-een-kap woning;
• 2 parkeerplaatsen voor een koop tussen/hoek woning;
• 2,3 parkeerplaatsen voor koop vrijstaand.

Er zijn derhalve 27 parkeerplaatsen nodig (4*2,2) + (3*2) + (5*2,3). De uitbreiding betreft een kleinschalig woongebied waarbij er van uit kan worden gegaan dat bij de woningen voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd op eigen terrein (garage en/of oprit op eigen terrein). Bij periodiek extra parkeerbehoefte kan er op de loop-/parkeerstrook worden geparkeerd. De overige parkeerplaatsen komen in de openbare ruimte, waar er uiteindelijk 3 gerealiseerd worden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Dit houdt in dat de toelichting bij ruimtelijke plannen dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. In paragraaf 3.3 is omschreven hoe ook de ontwikkelingen van de woningen passen binnen de woningbehoefte die binnen de gemeente De Fryske Marren geldt. Hiermee is aangetoond dat er behoefte is aan deze woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Er is daarmee sprake van duurzame verstedelijking.

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik en is het niet noodzakelijk om nieuwe uitbreidingslocaties uit te geven.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening sluit de locatie aan op bestaand stedelijk gebied. In het plangebied is volgens artikel 1 daarom woningbouw toegestaan.

In artikel 2 staat dat een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf omvat. Het plan dient hierbij te voorzien in een zorgvuldige inpassing binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Voor de ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt verwezen naar hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In onderhavige situatie is sprake van 11 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2019 - 2023 en Uitvoeringsprogramma Woningbouw

In de Woonvisie De Fryske Marren 2019 - 2023 heeft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor periode 2019 – 2023 vastgelegd. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun eigen mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren.

De gemeente wil vooral daar bouwen waar de meeste vraag naar woningen is. In de kernen Joure, Lemmer en Balk vertoont zich een grotere vraag dan in de andere kernen, dus zal een groter deel van het uitvoeringsprogramma in deze drie kernen voorzien zijn. In de andere kernen wil de gemeente bouwen

bij aantoonbare vraag. Daarbij is er extra aandacht voor starters op de woningmarkt via het aanbod van betaalbare koopwoningen en sociale huur.

De gemeente verwacht dat de woningvoorraad nog met circa 1.000 woningen zal groeien tussen 2020 en 2029. Deze bouwruimte is gebaseerd op bevolking- en huishoudensprognose van de provincie Fryslân die in juni 2020 is vastgesteld.

Het groot aantal van de bouwruimte is in het verleden reeds vastgesteld. Het plan 't Stalt was al opgenomen in het Uitvoeringsprogramma Woningbouw De Fryske Marren 2016 - 2026 voor 10 woningen. Het plan maakt onderdeel uit van de Woningbouwafspraken Regio Zuidwest Friesland en Provincie Fryslân 2016 tot 2026 die op 28 februari 2018 zijn ondertekend.

De bouw was reeds planologisch geregeld. Door de veranderende woningmarkt is er in de afgelopen jaren meermalen getracht het oorspronkelijke bouwplan te vermarkten, zonder resultaat. Eind 2019 is een alternatief plan ontwikkeld, wat geleidt heeft tot planoptimalisatie, ook qua prijsstelling, doelgroep en woningtype. Hierdoor worden twee extra woningen toegevoegd. Dit past binnen de beschikbare bouwruimte die gemeente heeft voor de periode tot 2029. In het programma worden nu 1 vrijstaande woning, 2 twee onder een kapwoningen (totaal 4 woningen) en een rijtje van 3 woningen projectmatig ontwikkeld. De gemeente verkoopt 4 bouwkavels t.b.v. de bouw van 4 vrijstaande woningen. Het totale bouwvolume wordt hier door 12 woningen. Het programma blijft hiermee in lijn met de Woonvisie De Fryske Marren 2019 – 2023.

