Hoeve Blankenberg

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 het plan

het bestemmingsplan "Hoeve Blankenberg" van de gemeente Eijsden-Margraten.

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1903.BPLBUI1035-VG01 met de bijbehorende regels;

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 aan huis gebonden beroep

de uitoefening van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen gebied, in of bij een woonhuis, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.6 achtererfgebied

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1,00 m van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 agrarische activiteiten van ondergeschikte betekenis

agrarisch getinte activiteiten van ondergeschikte betekenis, die niet vallen onder het regime van de Wet milieubeheer;

1.8 ambacht(elijke)

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, ver- of bewerkt;

1.9 ander bouwwerk

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld een erfafscheiding en zwembad;

1.10 bebouwing

één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken zijnde;

1.11 bed & breakfast

een voorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt, als ondergeschikte toeristisch-recreatieve activiteit aan maximaal 8 personen, met een maximum verblijfsduur van 6 weken. Onder een bed & breakfast-voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;

1.12 bedrijf

een vorm van een organisatie van mensen en middelen met als doel het vervaardigen, bewerken, herstellen of installeren van producten of het verlenen van diensten aan andere organisaties of particulieren;

1.13 bestaand

• bebouwing: bebouwing zoals aanwezig op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan, dan wel op dat tijdstip op basis van een afgegeven omgevingsvergunning mag worden gebouwd, tenzij in de planregels anders bepaald;
• gebruik: bestaand ten tijde van het van kracht worden van het betreffende gebruiksverbod;

1.14 bestemmingsgrens

de grens vormt van een bestemmingsvlak;

1.15 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats;

1.17 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

1.18 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting onderbouw en zolder;

1.19 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;

1.21 coffeeshop

een bedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van verdovende en/of hallucinerende stoffen voor consumptie al dan niet ter plaatse, dan wel van hulpmiddelen om deze stoffen zelf te produceren. Als nevenactiviteit is sprake van het verstrekken van dranken en kleine etenswaren voor consumptie ter plaatse;

1.22 consumentverzorgend(e)

het als eenmanszaak beroepsmatig uitoefenen van een dienstverlenende bedrijvigheid gericht op consumentenverzorging zoals bijvoorbeeld zorg en kinderopvang;

1.23 cultuurhistorische waarde

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied;

1.24 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.25 dienstverlening

het bedrijfsmatig/beroepsmatig verlenen van economische en maatschappelijke diensten, waaronder niet begrepen detailhandel, dan wel dat detailhandel een zeer ondergeschikt onderdeel vormt van de bedrijfsvoering;

1.26 gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.27 hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel valt aan te merken;

1.28 industrie(le)

een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen c.q. bewerken van goederen, producten en/of stoffen middels of grotendeels middels machines, installaties of anderszins via een geautomatiseerd proces;

1.29 kampeermiddel

tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voor zover geen bouwwerk zijnde, waarvoor bij of krachtens de Woningwet een bouwvergunning vereist is; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; hieronder wordt tevens een stacaravan begrepen;

1.30 karakteristiek pand

te handhaven gebouw of bouwwerk gezien de betekenis voor het stedenbouwkundig beeld ter plaatse en gelet op de architectonische en/of cultuurhistorische waarde;

1.31 kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap

het kenmerkende reliëf, de historische landschapsstructuur en de daarin aanwezige cultuurhistorische landschapselementen, de afwisseling open-besloten en het groene karakter inclusief aanwezige natuurlijke waarden;

1.32 landschappelijke waarde

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur;

1.33 mantelzorg

het binnen de bestaande bebouwing bieden van zorg op vrijwillige en onbetaalde basis aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op basis van vrijwilligheid en buiten organisatorisch verband;

1.34 monumenten

alle op de verbeelding als monument conform artikel 6 Monumentenwet 1988 aangeduide zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde, alsmede terreinen van algemeen belang wegens aanwezigheid daar van voornoemde zaken;

1.35 natuurlijke waarde

de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang;

1.36 omgevingsvergunning

omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 Wabo;

1.37 onderbouw

een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1.20 m boven peil is gelegen;

1.38 onderkomens

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf;

