Wilsveen 33

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit wijzigingsplan maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009', door de raad vastgesteld op 2 juni 2009. Het wijzigingsplan heeft betrekking op de wijziging van de voormalige agrarische functie van het perceel Wilsveen 33 te Leidschendam, in de (bestaande) woonfunctie.

Figuur 1: woonboerderij Wilsveen 33

Op het perceel Wilsveen 33 is tot 1978 een melkveehouderij actief geweest voor 25 melkkoeien en jongvee. In de jaren daarna is de boerderij met 5 ha weilanden gebruikt voor het houden van vleesvee. In 1988 is het bedrijf definitief beëindigd. De heer Olsthoorn en mevrouw Van Oijen, bewoners van de boerderij (hierna: de aanvragers) hebben in 1988 het voormalige bedrijf met 1,5 hectare grasland gekocht en hebben het perceel voor woondoeleinden in gebruik genomen. De overige gronden (3,5 hectare) is in 1988 vervreemd aan derden. Op dit moment houden de aanvragers hobbymatig enig vee, te weten twee pony's, enkele schapen en enkele stuks pluimvee. De bedrijfswoning op het perceel is thans in gebruik als een burgerwoning.

De aanvragers hebben aanvankelijk tijdens de terinzageligging van het (voor)ontwerpbestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009' in 2008 een reactie/zienswijze ingediend. Ze hebben verzocht om de agrarische bestemming van hun perceel te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met de mogelijkheid voor dubbele bewoning om het onderhoud van bestaande monumentale boerderij te waarborgen. Gelet op het feit dat het verzoek niet voldoende geconcretiseerd was, is geen aanleiding gezien om het bestemmingsplan op dit punt aan te passen. De reactie van de raad bij de zienswijze was dat de aanvragers niet inzichtelijk hadden gemaakt of herbestemming binnen de geldende randvoorwaarden kon plaatsvinden. In het vigerend bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009' is de agrarische bestemming van het perceel Wilsveen 33 die gold ten tijde van het vorige bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 2001’ dan ook voortgezet. Verder zijn het hoofdgebouw (ofwel de woonboerderij) en het naastgelegen bijgebouw (ofwel het zomerhuis) aangewezen als gemeentelijk monument. Ten behoeve van deze gebouwen is de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' opgenomen. De gronden met de bestemming ‘Agrarisch’ zijn o.a. bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Het is niet toegestaan om de bestaande bedrijfswoning als burgerwoning te gebruiken.

De aanvragers hebben bij brieven d.d. 30 maart 2011 en 13 mei 2011 opnieuw een verzoek gedaan om een bestemmingswijziging naar wonen waarbij tevens is verzocht om de door de aanvragers uitgeoefende ondergeschikte activiteiten in de vorm van gastouderschap in te passen. Voor het gewijzigde gebruik van het perceel, is een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming nodig. In het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009' is al rekening gehouden met deze situaties door een reeks van wijzigingsbevoegdheden op te nemen gericht op de toekenning van een nieuwe hoofdfunctie in het geval van beëindiging van de oude bedrijfsactiviteiten. Het voorliggende wijzigingsplan ten behoeve van het perceel Wilsveen 33 is het juridisch planologisch kader dat voorziet in de bestemmingswijziging van de hoofdfunctie 'Agrarisch' naar de hoofdbestemming 'Wonen'.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Wilsveen 33 te Leidschendam, kadastraal bekend als de gemeente Stompwijk, sectie D perceelnummer 1736. Het perceel ligt in het landelijk gebied van Leidschendam-Voorburg. In de onderstaande afbeelding is het perceel met stippen/kleur aangegeven.

Figuur 2: begrenzing perceel Wilsveen 33

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009', door de raad vastgesteld op 2 juni 2009. Het bestemmingsplan is op 16 juni 2011 onherroepelijk geworden.

1.4 Opbouw van het plan

In Hoofdstuk 2 wordt het relevante beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente beschreven ten aanzien van vrijkomende agrarische bebouwing in relatie tot de nieuwe functie. In Hoofdstuk 3 worden de voorwaarden voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid puntsgewijs behandeld. In Hoofdstuk 4 wordt een ruimtelijke afweging gemaakt van de overtollige bebouwing op het perceel. Hoofdstuk 5 behandelt de milieuaspecten samen met archeologisch en monumentenzorg. In Hoofdstuk 5 is opgenomen hoe de in het wijzigingsplan benoemde bestemmingswijziging juridisch worden vormgegeven in de regels en op de verbeelding. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan beschreven. Hierbij wordt ingegaan op de maatschappelijke en de financieel-economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

In de toelichting van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009' is een overzicht gegeven van het voor de gemeente Leidschendam-Voorburg in het algemeen en voor het projectgebied van de Nieuwe Driemanspolder in het bijzonder relevante ruimtelijk beleid. In dit hoofdstuk wordt uitsluitend het beleidskader behandeld waaruit concrete uitgangspunten voortvloeien ten aanzien van de inpassing van de nieuwe functie ‘wonen’. Het beleid ten aanzien van hergebruik van de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (hierna: vab´s) is in dit kader van belang. Als vab´s worden in dit wijzigingsplan aangemerkt, de (legale) gebouwen op voormalige agrarische bouwpercelen, waarop de agrarische activiteiten volledig zijn beëindigd en de gebouwen leeg zijn komen te staan.

2.2 Rijksbeleid

Het rijk heeft in de Nota Ruimte beleid geformuleerd over vab´s in het buitengebied. De vab´s kunnen omgezet worden in een woonbestemming of dienen onder voorwaarden als vestigingsruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. In de Nota Ruimte vraagt het rijk de provincies om een planologisch kader op te stellen voor hergebruik van de vab´s in het buitengebied.

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: SVIR) vastgesteld die onder meer de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040 en de Agenda voor een vitaal platteland vervangt. Met deze visie laat het rijk het beleid ten aanzien van o.a. vitaal platteland en daarmee het beleid ten aanzien van de vab´s los. Het rijk laat de sturing van de genoemde beleidsuitgangspunten over aan de gemeenten en provincies (“decentraal, tenzij”).

2.3 Provinciaal beleid

De provincie is verantwoordelijk voor de uitwerking van het rijksbeleid. De provincie Zuid-Holland heeft het verzoek van het rijk om een planologisch kader voor hergebruik van de vab´s op te stellen, ingevuld in de Nota Regels voor Ruimte1. Als primaire beleidsdoelstelling is geformuleerd: de kaders te scheppen waarbinnen de vitalisering van het platteland en de realisatie van nieuwe groene gebied mogelijk worden gemaakt en waarmee de beoogde landschappelijke kwaliteit zal worden bereikt. De betreffende beleidsuitgangspunten zijn overgenomen in Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte 2010. Inmiddels zijn deze documenten vervangen door "Visie Ruimte en Mobiliteit", vastgesteld op 9 juli 2014. De "Visie Ruimte en Mobiliteit" bestaat uit o.a. de 'Verordening ruimte 2014' en geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Uit de Verordening Ruimte 2014 blijkt dat bestemmingsplannen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening dienen te houden met de waarden van het gebied.

Het gebied, waaronder het Wilsveen valt, is door de Provincie aangeduid als een gebied Topgebied Cultureel Erfgoed. In de Verordening Ruimte zijn criteria's genoemd om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is. Zo mogen bestemmingsplannen voor gronden gelegen in de betreffende gebieden alleen ontwikkelingen mogelijk maken, die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden en/of versterken. Hergebruik is mogelijk voor functies die geen belemmering met zich meebrengen voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven en die weinig verkeer aantrekken. Uit de Verordening Ruimte blijkt dat bij passend hergebruik van voormalige agrarische gebouwen, een woonfunctie als de nieuwe functie gewenst dan wel passend is. Verder dient de nieuwe functie gehuisvest te worden binnen de bestaande bebouwing.

