wijzigingsplan Bosdijk 10 Kockengen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op het perceel Bosdijk 10 te Kockengen.

Op het perceel is momenteel een recreatiewoning aanwezig. Deze is ook als zodanig bestemd in het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied West van de gemeente Stichtse Vecht. Voor het permanent bewonen van de recreatiewoning is in 2007 een gedoogbeschikking afgegeven.

De eigenaar van het perceel is voornemens om ter plekke van de huidige recreatiewoning een reguliere woning te realiseren, inclusief bedrijf aan huis. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is onderhavig wijzigingsplan opgesteld op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals is opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Landelijk Gebied West (artikel 3.7.i). Binnen de wijzigingsbevoegdheid wordt een aantal voorwaarden gesteld. Zo bedraagt de goothoogte en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m en sprake is van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan.

In onderhavig wijzigingsplan wordt rekening gehouden met deze voorwaarden.

1.2 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie, de geldende bestemmingsregeling en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het provinciaal en gemeentelijk beleid. De uitvoeringsaspecten zoals flora en fauna, milieu en externe veiligheid, komen in hoofdstuk 4 aan bod. Ten slotte is in hoofdstuk 5 de juridische toelichting weergegeven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het perceel waar deze ruimtelijke onderbouwing betrekking op heeft, ligt aan de Bosdijk 10 in Kockengen. Ter plekke van de Bosdijk 10 is de Bosdijk een doodlopende weg voor het autoverkeer, na Bosdijk 10 gaat de weg over in een route voor langzaam verkeer. Het perceel ligt, zoals in de onderstaande afbeelding te zien is, ongeveer 80 m van de doodlopende gedeelte van de Bosdijk af.

Perceel Bosdijk 10 te Kockengen, bron Googlemaps.nl

Bestaande woning

Toegang tot perceel

Op het perceel is momenteel een schuur aanwezig evenals de woning zelf. De woning bestaat al minimaal 40 jaar.

De woning wordt al geruime tijd door de huidige bewoonster gebruikt als reguliere woning. Zij heeft sinds 17 januari 2007 een gedoogbeschikking om de recreatiewoning permanent te mogen bewonen. Ter verkrijging van de gedoogbeschikking zijn bewijzen verzameld dat zij de woning reeds 19 jaar bewoond.

2.2 Geldende planologische situatie

Ter plaatse van het perceel geldt het bestemmingsplan Landelijk Gebied West van de gemeente Stichtse Vecht. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 25 juni 2013. Voor het perceel is de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden opgenomen. Daarnaast ligt op het perceel de aanduiding recreatiewoning voor de bestaande recreatiewoning.

Binnen de huidige bestemming is in artikel 3.7.i een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding 'recreatiewoning' binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' onder voorwaarden te wijzigen in de bestemming 'Wonen' zoals bedoeld in artikel 20 van de regels.

Uitsnede geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied West met ligging van het perceel, bron ruimtelijkeplannen.nl

De volgende voorwaarden worden aan de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan gesteld:

• geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan;
• sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan;
• de minimale grondoppervlakte van een perceel 150 m² bedraagt;
• parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning;
• de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een perceel niet meer bedraagt dan 50%, waarbij tevens geen uitbreiding van de gezamenlijke bestaande oppervlakte en bouwmassa van de bebouwing mag plaatsvinden;
• de goothoogte en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m bedraagt;
• de goothoogte en bouwhoogte van erfbebouwing niet meer dan respectievelijk 2,5 m en 4 m bedraagt;
• de maximale oppervlakte van erfbebouwing 10 m² bedraagt;
• voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw.

2.3 Toekomstige situatie

De huidige houten woning is aangetast door vocht en dient vervangen te worden. Het voornemen is om ter plekke van de huidige recreatiewoning een reguliere woning te realiseren. Hiertoe dienen de huidige woning en de huidige schuur gesloopt te worden. Dit is weergegeven op onderstaande afbeelding.

De nieuwe woning wordt evenals de bestaande woning opgetrokken uit hout. Het gebouw zal daardoor opgaan in de omgeving.

De woning komt verscholen te liggen tussen de bestaande bomen, die worden gehandhaafd. Hierdoor is het vanaf de openbare weg niet zichtbaar.

Uitgangspunt is dat er lichtgewicht gebouwd wordt met duurzame en hernieuwbare materialen met een natuurlijke uitstraling. Hiervoor is geen groot materieel nodig waardoor er onnodig bomen gekapt zouden moeten worden.

De garage is opgenomen in het gebouw waardoor niet alleen op de weg en het terrein de auto's uit het zicht blijven maar ook de bebouwing zo compact mogelijk wordt gehouden. Momenteel zijn de auto's geparkeerd aan de Bosdijk. Ten behoeve van dit initiatief wordt de ontsluiting van het perceel vanaf de openbare weg en over het naburige perceel zonodig verbeterd. Op deze wijze kunnen eventuele bezoekers parkeren op het perceel zelf, voor de nieuw te realiseren woning. Er is sprake van recht van overpad van het naburige perceel

In de woning is ruimte voor vestiging van een bedrijf aan huis, in casu een schoonheidssalon. Het betreft een bestaande schoonheidssalon die al 15 jaar in Breukelen gevestigd is.

In de paragraaf 'Landschap en stedenbouw' wordt nader ingegaan op de landschappelijke inpassing. In de paragraaf 'Verkeer en parkeren' wordt de nieuwe verkeerssituatie omschreven.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld. Het Rijk zet met de structuurvisie onder andere in op het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Bij de programmering van woningen is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte. Hiertoe wordt de duurzaamheidsladder ingezet.

