Bovenmeerweg 34 en 36

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan "Bovenmeerweg 34 en 36" (hierna: plan) betreft een partiële herziening van het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied, dat op 7 februari 2012 door de gemeenteraad van Leidschendam-Voorburg is vastgesteld. Het plan voorziet in een aanpassing van de begrenzing en indeling van de bestemmingsvlakken voor 'Wonen' in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, ter plaatse de woonpercelen Bovenmeerweg 34 en 36 te Leidschendam.

Aanleiding voor het plan is een bij de gemeente ingediend bouwplan van de eigenaren-bewoners van de woning op het perceel plaatselijk bekend Bovenmeerweg 36 te Leidschendam. Deze woning maakt deel uit van de karakteristieke woonboerderij ter plaatse. Deze woonboerderij is jaren geleden gesplitst is in een 'twee-onder-één kap', plaatselijk bekend als Bovenmeerweg 34 en 36.

Het ingediende bouwplan omvat het vervangen van de woning Bovenmeerweg 36, door de bouw van een nieuwe woning met bijhorend bijgebouw los van de huidige woonboerderij. Om dit bouwplan mogelijk te maken dienen de huidige bestemmingsvlakken voor 'Wonen' in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, qua onderlinge indeling en begrenzing te worden herzien.

1.2 Bouwplan

De huidige woningen Bovenmeerweg 34 en 36 zijn naar reguliere maatstaven, vrij klein te noemen. De woning Bovenmeerweg 36 beslaat een grondoppervlak van ongeveer 40 m2 (exclusief het bijgebouw) en heeft een inhoud van ongeveer 150 m³.

De woningen hebben in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, ieder een bestemmingsvlak voor 'Wonen'. Binnen deze bestemming is een burgerwoning met een inhoud van maximaal 650 m³ en een grondoppervlakte van maximaal 150 m² toegestaan. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het mogelijk ter plaatse van het perceel Bovenmeerweg 34 en 36 twee 'volwaardige' woningen te realiseren.

Aanvankelijk was de wens van aanvragers een uitbreiding van de huidige woning te realiseren, in feite uitbreiding van een deel van de woonboerderij. Bij de toets van het uitbreidingsplan is echter gebleken dat een reële uitbreiding van deze woning binnen de regels van het bestemmingsplan en passend binnen de context van de bestaande karakteristieken van de woonboerderij, niet mogelijk is. Elke uitbreiding van de woning zou ten koste gaan van de karakteristieken van de woonboerderij. Daarnaast zou het woongenot van de bewoners van de woning Bovenmeerweg 34 door die uitbreiding in het geding kunnen komen. Alleen de woning Bovenmeerweg 36 te slopen en deze opnieuw oprichten is, gezien de bouwcontructieve situatie, ook geen optie. Sloop en nieuwbouw kan alleen aan de orde zijn indien beide woningen (=de gehele woonboerderij) worden gesloopt. Dit is echter, o.a. uit het oogpunt van behoud van de cultuurhistorische waarden ter plaatse, ongewenst.

Deze afweging heeft geresulteerd in een bouwplan voor de bouw van een nieuwe, vervangende woning, los van de bestaande woonboerderij Bovenmeerweg 34-36.

Het bouwplan omvat het oprichten van een nieuwe woning met bijgebouw, ten westen van de woonboerderij. Ten behoeve van de bouw van de nieuwe woning en uitbreiding van het woonerf, hebben aanvragers aangrenzend een strook grasland van circa 8 meter aangekocht. De huidige woningen in de woonboerderij (34 en 36) zullen met de realisering van dit bouwplan weer worden samengevoegd tot één woning, ten behoeve van de eigenaar-bewoners van de woning genummerd 34. Aanvragers hebben de huidige woning genummerd 36 verkocht aan deze buren.

Figuur 1.1 nieuwe situatie c.q. bouwplan

Aanvragers hebben met de gemeente over de bestemmingsplanherziening een anterieure overkeenkomst gesloten. Het bestemmingsplan Landelijk Gebied wordt ten behoeve van het bouwplan zodanig aangepast dat enerzijds invulling kan worden gegeven aan het bestaansrecht van de woonboerderij als karakteristieke eenheid, en anderzijds op een goede manier voorzien kan worden in de twee bestaande woonfuncties, zoals reeds beoogd in het vigerende bestemmingsplan. Door een herinrichting van de begrenzing en indeling van de betreffende woonvlakken van de bestemming 'Wonen' op de verbeelding behorende bij het voorliggende plan, kan de woonboerderij in zijn huidige staat voor één woonfunctie behouden blijven, als zijnde Bovenmeerweg 34 en is er ruimte om de woning Bovenmeerweg 36, separaat te vervangen door nieuwbouw.