1.39 peil

• voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld aan de zijde van de hoofdtoegang tot het gebouw;

1.40 permanente bewoning

bewoning van een ruimte als hoofdverblijf waardoor die ruimte als reguliere woning is aan te merken. Er is sprake van hoofdverblijf als de huurder/eigenaar, binnen een periode van 360 dagen, die ruimte meer dan 180 dagen gebruikt voor nachtverblijf;

1.41 seksinrichting

een gelegenheid waarin beroepsmatig, bedrijfsmatig of in clubverband:

• voorstellingen en/of vertoningen van hoofdzakelijk porno-erotische aard plaatsvinden, en/of
• verkoop en/of uitstalling van hoofdzakelijk goederen van porno-erotische aard plaatsheeft, en/of
• seksuele diensten/handelingen (van welke aard dan ook) worden verricht;

1.42 smartshop/growshop

een bedrijf waar bedrijfsmatig psychoactieve middelen en/of benodigdheden voor de kweek van hennep en/of andere verdovende middelen te koop worden aangeboden, verstrekt of geleverd;

1.43 standplaats

een in of op het terrein aangegeven, zichtbaar gemarkeerde plek, door middel van nummering, stroomvoorzieningen, erfafscheiding of anderszins, voor het plaatsen of geplaatst houden van maximaal één kampeermiddel ten behoeve van tijdelijk recreatief nachtverblijf;

1.44 stedenbouwkundig beeld

ruimtelijke verschijningsvorm van de bestaande bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen;

1.45 vloeroppervlak van een gebouw

het oppervlak van alle van dat gebouw deel uitmakende ruimten, inclusief kelder, onderbouw en/of verdiepingen;

1.46 Wabo

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden;

1.47 woning

een complex van ruimten, krachtens zijn indeling geschikt en bestemd voor de permanente huisvesting van één huishouding;

1.48 wooneenheid

een tot woning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt gezien, blijvend is bestemd voor permanente bewoning door een particulier huishouden;

1.49 woonwagen

een woonwagen als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (Stb. 1991, 439).

1.50 zolder

ruimte(n) in een gebouw, die geheel is (zijn) afgedekt met schuine daken en die in functioneel opzicht deel uitmaakt (uitmaken) van de daaronder gelegen bouwlaag of bouwlagen;

Artikel 2 Wijze van meten

2.1 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

• a. de lengte, breedte en diepte van een bouwwerk: de buitenwerks (tussen de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren) gemeten afstand;
• b. de bouwhoogte/nokhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
• c. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
• d. de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
• e. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
• f. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
• g. afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat bouwperceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is;
• h. bebouwingspercentage: het percentage van een bouwperceel dat met gebouwen mag worden bebouwd. Voor zover op de kaart bouwgrenzen zijn aangegeven wordt het bebouwingspercentage berekend over het gebied binnen de bouwgrenzen;
• i. ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk: vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend.

2.2 Uitzondering wijze van meten

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, tot een maximum van 1.50 meter.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Agrarisch met waarden

3.1 Bestemmingsomschrijving

3.1.1

De voor Agrarisch met waarden aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. agrarisch gebruik;
• b. bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, waaronder begrepen de aanleg van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water;
• c. instandhouding en ontwikkeling van de aanwezige natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden en de daarmee samenhangende landschapskarakteristiek;

met daaraan ondergeschikt:

• d. ontsluiting van de afzonderlijke percelen ten behoeve van het toegestane gebruik;
• e. recreatief medegebruik.

3.1.2

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de aangewezen dubbelbestemmingen en aanduidingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 15.

3.2 Bouwregels

3.2.1 Algemeen

Op de tot Agrarisch met waarden aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.

3.2.2 Omheiningen en/of erfafscheidingen

Het onder 3.2.1 bepaalde geldt niet voor omheiningen en/of erfafscheidingen, uitsluitend in de vorm van draadomheiningen en/of draaderfafscheidingen, met dien verstande dat:

• a. de hoogte ten hoogste 1.50 m mag bedragen.