In onderhavig geval gaat het om vervanging van een reeds bestaande woning, die reeds 19 jaar permanent bewoond wordt. Uit het oogpunt van de duurzaamheidsladder betekent dit geen wijziging in de situatie.

De SVIR doet verder geen specifieke uitspraken die van belang zijn voor het voorliggende plan.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Op 4 februari 2013 hebben Provinciale Staten de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 vastgesteld. Bij de afweging van de verstedelijkingslocaties wordt de duurzame verstedelijkingsladder gehanteerd: eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering of transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Voorts naar locaties die passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer.

De provincie richt zich in de nieuwe structuurvisie op behoud en versterking van de kernkwaliteiten. Dit sluit vaak aan bij de cultuurhistorie van het landschap. De provincie wil onder meer het agrarisch cultuurlandschap behouden, versterken en beleefbaar maken.

In delen van het landelijk gebied is sprake van een kwalitatieve opgave, waar omzetting van landbouwgrond naar groene, soms ook stedelijke gelieerde functie, aanvaardbaar is. Het gaat daarbij om kernrandzones, recreatiezones, en gebieden met een groene contour. Het plangebied maakt onderdeel uit van het westelijk veenweidegebied en van het Groene Hart. Voor dit landschap is het van belang om de volgende kernkwaliteiten te behouden en te versterken:

1. openheid;

2. (veen)weidekarakter (inclusief strokenverkaveling, lintbebouwing, etc.);

3. landschappelijke diversiteit;

4. rust & stilte.

Een uitgebreide beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten van de diverse landschappen, zijn opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen.

Het betreft een veengebied dat gevoelig is voor bodemdaling en kwetsbaar voor oxidatie. Het plangebied betreft geen aardkundig waardevol gebied.

De provincie heeft de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vastgelegd. Het plangebied ligt niet in de EHS. In een deel van het landelijk gebied realiseert de provincie geen ecologische hoofdstructuur, maar liggen er wel kansen voor het realiseren van duurzame ecologische kwaliteiten, die van belang zijn voor het functioneren van de EHS. Deze gebieden zijn begrensd in de 'groene contour'. Het plangebied ligt niet in de groene contour.

Binnen de structuurvisie is sprake van 'ruimte voor ruimte' op voormalige agrarische bedrijven, waarbij woningen gerealiseerd kunnen worden onder voorwaarde van sloop, of een niet agrarische functie. Onderhavig perceel ligt weliswaar in het vigerende bestemmingsplan binnen de agrarische bestemming, maar er is geen sprake van een agrarisch bedrijf ter plaatse. Deze regeling is hier dan ook niet van toepassing.

Overigens is realisatie van een woning niet zonder meer mogelijk binnen het bestaande beleid van de provincie. Het provinciaal beleid richt zich primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Voor kleinschalige rode ontwikkelingen buiten de contour bieden zij ook ruimte zonder verdere procedure, mits de ruimtelijke kwaliteit aantoonbaar versterkt wordt. Bijvoorbeeld voor uitplaatsing van bebouwing ten behoeve van herstructurering of transformatie en rood-voor-groen voor een betere overgang van stedelijk naar landelijk gebied. Onderbouwd dient te worden op welke wijze de ontwikkeling bijdraagt aan verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone, bij voorkeur via een integrale visie op de kernrandzone.

Tegelijk met de vaststelling van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, is de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) vastgesteld. De waarden zoals genoemd in de structuurvisie zijn verder uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen in acht moeten worden genomen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Focus op morgen, Toekomstvisie Stichtse Vecht 2013-2040

Het landschap blijft open en groen. Stichtse Vecht is en blijft een open gebied met kleinschalige woonkernen. Dat betekent voor de toekomst dat geen grote, nieuwe en op zichzelf staande uitbreidingslocaties gewenst zijn. Wel zal beperkt bouwen worden toegelaten, waarbij het buitengebied zoveel mogelijk wordt ontzien.

Het realiseren van economische vitaliteit is een cruciale opgave juist voor het mooie, kwetsbare en daarmee ook kostbare gebied. Stichtse Vecht heeft een centrale ligging en een groot deel van de beroepsbevolking werkt buiten de gemeente. Er is een relatief groot aantal ZZP’ers en een sterk MKB. Een gezonde werkgelegenheid en vitale locale economie is van vitaal belang.

De Toekomstvisie stelt verder geen specifieke voorwaarden aan onderhavige locatie.

 

De woningbehoefte van Stichtse Vecht, onderzoek naar de huidige en toekomstige woningmarktpositie, 11 november 2010, Companen

Stichtse Vecht vervult een belangrijke functie in de regionale woningvraag en heeft een zeer sterke woningmarktrelatie met het BRU-gebied en dan met name Utrecht. Stichtse Vecht heeft een grote verscheidenheid van woonmilieus. Uit een oogpunt van een gevarieerde samenleving is het een noodzaak die rijkdom te handhaven en waar nodig te versterken. In relatie tot de Algemene Toekomstvisie zal de gemeente een keuze moeten maken tussen een aantal modellen. Het meest voor de hand liggend is een keuze voor het "lokale behoefte model". Dit komt neer op een bevolkingsgroei van rond 61.000 nu naar ca. 65.000 in 2030. Hiervoor is een gemiddelde jaarlijkse woningproductie van 200 à 250 woningen noodzakelijk. In de landelijke kernen met meer incidentele woningbouw is dit afhankelijk van de ruimtelijke kansen en mogelijkheden.