Het voorliggende plan voorziet dan ook uitsluitend in een herindeling van de bestaande woonvlakken, waarbij de grens van het woonvlak van het perceel Bovenmeerweg 36 beperkt in westelijke richting wordt opgeschoven. De bouw- en gebruiksregels behorende bij de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan Landelijk Gebied, zijn ongewijzigd overgenomen in dit plan.

1.3 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het gebied van dit plan is aangegeven in figuur 1.1 en omvat de volgende de percelen:

• plaatselijk bekend Bovenmeerweg 34, kadastraal bekend gemeente Stompwijk sectie C nummer 665;
• plaatselijk bekend Bovenmeerweg 36, kadastraal bekend gemeente Stompwijk sectie C nummers 2180, 2335;
• plaatselijk bekend Bovenmeerweg ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Stompwijk sectie C nummer 2554.

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied Bovenmeerweg 34-36

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', vastgesteld door de gemeenteraad op 7 februari 2012, (gedeeltelijk) onherroepelijk geworden op 18 juli 2013.

1.5 Opbouw van het plan

Het bestemmingsplan bestaat uit:
de toelichting;
de regels;
de verbeelding met nummer NL.IMRO.1916.Bovenmeerweg34en36-VG01

Toelichting

De toelichting is verder als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2: het beleidskader voor dit bestemmingsplan. Het betreft het beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente, voor zover dit na de terinzagelegging van het bestemmingsplan Landelijk Gebied (april 2011) is geactualiseerd en relevant is voor het voorliggende plan;
• Hoofdstuk 3: relevante milieu- en omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 4: juridische vormgeving;
• Hoofdstuk 5: uitvoerbaarheid van het plan.

Regels en verbeelding
De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindend toetsingskader voor het bouwen en gebruik van de gronden en opstallen in het plangebied. De regels en de verbeelding zijn opgesteld volgens de standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012).

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

Het opstellen van dit het plan, vindt plaats binnen het ruimtelijk relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau, zoals dat is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Verwezen wordt naar Hoofdstuk 2 van de toelichting behorende bij het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader nader toegelicht, voor zover dit (gedeeltelijk) achterhaald is door actualisatie of nieuw beleid en relevant is voor dit plan.

2.2 Rijksbeleid

Door o.a. veranderende politieke accenten, economische omstandigheden en klimaatverandering, was een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid nodig. Dit heeft geresulteerd in de vaststelling van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte op 13 maart 2012. Deze structuurvisie vervangt een groot aantal beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit, zoals de Nota Ruimte uit 2006 (met o.a. het Groene Hart beleid en het Rijksbufferzonebeleid), de Agenda Vitaal Platteland uit 2004 en de Structuurvisie voor de snelwegpanorama 'Zicht op mooi Nederland' uit 2009.

Het doel van de structuurvisie is dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daar streeft het Rijk naar met een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Dit doet het Rijk samen met andere overheden en met een Europese en mondiale blik. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid: het principe van 'decentraal, tenzij...'. Met deze visie laat het rijk het beleid ten aangien van o.a. vitaal platteland en ontwikkelingen in het buitgebied los. Hiermee wordt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening in toenemende mate bij gemeenten en provincies gelegd. Zo ontstaat er ruimte voor maatwerk en keuzes van burgers en bedrijven.

Uit de structuurvisie volgen geen belemmeringen voor het voorliggende plan.

2.3 Provinciaal beleid

De provincie is verantwoordelijk voor de uitwerking van het rijksbeleid. Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld. De Visie op Zuid-Holland bestond uit de Provinciale Structuurvisie met een functiekaart en een kwaliteitskaart, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Inmiddels zijn deze documenten vervangen door de "Visie Ruimte en Mobiliteit", vastgesleld op 9 juli 2014. De "Visie Ruimte en Mobiliteit" bestaat uit o.a. de Verordening ruimte 2014 en geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Eén van de speerpunten van het provinciale ruimtelijke beleid is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Uit de Verordening Ruimte 2014 volgt dat bestemmingsplannen bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, rekening dienen te houden met de waarden van het betrokken gebied en deze ontwikkelingen alleen mogelijk maken als voldaan wordt aan de voorwaarden die voor ruimtelijke kwaliteit zijn opgenomen.

De Visie Ruimte en Mobiliteit gaat uit van gebiedsprofielen, waarin de provinciale kwaliteitskaarten per regio zijn uitgewerkt. Provincie Zuid-Holland kent 16 gebiedsprofielen. Een gebiedsprofiel beschrijft en visualiseert kenmerkende ruimtelijke elementen die van bovenregionaal belang zijn. Voorbeelden van kenmerkende ruimtelijke elementen zijn: de verkavelings- en waterstructuur, linten, laanbeplantingen, herkenbare dijken en openheid. De gebiedsprofielen geven een overzicht van de landschappelijke waarden, waarmee bij ruimtelijke ingrepen rekening dient te worden gehouden. Maar ze beschrijven ook ambities, die richting geven aan de ontwikkeling van de kenmerken.