3.3 Nadere eisen

3.3.1

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van:

• de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing;
• voorzieningen ter voorkoming van hemelwaterproblematiek in verband met de nieuwe bebouwing.

een en ander op basis van een landschappelijk inpassingsplan (en/of stedenbouwkundig ontwerp) en met inachtneming van de regels zoals deze gesteld zijn in het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu.

3.3.2

De onder 3.3.1 genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld:

• indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke inpassing, of
• ter voorkoming van onevenredige aantasting van de omliggende waarden.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Verboden gebruik

Onder gebruiken en/of het laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken voor en/of als:

• a. standplaats of ligplaats voor onderkomens en/of kampeermiddelen;
• b. het beproeven van voertuigen, de beoefening van motorsport, het houden van wedstrijden met motorrijtuigen, motoren of (brom)fietsen al dan niet in wedstrijdverband;
• c. het racen of crossen met motorrijtuigen, motoren of (brom)fietsen al dan niet in wedstrijdverband;
• d. staanplaats voor wagens, geschikt en bestemd voor de uitoefening van handel;
• e. militaire oefeningen met uitzondering van marsoefeningen, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van voertuigen;
• f. terrein voor het aanbrengen, het hebben van opschriften, aankondigingen of afbeeldingen, waaronder reclame-uitingen, behoudens het bepaalde in artikel 7 van de Grondwet;
• g. het opslaan van mest(stoffen), waaronder het opslaan van mest in mestzakken;
• h. nieuwvestiging van een niet grondgebonden agrarisch bedrijf;
• i. opslag anders dan inherent aan het toegelaten gebruik; onder opslag inherent aan het toegelaten gebruik wordt niet begrepen de opslag van in plastic verpakte hooibalen;
• j. het bebossen van gronden.
• k. het gebruik maken van chemische gewasbeschermings- en bestrijdingsmiddelen en/of andere verspuitbare middelen die leiden tot schadelijke effecten, ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - spuitvrije zone'; dit vanwege het garanderen van een goed woon- en leefklimaat.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.5.1

Het is verboden op of in de voor Agrarisch met waarden aangewezen gronden in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
• b. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven of ophogen met meer dan 0.30 m en/of egaliseren van de bodem, behoudens de aanleg van drinkpoelen;
• c. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur tenzij zulks noodzakelijk is voor of verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• d. het aanbrengen van hoog opgaande beplanting, niet zijnde bebossing, anders dan ten behoeve van de ecologische structuur of de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landschap.

3.5.2

Het in 3.5.1 bepaalde is niet van toepassing voor:

• a. werkzaamheden, normale onderhoudswerkzaamheden zijnde;
• b. werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis;
• c. werken of werkzaamheden binnen het kader van het normale bodemgebruik;
• d. werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde (omgevings)vergunning, ontheffing of anderszins mogen worden uitgevoerd.

3.5.3

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 3.5.1 zijn slechts toelaatbaar indien door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen de in 3.1 genoemde waarden en doeleinden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van de eerst bedoelde waarden, niet wezenlijk worden of kunnen worden verkleind.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, met inbegrip van mantelzorg, aan-huis-gebonden-beroepen en agrarische activiteiten van ondergeschikte betekenis.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Op de tot Wonen aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. woningen;

en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen,

met dien verstande dat:

• b. gebouwen en bouwwerken uitsluitend in het bouwvlak mogen worden gebouwd, met uitzondering van een geluidsscherm met een hoogte van maximaal 2,75 meter, dat buiten het bouwvlak mag worden opgericht doch uitsluitend binnen de functieaanduiding 'geluidscherm'.

4.2.2 Bouwvlak

Regels met betrekking tot het bouwvlak:

• a. in het bouwvlak mag ten hoogste het aangeduide 'maximum aantal wooneenheden' worden gebouwd;
• b. in ten hoogste 2 bouwlagen mag worden gebouwd;
• c. voor de goothoogte, nokhoogte en dakhelling moeten de bestaande maten gehandhaafd worden.

4.3 Nadere eisen

4.3.1

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van:

• a. de situering en de oppervlakte van de bebouwing;

4.3.2

De onder 4.3.1 sub a genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld:

• a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de herkenbaarheid van de woning als zodanig en van het uitzicht en privacy van derden, of,
• b. in verband met eisen van duurzaam bouwen.

