TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e, Westeinde 12, Waarder

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Westeinde 12 in Waarder is de karakteristieke boerderij ’Nooit gedacht' gelegen. Het perceel is op grond van het omgevingsplan van rechtswege bestemd voor bedrijfsdoeleinden. Hier is een aannemingsbedrijf gevestigd. Deze gebiedsvreemde activiteit in het buitengebied hoort thuis op een bedrijventerrein. De eigenaar heeft daarom de mogelijkheden onderzocht om de bedrijfsvoering van het aannemingsbedrijf te beëindigen en deze te verplaatsen naar elders op een bedrijventerrein.

Om die reden is gezocht naar een passende vervolgfunctie/herinrichting van de vrijkomende bedrijfsgebouwen op dit perceel. Vanwege de ligging van het perceel nabij de kern Driebruggen leent zich deze plek uitstekend voor een passende vervolgfunctie naar wonen. Het plan is opgevat om op deze plek 10 wooneenheden te realiseren in de bestaande bebouwing, waarvan vier in de sociale huursector en twee in de midden huursector. De historische agrarische context is leidend voor de architectuur van de bebouwing en herinrichting van het perceel.

De voorgenomen bouwactiviteiten en het gebruik hiervan zijn in strijd met het omgevingsplan van rechtswege. Er zijn vanuit oogpunt van de fysieke leefomgeving geen beletselen om een functiewijziging naar wonen mogelijk te maken, omdat het plangebied in de nabijheid van de kern Driebruggen ligt. Voorts is er een groot tekort aan woningen in de sociale en middendure huursector. De vervolgfunctie in bestaande bebouwing is passend op het perceel, waarbij de cultuurhistorische waarden van de boerderij worden gerespecteerd.

Om de beoogde woningbouw juridisch-planologisch mogelijk te maken is een TAM-omgevingsplan opgesteld, waarin wordt aangetoond dat de vervolgfunctie wonen vanuit een evenwichtige toedeling van functies aan locaties inpasbaar is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan het Westeinde ten noorden van de woonkern Driebruggen. Aan de westzijde ligt het veenweidegebied. Ten noordoosten van het plangebied staan aan de overzijde van het Westeinde twee woningen aan het Westeinde 59 en 61. Aan de oostzijde wordt het perceel via twee bestaande uitritten op het Westeinde ontsloten. De noordelijke uitrit wordt gebruikt voor de boerderijwoning en zomerwoning. Het aannemersbedrijf wordt ontsloten op de zuidelijk gelegen uitrit. Ongeveer 50 meter verder ligt De Groendijck. Een situatieschets van het plangebied en omgeving is opgenomen in figuur 1.

Figuur 1: Situatietekening plangebied en omgeving.

1.3 Vigerend omgevingsplan

Het omgevingsplan vervangt het geldende bestemmingsplan uit de Wet ruimtelijke ordening. Onder de Omgevingswet moet iedere gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied vaststellen. Gemeenten krijgen een overgangsperiode om hun omgevingsplan om te vormen naar een volwaardig omgevingsplan. Deze periode loopt tot 1 januari 2032.

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan ontstaat direct na de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Dit wordt het ‘omgevingsplan van rechtswege’ of ‘tijdelijk deel’ genoemd. Feitelijk gaat het om dezelfde bestemmingsplannen die dan één omgevingsplan vormen. Voor het plangebied geldt het omgevingsplan van rechtswege.

Bestemmingsplan	Raadsbesluit	Raad van State
"Lange Ruige Weide"	2 oktober 2006	15 juni 2007
"Parapluherziening Parkeren"	21 november 2018	n.v.t.
"Parapluplan Cultuurhistorie"	29 mei 2019	n.v.t.
"Parapluplan Archeologie"	27 september 2023	n.v.t.
"Parapluplan Wonen"	16 oktober 2024	n.v.t.

In het bestemmingsplan 'Lange Ruige Weide' is het plangebied bestemd voor 'Bedrijven' met de subbestemming 'aannemersbedrijf B(2)a'. Hier zijn bedrijven toegestaan in milieucategorie 1 en 2, alsmede een aannemersbedrijf in milieucategorie 3.

Binnen het bouwvlak is bedrijfsbebouwing toegestaan overeenkomstig de oppervlaktelijst niet-agrarische bedrijven en overige voorzieningen. De boerderij is aangeduid als 'monument'. Tevens is het plangebied aangeduid als 'Archeologisch waardevol gebied (medebestemming)'. De planontwikkeling is in strijd met de bouw- en gebruiksregels, omdat wonen niet is toegestaan. Een uitsnede van de verbeelding is opgenomen in figuur 2.

Om aan deze gebiedsontwikkeling medewerking te verlenen is een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit niet geschikt. In verband hiermede is een TAM-omgevingsplan (Tijdelijke Alternatieve Maatregel (afgekort TAM) nodig, omdat de gemeente nog niet in staat is om een omgevingsplan in STOP/TPOD op te stellen of te wijzigen. (De TAM is bedoeld om een gebiedsontwikkeling te kunnen faciliteren die niet via een BOPA kan worden verleend.)

Figuur 2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Lange Ruige Weide'.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie. In Hoofdstuk 3 is een planbeschrijving van de nieuwe toestand opgenomen. In Hoofdstuk 4 wordt het beleidskader uiteengezet. Hierin wordt het voor dit TAM-omgevingsplan relevante rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waterparagraaf. Hoofdstuk 6 omvat de aspecten fysieke leefomgeving en milieu. In Hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de participatie. Hoofdstuk 9 is gewijd aan de financiële haalbaarheid. In Hoofdstuk 10 is op basis van de voorgaande hoofdstukken gemotiveerd dat er met de nieuwe regeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur plangebied en directe omgeving

Ontstaansgeschiedenis
De omgeving van het plangebied ligt in een cope-ontginningslandschap. Omdat het gebied tot de 12e eeuw nog vrijwel in zijn geheel bij de bisschoppen van Utrecht hoorde, zijn de cope-ontginningen uit die periode allemaal Stichtse ontginningen. De Stichtse ontginningen werden geïnitieerd door de bisschop en/of de kapittels. Bij deze ontginningen waren de bestaande veenriviertjes allesbepalend. In Driebruggen gaat het daarbij naast het Westeinde om de oude dijken Laageind en Hoogeind. Kenmerkend is het smalle profiel, een veenriviertje langs de weg en aan één of beide kanten knotwilgen. Het Hoogeind / Laageind heeft een vrij recht verloop, het Westeinde daarentegen heeft een kronkelend verloop en volgt het veenriviertje waar het langs ligt. In de zeventiger jaren van de vorige eeuw is daar De Groendijck 'overheen" gelegd.

De veenriviertjes boden toegang tot het achterliggende veen en de kleiafzettingen vormden een veel steviger ondergrond voor bewoning. Waarder ligt op enige afstand van de Oude Rijn en is ontgonnen vanuit het veenriviertje de Oude Wetering. De Oude Wetering verdeelt Waarder in enkele delen, met elk een andere verkavelingsrichting. Opvallend is dat het belangrijkste bebouwingslint op enige afstand van de Oude Wetering en het dorp Waarder kwam, namelijk langs het huidige Westeinde. Enkele van de monumenten van Driebruggen liggen dan ook aan het Westeinde.

Bestaande situatie omgeving plangebied
Driebruggen ligt midden in het Groene Hart in de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. De kern wordt doorsneden door de Dubbele Wiericke. Het deel van het dorp aan de westkant van de Dubbele Wiericke ligt in de Polder Lange Weide. Het oostelijk deel, waarin het plangebied ligt, is gesitueerd in de Polder het Westeinde van Waarder. Het dorp Driebruggen wordt via De Groendijck verbonden met Waarder en de aansluiting op de A12. Het Westeinde meandert bij Driebruggen als het ware om De Groendijck heen. Richting Waarder meandert het Westeinde niet meer en is het een rechte weg, die als ontginningsbasis werd gebruikt van waaruit het veen ontgonnen werd.

Het gebied wordt gekenmerkt door een noord-zuid gerichte slagenverkaveling. Opvallend is dat die slagenverkaveling aan de noordzijde oost-west gericht is. De bebouwingsstructuur langs het Westeinde en langs de Groendijck hangt sterk samen met de ontstaansgeschiedenis van het veengebied. Aan het lint staan boerderijen en agrarische bedrijven. De boerderijen en opstallen zijn veelal geclusterd aan de kop van het perceel. De erven hebben een onregelmatige vorm en grootte, waardoor een afwisselende zone langs die wegen is ontstaan. De concentraties van bebouwing worden afgewisseld met open ruimten en kleine boomgaarden waardoor een ruimtelijk afwisselend beeld ontstaat. Tussen de bebouwing zijn er zichtlijnen op het slagenlandschap. Het contrast tussen de open ruimte en de verdichte erven wordt versterkt door de vaak hoog opgaande erfbeplanting.

Het plangebied ligt aan het bebouwingslint van het Westeinde nabij De Groendijck. Aan de overzijde van het Westeinde (westzijde) staan op nummers 59 en 61 twee vrijstaande woningen. In overige richtingen ligt het veenweidegebied. Aan de overzijde van De Groendijck liggen enkele veehouderijbedrijven, waaronder een veehouderijbedrijf aan het Westeinde 57. In zuidelijke richting ligt de woonkern Driebruggen op circa 170 meter. Aan de rand staan woningen aan de Gruttolaan en Kievitlaan.

Woningen Westeinde 59 en 61. Woningen Westeinde 8 en 10. Veehouderij aan Westeinde 57.

Veenweidegebied nabij planlocatie. Woningen aan Gruttolaan. Woningen aan Kievitlaan.