Kortom, kwalitatief past de woning binnen het beleid. Het betreft incidentele woningbouw, afhankelijk van de ruimtelijke kansen en mogelijkheden. De gemeentelijke jaarlijkse woningbouwproductie wordt momenteel niet gehaald. Onderhavig plan versterkt het landelijke woonmilieu in de gemeente Stichtse Vecht.

3.4 Conclusie

Het gaat in onderhavig geval om een bestaande functie, namelijk een bestaande recreatiewoning. Deze recreatiewoning wordt al 19 jaar permanent bewoond, zoals is aangegeven in hoofdstuk 2. De woning is om die reden niet strijdig met de in de provinciale structuurvisie genoemde waarden, zoals gelden voor bijvoorbeeld het Groene Hart. De openheid, het veenweidekarakter, de landschappelijke diversiteit en de rust&stilte worden niet aangetast. Om diezelfde reden is het ook niet strijdig met de duurzaamheidsladder in relatie tot rode functies in bestaand stedelijk gebied. Het gaat om een reeds lang bestaande functie en vervanging van een bestaande woning. Het is passend binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

In deze paragraaf worden de relevante archeologische en overige cultuurhistorische waarden behandeld.

4.1.1 Archeologie

De Monumentenwet 1988 verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta.

Archeologische waarden zijn in Nederland veelal onzichtbaar, omdat ze grotendeels verborgen liggen in de bodem, waardoor ze niet eenvoudig zijn te karteren. De gemeente Stichtse Vecht heeft een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart vastgesteld in 2012.

Onderzoek en conclusie

De voorgenomen ontwikkeling valt binnen de vrijstellingsgrenzen van het archeologiebeleid. Het gaat hier namelijk om een zone met een lage verwachting waarvoor geldt dat bodemingrepen met een omvang tot 10 hectare zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek en het plangebied heeft een oppervlakte van 1.590 m2. Voor het perceel aan de Bosdijk 10 te Kockengen is evenwel een bureauonderzoek ten behoeve van Archeologie uitgevoerd. Op grond van de resultaten van het archeologisch bureauonderzoek blijkt dat het plangebied landschappelijk niet aantrekkelijk was voor bewoning. Het plangebied heeft dan ook een lage verwachting op het aantreffen van archeologische indicatoren. Daarnaast heeft binnen het plangebied veenwinning plaatsgevonden, waardoor er voor de perioden Ijzertijd t/m Vroege-Middeleeuwen (voor de 11e eeuw) de lage archeologische verwachting bijgesteld dient te worden naar geen verwachting. Om deze reden wordt geadviseerd om voor het plangebied geen aanvullend onderzoek te laten uitvoeren en is er wat betreft de archeologie dan ook geen belemmering om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter nooit volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Hierdoor blijft de archeologische meldingsplicht echter bestaan. Mochten tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit onverwijld aan het bevoegd gezag, de gemeente Stichtse Vecht, te worden gemeld.

4.1.2 Cultuurhistorie

Als gevolg van het rijksbeleid ten aanzien van de monumentenzorg, is per 1 januari 2012 een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening van kracht. De wijziging betreft artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a, als gevolg waarvan alle cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk dienen te worden meegewogen bij het vaststellen van ruimtelijke ingrepen. Dit betekent dat in aanvulling op de archeologische aspecten nu ook de overige cultuurhistorische waarden moeten worden betrokken in het onderzoek.

Tot de overige cultuurhistorische waarden worden gerekend:

• de historisch-geografische waarden (cultuurlandschap, structuren/lijnen en bijzondere punten);
• de historisch-stedenbouwkundige waarden (stedenbouwkundige opbouw en identiteit);
• de architectuurhistorische waarden (waardevolle kenmerken van gebouwen).

De gemeente heeft 'De Groene kaart Stichtse Vecht' vastgesteld, waarop landschappelijke waarden zijn aangegeven.

Onderzoek en conclusie

Het perceel waar de voorliggende ontwikkeling betrekking op heeft, ligt aan de Bosdijk 10 in Kockengen. Op het perceel zijn geen monumenten of andere cultuurhistorisch waardevolle objecten aanwezig.

Langs de Bosdijk is sprake van een landschappelijke structuur op basis van de provinciale landschapsverordening. Deze wordt niet aangetast door onderhavige ontwikkeling, aangezien de woning aan de achterzijde van het perceel ligt.

Uitsnede Groene Kaart

De voorliggende ontwikkeling waarbij een woning wordt gebouwd, tast geen openheid, zichtlijnen, verkavelingspatroon of andere historische-geografische waarden aan op of rond het plangebied. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

4.2 Landschap en stedenbouw

De locatie ligt ingeklemd tussen het open agrarische veenweidegebied en het water- en bosrijke recreatiegebied Bosdijk. Zoals in de paragrafen 'Provinciaal beleid' en 'Flora en fauna' is aangegeven, is de Bosdijk geen onderdeel van de EHS.

Het perceel wordt ontsloten vanaf een doodlopend deel van de Bosdijk. Het pad gaat na Bosdijk 10 over in een langzaamverkeersverbinding.

De huidige woning ligt verscholen in de groene, hoog opgaande beplanting op het perceel en is vanaf de Bosdijk niet of nauwelijks zichtbaar. Ook vanuit het agrarische achterliggende weidegebied is de woning niet zichtbaar door de aanwezige beplanting. Deze beplanting zal worden gehandhaafd, waardoor ook de nieuwe woning aan het zicht onttrokken wordt.

De nieuwe woning zal een hogere goothoogte krijgen, namelijk 3,7 m. Ook het bebouwingsoppervlak zal toenemen. Vanaf de Bosdijk zal dit niet zichtbaar zijn, vanwege de afstand tot deze dijk en de omliggende beplanting.

