| Type plan: | structuurvisie |
|---|---|
| Naam van het plan: | Structuurvisie Galgoord |
| Status: | vastgesteld |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.1931.SVG2005BT016-VG01 |
Beleidstekst
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Het opstellen van de ‘Structuurvisie Galgoord’ heeft de navolgende achtergrond. De gemeente Krimpenerwaard heeft reeds eerder geconstateerd dat er sprake is van toenemende problematiek ter plaatse van het bedrijventerrein Galgoord. Dit bedrijventerrein heeft inclusief het in verval geraakte recreatieterrein De Kleine Betuwe een omvang van circa 7 hectare, waarbinnen circa 28 bedrijven gevestigd zijn. De problematiek ziet onder meer op de leegstand van het bedrijfsvastgoed op het bedrijventerrein. Dit leidde tot een verpaupering van het betreffende gebied. Voornoemde negatieve ontwikkelingen verhogen de maatschappelijke urgentie om voor dit gebied tot aanpak te komen.
De gemeente heeft dan ook besloten om tot herontwikkeling van het gebied over te gaan. Gezien de locatie en de toenemende vraag naar woningen is de meest wenselijk ontwikkelrichting een transformatie van de huidige bedrijfsbestemming naar een gemengde bestemming voor voornamelijk wonen en werken passend bij wonen met bijbehorende voorzieningen, waarbij ook plaats is voor detailhandel. Om grip te houden op deze beoogde herontwikkeling heeft de gemeenteraad op 30 januari 2018 een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd op delen van bedrijventerrein ‘Galgoord’ en de locatie ‘De Kleine Betuwe’ (hierna gezamenlijk ‘Galgoord’ te noemen), beide gelegen aan de Galgoord in Haastrecht. Als gevolg daarvan dienen eigenaren bij een voorgenomen verkoop hun eigendom als eerst aan de gemeente aan te bieden.
Op grond van de Wet voorkeursrechten gemeenten (hierna: Wvg) dienen gemeenten binnen drie jaar na dagtekening van het raadsbesluit een structuurvisie, bestemmingsplan of inpassingsplan vast te stellen om een gemeentelijk voorkeursrecht ex artikel 5 Wvg te kunnen bestendigen. Het voorkeursrecht op de genoemde locatie vervalt van rechtswege op 30 januari 2021 als niet voor deze datum een bestemmingsplan, inpassingsplan of structuurvisie is vastgesteld.
In het vestigingsbesluit is opgenomen dat als eerstvolgende planologische grondslag wordt overgegaan tot het vaststellen van een structuurvisie. De gemeenteraad kan op grond van artikel 2.1 lid 2 Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) voor aspecten van het gemeentelijk ruimtelijk beleid een structuurvisie opstellen. Een dergelijk plan is gelet op de tijdspanne wel haalbaar, omdat het van een abstracter niveau is. De herontwikkeling van Galgoord is destijds al ingezet met het vaststellen van de ruimtelijk uitgangspunten. Dit vormt dan ook het vertrekpunt en is in deze ‘Structuurvisie Galgoord’ overgenomen. De ‘Structuurvisie Galgoord’ vormt een volgende (planologische) stap in de voorgenomen herontwikkeling van Galgoord en bevat de hoofdlijnen daarvan. Daarnaast wordt aangegeven, met behulp van welke bestuursrechtelijke, maar ook privaatrechtelijke bevoegdheden, op welke wijze aan het bereiken van de gestelde beleidsdoeleinden zal worden bijgedragen.
1.2 Ligging en begrenzing projectgebied
De locatie is gelegen aan de oostzijde van de kern van Haastrecht en wordt globaal begrensd door de Hollandsche IJssel aan de noordzijde, de Steenbakkerstraat aan de oostzijde, de Provincialeweg Oost - N228 aan de zuidzijde en de bedrijvenrand aan de westzijde van de Blekerstraat. Dit projectgebied, waar momenteel studies voor worden verricht, is groter dan het gebied waarvoor de Wvg is afgegeven.
De locatie waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd bestaat uit verschillende percelen en is grotendeels gelegen op een bedrijventerrein en het voormalige recreatieterrein De Klein Betuwe. De totale oppervlakte van het vestigingsgebied is circa 41.717 m². Het plangebied bevindt zich aan de oostrand van de kern van Haastrecht binnen het bestaand stads- en dorpsgebied.
Navolgende afbeeldingen geven de globale ligging van Galgoord en de begrenzing van het projectgebied en vestigingsgebied weer:
Luchtfoto Haastrecht met ligging plangebied
Luchtfoto met projectgebied (rood) en grens Wvg (blauw)
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 en 3 worden de huidige en de beoogde situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid weergegeven. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het project onderbouwd met betrekking tot de verschillende milieuaspecten. Hoofdstuk 6 beschouwt de procedure van de structuurvisie. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het project.