Bestaande situatie plangebied
In het plangebied staat aan het Westeinde 12 de monumentale boerderij 'Nooit gedacht' uit 1912. Deze beeldbepalende boerderij wordt bewoond door één huishouden. De voormalige veestal wordt sinds 2007 regelmatig verhuurd vanuit een stichting ten behoeve van het houden van vergaderingen, bruiloften en kraamrecepties. Aan de westzijde van de boerderij staat een zomerhuis. Een hooiberg staat ten noorden hiervan. De rest van het perceel wordt voornamelijk gebruikt als aannemersbedrijf met een bedrijfsgebouw en verhard terrein voor opslag van materieel en stalling van vrachtwagens. De twee voormalige ruwvoer-opslagsilo uit de vorige eeuw zijn nu in gebruik als buitenberging voor het zomerhuis. Hierop is een dakje van riet op gemaakt. Vroeger werd daar een dak van zink elementen opgelegd als er gras in was opgeslagen. In figuur 3 is een situatietekening opgenomen van de bestaande situatie.

Figuur 3: Situatietekening bestaande toestand.

Buitenopslag met hoge stellages op het terrein achter het bedrijfsgebouw.

Te behouden groen. Te behouden boomgaard. Te behouden ruwvoer-opslagsilo's.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Nieuwe situatie

De woonboerderij met cultuurhistorische blijft behouden. De functie verandert alleen van bedrijfswoning naar burgerwoning met in de achterbouw een extra wooneenheid. De zomerwoning krijgt in de nieuwe situatie de permanente functie van wonen. In het bedrijfsgebouw van het aannemingsbedrijf worden acht appartementen gerealiseerd, waarvan vier in de sociale huursector en twee in de middenhuur. Bestaande overtollige verharding wordt verwijderd. De bestaande karakteristieke watergangen in en rondom het plangebied blijven behouden.

Groene inpassing
Het plangebied heeft al een groene aansluiting en een behoorlijke hoeveelheid bomen en struiken. In en rondom de planlocatie worden extra bomen en groen aangelegd om de groene uitstraling te versterken (zie ook figuur 4). De boomgaard blijft behouden. Hier kan een moestuin worden aangelegd.
In overleg met de gemeente kan nader worden onderzocht of vanaf de achterzijde van het perceel een wandelroute kan worden aangelegd om nog nadrukkelijker een verbinding te maken met de kern Driebruggen.

Een situatietekening van de nieuwe toestand is opgenomen in figuur 4.

Figuur 4: Nieuwe situatie.

3.1.1 Woningbouwprogramma

Het woonprogramma behelst de bouw van 10 woningen in de huur- en koopsector voor met name de doelgroepen starters, doorstromers (zomerwoning) en senioren. De verdeling van het woonprogramma luidt als volgt:

Te verbouwen bedrijfsgebouw

• 4 huurappartementen in de sociale sector
• 2 huurappartementen in de middeldure huursector (bovengrens van € 1.165,81 prijspeil 2024).
• 2 huurappartementen in de vrije huursector (met mogelijkheid tot koop in vrije sector)

Stal achter woonboerderij

• 1 wooneenheid in de vrije huursector (met mogelijkheid tot koop in vrije sector)

Zomerwoning

• 1 woning in de vrije koopsector

Van de 10 woningen worden er 6 wooneenheden in de betaalbare huursector gerealiseerd, zijnde 60%.

Links stal achter woonboerderij, De woonboerderij. achter hooiberg en rechts zomerhuis Het zomerhuis.

De te behouden hooiberg. Het te verbouwen bedrijfsgebouw. Inrit naar kelder.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeer

Driebruggen ligt aan de oostrand van de polder Lange Weide. De voornaamste route binnen het dorp is de oost-west verbinding, gevormd door de Kerkweg en De Groendijck die de verbinding vormt met Waarder en de A12. Het gemeentelijk beleid is gericht op verhoging van de verkeersveiligheid door uitvoering van maatregelen in het kader van Duurzaam Veilig.

Het plangebied heeft twee uitritten: één voor de boerderijwoning/zomerwoning en één voor het aannemersbedrijf. Beide uitritten blijven behouden. De uitrit voor het aannemersbedrijf wordt zodanig aangepast dat deze geschikt is voor ontsluiting van de nieuwe woningen. Vanaf het Westeinde ligt 50 meter verder De Groendijck richting Driebruggen en Waarder (A12).

De Groendijck. Westeinde vanaf De Groendijck. Uitrit naar aannemersbedrijf. Uitrit naar (zomer)woning. Parkeerterrein (zomer)woning. Parkeerterrein aannemersbedrijf.

Verkeersgeneratie
Het toevoegen van 10 woningen brengt een geringe toename van de verkeersgeneratie met zich mee in en rond het gebied. Daartegenover vervalt het (vracht)verkeer van en naar het aannemersbedrijf. Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en 'buitengebied'. In de tabel 3.1 staat de te verwachten verkeersgeneratie die vanwege de ontwikkeling veroorzaakt wordt weergegeven.

Tabel 3.1: verkeersgeneratie van planontwikkeling.

Functie	CROW-categorie	aantal	CROW- verkeersgeneratie	Totale verkeersgeneratie
Sociale huur	huur, appartement, midden/goedkoop	4	4,5	18,0
Midden huur	huur, appartement, midden/goedkoop	2	4,5	9.0
Duur huur	huur, appartement duur	3	6,4	19,2
Duur, koop	vrijstaand	1	8,6	8,6
Bed & Breakfast	per kamer	1	2,8	2,8
Totaal		10		58 (afgerond)

De ontwikkeling brengt een gemiddelde verkeersgeneratie van circa 58 voertuigbewegingen per etmaal met zich mee. De nieuwe woningen worden aan de oostzijde ontsloten op De Groendijck richting Driebruggen en Waarder, waarbij gebruik wordt gemaakt van de huidige uitrit van het aannemersbedrijf. Hierdoor is op korte afstand (circa 50 meter) De Groendijck bereikbaar. In overleg met de gemeente zal worden bezien of een verkeerskundige aanpassing van de bestaande ontsluiting nodig is.
De toename vindt verspreid over de dag plaats. Deze is verkeerskundig dermate laag dat mag worden verondersteld dat het verkeer opgaat in het reguliere verkeersbeeld en niet leidt tot (nieuwe) knelpunten op gebied van verkeersafwikkeling.

3.2.2 Parkeren

Uitgangspunt voor parkeren is de door het college op 6 mei 2025 vastgestelde Nota Parkeernormen, welke is gebaseerd op CROW-publicatie 744. Hierbij kan voor het plangebied worden uitgegaan van weinig stedelijk in buitengebied. De parkeernormen zijn opgenomen in tabel 3.2.

Tabel 3.2 Parkeerkencijfers.

Functies	Norm (gemiddeld) buitengebied	Bezoekers- norm	Aantal woningen	Aantal parkeerplaatsen
huur, appartement vrije sector 75-100 m²	1,0 per woning	0,3	2	2,6
huur, appartement, vrije sector < 75 m²	0,9 per woning	0,3	2	2,4
huur, appartement sociale huur < 75 m²	0,9 per woning	0,3	4	4,8
huur, huis, vrije sector	1,4 per woning	0,3	1	1,7
koop, vrijstaand*	2,1 per woning	0,3	2	4,8
Bed & Breakfast	2,0 per kamer	0,3	1	2,3
Totaal			11	19 pp (afgerond)

* waarvan één bestaand.

De parkeerbehoefte, inclusief bestaande boerderijwoning, is vastgesteld op 19 parkeerplaatsen. Ten noordwesten van het nieuwe woongebouw worden 15 parkeerplaatsen aangelegd. Daarnaast worden er 7 parkeerplaatsen ten noorden van de hooiberg voor de boerderijwoning aangelegd en 2 parkeerplaatsen ten noorden van de voormalige zomerwoning. Dit betekent dat er in totaal 24 parkeerplaatsen worden aangelegd, zodat de parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied. Het parkeerplaatsenplan is opgenomen in figuur 5. De aanleg van voldoende parkeerplaatsen wordt door middel van het opnemen van voorwaarden in de omgevingsvergunning geborgd.

Figuur 5: Parkeerplaatsenplan met 24 parkeerplaatsen.

Conclusie
De verkeersbewegingen van de woningbouwontwikkeling kunnen worden opgevangen binnen de bestaande infrastructuur, omdat de maximum capaciteit ter hoogte van het plangebied nog voldoende ruimte heeft. De parkeerbehoefte kan op eigen terrein worden opgevangen in het plangebied.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' vastgesteld. De visie bevat hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de op 1 januari 2024 in werking getreden Omgevingswet.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving met bijbehorende opgaven geformuleerd. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten
De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. Dat zijn complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. Het gaat hier om de volgende prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond.

Drie afwegingsprincipes
Doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Om aan het afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, gebruikt het Rijk in het omgevingsbeleid drie afwegingsprincipes. Deze zijn:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Relatie tot het TAM-omgevingsplan
In de uitwerking van prioriteit 4 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied' is een aantal beleidskeuzes opgenomen. Eén van de beleidskeuzes is als volgt: "Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief." Onder unieke landschappen wordt onder andere het Groene Hart benoemd.
Naast de beleidskeuze, is ook het volgende nationaal belang opgenomen: "behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang". Het Rijk is medeverantwoordelijk voor het beschermen van waardevol landschap, zoals het Groene Hart, de Waddenzee en de Veluwe. De opgave bij dit nationale belang is om cultureel erfgoed en (inter)nationale unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie.
Het plangebied ligt in het Groene Hart, dit gebied is aangewezen als Nationaal landschap. Het doel is om de kwaliteit te versterken en te beschermen. De ontwikkeling voorziet in een vervolgfunctie van een aannemersbedrijf naar Wonen. De bestaande bedrijfsbebouwing krijgt een nuttige herbestemming zonder dat de verstening toeneemt. De bestaande cultuurhistorische bebouwing blijft behouden. Deze vervolgfunctie geeft een impuls aan de kwaliteit van dit perceel in het buitengebied, waarbij de landschappelijke waarden per saldo worden verbeterd. Vanuit een evenwichtige toedeling van functies is de activiteit wonen een passende vervolgfunctie op deze locatie nabij bestaand dorpsgebied.

