6.4.1 Enkelbestemmingen
Op basis van de gewenste (beleidsmatige) ontwikkelingen, behandeld in hoofdstuk 3 en het vigerende beleid, behandeld in hoofdstuk 4 zijn uitgangspunten vastgelegd. Deze punten zijn, verdeeld per bestemming en op hoofdlijnen, in dit hoofdstuk kort beschreven.
Hierbij zijn de bestemmingen verdeeld in enkelbestemmingen (het hoofdgebruik van de gronden zoals bijvoorbeeld wonen of bedrijf) en dubbelbestemmingen (overige voorwaarden die aan het gebruik en de bebouwing van bepaalde gronden gelden zoals bijvoorbeeld archeologie, veiligheidszones of cultuurhistorie). Tot slot is er tevens een specifieke wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het voorliggende plan, welke in § 6.4.3 nader behandeld wordt.
6.4.1.1 Bedrijf
De bestaande bedrijven in Breukelen zijn geïnventariseerd en ingeschaald naar bedrijfscategorieën op grond van de ‘Staat van bedrijfsactiviteiten’. Hierbij hebben bedrijven in de bedrijfscategorie 1 en 2 een algemene bedrijvenbestemming gekregen. De indicatieve afstand tot woonbebouwing varieert tussen de 0 en 30 meter. Bedrijven uit deze bedrijfscategorieën passen binnen een woonomgeving omdat zij niet conflicteren met de woonsituatie.
In het plangebied zijn ook bedrijven met een hogere bedrijfscategorie-indeling gevestigd. Voorbeelden hiervan zijn het brandstoffenverkooppunt aan de Straatweg en de meubelfabriek aan de Poeldijk. De bedrijven zijn al langere tijd gevestigd in het plangebied en veroorzaken weinig tot geen overlast. Deze bedrijven hebben daarom een specifieke bestemming gekregen met de mogelijkheid om terug te vallen op een algemene bedrijvenbestemming. Bevi inrichtingen zijn uitgesloten.
Op basis van de voorgaande bestemmingsplannen zijn het bouwvlak en de bouw- en goothoogte bepaald. Waar dit niet mogelijk is gebleken, bijvoorbeeld bij reeds gerealiseerde uitbreidingen, is, mits hiervoor de correcte procedure is doorlopen, of bij situaties waarbij binnen de huidige regelgeving geen bouw- en goothoogte zijn bepaald, aangesloten bij de feitelijke situatie.
Op de gronden met de bestemming ‘Bedrijf’ is het niet mogelijk buiten het bouwvlak gebouwen op te richten. Enkel bouwwerken geen bebouwen zijnde zoals erf- of terreinafscheidingen en vlaggenmasten zijn toegestaan.
Gebruik van de gronden voor buitenopslag wordt zoveel mogelijk uitgesloten.
De noodzaak van huisvesting op of bij een bedrijf is in de huidige tijd niet zonder meer aantoonbaar. De bedrijfsvoering noopt daar nog maar in uitzonderlijke gevallen toe, zaken als bewaking of beveiliging geschieden op andere wijzen. Ook bedrijfsprocessen maken huisvesting op het bedrijf niet meer nodig. In dit kader zijn nieuwe bedrijfswoningen niet toegestaan. De regeling voor bestaande bedrijfswoningen is geënt op Wonen - 1.
6.4.1.2 Bedrijf Nutsvoorziening
Voor de aanwezige nutsvoorzieningen in het plangebied is veelal de bestemming 'Bedrijf Nutsvoorziening' opgenomen.
Op basis van de vigerende bestemmingsplannen zullen het bouwvlak en de bouwhoogte worden bepaald. Indien geen bouwhoogte op de kaart is aangegeven is, conform de algemene afwijking in hoofdstuk 3 van de regels, een bouwhoogte van 4 meter mogelijk. Hiermee worden de bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan.
6.4.1.3 Buitenplaats
Binnen het plangebied bevindt zich de buitenplaatsen Vechtvliet, Vechtstroom en Nieuw-Hoogerlust. Vanwege de rijksmonumentale waarde en de gaafheid is enkel buitenplaats Vechtvliet bestemd middels de bestemming 'Buitenplaats'. Daarnaast zijn ook voormalige dienstwoning en het koetshuis annex stalgebouw als onderdeel van de buitenplaats Vechtvliet aangewezen als rijksmonument.
De bestemming 'Buitenplaats is gelijkluidend aan de bestemming 'Buitenplaats' in het bestemmingsplan "Loenen aan de Vecht". In hoofdzaak is de bestemming opgesteld om de cultuurhistorische, architectonische, natuur- en landschapswaarden te beschermen.
Vrijstaande bijbehorende bouwwerken en hoofdgebouwen zijn allen aangegeven op de verbeelding. Buiten de bestaande vrijstaande bijbehorende bouwwerken en hoofdgebouwen worden geen verdere mogelijkheden geboden voor soortgelijke bebouwing. Uitzondering hierop wordt gevormd met een mogelijkheid dierenverblijven te realiseren.
