Joure - Park Sevenwolden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de westkant van Joure in de gemeente De Fryske Marren bevindt zich het gebied Sevenwolden. In het verleden waren hier een openbare MAVO en een asielzoekerscentrum aanwezig. Voor het noordelijke deel van het gebied is in 2007 een bestemmingsplan vastgesteld voor de eerste fase, waarmee 180 woningen en een nieuwe ontsluitingsweg van en naar de Harddraversweg mogelijk werden gemaakt. Dit gebied is nagenoeg voltooid. Om deze reden wil de gemeente het zuidelijke deelgebied, genaamd 'Park Sevenwolden', ontwikkelen. Hier worden 53 nieuwe woningen beoogd.

Op basis van het geldende bestemmingsplan Joure - Zuid heeft het plangebied een agrarische bestemming en een groenbestemming. De beoogde nieuwe woningen zijn niet toegestaan op basis van deze agrarische bestemming. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het westen van Joure nabij het centrum en wordt begrensd door:

• Broek - Zuid aan de westzijde;
• de eerste fase van Sevenwoldens aan de noordzijde;
• de woonpercelen aan de Harddraversweg aan de oostzijde;
• de woonpercelen aan de Omkromte aan de zuidzijde.

In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is grotendeels geregeld in het bestemmingsplan Joure - Zuid (vastgesteld op 19 december 2012) en voor een klein deel in het bestemmingsplan Joure - Sevenwolden (vastgesteld op 24 oktober 2007). In figuur 1.2 is hiervan een uitsnede van de verbeelding/plankaart opgenomen.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen

In het bestemmingsplan Joure - Zuid zijn de gronden in het plangebied grotendeels met een bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond' geregeld. De gronden in deze agrarische bestemming mogen worden gebruikt voor cultuurgronden met daaraan ondergeschikt sloten, bermen en beplanting, groenvoorzieningen, paden, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. In het westelijke deel van het plangebied is op basis van het bestemmingsplan Joure - Zuid de bestemming 'Groen' van toepassing. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, paden, sloten, bermen en beplanting en water en ondergeschikt voor tuinen, erven en terreinen, wegen en woonstraten, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Centraal in het plangebied is een rioolpersleiding aanwezig die met een dubbelbestemming 'Leiding - Riool' is geregeld bovenop de agrarische bestemming. In deze dubbelbestemming is geregeld dat een vergunning verkregen moet worden ten behoeve van de realisatie van bouwwerken en/of het uitvoeren van werken.

De ontsluitingsweg van en naar de woningen ten noorden van het plangebied is geregeld met de bestemming 'Verkeer - Verblijf' in het bestemmingsplan Joure - Sevenwolden. De bestemming is primair gericht op woonstraten, paden en parkeervoorzieningen, met daaraan ondergeschikt mogelijkheden voor tuinen, erven en terreinen, groenvoorzieningen, oevers, bermen en beplanting, waterlopen en waterpartijen en nutsvoorzieningen. Tenslotte is het noordelijke deel van het plangebied in het bestemmingsplan Joure - Sevenwolden geregeld met een bestemming 'Groen'. Hier zijn groenvoorzieningen, paden en daaraan ondergeschikt sloten, bermen en beplanting, waterlopen en waterpartijen en nutsvoorzieningen mogelijk.

Omdat de realisatie van de nieuwe woningen niet mogelijk is in de voorgenoemde bestemmingen, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan valt onder het bereik van de Crisis- en herstelwet. Deze wet beoogt een versnelde ontwikkeling en realisering van ruimtelijke en infrastructurele projecten als bijdrage aan de bestrijding van de economische crisis. Het gaat er hierbij met name om dat de procedure van een plan sneller kan worden afgerond, waarmee in dit geval ook vlotter met de realisatie van de woningen kan worden gestart.

Hiertoe bevat de Crisis- en herstelwet een tweetal hoofdstukken met bijzondere wettelijke voorzieningen van tijdelijke aard en een hoofdstuk met wijzigingen van een groot aantal wetten, waaronder de Wet ruimtelijke ordening. Deze wijzigingen hebben een blijvend karakter. Het toepassen van deze wet heeft als grootste voordeel een snelle afhandeling van de beroepsprocedure. Bij beroep moet de Raad van State de zaak binnen zes maanden na indiening van het beroepschrift afhandelen.

Er is ook geen mogelijkheid voor belanghebbenden om een pro forma beroep in te dienen of om beroepsgronden aan te voeren na het einde van de beroepstermijn. Een ander voordeel is dat een nieuw besluit na vernietiging (of na een tussenuitspraak) gebaseerd kan worden op de feiten waarop het oude besluit berustte, behalve wanneer die feiten reden waren voor de vernietiging. Bij de Crisis- en herstelwet geldt onder andere de verplichting om bij het besluit en de bekendmaking of mededeling van het besluit te vermelden dat de procedurele versnellingen van de Crisis- en herstelwet van toepassing zijn.

1.5 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten volgt. In hoofdstuk 5 wordt de juridische regeling toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling behandeld.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie (www.pdok.nl)

 

In de huidige situatie bestaat het plangebied overwegend uit agrarische gronden die momenteel worden verpacht en voor de maïsteelt in gebruik zijn. Aan de (zuid)westzijde en bij de entree naar het plangebied zijn bosstroken aanwezig, waarbij er aan de (zuid)westzijde sprake is van natuurwaarden in de vorm van een vogeltuin. Via de Boeresingel is het plangebied toegankelijk. Deze weg verbindt ook de eerste fase van Sevenwolden met de Harddraversweg, van waaruit het bovenliggende wegennet van Joure en het Jouster centrum te bereiken zijn. De ten zuiden van het plangebied gelegen de Omkromte verbindt Joure voor langzaam verkeer met de woonwijk Broek Zuid. Alle omliggende wegen hebben binnen de bebouwde kom een maximumsnelheid van 30 km/uur. Langs de Omkromte en de Harddraversweg zijn vrijstaande woningen aanwezig, aan de noordzijde zijn woningen/woongebouwen in drie bouwblokken gerealiseerd. Hier is ook een waterpartij aanwezig.

2.2 Toekomstige situatie

Programma

Het programma van Park Sevenwolden bestaat uit circa 50 woningen in alle segmenten. 30 tot 35 van de woningen kunnen door Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) gerealiseerd worden. Meer specifiek bestaat het programma uit een mix van 13 sociale huurwoningen, 21 betaalbare koopwoningen (tot de Nationale Hypotheek Grens) en 16 duurdere koopwoningen. Dit is in lijn met de Regionale Woondeal Zuidwest Friesland die in april 2023 is afgesloten met het Rijk en de provincie.

Ruimtelijke concept

Het plangebied kent in de huidige situatie al een sterke groenstructuur. Het concept bestaat uit 'drie groene kamers' met tussen die kamers stevige groensingels. Ook langs de 'buitenrand' van het gebied zal het groen versterkt worden. De groene kamers kunnen ieder hun eigen invulling krijgen die niet meteen aan hoeft te sluiten op de inrichting van de omgeving en/of de andere kamers.

Figuur 2.2 Ruimtelijk concept Park Sevenwolden

De drie kamers in het groene casco krijgen een invulling met wonen.