4.1.2 Nationale belangen

De regels van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn per 1 januari 2024 vervangen door het Besluit kwaliteit leefomgeving (afgekort Bkl). Dit wijzigingsbesluit voorziet erin dat de nieuwe regels met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden gecontinueerd in het Bkl en het Omgevingsbesluit.

Het Bkl bevat een beperkt aantal beslissingen van wezenlijk belang uit de Nationale Omgevingsvisie. Deze algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Door de (thans 14) nationale belangen vooraf in omgevingsplannen te borgen, wordt met het Bkl bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. De rijksbelangen zijn bij dit plan niet in het geding. Er is geen strijd met de instructiegels van het Rijk.

4.1.3 Besluit kwaliteit leefomgeving

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl)
Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt op grond van lid 2 met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor:

• a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en
• b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid.

In lid 4 is bepaald dat als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, die beoordeling alleen tot doel heeft na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Dit betekent dat in de toelichting van een omgevingsplan een beschrijving wordt opgenomen van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Doel van de ladder is een goede fysieke leefomgeving door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als een procesvereiste opgenomen in het Bkl. Hierna wordt de planontwikkeling getoetst aan de ladder, zoals deze vanaf 1 januari 2024 geldt.

Toetsing initiatief aan Ladder voor duurzame verstedelijking
Wanneer een plan buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd moet worden aangetoond waarom het bestaand stedelijk gebied niet geschikt is voor deze nieuwe ontwikkeling. Dit vloeit voort uit onder andere wettelijke normen en jurisprudentie. Ook in het geval er geen sprake is van een formele 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet toch het nut en de noodzaak aan die ontwikkeling en de uitvoerbaarheid daarvan worden aangetoond.
Dit TAM-omgevingsplan maakt 10 woningen mogelijk. Het begrip 'woningbouwlocatie', zoals opgenomen in de definitie in het Bkl is niet nader gedefinieerd in het Bro. Het moet echter gaan om een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving van enige omvang. Er is sprake van een behoefte. Dit blijkt onder andere uit paragrafen 4.2.2 en 4.3.1. De invulling van het plangebied met 10 woningen voor de doelgroepen starters en senioren sluit goed aan bij de provinciale en gemeentelijke ambitie, waarbij wordt gestreefd naar duurzame woningen nabij van de woonkern. De gewenste ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

4.1.4 Conclusie Rijksbeleid

Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie en het Bkl. Voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen strijd met de instructieregels van het Rijk. Vanuit rijksbeleid zijn er geen beperkingen voor deze planontwikkeling.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 18 februari 2025 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden.

Bij het maken van ruimtelijke keuzes wil de provincie meer gaan prioriteren op gezondheid, kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. De provincie onderzoekt hoe er kan worden gestuurd op brede welvaart, inclusief welzijn en welbevinden. Dit betekent dat water en bodem nog meer sturend worden gehanteerd als randvoorwaarde voor een veilige, toekomstbestendige ontwikkeling van Zuid-Holland. En dit betekent dat er een toekomstbestendige economie wordt nagestreefd met een betere leefomgevingskwaliteit en gezondheid. Daarbij wordt voorrang gegeven aan een duurzame, digitale en inclusieve economie, met borging van maatschappelijke meerwaarde. Een duurzame economie richt zich op circulariteit, energietransitie en natuurinclusiviteit. Een inclusieve economie houdt rekening met het klein-, midden- en grootbedrijf, in alle regio's en voor werkgevers en -nemers. Zo wordt ook het belang bewaakt om inwoners een eigen inkomen te laten verdienen, ook op de lange termijn. Dit betekent bovendien dat ruimte beter zal worden beschermd om provinciale ambities, wettelijke verplichtingen en doelen te realiseren.

De nieuwe koers zal in samenspraak met medeoverheden en andere stakeholders, zowel thematisch als gebiedsgericht, nog nader worden uitgewerkt. Het is de bedoeling om de resultaten daarvan stapsgewijs in het Omgevingsbeleid van de provincie te verankeren door de ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes hierop aan te passen. De ambities, beleidsdoelen en beleidskeuzes zijn:

• 1. Samenwerken aan Zuid-Holland
• 2. Bereikbaar Zuid-Holland
• 3. Schone energie voor iedereen
• 4. Een welvarend Zuid-Holland
• 5. Naar vitale balans water, natuur en landbouw
• 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland
• 7. Gezond en veilig Zuid-Holland.

In het Omgevingsprogramma Zuid-Holland zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden.

Verstedelijking en wonen
De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

Bouwen naar behoefte
De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd. Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan binnenstedelijk wonen. De provincie wil dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

Regionale Realisatieagenda Midden-Holland
Om de druk op de woningmarkt te verminderen, hebben provincie Zuid-Holland en het Rijk in oktober 2022 samenwerkingsafspraken gemaakt over het bouwen van 235.000 woningen in Zuid-Holland in de periode 2022 tot en met 2030. In de Regionale Realisatieagenda Midden-Holland zijn afspraken gemaakt over de doelstellingen die gelden voor de regio Midden-Holland. Daarin is opgenomen dat in de periode 2022 ten met 2030 circa 20.000 nieuwbouwwoningen moeten worden toegevoegd.

Regionale woonvisie
Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast, waarin de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio wordt bepaald. Gemeenten en provincie spreken in gezamenlijkheid af welke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de woonvisie gelden. De woonvisie bevat tenminste een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn en een onderbouwing van de behoefte die regionaal is afgestemd. De regionale woonvisie vormt het kwalitatieve en kwantitatieve kader voor en de onderbouwing van het door de regio op te stellen regionale woningbouwprogramma en de beoordeling daarvan door de provincie. Zie hiervoor verder paragraaf 4.3.1.

Omgevingskwaliteit
Verbetering omgevingskwaliteit
Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit. Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. De Kwaliteitskaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland. Bij elk gebiedskenmerk zijn richtpunten geformuleerd, waar rekening mee moet worden gehouden. De Kwaliteitskaart met de bijbehorende richtpunten zijn een middel om vroeg in het planvormingsproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. De kaart is opgebouwd uit vier lagen:

• laag van de ondergrond
• laag van de natuur- en cultuurlandschappen
• laag van de stedelijke occupatie
• laag van de cultuurhistorie

Alle lagen hebben een relatie met elkaar. De laag van de ondergrond gaat over de bodem en de natuurlijke landschapsvormende processen. De laag van de cultuur- en natuurlandschappen behandelt de laag van het zichtbare landschap. Deze laag wordt gevormd door eeuwenlang grondgebruik door de mens. De laag van de stedelijke occupatie bestaat uit het stedelijk weefsel van wonen, werken, voorzieningen en de onderlinge netwerken. Tot slot gaat de laag van de cultuurhistorie over de herkenbaarheid van de geschiedenis van Zuid-Holland.

Kwaliteitskaart
De Laag van de ondergrond (eerste laag) wordt gevormd door rivierklei en veen in een rivierdeltacomplex. De komgronden en oeverwalgebieden van het rivierengebied in Zuid-Holland zijn opgebouwd uit rivierklei en liggen vooral in het oosten van de provincie. Ze zijn vermengd met de veenondergrond. De oeverwallen vormen plaatselijk hogere/drogere delen binnen het veengebied. Dit is terug te zien in het landschap. Als richtpunt wordt aangehouden dat ontwikkelingen in het rivierengebied het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar houden.

In de Laag van cultuur- en natuurlandschappen maakt het Westeinde onderdeel van het veen(weide) landschap (figuur 6). De structuur in de veengebieden is sterk bepaald door de rivieren en veenstromen, de op enige afstand daarvan aangelegde weteringen en andere ontginningsbasissen. Loodrecht daarop staan de (regelmatige) verkavelingspatronen. Het landschap is tussen deze structuren weids met lange zichtlijnen. Als richtpunt wordt onder andere aangehouden dat ontwikkelingen rekening houden met het behoud van kenmerkende landschapselementen. Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.
Daarnaast ligt het plangebied in een lint. Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien. Om die reden worden linten beschouwd als onderdeel van de tweede laag. Het plangebied ligt in een polderlint: De bebouwing ligt op één niveau met de omgeving. Dit biedt ruimte voor plaatselijke verbreding van het profiel door differentiatie in kaveldiepte. Er liggen hier kansen voor ontwikkeling, mits rekening wordt gehouden met de overige karakteristieken van het lint. Bestaande linten kunnen worden verlengd met inachtneming van de uitgangspunten voor een lint, als dit bijdraagt aan de leesbaarheid van het landschap en dit de (verdere) verdichting en verdikking van hetzelfde lint voorkomt. Richtpunten zijn onder andere:

• Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied.
• Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
• Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
• Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht.

Op de Laag van de stedelijke occupatie en Laag van de cultuurhistorie is het plangebied niet specifiek aangeduid.

Toetsing aan kwaliteitskaart
Dit TAM-omgevingsplan maakt een vervolgfunctie mogelijk van een bedrijfsperceel naar woondoeleinden. Opslag van materieel op hoge stellingen van het aannemersbedrijf verdwijnt. De vrijkomende bedrijfsbebouwing wordt nuttig herbestemd zonder dat er nieuwe verstening plaatsvindt. Het cultuurhistorisch waardevolle lint wordt niet aangetast, waarbij de boerderijwoning en zomerwoning blijven behouden.
Bij de herinrichting van het perceel is de historische agrarische context leidend voor de architectuur van de bebouwing en de erfinrichting van het perceel. Het erf krijgt een groene uitstraling, waarbij het parkeren groen wordt ingepakt. Het lint behoudt hierdoor zijn eigen gezicht. Sprake is van een kwaliteitsverbetering; verrommeling wordt tegengegaan. De belevingswaarde van het gebied wordt per saldo verbeterd, omdat een gebiedsvreemde functie (aannemersbedrijf) plaatsmaakt voor een meer passende woonfunctie in de (voormalige) bedrijfsbebouwing. Deze herontwikkeling tast de richtpunten niet aan.