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de bestemmingswijzing van de agrarische functie van het perceel Wilsveen 33 in de bestemming 'Wonen' volledig in overeenstemming is met de beleidsuitgangspunten van het rijk en de provincie ten aanzien van de vab´s.

2.4 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijke Structuurvisie

De bovengenoemde beleidsuitgangspunten zijn doorvertaald in de Structuurvisie Ruimte voor Wensen (2006) en Gebiedsvisie Stompwijk2, wat mede de beleidsmatige basis heeft gevormd voor het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’. Inmiddels, is de Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040 (Herijking 2012) in werking getreden. De Herijking zet de beleidsuitgangspunten ten aanzien van het buitengebied zoals omschreven in de 'Structuurvisie Ruimte voor Wensen' voort. Hieronder wordt kort ingegaan op het bestemmingsplan.

Bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009'

Het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ heeft tot doel de functiewijziging en herinrichting van de Nieuwe Driemanspolder in een juridisch bindende regeling vast te leggen. Met de functiewijziging worden mogelijkheden gecreëerd voor ontwikkeling van natuur en recreatie voor het omliggende stedelijke gebied, waarmee ook de ecologische en recreatieve verbindingen met de omgeving worden verbeterd. Tevens wordt beoogd een bijdrage te leveren aan het realiseren van een duurzaam watersysteem door het creëren van mogelijkheden voor seizoens- en piekberging. Bij de functiewijzing wordt rekening gehouden met de bestaande landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

De beoogde transformatie van de Nieuwe Driemanspolder heeft tot gevolg dat het agrarisch gebied aan de landbouw wordt onttrokken. Bij de bedrijven die voor de agrarische bedrijfsvoering in belangrijke mate zijn aangewezen op de gronden in de Nieuwe Driemanspolder heeft een functieverandering reeds plaatsgevonden. Voor sommige bedrijven zal de functieverandering nog plaats moeten vinden. Ten einde op deze situatie te kunnen inspelen, is in het bestemmingsplan een reeks van wijzigingsbevoegdheden opgenomen gericht op de toekenning van een nieuwe hoofdfunctie in het geval van de beëindiging van de oude bedrijfsactiviteiten. Tot de wijzigingsopties behoren o.a. de functies wonen of dagrecreatieve bestemmingen. Waar zich een dergelijke functieverandering voordoet, zal herbouw moeten worden gericht op:

• het hergebruik van cultuurhistorisch relevante gebouwen
• herbouw in gebiedstypische hoofdvormen en binnen een eerder aangewezen bouwvlak
• herbouw bij voorkeur op locaties waar eerder (bedrijfs)gebouwen hebben gestaan
• herbouw gerelateerd aan kavelkenmerken (hoofdrichting van de kavel, mate van openheid en ligging t.o.v. de ontsluitingsweg) en
• handhaving van bestaande zichtlijnen en open ruimte in de huidige lintbebouwing.

Bij alle genoemde wijzigingsbevoegdheden voor nieuwe functies geldt:

• de noodzaak tot functieverandering dient voort te vloeien uit de transformatie van de Nieuwe Driemanspolder
• het gaat om functies die geen noemenswaardige milieuhinder veroorzaken en geen of weinig verkeer aantrekken
• gestreefd wordt naar sloop van overtollige bedrijfsbebouwing, met uitzondering van bestaande monumenten en karakteristieke gebouwen en
• de hergebruiksactiviteit dient landschappelijk te worden ingepast.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de betreffende functiewijziging naar wonen ten aanzien van het perceel Wilsveen 33 geheel in overeenstemming is met het doel en strekking van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’. De cultuurhistorische gebouwen op het perceel worden immers hergebruikt voor de functie wonen. Hiermee wordt het behoud van deze waardevolle monumenten instand gehouden en gegarandeerd. Bovendien veroorzaakt de nieuwe woonfunctie geen milieuhinder en heeft geen negatieve invloed op de verkeersafwikkeling. Onder paragraaf 5.1 ev. wordt afzonderlijk ingegaan op de milieaspecten.

Hoofdstuk 3 Juridisch kader

3.1 Huidige bestemming perceel Wilsveen 33

Op grond van het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009' heeft het perceel Wilsveen 33 de bestemmingen 'Agrarisch' met de aanduidingen 'cultuurhistorische waarden' en 'paardenpension '(pnp) en de dubbelbestemming 'Waterstaat- Waterkering'. De betreffende gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf met daaraan ondergeschikt de uitoefening van een kleinschalig paardenpension voor maximaal 15 paarden. Het hoofdgebouw (ofwel de woonboerderij) en het naastgelegen bijgebouw (ofwel het zomerhuis) zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Ten behoeve van deze gebouwen is de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' opgenomen. De aanduiding is bedoeld ter instandhouding, versterking en/of herstel van de cultuurhistorische waarde van de aanwezige bebouwing. Op het perceel is naast deze cultuurhistorische gebouwen, ook andere bouwwerken aanwezig die geen bescherming genieten. Zo is naast de huidige woonboerderij, een schuur met een oppervlakte van 68 m² aanwezig. Ten westen van de grote schuur zijn twee voormalige grassilo´s gesitueerd. Verder zijn ten noorden van de boerderij een kas aanwezig, een caravan met een toiletgebouw en een siertuin (zie figuur 3 hieronder).

Figuur 3: huidige situatie perceel Wilsveen 33

Wat betreft de dubbelbestemming 'Waterstaat- Waterkering' wordt opgemerkt dat in het geval van een belangenafweging de bestemming 'Waterstaat- Waterkering' voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming(en). Om de waterstaatkundige belangen te waarborgen, wordt in dit wijzigingsplan de dubbelbestemming 'Waterstaat- Waterkering’ in stand gehouden.

3.2 Wijzigingsbevoegdheid wonen

In het bestemmingsplan is ten behoeve van burgemeester en wethouders een reeks aan wijzigingsbevoegdheden ex artikel 3.6 lid 1 onder a van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) opgenomen. Zo hebben burgemeester en wethouders op grond van het bepaalde in artikel 3 lid 22 van de planregels de bevoegdheid om de bestemming 'Agrarisch' binnen de bouwvlakken te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Artikel 3.22 van de planregels luidt als volgt:

Artikel 3.22 Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd op grond van het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de bestemming van de, binnen de bouwvlakken gelegen, gronden en bouwwerken te wijzigen in de bestemming 'Wonen', op voorwaarde dat:

• a. op grond van het advies van een agrarisch deskundige is aangetoond dat de agrarische functie ter plaatse niet meer kan worden uitgeoefend;
• b. alle voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met uitzondering van gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' en 'rijksmonument': tevens zijn uitgezonderd de voormalige bedrijfswoning en voormalige bedrijfsgebouwen, die als bijgebouwen bij de woning worden gebruikt en die, gezien de bouwregels van artikel 16 ('Wonen'), als zodanig mogen worden aangemerkt;
• c. er per 1.000 m² gesloopte bedrijfsbebouwing één woning mag worden opgericht met een maximale inhoud van 650 m³, tot een maximum van 3 woningen per bouwvlak;
• d. de wijziging naar de bestemming 'Wonen' niet tot gevolg heeft dat omliggende bedrijven onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast;
• e. het bepaalde in artikel 16 'Wonen' van overeenkomstig toepassing is, voor zover hiervoor niet anders is bepaald;
• f. op geen van de gevels van nieuw te realiseren woning(en) bij voltooiing de geluidsbelasting de ter plaatse toegestane voorkeursgrenswaarde krachtens de Wet geluidshinder overschrijdt;
• g. aan de hand van een inrichtingsplan de meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit wordt aangetoond, met name ten aanzien van de beeldkwaliteit en de landschappelijke inpassing;
• h. burgemeester en wethouders, alvorens omtrent de toepassing van deze wijzigingbevoegdheid te beslissen, schriftelijk advies inwinnen bij een agrarisch deskundige en een landschappelijk deskundige.