2 Bestaande structuur
2.1 Bestaande ruimtelijke structuur
Haastrecht ligt langs de Hollandsche IJssel en de Vlist en is hier ontstaan. De historische kern ligt ten zuidwesten van de ontmoeting tussen deze twee rivieren, op de dijk langs de Hollandsche IJssel (Hoogstraat) en direct daarachter ter plaatse van de vroegere loop van de Vlist (Grote en Kleine Haven). Grootschalige woonuitbreidingen vonden vooral richting het zuiden plaats, waar onder andere Agterpoort in de jaren ’50, Hofkamp in de jaren ’70 en Bergvliet in de jaren ’80-’90 zijn gerealiseerd. In de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw is er voor gekozen om in noordelijke richting, direct ten noorden van de Hollandsche IJssel uit te breiden. Hier zijn de wijken Stein-west en Stein-oost gerealiseerd. Een brug verbindt de twee oevers. Aan de oostzijde van de historische kern is het bedrijventerrein Galgoord gelegen dat vanaf de jaren ’50 langzamerhand zijn invulling kreeg.
Galgoord is het buitendijkse gebied tussen de winterdijk en de zomerdijk van de Hollandsche IJssel. Geleidelijk ontwikkelde de bedrijvigheid zich aan weerszijden van de Blekerstraat. De rest van het gebied was in gebruik als boomgaard en agrarisch land. Met het verstrijken van de jaren verdwenen de boerderijen en breidde de bedrijvigheid zich richting het oosten uit. Het bedrijventerrein Galgoord vormt de overgang van de bebouwde kom, gelegen langs de Hoogstraat, van Haastrecht naar het agrarische gebied. De dorpskern van Haastrecht ligt op een afstand van circa vierhonderd meter ten westen van het plangebied. Aan de zuidzijde lag het recreatieterrein De Kleine Betuwe. Dit terrein is in ongebruik geraakt en verkeert nu in vervallen toestand. Ten zuiden van het bedrijventerrein Galgoord is de Provincialeweg Oost – N228 gelegen met begeleidende boombeplanting. Vanaf deze weg wordt het bedrijventerrein via de Hoofdstraat en Galgoord ontsloten. Galgoord vormt de ruimtelijke scheiding tussen noord en zuid. Verder wordt de ruimtelijke structuur bepaald door de Blekerstraat aan de westzijde en de Steenbakkerstraat aan de oostzijde. Beide wegen zijn noord-zuid georiënteerd en zijn doodlopend.
De Hollandsche IJssel wordt vanuit het gebied nauwelijks beleefd of ervaren. Grote delen van de zuidelijke oever zijn bebouwd. Uitzondering hierop vormt het aan de oostzijde gelegen groentje met parkeerterrein voor vrachtwagens.
2.2 Bestaande functionele structuur
Bedrijventerrein Galgoord biedt ruimte aan een grote diversiteit aan bedrijven. Door de jaren heen is het terrein ‘sleets’ geraakt en staat een groot deel van het noordelijk gedeelte van het terrein, waar Gouda Holland was gevestigd, leeg. Inmiddels is dit terrein aangekocht door een ontwikkelaar. De huidige bedrijvigheid bevindt zich aan beiden zijden van de Blekerstraat, een deel van Galgoord, de Steenbakkerstraat en Kuiperstraat. Deze laatste straat loopt ter plaatse dood en aan de zuidzijde van de straat bevinden zich particuliere garageboxen. Vanaf de Hoogstraat, die aantakt op de Provincialeweg Oost, wordt het bedrijventerrein via Galgoord ontsloten. Deze weg loopt tot aan de Steenbakkerstraat. Ten zuiden van de Galgoord ligt het voormalige recreatieterrein De Kleine Betuwe. In het verlengde van de ontsluitingsweg Galgoord is een (vrachtwagen-)parkeerterrein aanwezig, dat tevens dienst doet als keerlus.
Op het bedrijventerrein Galgoord is een aantal bedrijfswoningen aanwezig. Deze bevinden zich voornamelijk aan de Blekerstraat. Deze weg loopt dood nabij de Hollandsche IJssel. De westzijde van de Blekerstraat grenst aan achterzijde van woonpercelen die aan de Hoogstraat liggen. Deze weg vormt de verbinding met het centrum van Haastrecht. Aan de oostzijde van het plangebied liggen woonpercelen ten zuiden van de Kuiperstraat. Verder naar het oosten ligt de begraafplaats en daar weer ten noorden van de rioolwaterzuivering.