Figuur 6: Uitsnede Kwaliteitskaart (Laag van de cultuur- en natuurlandschappen).
Het plangebied is zwart omkaderd.

Conclusie
De Omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie. De toevoeging van 10 woningen, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning, is in overeenstemming met de ambitie sterke steden en dorpen in Zuid-Holland, omdat er een tekort is aan woningbouwlocaties. Daarvoor moeten er voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek zijn. De woningen worden aansluitend op de dorpskern gerealiseerd. De behoefte voorziet in passende en betaalbare woningen voor starters, doorstromers en senioren. De richtpunten zijn niet in het geding. Voldaan wordt aan de provinciale belangen met betrekking tot functie en gebruik. Het plan is niet in strijd met de provinciale Omgevingsvisie.

4.2.2 Zuid-Hollandse Omgevingsverordening

Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 15 december 2021 de 'Zuid-Hollandse Omgevingsverordening' vastgesteld. Op 1 juli 2025 is de geconsolideerde versie in werking getreden. In de verordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor zover relevant worden deze hieronder toegelicht.

Ladder voor duurzame verstedelijking
De in de Omgevingswet opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 7.45 van de Omgevingsverordening. Op grond van dit artikel dient een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt in te gaan op de motivering in op de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Toetsing aan Ladder voor duurzame verstedelijking
Dit TAM-omgevingsplan maakt het oprichten van 10 woningen mogelijk. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling', zoals opgenomen in de definitie in het Bkl is niet nader gedefinieerd. Het moet echter gaan om een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving van enige omvang. Het bouwen van 11 woningen is geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 16 september 2015, nr. 201308263/2/R4). Gesteld kan worden dat de gebruiksmogelijkheden te kleinschalig zijn om onder het regime van het Bkl te vallen. Vanuit de verstedelijkingsladder levert het TAM-omgevingsplan geen belemmering op. De behoefte naar deze woningtypologie is volop aanwezig, zoals beschreven in paragraaf 4.3.1, terwijl deze herontwikkeling vanuit de fysieke leefomgeving inpasbaar is, omdat de woningen ruimtelijk worden ingepast in de bestaande (bedrijfs)bebouwing. Dit plan wordt opgenomen in het woningbouwprogramma voor Midden-Holland (in blok 1 van het RPW 2021) en hiermee passend binnen de Regionale Woonvisie.

Wonen
Op basis van artikel 7.47a dient een (omgevings)plan dat een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt, te voorzien in voldoende sociale huurwoningen. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 30% sociale huurwoningen dan wel wat hierover is vastgelegd in een mede door Gedeputeerde Staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44. Artikel 7.47b, lid 1 bepaalt verder dat een omgevingsplan dat een nieuwe ontwikkeling met 12 woningen of meer mogelijk maakt in voldoende betaalbare woningbouw voorziet. Onder voldoende wordt in ieder geval verstaan 2/3 betaalbare woningbouw of wat hierover is vastgelegd in een mede door gedeputeerde staten vastgestelde afgestemde regionale woningbouwprogrammering in het kader van de afgestemde regionale behoefte, bedoeld in artikel 7.44.

Toetsing aan Wonen
Dit plan voorziet in het toevoegen van 10 woningen. Er is geen strijd met de instructieregels voor wonen, omdat de planontwikkeling minder dan 12 woningen is. Niettemin wordt er 40% in de sociale huursector en 20% middenhuur gerealiseerd (totaal 6 woningen).

Ruimtelijke kwaliteit
De regels voor ruimtelijke kwaliteit zijn vastgelegd in paragraaf 7.3.7. Deze paragraaf is van toepassing op nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen. Op grond van artikel 7.43c van de Omgevingsverordening (randvoorwaarden soorten ruimtelijke ontwikkeling) kan een omgevingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• 1. Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort inpassen als deze rekening houdt met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft.
• 2. Een omgevingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van het soort aanpassen mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit.
• 3. Een omgevingsplan kan alleen voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling van de soort transformeren als de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing aan ruimtelijke kwaliteit
Op de Kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als 'veen(weide)landschap' en 'lint'. De herontwikkeling vindt alleen plaats in bestaande (bedrijfs)bebouwing, waarbij het lint herkenbaar blijft als bebouwingsvorm met de boerderijwoning en zomerwoning. Door de situering worden doorzichten niet beperkt. Deze planontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit.
Voor ontwikkelingen in het polderlint geldt als richtpunt dat de bebouwing op één niveau met de omgeving ligt. Dit biedt ruimte voor plaatselijke verbreding van het profiel door differentiatie in kaveldiepte. Er liggen hier kansen voor ontwikkeling, mits rekening wordt gehouden met de overige karakteristieken van het lint. Deze herontwikkeling gaat verrommeling tegen, omdat een aannemersbedrijf met grote buitenopslag wordt gesaneerd. Er is sprake van een passende vervolgfunctie, temeer daar een gebiedsvreemd bedrijf plaatsmaakt voor woningen in de vrijkomende bedrijfsbebouwing. Overtollige verharding maakt plaats voor een groene omgeving. De herinrichting draagt bij aan herstel van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van het bebouwingslint.

Risico's van klimaatverandering
In paragraaf 7.3.6a (Toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen) zijn in artikel 7.41a regels opgenomen over risico's van klimaatverandering. Hierin is vastgelegd dat in een omgevingsplan rekening dient te worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag, b. overstroming, c. hitte en d. droogte, alsmede de effecten van de bovengenoemde risico van bodemdaling.
Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. In paragraaf 4.4.5 (duurzaamheid) wordt nader ingegaan op welke wijze met risico's van klimaatverandering is omgegaan.

Conclusie
Dit plan maakt de ontwikkeling van 10 woningen voor met name starters en senioren mogelijk op een vrijkomend bedrijfsperceel zonder dat er nieuwe verstening plaatsvindt. De ruimtelijke- en beeldkwaliteit wordt opgewaardeerd. De provinciale belangen zijn hierbij niet in het geding. Er is geen strijd met de instructieregels van de provincie.
Over deze ontwikkeling heeft regionale afstemming plaatsgevonden met de Regio Midden-Holland. Dit plan wordt opgenomen in het woningbouwprogramma voor Midden-Holland (in blok 1 van het RPW 2024) en hiermee passend binnen de Regionale Woonvisie. Voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Resumerend kan worden geconcludeerd dat:

• het plan in overeenstemming is met artikel 7.45 van de Omgevingsverordening (ladder);
• artikel 7.47a van de Omgevingsverordening is niet van toepassing, omdat het aantal woningen minder dan 12 wooneenheden is (wonen). Niettemin wordt er 40% sociale huurwoningen en 20% middenhuur woningen toegevoegd;
• het plan in overeenstemming is met artikel 7.43c, lid 1 (inpassen) van de Omgevingsverordening (ruimtelijke kwaliteit).

Gelet hierop is er geen strijdigheid met de provinciale belangen.

4.2.3 Gebiedsprofiel Gouwe Wiericke

Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben voor Gouwe Wiericke op 16 december 2014 een gebiedsprofiel vastgesteld. Een gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken (wat is er), ontwikkeling (wat speelt er), kwaliteiten (wat is waardevol) en ambitie (wat willen we) van het landschap van het betreffende gebied. Het gebiedsprofiel is in samenwerking met gemeenten en andere overheden en gebiedspartners opgesteld als gezamenlijke basis voor de ruimtelijke kwaliteit van dit gebied.
Het gebiedsprofiel is een handreiking om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren om zo de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te versterken. Het gebiedsprofiel bevat een schat aan informatie die gebruikt kan worden om te bepalen met welke kwaliteiten het wenselijk is rekening te houden bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het gebiedsprofiel is de basis voor het plannen met kwaliteit. Elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk. De meeste bebouwing in het gebied is geconcentreerd in de zone langs de Oude Rijn. Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.

Polderdorp
De dorpen Waarder en Driebruggen zijn ontstaan op de smalle, hoger gelegen kleiruggen langs het voormalige veenstroompje. De oorspronkelijke linten zijn nog goed als doorgaande lijnen herkenbaar en verbinden dorp en landschap. Ook binnen de latere uitbreiding zijn de oorspronkelijke landschappelijke patronen, zoals de verkaveling, overwegend goed herkenbaar. Aanvullende ambities zijn onder andere:

• De continuïteit van het lint binnen en buiten het dorp wordt bewaard.
• Nieuwe uitbreidingen liggen achter het lint, de landschappelijke patronen vormen de basis voor de uitbreiding.

Conclusie
De planontwikkeling maakt het oprichten van 10 woningen mogelijk aan het bestaande lint van het Westeinde. Het lint wordt niet aangetast, omdat er alleen sprake is van een passende vervolgfunctie naar Wonen in de bestaande (bedrijfs)bebouwing. De herinrichting van het erf draagt bij aan verbetering van de cultuurhistorische en landschappelijke waarden.
Deze ontwikkeling voldoet aan het provinciale belang met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit zoals is vastgelegd in artikel 7.43c van de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening. Met de relevante richtpunten is rekening gehouden, zodat voldaan wordt aan de provinciale belangen met betrekking tot het oprichten van een gebiedseigen ontwikkeling, die de bestaande ruimtelijke kwaliteit in stand houdt.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Regionale Agenda Wonen

Midden-Holland is een aantrekkelijke woonregio waar belangrijke waarden met betrekking tot wonen, werken, ondernemen en recreëren van groot belang worden geacht voor de ontwikkeling van de Randstad als geheel. Met een centrale ligging in het (internationale) handelsnetwerk en bedrijvigheid is de regio een goede vestigingsplek voor huishoudens. Ook door de ligging nabij de regio’s Utrecht, Holland Rijnland en de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. De kwaliteiten van de centrale ligging worden versterkt doordat de regio goed bereikbaar is met zowel openbaar vervoer als auto, bijvoorbeeld dankzij het Hoogwaardig Openbaar Vervoersnetwerk (HOV) in combinatie met de A12 en de A20. Het unieke landschap en het erfgoed in de regio maakt Midden-Holland tot een fijne plek om te wonen. Ook door een variatie in woonmilieus zoals stedelijke of dorps/landelijk wonen. Mensen hebben wat te kiezen.