4.4 Afwijken van de bouwregels

Niet van toepassing

4.5 Specifieke gebruiksregels

4.5.1 Gebruiksregels van de grond

Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel 7 wordt tenminste verstaan het gebruik van de grond voor en/of als:

• a. opslag, anders dan inherent aan het toegelaten gebruik.

4.5.2 Voorwaardelijke verplichting geluidsscherm

Het doen/laten gebruiken van de woning ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'voorwaardelijke verplichting' is uitsluitend toegestaan als een geluidsscherm ter plaatse van de functieaanduiding 'geluidsscherm', met een hoogte van 2,75 meter zoals bedoeld in het akoestisch rapport zoals opgenomen in bijlage 1 van deze regels, is uitgevoerd en kwalitatief en kwantitatief in stand wordt gehouden.

4.6 Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1 Afwijking consumentverzorgende en kleinschalige ambachtelijke bedrijfjes

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het uitoefenen van consumentverzorgende en kleinschalige ambachtelijke bedrijfjes, mits:

• a. er geen afbreuk wordt gedaan aan het karakter van de omgeving;
• b. het woonmilieu niet onevenredig wordt geschaad, dit betekent dat categorie 1 en maximaal categorie 2 (VNG brochure “Bedrijven en milieuzonering”) in beginsel toelaatbaar zijn;
• c. er geen extra verkeersmaatregelen of parkeervoorzieningen noodzakelijk worden, dan wel indien extra parkeervoorzieningen noodzakelijk zijn, deze op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden;
• d. er geen zelfstandige vorm van detailhandel (uitgezonderd beperkte verkoop, inherent aan de betreffende activiteit) ontstaat;

met dien verstande dat:

• e. ten hoogste 30% van de totale vloeroppervlakte mag worden gebruikt voor het bedrijf, uitgezonderd ter plaatse van beschermde monumenten, karakteristieke bebouwing en bebouwing waarvan handhaving noodzakelijk is voor of ondersteunend is aan handhaving van de stedenbouwkundige structuur, waar het bouwvlak geheel mag worden gebruikt voor het bedrijf onder de voorwaarde dat de woonfunctie voor ten minste 50% van de totale vloeroppervlakte gehandhaafd blijft.

4.6.2 Afwijking bed & breakfast

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het exploiteren van een bed & breakfast, mits:

• a. het pand is gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', respectievelijk handhaving van het pand noodzakelijk is voor of ondersteunend is aan handhaving van de stedenbouwkundige structuur;
• b. de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft, c.q. de woning als zodanig blijft functioneren;
• c. de bed & breakfast binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;
• d. de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het complex behouden blijven;
• e. de bed & breakfast door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet kan functioneren als een zelfstandige woning. Een aparte kookgelegenheid bij de voorziening is niet toegestaan;
• f. de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig wordt beïnvloed;
• g. er geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonende en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven ontstaan,

met dien verstande dat:

• h. de woning als zodanig herkenbaar blijft;
• i. ten hoogste 8 slaapplaatsen per bed & breakfast mogen worden gerealiseerd.

4.6.3 Afwijking vakantieappartementen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het toestaan van verblijfsrecreatie in de vorm van vakantieappartementen, mits:

• a. het pand is gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', respectievelijk handhaving van het pand noodzakelijk is voor of ondersteunend is aan handhaving van de stedenbouwkundige structuur;
• b. de woonfunctie als hoofdfunctie gehandhaafd blijft, c.q. de woning als zodanig blijft functioneren;
• c. de vakantieappartementen binnen de bestaande bebouwing kunnen worden gerealiseerd. Alleen ter verkrijging van kwalitatief hoogwaardiger appartementen dan wel ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit of inpassing in de omgeving van het complex, is uitbreiding of vervanging van bestaande bebouwing binnen het bouwvlak toegestaan;
• d. de totstandkoming van een goed verblijfsklimaat in de te realiseren vakantieappartementen gegarandeerd kan worden;
• e. de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van de woning/het complex behouden blijven;
• f. de parkeerbalans in de directe omgeving niet nadelig wordt beïnvloed;
• g. er geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonende en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven ontstaan;

met dien verstande, dat

• h. de woning als zodanig herkenbaar blijft;
• i. het totale vloeroppervlak van een vakantieappartement ten hoogste 100 m² mag bedragen.