Voor de oostelijke kamer wordt gedacht aan woningbouw in een aantal korte rijtjes die met de nok de lijn van de Harddraversweg volgen. De woningen worden met de voorzijde georiënteerd op de al aanwezige groensingel (die wordt opgeknapt, waarbij het goede aanwezige areaal wordt gehandhaafd) en aan die kant met een voetpad naar de voordeur ontsloten. Aan de achterzijde is de woning met de auto bereikbaar en daar vindt ook het parkeren plaats langs twee insteekstraatjes haaks op de ontsluitingsweg. Die parkeerplaatsen liggen daar in de openbare ruimte. Hier wordt gedacht aan woningen van één laag met kap.

De begrenzing van de westelijke kamer kent nog een 'open wand' in de richting van het appartementengebouw in het bestaande deel van Sevenwolden aan de noordzijde van het plangebied. Daar wordt een dubbele rij bomen geplant met daar tussen een smalle ontsluitingsweg ten behoeve van de op die zijde georiënteerde woningen. Daarnaast wordt er nog een doodlopend ontsluitingsweg aangelegd om de andere kavels bereikbaar te maken. In deze kamer zijn vooral vrijstaande woningen op redelijke formaat kavels voorzien. Met een open bebouwingsbeeld. Hier wordt eveneens gedacht aan woningen van één laag met kap. Naast de verharding die voor de auto's aangelegd wordt komt er ook een langzaam verkeersroute (wandel/fiets) die het gebiedje met de Omkromte verbindt.

Ook in de middenkamer ontbreekt de groene wand nog aan de zijde van de appartementengebouwen. De aanleg hiervan maakt onderdeel uit van het project van de appartementengebouwen en is planologisch al geregeld. Op deze plek volstaat, naast de groene wand, een enkele rij bomen waardoor ruimte overblijft voor een aantal kavels of een via CPO gerealiseerd project aan woningen. Aan de andere zijde van het nieuwe wegtracé ligt een groter terrein dat in een, twee of drie delen als CPO-woongebied uitgegeven kan worden. Aan beide zijden van het nieuwe wegtracé wordt gedacht aan woningen van maximaal 11 meter hoog (indicatief is er dan ruimte voor woningen van drie bouwlagen met een kap of een plat dak).

Het ruimtelijk concept is verder uitgewerkt tot een verkavelingstekening die hierna is weergegeven.

Figuur 2.3 Verkavelingstekening

in bijlage 1 is deze verkavelingstekening in groter formaat opgenomen.

Bij de uitvoering van de werkzaamheden is het nodig te heien en te boren bij de realisatie van de woningen. Alhoewel dit niet in het bestemmingsplan wordt geregeld maar bij de vergunningsverlening, zal hiervoor een nulmeting worden uitgevoerd ten behoeve van de omliggende woningen en appartementen.

Groen en water

Plan Park Sevenwolden komt in een groene omgeving waar woningen worden gerealiseerd tussen omliggende bebouwing. De groene inpassing is van belang om de bebouwing te betrekken bij het groen. Langs de achterkant van de wijk ligt het privé natuurgebied De Famberhorst, waar de gemeente bij wil aansluiten om het groen de wijk in te krijgen. Langs en in de wijk is al veel groen en water aanwezig. Dat wordt gewaardeerd en gerespecteerd. Bestaand groen wordt opgeschoond en aangevuld en langs de buitenranden wordt nieuw groen toegevoegd. De groenstructuur langs de rand wordt versterkt. Hoe dat nieuwe groen er uit gaat zien zal in overleg met de omwonenden nog nader bepaald worden. In bijlage 15 is aangegeven hoe hier ten tijde van het bestemmingsplan vorm aan is gegeven en welke wijzigingen vanuit dit overleg in het ontwerp zijn verwerkt. Bij de groene inpassing zijn de volgende aspecten hierbij mede van belang:

• Lichtinval van bestaande bebouwing. Het is niet altijd te voorkomen dat er enige schaduwwerking van beplanting in enkele perioden zal uitgaan. Het is het streven om dit tot een minimum te beperken, zonder andere doelen, zoals het afschermen van bebouwing, te vergeten.
• Binnen de doelen zoekt de gemeente naar samenwerking met de bewoners. De breedte van de groenstroken zal verschillen door de beschikbare ruimte. Door de soort beplanting te variëren kunnen we meer of minder afscherming of inkijk realiseren.
• Streven naar natuurlijke en autochtone beplanting. De gemeente wil zoals genoemd aansluiting zoeken bij de in De Famberhorst aanwezige flora en fauna en het leefgebied hiervan zo mogelijk uitbreiden.

Om afscherming tussen de nieuwe woningen in het plangebied en de bestaande woningen nabij het plangebied te realiseren, zijn geen bomen nodig die veel hoger dan 10 tot 12 meter worden. Om er voor te zorgen dat de bomen hun functie van afscherming vervullen zonder veel licht weg te nemen van de bestaande bebouwing, is het daarom de bedoeling om hier bomen te planten die rond de 12 meter hoog worden. Ook wil de gemeente de breedte van de bomen en de tussenruimte tussen de bomen zo kiezen dat het niet een aaneengesloten 'scherm' wordt. Hierdoor kunnen de bomen door het draaien van de zon op enig moment van de dag in de winter schaduw geven in de achtergelegen woningen. Maar door de tussenruimte zal dit geen aaneengesloten periode zijn. De gemeente kiest ook voor een loofboom, zodat na de bladval in de winter licht door de bomen schijnt en het lichtblokkerend effect minimaal is. De boomsoort sluit ook zoveel mogelijk aan te sluiten De Famberhorst om het leefgebied van de aanwezige flora en fauna te vergroten.

Ook wil de gemeente samen met de wijkbeheerder en het bomenteam (die de wijk gaat onderhouden) afspraken maken over hoe het groen onderhouden gaat worden, zodat ook in de toekomst duidelijk is wat de doelen zijn en hoe we die bereiken. Het nieuwe groen heeft verschillende functies:

• het 'afdekken' van nieuwe bebouwing ten opzichte van de bestaande bebouwing;
• de groene uitstraling van de wijk bevorderen;
• bestaande groenstructuren laten aansluiten bij nieuw aan te leggen groen;
• biodiversiteit in de wijk bevorderen.

De aanplant zal bestaan uit bomen met onder beplanting met de nadruk op het vergroten van biodiversiteit zonder de afschermende functie uit het oog te verliezen. In verder overleg wil de gemeente bomen kiezen van verschillende grootte, breedte en dichtheid van de kroon al naar gelang de wensen van de bewoners. De struiklaag bestaat uit autochtone bloeiende en bes dragende soorten. De manier van onderhouden speelt hier ook een rol. Snoeien zal hier gefaseerd plaatsvinden. De bestaande bosstrook in het gebied blijft zoals hij is. Er zal mogelijk wat onder beplanting worden bijgezet om iets meer variatie aan te brengen. De strook zal op zodanige wijze worden onderhouden dat het voortbestaan wordt gewaarborgd en het zijn functie behoudt.

Tenslotte speelt klimaatadaptie een rol. Daar waar sprake is van (obstakelvrije) schouwstroken langs watergangen zijn die stroken openbaar toegankelijk. In eerste instantie worden hier geen (half)verharde paden aangelegd. De langs het groen aanwezige sloten gaan een belangrijke rol spelen in de waterhuishouding van dit deel van Joure. In overleg met het Wetterskip wordt gewerkt aan duurzame robuuste watersystemen waarmee de gevolgen van de klimaatverandering kunnen worden opgevangen Bij de (her)profilering van de watergangen krijgen natuurvriendelijke oevers de aandacht. Door het groen en langs het water kunnen informele wandelroutes ontstaan. Die hoeven in eerste instantie niet te worden aangelegd maar pas als ze druk gebruikt worden en modderig worden. Tot die tijd kan men over het in te zaaien gras lopen.