Regionale samenwerking rond wonen in de regio Midden-Holland is wenselijk vanwege de sterke samenhang in de woningmarkten in dit gebied. De samenwerkende gemeenten ambiëren een actuele, kwalitatieve en toekomstbestendige woonagenda voor een goed functionerende woningmarkt op lokaal en regionaal niveau. Die ambities zijn verwoord in de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019. Deze agenda beoogt bij te dragen aan versterking van de kwaliteiten van de woonmilieus in de verschillende delen van de regio, aansluitend bij de behoefte aan woningen.

De woonagenda is ook bedoeld om ontwikkelende partijen duidelijkheid te geven over wat de gewenste soorten woningen zijn en zo te stimuleren dat de juiste plannen gerealiseerd worden. Dit in goede samenwerking met ontwikkelende partijen zoals woningcorporaties, commerciële marktpartijen en zorgpartijen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 is een vijftal belangrijke gezamenlijke thema’s geformuleerd:

• gevarieerd woon- en leefklimaat
• duurzaamheid
• wonen en zorg
• betaalbaarheid/toegankelijkheid
• beschikbaarheid.

Per thema is de regionale ambitie beschreven, aangevuld met een actielijst als eerste aanzet voor een uitvoeringsprogramma. De praktijk van de woningmarkt vraagt flexibiliteit en bewegingsruimte binnen gedeelde kaders en drie opgaven die prioriteit moeten krijgen. In de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland 2019 leggen de gemeenten de nadruk op tempoversnelling in de productie, een knellende mismatch tussen vraag en aanbod voor een aantal groepen op de woningmarkt. De derde opgave is die van onderscheidende woonmilieus. Elk woongebied in de regio kent een eigen karakter. De profielen tezamen geven de breedte van het aanbod van woningen in de regio Midden-Holland weer. De Regionale Agenda Wonen vormt het vertrekpunt voor een nieuwe, flexibeler methodiek voor de regionale afstemming van woningprogrammering en uitvoeringsprogramma. De Regionale Agenda Wonen is complementair aan lokale woonvisies.

Bodegraven-Reeuwijk
Omdat in Bodegraven-Reeuwijk een toename van het aantal huishoudens te verwachten is, kent de gemeente weinig echt kwetsbare voorraad: er is geen voorraad met een negatieve toekomstwaarde. Bodegraven is met de A12 en Hoogwaardig Openbaar Vervoer goed ontsloten en dus interessant voor nieuwe inwoners. Strategische toevoegingen aan de bestaande voorraad zijn meergezinswoningen en huureengezinswoningen, in het woonmilieu laag- en hoogbouw. Reeuwijk kent een sterke positie, zowel ten opzichte van Gouda als in de regio Midden-Holland.

Regionale afstemming
Als uitwerking van de Regionale Agenda Wonen Midden-Holland geeft de Regionale Projectenlijst Woningbouw (RPW) inzicht in de actuele woningbouwplannen met 10 en meer nieuwbouwwoningen van de gemeenten in de regio Midden-Holland. In de regio moet afstemming plaatsvinden over de projecten in de RPW.

Onderhavige planontwikkeling wordt regionaal afgestemd. De gemeenten in de regio Midden-Holland hebben aangegeven dat de ontwikkeling van dit plan past binnen de insteek van de regio om in te zetten op kwalitatief goede plannen die niet concurrerend zijn met de plannen van andere gemeenten.
Na akkoord door de provincie is voor de plannen die zijn opgenomen in de RPW de eerste stap van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. De nieuwe geactualiseerde 'RPW 2024' wordt aangeboden aan de provincie Zuid-Holland.

Conclusie
In het plangebied worden 10 woningen toegevoegd, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning. Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan het voorzien in de vraag naar wonen voor met name de doelgroepen starters en senioren in de goedkope, middeldure en dure huursector in Bodegraven-Reeuwijk.

De planontwikkeling is een van de gemeentelijke projecten in de bijlagen bij de RPW 2024 wat inhoudt dat er in regionaal verband behoefte is naar de woningen in het plangebied en dat hierover in voldoende mate door de regio afstemming heeft plaats gehad. De 10 woningen worden opgenomen in de RPW 2024.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Toekomstvisie Bodegraven-Reeuwijk

De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 15 december 2021 de Toekomstvisie 'Knooppunt in het Groene Hart' vastgesteld. De Toekomstvisie is opgesteld met het oog op de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden.

Deze Toekomstvisie is bedoeld als vertrekpunt waarmee gemeente, inwoners en organisaties samenwerken aan de toekomst. De toekomstvisie geeft aan hoe de gemeente zich in de toekomst ziet en hoe zij omgaat met de verschillende vraagstukken en ontwikkelingen die er spelen.
De toekomstvisie is formeel een ‘omgevingsvisie’. Dat is een visie op de leefomgeving, die elke gemeente moet maken. Deze omgevingsvisie vormt de basis van al het ruimtelijke beleid én alle regels over de ruimtelijke leefomgeving in de gemeente. De omgevingsvisie wordt daarom verder uitgewerkt in het omgevingsplan. De gemeente heeft de volgende opgaven geformuleerd, waarop de toekomstvisie een passend antwoord geeft.

• Klimaatverandering, energie, grondstoffen en de landbouwtransitie
• Stijgend zorggebruik en ongelijke kansen
• Kwaliteit van de leefomgeving wordt steeds belangrijker
• Meer mensen en vraag naar ruimte
• Vraag om een betere samenwerking en andere rolverdeling
• digitalisering en individualisering, maar ook behoefte aan ontmoeting

De visie voor de gemeente is dat de gemeente in 2040 klimaatneutraal is waar inwoners van jong tot oud, fijn en gezond kunnen samenleven, werken en hun vrije tijd doorbrengen. In drie gebieden, de Bodegraafse Oude Rijnzone, het Reeuwijkse Plassengebied en het open landschap met de kleinere dorpen en buurtschappen, zijn langs de thema's gezonde dorpen, duurzaam landschap en sterke samenleving de ambities voor de toekomst geformuleerd. Bij nieuwe ontwikkelingen richt de gemeente de leefomgeving meteen slim en toekomstbestendig in: gezond, duurzaam én inclusief.

Gezonde dorpen
Het oplossen van het woningtekort moet meer prioriteit krijgen; dat vinden ook de inwoners. Daarom biedt de gemeente tot 2035 de mogelijkheid om 3000 tot 3500 nieuwe woningen toe te voegen én om bestaande woningen aan te passen. De gemeente speelt daarbij beter in op de behoefte: wonen voor kleine huishoudens, senioren en starters, betaalbare koop- en huurwoningen en woningen voor bijzondere doelgroepen, zoals arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Ook bij nieuwe ontwikkelingen en plannen krijgt dit een plek. Dat biedt al deze groepen mensen meer kansen én zorgt voor meer draagvlak voor voorzieningen. De gemeente gaat hier meer regie op voeren.

Bouwen naar behoefte en op logische plekken
Bij het bouwen van woningen sluit de gemeente aan op de behoefte en het karakter per dorp. Zij kiest voor woningbouw op plekken die daar het meest geschikt voor zijn. Dat zijn allereerst verouderde terreinen binnen de dorpen, die worden omgevormd tot woongebieden. Het is soms nodig om aan de randen van de dorpen woningen toe te voegen. Dan kiezen we vooral voor locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de snelweg, en die qua ondergrond geschikt zijn om op te bouwen. In de kern Bodegraven bouwt de gemeente daarom flink veel extra woningen. Door het versterken van dit knooppunt en door compact te bouwen in dit gebied zorgt de gemeente voor ‘duurzame groei’, stimuleert zij andere vormen van mobiliteit (trein, fiets) en blijft Bodegraven-Reeuwijk een groene gemeente.

Toetsing planinitiatief
Dit plan levert een bijdrage aan de opgave 'Meer mensen en vraag naar ruimte'. Het aantal inwoners en huishoudens in de gemeente en in de regio groeit de komende jaren. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens neemt sterk toe. Er is een groot en groeiend tekort aan (betaalbare) woningen en de gemeente bouwt te weinig. Met dit planinitiatief wordt ingespeeld op de groeiende vraag naar huurwoningen in de sociale huursector en het middensegment.

De locatie ligt ten noorden van de dorpsrand van Driebruggen. Een aannemersbedrijf wordt gesaneerd. De (bedrijfs)bebouwing wordt verbouwd tot 10 woningen voor met name de doelgroepen starters en senioren op de achterblijflocatie. De ontwikkeling past in het bebouwingslint, temeer de wooneenheden uitsluitend in de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd, waarbij het erf landschappelijk wordt ingepast en aansluiting wordt gezocht met de cultuurhistorisch waardevolle boerderij en zomerwoning.

Conclusie
De Toekomstvisie heeft een hoog abstractieniveau, waar ontwikkelingen op perceelsniveau niet zijn beschreven. De beoogde ontwikkeling is in de Toekomstvisie niet specifiek beschreven. Gesteld kan worden dat het toevoegen van 10 woningen voor met name de doelgroepen starters en senioren in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Toekomstvisie. Het bebouwingslint wordt hierdoor aantrekkelijker, terwijl de woningen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van het bebouwingslint.

4.4.2 Dorpsvisie Waarder 2030 'Vitaal en Zelfvoorzienend'

Waarder is een dorp met zo’n 1700 inwoners. Er wordt al over Waarder gesproken sinds het jaar 1108! Daarom vierde het dorp in 2008 haar 900-jarig bestaan. Tot in de hoge middeleeuwen bestond de regio uit onbewoonbaar moeras en veenwildernis. Tussen 1050 en 1125 werd begonnen met de ontginning. Hierdoor ontstond het kenmerkende polderlandschap zoals dat nu nog steeds bestaat.