Er wordt verder ontwikkelmogelijkheid gegeven voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken (bij hoofdgebouwen) en er zijn bredere gebruiksmogelijkheden toegestaan indien deze niet op gespannen voet staan met de te beschermen waarden.
Wijzigingsbevoegdheid bijbehorende bouwwerken
Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de verplaatsing en (vervangende) nieuwbouw van vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Daarbij geldt dat de totale hoeveelheid vrijstaande bijbehorende bouwwerken per buitenplaats niet meer dan 150 m2 mag bedragen, tenzij in de bestaande situatie al een grotere oppervlakte aanwezig is.
6.4.1.4 Detailhandel
Binnen de aanwezige detailhandel in het plangebied is een duidelijke tweedeling te maken:
- de geclusterde detailhandel in winkelcentrum Noord aan de Karel Doormanweg;
- Verspreid door het plangebied liggende voorzieningen veelal in combinatie met wonen op de bovenliggende verdieping.
Onder de bestemming ‘Detailhandel’ zal enkel winkelcentrum Noord vallen. De onder 2. vermelde vormen van detailhandel vallen onder een gemengde bestemming en zullen in paragraaf 6.4.1.6 worden behandeld. Uitgangspunt bij de bestemmingslegging voor het winkelcentrum Noord is de bestaande functie te behouden.
Op basis van de vigerende bestemmingsplannen zullen het bouwvlak en de bouw- en goothoogte worden bepaald. Hiermee worden de bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan. Gronden direct grenzend aan het hoofdgebouw zijn, conform de voorgaande regeling, bestemd met de bestemming ‘Verkeer'.
6.4.1.5 Dienstverlening
De bestemming 'Dienstverlening' is opgenomen voor de aanwezige dienstverlenende instantie in het gebied. In casu betreft het hier een dierenarts.
Op basis van de vigerende bestemmingsplannen zullen het bouwvlak en de bouwhoogte worden bepaald. Hiermee worden de bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan.
6.4.1.6 Gemengd
Binnen het plangebied zijn twee situaties waarvoor een gemengde bestemming is opgenomen:
- verspreid door het plangebied liggende vormen van detailhandel in combinatie met woningen op bovenliggende verdieping(en);
- woonzorgcomplex de Angstel (combinatie van woningen en diverse voorzieningen).
Hierbij valt de detailhandel onder de bestemming 'Gemengd - 1' en het woonzorgcomplex onder 'Gemengd - 2'.
6.4.1.6.1 Gemengd - 1
Verspreid door het plangebied liggen diverse (kleinschalige) vormen van detailhandel veelal in combinatie met woningen op de bovengelegen verdieping(en).Gelet op de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (ontwerpfase) en de Structuurvisie Centrum Breukelen visie ziet gemeente Stichtse Vecht graag een concentratie van detailhandel in het centrum van Breukelen. Verplaatsing van de detailhandelsactiviteiten naar het centrumgebied wordt middels het voorliggende bestemmingsplan gefaciliteerd. Door het opnemen van een gemengde bestemming wordt het mogelijk om na een mogelijk vertrek of beëindiging van de detailhandelsfunctie op de 1e bouwlaag (begane grond) deze ruimte bij recht aan te wenden ten behoeve van de (reeds op de bovenliggende bouwlaag/-lagen aanwezige) woonfunctie.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en bouwvlakken. Waar bouwvlakken en bouw- en goothoogtes in het vigerende bestemmingsplan ruimer zijn is dit overgenomen. Hiermee zijn bestaande rechten gerespecteerd. De bestemming 'Gemengd – 1' komt voornamelijk voor in deelgebied Zuid. Voor erfbebouwing op het achtererf wordt aangesloten op de erfbebouwingsregeling van de bestemming 'Wonen – 1'. Op het voorerf is het mogelijk om bouwwerken, geen gebouwen zijde, op te richten ten behoeve van de detailhandelsfunctie en/of een erf- en terreinafscheiding.
6.4.1.6.2 Gemengd - 2
Woonzorgcomplex de Angstel bestaat onder andere uit zelfstandige en volwaardige woningen met zorgvoorzieningen (huisarts, fysiotherapiepraktijk en apotheek) en ondersteunende detailhandel en horeca (kapper, grandcafé en dagwinkel). Bewoners kunnen gebruik maken van een zorg-op-maat-formule. Voor de Angstel en de naastgelegen serviceflat ‘t Heijcop is de bestemming ‘Gemengd – 2’ opgenomen. Deze bestemming is primair bedoeld voor wonen en woonzorg en secundair voor de hierboven genoemde ondersteunende voorzieningen.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en bouwvlakken. Waar bouwvlakken in het vigerende bestemmingsplan ruimer zijn wordt dit overgenomen. Hiermee worden bestaande rechten gerespecteerd.
Erfbebouwing is niet toegestaan.
6.4.1.6.3 Gemengd - 3
Voor het bedrijfspand aan de Heycoplaan is de bestemming 'Gemengd -3' opgenomen. Deze bestemming is primair bedoeld voor een mix aan bedrijfsverzamelgebouw waarbij mogelijkheden worden geboden aan tandarts, sportschool en onder meer de bestaande bedrijfsvoering. Als voorwaarde voor het gebruik van het pand is de bestaande parkeerdruk opgenomen. Een toename aan parkeerdruk is enkel na het overleggen van een parkeeronderzoek mogelijk.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en bouwvlakken. Hiermee worden bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan.