De 'groene gedachte' voor het plangebied is verder uitgeschreven in bijlage 2.

Verkeer en parkeren

De Boeresingel vormt de belangrijkste ontsluitingsweg door en voor dit gebied. Op het bestaande stuk bij de appartementengebouwen geldt een eenrichtingsverkeer verplichte rijrichting (met uitzondering van fietsers en bromfietsers). Vanaf Harddraversweg langs de appartementengebouwen tot aan de autobrug. Ook in de nieuwe situatie blijft dat zo. Het deel voorbij de brug, in plangebied Park Sevenwolden zelf, is, en blijft ook in de nieuwe situatie, wel beschikbaar voor twee richtingen verkeer. De weg wordt in het plangebied een stuk omgelegd en sluit recht aan op nieuwe brug over het water om de appartementengebouwen. De bestaande aansluitingen op de Harddraversweg kunnen blijvend gebruikt worden. De meest zuidelijke aantakking heeft nu vooral een functie voor het autoverkeer. Om deze aansluiting veiliger te maken voor voetgangers zal er langs de weg een loopstrook worden aangelegd die aansluit op de loopstrook langs de harddraversweg. Of dat een (verhoogd) voetpad met een trottoirband wordt of een loopstrook op het niveau van de weg is nu nog niet bekend. De Boeresingel wordt als ontsluitingsweg in asfalt (gesloten verharding) uitgevoerd. De andere wegen die de woningen in de kamers bereikbaar maken bestaan uit klinkers en de voetpaden langs de doorgaande wegen in principe uit trottoirtegels. Het voet/fietspad naar de Omkromte krijgt een elementenverharding, en mogelijk zou daar ook voor een (verdichte) halfverharding kunnen worden gekozen. Een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer van en naar het plangebied via de Omkromte is niet voorzien en niet nodig. Het plangebied wordt hier met een fiets-/wandelpad van maximaal 1,5 meter breed verbonden met de Omkromte. Deze breedte betreft de breedte van de verharding van het fiets-/wandelpad met inachtneming van het daar aanwezige groen. Parkeerplekken in de openbare ruimte en uitritten worden in klinkers uitgevoerd. Ook bij andere verhardingen vormt elementenverharding het uitgangspunt. Het voetpad langs de Boeresingel van en naar de Harddraversweg komt aan de zijde van de zuidzijde (langs het perceel Harddraversweg 12a) te liggen.

Het parkeren in de oostelijke kamer zal gebundeld met insteekhavens op de achtererfontsluiting plaats vinden. Voor de vrije kavels in de westelijke kamer geldt dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgelost. Hier zullen per woning minimaal 2 parkeerplaatsen worden aangelegd op de eigen kavel. Daarnaast is het in het profiel van de straatjes ruimte om een strook met groen en parkeren in te richten zodat er in de meeste gevallen voldoende capaciteit aanwezig is. Voor incidentele pieksituaties kan ook langs de ontsluitingsweg geparkeerd worden.

Voor de in CPO uit te geven kavels geldt dat het parkeren volledig op eigen terrein moet worden opgelost. Mocht er geen belangstelling voor CPO bestaan en zouden deze kavels toch als reguliere-kavels verkocht gaan worden, dan zal het parkeren een belangrijke rol spelen bij de (her)verkaveling. Het binnenterrein biedt echter voldoende ruimte om in die behoefte te voorzien.

Voor Park Sevenwolden is een mobiliteitstoets uitgevoerd waarbij is getoetst of de verkeerstoename op een goede en verkeersveilige wijze kan worden afgewikkeld en of in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien. Dit is opgenomen in bijlage 3 en hierin is 'worst-case' uitgegaan van de realisatie van 75 woningen. Hieruit blijkt dat de bereikbaarheid van het plangebied goed is voor de verschillende vervoerswijzen. De verkeerstoename ten behoeve van de ontwikkeling leidt niet tot knelpunten voor het omliggende wegennet.

Aanvullend hierop heeft de gemeenteraad vorig jaar de motie 'Feilige Fuotgongerkrûsing Hurddraversdyk' ingediend. Naar aanleiding van de motie heeft er overleg plaatsgevonden met diverse belanghebbenden en is besloten om een herkenbare informele oversteeklocatie te maken op de Harddraversweg, nabij het woonhuis waar voorheen de Gereformeerde Kerk was (nummer 7) , door middel van markering en bebording. Hierbij wordt iedereen geattendeerd op de oversteekplek, de voetgangers dienen hierbij voorrang te verlenen aan de weggebruiker op de Harddraversweg. Het is informeel en heeft met name een attentieverhogende functie. Tevens voert de gemeente kleinschalig onderhoud uit aan het voetpad van Vegelin State naar de Boeresingel, de uitvoering heeft inmiddels plaatsgevonden.

Er dient ook te worden voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Binnen de plangrenzen is er voldoende ruimte aanwezig om hierin te voorzien. Het aspect 'verkeer en parkeren' staat de ontwikkeling daarmee niet in de weg. Voor het parkeren is in de planregels een regeling opgenomen die dit waarborgt conform de Nota beleidsregels parkeren De Fryske Marren (artikel 14.1).

Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling van alle wijken in Joure speelt duurzaamheid steeds op de een of andere manier een grote rol. Dat geldt voor alle facetten van duurzaamheid: van energie tot ecologie, van leefbaarheid tot mobiliteit. De afstand tot de voorzieningen maakt het mogelijk dat het gebruik van de fiets wordt gestimuleerd door aan te haken op de bestaande routes naar het centrum. De vijf thema's uit de gemeentelijke duurzaamheidsvisie (energie, water, grondstoffen, natuur/groen en sociaal) zijn vertaald naar het plangebied.

Beeldkwaliteit

Voor de nieuwe woonbuurt Park Sevenwolden is gekozen welstandsregels op te stellen. De nieuwe woonbuurt ligt weliswaar in een soort hof waar niet veel verkeer langs zal komen. Wel is rondom veel aandacht geweest voor een goede welstand. Zowel in de voorbije jaren gerealiseerde woongebouwen aan de noordoostzijde als in de woningen rondom die de voorbije jaren verbouwd en/of uitgebreid/nieuwgebouwd zijn. Voor de welstand is gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande regels in de omgeving, die gelden voor vrijstaande, halfvrijstaande en rij-woningen, waarbij accenten worden gelegd waar dat de uitstraling en samenhang (ook met de woongebouwen aan de noordoostzijde) ten goede kan komen.

Langs de Harddraversweg gelden de welstandsrichtlijnen van 7.4 Lintbebouwing (Welstandsnota 2014). Aan de Omkromte en de woonbuurt daar ten zuidwesten van, net zoals aan het gros van de woonbuurt aan de overzijde van de Harddraversweg gelden de welstandsrichtlijnen 7.7 Buurten met een individuele opzet. Besloten is om die laatste welstandsrichtlijnen 7.7 Buurten met een individuele opzet als basis te gebruiken voor de vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen in het plangebied. Vanuit die basis is tot specifieke accenten voor het plangebied gekomen. Dit principe geldt straks ook voor het deel waarvan de wens is het in CPO te laten bouwen.