4.6.4 Procedure

Het bevoegd gezag volgt bij het afwijken de in artikel 13 gegeven procedure.

4.7 Wijzigingsbevoegdheid

4.7.1 Wijziging in de bestemming 'Wonen-cultuur en ontspanning'

Burgemeester en Wethouders kunnen de bestemming wijzigen in de bestemming 'Wonen-cultuur en ontspanning', ten behoeve van de realisering van een woning voor bewoning in combinatie met verblijfsrecreatie, wellness, culturele, educatieve en/of sociale doeleinden, mits:

• a. de woning is gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', respectievelijk handhaving van de bestaande bebouwing noodzakelijk is voor of ondersteunend is aan handhaving van de stedenbouwkundige structuur;
• b. de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het complex behouden blijven;
• c. de wijziging niet leidt tot aantasting van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap;
• d. er sprake is van inpandig bouwen; er mag geen uitbreiding van de bestaande bebouwing plaatsvinden of mogelijk worden gemaakt;
• e. de totstandkoming van een aanvaardbaar woonmilieu in de te realiseren woning en ruimten voor verblijfsrecreatie, wellness, culturele, educatieve en/of sociale doeleinden gegarandeerd kan worden;

met dien verstande, dat:

• f. de bouwmassa niet mag toenemen, wat tot uitdrukking zal worden gebracht door een op de functie afgestemd bouwvlak.

4.7.2 Procedure

Burgemeester en Wethouders volgen bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid de in artikel 13 gegeven procedure.

Artikel 5 Waarde - Cultuurhistorie

5.1 Bestemmingsomschrijving

• De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en versterking van de cultuurhistorisch waardevolle elementen (monumenten en karakteristieke bebouwing) en patronen (verkavelingen, wegenpatronen, beplantingspatronen, stedenbouwkundig beeld).

5.2 Bouwregels

Op de tot Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd indien en voorzover zulks nodig is voor de inrichting ten behoeve van de onderliggende bestemming en verenigbaar is met behoud, herstel en/of versterking van de cultuurhistorische waarden en kwaliteiten van de bestaande bebouwing, mits dit conform advies van de Monumentencommissie of daarvoor in de plaats tredende commissie, niet leidt tot een wezenlijke verandering van de aanwezige cultuurhistorische waarden en kwaliteiten, met dien verstande dat:

• a. de gevels in de aangegeven bouwgrenzen zullen worden gebouwd;
• b. bebouwing mogelijk is krachtens de onderliggende bestemming.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.3.1 Algemeen

Het is verboden, op of in de tot Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren:

• a. het doorvoeren van veranderingen in de verkaveling of percelering van terreinen, voor zover het niet betreft gronden die agrarisch in gebruik zijn;
• b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, voet-, ruiter- of rijwielpaden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
• c. het graven of dempen van sloten, watergangen, vijvers of vaarten.

5.3.2 Uitzonderingen

Het in 5.3.1 bepaalde is niet van toepassing voor:

• a. werkzaamheden, normale onderhoudswerkzaamheden zijnde;
• b. werken of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis;
• c. werken of werkzaamheden binnen het kader van het normale bodemgebruik;
• d. werken of werkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, ontheffing of anderszins mogen worden uitgevoerd;
• e. werken of werkzaamheden, gericht op de instandhouding van gebouwen en terreinen met cultuurhistorische waarden.

5.3.3 Toelaatbaarheid

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 5.3.1 zijn slechts toelaatbaar indien door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct hetzij indirect te verwachten gevolgen de in 5.1 genoemde waarden en doeleinden niet onevenredig worden aangetast dan wel de mogelijkheden voor het herstel van de eerstbedoelde waarden niet wezenlijk worden of kunnen worden verkleind.

5.3.4 Procedure

Burgemeester en Wethouders volgen bij het toepassen van de omgevingsvergunning de in artikel 13 gegeven procedure.

