Balk - Jachthavendyk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Jachthavendyk in Balk bevinden zich de voormalige locaties van Harcos en Sweiland. De gemeente De Fryske Marren wenst hier een havenkwartier te ontwikkelen bestaande uit een passentenhaven en een commerciële functie. De passantenhaven (locatie Sweiland) is reeds ontwikkeld. Voor de commerciële functie (locatie Harcos) heeft de gemeente De Fryske Marren een prijsvraag gehouden, waarop projectontwikkelaars zich konden inschrijven. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de juridisch planologische kaders voor het winnende plan. Het gaat om het realiseren van de commerciële ontwikkeling in de vorm van een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Jachthavendyk, aan de oostzijde van de kern Balk. De indicatieve begrenzing van het plangebied wordt met de rode omlijning weergegeven in afbeelding 1.1. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''Balk - Jachthavendyk” bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr NL.IMRO.1940.BPBLK23JACHTHDYK-VA01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidig planologisch regime

1.4.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Balk - Zuid 2017". Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van De Fryske Marren vastgesteld op 27 juni 2018.

In afbeelding 1.2 is de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het rode kader geeft de gronden die onderdeel uitmaken van het plangebied weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.2 Bestemmingen

Het plangebied kent op basis van het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Bedrijf - Watersportgebonden' en 'Recreatie - Passantenhaven'. Binnen de bestemming 'Bedrijf - Watersportgebonden' zijn een bouwvlak en de maatvoeringen 'maximum bebouwingspercentage: 70%' en 'maximum bouwhoogte: 6m' opgenomen. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad'.

De voor 'Bedrijf - Watersportgebonden' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van onderhoud en winterstalling van recreatievaartuigen, aan watersport gerelateerde bedrijven van milieucategorie 1 en 2, aan watersport gerelateerde detailhandel en daaraan ondergeschikte voorzieningen.

Gebouwen en overkappingen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het bebouwingspercentage en de bouwhoogte bedragen maximaal de op de verbeelding aangegeven percentage en hoogte.

De voor 'Recreatie - Passantenhaven' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor terreinen en water ten behoeve van aanleggelegenheid voor passanten, (dag)recreatieve voorzieningen, kleinschalig toeristisch kamperen en de daarbij behorende gebouwen en overkappingen en voorzieningen.

De voor 'vrijwaringszone - straalpad' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het tegengaan van te hoge bebouwing vanwege een straalpad. Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar bouwwerk, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de bouwhoogte van de betreffende bouwwerken niet meer bedraagt dan 18 meter.

1.4.3 Strijdigheid

Het realiseren van een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is de in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid niet toereikend om het voornemen mogelijk te maken. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook benodigd. Dit bestemmingsplan voorziet hierin en toont aan dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met 'een goede ruimtelijke ordening' is.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een weergave van de huidige situatie en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie, regio en de gemeente beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 7 gaat in op het vooroverleg en de inspraak.

Hoofdstuk 2 De huidige en gewenste situatie

2.1 Huidige situatie

2.1.1 Balk

Balk is een dorp met aan weerszijden van de Luts een historische structuur en vele monumentale panden. Ook heeft Balk als regionaal centrum een hoog voorzieningenniveau met winkels en horeca en met een redelijk gevarieerd cultureel aanbod. Maar bovenal is Balk aantrekkelijk omdat het op de grens ligt van het Friese Merengebied en het glooiende bosrijke landschap van Gaasterland. Op dit moment zijn de beide gebieden nog niet met elkaar verbonden.

2.1.2 Havenkwartier

Het plangebied maakt onderdeel uit van het Havenkwartier, een gebied in het oosten van de kern Balk dat door de gemeente De Fryske Marren is aangemerkt voor herontwikkeling. De gemeente wil de locatie ontwikkelen tot een kwalitatief hoogwaardig havenkwartier met uitstekende voorzieningen. Hiervoor is door de gemeente De Fryske Marren, in samenspraak met de Provincie Friesland, een masterplan opgesteld met als doel het Friese Merengebied en het boslandschap van Gaasterland met elkaar te verbinden.

2.1.3 Plangebied

Het plangebied bestaat uit de voormalige locatie van Harcos, aan de Jachthavendyk 15 in Balk. De functionele structuur kenmerkt zich voornamelijk door woonbebouwing. Daarnaast zijn er bedrijvigheid, recreatieve functies en maatschappelijke functies in de omgeving aanwezig. De Luts vormt een belangrijke ruimtelijke structuurdrager.

Het plangebied wordt aan de noordzijde door De Luts begrensd. Ten oosten bevindt zich een passantenhaven. Ten zuiden wordt het plangebied door de Jachthavendyk begrensd. Aan de westzijde bevinden zich schiphuizen. De voormalige bebouwing van Harcos is reeds gesloopt. Het plangebied is dan ook volledig onbebouwd. De voormalige erfverharding is nog wel aanwezig.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is met rode lijn aangeduid.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK)

2.2 Gewenste ontwikkeling

2.2.1 Inleiding

Het plangebied ligt in het overgangsgebied van het dorp Balk met het water. Deze ligging, direct naast een passantenhaven, maakt dat het een zeer geschikte locatie is om water- en landrecreatie bij elkaar te laten komen. Om dit te bereiken is het voornemen om een hoogwaardig hotel met restaurant, grandcafé, (feest)zaal, terras en bootverhuur te realiseren.