Meerdere invullingen
De bestemming maakt meerdere invullingen mogelijk. Ten einde de parkeerdruk in het gebied gelijk te houden en een goed woon- en leefklimaat bij de nabijliggende woningen te borgen zijn hiertoe meerdere voorwaarden opgenomen.
6.4.1.7 Groen
De bestaande groenstructuur is ondergebracht binnen de bestemming 'Groen'. Deze bestemming regelt het openbaar groen, met de daarbij behorende voorzieningen. Water, billboards, wegen, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen en speelvelden zijn hier toegestaan.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en het bouwvlak voor het gebouw bij de ijsbaan. Waar het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte in het vigerende bestemmingsplan ruimer is wordt dit overgenomen. Hiermee worden bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan.
Bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de groenvoorziening, speelvoorzieningen, speelvelden en ijsbaan zijn toegestaan. Het parkeren van motorvoertuigen, waaronder auto's en dergelijke, is binnen bestemming niet toegestaan, ook niet op eventueel aangebrachte verhardingen. Het parkeren van een voertuig is niet 'ten dienste van' de groenbestemming. Een wandel- en fietspad daarentegen wel. Burgemeester en wethouders kunnen evenwel voor het afwijken van de bestemming een omgevingsvergunning verlenen voor het aanleggen van parkeerplaatsen.
De aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijk en cultuurhistorisch groen' is toegekend aan de groenstrook aan de zuidoever van de Kerkvaart. Voor behoud en versterking van de hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarde zijn nadere regels opgenomen.
Middels een wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming worden omgezet in Tuin - 1.
6.4.1.8 Kantoor
De bestemming ‘Kantoor’ is voor drie locaties opgenomen: een kantoor aan de Poeldijk, een kantoor aan de Eendrachtlaan en een kantoor op de kruising van de Vrijheidslaan met de G. van Nijenrodestraat.
Op basis van de vigerende bestemmingsplannen zullen het bouwvlak en de bouw- en goothoogte worden bepaald. Hiermee worden de bestaande rechten gerespecteerd. Erfbebouwing is niet toegestaan.
6.4.1.9 Maatschappelijk
De in het gebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kinderopvanglocaties, scouting, kerken en een bibliotheek hebben een maatschappelijke bestemming gekregen. Dit komt overeen met de bestaande gebruiksfunctie. De bestemming ‘Maatschappelijk’ is een ruime bestemming waarbinnen een uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke functies kan plaatsvinden. Daardoor kunnen verschuivingen binnen de maatschappelijke voorzieningen worden opgevangen zonder dat het bestemmingsplan moet worden herzien.
Gelet op de (milieu)specifieke aard van een begraafplaats is voor deze voorziening een aanduiding opgenomen. Hierdoor is uitwisseling van maatschappelijke functies van en voor de begraafplaats uitgesloten.
Uitgangspunt is de bestaande situatie bestemmen. Om de nodige flexibiliteit in het plan te brengen is er toe gekozen om, gelijk als bij het bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Woongebied’ de huidige bouwvlakken eenmalig met 10% te vergroten. In paragraaf 3.1.3 is hier reeds aandacht aan geschonken.
Gebouwen zoals hoofdgebouwen, uit- en aanbouwen en bijgebouwen, kunnen enkel binnen het bouwvlak worden opgericht. Omdat thans niet zeker is waar er binnen de bestemming ‘Maatschappelijk’ gebruik zal worden gemaakt van de 10% uitbreidingsmogelijkheid is ertoe gekozen ruime bouwvlakken op te nemen met een maximaal bebouwingspercentage. Voor de goot- en bouwhoogte is, wanneer mogelijk, aangesloten op de hoogtes opgenomen in de voorgaande bestemmingsplannen. Indien dit niet mogelijk is gebleken zijn de hoogtes conform de feitelijke situatie vastgelegd.
Op de gronden met de bestemming maatschappelijk is het buiten het bouwvlak enkel mogelijk bouwwerken geen gebouwen zijnde op te richten zoals speelvoorzieningen en erf- of terreinafscheidingen te realiseren.
6.4.1.10 Recreatie
Het zwembad ’t Kikkerfort valt onder de bestemming recreatie.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en bouwvlakken. Waar bouwvlakken en bouw- en goothoogtes in het vigerende bestemmingsplan ruimer zijn wordt dit overgenomen. Hiermee worden bestaande rechten gerespecteerd. Binnen de bebouwing is ondergeschikte/ondersteunende horeca toegestaan.
Buiten het bouwvlak zijn enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de vorm van een glijbaan en erf- en terreinafscheidingen toegestaan.
6.4.1.11 Sport
In het plangebied zijn diverse sportvoorzieningen aanwezig in de vorm van tennisbanen en voetbalvelden.