Het gebied waarin de percelen Bovenmeerweg 34 en 36 zijn gelegen, maakt deel uit van het gebiedsprofiel "Wijk en Wouden": een klassiek polderlandschap van veenweiden en droogmakerijen met strak begrensde stedelijke randen. Eén van de doelstellingen voor dit gebied is het behouden en versterken van de grote mate van diversiteit tussen de verschillende bebouwingslinten. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen verschillende uitgangspunten, die samenhangen met de aard en schaal van het gebied. Bijvoorbeeld een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied, heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.

De met dit plan beoogde herziening van de woonerven Bovenmeerweg 34 en 36 en nieuwbouwwoning, past in de aard en schaal van het gebied en heeft weinig impact op de gebiedskwaliteiten. Het gaat hier om een inpassing van een gebiedseigen plan, passend bij de schaal en aard van in de bebouwingscluster ter plaatse.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Ruimte voor Wensen 2040, herijking 2012

Op 25 september 2012 is de herijking van de "Structuurvisie Ruimte voor Wensen" uit 2007 vastgesteld. Hierin zijn o.a. de beleidsuitgangspunten op rijks en provinciaal niveau doorvertaald en samengebracht tot de (bestuurlijk) strategische keuzes en richtinggevende hoofdlijnen van het gewenste ruimtelijke ontwikkelingsbeeld van de gemeente tot 2040.

De structuurvisie gaat uit van een indeling van de gemeente in een stedelijk gebied, de Vlietzone en het buitengebied. Voor het buitengebied, waarvan dit plangebied deel uitmaakt, gelden de volgende opgaven:

• De ontwikkeling van het Regiopark optimaal benutten als een onderscheidende vestigingsfactor en aanvullende kwaliteit voor het imago van de groene woonstad.Verbetering van de recreatieve mogelijkheden en ontwikkeling van nieuwe economische kansen met behoud van de agrarische functie.
• Realisatie van diversiteit aan kwaliteiten aan de stadsranden.
• Verbetering van de recreatieve netwerken en de stad-landverbindingen.

De structuurvisie vormt samen met o.a. de Gebiedsvisie Stompwijk dat in 2007 is vastgesteld, de basis voor de doelstellingen in het buitengebied en vertaling hiervan in de voor het gebied van toepassing zijnde bestemmingsplannen. Hieronder wordt ingegaan op het vigerende bestemmingsplan "Landelijk Gebied".

2.4.2 Bestemmingsplan Landelijk Gebied

Ter plaatse van het onderhavige perceel gelden deels de bestemming 'Wonen' (artikel 21) en deels in de bestemming 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden' (artikel 6). Tevens gelden ter plaatse de dubbelbestemmingen: 'Waarde – Archeologie lage verwachting' (artikel 27) en 'Waterstaat – Waterkering' (artikel 29).

Figuur: 2.1: fragment verbeelding vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied

Binnen de bestemming 'Wonen' is per bestemmingsvlak één woning met een inhoud van maximaal 650 m³ toegestaan, met bijbehorende aan-, uit-, bijgebouwen en voorzieningen met een grondoppervlakte van maximaal 150 m². Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het dan ook mogelijk ter plaatse van de percelen twee (vrijstaande) woningen te realiseren.

Het ingediende bouwplan op het perceel Bovenmeerweg 36 gaat uit van een nieuwe, vrijstaande woning. De huidige twee woningen Bovenmeerweg 34 en 36 in de karakteristieke woonboerderij, zullen worden samengevoegd tot één woning.

Volgens de bestemmingsregels voor 'Wonen' mag de afstand van een woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder bedragen dan 3 m, met dien verstande dat indien de bestaande afstand minder is dan 3 m, de bestaande afstand als minimum dient te worden aangehouden en niet mag worden verkleind. Het bouwplan voldoet hier niet aan. De nieuw te bouwen woning is deels gesitueerd buiten het huidige bestemmingsvlak voor 'Wonen'. Voor de inrichting van het nieuwe woonerf en de bouw van de nieuwe woning is daarom door aanvrager een strook van circa 8 meter van het aangrenzende grasland aangekocht. Ter plaatse van deze strook grasland geldt de bestemming 'Agrarisch met waarden-Landschapswaarden'.