De basis van het plan wordt gevormd door een hotel met kamers. Dit wordt aangevuld met hotelappartementen, waarin meer leefruimte aanwezig is en die met een kleine keuken zelfvoorzienend zijn. Dit hotel gaat als uitvalsbasis dienen voor het verkennen van de wereld van het water van de Friese meren en de wereld van het weelderige bos van Gaasterland.

De voorzieningen lenen zich niet alleen voor de bezoekers van het hotel, maar zijn ook beschikbaar voor mensen die in de aangrenzende passantenhaven aanleggen met hun boot en overige bezoekers. Door arrangementen aan te bieden voor de huur van een fiets of een elektrische sloep, een kano of een fluisterboot worden de watersporters alternatieve vormen van recreatie geboden die bijdragen aan de recreatieve aantrekkingskracht van Balk.

De primaire doelgroep van het hotel zijn toeristen die aangetrokken worden door de combinatie van water en bos die de omgeving van Balk te bieden heeft. De aantrekkingskracht en het onderscheidend vermogen zit in die variatie. Er wordt ook ingezet op laagdrempelige watersport voor de onervaren waterrecreant. Daarnaast wordt een diversiteit aan land-, natuur- en cultuuractiviteiten aangeboden waardoor kennisgemaakt kan worden met Balk en omgeving.

2.2.2 Programma en gewenste inrichting

Het voornemen voorziet in het realiseren van hoogwaardig hotel met hotelappartementen, restaurant, grandcafé, detailhandel, terras en bootverhuur. Specifiek betreft het een viersterrenhotel met 25 hotelkamers, 20 hotelappartementen , een grandcafé van 170 m2, een eetcafé van 110 m2 en een ruimte voor detailhandel in de vorm van een bakkerij of wijnbar van 40 m2. Daarnaast is er nog circa 158 m2 aan nader in te vullen ruimte aanwezig. In de bebouwing komt een ruimte voor de bootverhuur.

In afbeelding 2.2 is een inrichtingstekening van de gewenste situatie opgenomen.

Afbeelding 2.2: Inrichtingstekening (Bron: KHV Architecten)

De bebouwing is georriënteerd op het water en vormt zo een nieuw waterfront langs de Luts aan de entree van Balk vanaf het Slotermeer. Het terras van het restaurant is gesitueerd aan het water en aan de passantenhaven en versterkt zo de levendigheid van de plek.

Tussen het hotel en de hotelappartementen aan de oostzijde van de kavel wordt een groene corridor gecreëerd om een verbinding te leggen tussen het hotel en de passantenhaven.

Door aan de Jachthavendyk nog drie hotelappartementen te situeren wordt een alzijdig beeld neergezet. Het parkeren ligt op het binnenterrein en is ingepakt in het groen. Hierdoor is het in het plan geïntegreerd en uit het zicht geraliseerd en daardoor bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit.

De architectuur van het plan put uit twee typologieën die beide sterk verbonden zijn met Balk. De basis wordt gevormd door de typologie die is afgeleid van de monumentale panden die in het dorpshart van Balk aan weerzijden van de Luts staan. Het hoogteaccent van het hotel is afgeleid van het karakteristieke gebouw van veevoederfabriek 'de Volharding' die tot 2008 een markante blikvanger was nabij het plangebied.

In afbeeldingen 2.3, 2.4 en 2.5 zijn gevelbeelden van de gewenste situatie opgenomen. Afbeelding 2.6 laat de architectuur ten opzichte van de monumentale panden en veevoederfabriek de Volharding zien.

Afbeelding 2.3: Gevelimpressie hoofdgebouw (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.4: Gevelimpressie appartementen oost (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.5: Gevelimpressie appartementen zuid (Bron: KHV Architecten)

Afbeelding 2.6: Architectuur gewenste situatie (Bron: KHV Architecten

2.3 Verkeer en parkeren

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling.

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een onderbouwing verkeer en parkeren door BJZ.nu opgesteld. Deze is als Bijlage 1 bijgevoegd. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten en conclusies ingegaan.

De voorgenomen ontwikkeling gaat gepaard met een parkeerbehoefte van 62 parkeerplaatsen. Met het aanleggen van de voorgenomen 64 parkeerplaatsen, wordt op eigen terrein in de parkeerbehoefte voorzien.

De totale verkeersgeneratie bedraagt afgerond 237 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Het plangebied wordt ontsloten op de Jachthavendyk, een weg met een 30 km/uur snelheidsregime. De wegstructuur rond het plangebied en leidend naar de belangrijkste uitvalswegen is van voldoende omvang om de (beperkte) toename van verkeer als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling op te vangen.