De bestaande bebouwing is uitgangspunt voor de bestemming en bouwvlakken. Waar bouwvlakken in het vigerende bestemmingsplan ruimer zijn wordt dit overgenomen. Hiermee worden bestaande rechten gerespecteerd. Binnen de bebouwing is ondergeschikte/ondersteunende horeca toegestaan.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan ten dienste van de bestemming zoals verlichting, de bestaande blaashal (middels een aanduiding op de verbeelding), dugouts, terrein- en erfafscheidingen. Gelet op de specifieke hoogte van lichtmasten zal hiervoor in de planregels een aparte hoogtemaat worden opgenomen. De regeling sluit aan bij de regeling opgenomen in het bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Woongebied’
6.4.1.12 Tuin
Voor de tuinen zijn twee bestemmingen opgenomen. De reguliere tuinen vallen binnen de bestemming 'Tuin - 1'. Ingevolge het rijksbeleid (zie 4.1.4, 4.1.5 en 4.1.6) en als gevolg van de in § 6.4.1.12.2 gegeven motivering is er voor de tuinen aan de Vechtoever en voor de tuinen bij enkele andere percelen de bestemming 'Tuin - 2' opgenomen.
6.4.1.12.1 Tuin - 1
De tuinen vormen een belangrijk onderdeel van de beeldkwaliteit en de groenstructuur in Breukelen. Door de bestemming tuin op te nemen in het bestemmingsplan wordt deze drager van de groenstructuur juridisch planologisch verankerd. Op deze gronden mogen bij recht geen gebouwen worden opgericht. Wel toegestaan zijn andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).
Door het opnemen van de bestemming ‘Tuin’ is er qua bouwmogelijkheden een duidelijke driedeling op een woonperceel ontstaan, namelijk:
- het bouwvlak van de bestemming ‘Wonen - 1’, 'Wonen - 2' of 'Wonen - Buitenplaats' waar het hoofdgebouw, de woning, mag worden gebouwd;
- de gronden buiten het bouwvlak maar wel binnen de bestemming ‘Wonen - 1’ of 'Wonen - 2', waar bijbehorende bouwwerken in de vorm van aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen mogen worden opgericht;
- de gronden met de bestemming ‘Tuin’ waar enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd.
Voor de bestemmingslegging van de Tuin-bestemmingen ten opzichte van de bestemmingen Wonen 1, 2 en Buitenplaats is aangesloten bij de bestaande bestemmingsplannen. Op deze wijze worden bestaande rechten gerespecteerd en het stedenbouwkundig beeld zoals nagestreefd in de nu vigerende plannen ook voor de komende planperiode van 10 jaar geborgd. De tuinen binnen het bestemmingsplan ‘Breukelen Noord’ zijn bestemd middels de bestemming ‘Wonen met bijbehorende erven’. De gronden tussen de voorzijde, en in enkele gevallen de zijkant van de woning en het openbaar gebied waarop de bestemming bebouwing uitsluit worden conform dezelfde gedachte bestemd als ‘Tuin’.
In enkele gevallen is er binnen de bestemmingsplannen ‘Breukelen Noord’ en de diverse uitwerkingen van Broeckland tevens bebouwing aan de achterzijde van het achtererfgebied uitgesloten. Het gaat hier om woningen waarbij de achterzijde grenst aan het landelijk gebied of aan waterpartijen. Ook hier worden deze zones waarin in het vigerende bestemmingsplan bebouwing is uitgesloten overgenomen in bestemmingsplan als tuin.
Voor situaties waarbij de woning tot stand is gekomen middels een ex. artikel 19 ontheffingsprocedure is er in het vigerende bestemmingsplan geen woon- en tuinbestemming opgenomen. Deze situatie doet zich onder andere aan de Marijkestraat 25-29 voor. Voor het gehele perceel is de bestemming ‘Wonen - 1’ opgenomen, strak om het hoofdgebouw is een bouwvlak gelegd en de bestemming ‘Tuin’ is vanaf een meter achter de voorgevel tot aan het openbaar gebied gelegd.
Conform de huidige regeling vanuit bestemmingsplan ‘Breukelen Noord’ en de uitwerkingsplannen ‘Broeckland’ is het onder voorwaarden mogelijk in de voortuin erkers te realiseren. Het bestemmingsplan ‘Zuid’ kent deze regeling echter niet. Het gemeentelijke afwijkingen beleid kent de mogelijkheid om aan de voorzijde van de woning een erker te realiseren, met dien verstande dat:
- de breedte niet meer dan 50% van de voorgevel bedraagt;
- de diepte niet meer dan 1,5 meter bedraagt, gemeten vanaf de oorspronkelijke voorgevel;
- de bouwhoogte niet meer bedraagt dan de hoogte van de begane grondlaag.
Het afwijkingenbeleid stelt geen verdere voorwaarden. In het bestemmingsplan 'Broeckland' Het bestemmingsplan sluit middels een binnenplanse afwijking aan bij deze regelgeving.
Gelet op de parkeerdruk bestaat de behoefte van bewoners om in de voortuin te parkeren. Daarnaast wordt er bijvoorbeeld bij de aanvraag van een gehandicaptenparkeerplaats eerst vanuit de gemeente aan de aanvrager gevraagd of het mogelijk is op eigen terrein een parkeerplaats te realiseren. Dit kan echter de eerder genoemde beeldkwaliteit en groenstructuur schaden. Middels een aanlegvergunning kan, onder voorwaarde van behoud groenstructuur en behoud hoeveelheid openbare parkeerplaatsen, medewerking worden gegeven aan deze verzoeken.