De huidige recreatie is in relatief slechte staat en is niet representatief. De nieuwe woning wordt evenals de bestaande woning opgetrokken uit hout, passend bij zijn natuurlijke omgeving. Het gebouw zal daardoor opgaan in de omgeving. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van natuurlijke en duurzame materialen. In de paragraaf duurzaamheid is dit nader uitgewerkt.

Conclusie

Vervanging van de bestaande woning betekent een verbetering van de situatie ter plaatse. De huidige woning is in slechte staat en weinig representatief. De nieuwe woning wordt opgetrokken in hout, passend in zijn omgeving en ligt verscholen tussen opgaande beplanting.

4.3 Bodem

Op basis van de Woningwet en het Bouwbesluit mag niet worden gebouwd op verontreinigde grond.

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning moet vaak een bodemonderzoek worden geleverd. Dit is een verplichting uit de Woningwet om de gezondheid en veiligheid te garanderen van mensen die wonen, werken of verblijven in het gebouw waarvoor vergunning wordt aangevraagd.

Een bodemonderzoek is noodzakelijk wanneer:

• nog geen gegevens betreffende de bodemgesteldheid bekend zijn;
• er meer dan twee uur per dag mensen in verblijven;
• als het bouwwerk de grond raakt;
• als er na sloop wordt herbouwd en aan bovenstaande wordt voldaan.

Omdat op de locatie een nieuwe woning wordt gebouwd moet bij de aanvraag voor Omgevingsvergunning een recent bodemonderzoek worden aangeleverd (niet ouder dan 5 jaar).

Onderzoek en conclusie

Voor de locatie aan de Bosdijk 10 is een Bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek komt naar voren dat er een lichte verontreiniging van barium aanwezig is in het grondwater. Deze is vermoedelijk van natuurlijke oorsprong en wordt regelmatig (ook elders) aangetroffen. De concentratie van barium is van dien aard dat dit geen belemmering vormt voor de voorgestane ontwikkeling. De bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood en molybdeen en de ondergrond licht verontreinigd is met molybdeen. Op basis van het verkennend bodemonderzoek wordt geen aanvullend of nader bodemonderzoek noodzakelijk geacht.

Visueel zijn er geen waarnemingen gedaan van asbestverdachte materiaal in of op de bodem van het perceel. Wel is een eerder stadium een Asbestonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het materiaal van de beschoeiing aan de waterkant van asbestcement golfplaten is. De te slopen recreatiewoning bevat geen asbesthoudende materialen. Bij de voorgenomen ontwikkeling van de realisatie van de woning wordt niet de beschoeiing veranderd. Indien toch in een later stadium de beschoeiing verwijderd of aangepast wordt dient het advies zoals vermeld in de asbest inventarisatie opgevolgd te worden.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de realisatie van de woning op het perceel aan de Bosdijk 10 te Kockengen. Als aandachtspunt geldt dat voor de aanvraag omgevingsvergunning het bodemonderzoek niet ouder mag zijn dan 5 jaar.

4.4 Geluid

Wegverkeerslawaai

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van een woning. De Wet geluidhinder (Wgh) beschouwt woningen als zogenaamde geluidsgevoelige objecten. Onderzocht dient te worden of toetsing aan de Wgh dient plaats te vinden.

In het kader van de Wgh bevinden zich langs alle wegen zones. Bij de bouw van geluidgevoelige objecten binnen deze zones dient akoestisch onderzoek plaats te vinden. Dit geldt niet voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km per uur geldt.

Onderzoek en conclusie

Voor het plangebied is in dit verband de geluidzone van de Bosdijk relevant. De doorgaande weg de Bosdijk ligt op ruim 200 m van het perceel Bosdijk 10 af. Het doodlopende gedeelte van de Bosdijk die toegang verschaft tot het perceel Bosdijk 10 ligt op ruim 80 m afstand.

Officieel dient binnen een zone van 250 m in het buitengebied akoestisch onderzoek verricht te worden. Gezien de ligging van het perceel op ruime afstand van de weg en de lage verkeersintensiteiten van het doodlopende gedeelte van de Bosdijk, welke alleen wordt gebruikt voor ontsluiting van de percelen bosdijk 8, 9 en 10, voldoet de nieuwe woning aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel.

Onderstaande geluidscontouren laat zien dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeer nergens wordt overschreden. Akoestisch onderzoek is zodoende niet noodzakelijk.

Geluidbelasting wegverkeer (inclusief aftrek ex 110g Wgh) Bosdijk 10.

Hiermee vormt het aspect geluid geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan wij het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden, wordt veelal de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke indicatieve richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het plan mogelijk is.

Onderzoek en conclusie

In de directe nabijheid (250 m) van het perceel Bosdijk 10 te Kockengen zijn geen (agrarische) bedrijven gevestigd. Dit betekent dat bestaande bedrijven geen hinder ondervinden van de voorliggende ontwikkeling waarbij een burgerwoning mogelijk wordt gemaakt.

Binnen 1 km liggen 3 intensieve veehouderijen (gegevens 2010, bron: PlanMER, Bestemmingsplan Landelijk gebied West). De dichtstbijzijnde veehouderij ligt op een afstand van ca 265 m (Bosdijk 4 en 5). De veehouderij aan de Bosdijk 4 is een intensieve veehouderij met 1254 stuks vleeskalveren. De berekende geurnorm op de nieuwe woning is 5,6 odeur en valt hiermee binnen de wettelijke geurnorm van 8 odeur. De veehouderijen aan de Bosdijk 5 , Bosdijk 1, Bosdijk 2, Bosdijk 3, Portengen 118 en Portengen 99 hebben weinig vee met een geuremissiefactor. Gezien dit type veehouderijen en de voorgrondbelasting van 5,6 odeur (veroorzaakt door de veehouderij aan de Bosdijk 4) kan aangenomen worden dat er met betrekking tot geur een goed/aanvaardbaar woon- en leefklimaat zal zijn bij de nieuwe woning.