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

3.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede kwaliteit van leven. Belangrijk is dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector in de vorm van duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

3.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaat voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geldt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. In dit geval dient de voorgenomen ontwikkeling, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, aangemerkt te worden als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

De laddertoets wordt hierna doorlopen.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een behoefteonderzoek uitgevoerd. Deze is als Bijlage 2 bijgevoegd. Uit het behoefteonderzoek volgt dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grofweg de regio Friese Meren is. Een gebied met circa 35.000 inwoners.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling

Uit het behoefteonderzoek volgt dat er zowel voor het hotel als het grandcafé en restaurant sprake is van behoefte in de markt.

Vindt de stedelijke ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied plaats

In voorliggend geval is sprake van een ‘stedelijke ontwikkeling’ op een locatie die onderdeel uitmaakt van het ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de principes van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele

3.2.1.1 Algemeen

De provinciale Staten van Fryslân hebben op 23 september 2020 de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de komende jaren richting aan de activiteiten van de provincie. Hierin staat beschreven waar naar toe wordt gewerkt en hoe de toekomst er uit ziet. De provincie wil met de samenleving goede ideeën en mooie plannen voor Fryslân realiseren. Bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang. De provincie kiest voor een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden.

3.2.1.2 Vier opgaven

In dialoog met de samenleving zijn vier opgaven benoemd die de provincie actief wil aanpakken. Het zijn urgente vraagstukken waarvoor de provincie nú al alles op alles gaat zetten om met de samenleving oplossingen te vinden.

• Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• Fryslân wordt klimaatadaptief ingericht;
• Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Deze opgaven zijn groot, onderling verbonden en ze raken de hele provincie. De opgaven vragen om een integrale en gezamenlijke aanpak.

De provincie zet in op slimme groei van de gastvrijheidseconomie. Slimme groei betekent inzetten op (cultuur)toeristen die geïnteresseerd zijn in de kwaliteit en identiteit van onze provincie, meer jaarrond bezoek in plaats van pieken, en meer bezoek in heel Fryslân. Het vergroenen en circulair maken van de economie is hierbij een belangrijk uitgangspunt. De verwachting is dat het binnenlands toerisme toeneemt en dat het aantal buitenlandse toeristen dat jaarlijks naar Nederland komt in 2030 minimaal is verdubbeld. Voor het Fries merengebied wordt ingezet op verbreden van het watersportproduct met nieuwe innovatieve combinaties tussen land- en waterrecreatie en nieuwe vormen van waterrecreatie.

Er is behoefte aan vernieuwend ondernemerschap en nieuw ondernemerschap. Maar ook aan ontwikkeling van toeristische bestemmingen in ruimtelijke en vooral in functionele clusters, waarbinnen recreatieve functies en voorzieningen complementair aan elkaar zijn: niet meer van hetzelfde, maar aanvullingen die het aanbod completeren en met elkaar verbinden.

Nieuwe ontwikkelingen worden bij voorkeur ingezet voor behoud van vitaliteit van (voorzieningen in) dorpen en steden, passend bij de Friese identiteit en de doelgroep cultuurtoerisme. De inpassing ervan in de omgeving gebeurt op basis van maatwerk, met toepassing van de principes. Aandachtspunten hierbij zijn: (markt)potenties, aansluiten bij bestaande recreatieve voorzieningen en accommodaties (concentratievoordelen), draagvlak in de omgeving, versterking van cultuur- en natuurerfgoed en van leefbaarheid in dorpen en steden.

3.2.1.3 Toetsing van het voornemen aan de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van een braakliggend terrein naar een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt in combinatie met de reeds aanwezige passantenhaven een havenkwartier gerealiseerd, waar land- en watertoerisme samenkomen. Er wordt daarmee een impuls aan de provinciale gastvrijheidseconomie gegeven, wat een ambitie van de provincie is. Daarnaast zal in het ontwerp rekening worden gehouden met natuurinclusief bouwen. Al met al wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de Omgevingsvisie Fryslân is.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân 2014

3.2.2.1 Algemeen

De Verordening Romte Fryslân 2014 is op 25 juni 2014 vastgesteld. Op 23 maart 2021 is de verordening geconsolideerd. De verordening stelt concrete regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen uit onder andere de in voorgaande paragraaf beschreven Omgevingsvisie doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

3.2.2.2 Relevante artikelen

Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2.1)

De toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied bevat een verantwoording waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

Archeologie (Artikel 2.2)

In de plantoelichting van een ruimtelijk plan wordt aangegeven op welke wijze het plan rekening houdt met de wijze van onderzoek naar en bescherming van archeologische waarden en verwachtingswaarden zoals aangegeven op de Famke.

Dagrecreatieve voorzieningen (Artikel 5.4. lid 1 onder 2)

In een ruimtelijk plan kan een nieuwe dagrecreatieve inrichting worden toegestaan in, aansluitend aan of nabij een recreatiekern, tot een maximaal aantal van 150.000 bezoekers per jaar.