Voor het plangebied gelden de volgende welstandsregels:

7.7 Buurten met een individuele opzet (Welstandsnota 2014) met accenten:

Criteria woningen

• Woningen zijn aan elkaar verwant omdat zij veelal eenzelfde vorm, kapvorm en grootte hebben. De bouwstijl en het materiaal- en kleurgebruik is niet nadrukkelijk op elkaar afgestemd, maar vertoont wel overeenkomsten;
• Door het individuele karakter in de buurt is het niet nodig om bouwstijl, kleur- en materiaalgebruik voor te schrijven, maar excessen moeten worden voorkomen';
• Naar mate de kavels groter zijn en de afstand tussen de woningen onderling en de afstand tussen de woningen en de straat groter wordt, kunnen ook de onderlinge verschillen tussen de woningen toenemen;
• De intentie van het gebied is individuele gebouwen, het kan echter zijn dat in dit gebied rijtjes of korte series van dezelfde woningen voorkomen. Bij aanpassing of verbouwing van dit soort woningen is afstemming op de bijbehorende woningen nodig.
• Afwijkende aanpassingen geschieden alleen per hele serie of het gehele rijtje.

+ Accenten hierbij voor Park Sevenwolden:

• & In kleurstelling wordt aangesloten bij de woongebouwen aan de noordoostzijde: Zwart(grijz)e dakpan. Gevels in witte/rode/donkerbruine klinkers met overwegend witte kozijnen en antraciete details.

Criteria andere gebouwen

• De ondersteunende gebouwen/functies in de buurt kennen veelal een eigen beeld, maar dat beeld kan ook afgestemd worden op de omliggende woningen. Enige samenhang met de omliggende bebouwing is gewenst;
• Op de openbare ruimte gerichte gevels hebben geen gesloten karakter.

Criteria reclame

• Reclame die qua plaatsing, kleurstelling, materiaalgebruik en/of detaillering de harmonie van de gebouwarchitectuur of van de openbare ruimte in de omgeving verstoort, is niet toegestaan;
• Per woning is één los naambord toegestaan met een maximale oppervlakte van 0,5 m², wanneer bij deze woning sprake is van een beroep of bedrijf aan huis. In andere gevallen zijn geheel geen reclame-uitingen toegestaan.

+ Accenten hierbij voor Park Sevenwolden Algemeen:

Hoofdprincipe en ontwerpambitie

• & De buurt bestaat uit kavels gelegen in een groene besloten setting.

Hoofdkeuze

• & Kwaliteit en samenhang door opzet:
  • 1. Overwegend één laag met kap;
  • 2. Aansluiting bij het door de woongebouwen aan de noordoostzijde geleverde kleurenpalet en materiaalkeuzes.

• Variatie door:
  • 1. Individuele keuzes aansluitend op het door de woongebouwen aan de noordoostzijde geleverde kleurenpalet;
  • 2. Sub-buurtjes, drie hoven, met een eigen opzet.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan worden deze welstandsregels onderdeel van de welstandsnota.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Ook helpt de NOVI om hier nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid, gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als een zogeheten NOVI-gebied. Regio Friesland is aangewezen als zo'n voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven 

Nederland heeft een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost, zij moeten in samenhang worden bekeken. De opgaven grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied mogelijk maken.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om deze opgaven te kunnen realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een Omgevingsagenda opgesteld, waar Fryslân deel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. Het project draagt bij aan de opgave om de regio's sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Beleid

'De ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied (zie hiervoor paragraaf 3.2), maar grenst hier wel direct aan. Deze plek geeft een specifieke invulling aan de uitbreiding van Sevenwolden en vormt een logische locatie, gelet op de ligging tussen de bestaande delen van de bebouwde kom van Joure en de aanwezige infrastructuur. In de regio is gezien de benodigde oppervlakte en het beoogde stedenbouwkundig karakter zoals beschreven in paragraaf 2.2, geen ruimte voor een dergelijk woonmilieu binnen bestaand stedelijk gebied. Het programma is binnen de beoogde stedenbouwkundige opzet dus niet in te passen in het stedelijk gebied binnen de regio. Met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik is specifiek gekozen voor een uitbreiding van Sevenwolden op deze locatie en niet in een ander gebied. Tevens is het plangebied gezien de ligging nabij de Harddraversweg zeer goed ontsloten en zijn in het verleden al stedelijke functies in het plangebied aanwezig geweest. Hiermee is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. Wat betreft de kwantitatieve behoefte volgt uit het gemeentelijk woonbeleid (zie hiervoor paragraaf 3.3) dat er behoefte is aan het aantal woningen dat in het plangebied mogelijk wordt gemaakt.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân 2020: De romte diele

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is neergelegd in de Omgevingsvisie Provincie Fryslân, die op 23 september 2020 is vastgesteld. In de omgevingsvisie gaat de provincie voor een vitale economie door te investeren in omgevingskwaliteiten. Dit zorgt onder andere voor leefbaarheid en voor het terugdringen van leegstand en verpaupering van bebouwing. Daarnaast gaat de provincie voor een veerkrachtig beleid en een gezonde leefomgeving, waarbij ingrijpende ontwikkelingen opgevangen kunnen worden en waarbij het behoud van de karakteristiek van de provincie wordt nagestreefd door middel van het beschermen van de eigen identiteit.

Joure is in de omgevingsvisie aangegeven als regionaal centrum. Regionale centra hebben een compleet aanbod aan lokale en bovenlokale voorzieningen voor het omliggende gebied. Dit geldt bij Joure ook voor de mogelijkheden voor woningen. Zij hebben een belangrijke functie voor de leefbaarheid en bereikbaarheid van diverse voorzieningen in de regio's. Het is primair aan gemeenten om invulling te geven aan een sterke positie van regionale centra. Gemeente De Fryske Marren kiest conform het provinciale beleid van de omgevingsvisie voor het realiseren van 53 woningen in Park Sevenwolden.

Verordening Romte Fryslân

Beleid

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden en in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid van de provincie vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen. De Verordening Romte Fryslân vervangen door de Omgevingsverordening Fryslân zodra de Omgevingswet in werking treedt.

In artikel 1 van de verordening worden regels gesteld die zich richten op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Tot het bestaand stedelijk gebied van een kern rekent de provincie het (aaneengesloten) gebied met stedelijke functies (woonbebouwing, bedrijfsbebouwing in brede zin en maatschappelijke functies), waaronder mede begrepen de daarbij behorende voorzieningen (inclusief groenvoorzieningen) en verkeersinfrastructuur.

In artikel 2 geeft de provincie aan dat een bestemmingsplan voor een uitbreidingslocatie een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf moet bevatten waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze:

• a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
• b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte.

Verder geeft artikel 2 aan dat er vanuit archeologie in het bestemmingsplan moet worden aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de wijze van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden zoals aangegeven op de Famke.

Tenslotte staat in artikel 2 dat vanuit zorgvuldig ruimtegebruik in het bestemmingplan een verantwoording moet worden opgenomen waaruit blijkt dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Toetsing

Het plangebied maakt geen deel uit van het bestaand bebouwd gebied zoals is aangegeven in figuur 3.1.

Figuur 3.1 Begrenzing bestaand gebouwd gebied (Verordening Romte Fryslân)

Het plangebied sluit hier op aan. Uit paragraaf 3.1 blijkt dat het programma in stedelijk gebied niet inpasbaar is. Daarom wordt voldaan aan artikel 1 van de verordening.