3 Ruimtelijke randvoorwaarden
3.1 Toekomstige structuur
Er wordt beoogd het projectgebied van Galgoord te transformeren naar een gebied waar gewoond en gewerkt wordt, in combinatie met een aantal voorzieningen. Daarbij wordt nadrukkelijker de relatie gelegd met de Hollandsche IJssel. Op navolgende afbeelding zijn de beoogde structuren en functies in het projectgebied weergegeven. Deze is omwille van leesbaarheid ook als bijlage toegevoegd (zie Bijlagen).
Visiekaart Galgoord
Om het gebied op een verkeersveilige en toekomstbestendige wijze te ontsluiten dient een rotonde de nieuwe ontsluiting tussen de Provincialeweg Oost en de Galgoord te vormen. Deze is ter plaatse van het voormalige recreatieterrein De Kleine Betuwe voorzien. Vanaf deze rotonde loopt een centrale weg met een flauwe bocht naar links het projectgebied in, kruist daarbij de centraal gelegen Galgoord, en loopt het nieuwe woongebied in dat voor een deel aan de Hollandsche IJssel is gelegen. Om ruimte te maken voor de rotonde wordt een deel van de aanwezige ruimte heringericht en voorziet tevens in een deel van de noodzakelijke watercompensatie.
Direct aan de rotonde, aan de westzijde, is een gemengd gebied voorzien waar een supermarkt met woningen en parkeren een plek krijgt. Deze ontwikkeling dient in te spelen op de ligging aan de rotonde en vormt als het ware de nieuwe entree van het dorp aan de oostzijde. Stedenbouwkundig, landschappelijk en architectonisch dient ingespeeld te worden op deze situatie, zodat er een aantrekkelijk gebied ontstaat. Ten westen hiervan, buiten het vestigingsgebied, ligt een bestaand bedrijf dat ingepast wordt binnen de nieuwe ruimtelijke structuur.
Aan de oostzijde van de rotonde wordt het bestaande bedrijvengebied richting het westen, op de gronden van het voormalige recreatieterrein De Kleine Betuwe, uitgebreid c.q. geïntensiveerd met bedrijfskavels die ruimte bieden voor bedrijven die elders uit Galgoord worden verplaatst. Daarmee ontstaat er een optimale concentratie van bedrijven en kan milieu-planologisch beter ingespeeld worden op de nieuw te realiseren woningen aan de noordzijde. Ook de ontsluiting van dit bedrijvengedeelte wordt geoptimaliseerd. De bestaande Kuiperstraat wordt doorgetrokken naar de nieuwe centrale ontsluitingsweg. Daarmee wordt het mogelijk dat vrachtverkeer niet op het bedrijventerrein hoeft te keren.
Vanaf de Galgoord is een aantal inprikkers het woongebied in voorzien. Daarmee ontstaan enkele woonvelden die ruimte bieden aan een diversiteit aan woningtypes zoals rijen, tweekappers, vrijstaande en appartementen. Stedenbouwkundig wordt daarbij ingespeeld op de situering van de woonblokken en de aanliggende openbare ruimte. Aan het einde van de Galgoord, de oostzijde, wordt het vrachtwagenparkeerterrein omgevormd naar een aantrekkelijk groentje aan de Hollandsche IJssel met eveneens ruimte voor autoparkeren.
Aan de oostzijde van het plangebied wordt de oostzijde van de Blekerstraat in de nabije toekomst getransformeerd naar woningbouw. Dit wordt ook zo planologisch mogelijk gemaakt, zodat eigenaren hier (op termijn) op in kunnen spelen. Een langzaamverkeersverbinding, vanaf de Hoogstraat naar de Hollandse IJssel, behoort eveneens tot de gewenste mogelijkheden in de toekomst.
4 Beleidsmatige randvoorwaarden
4.1 Rijksbeleid
Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De herontwikkeling van Galgoord heeft voornamelijk raakvlak met de nationale belangen omtrent de leefomgeving. Deze opgaven betreffen het realiseren van een goede, gezonde en veilige leefomgeving en zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De herontwikkeling van Galgoord heeft een positieve invloed op de gezonde leefomgeving, omdat er diverse bedrijven met een significante ruimtelijke impact verdwijnen en plaats maken voor onder andere energieneutrale woningen. Deze woningen dienen tevens aan te sluiten op de regionale en gemeentelijke woonbehoeften. Daarnaast zal een goede en veilige leefomgeving geborgd moeten worden in het projectgebied.
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is. De voorgenomen herontwikkeling van Galgoord raakt niet aan één van deze 14 belangen.
De beoogde herontwikkeling is mogelijk aan te merken als stedelijke ontwikkeling. Hiervoor dient de ontwikkeling voldoende substantieel te zijn. In het kader van het bestemmingsplan zal ingevolge art. 3.1.6 Bro aangetoond moeten worden of hier sprake van is. Wanneer dit het geval is zullen de ‘stappen van de ladder’ doorlopen moeten worden.