Kleinschalige dag- en verblijfsrecreatie (Artikel 5.5 lid 3)

3.2.2.3 Toetsing van het voornemen aan de Verordening Romte Fryslân 2014

De provincie Fryslân vindt het van belang dat er goede balans is tussen buitenstedelijk en binnenstedelijk bouwen, dit vanuit het principe van duurzaam ruimtegebruik. Het plangebied ligt in de kern Balk en daarmee binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen dit gebied is ruimte voor stedelijke functies, waar in dit geval sprake van is.

Ten aanzien van archeologie wordt opgemerkt dat uit het uitgevoerde archeologisch onderzoek (zie Bijlage 5) blijkt dat er geen sprake is van archeologische waarden in het plangebied. Een archeologische dubbelbestemming is dan ook niet benodigd.

Binnen artikel 5.4.1 wordt ingegaan op de maximale aantallen bezoekers die door nieuwe dagrecreatieve inrichtingen jaarlijks mogen worden aangetrokken. In aansluiting aan of nabij een recreatiekern mag dit aantal maximaal 150.000 bedragen. Het grandcafé en restaurant trekken jaarlijks naar verwachting 16.665 bezoekers aan. In artikel 5.5.3 is aangegeven dat er van artikel 5.4.1. kan worden afgeweken indien er sprake is van een nieuwe dagrecreatieve inrichting die aansluit op een verblijfsrecreatieve voorziening of jachthaven, mits deze v.w.b. haar ruimtebeslag en uitstraling ondergeschikt is. Los van het gegeven dat het jaarlijks aantal bezoekers ruim onder het maximum blijft, gaat het in het onderhavig geval om een dagrecreatieve inrichting die duidelijk ondergeschikt is aan de verblijfs-/hotelfunctie.

Al met al wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân 2014 is.

3.2.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Masterplan waterfront Balk

3.3.1.1 Algemeen

De toenmalige gemeente Gaasterlân – Sleat heeft in samenwerking met de provincie Fryslân een masterplan ontwikkelt met een visie voor de ontwikkeling van het waterfront van Balk voor de periode 2011 tot en met circa 2026. Het gaat dan om samenhangende ontwikkelingen te schetsen die op langere termijn gerealiseerd kunnen worden.

3.3.1.2 Positionering Balk: water en bos

Balk wil zich ontwikkelen tot een gastvrije watersportkern op het knooppunt van water en bos. Balk grenst aan de oostzijde direct aan het water van het Sleattermer Mar en aan de westzijde aan de bossen van Gaasterland. De Luts, de vaarweg die door Balk loopt, verbindt het Sleattermer Mar en het bos. Op dit moment zijn beide werelden (water en bos) van elkaar gescheiden. Daar waar de Luts aansluit op het Sleattermer Mar zijn twee jachthavens gesitueerd. Deze liggen buiten het dorp zonder dat er sprake is van veel interactie. De bossen van Gaasterland kennen hun eigen, op het bos gerichte, voorzieningen. Balk ligt daar nu nog als fraai stedenbouwkundig object tussen in. Als het gaat om aantrekkelijkheid voor toeristen heeft Balk veel te bieden, qua voorzieningen en stedenbouwkundige- en cultuurhistorische objecten.

In het Masterplan worden de drie werelden van het water, het bos en Balk aan elkaar geklonken. De nu nog gescheiden werelden zullen elkaar gaan versterken. Balk gaat een gastvrij onthaal bieden voor de watersporters vanaf het meer en de landtoeristen vanuit het bos. Verder wordt Balk een overstappunt voor vaar- wandel- en fietstochten. Hierdoor zullen de bestedingen aan de wal toenemen. (Vaar)toeristen zullen langer blijven en de veelzijdigheid zal veel aantrekkingskracht hebben. Het gastvrij onthaal krijgt gestalte in een fraai gesitueerd waterplein met aanlegvoorzieningen voor passanten, havenfaciliteiten en een fraaie openbare ruimte. Het plein wordt omsloten door gebouwen.

3.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan het Masterplan waterfront Balk

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de entree van Balk versterkt door de ontwikkeling van een hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur. Het voornemen vormt een aanvulling op de reeds ontwikkelde passantenhaven ten oosten van het plangebied. Er wordt als het ware een transferium gecreëerd waar water- en landrecreatie bij elkaar komen. Het voornemen voldoet daarmee aan de gestelde ambities uit het Masterplan waterfront Balk.

3.3.2 Omgevingsvisie de Fryske Marren

3.3.2.1 Algemeen

De Omgevingsvisie geeft in hoofdlijnen aan hoe de gemeenteraad in samenspraak met de inwoners de toekomst van de gemeente ziet. Daarbij gaat het om de fysieke leefomgeving; de mogelijkheden om te wonen, werken, recreëren en ondernemen, nu en in de toekomst, en in een gezond en plezierig leefklimaat. Er zijn belangrijke waarden die voor de hele De Fryske Marren gelden. Daarnaast zijn er op de waardenkaart specifieke gebieden onderscheiden. Die gebieden hebben naast de algemene kernwaarden ook specifieke waarden, de kernwaarden van de deelgebieden en kerntypen daarbinnen.