Ten aanzien van artikel 2 geldt dat paragraaf 2.2 ingaat op de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is rekening gehouden met de belangen vanuit het landschap zoals geformuleerd in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte. Ook blijkt uit paragraaf 3.1 dat sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik en uit paragraaf 4.6 volgt dat de archeologische belangen niet in het geding zijn.

Voor artikel 3 van de verordening geldt dat de beoogde woningen zijn opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente. Dit is in paragraaf 3.3 gemotiveerd.

Met voorgenoemde afspraak wordt in dit bestemmingsplan voldaan aan de regels van de provinciale verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2019 - 2023, Uitvoeringsprogramma Woningbouw en Woondeal

In de Woonvisie De Fryske Marren 2019 - 2023 heeft de gemeente De Fryske Marren het beleid op het gebied van wonen voor periode 2019 - 2023 vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. De hoofddoelstelling van het woonbeleid is dat alle inwoners van De Fryske Marren binnen hun eigen mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen moeten kunnen realiseren.

De gemeente wil bouwen daar waar de meeste vraag is naar woningen. In de kernen Joure, Lemmer en Balk manifesteert zich, door de ligging en het voorzieningenniveau, een grotere vraag naar woningen de komende jaren. Dit vertaalt zich in het Uitvoeringsprogramma Woningbouw, waar naar verhouding een groter deel van de woonopgave in de hoofdkernen is voorzien. In de andere dorpen en kleinere kernen wil de gemeente ook bouwen bij aantoonbare vraag. Vanuit kwalitatief oogpunt is in het woonprogramma extra aandacht voor starters op de woningmarkt via het aanbod van betaalbare koopwoningen, middenhuur en sociale huur.

De gemeente verwacht dat de woningvoorraad nog met circa 1.000 woningen zal groeien tussen 2020 en 2029. Deze bouwruimte is gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose van de provincie Fryslân, die in juni 2020 is vastgesteld. Het aantal woningen dat in dit bestemmingsplan is geregeld, wordt opgenomen in het Uitvoeringsprogramma Woningbouw De Fryske Marren 2020 - 2030. Het plan maakt deel uit van de Woningbouwafspraken Regio Zuidwest Fryslân en Provincie Fryslân die in februari 2020 zijn vastgesteld. Het programma is hiermee in lijn met de Woonvisie De Fryske Marren 2019 - 2023.

Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven, past het woningbouwprogramma van Park Sevenwolden binnen de afspraken van de Regionale Woondeal Zuidwest Friesland die in april 2023 is afgesloten met het Rijk en de provincie.

Duurzaamheidsprogramma

Op 17 november 2021 is het duurzaamheidsprogramma vastgesteld. In dit programma worden de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid verwoord. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende thema's. Dit betreffen de energietransitie (inclusief duurzame mobiliteit) toekomstbestendige omgeving, circulaire economie en sociale duurzaamheid. Deze worden zoveel mogelijk integraal bekeken.

In 2050 wil de gemeente onafhankelijk zijn van fossiele energiebronnen. Daarnaast wordt ingezet op het groen inrichten van de omgeving van de gebouwen die uitnodigt tot natuurlijk spelen. Er wordt ingezet op samenwerking voor bewustwording van inheemse flora en fauna. Wat betreft water, wordt ingezet op 100% afkoppeling van hemelwater en maximaal hergebruik van regenwater. Het gebruik van leidingwater wordt teruggedrongen waarbij ook ingezet wordt op gedrag.

Voor aanvragen vanaf 1 juli 2018 geldt bovendien dat gasloos gebouwd moet worden. Dit betekent voor dit plan dat de woningen niet aangesloten worden op gas en dus via duurzame energieopwekking verwarmd moeten worden. De exacte uitwerking is voor het bestemmingsplan niet relevant, mits deze oplossingen binnen de regels gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast zullen duurzaamheidsinitiatieven die vanuit het dorp, dan wel particulieren, ontstaan door de gemeente gefaciliteerd worden. Hoe verder met het duurzaamheidsbeleid in het plangebied wordt omgegaan, is in paragraaf 2.2 aangegeven.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

In 2017 is de regelgeving voor de MER en de m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Voor de ontwerpbestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of een MER wel of niet noodzakelijk is. Dit gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor elke aanvraag waarin een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarin ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indiening een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Toetsing

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van (meer dan) 100 hectare of indien een aaneengesloten gebied 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling met 53 woningen blijft daarmee ruim onder de drempelwaarden. Dit betekent wel dat een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. Deze is opgesteld en opgenomen in bijlage 4.

Hieruit blijkt dat gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking tot de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Door het college van B&W is op basis van de vormvrije m.e.r.-beoordeling vastgesteld dat een MER niet nodig is voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure gaat. Deze m.e.r.-beoordelingsbeslissing is opgenomen in bijlage 5.

4.2 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarmee onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Bij het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen een rustige woonwijk/een rustig buitengebied en gemengde gebieden. Bij een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Daarnaast is de Wet geurhinder en veehouderij het toetsingskader voor geurhinder van veehouderijen die milieuvergunningsplichtig zijn. Op grond van deze wet heeft de gemeenteraad de mogelijkheid een eigen geurbeleid en geurverordening te maken.

Toetsing

Gezien de ligging en de functies van het plangebied dient de omgeving van het plangebied gedefinieerd te worden gesproken als een rustige woonwijk of een rustig woongebied. De dichtstbijzijnde milieubelastende functie is een edelsmederij aan de Harddraversweg 27 op een afstand van circa 55 meter vanaf het plangebied. Dit is een bedrijf uit milieucategorie 3.2, waarvoor een richtafstand van 100 meter geldt. Alhoewel aan deze richtafstand niet wordt voldaan, zijn er vanuit dit bedrijf geen belemmeringen te verwachten voor het plangebied omdat in het tussenliggende gebied al bestaande woonbebouwing aanwezig is en het hier gaat om een relatief kleine edelsmederij. Andere milieubelastende functies en voorzieningen zijn op een grotere afstand van het plangebied gelegen en hebben hier geen effect op.

Vanuit milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor het plangebied.

4.3 Geluid

Toetsingskader

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidhinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. Het plangebied is niet gelegen in een geluidzone van een spoorweg of in een geluidzone voor industrielawaai. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidgevoelige objecten anderzijds. De verplichting tot het verrichten van een onderzoek geldt niet indien:

• het een woonerf betreft;
• een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Toetsing

In het plangebied worden geluidgevoelige objecten (woningen) gerealiseerd. De beoogde wegen in het plangebied en de ontsluitingsweg Harddraversweg zijn wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Hiervoor geldt geen geluidzone. Het plangebied ligt wel nabij het buiten de bebouwde kom gelegen deel van de Omkromte, waarvoor een maximumsnelheid van 60 km/uur geldt. Met de realisatie van de woonwijk Broek-Zuid wordt deze weg afgewaardeerd tot een langzame verkeersverbinding van en naar Joure, waardoor er feitelijk geen sprake meer is van wegverkeergeluid vanwege autoverkeer. Om deze redenen is het niet noodzakelijk akoestisch onderzoek uit te voeren. Gelet op de verkeersintensiteiten op de Harddraversweg en de tussenliggende bestaande woningen, zijn er voor het woon- en leefklimaat van de nieuwe woningen in het plangebied geen belemmeringen te verwachten. Voor de bouw van de nieuwe woningen gelden tevens de isolatie-eisen vanuit het Bouwbesluit. Voor het bestemmingsplan gelden er vanuit de Wgh geen belemmeringen.