Bovendien betreft onderhavige woning een bestaande woning die wordt gelegaliseerd.

Voor het overige voorziet de voorliggende ontwikkeling niet in bedrijvigheid waardoor nabijgelegen burgerwoningen hinder ondervinden. Een schoonheidssalon valt onder milieucategorie 1 en kent als grootste afstand 10 m ten gevolge van het geluidsaspect. Deze afstand wordt ruim gehaald.

Hiermee vormt het aspect bedrijven en milieuzoneringen geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling waarbij de recreatiewoning wordt omgezet in een burgerwoning.

4.6 Flora en fauna

Om de uitvoerbaarheid van onderhavig plan te toetsen, is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of een vooronderzoek in het kader van de Flora- en faunawet (Ffw), een voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Nbw 1998) of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Het projectgebied is hiertoe op 2 september 2014 bezocht door een ecoloog van BügelHajema Adviseurs.

Bebouwing in het plangebied

Soortbescherming

Flora- en Faunawet

Achter de Ffw staat het idee van de zorgplicht voor in het wild levende beschermde dieren en planten en hun leefomgeving. Beschermde soorten worden opgesomd in de 'lijsten beschermde inheemse planten- en diersoorten'. De Algemene Maatregel van Bestuur ex artikel 75 van de Ffw van 23 februari 2005, kent een driedeling voor het beschermingsniveau van planten- en diersoorten, hierna te noemen: licht beschermd, middelzwaar beschermd en streng beschermd. De inheemse vogelsoorten hebben een eigen afwijkend beschermingsregime; ze vallen zowel onder het middelzware als strenge beschermingsregime.

Inventarisatie

Het plangebied betreft een grotendeels door bomen omsloten perceel met een recreatie woning. Het plangebied bestaat voor een groot deel uit gazon. Tevens is een deel ingericht als tuin. In het plangebied staan soorten als berk, zwarte els, fijnspar, hulst, bamboe en rododendron. Een deel van de tuin is overwoekerd met klimop.

Uit het raadplegen van de Nationale Database Flora en Fauna1 (NDFF) via Quickscanhulp.nl2 (© NDFF - quickscanhulp.nl 27-08-2014 14:55:15) blijkt dat in de omgeving van het projectgebied de laatste vijf jaar een aantal op basis van de Ffw middelzwaar en streng beschermde soorten zijn waargenomen. In een omtrek van één kilometer tot het projectgebied gaat het om klokjesgentiaan, rietorchis, ronde zonnedauw, Spaanse ruiter, wilde kievitsbloem, wilde marjolein, kleine modderkruiper en een aantal vogel- en vleermuissoorten. Van deze soorten zijn in het plangebied enkel vleermuizen en vogels te verwachten.

De woning is gezien de constructie en gebruikte bouwmaterialen niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De bomen in het projectgebied hebben ook geen holtes die geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Het plangebied vormt wel onderdeel van het foerageergebied van in de omgeving voorkomende soorten als gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn jaarrond streng beschermd, inclusief de functionele leefomgeving waaronder het foerageergebied.

Op basis van het veldbezoek blijkt dat het projectgebied verder een beperkte natuurwaarde heeft. In ruigere delen in het plangebied, zullen enkele licht beschermde soorten voorkomen zoals egel, veldmuis, huisspitsmuis en gewone pad. In struiken en bomen in het projectgebied komen algemene vogels van tuin en park tot broeden zoals merel, houtduif, vink en winterkoning. In en op de oevers van aangrenzende watergang kunnen soorten als wilde eend en meerkoet broeden. Nestplaatsen van vogels met een jaarrond beschermde nestplaats zijn in het plangebied niet aangetroffen en worden er ook niet verwacht.

Toetsing
De ontwikkelingen hebben gezien het behoud van een groot deel van het opgaand groen geen negatief effect op vleermuizen. Het plangebied blijft geschikt als foerageergebied.

Als gevolg van de werkzaamheden kunnen wel verblijfplaatsen van enkele algemeen voorkomende diersoorten zoals gewone pad, huisspitsmuis en veldmuis worden verstoord en vernietigd (artikel 11 Ffw). Bij de werkzaamheden kunnen tevens enkele exemplaren worden gedood (artikel 9 van de Ffw). Het betreft hier algemeen voorkomende soorten die onder het lichte beschermingsniveau vallen. Deze soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen. Voor deze soorten hoeft dan ook geen ontheffing te worden aangevraagd.

Indien werkzaamheden tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd kunnen in gebruik zijnde nesten van vogels worden verstoord en vernietigd. Het is verboden nesten van vogels (indien nog in functie) te verstoren of te vernietigen (artikel 11 en 12 van de Ffw).

Om verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen te voorkomen dient bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden daarom voldoende rekening te worden gehouden met het broedseizoen. De Ffw kent geen standaardperiode voor het broedseizoen. Het is van belang of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt.

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Natuurbeschermingswet 1998 en de provinciale structuurvisie en verordening.

Natuurbeschermingswet 1998

In de Nbw 1998 is de bescherming van specifieke (natuur)gebieden geregeld. In de Nbw 1998 zijn ook de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. Onder de Nbw 1998 worden drie typen gebieden aangewezen en beschermd: Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en Wetlands. Verder is deze wet de basis voor het Natuurbeleidsplan waarin het concept van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is opgenomen.