3.3.2.2 Een toekomstbestendige economie

Als je in de kleine dorpen niet terechtkunt voor allerlei voorzieningen, dan moeten die voorzieningen in de grotere kernen van een uitstekend niveau zijn én goed bereikbaar. Balk, Joure, Lemmer en Sint Nicolaasga hebben een regionale functie en hebben daarom een hoge prioriteit bij investeringen in het openbaar gebied en de leefbaarheid.

De Fryske Marren heeft een krachtige, innovatieve en toekomstbestendige economie, die een substantiële bijdrage levert aan een aantrekkelijke woon- en leefklimaat. Het MKB in de gemeente biedt veel werkgelegenheid en groei ervan is van belang voor de kwaliteit van de samenleving.

3.3.2.3 Toetsing aan de Omgevingsvisie de Fryske Marren

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de entree van Balk versterkt door de ontwikkeling van een hoogwaardig hotel met restaurant, grandcafé, (feest)zaal, terras en bootverhuur. Het voornemen vormt een aanvulling op de reeds ontwikkelde passantenhaven ten oosten van het plangebied. Er wordt als het ware een transferium gecreëerd waar water- en landrecreatie bij elkaar komen. Er wordt ingezet op het verbeteren van de toeristisch-recreatieve voorzieningen in Balk, wat de leefbaarheid ten goede komt. Al met al wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling goed aansluit bij de ambities zoals verwoord in de Omgevingsvisie de Fryske Marren

3.3.3 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het gemeentelijk beleid van de gemeente De Fryske Marren.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en Besluit m.e.r.

4.1 Geluid

4.1.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

4.1.2 Situatie plangebied

Voorliggend plan voorziet in het realiseren van een hoogwaardig hotel met restaurant, grandcafé, (feest)zaal, terras en bootverhuur. Dergelijke functies zijn niet aan te merken als nieuwe geluidsgevoelige objecten. Een akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh is dan ook niet benodigd. In paragraaf 4.5 wordt in het kader van milieuzonering nader ingegaan op de effecten van het plan op omliggende woningen en omliggende bedrijvigheid.

4.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de Wet geluidhinder geen belemmering vormt voor het plan.

4.2 Bodemkwaliteit

4.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

4.2.2 Situatie plangebied

Ter plaatse van het plangebied is een actualiserend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar Bijlage 3 bij deze toelichting.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan formeel gezien de hypothese ‘onverdacht’ verworpen worden, aangezien ter plaatse van boring 12 een lichte verontreiniging met minerale olie in de grond is aangetroffen. De aangetroffen lichte verontreiniging is beperkt van omvang en geeft een beperking bij eventuele afvoer van deze grond. Ter plaatse van het overige terrein zijn geen dusdanige verontreinigingen aangetroffen die nadere aandacht behoeven. De hypothese ‘asbestverdacht’, naar aanleiding van de aanwezigheid van puin in de bodem, kan komen te vervallen omdat er zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond.

Concluderend wordt gesteld, dat er uit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen zijn. De bodem is geschikt voor het beoogde gebruik. Opgemerkt dient echter te worden dat indien er grond ontgraven wordt ter plaatse van boring 12 en deze afgevoerd moet worden, deze grond niet multifunctioneel toepasbaar is en naar een erkende verwerker gebracht dient te worden. Tevens is het zo dat de locatie van de verontreiniging qua situering en omvang beperkt is tot een klein gedeelte van het terrein. Bij een oppervlakte van circa 80 m² en een maximale diepte van 0,5 meter is er circa 40 m³ licht verontreinigde grond met minerale olie aanwezig op de locatie. Het betreffende deel van het terrein zal gebruikt worden als weg / parkeervoorzieningen. Ten tijde van de realisatie van de voorgenomen plannen, zal deze grond geroerd worden en dient te worden voldaan aan de daarvoor geldende regels.

4.2.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt in het kader van voorliggend bestemmingsplan geen belemmering.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer.

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Op grond van de Wet milieubeheer, gelet op artikel 5.16 lid 4 Wet Milieubeheer geldende de volgende regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

4.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtverontreiniging van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet milieubeheer nodig.

4.3.2 Situatie plangebied

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een NIBM-berekening uitgevoerd om na te gaan of het plan al dan niet in betekende mate bijdraagt. Hierbij is de verkeersgeneratie zoals berekend in de als Bijlage 1 bijgevoegde onderbouwing verkeer en parkeren als uitgangspunt genomen. Het aandeel vrachtverkeer is op 10% gezet, aangezien de bevoorrading hoogstwaarschijnlijk door middel van vrachtwagens zal plaatsvinden. Dit is wel een worst-case scenario voor het doorberekenen van de gevolgen voor de luchtkwaliteit. In onderstaande tabel is de NIBM-berekening weergegeven.

Tabel 4.1: NIBM-berekening (Bron: RIVM, bewerking BJZ.nu)

Op basis van de uitgevoerde berekening wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Daarnaast wordt opgemerkt dat deze ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

4.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing.

Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszones en plasbrandaandachtsgebieden).

Het transporteren van gevaarlijke stoffen per buisleiding is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

4.4.2 Situatie in en bij het plangebied

Aan hand van de Atlas van de Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Atlas van de Leefomgeving staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In afbeelding 4.1 is een uitsnede met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven. Het plangebied is met de rode omlijning aangegeven.