4.4 Water

Toetsingskader

Het aspect water is uitgewerkt door middel van een watertoets. De watertoets is het proces van informeren, adviseren, afwegen en het uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Doel is het waarborgen en het expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing nemen van alle waterhuishoudkundige doelstellingen. Dankzij de watertoets kunnen de initiatiefnemer en waterbeheerder al tijdens de planontwikkeling overeenstemming vinden over water in het ruimtelijk plan. In de watertoets worden de waterhuishoudkundige consequenties van het ruimtelijk plan beoordeeld en geconcretiseerd aan de hand van termen als 'vasthouden, bergen en afvoeren' en 'voorkomen, scheiden en zuiveren'.

De watertoets resulteert in een waterparagraaf waarin is aangegeven met welke randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van water rekening dient te worden gehouden bij de verdere uitwerking van het plan. Het is een toelichting op een doorlopend proces en het maakt de afwegingen ten aanzien van water transparant.

Wetterskip Fryslân beschikt over de Leidraad Watertoets. Doel van deze leidraad is om in ruimtelijke plannen alle wateraspecten mee te nemen, waardoor wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de thema's 'veilig', 'voldoende' en 'schoon'. Daarnaast creëert de Leidraad Watertoets een draagvlak voor het wateradvies bij de gemeenten en zorgt het voor een betere samenwerking tussen gemeenten en Wetterskip Fryslân tijdens het watertoetsproces. De leidraad geeft duidelijkheid over de juridische status van het wateradvies. De leidraad bevat een overzicht van de onderwerpen die vanuit het oogpunt van water van belang zijn voor ruimtelijke plannen.

Toetsing

Watertoetsproces

De watertoets is een belangrijk instrument voor het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Het project is via www.dewatertoets.nl aangemeld bij Wetterskip Fryslân. De uitkomst van de watertoets is dat een normale procedure moet worden doorlopen. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 8. Bij de uitwerking van de plannen wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van het waterschap. De gemeente is hiervoor in overleg met Wetterskip Fryslân. Voor het plangebied is een waterhuishoudkundig plan opgesteld en door Wetterskip Fryslân is een peilbesluit vastgesteld.

Primaire waterkering

Het plangebied ligt niet binnen een primaire kering. Wel is ten westen van het plangebied een regionale kering gelegen. Deze is gelegen buiten het plangebied en hier zijn geen ingrepen voorzien. Ook heeft het project hier geen invloed op.

Hoofdwatergangen en schouwsloten

In en rondom het plangebied bevinden zich geen hoofdwatergangen en/of schouwsloten.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om zo het gebied klimaatrobuust te kunnen inrichten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te laten zijn tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, mits ze in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te kunnen houden. Dit geldt ook voor het toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is verboden zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling voor de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels zoals genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. (Zie de Leidraad watertoets voor meer informatie over compenserende maatregelen of neem contact op met Cluster Plannen van Wetterskip Fryslân.) Indien niet wordt gecompenseerd door extra oppervlaktewater te graven waarbij onderstaande percentages worden gehanteerd, of indien in de watertoetsprocedure geen overeenstemming wordt bereikt over alternatieve maatregelen, dient een watervergunning bij het waterschap te worden gevraagd.

Omdat de verharding met meer dan 1.500 m2 toeneemt dienen compenserende maatregelen genomen te worden. Deze zullen in nauw overleg met het Wetterskip tot stand komen. In bijlage 7 is aangegeven hoe dit in het plangebied wordt uitgewerkt. Hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de compensatienormen.

Afkoppelen en waterkwaliteit

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Bij de aanleg van de riolering zal aangetakt worden op het bestaande stelsel. Het vuile water zal worden afgevoerd naar de zuivering en het relatief schone regenwater zal op de naastliggende watergangen worden afgevoerd.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terechtkomen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat gebouwd wordt met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Peillwijziging

In de huidige situatie wordt het gebied bemalen door het gemaal Súdbroek. In de nieuwe situatie gaan de waterpeilen omhoog tot boezempeil en wordt het gebied deel van de Friese boezem. Voor de peilwijziging moeten de vigerende peilbesluiten worden herzien. Om deze reden is er door Wetterskip Fryslân een nieuw peilbesluit genomen waarin dit is geregeld.

Vervolg

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. Voor een definitief wateradvies is het bestemmingsplan ook in het kader van het vooroverleg toegezonden naar Wetterskip Fryslân. Hier is in dat kader geen reactie uit voortgekomen. Wel is in de vaststellingsfase van het bestemmingsplan een aanvullende (ambtelijke) reactie van Wetterskip Fryslân ontvangen, zoals in bijlage 15 is aangegeven. Naar aanleiding hiervan is deze waterparagraaf aangepast. De watertoets is daarmee afgerond.

4.5 Bodem

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Op verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat indien ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Op grond van de Ontgrondingenwet kan daarnaast een ontgrondingsvergunning nodig zijn voor afgravingen. Provincie Fryslân is bevoegd gezag voor dergelijke ontgrondingen. Hierin is onder andere bepaald dat geen vergunning nodig is voor ontgrondingen die noodzakelijk zijn voor de verwerkelijking van een in een bestemmingsplan aan de grond gegeven bestemming als in het bestemmingsplan is aangegeven dat de diepte van de ontgronding niet meer bedraagt dan 2,00 meter beneden het maaiveld of en bij de ontgronding niet meer dan 10.000 m3 bodemmateriaal naar elders wordt afgevoerd of in depot wordt gezet.

Toetsing

Omdat er in het plangebied nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt, wordt een bodemonderzoek uitgevoerd dat is opgenomen als bijlage 9 in dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen plannen.

Wat betreft de ontgrondingen, streeft de gemeente er naar om met een gesloten grondbalans te werken. Dit betekent dat in principe al het aanwezige bodemmateriaal op locatie blijft. Met de vrijgekomen grond/zand uit de te graven cunetten en waterpartijen wordt het bestaande maaiveld opgehoogd. Er zal niet meer dan 10.000 m3 aan gronden worden afgevoerd. Daarnaast wordt de bodem van de te graven waterpartijen niet dieper dan 2 meter onder het huidige maaiveld afgegraven. Door deze uitgangspunten te hanteren, is er geen ontgrondingsvergunning nodig. Wel is met de FUMO overleg geweest over ontgrondingen.

4.6 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan in de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving, gaat over in de Omgevingswet wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het overgangsrecht van de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet houdt in dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Toetsing

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v.Chr.), en één voor de periode ijzertijd-middeleeuwen (800 v.Chr. - 1500 n.Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd-advieskaart geldt dat voor het grootste deel van het plangebied een karterend onderzoek 1 nodig is, waarbij voor ingrepen van meer dan 500 m2, archeologisch onderzoek gedaan moet worden. Conform de ijzertijd-middeleeuwen-advieskaart valt het plangebied binnen het gebied met karterend onderzoek 3. Hier geldt dat bij ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 5.000 m², archeologisch onderzoek noodzakelijk is. In het verleden is een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het gehele Sevenwolden gebied. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 6. Uit het onderzoek blijkt dat er ten aanzien van archeologie geen belemmeringen zijn voor het bestemmingsplan.