Ecologische hoofdstructuur

De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het nationale natuurbeleid. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de provinciale EHS is voor provincie Utrecht uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2018.

Natuur buiten de EHS

Naast de EHS heeft de provincie Utrecht gebieden aangewezen als 'Groene contour'. Binnen de Groene contour liggen gebieden die van belang worden geacht voor het functioneren van de EHS, maar die niet onder de EHS vallen. Voor de Groene contour is een lichter beschermingsregime dan voor de EHS van toepassing.

Inventarisatie
Beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 liggen op enige afstand van het projectgebied. Het meest nabij gelegen beschermde gebied betreft het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen, gelegen op een afstand van 5 km ten westen van het plangebied.

Het projectgebied heeft geen betrekking op gronden die in het kader van het provinciaal ruimtelijk beleid zijn aangewezen als EHS of de Groene contour. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied in het kader van de EHS ligt op een afstand van ongeveer 250 meter ten noorden van het plangebied. Het betreft watergangen ten noorden en westen van het plangebied.

Het dichtstbijzijnde gebied dat onderdeel uitmaakt van de Groene contour ligt op een afstand van ongeveer 3,5 kilometer ten oosten van het plangebied.

Toetsing

Gezien de aard van de ontwikkelingen en de terreinomstandigheden en ligging van het plangebied, worden met betrekking tot de voorgenomen plannen geen negatieve effecten op beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid verwacht.

Conclusie
Op basis van de ecologische inventarisatie is een voldoende beeld ontstaan. Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een vooronderzoek in het kader van de Ffw, een Voortoets in het kader van de Nbw 1998 of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is.

Met inachtname van het broedseizoen van vogels is een ontheffing van de Ffw voor de beoogde activiteiten op voorhand niet nodig. Voor het plan is verder geen vergunning op grond van de Nbw 1998, dan wel een ontheffing van de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 voor het aspect natuur nodig.

Het plan is wat betreft de natuurwet en -regelgeving uitvoerbaar.

4.7 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico's voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Op basis van de risicokaart kan worden geconcludeerd dat zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven met risicovolle activiteiten bevinden, met uitzondering van de propaantank op een agrarischbedrijf met een PR van 15 m. Het bedrijf ligt op ca 250 m afstand, waardoor dit geen probleem vormt. Transport van gevaarlijke stoffen via weg, water en spoor vindt niet plaats in de nabijheid van het plangebied. Wel ligt op ruim 350 m afstand van de bestaande woning een buisleiding.

Uitsnede professionele risicokaart

Conclusie

Algemeen kan worden geconcludeerd dat het onderdeel externe veiligheid geen beperkingen oplevert ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het plan. Ook leidt het planvoornemen niet tot belemmeringen in de omgeving.

4.8 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 Rg/m³, NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Plangebied

Gezien de omvang van het plan (één woning met aan huis gebonden bedrijf) draagt dit niet in betekende mate (nibm) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Aangezien het plangebied niet nabij een drukke doorgaande weg is gelegen is het niet nodig inzage te geven in de luchtkwaliteit ter plaatse.

Conclusie

Het voorgestelde bouwplan kan worden gezien als een nibm-project. Daarom hoeft er niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Nader onderzoek op het gebied van luchtkwaliteit is daarom ook niet nodig.

4.9 Water

In het kader van het verkrijgen van een duurzaam watersysteem hebben Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen in 2001 de Startovereenkomst waterbeleid 21e eeuw (WB'21) ondertekend. Onderdeel van het waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem.

Gevolg is dat overleg moet plaatsvinden met de waterbeheerder en dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding.

Europees beleid

In 2000 is de Kaderrichtlijn water vastgesteld waarin communautaire maatregelen zijn opgenomen betreffende water. Het doel van deze richtlijn is een integrale benadering van het waterbeheer. Dit betekent dat de interne samenhang tussen oppervlaktewater en grondwater, zowel waar de kwaliteits- als kwantiteitsaspecten betreft, als uitgangspunten worden genomen. Daarnaast betekent de integrale benadering dat diverse beleidsterreinen, waaronder de ruimtelijke ordening, door de richtlijn worden bestreken. Met de bestaande Nederlandse regelgeving kan het merendeel van de richtlijnverplichtingen worden uitgevoerd.

Rijksbeleid

Water wordt door het Rijk gezien als ordenend principe. De beleidsdoeleinden uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte met betrekking tot waterbeleid zijn als volgt gedefinieerd: het vergroten van de veiligheid, het beperken van de wateroverlast en het veiligstellen van de zoetwatervoorraad. Het waterbeleid voor de 21e eeuw is geformuleerd in het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water' en is voortgekomen uit het 'Advies Waterbeheer 21e eeuw van de Commissie Waterbeheer 21e eeuw? (cie-Tielrooy, 2000). Het gaat hierin alleen om de aanpak voor veiligheid en wateroverlast en niet om watertekort, kwaliteit of verdroging.

Provinciaal beleid

De watersystemen in stedelijk gebied zijn voornamelijk afgestemd op afvoer (bij regen) en aanvoer (in droge perioden) van water. Een dergelijk systeem bezit onvoldoende veerkracht om in te kunnen spelen op de toekomstige ontwikkelingen.
Aandachtspunten bij het streven naar een veerkrachtige duurzame inrichting en beheer in zowel bestaand als nieuw stedelijk gebied zijn de realisering van extra open water, de afkoppeling van schoon verhard oppervlak van de riolering, de aanleg van een verbeterd gescheiden rioleringsstelsels, het saneren van vervuilingsbronnen, de realisering van een natuurvriendelijke oeverinrichting en een duurzamer gebruik van (leiding)water (duurzame waterketen).