Afbeelding 4.1: Uitsnede Atlas van de Leefomgeving (Bron: Atlas van de leefomgeving)

Uit de inventarisatie blijkt dat er geen risicobronnen nabij het plangebied aanwezig zijn.

4.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

4.5 Milieuzonering

4.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

4.5.2 Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'.

Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.

Voor het plangebied geldt dat in de nabije omgeving diverse functies aanwezig zijn, waaronder een passantenhaven, woningen en bedrijvigheid. Er wordt dan ook uitgegaan van omgevingstype 'gemengd gebied'. Daarnaast wordt opgemerkt dat er sprake is van recreatief nachtverblijf. Voor een dergelijke functie kunnen minder strenge normen gelden in het kader van milieuzonering ten opzichte van reguliere woningen. Daarom kan de richtafstand moet een extra stap omlaag gebracht worden.

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

4.5.3 Beoordeling

4.5.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Er dient bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden.

Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

4.5.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

In de VNG-uitgave is zowel de functie 'hotel' als de functie 'restaurant' opgenomen. Beide functies betreffen functies van milieucategorie 1. Voor gemengde gebieden geldt bij een dergelijke milieucategorie doorgaans een richtafstand van 0 meter. Echter, is in dit geval voor beide functies een richtafstand van 10 meter opgenomen in het kader van gevaar. Deze richtafstand kan niet worden verlaagd bij een gemengd gebied, waardoor een richtafstand van 10 meter geldt.

De dichtstbijzijnde woningen bevinden zich op circa 30 meter van het plangebied, waarmee ruim aan de richtafstand van 10 meter wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij omliggende woningen.

4.5.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe woningen hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving. en andersom of de nieuwe functie de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantast. In onderstaande tabel zijn omliggende bedrijven uiteengezet.

Adres	Functie (functie VNG-uitgave)	Grootste richtastand (aspect)	Afstand tot hotel
Meerweg 25	Bouwmarkt (Bouwmarkten, tuincentra, hypermarkten)	0 meter (geluid)	75 meter
Meerweg 26	Constructiebedrijf (constructiewerkplaats gesloten)	30 meter (geluid)	52 meter
Tsjamkedykje 1	Zeilschool (Jachthavens met diverse voorzieningen)	10 meter (geluid)	60 meter
Jachthavendyk 15a	Passantenhaven (Jachthavens met diverse voorzieningen)	10 meter (geluid)	10 meter
Jachthavendyk 9	Schiphuis (Autoparkeerterreinen, parkeergarages)	0 meter (geluid)	15 meter

Uit bovenstaande tabel blijkt dat voor alle omliggende functies aan de richtafstanden wordt voldaan. Een hotel met restaurant is bovendien geen milieugevoelige functie, omdat een dergelijke functie niet geschikt is voor langdurig verblijf van (dezelfde) mensen. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven worden dan ook niet aangetast.

4.5.4 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.6 Ecologie

4.6.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

4.6.2 Gebiedsbescherming

4.6.2.1 Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft op 29 mei 2019 (zie: AbRS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1603 en ECLI:NL:RVS:2019:1604) heeft besloten dat het Programma Aanpak Stikstof (hierna: PAS) niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden.

Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitats die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, danwel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Gelet op de onderlinge afstand is directe hinder (bijv. geluid, verstrooiing van licht etc.) niet aan de orde. Naast directe hinder dient tevens te worden gekeken naar de mogelijke toename van stikstofdepositie op kwetsbare habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Om dit te beoordelen is er een zogenaamde stikstofberekening met de AERIUS-calculator benodigd. Deze berekening is uitgevoerd. Het volledige rapport is als Bijlage 4 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Uit de AERIUS-berekening blijkt dat in de aanleg- en gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.

De voorgenomen ontwikkeling is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

4.6.2.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Natuur Netwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van het NNN. De dichtstbijzijnde gronden die zijn aangemerkt als NNN liggen op circa 450 meter van het plangebied. Er vinden geen werkzaamheden plaats in het NNN. Zodoende zijn effecten zoals areaalverlies hier niet aan de orde. Geconcludeerd wordt dan ook geen sprake van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

4.6.3 Soortenbescherming

4.6.3.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

4.6.3.2 Situatie plangebied

In voorliggend geval is er sprake van een onbebouwd perceel dat grotendeels is verhard. Voor het overige bestaat het plangebied uit intensief beheerd grasland. Het plangebied is daarmee geen geschikt habitat voor beschermde diersoorten. Er wordt een deel van de insteekhaven gedempt. Dit is geen natuurlijke oever en vormt daarmee ook geen geschikt habitat voor beschermde diersoorten. Al met al wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van mogelijke negatieve effecten op beschermde soorten. Het uitvoeren van een quickscan ecologie is dan ook niet benodigd. De zorgplicht blijft wel van toepassing.

4.6.4 Conclusie

Het plan heeft geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of het NNN. De soortenbescherming vormt eveneens geen belemmering.