4.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Ieder ruimtelijk plan moet een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover hier sprake van is, moet ook aangegeven worden hoe met de mogelijke in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. De historische (steden)bouwkunde en historische geografie moeten worden meegenomen in de belangenafweging. Aangegeven moet worden welke conclusies uit de geanalyseerde waarden kunnen worden getrokken en op welke wijzen deze zijn gewaarborgd in het plan.

Toetsing

Voor het aspect cultuurhistorie is de Cultuurhistorische kaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Op deze kaart is het plangebied niet opgenomen met een aanduiding. Binnen het plangebied zijn geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig. Het is daarom niet noodzakelijk om nadere eisen ten aanzien van de bescherming van de bestaande cultuurhistorische waarden te stellen. Vanuit cultuurhistorie gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.8 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en plant- en diersoorten samengevoegd in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn, in de Nederlandse wetgeving. De wetgeving maakt onderscheid tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Daarnaast kan er bij de uitwerking van de plannen aandacht zijn voor natuurinclusief bouwen.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het Sneekermeergebied op circa 4 kilometer afstand tot het plangebied. Directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering et cetera, zijn op deze afstand uit te sluiten. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen zijn ook niet aan de orde, omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om het plangebied te kunnen bereiken.

Stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. De dichtstbijzijnde stikstofgevoelige gebieden liggen op meer dan 10 kilometer afstand. Dit betreffen de gebieden Rottige Meenthe & Brandemeer en Van Oordt's Mersken.

Om de effecten van het plangebied op deze gebieden inzichtelijk te maken, is voor de ontwikkeling een stikstofonderzoek (voor zowel de exploitatie- als de aanlegfase) uitgevoerd dat is opgenomen in bijlage 10. In het onderzoek is 'worst-case' een berekening gedaan op basis van 75 woningen. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde.

Natuurnetwerk Nederland

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. Er worden daarom geen ingrepen voorgesteld. Vanuit het NNN zijn geen belemmeringen voor dit plan aan de orde.

Weidevogelgebieden

Het plangebied maakt geen deel uit van een weidevogelleefgebied en ligt ook niet binnen de invloedssfeer hiervan. Op dit punt zijn er dus ook geen belemmeringen.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervoor ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen, zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten als genoemd in bijlage IV onderdeel a van de Habitatrichtlijn, bijlage II van het Verdrag van Bern of bijlage I van het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling geven voor dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Toetsing

Uit het ecologisch onderzoek (bijlage 11) blijkt dat de aanwezigheid van vleermuizen in het plangebied niet op voorhand wordt uitgesloten. Hiervoor is aanvullend onderzoek (bijlage 12) uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen verblijfplaatsen van vleermuizen zijn vastgesteld binnen de invloedssfeer van het plangebied. Voor vleermuizen zijn derhalve geen vervolgstappen benodigd voor de voortgang van het project. Ten aanzien van overige beschermde soorten zal door uitvoering van de plannen geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan, mits de zorgplicht in acht wordt genomen en de werkzaamheden bij voorkeur buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. De adviezen uit het ecologisch onderzoek worden bij de verdere uitwerking van het project opgevolgd. De Wnb waarborg een adequate omgang met de beschermde soorten in het gebied.

Natuurinclusief bouwen

Bij de invulling van het plangebied kan rekening worden gehouden met natuurinclusief bouwen. Dit houdt in dat er ruimte voor biodiversiteit wordt gecreëerd op, aan of in een gebouw of in de (openbare) omgeving, zodat er meer diverse planten- en diersoorten kunnen leven. In bijlage 13 is een (niet uitputtende) lijst opgenomen met mogelijkheden hiervoor. Bij de verdere uitwerking van het project kan hier zo mogelijk aandacht worden gegeven.

Conclusie

Vanuit ecologie zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan. Bij de verdere uitwerking van het project wordt zo mogelijk rekening gehouden met natuurinclusief bouwen.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld aan de hand van het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden beschouwd als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel van de beoordeling voor de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het GR onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Toetsing

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart Fryslân geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig zijn en/of plaatsvinden in de nabijheid van het plangebied.

Ook is Brandweer Fryslân om advies gevraagd, zoals is aangegeven in bijlage 14. Hierin wordt geadviseerd om de wegen in het plangebied te laten voldoen de vereisten voor de bereikbaarheid en om te zorgen voor brandkranen in het plangebied zodat de brandweer vanaf elke opstelplaats binnen 100 meter afstand een brandkraan beschikbaar heeft. Deze adviezen worden bij de verdere uitwerking van het project opgevolgd.

Vanuit het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Tevens moet worden bekeken of de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de voorgenomen functie.

Daarnaast is in het 'Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)' geregeld dat binnen 300 meter van een rijksweg geen gevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Onder gevoelige bestemmingen worden voorzieningen ten behoeve van basisonderwijs, voortgezet onderwijs of overig onderwijs aan minderjarigen, kinderopvang en verzorgings-, verpleeg- of bejaardentehuizen verstaan.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland geldt dat in de directe omgeving van het plangebied sprake is van een goede luchtkwaliteit. Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De realisatie van 53 woningen die in het plangebied zijn beoogd, vallen hier ook onder. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Omdat er sprake is van een goede luchtkwaliteit in het plangebied is er ook sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de woningen.

Ten aanzien van de snelweg is het plangebied op meer dan een kilometer hiervan gelegen en worden er geen gevoelige functies in het plangebied mogelijk gemaakt. Park Sevenwolden richt zich namelijk op reguliere woningbouw.

Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het plangebied en wordt voorzien in een goed woon- en leefklimaat.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteits- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen, van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

Toetsing

Centraal in het plangebied is een rioolpersleiding aanwezig. In de plannen is hiermee rekening gehouden door hier geen woningen te projecteren en (evenals in het geldende bestemmingsplan het geval is) is hiervoor een aanvullende regeling opgenomen zoals in paragraaf 5.2 is aangegeven. Voor het overige zijn er in of nabij het plangebied geen hoofdleidingen en/of -kabels aanwezig en liggen er ook geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan op het 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen' en het Handboek Bestemmingsplannen De Fryske Marren.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. De regels bevatten allereerst een bestemmingsomschrijving. Hierin staat beschreven voor welke functie(s) de gronden mogen worden ingericht en gebruikt en wat de onderlinge rangorde van functies is. Indien van toepassing, worden ook de aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid is altijd gerelateerd aan het bestemmingsvlak en dient per geval geïnterpreteerd te worden vanuit de aard, omvang en tijd(sduur) van de ondergeschikte functie ten opzichte van de hoofdfunctie.

Naast de bestemmingsomschrijving zijn in de regels bouwregels en gebruiksregels opgenomen. In de bouwregels is - gerelateerd aan de toegelaten gebruiksfuncties - aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe zijn toegestaan en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden. De gebruiksregels verbieden bepaalde vormen van gebruik of begrenzen toegelaten vormen van gebruik binnen een bestemming (specifieke gebruiksregels) dan wel verbieden zij alle gebruik in strijd met de gegeven bestemming (algemene gebruiksregels).

In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (die op dit moment nog niet zijn voorzien), waaruit blijkt dat de bouw- en gebruiksregels niet voldoende zijn. In deze gevallen kan door het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning worden afgeweken van de bouw- en gebruiksregels. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging onder een afwijking zijn gebracht. Deze vergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. In de algemene regels is geregeld dat er ten hoogste 53 woningen zijn toegestaan. Door middel van een afwijkingsmogelijkheid is het mogelijk om onder voorwaarden extra woningen te bouwen.