5.4 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

5.4.1 Algemeen

Het is verboden op of in de tot Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders de op de gronden aanwezige cultuurhistorische waardevolle en/of karakteristieke bebouwing geheel of gedeeltelijk te slopen.

5.4.2 Uitzonderingen

Het in 5.4.1 bepaalde is niet van toepassing voor sloopwerkzaamheden, welke op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde vergunning, afwijking of anderszins mogen worden uitgevoerd.

5.4.3 Procedure

Burgemeester en Wethouders volgen bij het toepassen van de omgevingsvergunning de in artikel 13 gegeven procedure.

Artikel 6 Waterstaat - Waterlopen

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Waterstaat - Waterlopen aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming, beheer en onderhoud van primaire wateren, zoals watergangen en regenwaterbuffers, overeenkomstig de Keur van het waterschap.

6.2 Bouwregels

Boven of op de tot Waterstaat - Waterlopen aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

• a. bouwwerken van geringe omvang, welke noodzakelijk zijn voor het beheer en onderhoud van

primaire wateren,

met dien verstande dat:

• b. de hoogte ten hoogste 3,5 meter mag bedragen.

6.3 Afwijken van de bouwregels

6.3.1 Afwijking andere bebouwing

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken ten behoeve van het oprichten van andere bebouwing, mits:

• a. het belang van het primaire water, gehoord het waterschap, niet onevenredig wordt aangetast;
• b. bebouwing mogelijk is op grond van de onderliggende bestemming.

6.3.2 Procedure

Het bevoegd gezag volgt bij het afwijken de in artikel 13 gegeven procedure.

6.4 Specifieke gebruiksregels

Op de gronden binnen de dubbelbestemming Waterstaat - Waterlopen zijn de gebods- en verbodsbepalingen van de Keur van het waterschap van toepassing.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 8 Algemene bouwregels

8.1 Bouwverbod

Het is verboden op de in het plan begrepen gronden enig bouwwerk te bouwen, waarbij de op de verbeelding aangegeven bouwgrens wordt overschreden, behoudens overschrijdingen, die volgens deze regels zijn toegestaan.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

9.1 Algemene gebruiksregels van de gronden

• a. Het is verboden de in het plan begrepen gronden te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming.
• b. Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a indien strikte toepassing ervan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
• c. Onder verboden gebruik als bedoeld in sub a wordt in ieder geval verstaan:
  • 1. het gebruik van de grond als seksinrichting of soortgelijk bedrijf;
  • 2. het gebruik van de grond voor een coffeeshop, growshop, smartshop of daarmee vergelijkbaar bedrijf;
  • 3. het gebruik van de grond voor een discotheek.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

10.1 veiligheidszone - leiding

Binnen de veiligheidszone rond ondergrondse leidingen dient het risico voor gevaar voor mensen in verband met het transport van gevaarlijke stoffen door de leidingen te worden beperkt. Binnen de veiligheidszone moet aan de hand van de daarvoor vastgestelde wet- en regelgeving steeds worden afgewogen of ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden toegestaan.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

11.1 Afwijking met 10%

11.1.1

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de dubbelbestemmingen, afwijken van de in de deze regels genoemde percentages, hellingen en maten, mits:

• a. de afwijking niet meer bedraagt dan 10%;
• b. de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad.

11.1.2

Er mag niet worden afgeweken van:

• a. het minimum oppervlak van gebouwen, die na ontheffing voor het exploiteren van een bed & breakfast mogen worden gebruikt.

11.1.3

In die gevallen waarin reeds uit hoofde van de regels in de respectievelijke artikelen reeds is afgeweken, mag niet nogmaals op grond van onderhavige ontheffingsregel worden afgeweken.

11.2 Procedure

Het bevoegd gezag volgt bij het afwijken de in artikel 13 gegeven procedure.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

12.1 Wijziging bestemmingsgrenzen

Burgemeester en Wethouders kunnen de bestemming van het plan wijzigen ten behoeve van het verschuiven van de bestemmingsgrenzen, voorzover de afwijking van geringe aard is en ten aanzien van andere ondergeschikte punten, wanneer dit met het oog op de praktische uitvoering gerechtvaardigd is, respectievelijk indien de aanpassing aan de terreingesteldheid dit noodzakelijk maakt en daardoor geen belangen van derden onevenredig worden geschaad.