In de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' mag niet worden gebouwd, althans niet voor een woonfunctie. Deze gronden zijn bestemd voor onder andere:

• de instandhouding en ontwikkeling van agrarische gronden ten behoeve van de bedrijfsuitoefening van de grondgebonden agrarische bedrijven;
• de instandhouding, versterking en/of het herstel van de landschappelijke, cultuurhistorische en (aanwezige en/of potentiële) natuurwaarden, bestaande uit onder meer graslandvegetaties en vegetatie van slootoevers, de openheid, het verkavelings- /slotenpatroon en landschapselementen;
• het behoud van graslandvegetaties en de daarmee samenhangende vogelkundige en cultuurhistorische waarden van het gebied etc. ;

Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van en noodzakelijk voor de bestemming dan wel (agrarische) bedrijfsvoering worden gebouwd.

De eerder genoemde dubbelbestemmingen (Waterkering en Archeologie lage verwachting) leveren op zich zelf geen belemmeringen op voor het bouwplan. Wel geldt voor het gebied sinds 2014 nieuw archeologisch beleid. In paragraaf 2.4.3 wordt hier verder op ingegaan.

De vraag naar woningen in het landelijk gebied is groot, mede vanwege de ligging van het gebied nabij de stedelijke agglomeratie van de Ranstad en in het Groene Hart. Eén van de uitgangspunten in het bestemmingsplan Landelijjk Gebied is dat het aantal burgerwoningen in het buitengebied niet mag toenemen, behoudens toepassing van provinciale regelingen, zoals de Ruimte voor Ruimte-regeling. Daarnaast is het streven maatwerkoplossingen te bieden, daar waar het gaat om o.a. het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en behoud van cultuurhistorische waarden. Het een ander met inachtneming van hetgeen in de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is beschreven.

Het aantal burgerwoningen in het gebied blijft in het voorliggende plan, ondanks de beoogde nieuwbouw, gelijk. De karakteristieke woonboerderij ter plaatse heeft geen beschermde, monumentale status, maar vormt samen met de omliggende bebouwing een belangrijk bebouwingscluster in het gebied. Karakteristieke losse dijkbebouwing (zoals de boerderij op Bovenmeerweg 36 en 34) komt relatief weinig voor en wordt gekenmerkt door de ruime voor-, zij- en achtertuinen. De huidige verschijningsvorm van de bebouwing ter plaatse is karakteristiek voor het gebied en kleinschalig van aard.

Met de bouw een de nieuwe woning blijft de karakteristieke woonboerderij in zijn oorspronkelijke staat behouden en deel uitmaken van het bebouwingscluster ter plaatse. De beoogde herinrichting van de erven draagt dan ook bij aan een duurzame oplossing, behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

De regels voor de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan Landelijk Gebied zijn ongewijzigd, integraal overgenomen in het voorliggende plan. Voor ruimtelijke kwaliteitaspecten wordt verwezen naar de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf, die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' is opgenomen, en die daardoor ook integraal onderdeel vormt van het juridisch bindend toetsingskader in dit plan.

Dit plan levert dan geen strijd op met de doelstellingen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

2.4.3 Archeologienota herijking 2013

In een bestemmingsplan zijn regels opgenomen ter bescherming van de in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de verbeeldiing behorend bij het bestemmingsplan Landelijk Gebied, zijn de gronden deel uitmakend van de percelen Bovenmeerweg 34 en 36 mede aangewezen met de bestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Er gold op basis van dat bestemmingsplan een lage archeologische verwachting.

In 2014 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg haar archeologiebeleid herijkt, en de 'Archeologienota herijking 2013' opgesteld. In dit archeologiebeleid zijn vier verschillende archeologische 'waarderingsgebieden' aangegeven: Waarde-Archeologie 1 tot en met 4. Voor elk van de 'waarderingsgebieden', geldt een ander regime, afhankelijk van de archeologische waarde of archeologische verwachting en gelden verschillende vrijstellingsmogelijkheden. Het belangrijkste doel is de bescherming van het bodemarchief door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. De regulering hiervan is mogelijk via het bestemmingsplan of vergunningverlening

Figuur 2.2: Archeologische beleidskaart

De vier waarderingsgebieden zijn:

Waarde-Archeologie 1	Archeologisch rijksmonument
Waarde-Archeologie 2	Gebieden met een hoge of zeer hoge archeologische waarde
Waarde-Archeologie 3	Gebieden met een hoge archeologische waarde of verwachting
Waarde-Archeologie 4	Gebieden met een lage archeologische waarde

Aan aanvragers van een vergunning voor bodemingrepen in gebieden met een vastgestelde archeologische waarde of verwachting, kan worden verzocht om inzichtelijk te maken of de geplande bodemingrepen consequenties hebben voor het bodemarchief in het plangebied (zgn. vooronderzoek). Als de uitslag daarvan is dat een belangrijke vindplaats zal worden verstoord, zal het plan moeten worden aangepast. Als dit niet mogelijk is neemt de gemeente een besluit: de omgevingsvergunning kan worden geweigerd, of er worden aan de vergunning nadere voorwaarden gesteld, zoals een opgraving om de archeologische informatie veilig te stellen.