Groen, Verkeer en Water

De openbare ruimte en de bestaande groen- en bosstroken in het plangebied zijn geregeld in de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Water'. Alle bestemmingen hebben een onderlinge uitwisselbaarheid van functies met elkaar. De beoogde ontsluitingswegen, parkeerplaatsen, groen en water kunnen binnen deze bestemmingen gerealiseerd worden. De drie bestemmingen hebben gemeen dat de realisatie van gebouwen niet mogelijk is. Omdat in de westzijde van het plangebied sprake is van natuurwaarden, is in dit gebied een beschermende regeling opgenomen.

Wonen - 1 en Woongebied

De beoogde woningen in het plangebied kunnen worden gerealiseerd binnen de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Woongebied'. De bestemming 'Wonen - 1' is gebruikt voor woningen met één laag met kap in de oostelijke en westelijke kamer en de bestemming 'Woongebied' voor woningen in de middenkamer / het CPO-gebied met drie lagen met of zonder kap. Vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen zijn binnen de 'Wonen - 1' bestemming standaard toegestaan, rijenwoningen zijn alleen toegestaan als deze als zodanig in deze bestemming zijn aangeduid, met daarbij het maximumaantal te bouwen woningen. In de woongebiedbestemming zijn alle vormen woningen toegestaan. De afstand tot de zijdelingse perceelgrens is, onder andere in verband met brandveiligheidsaspecten, in de regels standaard vastgelegd op minimaal drie meter. Via een binnenplanse afwijking met bijbehorende toetsingscriteria kan deze afstand worden verkleind. In de algemene regels is geregeld dat in het gehele plangebied 53 woningen gerealiseerd mogen worden. Met een afwijkingsmogelijkheid is dit aantal onder voorwaarden te verhogen.

Binnen alle woonbestemmingen is een uniforme erfbebouwingsregeling gehanteerd, waarbij rekening is gehouden met een maximale oppervlakte en een maximaal bebouwingspercentage aan bijbehorende bouwwerken (zoals aanbouwen, uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen). Hiermee wordt voorkomen dat de percelen te vol worden gebouwd, dit is onder andere van belang voor de brandveiligheid. Afhankelijk van de oppervlakte van het bouwperceel gelden er afwijkingsmogelijkheden om de hoeveelheid erfbebouwing te vergroten. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat voor grotere bouwpercelen meer mogelijkheden gelden. Verder zijn er mogelijkheden voor erkers opgenomen in de woonbestemmingen en zijn er onder voorwaarden verschillende functies bij het wonen toegestaan, zoals aan huis verbonden werkactiviteiten en 'bêd en brochje'. Het uitgangspunt hierbij is dat deze functies ondergeschikt aan de woonfunctie worden uitgeoefend.

In de 'Wonen - 1'-bestemming is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen (woonhuizen) en bijbehorende bouwwerken. De hoofdgebouwen moeten in de bouwvlakken gebouwd worden, er is een afwijkingsmogelijkheid in de bestemmingen opgenomen om het hoofdgebouw onder voorwaarden gedeeltelijk buiten het bouwvlak te bouwen. In de bestemming 'Wonen - 1' zijn woningen met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3,5 en 11 meter toegestaan (één laag met kap).

In de bestemming 'Woongebied' is tevens onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken, maar is de positie van de hoofdgebouwen niet vastgelegd door middel van bouwvlakken. Wel is de maximale oppervlakte (footprint) van het hoofdgebouw vastgelegd op 150 m2 en de maximale bouwhoogte op 11 meter. Ook is openbare ruimte in het bestemmingsvlak niet vastgelegd omdat dit pas concreet wordt op het moment dat er plannen zijn voor de invulling van het CPO-gebied.

Bij de woonbestemmingen zijn ten hoogste 70 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan tot een maximaal oppervlak van 50% per bouwperceel. De oppervlakte van het hoofdgebouw telt hier niet in mee. Afhankelijk van de grootte van het bouwperceel kan deze oppervlakte onder voorwaarden vergroot worden tot ten hoogste 200 m2.

Op tenminste één meter vanaf de voorgevel, die grenst aan een weg, mogen de bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. De woningen in de oostelijke kamer hebben een oriëntatie gericht op de aanwezige groensingel. Omdat hier de oriëntatie van de woningen niet op de weg gericht is, is voor twee locaties binnen het bouwvlak een aanduiding 'gevellijn' opgenomen. In afwijking van de standaard afstandsregeling bijbehorende bouwwerken moeten de bijbehorende bouwwerken op tenminste één achter de aanduiding gevellijn worden gebouwd.

In de specifieke gebruiksregels is opgenomen dat de gronden en bouwwerken niet gebruikt mogen worden voor detailhandel en bedrijvigheid, met uitzondering van aan huis verbonden werkactiviteiten en bêd en brochje. Bij deze laatste twee functies is het van belang dat ze ondergeschikt zijn aan de woonfunctie, zodat de woonfunctie voor het overgrote deel behouden blijft. De regeling is hierop afgestemd.

Leiding - Riool

In het plangebied bevindt zich een rioolpersleiding. Hiervoor geldt het uitgangspunt dat deze leiding en een strook aan weerszijden van de leiding beschermd moeten worden, zodat onderhoud aan en beheer van de leiding niet worden belemmerd. Om deze reden is een beschermende regeling getroffen die waarborgt dat in de strook geen gebouwen en overkappingen gebouwd worden. Ook zijn bepaalde werken en werkzaamheden (zie hiervoor artikel 8.4 van de regels) omgevingsvergunningsplichtig.

Deze regeling (dubbelbestemming) is van toepassing op een strook van 5 meter aan weerszijden van de leiding.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

In het kader van het vooroverleg bestaat voor belangenorganisaties en burgers de mogelijkheid te reageren op de gemeentelijke beleidsvoornemens, zoals die zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Om een ieder de gelegenheid te geven zijn visie naar voren te brengen, is een inspraakprocedure gevolgd, zoals die is opgenomen in de gemeentelijke inspraakverordening.

In dezelfde fase is het plan ook voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg van het Besluit ruimtelijke ordening.

De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 14.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De ingediende zienswijzen zijn door de gemeente samengevat en beantwoord, waarbij is aangegeven of deze wel of niet leiden tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Dit is aangegeven in bijlage 15 . De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op basis van bijlage 15 op 23 oktober 2024 gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt vervolgens nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te stellen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De economische uitvoerbaarheid wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van het plan (de planexploitatie) en de grondexploitatie en het daarmee samenhangende kostenverhaal. Voor de ontwikkeling in het plangebied wordt een exploitatieopzet gemaakt. De kavels worden door de gemeente uitgegeven. De gemeente vraagt voor de kavels een reële grondprijs (per m2). Door de gronduitgifte worden opbrengsten gegenereerd, waarmee de kosten worden gedekt. Daarnaast heft de gemeente leges voor de omgevingsvergunningen voor bouwen die voor nieuwbouwwoningen afgegeven worden.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van een overeenkomst. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De gronden bedoeld voor het Park Sevenwolden zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente zorgt voor het bouwrijp maken en de uitgifte van de bouwkavels. Met deze uitgangspunten is er sprake van een sluitende grondexploitatie. Omdat de gronden in het plangebied in eigendom zijn van de gemeente, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk en zal hiervan worden afgezien.