4.2 Provinciaal beleid
De meest recente versie van de omgevingsvisie van de provincie Zuid-Holland is in werking getreden op 1 augustus 2020. De omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: ruimtelijke hoofdstructuur, ambities en sturing, omgevingskwaliteit en beleidskeuzes. De ruimtelijke hoofdstructuur is niet relevant voor de beoogde herontwikkeling, gezien de relatief beperkte aard en omvang van het initiatief. Ook de ambities en sturing zijn niet specifiek van toepassing op het initiatief, maar vormen tevens geen belemmeringen. Wel is de omgevingskwaliteit voor het initiatief van belang. Met de voorgenomen herontwikkeling wordt ingezet op een goede leefomgeving en een verbetering van de milieuaspecten ter plaatse. Hiermee past het in de ambities van de provincie met betrekking tot de omgevingskwaliteit. In de definitieve uitwerking van het plan zal het ook nog getoetst moeten worden aan de relevante kaartlagen van de kwaliteitskaart.
Tegelijk met de omgevingsvisie is de omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland op 1 augustus 2020 in werking getreden. In de verordening stelt de provincie regels aan ruimtelijke ontwikkelingen. Artikel 6.9 van de verordening bepaalt dat een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mits voldaan wordt aan verschillende voorwaarden. In het kader van het bestemmingsplan zal de herontwikkeling moeten voldoen aan de gestelde voorwaarden. Verder komen er uit de omgevingsverordening geen specifieke eisen voor het project voort.
4.3 Gemeentelijk beleid
De gemeente Krimpenerwaard heeft de ambitie om minimaal 3.000 nieuwe woningen te realiseren in de periode van 2015 tot 2030 te realiseren. De herontwikkeling van Galgoord kan een kwantitatieve bijdrage leveren aan deze ambitie. Daarnaast heeft de gemeente de ambities voldoende betaalbare woningen te realiseren en woningen energiezuinig en kwalitatief goed te bouwen. Met deze ambities zal in de uiteindelijke uitwerking van het plan rekening gehouden dienen te worden.
De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (vastgesteld op 13 december 2016) vormt de welstandsnota van de gemeente Krimpenerwaard. Op de niveaukaart is voor elk gebied in de gemeente Krimpenerwaard het minimale toetsingsniveau aangegeven om de gewenste kwaliteit van de omgeving te regelen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in 'soepel', 'gewoon' en 'bijzonder'. Op de niveaukaart is aangegeven dat het plangebied in een soepel welstandsniveau ligt. In gebieden met een soepel niveau mogen bouwplannen in principe geen afbreuk doen aan de basiskwaliteit van de openbare ruimte en de buurt of het terrein. In deze gebieden gaat de aandacht met name uit naar de overgangen met andere gebieden, zoals het landschap. Hiermee zal in de definitieve uitwerking van het plan rekening moeten worden gehouden.
In het uitvoeringsprogramma van de Retailvisie wordt als concreet plan de verplaatsing van de bestaande supermarkt in het centrum van Haastrecht naar Galgoord genoemd. Dit zal dan gepaard gaan met een herinvulling van de leeg komende supermarkt. De gemeente stelt verder als randvoorwaarde dat er in de planuitwerking aandacht zal moeten zijn voor een goede aanhaking en verbinding met de rest van Haastrecht en met het gebied aan de overzijde van de rivier. Hiervoor wordt onder andere beoogd aan de zuidzijde van Galgoord een rotonde op de Provincialeweg Oost te realiseren, zodat het verkeer naar de beoogde supermarkt de doorstroming op de provinciale weg niet ernstig belemmerd.
5 Randvoorwaarden milieuaspecten
5.1 Milieueffectrapportage
Een structuurvisie kan op grond van de Wet milieubeheer (strategisch) m.e.r.-plichtig zijn. Immers bij de besluitvorming van de gemeenteraad over de structuurvisie moet de gemeenteraad ook inzicht hebben in de mogelijke effecten voor het milieu als gevolg van het te nemen ruimtelijke besluit.
Voorliggende structuurvisie is kaderstellend voor de herontwikkeling van Galgoord; een herontwikkeling van een bestaand bedrijventerrein waarmee de realisatie van onder andere een rotonde, woningen en een supermarkt gemoeid zijn. De wijziging van een autoweg en de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals woningen en een supermarkt, kunnen m.e.r.-plichtig zijn op grond van het Besluit milieueffectrapportage. In kolom 2 van dit besluit worden drempelwaarden gegeven voor de m.e.r.-plicht. Zowel de voorgenomen realisatie van de rotonde als de realisatie van de woningen en de supermarkt komen niet boven deze drempelwaarden uit, daarmee is er geen m.e.r.-verplichting. Als gevolg van gewijzigde Europese wetgeving kan het zo zijn dat er wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld hoeft te worden. Hiervoor zou een aanmeldnotitie opgesteld moeten worden.