In de uitwerkingsplannen ‘Broeckland’ is voor enkele voortuinen het gebruik als parkeerplaats juridisch planologisch vastgelegd. Omwille de parkeerdruk niet verder te laten toenemen in het plangebied bevat het voorliggende bestemmingsplan voor deze situaties een gebruiksregel die het gebruik van de voortuin als parkeervoorziening afdwingt.
6.4.1.12.2 Tuin - 2
Enkele percelen binnen het plangebied kennen door hun situering, dimensionering of inrichting een hoge ruimtelijke kwaliteit. De aldaar aanwezige hoge landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden zijn veelal beeldbepalend voor het plangebied. Te denken valt aan enkele percelen langs de Vecht of bijvoorbeeld het perceel aan de Straatweg 33. Voor behoud en herstel van deze beeldbepalende waarden zijn specifieke regels opgenomen in het bestemmingsplan.
Voor gronden met deze bestemming zijn aanvullend op 'Tuin - 1' nadere regels opgenomen, ten behoud en ter versterking van groene en open karakter van de oevers.
6.4.1.13 Verkeer
Veel van de gronden in het plangebied dragen de functie verkeer. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn wegen, parkeervoorzieningen, standplaatsen en straatmeubilair opgenomen. Groen- en watervoorzieningen, speelvoorzieningen en standplaatsen zijn tevens mogelijk.
Middels het gemeentelijk standplaatsenbeleid is nadere sturing op het gebruik van standplaatsen mogelijk. In de bouwregels worden vereisten opgesteld waar de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, aan moet voldoen. Omdat lichtmasten op grond van de Bor vergunningsvrij zijn is hiervoor geen regeling opgenomen
6.4.1.14 Water
De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor water en de waterhuishouding. Omwille de benodigde flexibiliteit zijn groenvoorzieningen toegestaan binnen de bestemming water.
De Kerkvaart en de Vecht hebben een hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarde. Hiertoe hebben deze watergangen de aanduiding ‘landschappelijk water’ gekregen. Voor het behoud en versterking van de cultuurhistorische waarde van deze watergang zijn nadere regels opgenomen voor onder meer vergraven, demping en wijziging van de beschoeiing. De realisatie van nieuwe steigers is enkel mogelijk na afweging door het college van burgemeester en wethouders.
In het gebied dat ingesloten wordt door de Broekdijk Oost, het Amsterdam Rijnkanaal en de sportvelden is de oorspronkelijke percelering van de polder Otterspoorbroek nog te herkennen. Dit geldt met name voor de waterlopen, waaraan de bestemming landschappelijk water is toegekend. Ook de (overblijfselen) van de sloot aan weerszijden van de Broekdijk Oost hebben deze aanduiding gekregen.
Het is mogelijk, conform de regels uit de Keur van het hoogheemraadschap, steigers te realiseren in het water.
Middels een afwijkingsregeling kunnen, mits voorzien van een positief advies door een door het college aan te wijzen deskundige op het gebied van cultuurhistorie, tevens steigers gerealiseerd worden in water voorzien van de aanduiding 'landschappelijk water'
6.4.1.15 Wonen
Zoals uit hoofdstuk 2 en de inventarisatie blijkt is er binnen het plangebied van het op te stellen bestemmingsplan een buitenplaats(zone) gelegen. Deze zone heeft zich door de eeuwen heen tot een waardevol milieu ontwikkeld. Het bebouwingsbeeld bestaat uit landgoederen en moderne villa’s met grote tuinen. Door de tuinen en de afstand tot de weg geeft deze (landgoederen)zone een groen aanblik. De zone vormt door de bebouwing en de groene uitstraling een waardevol deel binnen het plangebied. Tevens zijn, verspreid door het plangebied, enkele andere percelen met een soortgelijke behoudenswaardige uitstraling aanwezig.
Om maximaal in te spelen op deze specifieke percelen zal een aparte woonbestemming worden opgenomen. Globaal gezien zal de bestemming ‘Wonen - 1’ voor woningen in de deelgebieden Noord, Zuid en Broeckland gelden en de bestemming ‘Wonen – 2’ voor het deelgebied Straatweg / Landgoederenzone en enkele individuele percelen.
6.4.1.15.1 Wonen - 1
Bij de woonbestemming maakt het voorliggende bestemmingsplan onderscheid tussen het hoofdgebouw, het erf en de tuin. De tuin, inclusief de begrenzing, is reeds behandeld in § 6.4.1.10. In deze paragraaf zal de regeling voor het bouwvlak (hoofdgebouw) en voor het erf worden behandeld.
Om de bestaande situatie te behouden en vast te leggen zijn op de verbeelding van een bestemmingsplan bouwvlakken aangewezen waarbinnen (hoofd)gebouwen en bouwwerken zijn toegelaten. Dit geldt bijvoorbeeld voor woningen. Buiten het bouwvlak is tevens bebouwing toegestaan, het gaat hier echter niet om hoofdgebouwen maar om bijbehorende bouwwerken zoals bedoeld in de Wabo.