Duurzaamheidsvisie 2013-2030

Op 31 oktober 2012 heeft de gemeente de Duurzaamheidsvisie Fryske Marren vastgesteld. In de visie worden de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid verwoord. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende thema's, zoals energie, water, grondstoffen, groen/natuur en sociaal. De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn:

• 1. In 2030 is de gemeente onafhankelijk van fossiele energiebronnen;
• 2. In 2030 is er een robuust watersysteem;
• 3. In 2030 is duurzaam grondstoffen-/materiaalgebruik en (lokale) kringlopen gemeengoed;
• 4. In 2030 is zowel de biodiversiteit als de hoeveelheid groen en natuur toegenomen;
• 5. In 2030 is elk dorp/kern actief op het gebied van duurzaamheid.

In 2030 wil de gemeente onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Voor de kortere termijn (2020) is met betrekking tot wonen als doel gesteld dat 20% van alle gebouwen energieneutraal is. Daarnaast wordt ingezet op het groen inrichten van de omgeving van de gebouwen die uitnodigt tot natuurlijk spelen. Er wordt ingezet op samenwerking voor bewustwording van inheemse flora en fauna. Wat betreft water, wordt ingezet op 100% afkoppeling van hemelwater en maximaal hergebruik van regenwater. Het gebruik van leidingwater wordt teruggedrongen waarbij ook ingezet wordt op gedrag.

Voor aanvragen vanaf 1 juli 2018 geldt bovendien dat er gasloos gebouwd moet worden. Dit betekent voor dit plan dat de woningen niet aangesloten worden op gas en dus via duurzame energieopwekking verwarmd moeten worden. De exacte uitwerking is voor het bestemmingsplan niet relevant, mits deze oplossingen binnen de regels gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast zullen duurzaamheidsinitiatieven die vanuit het dorp, dan wel particulieren, ontstaan door de gemeente gefaciliteerd worden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van de Wet milieubeheer dient in nieuwe situaties rekening te worden gehouden met (wenselijke) afstanden tussen bepaalde milieubelastende functies en milieugevoelige functies. Rond bedrijven liggen hindercirkels waarvan de minimale afstanden ten opzichte van gevoelige functies (zoals woningen) bepaald worden aan de hand van onder andere het bedrijfstype en de omvang van het bedrijf. Voor het bepalen van de minimale afstanden worden de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering" en de "Wet geurhinder en veehouderij gebruikt.

Rondom het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig waarop de Wet geurhinder en veehouderij van toepassing is. Hier wordt daarom in deze paragraaf niet verder op ingegaan.

Bedrijven rond het plangebied

Direct buiten het plangebied komen enkele bedrijven en voorzieningen voor die qua aard nogal verschillend zijn. De meeste van deze bedrijven en voorzieningen vallen formeel, volgens de Basiszoneringslijst van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), in de milieucategorieën 1 tot en met 3. Dit houdt in dat er, afhankelijk van de categorie, een afstand van 0-100 meter wordt voorgestaan tussen deze bedrijven en de omringende milieugevoelige bebouwing, zoals woningen.

Wordt echter naar de werkelijke milieuhinder gekeken die door deze bedrijven en voorzieningen in het plangebied wordt veroorzaakt, dan vallen deze voor het merendeel in de milieucategorieën 1 en 2. De richtlijnafstand bedraagt dan niet meer dan 30 meter.

Deze afstand wordt ten opzichte van de beoogde nieuwe woningbouw overal ruim gehaald.

Daarnaast is er een staalconstructiebedrijf aan de Ige Galamawei 10 gevestigd. Dit bedrijf valt volgens de genoemde Basiszoneringslijst onder milieucategorie 3. Voor bedrijven uit deze categorie geldt een indicatieve milieuafstand van 50 -100 meter ten opzichte van woonfuncties. De afstand tussen dit bedrijf en de dichtstbijzijnde geplande nieuwe woning bedraagt ongeveer 200 meter.