3.3 Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Hieronder worden de bovengenoemde voorwaarden zoals genoemd in artikel 3.22 van het bestemmingsplan voor de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid puntsgewijs behandeld.

3.3.1 Advies agrarisch deskundige

• a. op grond van het advies van een agrarisch deskundige is aangetoond dat de agrarische functie ter plaatse niet meer kan worden uitgeoefend;

Bij brief d.d. 13 mei 2013 heeft de Agrarisch beoordelingscommissie een advies uitgebracht ten aanzien van het perceel Wilsveen 33 na bezoek van de locatie en een gesprek met de aanvragers. Uit het advies (bijlage 1) blijkt dat het niet aannemelijk is dat de agrarische functie ter plaatse nog bedrijfsmatig kan worden uitgeoefend. Hierover is het volgende in het advies opgenomen:

‘De bedrijfsmatige agrarische activiteiten zijn op deze locatie al geruime tijd beëindigd; de huidige bewoners van het voormalige bedrijfscomplex zijn niet van plan bedrijfsmatig nieuwe (agrarische) activiteiten te gaan ontplooien. De bedrijfsgebouwen zijn erg verouderd en niet meer functioneel voor een hedendaagse agrarische bedrijfsvoering. Vanwege de beperkte bedrijfsoppervlakte van twee hectare is de locatie te kleinschalig voor een nieuwe ondernemer om hier opnieuw een volwaardig agrarisch bedrijf te gaan exploiteren. Bovendien is het oorspronkelijke bij het bedrijf behorende land vervreemd. Onze commissie is dan ook van mening dat het niet aannemelijk is dat op deze plaats bedrijfsmatig de agrarische functie kan worden uitgeoefend. Gelet op het vorenstaande adviseert onze commissie positief ten aanzien van een bestemmingswijziging in 'Wonen' voor het adres Wilsveen 33'.

3.3.2 Voormalige bedrijfsgebouwen

• b. alle voormalige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met uitzondering van gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevolle bebouwing' en 'rijksmonument': tevens zijn uitgezonderd de voormalige bedrijfswoning en voormalige bedrijfsgebouwen, die als bijgebouwen bij de woning worden gebruikt en die, gezien de bouwregels van artikel 16 ('Wonen'), als zodanig mogen worden aangemerkt;

Op het perceel zijn ten aanzien van een aantal gebouwen (de woonboerderij en het bijgebouw ernaast) de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' opgenomen. Deze gebouwen mogen dan ook niet gesloopt worden om het behoud van de waardevolle monumenten te waarborgen. In paragraaf 3.3.5 wordt verder ingegaan op zowel de voormalige bedrijfsgebouwen als andere bouwwerken die op het perceel aanwezig zijn.

3.3.3 Sloop bedrijfsbebouwing

• c. er per 1.000 m² gesloopte bedrijfsbebouwing één woning mag worden opgericht met een maximale inhoud van 650 m³, tot een maximum van 3 woningen per bouwvlak;

Het voorliggende wijzigingsplan betreft bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’. Het feitelijk gebruik op het perceel verandert niet en er is geen sprake van nieuwbouw noch van sloop van overtollige bedrijfsgebouwen teneinde één compensatiewoning te mogen oprichten. Bovengenoemde sub c is dan ook niet van toepassing.

3.3.4 Geen hinder omliggende bedrijven

• d. de wijziging naar de bestemming 'Wonen' niet tot gevolg heeft dat omliggende bedrijven onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast;

Wijzigingen van de bestemmingen kunnen gevolgen hebben voor de bedrijven in de nabijheid van het wijzigingsplan. Bij omzetting van de bestemming van het perceel in een woonbestemming dient rekening te worden gehouden met de op basis van de milieuwetgeving geldende afstanden in verband met omliggende bedrijven. Echter, in de systematiek van de Handreiking Industrielawaai en vergunningverlening wordt aan bedrijfswoningen (van derden) geen lager beschermingsniveau geboden dan aan burgerwoningen. Bedrijfswoningen van derden zijn volgens de Handreiking in principe gewoon woningen van derden.

Gelet hierop maakt het voor het geluidsniveau van het naastgelegen agrarisch loonbedrijf, Wilsveen 35 niet uit of de bewuste woning (van derden), in dit geval de bedrijfswoning van perceel Wilsveen 33, een bedrijfswoning blijft of een burgerwoning wordt.

De bescherming ingevolge het Activiteitenbesluit van de woning als bedrijfswoning (de huidige status) blijft precies hetzelfde als de woning een burgerwoning wordt. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de gewenste woonbestemming niet tot gevolg heeft dat omliggende bedrijven onevenredig in hun bedrijfsvoering worden aangetast.

3.3.5 Bepalingen woonbestemming van toepassing

• e. het bepaalde in artikel 16 'Wonen' van overeenkomstig toepassing is, voor zover hiervoor niet anders is bepaald;

Na het van kracht worden van het voorliggende wijzigingsplan zal voor het perceel de bestemming 'Wonen' geldend zijn. Uit de bovengenoemde bepaling blijkt dat in een dergelijke situatie, in principe het bepaalde in artikel 16 van de planregels van toepassing is, tenzij anders is bepaald.

Volgens artikel 16 lid 5 en 6 van de planregels mag de bebouwde oppervlakte per woning niet meer bedragen dan 150 m² en mag de inhoud van een woning, aan- en uitbouwen daaronder begrepen, niet meer bedragen dan 600 m³. Het bestemmingsplan laat verder een gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen bij een woning van maximaal 50 m² toe. Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen ten behoeve van de bouw van bijgebouwen tot een oppervlakte van maximaal 75 m² respectievelijk 150 m², indien aan de in de regels genoemde voorwaarden wordt voldaan.

Opgemerkt wordt dat de totale aanwezige bebouwing op het perceel Wilsveen 33 een oppervlakte beslaat die de reguliere bouwregeling zoals genoemd in artikel 16 lid 5 ev. bij een woonbestemming ver overschrijdt. Zo heeft de woonboerderij (hoofdgebouw) al een oppervlakte van 475 m², waarvan 234 m² bewoonbaar is en 241 m² als opslag dient. Naast de woonboerderij bevindt zich een bijgebouw (zomerhuis) met een oppervlakte van 104 m², waarin de pony´s worden gestald en een kleine hobbyruimte aanwezig is. Deze gebouwen hebben allen de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' en mogen dan ook niet gesloopt worden.

Op grond van artikel 23 lid 1 van de planregels mogen de bestaande afstand-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden. Bebouwing met een groter oppervlakte is in dit geval dus toegelaten, maar uitbreiding van deze bebouwing is niet mogelijk.