De diepte en breedte van de bouwvlakken is afgestemd op de diepte en de breedte van de bestaande woningen. De woningen krijgen in beginsel geen ruimere mogelijkheden om aan de achterzijde of zijkant over de volledige hoogte uit te bouwen. Een woning kan alleen worden vergroot door uitbouwen, dakopbouwen en dakkapellen. In bijzondere gevallen kan er uit oogpunt van uniformiteit voor worden gekozen om bouwvlakken met eenzelfde diepte op te nemen. Dit is bijvoorbeeld het geval in enkele delen van Broeckland. In dit deel van het plangebied zijn momenteel aan de achterzijde van diverse woningen uitbreidingen over de volledige hoogte van de woning gerealiseerd. Deze uitbreidingen zijn vanwege de hoogte niet meer ondergeschikt aan het hoofdgebouw en passen derhalve niet meer in de regeling voorbijgebouwen, aan- en uitbouwen. Voor geschakelde rijen woningen waar bij één of meer van de woningen deze uitbreiding is gerealiseerd wordt het bouwvlak voor de gehele rij zodanig vormgegeven dat de uitbreiding passend is binnen het op te stellen bestemmingsplan.
Per bouwvlak is de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Hiervoor is in beginsel aangesloten bij de reeds bestaande hoogtebepalingen. Als in de vigerende bestemmingsplannen alleen een maximale goothoogte is geregeld, is voor de maximale bouwhoogte aangesloten bij de feitelijke bouwhoogte. Gelet op de gewenste sturing bij dakopbouwen worden deze mogelijk gemaakt via een buitenplanse afwijking. Bestaande dakopbouwen, zoals te vinden aan Vrijheidslaan en de Orttswarande, zijn middels de overgangsrechtelijke bepaling in hoofdstuk 4 van de regels meegenomen in voorliggend bestemmingsplan.
Het aantal woningen wat is toegestaan is gemaximaliseerd middels de planregels. Gelijk als aan de bestemming 'Wonen - 2' beperkt de bestemming 'Wonen - 1' zich tot het bestaande aantal woningen. Door de bouwvlakken strak om de bestaande woningen te leggen en het aantal woningen te beperken tot het bestaande aantal is de typologie gewaarborgd.
Gelet op de specifieke bouwwijze is voor gestapelde woningen (appartementen en flats) een aanduiding gestapeld op de verbeelding opgenomen. Hierdoor zijn appartementen alleen mogelijk bij de aanduiding gestapeld. Bij de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - garagebox' zijn garageboxen op de begane grond met bovenliggende woningen toegestaan.
Voor de woonwagenstandplaats in deelgebied zuid zijn geen bouwvlakken opgenomen. Middels een functieaanduiding woonwagenstandplaats is het aantal woonwagens en het gebied waarbinnen deze geplaatst mogen worden juridisch planologisch vastgelegd.
Wijzigingsbevoegdheid
In het bestemmingsplannen voor de wijk Broeckland laten de bouwvlakken aan de achterzijde ruimte voor een vergroting van de woning over de volledige hoogte. Van deze mogelijkheid is in het verleden weinig gebruik gemaakt. Gelet op de bestemmingssystematiek is gekozen deze mogelijkheid in het voorliggende plan te vertalen in een wijzigingsbevoegdheid (zie § 6.4.4). Daarbij is sturing op stedenbouwkundige inpasbaarheid en op het behoud van bezonning in naastgelegen tuinen mogelijk.
In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor het oprichten van erfbebouwing bij de woningen in de vorm van bijbehorende bouwwerken (aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Dit betreft regels voor de situering, oppervlakte, hoogte en bouwvorm van erfbebouwing, alsmede regels om een zekere verhouding bebouwd-onbebouwd zeker te stellen bij woonpercelen.
Het oprichten van erfbebouwing is binnen en buiten het bouwvlak van de bestemming ‘Wonen - 1’ toegestaan zolang dit 1 meter achter de voorgevel plaats vindt. Dit gebied bestaat uit het gehele perceel minus de gronden bestemd met de bestemming tuin en minus de gronden tot 1 meter achter de voorgevel. In paragraaf 6.4.1.10 worden de bestemmingslegging van tuin uiteengezet.
De gezamenlijke oppervlakte aan erfbebouwing mag niet meer bedragen dan 50 m² met dien verstande dat niet meer dan 50% van de oppervlakte van het gebied binnen en buiten het bouwvlak vanaf 1 meter achter de voorgevelrooilijn mag worden bebouwd. Voor de goot- en bouwhoogte is een aparte memo opgericht. Deze memo is opgenomen in de bijlage 6 van dit bestemmingsplan. Deze regeling maakt het mogelijk om vrijstaande erfbebouwing met een bouwhoogte van 6 meter en een goothoogte van 3 meter te realiseren. Dit is alleen mogelijk als door de positionering op het erf vermindering van bezonning in naastgelegen percelen wordt uitgesloten of dat middels een bezonningsstudie blijkt dat de afname van zon acceptabel is. Het uitvoeren van de bezonningsstudie is niet noodzakelijk als de eigenaren van de betrokken percelen akkoord geven op het bouwplan. Voorts geldt altijd dat, zelfs met de afwijkingsmogelijkheden in artikel 20.3, de bijbehorende bouwwerken nooit hoger mogen zijn dan het hoofdgebouw (artikel 20.2 lid 2 sub h). Deze regeling is overwegend gelijkluidig opgenomen in 'Wonen - 2'.