4.7 Archeologie & cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

4.7.1.1 Algemeen

Op grond van de Erfgoedwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Erfgoedwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.7.1.2 Situatie plangebied

In het kader van voorliggend plan is een bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek - verkennende fase uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar Bijlage 5 bij deze toelichting.

Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het plangebied archeologische sporen bevat. Er hoeft dan ook geen nader onderzoek te worden uitgevoerd. Daarnaast kan de nu geldende archeologische dubbelbestemming komen te vervallen.

4.7.2 Cultuurhistorie

4.7.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten. 

4.7.2.2 Situatie plangebied

Het plangebied zelf kent geen bijzondere cultuurhistorische waarden. In de nabijheid van het plangebied bevinden zich tevens geen rijks- of gemeentelijke monumenten. Qua achitectuur wordt aangesloten bij het historische karakter van Balk.

4.7.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat in het kader van dit plan geen sprake is van negatieve effecten op de archeologische en cultuurhistorische waarden.

4.8 Besluit milieueffectrapportage

4.8.1 Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

4.8.2 Situatie plangebied

4.8.2.1 Passende beoordeling

Met dit bestemmingsplan wordt voorzien in het realiseren van hoogwaardig hotel met onder meer hotelappartementen, restaurant, grandcafé, terras en bootverhuur. Gelet op de ruime afstand tot Natura-2000 gebieden alsmede de resultaten uit het stikstofonderzoek (zie ook 4.6.2.1) wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van de aantasting van de instandhoudingsdoelstelingen van een Natura-2000 gebied. Een passende beoordeling op basis van artikel 2.8, lid 1 van de Wet natuurbescherming is in het kader van dit bestemmingsplan dan ook niet noodzakelijk, aangezien er geen significante negatieve effecten zijn te verwachten. Er is dus geen sprake van een m.e.r.-plicht op basis van artikel 7.2a van de Wet milieubeheer.

4.8.2.2 Drempelwaarde Besluit m.e.r.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit deze aanmeldnotitie is gebleken dat ten gevolge van het plan geen significant negatieve effecten op de omgeving zullen optreden. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting.

4.8.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Er zijn eveneens geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan. De bijbehorende m.e.r.-beoordelingsbeslissing is als

4.9 Water

4.9.1 Algemeen

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Het doel hiervan is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De “winst”, die wordt behaald bij de watertoets, ligt bij de vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder en de informatievoorziening. Om het proces van de watertoets te bevorderen is door de provincie en het waterschap een handreiking watertoets opgesteld, beschikbaar via de website van provincie en waterschap.

In het provinciale waterhuishoudingsplan (WHP3) en het waterbeheerplan (WBP3) van het waterschap is het regionale waterbeleid voor de provincie Fryslân opgenomen. De hoofddoelstelling van beide waterplannen is "het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, zodat een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Het beleid wordt in beide plannen verder uitgewerkt in de thema's waterveiligheid, voldoende water en schoon water.

4.9.2 Situatie plangebied

Het Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee waterschapsbelangen. Voor de volledige uitkomst van de watertoets wordt verwezen naar Bijlage 8 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de van belang zijnde wateraspecten.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De ontwikkeling die met voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voorziet in de toename van verharding van circa 2.000 m².

Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10% van de hoeveelheid toe te voegen verharding. In het plangebied wordt een waterberging aangelegd van circa 200 m² ter compensatie van de toename van de verharding. Dit zal gebeuren door infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen aan te leggen.

Europese Kaderrichtlijn Water (KRW)

Het plangebied raakt een ecologische opgave die is aangewezen vanuit Kaderichtlijn Water. De voorgenomen ontwikkeling zorgt echter niet voor een verslechtering van de ecologische kwaliteit, aangezien er uitsluitend een niet natuurlijke oever wordt aangetast. Een dergelijke oever heeft geen ecologische kwaliteiten die vanuit de KRW beschermd worden.

Vrij voor de boezem

Het plangebied ligt vrij voor de boezem, waardoor het niet door een waterkering wordt beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte hier rekening mee gehouden. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Dempen en graven van oppervlaktewater

Er wordt oppervlaktewater gedempt. Het gaat om een insteekhaven. Hiervoor is een watervergunning benodigd, die zal worden aangevraagd in het vergunningtraject voor de bouw van het hotel met restaurant.

Hoofdwater

Het plangebied raakt een hoofdwater. Aan weerszijden van een hoofdwatergang ligt een beschermingszone 10 meter. De beschermingszone is nodig voor de bereikbaarheid voor beheer en onderhoud aan de hoofdwatergang. Werkzaamheden binnen de beschermingszone van hoofdwatergangen betreffen een vergunningsplichtige activiteit. Voor het dempen van het oppervlaktewater wordt een vergunning aangevraagd. De werkzaamheden binnen de beschermingszone worden hierin meegenomen.