Gelet op het feit dat de waardevolle gebouwen op het perceel behouden dienen te blijven, worden deze gebouwen in dit wijzigingsplan door middel van een specifieke regeling, in afwijking van het bepaalde in artikel 16 van de bouwregels, ingepast. Verder is er op het perceel naast de bovengenoemde cultuurhistorische gebouwen, andere bouwwerken aanwezig die geen cultuurhistorische bescherming genieten. De vraag of deze bouwwerken al dan niet behouden mogen blijven, wordt verder behandeld in hoofdstuk 4.

3.3.6 Geluidsaspecten

• f. op geen van de gevels van nieuw te realiseren woning(en) bij voltooiing de geluidsbelasting de ter plaatse toegestane voorkeursgrenswaarde krachtens de Wet geluidshinder overschrijdt;

De Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer vormen geen beletsel voor het omzetten van de huidige 'bedrijfswoning' in een 'burgerwoning'. In dit kader wordt verder verwezen naar paragraaf 5.5.

3.3.7 Ruimtelijke kwaliteitsaspecten

• g. aan de hand van een inrichtingsplan de meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit wordt aangetoond, met name ten aanzien van de beeldkwaliteit en de landschappelijke inpassing;

Figuur 4: bestemmingsvlak/bouwvlak perceel Wilsveen 33

Wilsveen 33 is gelegen aan de noordwestzijde van het Wilsveen en is een gebiedsbepalende boerderij. Om die reden is de boerderij aangemerkt als gemeentelijk monument. Aan de voorzijde heeft de boerderij een statig voorkomen en is de originele opzet goed bewaard gebleven. Aan de noordoostzijde sluit het erf aan op het naastgelegen erf. Hierdoor maakt Wilsveen 33 onderdeel uit van het bebouwingscluster in de “buitenbocht” van het Wilsveen. De boerderij bestaat uit een hoofdgebouw met daarnaast een smal langwerpig bijgebouw (zomerwoning). Aan de zuidwestzijde van het erf zijn verder een schuur/garage gebouwd en een kippenhok. Grenzend aan het perceel ligt een ruimtelijk ingesloten weilandje welke aan de achterzijde omgrensd wordt door gebiedsvreemde opgaande beplanting. Aan de achterzijde is het bestemmingsvlak/bebouwingsvlak uitgebreid op agrarische weidegrond. Deze gronden worden gebruikt voor moestuin/siertuin waarop meerdere bouwwerken zijn geplaatst. Tussen de schuur/garage en het hoofdgebouw (woonboerderij) loopt de ontsluitingsweg van het erf. Deze loopt door tot op het naastgelegen perceel.

Opgemerkt wordt dat de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan slechts betrekking heeft op de wijziging van de bestemming van de gronden en bouwwerken gelegen binnen het bouwvlak A, zoals te zien op bovenstaande figuur 4. Voor het onderhavige perceel betekent dit dat de bestemmingswijzing van de bestemming 'Agrarisch' in de bestemming 'Wonen' zich beperkt tot de gronden binnen het bouwvlak.

In paragraaf 4.2 wordt een ruimtelijke en planologische afweging gemaakt over de aanwezige bouwwerken binnen het bouwvlak. Daarbij wordt ook ingegaan op de landschappelijke inpassing van de huidige situatie op het perceel. Opgemerkt wordt dat een groot deel van de gebouwen binnen het bouwvlak een cultuurhistorische status heeft en om die reden niet gesloopt mag worden. Er is geen sprake van herinrichting van het perceel noch van nieuwbouwplannen.

3.3.8 Advies agrarisch deskundigen

• h. burgemeester en wethouders, alvorens omtrent de toepassing van deze wijzigingbevoegdheid te beslissen, schriftelijk advies inwinnen bij een agrarisch deskundige en een landschappelijk deskundige.

Wat betreft een advies van een agrarisch deskundige wordt verwezen naar de reactie onder paragraaf 3.3.1. De situatie op het perceel is verder door een stedenbouwkundige ruimtelijk getoetst en wordt in hoofdstuk 4 nader besproken.

3.3.9 Conclusie

Het verzoek voldoet aan alle uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid zoals genoemd in artikel 3.22 van het bestemmingsplan. Gelet hierop zien burgemeester en wethouders geen belemmering tegen de gewenste bestemmingswijziging.

Hoofdstuk 4 Bestaande bebouwing en activiteiten

Op het perceel Wilsveen 33 is naast de huidige woonboerderij (langhuisboerderij) en het zomerhuis, andere bouwwerken aanwezig. Zo is naast de langhuisboerderij, een schuur (oppervlakte van 68 m²) waar te nemen. Ten noorden van deze schuur zijn twee voormalige grassilo´s gesitueerd. Verder zijn ten noorden van de boerderij een kas waar te nemen. Buiten het huidige bouwvlak is een caravan met een toiletgebouw gesitueerd en is een siertuin in gebruik.

In paragraaf 3.3 is reeds aangegeven dat de bestaande inhouds- en oppervlaktematen van de gebouwen met de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' in het voorliggend wijzigingsplan ingepast worden. Gelet op het het feit dat de totale oppervlakte van deze gebouwen reeds veel meer bedraagt dan de reguliere bouwregeling bij een woonbestemming, wordt hierna beoordeeld of de overige bestaande bouwwerken onder het overgangsrecht vallen en al dan niet behouden mogen blijven. Verder wordt in dit hoofdstuk de door de aanvragers uitgeoefende ondergeschikte activiteiten in de vorm van gastouderschap behandeld. Eerst wordt beknopt ingegaan op het beleid van de gemeente ten aanzien van het overgangsrecht.

4.1 Het overgangsrecht

Peildatum overgangsrecht

Valt een bouwwerk danwel gebruik onder het overgangsrecht, dan mag het bouwwerk blijven bestaan en het gebruik mag worden voortgezet. Echter, de strijdigheid met het bestemmingsplan mag niet vergroot worden (wel verkleind).

Zoals reeds vermeld, heeft het perceel in het vigerende bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ de hoofdbestemming 'Agrarisch'. Ook onder het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 2001’ had het perceel de bestemming agrarisch bedrijfscentrum, categeorie III, ten behoeve van kleinschalige agrarische bedrijven. Voor een geslaagd beroep op het overgangsrecht, dient aannemelijk gemaakt te worden dat de bouwwerken en het gebruik ongewijzigd en ononderbroken op de peildatum van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ op 28 augustus 2009 aanwezig waren (artikel 29 bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder 2009). Dit geldt niet indien het gebruik danwel het bouwwerk reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

Beleid gemeente ten aanzien van het overgangsrecht

De gemeente voert reeds jaren een consistent beleid bij wijziging van agrarische of andere bedrijfsfuncties in een woonfunctie, waarbij de 'overtollige' bebouwing onder het overgangrecht wordt gebracht. Dit beleid sluit aan op de doelstellingen voor het behoud en het versterken van de waarden van het buitengebied en strekt daarmee tot een goede ruimtelijke ordening, waarbij getracht wordt enerzijds de functie van bebouwing of wel de bestemming van percelen en anderzijds de aard, omvang en ruimtelijke uitstraling van de bijbehorende bebouwing op elkaar af te stemmen. In die afweging wordt, het (gedeeltelijk) onder het overgangrecht brengen van bebouwing zonder dat er concreet zicht bestaat op het verdwijnen van die 'overtollige' bebouwing binnen de planperiode, geacht gerechtvaardigd te zijn. Dit is bevestigd in een recente uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 juli 2013, 201203926/1/R4, inzake het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

4.2 Overtollige bebouwing

Overtollige bebouwing binnen het bouwvlak

Op het erf is naast de cultuurhistorische gebouwen die ingepast worden in het wijzigingsplan ook overige bouwwerken waar te nemen. Zo zijn naast de langhuisboerderij, een bijgebouw (oppervlakte van 68 m²), een kippenhok en omheind verhard terrein waar te nemen. Ten westen van het bijgebouw staan twee voormalige grassilo´s. Verder is ten noorden van de boerderij een kas waar te nemen. Buiten het bestemmingsvlak (bouwvlak) is de uitbreiding van het erf waar te nemen.