Voor bodemingrepen groter dan de per gebied aangegeven vrijstellinggrens (oppervlakten en diepten), dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd.

Het voorliggend plan is gesitueerd in gebied dat op basis van het geherijkte beleid aangewezen dient te worden met 'Waarde-Archeologie 3'. Voor dit gebied geldt een vrijstelling voor bodemingrepen met een oppervlak en diepte van minder dan 100 m² respectievelijk 30 cm. Voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m² en die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld is in het belang van de archeologische monumentenzorg bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

De met dit plan beoogde bodemingreep levert geen strijd op met het actuele archeologisch beleid.

Hoofdstuk 3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk omvat de milieu- en omgevingsthema's, die relevant zijn voor het plan. Naast de uitgangspunten en afwegingen beschreven in het beleidskader, dient bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met verschillende milieu- en omgevingsfactoren, zoals bodemkwaliteit, waterhuishouding, geluid en archeologie. Dit soort aspecten staan uitvoerig beschreven in Hoofdstuk 3 van de toelichting van het bestemmingsplan Landelijk Gebied.

In verband met de voorbereiding van het voorliggende plan is onderzocht of er milieu- en omgevingsfactoren zijn, die een belemmering vormen voor de aanpassing van de begrenzing en indeling van de woonvlakken ter plaatse van de percelen Bovenmeerweg 34 en 36, meer specifiek voor de nieuwbouw van de woning Bovenmeerweg 36. In de volgende paragrafen wordt op de relevante milieu- en omgevingsfactoren ingegaan.

3.2 Bodem

In de planvorming dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot functie(s) die het plan beoogt. De (milieuhygiënische) bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor de gewenste bestemming, in dit geval de bestemming 'Wonen'.

Door Lankelma Ingenieursbureau, is in opdracht van aanvragers van het bouwplan op het perceel Bovenmeerweg 36, in maart 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie waar de bouw van de nieuwe woning is voorzien.

Er zijn in totaal 10 grondboringen uitgevoerd waarvan 1 is voorzien van een peilbuis.

Uit dit onderzoek blijkt het volgende:

• De bovengrond van 0,0 - 0,5 m - m.v. bevat licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, zink en PAK;
• De ondergrond van 1 - 2 m - m.v. bevat licht verhoogde gehalten aan koper, kwik, lood en molybdeen;
• Ter plaatse van een voormalige sloot met puinhoudende grond is een sterk verhoogd gehalte aan lood en licht verhoogde gehalten aan zink aanwezig. Deze verontreiniging is nader onderzocht en de verontreiniging blijft beperkt bij deze grondboring;
• Het grondwater bevat een licht verhoogd gehalte aan barium en naftaleen.

Geconcludeerd is dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Uit het milieuhygiënisch oogpunt zijn er dan ook geen belemmeringen voor het voorliggende plan.

3.3 Flora en Fauna

De Flora- en Faunawet schrijft voor dat voor alle ruimtelijke plannen of ingrepen een quickscan dient te worden uitgevoerd, naar de aanwezigheid van beschermde dieren- en plantensoorten.

Het plangebied ligt in het buitengebied van Leidschendam Voorburg en maakt deel uit van het Groene Hart. Het betreft een cluster van enkele woningen op de ringdijk van de Drooggemaakte Geer- en Kleine Blankaardpolder. Deze bebouwingscluster grenst aan de Ringvaart, die de polder deelt met de Zoetermeerse meerpolder.

Om de bouw van de nieuwe woning op het perceel Bovenmeerweg 36 en daarmee de herinrichting van de huidige woonerven Bovenmeerweg 34 en 36 mogelijk te maken, wordt er strook van het aangrenzende weiland van circa 8 meter aan het woonerf Bovenmeerweg 36 toegevoegd. De quickscan heeft tot doel in beeld te brengen of er ter plaatse het genoemde weiland beschermde plant­ en diersoorten zijn. Wanneer beschermde plant- en diersoorten aanwezig zijn, zal worden beoordeeld of er -als gevolg van de werkzaamheden- handelingen worden verricht die strijdig zijn met de Flora- en Faunawet. Zo nodig worden aanbevelingen gedaan om eventuele negatieve effecten te voorkomen dan wel te verzachten.

Vooraf is openbaar toegankelijke informatie geraadpleegd en tevens de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). Verder is er een kort veldbezoek geweest op 21 maart 2015.