De gevestigde bedrijvigheid levert hiermee geen belemmeringen op voor de beoogde planontwikkeling.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect "geluid".

In de Wet is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluid-)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. In de buurt van dit plan ligt geen bedrijventerrein of spoorweg. Daarom wordt uitsluitend ingegaan op mogelijke hinder van wegverkeer.

Langs wegen geldt van rechtswege een geluidszone. Binnen deze zone dient bij projectie van geluidgevoelige bestemmingen een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd, tenzij voor de betreffende weg een zonevrijstelling is verleend.

De verplichting tot het verrichten van een onderzoek geldt niet indien:

• het een woonerf betreft;
• een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Heel de bebouwde kom van Oudega is aangewezen als 30 km/uur-gebied. Ook de beoogde nieuwbouw komt hier onder te vallen en zal met de (weg)inrichting hierop worden afgestemd. Een akoestisch onderzoek kan daarom achterwege blijven.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.3 Water

Het aspect water is afgewogen door middel van een watertoets. De watertoets is het proces van informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel is het waarborgen en het expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing nemen van alle waterhuishoudkundige doelstellingen. Door middel van de watertoets kunnen de initiatiefnemer en waterbeheerder, al tijdens de planontwikkeling, overeenstemming bereiken over water in het ruimtelijk plan. In de watertoets worden de waterhuishoudkundige consequenties van het ruimtelijk plan beoordeeld en geconcretiseerd in termen van "vasthouden, bergen en afvoeren" en "voorkomen, scheiden en zuiveren".

De watertoets resulteert in een waterparagraaf waarin is aangegeven met welke randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van water rekening dient te worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Het is een toelichting op het doorlopen proces en maakt de afwegingen ten aanzien van water transparant.

Wetterskip Fryslân beschikt over de Leidraad Watertoets. Doel van de Leidraad Watertoets is dat in ruimtelijke plannen alle wateraspecten worden meegenomen, waarmee wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de thema's veilig, voldoende en schoon. Daarnaast zorgt de Leidraad Watertoets voor draagvlak van het wateradvies bij de gemeenten en voor een betere samenwerking tussen gemeenten en Wetterskip Fryslân tijdens het watertoetsproces. De leidraad geeft duidelijkheid over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van de onderwerpen die vanuit het oogpunt van water van belang zijn bij ruimtelijke plannen.

Watertoets

De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Het project is via www.dewatertoets.nl aangemeld bij Wetterskip Fryslân (20201016-2-24527). Hierop heeft het Wetterskip een uitgangspunten notitie opgesteld. Deze notitie is als bijlage 2 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst van de watertoets is dat een normale procedure moet worden doorlopen. Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het waterschap.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de concrete uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Zie de Leidraad watertoets voor meer informatie over compenserende maatregelen of neem contact op met Cluster Plannen van Wetterskip Fryslân. Indien er niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij onderstaande percentages worden gehanteerd of indien er geen overeenstemming plaatsvindt in de watertoetsprocedure over alternatieve maatregelen dan dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Met het plan is sprake van een toename in verharding van 3.300,50 m2. Dit betreft alle verharding in het plangebied waaronder paden en wegen inclusief de verhardingen van de toekomstige woonkavels. Het waterschap heeft aangegeven dat ter compensatie 10% nieuw oppervlaktewater gegraven moet worden. Derhalve is 330,05 m2 aan nieuw oppervlaktewater nodig. Dit gebeurd door het verbreden van de watergangen rondom het plangebied.

Afkoppelen en waterkwaliteit

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Bij de aanleg van de riolering zal aangetakt worden op het bestaande stelsel. Het vuile water zal afgevoerd worden naar de zuivering en het relatief schone regenwater zal op de naastliggende watergangen worden afgevoerd.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat gebouwd wordt met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect water de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.4 Bodem

Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Hiervoor is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

De gegevens die over deze onderzoeken in het provinciaal/gemeentelijk bodeminformatiesysteem zijn opgenomen geven geen aanleiding voor het oordeel dat de kwaliteit van de bodem de woningbouw in de weg zit. Ook zijn er geen aanwijzingen dat na de onderzoeken de kwaliteit van de bodem door bepaalde activiteiten negatief is beïnvloed.