4.9.3 Conclusie

De voorgestelde maatregelen zijn afgestemd en akkoord bevonden door het Wetterskip. Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate rekening houdt met de waterhuishouding.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten en planverantwoording

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• 4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

5.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, goothoogte etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels.
• Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn of onder welke voorwaarden toegestaan zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde(n) mag afgeweken worden van de aangegeven bestemming en/of specifieke gebruiksregels.
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;

In paragraaf 5.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor de desbetreffende bestemming is gekozen.

5.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van (bijvoorbeeld) een maximaal oppervlak.

• Artikel 5 Algemene bouwregels

In dit artikel worden de algemene bouwregels beschreven. Hier zijn onder andere regels opgenomen voor de overschrijding van de bouwgrenzen en plaatselijke verhogingen.

• Artikel 6 Algemene gebruiksregels

In dit artikel worden algemene gebruiksregels beschreven ten aanzien van het strijdige gebruik.

• Artikel 7 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel worden de regels ten aanzien van het aanwezige straalpad beschreven.

• Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen.

• Artikel 10 Overige regels

In dit artikel worden de parkeerregels beschreven.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In het overgangsrecht is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

5.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes onderbouwd.

Artikel 3 Horeca

Het gehele plangebied is bestemd als Horeca.

Gronden met deze bestemming zijn onder meer bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van horecabedrijven uitsluitend in de categorieën 1 tot en met 5, met dien verstande dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 6' tevens zijn bestemd voor horecabedrijven in categorie 6. Dit betekent dat de volgende horeca is toegestaan:

categorie 1:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en daarmee qua openingstijden nagenoeg sporen en waar naast kleinere etenswaren alcoholvrije dranken worden verstrekt: lunchroom, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie en crêperie;

categorie 2:

vormen van horeca die wat betreft de exploitatievormen behoren bij en ondergeschikt zijn aan een sociaal/culturele hoofdfunctie, zoals: buurthuizen, sportkantines en kerkelijke centra;

categorie 3:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die ter plaatse worden geconsumeerd: restaurants, bistro, poffertjeszaak, pannenkoekenhuis, hotel-restaurant, pension;

categorie 4:

vormen van horeca waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt, die deels ter plaatse worden geconsumeerd maar voor een belangrijk deel ook elders: pizzeria, Chinese restaurants;

categorie 5:

vormen van horeca die wat betreft exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, maar qua openingstijden daarvan afwijken in die zin, dat ze ook in (een deel) de avonduren geopend zijn en waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt: cafetaria, snackbar, viskraam, shoarmazaak;

categorie 6:

vormen van horeca waar in hoofdzaak al dan niet alcoholhoudende drank wordt verstrekt: café, bar, eetcafé, pub, dancing met een dansvloeroppervlak van kleiner dan 10 m² en café-restaurant;

Daarnaast zijn de gronden bestemd voor gebouwen en overkappingen ten behoeve van bootverhuur. Daarnaast zijn bijbehorende voorzieningen toegestaan.

Gebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij qua maatvoering de op de verbeelding aangegeven maatvoering als maximum geldt. Daarnaast zijn regels voor andere bouwwerken opgenomen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In het voorliggende geval is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen Evertsen Bouw Ontwikkeling en de gemeente De Fryske Marren. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de gemeentelijke kosten, eventuele tegemoetkoming planschade en uitvoeringskosten. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven en de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan hiermee is aangetoond.

Hoofdstuk 7 Vooroverleg

7.1 Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

7.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

7.1.2 Provincie Fryslân

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de provincie toegezonden. De provincie is akkoord met de voorgenomen ontwikkeling

7.1.3 Wetterskip Fryslân

Zoals in paragraaf 4.9 is aangegeven is de normale procedure van toepassing. Het bestemmingsplan is in het kader van vooroverleg aan het waterschap voorgelegd. Indien er sprake is van ingrepen in watersystemen zal een watervergunning nodig zijn. Deze zal worden aangevraagd. Het Wetterskip is verder akkoord met de voorgenomen ontwikkeling.

7.1.4 Brandweer Fryslân

De brandweer heeft geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Wel zijn er aandachtspunten meegegeven die in de verdere uitwerking van het plan worden meegenomen.

7.1.5 Vooroverlegreactie

De vooroverlegreacties en gemeentelijke beantwoording daarop is als Bijlage 9 bijgevoegd.

7.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In het voorliggende geval wordt geen voorontwerp ter inzage gelegd.

Er is in mei 2022 een bijeenkomst met de omgeving georganiseerd. In maart 2023 zal nogmaals met omwonenden in gesprek gegaan worden ten aanzien van de voorgenomen plannen. Tot nu toe hebben de gespreken niet geleid tot aanpassing in de planvorming.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 mei 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er 13 zienswijzen ingediend en daarmee ontvankelijk. Er is een nota van zienswijzen opgesteld naar aanleiding van de ingediende zienswijzen. Deze is als Bijlage 10 bijgevoegd. In de nota van zienswijzen wordt inhoudelijk op de ingediende zienswijzen gereageerd. De ingediende zienswijzen geven aanleiding tot een tweetal aanpassingen aan de toelichting van het bestemmingsplan. Aangezien er geen aanpassingen aan de regels en/of de verbeelding worden doorgevoerd wordt het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.