Het plangebied heeft géén relatie met beschermde gebieden, zoals beschermde natuurmonumenten, Natura 2000-gebieden, EHS of aangewezen weidevogelgebieden. De betreffende strook weiland is onderdeel van het weiland op de ringdijk. Dit is een smalle strook tussen de onderaan gelegen Ondermeerweg en de Ringvaart met aan de overzijde de Bovenmeerweg. Door de beperkte breedte en de ligging tussen 2 wegen is deze strook minder van belang als weidevogelgebied. Er foerageren algemeen voorkomende weidevogels, zoals de Scholekster en watervogels, zoals Wilde eend en andere vogelsoorten, zoals de Spreeuw. In de steile oever van de Ringvaart zijn op enkele honderden meters afstand recent nog broedgevallen geweest van de IJsvogel. Dichtbij de erven zullen geen weidevogels broeden door de storingsfactor en de opgaande beplanting. In deze strook zijn ook geen zwaarder beschermde amfibieën, zoogdieren en vegetatie te verwachten en deze zijn ter plaatse ook niet waargenomen.

Gezien de relatief beperkte oppervlakte, die ten behoeve van dit plan aan het weiland ter plaatse wordt onttrokken, blijft de negatieve invloed op de habitat ter plaatse zeer beperkt en is daarmee verwaarloosbaar. Er zijn voor wat betreft dit milieuaspect dan ook geen belemmeringen voor het plan en is geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

3.4 Geluid

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient bij nieuwe ruimtelijke plannen beoordeeld te worden of in het jaar van vaststelling van het bestemmingsplan en 10 jaar daarna, aan de normen uit de Wet geluidhinder kan worden voldaan en of binnen het plangebied sprake zal zijn van een aanvaardbaar akoestisch leefklimaat. Voor een nieuwe geluidsgevoelige bestemming, waaronder woningen, dient onderzocht te worden in hoeverre voldaan kan worden aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB. Onder voorwaarden kan een ontheffing (hogere waarde) worden vastgesteld van maximaal 53 dB.

Bij de woonfuncties in het voorliggende plan is geen sprake van een overschrijding van de wettelijke voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. De Wet geluidhinder vormt dan ook geen beletsel voor de beoogde herziening in dit plan.

3.5 Lucht

De hoofdlijnen voor de regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm, ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd). In artikel 5.16, lid 1 Wm is bepaald, onder welke voorwaarden onder meer een bestemmingsplan mag worden vastgesteld. Als aannemelijk kan worden gemaakt dat aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, is het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitsonderzoek niet meer verplicht. Luchtkwaliteitseisen vormen dan in beginsel geen belemmering meer voor het uitoefenen van deze bevoegdheid.

De betreffende voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een nieuwbouwproject leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een nieuwbouwproject draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging (d.w.z.: een concentratietoename van niet meer dan 3% van de grenswaarde (1,2 microgram/m³ = 3% van 40 microgram/m³);
• een nieuwbouwproject past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit), of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor de luchtkwaliteit zijn met name de concentraties stikstofdioxide en fijn stof van belang. De concentraties van overige stoffen voldoen in Nederland ruimschoots aan de normen.

Dit plan voorziet in de bouw van een nieuwe woning, waarbij het aantal woningen in het gebied per saldo gelijk. Deze situatie leidt niet tot één verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitswetgeving vormt dan ook geen beletsel voor de uitvoering van dit plan.

3.6 Water

De te bouwen woning Bovenmeerweg 36 ligt binnen de zone van de waterkering van de Meer- of Buurwatering. In het algemeen mag niet binnen de zone van een waterkering worden gebouwd, tenzij de beheerder van de waterkering (Hoogheemraadschap van Rijnland) daar expliciet toestemming voor verleend. Voor realisering van het bouwplan is instemming van de beheerder van de waterkering vereist. De beheerder heeft schriftelijk te kennen gegeven dat de beoogde situering van de nieuwe woning voldoet aan de eisen ten aanzien van bouwen binnen de zone van de waterkering. Dit milieuaspect vormt geen belemmering voor dit plan.

3.7 Archeologie

In het bestemmingsplan zijn regels zijn opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als 'Waarde - Archeologie 3'. Bodemingrepen kleiner dan 100 m² of minder diep dan 30 cm onder maaiveld zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek. Het beoogde bouwplan blijft onder deze vrijstellingsgrens. Er zijn dus geen voorwaarden vanuit de archeologische monumentenzorg op deze aanvraag van toepassing. Ondanks de vrijstelling van onderzoek kunnen er bij de werkzaamheden altijd archeologische vondsten worden gedaan. Wanneer dit het geval is, is de vinder verplicht hiervan melding te maken bij het bevoegd gezag conform artikel 53 van de Monumentenwet 1988.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Systematiek van de bestemmingsregels

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bestemmingen in dit plan. Het gaat om de bestemmingen 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waterstaat - Waterkering'. Het plan voorziet uitsluitend in een herziening van de begrenzing en indeling voor de woonvlakken op de percelen Bovenmeerweg 34 en 36, inclusief het 'meebestemmen' van een strook grasland grenzend aan de westzijde van het perceel Bovenmeerweg 36.

