| Plan: | Groot-Ammers Zuidoost |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1927.BPGrootAmmersZOLSV-OH01 |
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke analyse
Situering en inpassing van het plan
Groot-Ammers is oorspronkelijk een dijkdorp. De meeste bebouwing bevindt zich achter deze dijk en ten noorden van de Graaflandsedijk. Uitbreidingsgebied zuidoost zal voorlopig de laatste uitbreiding vormen en wordt begrensd door de Middelwetering en de Haarsteeg. Het plangebied vormt daarmee vanuit het landschap gezien de uiterste bebouwingsrand aan de zuidoostzijde van de bebouwde kom en bepaalt mede het gezicht van Groot-Ammers. Het plangebied wordt begrensd door qua sfeer verschillende gebieden, te noemen:
- de zone langs het Graafland met slechts een enkele incidentele woning of (voormalige) boerderij;
- de wat strakker geordende woonbuurt 'Tussen de Wetering' met een opzet op basis van het oorspronkelijke aanwezige slotenpatroon.
Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van 10 twee-onder-een-kapwoningen en 14 vrijstaande woningen op vrije kavels. De ontwikkeling sluit hiermee harmonisch aan op beide sferen.
Ontsluiting
Het gebied krijgt een directe ontsluiting voor auto's via de Molenlaan op het Graafland. Het Graafland vormt één van de dorpsingangen van Groot-Ammers. Vanaf het Graafland moet deze functie herkenbaar zijn. Hiermee wordt voortgegaan volgens het ontsluitingsprincipe van het gebied 'Tussen de Weteringen'. De verschillende buurten worden hetzij vanuit het noorden, hetzij vanuit het zuiden ontsloten voor het gemotoriseerde verkeer. Zij zijn onderling geschakeld door verbindingen voor langzaam verkeer. Zo krijgt ook de locatie zuidoost twee verbindingen voor langzaam verkeer (waarvan één tevens voor licht-gemotoriseerd verkeer) met de twee oostelijke buurten van 'Tussen de Weteringen'.
Uitgangspunten
Aan het stedenbouwkundig plan liggen uitgangspunten ten grondslag. Deze zijn vastgelegd in het 'Beeldkwaliteitskader kavels Groot-Ammers Zuidoost'1. In hoofdlijnen zijn dit de volgende uitgangspunten:
- De verkavelingsstructuur
De structuur van de noordwest-zuidoostgerichte slagenverkaveling tussen de Tiendweg en de Middelwetering is gehandhaafd in de planopzet en herkenbaar in het stratenpatroon.
- Zichtlijnen
De ligging aan de rand van Groot-Ammers wordt in het plan optimaal benut door in het verlengde van een aantal ruimtes zichtlijnen op het open landschap vrij te houden.
- De waterstructuur
Het plangebied wordt door bestaande kavelsloten omgeven. Aan de oostkant zullen een tweetal singels door middel van een verwijding zorgen voor een grote visuele relatie tussen de buurt en het poldergebied.
Bebouwingsstructuur
Bij de planopzet is gekozen voor een heldere en eenvoudige structuur van twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen, waarbij de originele slagenverkaveling duidelijk is terug te vinden. Om een goede overgang naar het open landelijke gebied te verkrijgen is gekozen voor een open verkaveling met losse bebouwing. Essentieel hierbij is dat de losse randbebouwing met de nok haaks op de ontsluitingswegen worden gesitueerd (zie onderstaande figuur). Hierbij wordt voorkomen dat grote dakvlakken het beeld gaan bepalen.
Figuur 3.1 Verkavelingsplan Vrije kavels
Water
Water speelt in het plangebied vooral aan de randen een belangrijke rol. Van vrijwel alle woningen aan de randen van het plangebied grenzen de tuinen aan een brede sloot. Het beeld van de buurt wordt dan ook sterkt bepaald door deze tuinen aan het water.
Vrije kavels
Voor alle woningen geldt een maximale goothoogte van 6 m en een nokhoogte van 10 m. Conform het beeldkwaliteitskader worden woningen met een plat dak uitgesloten vanwege het dorpse karakter. Alle woningen hebben bij voorkeur een zadeldak of een zadeldak met wolfseinden (zadeldak is een schuin dak naar twee zijden samenkomend in een nok waarbij op de andere zijde verticale kopgevels worden gemaakt. Wolfseinden zijn binnen het zadeldak schuine daken aan de kopgevels). De hellingshoek van het dak varieert tussen de 25 en 50 graden. Bij afwijkende schuine daken dient advies van welstand te worden ingewonnen over het al dan niet passend zijn binnen het totale beeld van de wijk.
De voorgeschreven afstand van de voorgevel tot de weg is (waar mogelijk) 5 m. Deze afstand is enerzijds bepalend voor de groene en dorpse uitstraling van de buurt en biedt anderzijds de borging dat er een auto op de oprit geplaatst kan worden, waardoor het straatbeeld vrij van auto's kan blijven.
- 1. Terra Incognita, Beeldkwaliteitskader kavels Groot-Ammers zuidoost, november 2010.