Ten aanzien van het bijgebouw (schuur) met een oppervlakte van 68 m² wordt opgemerkt dat hiervoor reeds in 1973 een bouwvergunning is verleend ten behoeve van de berging van materieel van de toenmalige veehouderij. Deze schuur was legaal aanwezig op de peildatum van 28 augustus 2009 en valt onder de bescherming van het overgangsrecht. Op het perceel is thans een oppervlakte van 345 m² aan gebouwen aanwezig, die als bijgebouwen fungeren. Immers het achtergedeelte van de langhuisboerderij (oppervlakte van 241 m²) en het zomerhuis (oppervlakte van 104 m²) worden als opslagruimte danwel hobbyruimte gebruikt. Gelet op het feit dat de gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen te groot is om als bijgebouwen bij een woning bestemd te worden, kan deze schuur niet positief bestemd worden in het wijzigingsplan en dient onder het overgangsrecht te worden gebracht. Deze schuur mag dan ook behouden blijven, echter het geheel slopen en opnieuw oprichten van deze schuur is dan niet mogelijk.

Voor wat betreft de kas die aanwezig is op het perceel wordt opgemerkt dat gelet op de geringe omvang ervan (ca. 30 m²) het bouwwerk als zijnde omgevingsvergunningsvrij bouwwerken behouden mag blijven.

Ten aanzien van de voormalige grassilo´s wordt opgemerkt dat juist de oorspronkelijke grassilo´s het monumentale karakter van de boerderijstructuur kenmerken en ondersteunen. Deze bouwwerken zijn in de loop der tijd qua uiterlijk (vorm en bouwhoogte) gewijzigd. Om weer als onderdeel van de boerenerfstructuur te worden aangemerkt, dienen de betreffende bouwwerken dan ook in hun authentieke staat (ca. 1.7 meter respectievelijk 1.1 meter hoog en rond) teruggebracht te worden. De karakterstieke voormalige grassilo´s mogen dan gebruikt worden als berging ten dienste van de woonfunctie en zijn als zodanig opgenomen in de regels van het wijzigingsplan.

Voor het gedeelte van bebouwing dat onder het overgangsrecht valt, wordt opgemerkt dat deze ten dienste van de woonfunctie kan worden gebruikt, zolang deze bouwwerken bestaan. Op grond van artikel 29 van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd om eenmalig een omgevingsvergunning te verlenen voor het vergroten van een bouwwerk dat onder de bescherming van het overgangsrecht valt, met maximaal 10%.

Bebouwing en gebruik buiten het bouwvlak

Op het perceel is buiten het bestemmingsvlak/bouwvlak een siertuin waar te nemen, waarop een tweetal kleine bouwwerken te zien zijn. De bebouwing en het gebruik van de gronden buiten het oorspronkelijke bestemmingsvlak/bouwvlak zijn landschappelijk ongewenst omdat zij de compositie van de boerenerfstructuur verstoren. Door de uitbreiding van het erf ofwel de ontwikkeling van de huidige moestuin/siertuin buiten het bestemmingsvlak, is de diepte van het erf in verhouding te groot geworden. De ruimtelijke relatie tussen het hoofdgebouw en de overige voorzieningen wordt hierdoor zwak en verliest het erf haar kenmerkende opbouw van een boerenerfstructuur. De voorzieningen buiten het bestemminsgvlak maken geen deel uit van deze compositie en geven een op zichzelf staande ontwikkelingsrichting aan die ruimtelijk niet gewenst is. De gronden buiten het bebouwingsvlak zijn op grond van het bestemmingsplan bestemd als weidegrond danwel grasland om de landschapswaarden van die gronden instand te houden en te ontwikkelen. Aantasting van deze waarden door verharding danwel bebouwing is dan ook niet toegestaan. Ondanks een ruimtelijk gewenste situatie wordt het strijdig gebruik beschermd indien er een geslaagd beroep wordt gedaan op het overgangsrecht. Zoals reeds aangegeven, beperkt het voorliggende wijzigingsplan zich uitsluitend tot de gronden gelegen binnen het bouwvlak. Het strijdig gebruik van de gronden buiten het bouwvlak valt buiten het bereik van dit wijzigingsplan en wordt afzonderlijk door de gemeente opgepakt.

4.3 Activiteiten binnen woonbestemming

4.3.1 Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

De aanvragers hebben naast de bestemmingswijzing tevens verzocht om de door hen uitgeoefende ondergeschikte activiteiten in de vorm van gastouderschap in te passen.

Onder de bestemming 'Wonen', artikel 16 van het bestemmingsplan is het mogelijk om aan huis gebonden beroepen of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten tot ten hoogste categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten, uit te oefenen, mits wordt voldaan aan een aantal voorwaarden zoals genoemd in artikel 16.15:

• 1. de woonfunctie dient als primaire functie gehandhaafd te blijven;
• 2. het maximum toegestane vloeroppervlak ten behoeve van de betreffende activiteiten dient 45 m² te bedragen;
• 3. er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te zijn ten behoeve van bedrijf aan huis;
• 4. er dient geen onevenredig verkeersaantrekkende werking te zijn;
• 5. de betreffende activiteiten dienen door de bewoner van de desbetreffende woning te worden uitgeoefend.

Door de bestemmingswijzing naar 'Wonen' vallen de betreffende ondergeschikte activiteiten onder de gebruiksregels van de functie wonen. De ondergeschikte activiteiten in de vorm van gastouderschap zijn aan te merken als kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, die vallen onder de categorie 1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. Voor het onderhavige perceel geldt dat de aanvragers zullen blijven wonen op het erf waardoor de woonfunctie als primaire functie gehandhaafd blijft. De gastouderschap voor enkele kinderen (maximaal 6 kinderen) en beperkt nachtverblijf (max twee keer per maand) zijn kleinschalig en ondergeschikt aan de woonfunctie.

Ten aanzien van punt 2 wordt opgemerkt dat hoewel het maximum toegestane vloeroppervlak ten behoeve van de activiteiten in de vorm van opvang beperkt is tot 45 m², er via een omgevingsvergunning van afgeweken kan worden voor een gezamenlijk bruto-vloeroppervlak van 65 m². De ruimte dat aanvraagster gebruikt ten behoeve van de activititeiten bedraagt maximaal 45 m². Ook de overige voorwaarden ten aanzien van verkeersaspecten vormen geen belemmering. Er zijn immers op het erf voldoende parkeergelegenheden en zal het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de opvang voor enkele kinderen (maximaal 6) die per busje worden vervoerd, minimaal zijn.

Ten slotte wordt opgemerkt dat de aanvragers zelf de activiteiten ontplooien. De aanvraagster is leerkracht aan de Vrijeschool Vuurvogel te Zoetermeer en is daarnaast remedial teacher. Als ondergeschikte activiteiten ontvangt en begeleidt zij leerlingen van de speciale integratieklas (kinderen met een rugzakje) van de Vrijeschool Vuurvogel.