Een nieuw/geactualiseerd onderzoek wordt daarom niet nodig geacht.

Conclusie

Het omgevingsaspect bodem vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

4.5 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd - bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1.500 n Chr.). De provincie beveelt in het plangebied aan om bij ingrepen van meer 5.000 m² een karterend archeologisch onderzoek te verrichten voor de periode ijzertijd-middeleeuwen, alsmede een karterend (boor)onderzoek voor de periode steentijd-bronstijd indien sprake is bij ingrepen van meer dan 500 m2.

Deze verwachtingen leidden er toe dat er in het gebied van de uitbreiding een inventariserend archeologisch onderzoek moest worden uitgevoerd. In het kader van de eerdere fase voor woningbouw aan It Stalt te Oudega is al zo'n inventariserend archeologisch onderzoek gedaan. Zie hiervoor bijlage 3 De bevindingen van dit onderzoek zijn opgeschreven in het rapport "Vier plangebieden te Aldemardum en Aldegea, gemeente Gaasterlân-Sleat, een inventariserend archeologisch onderzoek" van november 2003 (rapport Raap-notitie 481).

Dit onderzoek had ook betrekking op het gebied waar nu de tweede fase van woningbouw is gepland. Tijdens het onderzoek zijn in het plangebied geen archeologische indicatoren aangetroffen. Er hebben zich geen wijzigingen in de terreinsituatie voorgedaan.

Naar verwachting zal als gevolg van de geplande werkzaamheden dan ook geen verstoring van archeologische waarden optreden. Daarom heeft Raap geen verdere aanbevelingen voor archeologisch vervolgonderzoek gedaan.

Conclusie

Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

4.6 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Dit blijkt uit de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) van de provincie Fryslan.

De te bouwen woningen zijn afgestemd op de kenmerken van de omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Zie hiervoor paragraaf 2.3. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect cultuurhistorie de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

In en nabij het plangebied is geen sprake van beschermde natuurgebieden. Het plangebied ligt op 1,4 kilometer van het Natura 2000-gebied Oudegaasterbrekken, Fluessen en omgeving. Dit gebied is niet stikstofgevoelig. Het dichtstbijzijnde stikstofgevoelig gebied, Van Oordt's Mersken, ligt op meer dan 10 kilometer van het projectgebied.

Gezien het relatief kleinschalige karakter van de voorgenomen ontwikkeling is het niet te verwachten dat de ontwikkelingen in het plangebied negatieve effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied.

Om potentiële effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden volledig uit te sluiten is een stikstofonderzoek uitgevoerd (bijlage 4). Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de stikstofdepositie 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Negatieve effecten in de vorm van verzuring en vermesting zijn derhalve niet aan de orde.

Ook kan worden geconcludeerd dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden en dat het daarom op voorhand duidelijk is dat deze in redelijkheid, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor een Natura 2000-gebied de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. 

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming. Op grond hiervan is, in het kader van het bestemmingsplan Oudega - uitbreiding een verkennend veldonderzoek uitgevoerd. Deze is als bijlage 5 opgenomen. Hieruit is gebleken dat de Kleine Modderkruiper mogelijk binnen de watergangen voorkomt. Indien werkzaamheden worden uitgevoerd aan de watergangen dient ten aanzien van Kleine modderkruiper te worden gewerkt volgens een door het Ministerie van EZ goedgekeurde en relevante gedragscode of dient aanvullend visonderzoek plaats te vinden naar de aanwezigheid van de Kleine modderkruiper. Hier wordt bij de uitwerking van de plannen rekening mee gehouden.