Omdat de daadwerkelijke invulling van het plangebied binnen de contouren van de structuurvisie nog kunnen wijzigen kan er voor gekozen worden bij het 2e ruimtelijke besluit (in casu het nog op te stellen bestemmingsplan) pas invulling te geven aan het m.e.r. Deze mogelijkheid volgt volgens de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (200600722/1) uit artikel 2, eerste lid, van richtlijn 85/337/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen.
Los van het bovenstaande zal het bevoegd gezag conform art. 1.3.1 Bro kennis geven van het voornemen de structuurvisie vast te stellen. Dit dient te geschieden langs elektronische weg.
5.2 Bodem
Bij een bestemmingswijziging naar een strenger bodemgebruik dient aangetoond te worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor het toekomstige gebruik. In het verleden zijn er in het plangebied verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit diverse onderzoeken van Geofox en IDDS ter plaatse van het perceel Galgoord 5 en Blekerstraat 4 is naar voren gekomen dat er voor het grondwater op delen van het terrein sprake is van een ernstige verontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen. Tevens is de oostzijde van het perceel ernstig verontreinigd met zware metalen. Deze verontreinigingen moeten verder in kaart worden gebracht en zullen vervolgens gesaneerd moeten worden conform de Wet bodembescherming om de gronden geschikt te maken voor toekomstige functies
Door Tritium advies is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd voor het noordelijk deel van de locatie die in gebruik was door recreatieterrein De Kleine Betuwe. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er nader onderzoek plaats dient te vinden naar lood en PCB om vast te kunnen stellen of er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.
De overige bedrijfslocaties die herontwikkeld worden naar een functie met een strenger bodemgebruik dienen in het kader van het bestemmingsplan nog onderzocht te worden op bodemverontreiniging.
5.3 Geluid
De woningen en overige geluidgevoelige bestemmingen die in het plangebied worden gesitueerd dienen te voldoen aan de voorkeursgrenswaarden die voortkomen uit de Wet geluidhinder. Er zal daarom voor de verschillende geluidsbronnen uit de Wet geluidhinder inzichtelijk gemaakt moeten worden of deze belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Wegverkeerslawaai
Verschillende wegen in en in de omgeving van de planlocatie hebben een snelheidsregime van 50 km/u, waardoor deze onderzoeksplichtig zijn. Als er geluidgevoelige objecten binnen deze onderzoekszones gesitueerd worden, dient middels onderzoek in beeld gebracht te worden of de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Als dit het geval is dienen er hogere waarden verleend te worden en eventueel maatregelen getroffen te worden. Daarbij kan gedacht worden aan het verlagen van de maximum toegestane snelheid, geluidwerende voorzieningen of maatregelen aan de woningen.
De realisatie van de rotonde heeft waarschijnlijk effect op het geluidniveau op de gevels van bestaande woningen. Ook dit dient middels onderzoek in beeld gebracht te worden.
Railverkeerslawaai
De dichtstbijzijnde spoorweg bevindt zich op 1,3 km van het plangebied, waarmee de beoogde geluidgevoelige objecten buiten de onderzoekszone vallen.
Industrielawaai
In de omgeving zijn geen geluidgezoneerde industrieterreinen in de zin van de Wet geluidhinder aanwezig. Wel is geluid van omliggende bedrijven van belang in het kader van milieuzonering.
5.4 Luchtkwaliteit
De beoogde herontwikkeling ziet in hoofdzaak op het versterken en herbestemmen van de huidige structuur. Uit de regeling NIBM blijkt dat bij een toename van meer dan 1.500 motorvoertuigen per etmaal er mogelijk een meetbaar effect optreedt. Naar verwachting zal een dusdanig grote toename niet plaatsvinden. Daarnaast verdwijnt er industrie, waarvoor gasloze woningen in de plaats komen. Dit levert een positieve bijdrage aan de luchtkwaliteit. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde herontwikkeling aan te merken is als een NIBM project.
Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat ter plaatse van het plangebied de concentraties stikstofdioxide en fijnstof over 2018 (rekenpunt 16007717) voldoen aan de wettelijke grenswaarden. De luchtkwaliteit is daarmee voldoende voor de beoogde woonfunctie. Door de steeds hogere eisen die aan de voertuigen worden gesteld zal de luchtkwaliteit naar verwachting ook verbeteren, zodat ook in de toekomst aan de kwaliteitseisen met betrekking tot de luchtkwaliteit wordt voldaan.