Conform de ‘Wet algemene bepalingen omgevingsrecht’ (Wabo) kunnen diverse bouwwerken vergunningsvrij worden opgericht. Deze vergunningsvrije bouwwerken kunnen in enkele gevallen, bijvoorbeeld bij de totaal te bebouwen oppervlakte, strijdig zijn aan het bestemmingsplan.
Uitzondering (specifieke bouwaanduiding - bijbehorende bouwwerken)
Conform de vigerende uitwerkingsplannen voor Broeckland zijn op enkele plaatsen bijbehorende bouwwerken voor de voorgevel toegestaan. Dit kunnen, afhankelijk van de regeling, carports (overkappingen met aan maximale één zijde een dichte wand) of gebouwen zijn.
Het voorliggende bestemmingsplan biedt middels de 'specifieke bouwaanduiding - bijbehorende bouwwerken' de mogelijkheid om carports op te richten met een maximale bouwhoogte van 3 meter. Middels deze aanduiding worden tevens de legale gebouwen op het voorerf positief bestemd en wordt daarvoor een herbouwmogelijkheid opgenomen. Het realiseren van nieuwe gebouwen voor de voorgevelrooilijn is echter niet gewenst. Derhalve wordt deze mogelijkheid niet meer geboden. Omdat in het verleden nagenoeg iedereen reeds gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om op deze plekken gebouwen op te richten brengt het wegvallen van deze regeling geen ontoelaatbare gebruiksbeperkingen met zich mee.
Tijdens de voorbreiding van Maarssenbroek Woongebied (2010) is gebleken dat het aanbouwen van de gebouwen op het voorerf en het doortrekken van de kap stedenbouwkundig acceptabel is. Het aanbouwen en overkappen van de gebouwen op het voorerf is daarom, middels daarvoor opgenomen regels, mogelijk gemaakt.
Beroepen en bedrijven aan huisregeling
Binnen de bestemming ‘Wonen - 1’ zijn aan huis verbonden beroepen en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Ten behoeve van aan huis verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis zijn gebruiksregels opgenomen. Zo is onder andere vastgelegd dat het vloeroppervlak in gebruik voor aan huis verbonden beroepen en/of bedrijfsmatige activiteiten aan huis niet meer dan 33% mag bedragen van het gezamenlijke vloeroppervlak met een maximum van 50 m². Het gebruik mag geen grote verkeersaantrekkende werking hebben en onevenredig nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer, waaronder parkeren en het beroep of de activiteit dient door de bewoner(s) zelf te worden uitgeoefend. Het is niet alleen mogelijk om binnen het hoofdgebouw gebruik te maken van de beroep en bedrijven aan huis regeling maar tevens binnen de erfbebouwing.
Voor de mantelzorg regeling is aansluiting gezocht bij het recent vastgestelde bestemmingsplan ‘Maarssenbroek Woongebied’. Dit houdt in dat er een 'binnenplanse' afwijking is opgenomen voor het in gebruik nemen (van een deel) van het hoofdgebouw of de bijbehorende bouwwerken als extra wooneenheid ten behoeve van mantelzorg mits:
- de mantelzorg noodzakelijk is en dat blijkt uit een medische of sociale indicatie, tenzij er sprake is van een ouder – kind relatie waarbij de ouder 65 jaar of ouder is;
- het hoofdgebouw en de bijbehorende bouwwerken bereikbaar zijn en blijven voor hulpdiensten;
- geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
- de oppervlakte welke wordt gebruikt als extra wooneenheid voor mantelzorg niet meer bedraagt dan 80 m².
Kleinschalige verblijfsrecreatie
Het bestemmingsplan voorziet binnen de bestemming Wonen voor een mogelijkheid voor bed en breakfast. Onder voorwaarde is dit mogelijk. In de planregels zijn hiervoor voorwaarden opgenomen.
6.4.1.15.2 Wonen - 2
Voor de buitenplaatszone en enkele andere beeldbepalende percelen is in combinatie met de bestemming 'Tuin - 2' de bestemming ‘Wonen – 2’ opgenomen. Binnen deze bestemming is nadrukkelijk een relatie gelegd met de ligging van de objecten op percelen met hoge ruimtelijke kwaliteit. De hieruit volgende landschappelijke en cultuurhistorische waarden dienen beschermd en waar mogelijk versterkt te worden. In de bestemmingsomschrijving komt dit tot uiting.