Concluderend wordt opgemerkt dat bij het wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’ in de bestemming ‘Wonen’, de betreffende ondergeschikte activiteiten in de vorm van gastouderschap passen binnen de gebruiksregels van de functie wonen.

4.3.2 Hobbymatig houden van dieren

In het hele buitengebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg is het binnen de woonbestemming toegestaan om hobbymatig per woning maximaal 4 paarden te houden. Dit is echter alleen toegestaan als een goede landschappelijke inpassing mogelijk is. Hiervan is sprake onder meer wanneer het woonerf groot genoeg en voldoende ruimte biedt voor een stal en/of een paardenbak of paddock.

De aanvragers houden op het perceel naast twee pony´s, enkele schapen en enkele stuks pluimvee. Opgemerkt wordt dat de genoemde dieren die hobbymatig op het perceel worden gehouden onder de bestemming 'Wonen' mogelijk zijn.

Hoofdstuk 5 Omgevings-aspecten

5.1 Inleiding

In het kader van de voorbereiding van het wijzigingsplan van het perceel Wilsveen 33 is onderzocht of de bestemmingswijziging een belemmering zou vormen vanuit het milieu oogpunt. Gelet op het feit dat het feitelijk gebruik niet wijzigt, zijn er geen belemmeringen op het gebied van flora en fauna en watertoets zodat deze aspecten niet in deze paragraaf besproken worden. De bestemmingswijzing kan echter wel gevolgen hebben voor overige omgevingsaspecten. In deze paragraaf wordt dan ook beknopt ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid en luchtkwaliteit, de verkeerskundige aspecten, externe veiligheid en archeologisch en monumentenzorg.

5.2 Bodem

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) van het perceel Wilsveen 33 is bij de gemeente niet bekend (zie Historisch Onderzoek in de bijlage). Het is gebruikelijk dat terreinen rondom boerderijen in het verleden werden verhard met gebroken puin/sintels/koolas. Vaak bevat deze verhardingslaag (sterk) verhoogde gehalten aan zware metalen, PAK en/of asbest. Het is onbekend of een verhardingslaag aanwezig is.

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van de siertuin, gelegen achter de boerderij is niet bekend. In het verleden is één gierkelders aanwezig geweest die thans leeg en geschoond is. In principe is het gewenst om bij het veranderen van de bestemming, waarbij een gevoelige situatie ontstaat, bijvoorbeeld een kinderopvang, de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te weten.

Echter, is in dit geval een milieukundig bodemonderzoek om de volgende redenen niet noodzakelijk.

• Er vinden al geruime tijd geen bedrijfsactiviteiten meer plaats en de woning wordt al jaren gebruikt als burgerwoning;
• Er worden al enkele jaren kinderen opgevangen van Jeugdzorg of Jeugdformaat;
• Uit bodemonderzoeken die op naastliggende percelen zijn uitgevoerd, zijn er geen bijzonderheden waargenomen.

Gelet op het feit dat op het betreffende perceel kinderen worden opgevangen met een beperking, wordt geadviseerd om met het volgende rekening te houden:

• Zorg dragen dat op het terrein geen restanten van asbest golfplaten op het maaiveld aanwezig zijn.
• Wanneer er graafwerkzaamheden plaatsvinden in de siertuin door kinderen dan is het raadzaam om de milieuhygiënische kwaliteit van de grond te kennen.
• Bij nieuwbouw of herinrichting van het perceel is wel een milieukundig bodemonderzoek noodzakelijk, conform de vigerende regelgeving, waarbij rekening moet worden gehouden met puinverhardingen, gedempte sloten en voormalige gierkelders.

5.3 Monumentenzorg

Vanuit de Monumentenzorg bestaat er geen bezwaar tegen het wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’ naar de bestemming ‘Wonen’. Er is geen sprake van herinrichting van het perceel dan wel sloop. De cultuurhistorische waarde van het perceel en daarmee de waardevolle bebouwingen wordt immers niet aangetast. De aanduiding ‘cultuurhistorische waarde’ die thans op de bebouwingen is opgenomen wordt in stand gehouden. Op die manier wordt het behoud van deze waardevolle monumenten gegarandeerd. Omdat enkele gebouwen zijn aangewezen tot monument kan door middel van regulering via de Besluit omgevingsrecht (Bor) worden voorzien in het behoud van deze gebouwen.

 

5.4 Archeologie

In een bestemmingsplan of wijzigingsplan zijn regels opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de verbeeldiing behorend bij dit wijzigingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als "Waarde - Archeologie 3" en "Waarde archeologie 4". Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het wijzigingsplan. Voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m² en die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld worden in het belang van de archeologische monumentenzorg bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat volgens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

Met de bestemmingswijziging van het perceel Wilsveen 33 van agrarisch naar woonbestemming worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt welke kunnen leiden tot een (gewijzigde) bedreiging van de aanwezige of te verwachten archeologische waarden van het betreffende perceel. Voor het aspect archeologie zijn er derhalve geen bezwaren tegen de bestemmingswijziging.

5.5 Geluid

Verkeerslawaai – Wet geluidhinder

Het perceel Wilsveen 33 is gelegen binnen de geluidszone van de 60 km/u-weg het Wilsveen.

Ingevolge de Wet geluidhinder moet voor een nieuwe geluidsgevoelige bestemming onderzocht worden in hoeverre voldaan kan worden aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB. Onder voorwaarden kan een ontheffing (hogere waarde) worden vastgesteld van maximaal 53 dB.

Bedrijfslawaai - Wet milieubeheer

Het perceel Wilsveen 33 ligt binnen de akoestisch invloedssfeer van het bedrijf op Wilsveen 35. Het betreft een agrarisch loonwerkbedrijf met een oppervlak van meer dan 500 m². Dat is een inrichting in de zin van de Wet milieubeheer, waarvoor de regels van het Activiteitenbesluit gelden. Ingevolge deze regels mag de geluidsbelasting vanwege deze bedrijfsactiviteiten op de gevel van de dichtstbijzijnde woningen van derden (dus niet de bij deze bedrijven behorende bedrijfswoningen) maximaal 50 dB bedragen.

Ten aanzien van de geluidscontouren van het onderhavige bedrijf is geen onderzoek bekend.

In het bestemmingsplan Nieuwe Driemanspolder is wel een lijst opgenomen met de Staat van Bedrijfsactiviteiten met per bedrijfsactiviteit richtafstanden voor o.a. het aspect geluid. Bij de bedrijfsactiviteit 'agrarisch loonwerkbedrijf met meer dan 500 m² bedrijfsoppervlak' geldt een richtafstand voor geluid van 50 meter. Dit betekent dat geluidhinder vanwege een dergelijk bedrijf niet verwacht wordt indien een afstand van 50 meter tussen de bedrijfsactiviteiten en geluidsgevoelige functies wordt aangehouden.

Omzetten huidige bedrijfswoning naar burgerwoning

Ten aanzien van bescherming tegen verkeerslawaai staat de bestaande bedrijfswoning, ingevolge de Wet geluidhinder, gelijk aan een bestaande burgerwoning. Ten aanzien van bescherming tegen lawaai van het naastgelegen bedrijf geldt, ingevolge de Wet milieubeheer, dat de bedrijfswoning moet worden beschouwd als een woning van derden die beschermd is. Er is dus geen verschil in beschermingsniveau tegen lawaai.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer geen beletsel vormen voor het omzetten van de huidige 'bedrijfswoning' in een 'burgerwoning'. 