Waarder is ontstaan rondom een hoger gelegen stuk grond, langs het veenriviertje de Kerverse Wetering. Het dorp beslaat onder de andere de Oosteinderpolder, Westeinderpolder, Korte Waarder en Kerverland. Daarnaast vallen de buurtschappen Oosteinde en Westeinde er voor een groot gedeelte onder. In de jaren zeventig werd het dorp uitgebreid aan de Kosterdijk en een nieuwbouwwijk achter de Molendijk. De laatste uitbreidingen vonden plaats aan het Hof van Waarder, parallel lopend aan het middeleeuwse Kerkelaantje, de Jenneke E. Bijlhof, en de Meester van Loostraat.

Waarder ligt vlak aan de A12 op de grens met de provincie Utrecht. Het dorp was tot 1964 een zelfstandige gemeente, waarna de gemeente opging in de gemeente Driebruggen. Van 1989 tot 2011 behoorde het tot de gemeente Reeuwijk. Daarna werd het onderdeel van de huidige gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Door haar ligging aan wegen als De Groendijck, Kosterdijk en Molendijk is Waarder een ‘wegdorp’ te noemen. De historische Hervormde Kerk is prominent aanwezig in het landschap. Naast dit rijksmonument telt het dorp 5 andere rijksmonumenten en 5 gemeentelijke monumenten.

Waarder heeft een kleinschalig winkelaanbod met onder andere een supermarkt, basisschool, en een kapsalon. Het dorp kent, samen met Driebruggen, verschillende actieve verenigingen en terugkerende evenementen die bijdragen aan het dorpsleven. Zo is er de SDWA (Stichting Driebruggen Waarder Actief), speeltuinvereniging Speelvreugd, Oranjevereniging “Trouw aan Oranje”, voetbalvereniging WDS, tennisvereniging “Slagwaardig”. Vanuit de kerken die in het dorp een belangrijke plaats innemen zijn verschillende initiatieven. Jaarlijks zijn dit een Boerenlandfair en een Rommelmarkt. Ook heeft het dorp een activiteitencentrum ‘Huis van Alles’ en een eigen Huiskamer van Waarder.

Prettig samenleven
De meeste inwoners zijn te spreken over de voorzieningen in het dorp. Vooral de supermarkt wordt erg gewaardeerd, maar ook de school, kerken en ouderenzorg. Wel zouden inwoners graag een gezellig dorpsplein rond de kerk hebben, en iets meer horeca (zoals een lunchroom/koffiezaak/restaurant). Ook is er behoefte aan een meer divers winkelaanbod.

Voldoende, betaalbare woningen
Waarder telde in 2020 1655 inwoners, dat is een lichte stijging ten opzichte van het jaar 2000 toen Waarder 1590 inwoners telde. De bevolking van Waarder lag de afgelopen twintig jaar tussen plusminus 1600 en 1725 inwoners. Dat de bevolking maar beperkt gegroeid is betekent niet dat er geen behoefte aan woningen is. De bevolkingssamenstelling verandert, er zijn bijvoorbeeld meer ouderen, en de jongeren verlaten het dorp. Ook zien we in heel Nederland dat het aantal eenpersoonshuishoudens groeit en dat starters moeite hebben om een huis te kopen. Dit betekent dat er behoefte is aan meer woningen, maar vooral ook aan woningen die betaalbaar zijn en aansluiten bij de behoeften van de doelgroep.
In 2030 is de ambitie dat Waarder er 200 woningen bij heeft. Dit mede omdat Waarder qua woningbouw stil is blijven staan ten opzichte van andere vergelijkbare kernen zoals Nieuwerbrug met project “Eigen Wiericke” en Driebruggen met project “Voor de Brug”. Daarnaast moet minimaal 50% van deze woningen bedoeld en betaalbaar zijn voor starters. In de dorpsvisie is aangegeven dat rond 2030 er uitbereidingen van de huidige en nieuwe wandelroutes zijn gerealiseerd die ook voor mindervaliden en bijvoorbeeld kinderwagens begaanbaar zijn.

Conclusie
Het oprichten van 10 woningen in de vrijkomende (bedrijfs)bebouwing van een aannemersbedrijf aan het Westeinde 12 in Waarder met vier goedkope huurwoningen en twee middendure huurwoningen voor met name de doelgroepen starters en senioren speelt in op de behoefte hiernaar. Deze ontwikkelingen zijn in overeenstemming is met de uitgangspunten van de Dorpsvisie Waarder 2030.

4.4.3 Woonvisie Bodegraven-Reeuwijk 2021 - 2025

De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 25 november 2020 de Woonvisie Bodegraven-Reeuwijk 2021-2025 vastgesteld. Deze visie legt het woonbeleid van de gemeente vast voor de periode 2021 tot 2025. De Woonvisie van 2015 is geactualiseerd, omdat:

• 1. De woningmarkt sterk is veranderd.
• 2. De woonvisie uit 2015 geen onderscheid maakt naar dorpen.
• 3. De nieuwe woonvisie een bouwsteen is voor de toekomstvisie en de dorpsvisies.

De rode draad van de Woonvisie is proberen de groepen met een zwakke positie op de woningmarkt een zetje te geven. Samen met de inwoners wil de gemeente er voor zorgen dat:

• de kwaliteit van de woningen en woonomgeving op peil blijft en klaar is voor de toekomst wat betreft wooncomfort, verduurzaming, klimaatbestendigheid etc.;
• voor jongeren en starters een passende en betaalbare woning te vinden is zodat de vitaliteit van de dorpen behouden blijft;
• rekening houdend met de vergrijzing er ook voor ouder en hulpbehoevender wordende bewoners plek is.

De Woonvisie gaat uit van vier hoofdlijnen van het woonbeleid:

• 1. Hoofdlijn 1, bouwen aansluitend op de verschillen: een meer dorpsgericht woonbeleid
• 2. Hoofdlijn 2, de juiste woning… een eigen stek: meer regie op het woningbouwprogramma en meer aandacht voor specifieke doelgroepen
• 3. Hoofdlijn 3, verbouwen = bouwen: meer aandacht voor de bestaande voorraad
• 4. Hoofdlijn 4, meer dan alleen wonen: meer integratie van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid.

Uit deze vier hoofdlijnen volgen 22 actiepunten die zijn samengevat in de Woonvisie en zijn uitgewerkt in een actieprogramma. In de Woonvisie ligt verder de nadruk bij het onderwerp duurzaamheid op het verduurzamen van de bestaande koopwoningvoorraad. De visie vormt tevens de basis voor de woningbouwprogrammering en de invulling daarvan in de komende 10 jaar.

Meer regie voeren op het woningbouwprogramma
Gezien de toenemende behoefte aan gelijkvloerse woningen, gaat de gemeente meer regie voeren op het woningbouwprogramma. Bij bouwprojecten met koopwoningen op geschikte locaties, bijvoorbeeld in of nabij dorpscentra, stelt zij als eis dat 40% van het programma uit gelijkvloerse woningen moet bestaan die (ook) voor ouderen geschikt zijn. Dat kunnen appartementen in diverse prijsklassen zijn, maar ook grondgebonden patiowoningen. Door de eis te stellen bij voor ouderen geschikte locaties, geeft de gemeente de ruimte voor een ander programma op andere locaties, bijvoorbeeld met een accent op (eveneens veel gevraagde) vrijstaande woningen. Met de eis dat op geschikte locaties 40% van de woningen in de koopsector gelijkvloers moet zijn, sluit de gemeente nauw aan bij de uitkomsten van de Kwalitatieve woningbehoefteverkenning van de provincie.

Meer regie voeren op het woningbouwprogramma
Om het aandeel betaalbare koopwoningen in het woningbouwprogramma te waarborgen gaat de gemeente meer regie voeren op het woningbouwprogramma. Zij stelt bij nieuwe bouwprojecten de eis dat tenminste 10% van het programma moet bestaan uit koopwoningen met koopprijs beneden de prijsgrens van betaalbare koopwoningen (voorstel richting regio is dit vast te zetten op 75% van de NHG-grens, thans € 435.000, prijspeil 2024). Om dit bij de huidige bouwprijzen mogelijk te maken wijst de gemeente ontwikkelaars op terugkoopregelingen zoals Koopstart of Koopgarant. Deze koopwoningen zijn met name bestemd voor jongeren en starters uit de dorpen. Voor deze woningen voert de gemeente een zelfbewoningsplicht in.

Conclusie
Het toevoegen van 10 wooneenheden, waarvan vier in de goedkope huursector en twee in de middendure huursector bevordert de doorstroming en betekent een toevoeging van segmenten, waaraan veel behoefte is. De planontwikkeling wordt door herprioritering opgenomen in het woningbouwprogramma overeenkomstig hoofdlijn 1 (actiepunt 1), hoofdlijn 2 (actiepunt 4) en hoofdlijn 3 (actiepunt 10, transformeren van leegstaande panden in woningen) van de Woonvisie. Daarmee is de planontwikkeling in overeenstemming met de gemeentelijke volkshuisvestelijke uitgangspunten.

4.4.4 Welstandsbeleid

De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 15 februari 2017 een nieuwe Welstandsnota vastgesteld. Deze is op 15 augustus 2017 in werking getreden. Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven om met een minimum aan regels de kwaliteit van de omgeving te regelen. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen verschillende niveaus van welstand.