5.5 Externe veiligheid
Met behulp van de risicokaart zijn de risicovolle inrichtingen in de omgeving van het plangebied geïnventariseerd. Ten westen van het plangebied bevindt zich een onderneming die beschikt over een vergunning voor het opslaan en verkopen van consumentenvuurwerk. Indien op de locatie (beperkt) kwetsbare objecten (woningen) wordt gerealiseerd, bevinden deze zich niet binnen de veiligheidsafstanden die voortkomen uit het Vuurwerkbesluit. Daarmee vormt dit geen belemmeringen.
Circa 130 m ten zuidwesten van het plangebied is een gasdrukregel- en meetstation van Gasunie gesitueerd. Er zijn geen (beperkt) kwetsbare objecten voorzien binnen de risicocontouren van deze inrichting.
5.6 Milieuzonering
Op het terrein zijn in de huidige situatie verschillende bedrijven gevestigd. Een deel van deze bedrijven zal bij de herontwikkeling verdwijnen, een deel zal mogelijk verdwijnen en een deel blijft in het gebied gevestigd. Er dient in het kader van de bestemmingsplanprocedure beschouwd te worden of deze bedrijven van invloed zijn op het woon- en leefklimaat bij toekomstige woningen en of bedrijven beperkt worden in de mogelijkheden. Ook het voornemen een supermarkt in het gebied te vestigen is hier mogelijk van invloed op.
Omdat de beoogde woningen in de directe omgeving van verschillende bedrijven, waaronder een supermarkt, worden gerealiseerd is er, in ieder geval aan de randen van de beoogde woonwijk, sprake van gemengd gebied. Dit betekent dat de richtafstand uit VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ met één afstandsstap verlaagd kan worden. In het geldende bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’ beschikken de bedrijfslocaties die (mogelijk) in het gebied blijven over de maximaal toegestane milieucategorie 3.1, waarvoor in gemengd gebied een richtafstand van 30 m geldt. Voor één locatie (Blekerstraat 8) wordt afgeweken van deze categorie en wordt er milieucategorie 3.2 (richtafstand 50 m) toegestaan.
Voor de woningen die binnen de richtafstand van de bedrijfslocaties vallen zal met gericht onderzoek naar de feitelijke bedrijfsactiviteiten aangetoond moeten worden of er volstaan kan worden met een kleinere afstand en hierbij sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Welke onderzoeken hierbij van toepassing zijn, is afhankelijk van de voor het bedrijfstype maatgevende aspecten. Voor het grootste deel van de bedrijven in het plangebied is het maatgevende aspect geluid, waarvoor akoestisch onderzoek aan de orde is. Daarbij is het mogelijk de woningen die direct aansluiten op de bedrijfsbebouwing indien nodig te voorzien van een zogenaamde ‘dove gevel’ of andere maatregelen. Deze woningen fungeren daarmee ook direct als geluidsbuffer voor het overige gebied.
Voor de rioolwaterzuivering in het oosten van het plangebied zijn geur en geluid de maatgevende aspecten. Uit een specifieke beschouwing van deze locatie blijkt dat er de afgelopen jaren wijzigingen zijn doorgevoerd in de bedrijfsvoering die de geuremissie naar verwachting hebben verminderd. Als er nieuwe woningen binnen de richtafstand van 100 m worden gebouwd zal aangetoond moeten worden dat de maximaal toegestane geurbelasting van 0,5 ouE/m³ niet wordt overschreden.
5.7 Waterhuishouding
In het kader van de watertoets dienen de relevante waterthema’s beschouwd te worden. Voorliggend plan betreft een herontwikkeling van een gebied in bestaand stads- en dorpsgebied. Op basis van de randvoorwaarden en de uitgangspunten is de herontwikkeling in zowel ruimte als tijd waterneutraal uit te voeren. Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht voor herontwikkeling van bedrijventerrein.
Watersysteem
Het plangebied ligt binnen een peilgebied met een vast waterpeil van -0,7 m NAP. Dit peilgebied watert af via een duiker die onder de Provincialeweg Oost door loopt. Verder zijn er in het gebied enkele tertiaire watergangen aanwezig. Aanpassingen aan het oppervlaktewater dienen in overeenstemming te zijn met de regelgeving van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Watercompensatie
Mogelijk is er in het plan sprake van een plaatselijke toename van het verhard oppervlak. Dit hangt af van de wijze waarop de definitieve herontwikkeling vorm wordt gegeven. Er bestaan kansen om verharding te compenseren met ontharding elders in het plangebied. Ook andere oplossingen als waterdoorlatende verharding zijn hierbij denkbaar. Verder zal ook oppervlaktewater dat wordt gedempt een-op-een gecompenseerd moeten worden.