5.6 Luchtkwaliteit

Algemeen

Sinds 15 november 2007 zijn de hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en bijbehorende besluiten (waaronder het Besluit 'niet in betekenende mate bijdragen'). In artikel 5.16 lid 1 Wm is bepaald onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders onder meer een bestemmingsplan mogen wijzigen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van deze bevoegdheid:

• 1. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• 2. een nieuwbouwproject leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 3. een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 1% van de grenswaarde = 0,4 microgram/m³);
• 4. een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Indien aannemelijk gemaakt kan worden dat tenminste aan één van bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek wettelijk niet meer verplicht.

Wijziging bestemming

De bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ betreft geen nieuwbouwplan en vormt daarmee geen feitelijke wijziging van de blootstellingssituatie. Ingevolge regelgeving zoals genoemd in de Wm is dan ook geen toetsing nodig aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen. Overigens blijkt uit de landelijke Monitoringstool luchtkwaliteit dat ter plaatse van het plan geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van luchtkwaliteitseisen.

Gelet hierop wordt geconcludeerd dat de regelgeving inzake luchtkwaliteit en de lokale luchtkwaliteit geen beletsel vormen voor de gewenste bestemmingswijziging.

5.7 Externe Veiligheid

Externe Veiligheid (EV) speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke ordening. Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijk stoffen. EV heeft geen betrekking op de veiligheid van personen die werkzaam zijn binnen het bedrijf of ter plaatse van een ondergrondse transportleiding.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet men rekening houden met verplichte afstandsnormen tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de risicobron (inrichtingen met of vervoer van gevaarlijke stoffen) volgens onderstaande wetten:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen 2004 (Bevi), staatsblad 2004 nr. 250
• Besluit externe veiligheid buisleidingen 2011 (Bevb), staatsblad 2010 nr. 636
• Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (Crnvgs) voor transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water, Staatscourant aug 2004 nr. 147

Tevens is rekening gehouden met het beleid EV van stadsgewest Haaglanden d.d. december 2012.

Risicovolle objecten zijn o.a.:

• ondergrondse buisleidingen met transport van aardgas of andere stoffen;
• transport van gevaarlijke stoffen over o.a. rijkswegen en spoorbanen;
• bedrijven vallend onder de Wet Milieubeheer met grootschalige opslag van chemische stoffen;
• grootschalige opslag van chemische stoffen (PGS15);
• LPG-tankstations.

Ondergrondse aardgasleiding

In de directe nabijheid van het plangebied bevindt zich een ondergrondse aardgas-transportleiding. De dichtstbijzijnde leiding bevindt zich ten westen van het plangebied op een afstand van ca. 435 meter. De andere leiding bevindt zich ten oosten van Wilsbveen 33 op een afstand van ca 903 meter. De kenmerken van deze leiding is in onderstaande tabel weergegeven:

nummer	diameter	druk	1%-letaliteit	100%-letaliteit	ligging
W-515-19-KR-003-01	8 inch	40 bar	95	50	in de polder

nummer	diameter	druk	1%-letaliteit	100%-letaliteit	ligging
A-517-KR-012	29 inch	60 bar	380	160	in de polder

Aangezien de onderzoekslocatie zich buiten het invloedsgebied van de gasleiding bevindt is EV niet relevant. De ligging van de twee ondergrondse aardgas transportleidingen zijn op onderstaande tekening weergegeven.

Transport gevaarlijke stoffen over de weg

Door de gemeenteraad is geen route gevaarlijke stoffen vastgesteld. Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg is alleen rijksweg A4 (Rotterdam-Leiden) en A12 (Utrechtsebaan) aangewezen als routering voor gevaarlijke stoffen (conform het zogenaamde basisnet). In principe hebben de A4 en de A12 geen invloed op het plangebied, behalve dan dat bij een incident met giftige stoffen een invloedsgebied geldt van 4 km en zodoende het plangebied binnen de 4 km zone komt.

Transport gevaarlijke stoffen over het spoor

In de nabijheid van het plangebied is geen spoorbaan aanwezig. EV is dus niet relevant.

Risicovolle inrichtingen en locaties

In de nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Conclusie

Het aspect EV speelt geen rol bij dit plangebied.

5.8 Verkeer

Het wijzigen van agrarisch bedrijfswoning naar burgerwoning in onderhavige situatie heeft geen invloed op de verkeersafwikkeling. Ook het uitoefenen van kleinschalige bedrijfsactiviteiten leiden doorgaans niet tot veel extra verkeer. Op het erf is er voldoende ruimte zodat het halen en brengen van de kinderen geen verkleersoverlast veroorzaakt. Uit de luchtfoto blijkt dat het qua verkeersruimte een oprijlaan betreft, die van 3,5 m bij de brug naar achteren toe uitloopt tot ca. 8 meter. Dit lijkt ook voor een personenbusje voldoende ruimte om te keren. Aanvraagster dient er op toe te zien dat deze busjes voor personenvervoer ook daadwerkelijk op het eigen erf stoppen, en niet langdurig langs het Wilsveen hoeven te wachten om kinderen in en uit te laten stappen.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de verbeelding en planregels

Het voorliggende wijzigingsplan is het juridisch planologisch kader dat voorziet in de bestemmingswijziging van de hoofdfunctie 'Agrarisch' naar de hoofdbestemming 'Wonen'. De regels en de verbeelding behorende bij het wijzigingsplan zijn opgesteld volgens standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemingsplannen (IMRO2012/SVBP2012).

De op de verbeelding weergegeven bestemming is gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet bebouwd mogen worden. Daarbij wordt ook weer terugverwezen naar de aanduidingen op de verbeelding.

De regels van het wijzigingsplan zijn onderverdeeld in:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregels.

6.1 Verbeelding

De wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 3.22 van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ heeft uitsluitend betrekking op de wijziging van de bestemming van de gronden en bouwwerken gelegen binnen het bouwvlak dat tevens het bestemmingsvlak is. Voor het perceel Wilsveen 33 waarop de bestemming ‘Agrarisch’ rust, betekent dit dat de bestemmingswijzing zich beperkt tot de gronden binnen het bouwvlak ‘Agrarisch’. De bestemming van de overige gronden en bouwwerken buiten het bouwvlak kunnen niet gewijzigd worden met het onderhavige wijzigingsplan.

Op de verbeelding van het wijzigingsplan is een geel vlak opgenomen ten behoeve van de bestemming ‘Wonen’. Binnen dit bestemmingsvlak mag gebouwd worden. Ter plaatse van de cultuurhistorische gebouwen, te weten het hoofdgebouw met een gedeelte voor wonen (oppervlakte 234 m²) en een achtergedeelte als opstal (oppervlakte van 241 m²) is een bouwvlak opgenomen. Voor het gedeelte van het hoofdgebouw dat thans als woning wordt gebruikt, is de functieaanduiding ‘wonen’ opgenomen. Voor het overige gedeelte van het hoofdgebouw is de aanduiding ‘bijgebouwen’ opgenomen. Immers, de wet geluidhinder en de Wet milieubeheer vormen geen beletsel voor het omzetten van de huidige ‘bedrijfswoning’ in een ‘burgerwoning’ omdat er geen verschil is in beschermingsniveau tegen lawaai. Echter, als situering van de woning wijzigt en dichter bij de geluidshinder komt te liggen, kan de bestemmingswijziging wellicht een beletsel vormen vanuit de wet geluidshinder en de wet milieubeheer. Voor het naastgelegen bijgebouw (zomerhuis met een oppervlakte van 104 m²) is ook een bouwvlak opgenomen met de aanduiding ‘bijgebouwen’ dat slechts als bijgebouw mag worden gebruikt.