12.2 Procedure

Burgemeester en Wethouders nemen bij het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid de in artikel 13 gegeven procedure in acht.

Artikel 13 Algemene procedureregels

13.1 Afwijken van het bestemmingsplan

Bij een afwijking van het bestemmingsplan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

13.2 Procedure wijziging

Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing.

13.3 Procedure omgevingsvergunning

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in artikel 3.9 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing.

Artikel 14 Overige regels

14.1 Wettelijke regelingen

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luidden op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerpplan.

14.2 Gemeentelijke regels

14.2.1 Algemeen

Indien en voor zover in deze regels of op de verbeelding wordt verwezen naar gemeentelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luiden op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpplan.

14.2.2 Parkeernormen

Daar waar in de regels wordt verwezen naar parkeernormen, moeten de op het tijdstip van aanvraag van de omgevingsvergunning geldende parkeernormen worden gehanteerd.

14.3 Provinciale regels

14.3.1 Algemeen

Indien en voor zover in deze regels of op de verbeelding wordt verwezen naar provinciale regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luiden op het tijdstip van ter inzage legging van het ontwerpplan.

Artikel 15 Voorrangsregels

15.1 Strijdigheid belangen

In het geval van strijdigheid van belangen tussen een bestemming en een dubbelbestemming, met name aan de orde bij wijzigingsbevoegdheden, blijft het belang van de dubbelbestemming overeind. De dubbelbestemming vormt het toegevoegde na te streven nieuwe beleid en levert als zodanig extra criteria op voor de uit te voeren toetsing bij de wijzigingsbevoegdheid. Kan bij wijziging niet aan deze criteria voldaan worden en/of wordt op enig vlak onevenredige schade aangebracht dan kan geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid.

15.2 Realisatie nieuw beleid door dubbelbestemmingen

De realisatie van nieuw beleid door middel van dubbelbestemmingen hoeft niet gebiedsbreed (binnen de gehele dubbelbestemming) te zijn, wil de doelstelling gehaald worden. Als er echter afbreuk gedaan wordt aan de gegeven gebiedsbreedte c.q. niet de gehele dubbelbestemming wordt benut, moet voor het resterende gedeelte aangetoond worden dat dit voldoende is om het beoogde beleid voor dat gebied te realiseren. Dat wil zeggen dat de omvang van de opgenomen dubbelbestemmingen zo ruim is dat, om het nagestreefde beleid te doen slagen, niet altijd de gehele dubbelbestemming behoeft te worden benut.

15.3 Onderlinge relatie dubbelbestemmingen

Ten aanzien van de onderlinge relatie tussen de dubbelbestemmingen geldt dat, gelet op het totaalbeleid voor het buitengebied, dubbelbestemmingen gericht op het instandhouden of ontwikkelen van het groene karakter en het voorkomen van bebouwing voorgaan boven dubbelbestemmingen met bebouwing. In concreto wordt in afnemende mate prioriteit verleend aan de dubbelbestemming:

• a. Waarde - Landschapselement;
• b. Waarde - Beekdal;
• c. Waarde - Ecologie;
• d. Waarde - Archeologie;
• e. Waarde - Cultuurhistorie;
• f. Waarde - Beschermd dorpsgezicht;
• g. Waarde - Onderaards gangenstelsel;
• h. Waterstaat - Erosie;
• i. Leiding - Ondergronds;
• j. Waterstaat - Waterlopen;
• k. Waarde - Recreatieve ontsluitingsstructuur.

Uitzondering hierop, in de vorm van nevenschikking, is mogelijk, wanneer compensatie van eventueel verlies aan kwaliteit is gegarandeerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

16.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
• c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

16.3 Hardheidsclausule

Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikt in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

16.4 Procedure

Het bevoegd gezag volgt bij het afwijken de in artikel 13 gegeven procedure.

Artikel 17 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan 'Hoeve Blankenberg' van de gemeente Eijsden-Margraten'.