• soepel welstandsniveau
  De meeste bebouwing heeft een soepel welstandsniveau. Het betreft hier de woongebieden, bedrijventerreinen en groen en parken. Bouwplannen in deze gebieden doen in principe geen afbreuk aan de basiskwaliteit van de openbare ruimte. Dit betekent dat bouwplannen aan achterkanten als deze beperkt zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zeer beperkt worden getoetst.
• Gewoon welstandsniveau
  Het landelijk gebied van Bodegraven-Reeuwijk heeft een gewoon welstandsniveau. Hier ligt de lat vanwege de landschappelijke kwaliteit en het belang voor het aanzien van de gemeente wat hoger dan in de gebieden met een soepel welstandsniveau. Het uiterlijk van de bebouwing mag geen obstakel zijn voor de beleving van het gebied.
• Bijzonder welstandsniveau
  Het oude centrum van Bodegraven, de oude dorpskernen, de linten langs de Oude Rijn en het plassengebied hebben een bijzonder welstandsniveau. Hier is inspanning ten behoeve van het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit op zijn plaats.
• Vrij
  Gezien het karakter van volkstuinen en de beperkte invloed van de aanwezige bebouwing op de omgeving zijn volkstuincomplexen welstandvrij.

Het plangebied ligt aan een bebouwingslint met een bijzonder welstandsniveau. Uitgangspunt is dat bouwplannen een positieve bijdrage leveren aan het traditionele bebouwingsbeeld, waarbij voor de inpassing van bouwwerken het behoud of de versterking van de landschappelijke kwaliteit van belang is. Het definitieve bouwplan zal aan de Adviescommissie ruimtelijke kwaliteit (de stichting Dorp, Stad en Land) om advies worden voorgelegd.

Conclusie
Bij uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de criteria uit de Welstandsnota Bodegraven-Reeuwijk 2017.

4.4.5 Duurzaamheid en klimaatadaptatie

4.4.5.1 Duurzaam bouwen

De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 19 april 2017 het 'Actieplan 2017-2021 klimaatneutraal Bodegraven-Reeuwijk 2035' vastgesteld; een nadere uitwerking van de 'Routekaart Klimaatneutraal Bodegraven-Reeuwijk 2035'.
De uitdaging om klimaatneutraal te zijn is veelomvattend en moet zijn weerklank krijgen in de keuzes die de gemeente wil maken. De routekaart en het actieplan worden daarom gekenmerkt door de brede, samenhangende aanpak. Daarbij is er oog voor de vele facetten die duurzaamheid raakt. In de routekaart is een tiental thema's opgenomen die in samenhang met elkaar een evenwichtige keuze vinden. De thema's zijn duurzame energie, water, afval, transport, wonen, maatschappelijk vastgoed, economie, voedsel, leefbaarheid en recreatie.
De gemeente heeft in kaart gebracht welke prioriteiten en acties er zijn per thema, die het aannemelijk maken dat zij de komende periode de juiste route volgt om in 2035 klimaatneutraal te zijn. De gemeente focust zich de komende jaren op deze punten, maar sluit niet uit dat additionele onderwerpen ook aandacht vergen. Het is daarbij van belang dat er een balans is tussen effectiviteit en sociaal draagvlak. Bij het kiezen voor de maatregelen is daarom gelet op maatschappelijke, financiële en duurzame overwegingen. Allereerst gaat het er om dat er sociaal draagvlak is en een maatregel een maatschappelijk draagwijdte heeft. Er is daarom gekeken naar de lokale gemeenschap en de mogelijke kansen en belemmeringen. Er is voor deze brede, maar ook lokale aanpak gekozen om zoveel mogelijk aan te sluiten bij de beweging in de samenleving. Op deze manier is er aandacht voor lokale initiatieven en oog voor wat er regionaal gebeurt. Daarnaast moet er steeds een balans zijn tussen de bijdrage aan duurzaamheid, de financiële haalbaarheid en kosteneffectiviteit en het beste moment om een actie te ondernemen.
Niet alle acties die nodig zijn op het gebied van duurzaamheid heeft de gemeente in de hand. Klimaatverandering is immers een wereldwijde uitdaging. Een aantal actiepunten ligt in haar invloedssfeer en door in gesprek te zijn met de gemeenschap en de regio, samen te werken met ondernemers en andere partners en initiatieven te faciliteren kan de gemeente soms toch ook op andere gebieden een rol spelen. De uitwerking van de overwegingen over de acties zijn opgenomen in het actieplan.

Toetsing planinitiatief
De woningen worden overeenkomstig de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) gerealiseerd. De zonnepanelen op de bestaande loods blijven behouden en worden uitgebreid om te voorzien in een groot gedeelte van de energiebehoefte van de nieuwe woningen. De verbouwingen en inrichting zullen zo ontworpen worden dat de biodiversiteit en de ecologie in en rondom het plangebied wordt versterkt. De woningen worden niet aangesloten op het aardgasnetwerk. Overige nader te onderzoeken maatregelen zijn onder andere: warmteopslag in de grond of warmtepomp via de lucht, warmteterugwinning vanuit ventilatie en vanuit douchewater en opvang en recyclen van regenwater.

4.4.5.2 Klimaatadaptatie/ risico's van klimaatverandering

Het klimaat in Nederland verandert. Het KNMI verwacht hogere temperaturen, nattere winters, hevigere regenbuien en kans op drogere zomers. Dit heeft gevolgen voor de stedelijke omgeving, bijvoorbeeld door meer wateroverlast, grondwaterproblemen en hittestress. Landelijk zijn deze problemen geadresseerd in de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie (DPRA). Overheden kunnen hierbij gebruik maken van het stappenplan "weten, willen en werken" om het proces naar een klimaatbestendige inrichting vorm te kunnen geven.

De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft in 2020 de strategie en ambities ten aanzien van klimaatadaptatie vastgesteld. De ambities zijn nader vastgelegd in het convenant Klimaatadaptief bouwen (2018) dat door de gemeente op 10 november 2021 is ondertekend.

De gevolgen van de risico's van klimaatverandering zijn beoordeeld voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag; b. overstroming; c. hitte; d. droogte en e. bodemdaling. Hierbij is gebruik gemaakt van de klimaateffectatlas.

Wateroverlast door overvloedige neerslag
In onderstaande tabel zijn de relevante parameters van het gebiedspaspoort en de klimaateffectatlas in beschouwing genomen.

Onderdeel	Oordeel en conclusie
Waterdiepte bij hevige bui – 70 mm/ 2 uur (1:100 jaar)	Lokaal maximaal tot 5 cm. Oplosbaar, dus geen belemmering.
Waterdiepte bij hevige bui – 140 mm/ 2 uur (1:100 jaar)	Lokaal maximaal tot 5 cm. Oplosbaar, dus geen belemmering.

Uit de analyse blijkt verder dat er voor de bestaande situatie en scenario 2050 Hoog geen risico is voor de ontwikkeling ten aanzien van het aspect ‘wateroverlast’.

Overstroming
In onderstaande tabel zijn de relevante parameters van het gebiedspaspoort en de klimaateffectatlas in beschouwing genomen.

Onderdeel	Oordeel en conclusie
Plaatsgebonden overstromingskans norm 2050 – 20 cm	Deels kleine kans (1/300-1/3.000 per jaar) Deels zeer kleine kans (1/3.000-1/30.000 per jaar)
Plaatsgebonden overstromingskans huidige situatie – 20 cm	Middelgrote kans (1/30-1/300 per jaar)
Maximale overstromingsdiepte kaart middelgrote kans	< 0,5 meter

Uit de analyse blijkt dat er voor de bestaande situatie een beperkt risico is voor de ontwikkeling ten aanzien van het aspect ‘overstroming’. Bij een doorbraak van een waterkering kan in dit gebied een waterschijf komen te staan met een hoogte van < 0,5 m. Bij de verbouwing en inrichting zijn geen maatregelen nodig.

Hitte
Hittestress is een term die aangeeft dat een sterk verhoogde gevoelstemperatuur optreedt, die onaangenaam en zelfs schadelijk kan zijn voor mens en dier. De aanwezigheid van veel verhard oppervlak verhoogt de gevoelstemperatuur en daarmee de hittestress, terwijl de aanwezigheid van schaduw en groen deze verlaagt. Door aanplant van bomen kan schaduw worden geboden.

In onderstaande tabel zijn de relevante parameters van het gebiedspaspoort en de klimaateffectatlas in beschouwing genomen.

Onderdeel	Oordeel en conclusie
Hittestress door warme nachten 2050	Speelt nu niet; toekomstige toestand afhankelijk van keuzes bij inrichting en beheer.
Ligging in stedelijk hitte-eiland	Ligging binnen de invloedssfeer van bebouwing. Nu 0,2-0,4 oC warmer dan het open buitengebied. Dit kan oplopen afhankelijk van de herinrichting van de omgeving.

Het plangebied ligt in een bebouwingslint. Uit de analyse blijkt dat er voor de bestaande situatie enige mate van hittestress is bij aanhoudende hitte. Voor de ontwikkeling is er geen risico ten aanzien van het aspect ‘hitte’.
Belangrijk is om het appartementengebouw warmtewerend te verbouwen. Door aanleg van groene parkeerplaatsen en planten van bomen wordt hittestress enigszins beperkt. Er is nu geen of weinig effect op bestaande omgeving te verwachten, want het project is dermate klein dat er geen significant verschil zal zijn op het bestaande stedelijk hitte-eiland.

Bomen om hittestress tegen te gaan
In het plangebied worden 33 nieuwe knotwilgen, 70 geoorde wilgen, 1 treurwilg, 325 haagbeuken en 30 heesters aangeplant om hittestress tegen te gaan. In figuur 7 een een tekening opgenomen van de nieuwe situatie met het aantal/soort bomen en groen. Een gedetailleerd situatietekening van de bomen en groen is opgenomen in Bijlage 1.

Figuur 7: Bomen en groen in plangebied.

Droogte
In onderstaande tabel zijn de relevante parameters van het gebiedspaspoort en de klimaateffectatlas in beschouwing genomen.

Onderdeel	Oordeel en conclusie
Risico droogtestress	Laag (jaarlijkse opbrengstderving < 10% bij gras).
Risico Verschilzetting 2050	Dit scenario is niet beschikbaar op de Klimaateffectatlas.

De bestaande functie is weinig droogtegevoelig. In de nieuwe beoogde ontwikkeling kan ophogen er toe leiden dat in extreme omstandigheden het grondwater niet meer beschikbaar is voor beplanting. Door droogtemaatregelen te nemen zoals infiltratie van hemelwater in de bodem kunnen risico’s beperkt worden. Bij uitwerking van het plan is infiltratie van hemelwater in de bodem mogelijk, omdat het plangebied niet volledig wordt verhard.