Verder is op de verbeelding de dubbelbestemmingen Waarde- Archeologie 3 en 4 en Waterstaat- Waterkering opgenomen teneinde de archeologische danwel de waterstaatkundige belangen te waarborgen.

6.2 Planregels

6.2.1 Inleidende regels

De artikelen 1 en 2 omvatten alle gebruikelijke bepalingen en definities, die van belang zijn voor de toepassing van zowel de wijzigingsregels als de dubbelbestemmingen en algemene regels. Zodoende hebben zij een zekere betekenis voor de handhaving van de regels en de hierin bepaalde eisen ten behoeve van de stedenbouwkundige karakteristiek, monumentale en/of cultuurhistorische waarde enzovoorts.

6.2.2 Wijzigingsregels

Wonen

Na het van kracht worden van het wijzigingsplan zal voor het perceel de bestemming 'Wonen' gelden. Uit de bepalingen in het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ blijkt dat bij een bestemmingswijziging naar de functie wonen, in principe het bepaalde in artikel 16 van de planregels van toepassing is, tenzij anders is bepaald.

De totale aanwezige bebouwing op het perceel overschrijdt de maximaal toegestane oppervlakte die de reguliere bouwregeling zoals genoemd in artikel 16 van de planregels ten behoeve van een woonbestemming toelaat. Uit artikel 16 lid 5 en 6 van het bestemmingsplan blijkt namelijk dat de bebouwde oppervlakte per woning niet meer mag bedragen dan 150 m² en de inhoud van een woning ten hoogste 600 m³ mag bedragen. De woonboerderij (hoofdgebouw) op het perceel heeft echter al een oppervlakte van 475 m², waarvan 234 m² bewoonbaar is en 241 m² als opslag dient. Naast de woonboerderij bevindt zich een bijgebouw (zomerhuis) met een oppervlakte van 104 m², waarin de pony´s worden gestald en een kleine hobbyruimte aanwezig is. Gelet op het feit dat zowel de woonboerderij als het zomerhuis de aanduiding 'cultuurhistorische bebouwing' hebben, mogen ze niet worden gesloopt om het behoud van deze waardevolle monumenten te garanderen.

Deze gebouwen worden in dit wijzigingsplan dan ook positief bestemd door een bouwvlak op te nemen ter plaatse van deze gebouwen. In afwijking van de algemene bouwregels van de bestemming ‘Wonen’ zoals blijkt uit bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’, wordt in dit wijzigingsplan de bestaande inhouds- en oppervlaktematen ingepast. Op grond van artikel 23 lid 1 van de regels van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ mogen immers de bestaande afstand-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden. De grotere maten zijn in dit geval dus toegelaten, maar uitbreiding van de bebouwing is niet mogelijk. Verder worden de bestaande grassilo´s die het monumentale karakter van de boerderijstructuur kenmerken en ondersteunen, ook ingepast in het wijzigingsplan.

De overige relevante bepalingen uit de woonbestemming ten aanzien van het aantal woningen per bestemmingsvlak, de bouwhoogtes van de bouwwerken maar ook de gebruiksregels ten aanzien van het uitvoeren van ondergeschikte activiteiten, zijn van overeenkomstig toepassing op dit perceel.

Waterstaat- waterkering

De waterkeringen zijn gelegen in de dubbelbestemming ‘Waterstaat- Waterkering’. In het geval van een belangenafweging heeft deze dubbelbestemming voorrang boven de eveneens van toepassing zijnde bestemming wonen. Op de gronden met deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering.

Gelet op het feit dat het verzoek slechts betrekking heeft op de bestemmingswijzing en er geen nieuwe bebouwing wordt toegevoegd, zijn er geen waterstaatskundige belangen in het geding. Desalniettemin worden deze belangen in het wijzigingsplan gewaarborgd door het opnemen van de dubbelbestemming 'Waterstaat- Waterkering'.

Waarde- Archeologie 3 en 4

Voor het perceel Wilsveen 33 komt de archeologische gebiedstype 3 en 4 voor. Dat houdt in dat er een hoge archeologische verwachting is en waarvoor bij een bodemverstoring in beginsel een archeologisch bodemonderzoek noodzakelijk is.

6.2.3 Algemene regels, overgangs- en slotregels

In het wijzigingsplan is een aantal algemene regels opgenomen. Het betreft hier een aantal algemene bouw- en gebruiksregels en algemene afwijkingsregels. Tenslotte zijn de wettelijk verplichte bepalingen ten aanzien van het overgangsrecht opgenomen in het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Procedure (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht)

Ingevolge de Wet uniforme openbare voorbereidingsprocedure dienen alle ruimtelijke plannen te worden voorbereid met toepassing van de in afdeling 3.4 Awb geregelde voorbereidingsprocedure. Dit betekent dat het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan zes weken ter inzage dient te leggen, zodat belanghebbenden hun zienswijzen naar voren kunnen brengen. Hierna nemen burgemeester en wethouders een besluit over vaststelling van het wijzigingsplan binnen acht weken, en nemen daarbij ook een standpunt in met betrekking tot eventueel ingediende zienswijzen. De indieners van de zienswijzen worden hierover geïnformeerd. Vervolgens wordt het vaststellingsbesluit ter inzage gelegd. Tegen het vaststellingsbesluit van burgemeester en wethouders kan door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het wijzigingsplan gaat deel uitmaken van het bestemmingsplan ‘Nieuwe Driemanspolder 2009’ (moederplan). Met de wijziging van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het moederplan.

Het ontwerpwijzigingsplan is van 19 september 2014 tot en met 30 oktober 2014 voor zes weken terinzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen tegen ingediend.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggend wijzigingsplan voorziet in de bestemmingswijziging van de hoofdfunctie 'Agrarisch' in de hoofdbestemming 'Wonen'. Het verzoek tot bestemmingswijziging kan niet gehonoreerd worden, indien bij de wijziging van het bestemmingsplan planologische belangen, waaronder begrepen de economische uitvoerbaarheid van het verzoek, zich daartegen verzetten. De economische uitvoerbaarheid van het verzoek is onvoldoende gewaarborgd, indien ten gevolge van de wijziging van het bestemmingsplan planschade wordt veroorzaakt waarvan derden op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komen. Om die reden zijn de afspraken die gelden tussen de gemeente en de aanvragers, vastgelegd in een planschadeovereenkomst. Er zijn dan ook geen financieel-economische risico's voor de gemeente verbonden aan de betreffende bestemmingswijzing.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit plan maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Nieuwe Driemanspolder 2009' dat in het kader van de vaststellingsprocedure onderworpen is geweest aan het wettelijk vooroverleg. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde zorgvuldigheidsbeginsel. Het voorliggende wijzigingsplan behoeft, mede gezien de minimale aanpassing, niet afzonderlijk onderworpen te worden aan het wettelijk vooroverleg. Uit zorgvuldigheidsoverwegingen is gekozen om het plan schriftelijk voor te leggen aan de provincie Zuid-Holland. Via een e-mail d.d. 15 juli 2013 heeft de provincie bericht in te kunnen stemmen met het wijzigingsplan. Het voornemen tot het wijzigen van de bestemming is ook voorgelegd aan het Hoogheemraadschap van Rijnland, echter een reactie ter zake is uitgebleven.

• 1. Nota Regels voor Ruimte is vastgesteld op 8 maart 2005 door de provincie Zuid-Holland.
• 2. Vitale kern in het Groene Hart, Integrale gebiedsvisie voor Stompwijk 2007.