Vanaf het begin van elke planvorming dient overleg te worden gevoerd tussen gemeente, waterbeheerders en andere betrokkenen. Doel van dit overleg is gezamenlijk de uitgangspunten en wensen vanuit duurzame watersystemen en veiligheid te vertalen naar concrete gebiedsspecifieke ruimtelijke uitgangspunten. Hierbij geldt dat afwenteling moet worden voorkomen en dat de drietrapsstrategie "vasthouden, bergen en afvoeren” moet worden gehanteerd.

Waterbeheerder

Het projectgebied valt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet zorgt namens AGV voor schoon oppervlaktewater, veilige dijken en het waterpeil in de sloten en vaarten. Het verzorgingsgebied van Waternet omvat de gemeente Amsterdam en een groot gebied in de provincie Utrecht en Noord Holland.

Het beleid van AGV is verwoord in het Waterbeheerplan 2006-2009 en diverse beleidsnota's. In de keur van AGV (dit is de waterschapsverordening) zijn geen verboden opgenomen voor de bescherming van de functionaliteit van waterlopen en waterkeringen. Met de Keur wil AGV de waterkwaliteit verbeteren, de doorstroming in sloten veilig stellen en de dijken sterk houden. Bij de Keur horen Keurkaarten met informatie over wateren en waterkeringen.

In de legger van het waterschap worden gegevens vastgelegd over de locatie van wateren, dijken en kunstwerken, aan welke eisen deze moeten voldoen (diepte, hoogte, sterkte etc.) en de onderhoudsverplichtingen. De legger dient als basis voor de vergunningverlening door de waterbeheerder.
AGV hanteert het beleid dat bij het aanbrengen van meer dan 1000 m² verharding in stedelijk gebied of meer dan 5000 m² in landelijk gebied 10% daarvan gecompenseerd moet worden in de vorm van oppervlaktewater voor waterberging.

Door compensatie wordt voorkomen dat ernstige peilstijging optreedt door afstromend regenwater met wateroverlast tot gevolg.

Watertoets en wateroverleg

De voorliggende ontwikkeling maakt de realisatie van een woning mogelijk. Op het perceel staat momenteel een recreatiewoning. De recreatiewoning zal gesloopt worden en daarvoor in de plaats wordt een burgerwoning terug gebouwd. Qua verhard oppervlak zal er geen verschil zijn tussen de huidige situatie en de toekomstige situatie. Hiermee vormt het aspect water geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling. Het hoogheemraadschap Amstel Gooi en Vecht heeft op 2 oktober gereageerd op de concept waterparagraaf. Op basis van dat advies wordt het volgende toegevoegd aan de waterparagraaf:

a. Vanuit waterkwantiteitsbeheer is het van belang inzicht te hebben in opvang van het hemelwater. Het landelijke uitgangspunt is dat hemelwater zoveel mogelijk op eigen terrein wordt verwerkt.

Het regenwater wordt opgevangen op het perceel en naar de sloot geleid. Onderzocht wordt nog of vanuit oogpunt van duurzaamheid het regenwater gerecycled kan worden op het perceel.

b. Vanuit waterkwaliteitsbeheer is inzicht in type riolering noodzakelijk. Er dient op het gemeentelijk riool te worden aangesloten.

Het pand is al vele jaren aangesloten op de riolering, welke de gemeente destijds heeft laten aanleggen.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

4.10 Verkeer en parkeren

De locatie wordt ontsloten via de Bosdijk. De omzetting van recreatiewoning naar een burgerwoning vormt geen significante toename van de verkeersdruk op deze weg. Aangezien de woning reeds als permanente woning wordt gebruikt (middels een gedoogbeschikking), is er reeds in de bestaande situatie sprake van de normale verkeersbewegingen voor een reguliere woning.

De Bosdijk zelf is smal. Zoals aangegeven zal de ontsluiting van het perceel vanaf de openbare weg en over het naburige perceel zonodig worden verbeterd. Op deze wijze kunnen eventuele bezoekers parkeren op het perceel zelf, voor de nieuw te realiseren woning. Er is sprake van recht van overpad van het naburige perceel.

De gemeente Stichtse Vecht beschikt over de 'Nota Parkeernormen' (juli 2015). Voor een vrijstaande woning in het buitengebied geldt een parkeernorm van 2,5 parkeerplaatsen. In onderhavig plan wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Het onderhavige perceel biedt voor 2,5 parkeerplaatsen ruim voldoende plek.

Wanneer de schoonheidssalon in gebruik genomen wordt, komen bezoekers van de schoonheidssalon alleen op afspraak. Overlap van afspraken worden voorkomen, waardoor er maar één bezoeker per keer op het perceel aanwezig is. De verkeersbewegingen zijn daardoor zeer beperkt.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de huidige infrastructuur. Aanvullende eisen zijn daarom niet nodig.

4.11 Duurzaamheid

Zoals aangegeven is het uitgangspunt is dat er lichtgewicht gebouwd wordt met duurzame en hernieuwbare materialen met een natuurlijke uitstraling. Voor realisatie van de woning zal houtskeletbouw worden gebruikt. Het streven is om de hoogst mogelijke isolatiewaarden te halen en zelf te voorzien in het opwekken van stroom en warmte. Hierdoor zullen geen fossiele brandstoffen nodig zijn. gedacht wordt aan warmtepomptechnologie en zonnepanelen. Ook wordt het regenwater plaatselijk opgevangen en hergebruikt. Voor meer informatie wordt verwezen naar bijlage 4 Milieubewust bouwen en wonen Bosdijk 10'.