Watergangen en waterkeringen
Direct ten noorden van het plangebied ligt de Hollandsche IJssel. In het noorden van het gebied is dan ook een primaire waterkering aanwezig met bijbehorende beschermingszones. In het zuiden van het gebied ligt een regionale waterkering met bijbehorende beschermingszones. Voor de ontwikkelingen die plaatsvinden in waterkeringen en beschermingszones dient beschouwd te worden of deze vergunningsplichting zijn in het kader van de Keur van hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Het is niet mogelijk ingrepen in het profiel van vrije ruimte uit te voeren.
Hemelwater en riolering
Er bestaan mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de gemeentelijke riolering. Dit kan door het in de bodem te laten infiltreren of bovengronds via open goten af te voeren. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, zal er geen of zo min mogelijk gebruik gemaakt dienen te worden van uitlogende bouwmaterialen voor dak, dakgoot en regenpijp.
Het vuilwater dient te worden aangesloten op het bestaande rioleringssysteem, conform het gemeentelijk beleid.
5.8 Cultureel erfgoed
In het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig. Ook heeft het plan geen invloed op monumenten in de omgeving. Daarnaast is er in het gebied overwegend sprake van een lage archeologische waarde. Er geldt een onderzoeksverplichting bij bodemingrepen dieper dan 3 m onder maaiveld en plangebied groter dan 10.000 m². Bij de uitvoering van het plan zal beschouwd moeten worden of deze grenzen overschreden worden. Hierbij is ook van invloed dat de bodem van grote delen van de locatie al verstoord is. In het geval dat de bodemingrepen de grenswaarden overschrijden zal er archeologisch onderzoek uitgevoerd moeten worden.
Ter plaatse van de Provincialeweg Oost, waar de nieuwe rotonde mogelijk komt te liggen, geldt een hoge archeologische waarde. Er zal dus ook met archeologisch onderzoek aangetoond moeten worden dat met de aanleg van de rotonde geen archeologische waarden verloren gaan.
5.9 Ecologie
De voorgenomen herontwikkeling van het gebied en de hiervoor beoogde fysieke ingrepen zijn mogelijk van invloed op de aanwezige flora en fauna in het gebied en de omgeving. Om die reden dienen de mogelijke effecten van de herontwikkeling op beschermde gebieden en flora en fauna in beeld gebracht te worden.
Gebiedsbescherming
Afhankelijk van de beoogde werkzaamheden leiden deze mogelijk tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, Natuurnetwerk Nederland, belangrijk weidevogelgebied of Strategische reservering natuur. Wel dient in het kader van de gewijzigde omstandigheden omtrent bescherming van Natura 2000-gebieden in beeld gebracht te worden wat het effect is van de herontwikkeling op deze gebieden. In de Wet natuurbescherming is immers voorgeschreven dat voor alle activiteiten die mogelijk een negatief effect hebben op Natura 2000-gebieden een vergunning vereist is. Dit effect kan in beeld gebracht worden door de kenmerken van de ontwikkeling in te voeren in de AERIUS Calculator. Omdat het plangebied op een afstand van 1,4 km van het Natura 2000-gebied Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein ligt, dient het effect in beeld gebracht te worden.
Soortenbescherming
Voorafgaand aan sloopwerkzaamheden dient middels aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of de te slopen bebouwing een relevante functie heeft voor beschermde diersoorten. Voorafgaand aan grootschalige bouwprojecten dient middels inventarisaties en aanvullend onderzoek te worden vastgesteld of het plangebied een relevante functie heeft voor vleermuizen, huismussen en/of vogels met jaarrond beschermde nesten in bomen. Mogelijk dient in het verlengde hiervan een ontheffing te worden aangevraagd. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels en de kolonisatie van rugstreeppadden. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten (Wet-Nb, overige soorten, art. 3.10) en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkelingen (vrijstellingsbesluit).
5.10 Verkeer en parkeren
De verkeersbewegingen en parkeerbehoefte nemen door het plan niet significant toe. Het gaat bij het plan voornamelijk om het vervangen van functies. Doordat de ontwikkelingen nog niet voldoende concreet zijn is het niet mogelijk een berekening van de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte te maken. Verkeer en parkeren vormt naar verwachting geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkelingen.
6 Procedure
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. De Structuurvisie voor Galgoord zal moeten voldoen aan datgene dat in deze wet is gesteld. In dit hoofdstuk komen de juridische aspecten van de structuurvisie aan de orde. De structuurvisie moet de hoofdlijnen van de voorgenomen herontwikkeling van het gebied en de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid bevatten. De gemeenteraad stelt de structuurvisie vast. De wetgever heeft een beleidsdocument voor ogen, waarin vooral beleidsdoelstellingen voor een gebied worden geformuleerd. In de structuurvisie moet de gemeenteraad aangeven met behulp van welke bestuursrechtelijke, maar eventueel ook privaatrechtelijke, bevoegdheden en op welke wijze die doelstellingen gerealiseerd worden. De structuurvisie moet dus uitvoeringsgericht zijn. Een structuurvisie bindt alleen de gemeente zelf. Tegen een structuurvisie kan geen bezwaar worden gemaakt of beroep worden ingesteld. Het besluit tot vaststelling wordt wel gepubliceerd (zie artikel 2.4 Wro).