De regels en de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan zijn opgesteld volgens de standaarden voor digitaal vergelijkbare en uitwisselbare bestemmingsplannen (IMRO2012/SVBP2012). De regels en de verbeelding van dit plan sluiten qua systematiek en inhoud aan op het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Daar waar dat in het voorliggend plan relevant is, wordt verwezen naar de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Ruimtelijke Kwaliteitsparagraaf, die als bijlage bij de regels in het bestemmingsplan Landelijk Gebied is opgenomen en ook voor het voorliggende plan onverkort van toepassing is.

De op de verbeelding aangegeven (dubbel)bestemmingen, zijn gekoppeld aan een bestemmingsartikel in de regels. De regels laten vervolgens bij de (dubbel)bestemming zien op welke wijze de gronden mogen worden gebruikt en al dan niet worden bebouwd. De verbeelding en de regels zijn ingericht met inachtneming van de wettelijk voorschreven standaarden.

De regels van het plan zijn onderverdeeld in:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
  

4.2 Inleidende regels

De inleidende regels bestaan uit:

• Artikel 1: Begrippen; hierin worden de in het plan relevante begrippen omschreven;
• Artikel 2: Wijze van meten; hierin wordt aangegeven hoe bepaalde maten gemeten dienen te worden.

4.3 Bestemmingsregels

Elk bestemmingsartikel is conform de eerder genoemde standaard, volgens een vaste indeling opgebouwd. Te weten:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Wijzigingsbevoegdheid

Het een en ander voor zover van toepassing.

De bestemmingsregels in dit plangebied bestaan uit:

• Artikel 3: Wonen
• Artikel 4: Waterstaat - Waterkering
• Artikel 5: Waarde - Archeologie 3

In de volgende paragrafen wordt hierop een nadere toelichting gegeven. Deze toelichting is voor een groot deel integraal overgenomen uit het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waarin o.a. de uitgangspunten en doelstellingen voor het buitengebied als geheel zijn beschreven. Voor wat archeologie geldt er nieuw beleid, zodat hier een nadere toelichting op de bestemming is opgenomen.

4.3.1 Wonen (artikel 3)

In dit plan zijn de percelen Bovenmeerweg 34 en 36 (inclusief strook grasland) aangewezen met bestemming 'Wonen'. Per bestemmingsvlak mag een burgerwoning met bijhorende bijgebouwen worden opgericht. Deze burgerwoningen mogen een inhoud hebben van maximaal 650m³, inclusief aan- en uitbouwen. De grondoppervlakte van de woning mag niet meer mag bedragen dan 150 m². De gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen mag eveneens niet meer bedragen dan 150 m². Verder zijn er andere regels waaraan de bebouwing dient te voldoen.

4.3.2 Waterstaat - Waterkering (artikel 4)

Aan de dijken met een waterkerende functie is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' toegekend, gelet op het belang van de waterkerende functie en de noodzakelijke bescherming daarvan.

4.3.3 Waarde - Archeologie 3 (artikel 5)

In het plan zijn regels zijn opgenomen ter bescherming van in het gebied aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Op de plankaart behorend bij dit bestemmingsplan zijn deze gebieden daarvoor aangeduid als 'Waarde - Archeologie 3'. Voor werkzaamheden die in deze gebieden de grond verstoren, is een omgevingsvergunning noodzakelijk, zoals aangegeven in de regels van het bestemmingsplan. Voor bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte groter dan 100 m2 en die dieper reiken dan 30 cm beneden maaiveld is in het belang van de archeologische monumentenzorg bepaald dat de aanvrager van een omgevingsvergunning een rapport dient over te leggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Het is mogelijk dat de omgevingsvergunning in het belang van de archeologie niet wordt verleend, of dat deze wordt verleend onder voorwaarden, zoals het treffen van maatregelen om de archeologische resten in de bodem te behouden, of de verplichting tot het verrichten van archeologisch onderzoek.