Voor de overige voorkomende soorten dient bij de werkzaamheden rekening gehouden te worden met het broedseizoen van deze soorten. Er mag dan ook niet tijdens het broedseizoen gewerkt worden. Tot slot geldt de algemene zorgplicht. Dit houdt in dat men de plicht heeft om schade aan wilde planten en dieren zoveel mogelijk te voorkomen.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Bevt). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Hieruit blijkt dat zich in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen bevinden. Ook valt het plangebied niet in de invloedsfeer van een buisleiding. Aanvullend onderzoek naar het aspect externe veiligheid kan dan ook achterwege blijven.

Conclusie

Uit oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

In dit geval is sprake van 11 woningen en draagt daarmee niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de aspecten kabels, leidingen en zoneringen de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Om de economische uitvoerbaarheid van dit plan aan te tonen is een grondexploitatieberekening gemaakt. Deze berekening vormt mede de basis voor het bepalen van een grondprijs waarmee de gemeente de kavels aan zal bieden. Deze prijzen zijn marktconform en op basis daarvan wordt aangenomen dat de kavels kunnen worden afgezet en dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

De gronden zijn nu nog in eigendom van de gemeente. De betreffende 8 kavels worden aan de ontwikkelaar verkocht. Met hen is overeenstemming bereikt inzake de overdracht van de gronden en de kosten die gemoeid zijn met deze uitbreiding. De overige kavels worden door de gemeente in de markt gezet.

De gemeente maakt extra kosten voor het veranderen van het bestemmingsplan en voor een eventuele aanpassing van het bestek. Deze kosten worden verrekend in de uit te geven gronden.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestemmingsplan 'Oudega - uitbreiding' en het 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Toepassen coördinatieregeling

Om het positieve momentum vast te houden heeft de ontwikkelaar verzocht om de aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van de acht woningen voor het einde van dit jaar in te mogen dienen. In het verlengde daarvan is met de ontwikkelaar afgesproken om het onderdeel vergunningverlening te coördineren met de procedure van het nieuwe bestemmingsplan. De Wet ruimtelijke ordening biedt die mogelijkheid met de zogenaamde coördinatieregeling. Om deze voorgestelde marsroute mogelijk te maken heeft de gemeenteraad in haar vergadering van 18 november 2021 een coördinatiebesluit genomen.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven.

Groen

Alleen het structurele groen is voorzien van de bestemming 'Groen'. Bermen langs wegen vallen hier in principe niet onder, maar worden meegenomen in de bestemming 'Verkeer'.

Naast groenvoorzieningen zijn binnen de bestemming 'Groen' ook aanverwante functies als voet- en fietspaden en water toegestaan. Daarnaast zijn in ondergeschikte mate ook parkeer- en speelvoorzieningen mogelijk. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Tuin

De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde (als erf- en terreinafscheidingen) toegestaan.

Water

De bestemming Water wordt gelegd op watergangen sloten en structurele waterpartijen. Er wordt geen onderscheid gemaakt in verschillende typen waterlopen/waterpartijen, omdat dat ruimtelijk gezien niet relevant is.

Verkeer

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen doorgaande wegen en woonstraten met een verblijfskarakter. Kortom, alle wegen, straten, pleinen e.d. worden als Verkeer bestemd. Ook bermen en sloten en begeleidende groenstroken e.d. worden in deze bestemming meegenomen. Alleen structureel groen krijgt een eigen bestemming 'Groen'.

Wonen - 1

De woningen met de bestemming Wonen - 1 zijn bedoeld voor woningen met één laag met kap. Vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen zijn binnen deze bestemmingen standaard toegestaan.

Middels de aanduiding 'maximum aantal aaneen te bouwen hoofdgebouwen' is bepaald hoeveel woningen aaneen gebouwd mogen worden.

In de bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden. De goot- en bouwhoogte bedraagt maximaal 3,5 en 11 meter (een laag met kap).