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geen totstandkomingsprocedure voorgeschreven. Wel bevat het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) enkele bepalingen die in acht genomen moeten worden. Zo moet bij een structuurvisie worden aangeven op welke wijze burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding daarvan zijn betrokken (artikel 2.1.1 Bro). Het is aan de gemeente hier invulling aan te geven. Daarnaast bevat het Bro de verplichting om kennis te geven van het voornemen om een structuurvisie op te stellen, waarbij sprake is van ruimtelijke ontwikkelingen waarvoor geen milieueffectrapportage nodig is (artikel 1.3.1 Bro). Dit is bij voorliggende structuurvisie het geval. Deze bepaling is een aanvulling op de meldingsplicht in de Wet milieubeheer voor ruimtelijke plannen waarvoor wel een m.e.r. moet worden gemaakt.
Hoewel het uitgangspunt is dat de structuurvisie louter indicatief is, heeft ze toch enige juridische betekenis. De structuurvisie kan namelijk de grondslag zijn voor de vestiging of bestendiging van een gemeentelijk voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Om de grondpositie van de gemeente te versterken kan dit wenselijk zijn. In het geval van de herontwikkeling van Galgoord geldt dat er reeds een gemeentelijk voorkeursrecht op een deel van het projectgebied gevestigd is.
Daarnaast is er een relatie met de grondexploitatie. De Wro bevat een regeling voor het verhaal van kosten voor de grondexploitatie. De wetgever stelt een exploitatieplan verplicht, tenzij het kostenverhaal over de in het plan begrepen grond op een andere wijze verzekerd is (via een overeenkomst). De vaststelling van het exploitatieplan is altijd gekoppeld aan de vaststelling van het planologische besluit dat op basis van de Wro wordt genomen om de ontwikkeling van het gebied (exploitatiegebied) planologisch mogelijk te maken. Dat is voor Galgoord een bestemmingsplan, niet de structuurvisie. De structuurvisie kan op basis van artikel 6.13 lid 7 Wro wel als basis dienen voor het eisen van een geldelijke bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling. Die ontwikkeling hoeft geen relatie te hebben met het te ontwikkelen gebied. Het gaat om bovenplanse kosten.
7 Voortgang en planning
7.1 Maatschappelijke verantwoording
De structuurvisie heeft slechts een indicatieve betekenis. Ingevolge de Wro is op de voorbereiding en vaststelling van een gemeentelijke structuurvisie geen enkel verplichtend procedurevoorschrift betrekking. De structuurvisie kan wel ingevolge gemeentelijke inspraakverordening aan inspraak onderworpen zijn. Echter heeft de inspraakverordening van de gemeente Krimpenerwaard deze verplichting niet en is er dan ook voor gekozen de structuurvisie niet als ontwerp ter inzage te leggen. Dit heeft als reden dat participatie en inspraak plaats hebben in andere onderdelen van het planproces. Zo hebben in het kader van het stedenbouwkundig plan verschillende overlegmomenten met de klankbordgroep, waarvan verschillende vertegenwoordigers van belanghebbende partijen onderdeel uitmaken, plaatsgevonden. Daarnaast zullen in het kader van het nog op te stellen bestemmingsplan een informatieavond voor omwonenden en een informatieavond voor inwoners van Haastrecht georganiseerd worden.
7.2 Economische verantwoording
Een te ontwikkelen plan dient feitelijk en economisch uitvoerbaar zijn. Aangezien er hier sprake is van een structuurvisie en niet van een bestemmingsplan, is het plan hoofdzakelijk op hoofdlijnen bekend. Dit betekent dat de privaatrechtelijke aspecten nog niet volledig in beeld zijn.
De feitelijke realisatie zal gefaseerd plaatsvinden. De concrete inrichting zal vormgegeven worden met een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan. Bij de economische uitvoerbaarheid spelen uiteraard kosten en opbrengsten een rol. Bij kosten moet niet alleen gedacht worden aan bouw- en woonrijp maken, aankoop gronden, maar zeker ook aan planontwikkelingskosten zoals inpassing van archeologie, natuurcompensatie, het betalen van schade, bijvoorbeeld planschade en rente. De kosten in verband met de realisatie van de herontwikkeling zullen vastgelegd worden in een anterieure overeenkomst tussen ontwikkelaar en de gemeente. Een planschadeovereenkomst is hiervan onderdeel.