Conclusie

Duurzaamheid wordt als uitgangspunt gehanteerd bij de voorgenomen ontwikkeling. Aanvullende eisen zijn daarom niet nodig.

4.12 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van de ruimtelijk-juridische procedure zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer.

4.13 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Een wijzigingsplan is een wijziging van een al geldend bestemmingsplan. In dat geldende bestemmingsplan is dan voor een bepaalde locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hierdoor is het college bevoegd om gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid. Voor een wijzigingsbevoegdheid worden wijzigingsregels opgesteld, waarbinnen de bevoegdheid geldt.

Een wijzigingsplan is op zichzelf gezien een bestemmingsplan waarin precies staat aangegeven waarvoor de grond gebruikt mag worden. Dat is te zien op de verbeelding en te lezen in de planregels. De plankaart en regels zijn bindend voor iedere burger. In de toelichting worden de ruimtelijke keuzes die in het wijzigingsplan zijn gemaakt en de haalbaarheid van het plan beschreven. De toelichting heeft geen bindende status.

Het ontwerpwijzigingsplan zal gedurende zes weken voor een ieder ter inzage worden gelegd.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

Bestemmingsplan Landelijk gebied West

Het voorliggende plan voorziet in de vervanging van een woning op het perceel aan de Bosdijk 10 te Kockengen. Het perceel is bestemd als Agrarisch met waarden - Landschapswaarden, met de aanduiding 'recreatiewoning'.

De eigenaar van het perceel is voornemens om ter plekke van de huidige recreatiewoning een reguliere woning te realiseren. Het omzetten van de bestaande recreatiewoning naar een reguliere woning is mogelijk op basis van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7 lid i. Dit onder voorwaarde dat:

• geen nadelige gevolgen optreden voor de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan;
• sprake dient te zijn van een verbetering in ruimtelijk opzicht, blijkens een door Burgemeester en wethouders goedgekeurd inrichtingsplan;
• de minimale grondoppervlakte van een perceel 150 m² bedraagt;
• parkeren voor bewoners en bezoekers op eigen terrein geschiedt, waarbij uitgegaan wordt van ten minste 1,6 parkeerplaats per woning;
• de gezamenlijke oppervlakte aan bebouwing op een perceel niet meer bedraagt dan 50%, waarbij tevens geen uitbreiding van de gezamenlijke bestaande oppervlakte en bouwmassa van de bebouwing mag plaatsvinden;
• de goothoogte en bouwhoogte van een hoofdgebouw niet meer dan respectievelijk 3 m en 5 m bedraagt;
• de goothoogte en bouwhoogte van erfbebouwing niet meer dan respectievelijk 2,5 m en 4 m bedraagt;
• de maximale oppervlakte van erfbebouwing 10 m² bedraagt;
• voldaan wordt aan de Woningwet waarbij de woningen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor bestaande bouw en in geval van gehele nieuwbouw voldaan wordt aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw.

Wijzigingsplan

Bovenstaande is uitgewerkt in dit wijzigingsplan. Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. De voornoemde planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. De verbeelding bevat een geometrische plaatsbepaling. De toelichting heeft geen rechtstreekse juridische binding, maar is niettemin van belang als het document waarin de afwegingen en onderzoeken als bedoeld in artikel 3.1.6. Bro zijn verantwoord, respectievelijk neergelegd. De toelichting is voorts van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

Gezien het karakter van een wijzigingsplan beperken de regels van voorliggend plan zich tot het toestaan de woning inclusief het aan huis gebonden beroep. Per bestemmingsvlak is één woning toegestaan. Er gelden nadere eisen voor de plaats, positie, afmeting en nokrichting van de woning.

Via een afwijking van de gebruiksregels is het mogelijk, gebouwen te benutten voor aan huis gebonden beroepen, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en praktijkruimte. Nevenactiviteiten zijn opgenomen in de bijlagen bij de regels. Tevens is afwijking mogelijk voor het aanleggen van één zwembad en / of één paardenbak per perceel.

Binnen de algemene bouwregels is ondergronds bouwen mogelijk gemaakt. Ondergrondse bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gerealiseerd worden, waarbij de bijbehorende bouwwerken enkel onder de bestaande gebouwen zijn toegestaan. Door middel van een afwijking bij een omge-vingsvergunning is het toegestaan om ondergrondse bouwwerken buiten de bestaande gebouwen te realiseren. De verticale diepte van deze bouwwerken mag niet meer be-dragen dan 3,5 m onder peil.

Bijlagen

Bijlage 1 Archeologie

Bijlage 2 Bodem

Bijlage 3 Asbest

• 1. Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). De NDFF is de meeste complete natuurdatabank van Nederland. De NDFF geeft informatie over waarnemingen van beschermde en zeldzame planten en dieren en bevat uitsluitend gevalideerde gegevens. Informatie is te vinden op www.natuurloket.nl.
• 2. Quickscanhulp.nl is een online applicatie waarmee een afgeleide van data uit de NDFF wordt weergegeven. Het is daarmee een hulpmiddel om te bepalen of een beschermde soort wel of niet in het projectgebied kan voorkomen. Quickscanhulp.nl geeft aan op welke afstand waarnemingen van beschermde soorten in relatie tot het projectgebied zijn aangetroffen. Voor Quickscanhulp.nl worden alleen gevalideerde waarnemingen gebruikt, de Gegevensautoriteit Natuur staat hiervoor in.