4.4 Ruimtelijke kwaliteit

Een bestemmingplan is voorwaardenscheppend: de gemeente kan wel toetsen, maar geen activiteiten afdwingen. In een bestemmingsplan mogen alleen aspecten worden benoemd die ruimtelijk relevant zijn. De raad vindt het belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied, de wijze waarop de bebouwing zich in het landschap manifesteert, wordt gewaarborgd en waar nodig verbeterd. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten worden ingezet, waaronder het bestemmingsplan en de Welstandsnota. De raad heeft ervoor gekozen het waarborgen van ruimtelijke kwaliteit als apart beleidsveld te introduceren. Dit heeft een vertaling gekregen in een bij de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied opgenomen bijlage, genaamd de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf.

In de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt de ruimtelijke relevantie van (de landschappelijke inpassing van) bebouwing en functies in het buitengebied beschreven. Hiermee wenst de gemeente sturing te geven aan o.a. de ruimtelijke inpassing van bouwplannen het buitengebied, waarbij rekening wordt gehouden met de waarden van het gebied.

Deze Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is, gezien de aard en beperkte schaal van het voorliggende plangebied, niet als bijlage bij deze planregels overgenomen. De Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf is echter wel dienovereenkomstig van toepassing, daar waar in de regels bij dit plan naar de Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf wordt verwezen en een toets hieraan wenselijk dan wel noodzakelijk is.

4.5 Algemene regels, overgangs- en slotregels

De algemene regels bevatten aanvullende bepalingen van algemene aard, zoals wijzigings- en afwijkingsregels. Tenslotte zijn de wettelijk verplichte overgangs- en slotregels ten aanzien van het overgangsrecht voor bouwwerken engebruik van gronden opgenomen.

Het overgangsrecht voor bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor bouwwerken die bestonden of mochten worden gebouwd op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Bouwwerken die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken dient ter vergroting van de rechtszekerheid voor gebruik dat bestond op het moment waarop dit plan in werking treedt en die afwijken van dit plan. Het opnemen van deze regel en de redactie daarvan is wettelijk voorgeschreven. Vormen van gebruik die al met het eerder geldende plan in strijd waren, vallen niet onder het overgangsrecht van het nu voorliggende plan.

Verder bevat het overgangsrecht een hardheidsclausule, die het mogelijk maakt om in bijzondere gevallen om met een omgevingsvergunning af te wijken van het overgangsrecht.

Tenslotte geeft de slotregel aan onder welke naam de regels dienen te worden aangehaald: 'Regels van het bestemmingsplan 'Bovenmeerweg 34 en 36'.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan heeft tot doel een planologisch-juridisch kader te bieden voor de herinrichting van de woonpercelen Bovenmeerweg 34 en 36 en de bouw van een nieuwe woning met bijbehorend bijgebouw op het perceel Bovenmeerweg 36. Het betreft een particulier initiatief en het plan kan niet gerealiseerd worden, indien bij de uitvoering hiervan andere (planologische) belangen, waaronder de financiële uitvoerbaarheid van het bouwplan, zich hiertegen verzetten. De economische uitvoerbaarheid van het plan is onvoldoende gewaarborgd, indien ten gevolge van de herziening van het bestemmingsplan en/of het betreffende bouwplan planschade wordt veroorzaakt, waarvoor derden op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking komen. Om die reden zijn tussen de gemeente en aanvragers financiële afspraken gemaakt en vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Aan de uitvoering van het plan zijn voor de gemeente dan ook geen kosten ofwel financiële risico's verbonden.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het opstellen van een bestemmingsplan dient zorgvuldig te gebeuren. In dat kader is het van belang dat er waar nodig vooroverleg met instanties, burgers en maatschappelijke organisaties plaatsvindt, zodat in een vroeg stadium knelpunten, belangen en verbeterpunten kunnen worden gesignaleerd. De verplichting tot het voeren van vooroverleg vloeit voort uit de artikelen 3.1.1 en 3.1.6 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in samenhang met het in artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht gecodificeerde zorgvuldigsheidsbeginsel. Op grond hiervan is de raad verplicht bij de voorbereiding van een bestemmingsplan de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en af te wegen belangen.

Ter voorbereiding van het ontwerp van het plan hebben aanvragers stukken aan de gemeente overlegd, waaruit blijkt dat er met de directe buren overeenstemming is over de gewenste situatie.

Daarnaast zijn de Provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap van Rijnland in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geïnformeerd over de voorgenomen aanpassingen in het voorliggende plan. Er zijn geen bezwaren geuit tegen dit plan.

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 3.8 van de Wro juncto afdeling 3.4 van de Awb is het ontwerp van het plan van vrijdag 12 juni 2015 tot en met 23 juli 2015 ter inzage gelegd. Binnen deze periode kon iedereen een zienswijze bij de raad indienen. Er zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ontvangen. Het plan is derhalve ongewijzigd vastgesteld.

Gelet op het voorgaande is het bestemmingsplan 'Bovenmeerweg 34 en 36' uitvoerbaar.