Kappenregeling
De kappenregeling uit bestemmingsplan Maarssenbroek Woongebied (2010) is in hoofdlijnen vorm overgenomen. Middels deze regeling wordt de bestaande kapvorm vastgelegd. Aanpassingen van de kap die leiden tot een andere kapvorm zijn niet toegestaan. Om meer sturing te krijgen op de regeling is in de bijlage 7 een dakenstudie opgenomen. Deze dakenstudie toont diverse dakvormen. Het 'switchen' tussen deze dakvormen is niet mogelijk.
Het doortrekken van de kap over de bijbehorende bouwwerken zal niet leiden tot een wezenlijke andere kapvorm en is derhalve, middels vrijstelling, mogelijk. Het realiseren van dakopbouwen en dakkappellen is om gelijke reden bij recht mogelijk. Daarbij blijven de gestelde goot- en bouwhoogte leidend.
Indien de gemeente medewerking wil verlenen aan kapwijzigingen zal dit middels een buitenplanse vrijstelling, uitgebreide Wabo-procedure of seperaat bestemmingsplan gerealiseerd moeten worden.
6.4.2 Dubbelbestemmingen
Het voorliggende bestemmingsplan bevat de volgende dubbelbestemmingen:
6.4.2.1 Leiding - Water
Ten einde de bescherming van de watertransportleidingen is een dubbelbestemming opgenomen. In de Nota van Inspraak en Overleg wordt bij overlegreactie 2 hier nader aandacht aan besteed.
6.4.2.2 Waarde - Archeologie
De bescherming van de archeologische waarden in het gebied geschiedt met behulp van de dubbel bestemmingen 'Waarde Archeologie'. Op basis van de archeologische beleidskaart zijn verschillende beschermingregimes opgenomen.
6.4.2.3 Waarde - Ecologie
Een deel van het plangebied is in de EHS gelegen. Ontwikkelingen in dit deel (zie paragraaf 5.2.7) zullen extra getoetst moeten worden op het aspect ecologie. Middels een dubbelbestemming ‘Waarde - Ecologie’ zal deze extra toetsing worden gereguleerd.
6.4.2.4 Waterstaat - Beschermzone watergang
Ten einde de bescherming van de primaire watergangen is een dubbelbestemming opgenomen. In de waterparagraaf in hoofdstuk 5 van de voorliggende toelichting is hier nader op ingegaan.
6.4.2.5 Waterstaat - Waterkering
Ten einde de bescherming van de waterkeringen is een dubbelbestemming opgenomen. In de waterparagraaf in hoofdstuk 5 van de voorliggende toelichting is hier nader op ingegaan.
6.4.3 Gebiedsaanduiding
In het voorliggende bestemmingsplan zijn enkele (gebieds)aanduidingen opgenomen.
Monumenten en karakteristieke panden
Binnen het plangebied hebben diverse panden en objecten de aanduiding karakteristiek of monument gekregen. Ter behoud van de monumentale waarde hiervan zijn specifieke regels opgenomen in hoofdstuk 3 van het bestemmingsplan. Ter behoud van de waarden worden extra mogelijkheden geboden voor splitsing en samenvoeging van deze panden. Vanzelfsprekend mogen de monumentale waarden hierbij niet onevenredig worden aangetast.
Vrijwaringszone - Vaarweg
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening worden regels gesteld omtrent vrijwaringszones langs vaarwegen. Hiermee wordt het belang van een vlotte en veilige doorvaart voor de scheepvaart geborgen. Voor een klasse VI vaarweg als het Amsterdam-Rijnkanaal geldt conform het Barro een zone van 25 meter aan weerszijde van het kanaal.
6.4.4 Wijzigingsbevoegdheden
Binnen het voorliggende bestemmingsplan zijn zes wijzigingsbevoegdheden opgenomen:
- Winkelcentrum Noord (zie 3.2.2, conform bestaande regelgeving);
- Autogarage Karel Doormanlaan (conform bestaande regelgeving);
- Heijcoplaan 37 (conform bestaande regelgeving);
- Straatweg 27 (zie 3.2.2).
- Broekdijk Oost 34 (zie 3.2.2)
- Broeckland.
Wijzigingsbevoegdheid 6 Broeckland
Wijzigingsbevoegdheid 6 is opgenomen omdat de uitwerkingsplannen van Broeckland (zie § 1.3 van de voorliggende toelichting) grotere bouwvlakken lieten zien. Deze bouwvlakken mochten voor 100% bebouwd worden. Met andere woorden: de totale bouwmassa van de woningen mocht altijd vergroot worden. De praktijk heeft aangetoond dat hiervan geen of zelden gebruik is gemaakt. De instandhouding van de regeling kan echter voor de naastgelegen percelen ernstige gevolgen hebben. Derhalve is in het voorliggende plan gekozen de bouwvlakken strakker om de bestaande bebouwing te leggen. Om toch de mogelijkheid te bieden de bouwmassa aan de achterzijde uit te bouwen is wijzigingsgebied 6 opgenomen. Binnen dit gebied kan, overeenkomstig de regeling in de uitwerkingsplannen voor Broeckland, een bouwvlak aan de achterzijde met ten hoogste 2,5 meter worden overschreden. Om de gevolgen voor naastgelegen percelen te beperken is de voorwaarde van een bezonningsstudie en stedenbouwkundige inpasbaarheid opgenomen.