Bodemdaling
In onderstaande tabel zijn de relevante parameters van het gebiedspaspoort en de klimaateffectatlas van de provincie Zuid-Holland in beschouwing genomen.

Onderdeel	Oordeel en conclusie
Bodemdaling 2020-2050	Deels beperkt (3-10 cm) Deels matig (10-20 cm)
Bodemdaling door ophoging	Versterking van de bodemdaling is > 100 cm te verwachten.

Uit de analyse blijkt dat er voor de bestaande situatie een risico is voor de ontwikkeling ten aanzien van het aspect ‘bodemdaling’. Er is alleen sprake van een verbouwing zonder dat er ophoging met grond nodig is. De bebouwing daalt niet, omdat de palen van beton zijn. Er zijn geen maatregelen nodig.

4.4.5.3 Biodiversiteit en natuur-inclusief bouwen

Natuurinclusief bouwen betekent dat er bewust ruimte voor biodiversiteit wordt gecreëerd op, aan of in het gebouw of de (openbare) omgeving, zodat er meer diverse planten- en diersoorten kunnen leven. Hiermee wordt gezorgd voor een betere leefomgeving van mens en dier, bijvoorbeeld door groene daken en gevels, bomen op balkons en wadi’s, maar ook door wat meer alledaagse aanpassingen zoals het planten van bomen en struiken, het bieden van nest- en schuilgelegenheden aan dieren of het aanleggen van natuurlijke vijvers.

Natuur-inclusief bouwen
De initiatiefnemer heeft de intentie om 10 woningen te realiseren in bestaande bebouwing. Tijdens de verbouwing wordt de gevel van de loods aangepast. Watersnip Advies stimuleert natuur inclusief bouwen voor een betere samenleving tussen mens en natuur. Het is nodig natuur-inclusief te bouwen met het oog op de biodiversiteit en in dit kader een aantal gewenste voorzieningen te integreren voor Huismus, Gierzwaluw en vleermuizen:

• a. Het uitvoeren van werkzaamheden gedurende het daglicht om de functie als foerageergebied voor vleermuizen te waarborgen.
• b. Voor de Huismus wordt ruimte beschikbaar gehouden onder onderste twee rijen dakpannen. De huidige aanwezige vogelwering zal verwijderd worden. Op een aantal plaatsen worden nestkasten ingebouwd.
• c. Voor de Gierzwaluw worden holle inbouwstenen ingemetseld in de randen van de zijgevels en worden vogelweringen verwijderd.
• d. Voor vleermuizen worden kasten ingemetseld in de spouw op diverse plaatsen en op een aantal zijgevels vleermuiskasten geplaatst. Aanbevolen wordt: voorzieningen voor de Gewone dwergvleermuis, voor de Laatvlieger en in beperkte mate voor de Ruige dwergvleermuis.

Wat betreft straatverlichting wordt geadviseerd om amberkleurige Led-verlichting te plaatsen die voornamelijk naar beneden gericht is. Dit om verstoring door licht voor foeragerende vleermuizen te vermijden.

Conclusie
Bij uitwerking van het bouwplan wordt rekening gehouden met de gemeentelijke uitgangspunten zoals verwoord in het 'Actieplan 2017-2021 klimaatneutraal Bodegraven-Reeuwijk 2035' en het convenant Klimaat adaptief bouwen Zuid-Holland 2018.

Hoofdstuk 5 Water

5.1 Inleiding

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Aan de ene kant is water één van de sturende principes in de ruimtelijke ordening en kan daarmee beperkingen opleggen aan het ruimtegebruik zoals locaties voor stadsuitbreiding. Aan de andere kant kunnen ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding.

Een weging van het waterbelang geeft aan wat de gevolgen zijn van een ruimtelijk plan voor de waterhuishouding in het betreffende gebied. Doel van deze weging is de relatie tussen planvorming op het gebied van de fysieke leefomgeving en de waterhuishouding te versterken.

5.2 Beleidskader Rijk en provincie

5.2.1 Rijk

Nationaal Water Programma 2022-2027
Het Nationaal Water Programma 2022–2027 geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Er wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Op grond van Europese regelgeving en de nationale Waterwet zijn iedere 6 jaar nationale plannen voor water nodig. In het NWP komen het oude Nationaal Waterplan (voor beleid) en het Beheer- en ontwikkelplan voor de rijkswateren (voor beheer) samen. Zo wordt al in de geest van de Omgevingswet gewerkt.

5.2.2 Provincie

Regionaal waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027
Provinciale Staten hebben op 9 maart 2022 het regionaal waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027 vastgesteld. In dit programma beschrijft de provincie Zuid-Holland haar waterbeleid. In dit programma staat wat de provincie doet om uitvoering te geven aan de Europese richtlijnen die betrekking hebben op water (verplichte onderdelen). Het gaat om de volgende richtlijnen:

• Kaderrichtlijn Water;
• Grondwaterrichtlijn;
• Drinkwaterrichtlijn;
• Richtlijn Overstromingsrisico’s;
• Zwemwaterrichtlijn.

Naast deze verplichte onderdelen bevat het regionaal waterprogramma Zuid-Holland 2022-2027 ook niet-verplichte onderwerpen, zoals zoetwatervoorziening, wateroverlast, vaarwegbeheer en waterrecreatie. Hiermee laat provincie Zuid-Holland zien hoe ze samen met haar partners werkt aan een regionaal watersysteem dat bijdraagt aan een gezond, veilig, aantrekkelijk, concurrerend en bereikbaar Zuid-Holland.

Het regionaal waterprogramma is zelfbindend. Dat betekent dat alleen Gedeputeerde Staten eraan gebonden zijn. Toch heeft het regionaal waterprogramma ook gevolgen voor andere overheden. Die zijn wettelijk verplicht rekening te houden met de verplichte onderdelen van het regionaal waterprogramma. De binding van andere overheden aan de niet-verplichte onderdelen is waar nodig geregeld via de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening.

5.3 Beleid hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden. Dit schap is in het gebied verantwoordelijk voor de waterhuishouding: het waterkwaliteitsbeheer, het waterkwantiteitsbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Voor elk bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de effecten van de bouwmogelijkheden op het waterbeheer. De waterbeheerder voert de weging van het waterbelang uit. Deze weging heeft als doel het voorkomen dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. De opmerkingen van de waterbeheerder worden verwerkt in deze waterparagraaf.

Waterbeheerprogramma 2022 - 2027: Stroomopwaarts, klimaatbestendig en duurzaam
In het op 22 december 2021 vastgestelde waterbeheerprogramma staan de ambities van het waterschap voor de komende zes jaar.

Grote maatschappelijke opgaven

Nederland staat de komende jaren voor grote maatschappelijke opgaven. De snelheid van klimaatverandering is ongeëvenaard en de effecten (extreme droogte én extreme neerslag) zijn nu al zichtbaar. Ook de afname van biodiversiteit gaat sneller dan ooit in de menselijke geschiedenis. Om dit tegen te gaan is een energietransitie gaande, moet het hoogheemraadschap een omslag maken naar een klimaatbestendige inrichting, een circulaire economie en meer duurzame landbouw. In al deze uitdagingen speelt water een rol. Daarnaast is er een grote woningbouwopgave. Deze opgaven samen leveren een grote druk op de ruimte op.

Stroomopwaarts werken
Het hoogheemraadschap wil als waterschap meer aan het roer zitten om water een sturende rol in de ruimtelijke ordening te geven. Zij noemen dat stroomopwaarts werken, gericht op de toekomst. Het hoogheemraadschap investeert zelf - op haar eigen terreinen - in biodiversiteit, circulariteit en duurzaamheid. Zij stimuleert waterbewust gedrag, en vraagt daarmee ook iets van de inwoners. Tegelijk zet zij zich volop in voor een veilige, gezonde en prettige leefomgeving voor iedereen.

Toekomstbestendig gebied
Om voorbereid te zijn op de toekomst investeert het hoogheemraadschap in het watersysteem. Zij werkt samen met partners aan gezamenlijke maatschappelijke opgaven:

• De komende jaren versterkt het waterschap de dijk langs de Lek; dit project Sterke Lekdijk biedt kansen voor groen en landschap. Daarnaast vraagt zij haar partners om de gevolgen van overstromingen tegen te gaan via ruimtelijke inrichting (2e laag waterveiligheid);
• Voor de zoetwatervoorziening van West-Nederland is tijdens extreem droge periodes de wateraanvoer via het watersysteem van De Stichtse Rijnlanden van essentieel belang. Deze aanvoercapaciteit vergroot zij de komende jaren via het project Capaciteitsuitbreiding Klimaatbestendige Wateraanvoer (KWA+). Zij gaat de inlaat vanuit de Neder-Rijn bij Wijk bij Duurstede ook bij extreem lage rivierwaterstanden zeker stellen door het bouwen van een inlaatgemaal;
• De afvoer van water gaat voor een groot deel van de regio via het Amsterdam-Rijnkanaal, waarin beperkt ruimte is om extremere buien op te vangen. Het is nodig het watersysteem te optimaliseren en de afhankelijkheid ervan te verkleinen door een meer waterrobuuste inrichting van steden en polders;
• Verbeteren waterkwaliteit en vergroten biodiversiteit. Het hoogheemraadschap streeft overal naar schoon en levendig water: gezond water in de stad, levendige boerensloten en natuurwater vol leven. Dit vraagt de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het is nodig voor een robuuste, gezonde en prettige leefomgeving. Voor elke categorie gaan we de samenwerking aan met de relevante partners;
• Warmte en grondstoffen uit (afval)water. Thermische energie uit oppervlaktewater (TEO) en afvalwater (TEA) heeft veel potentie én kansen in onze regio vanwege de grote woningbouwopgave langs grote wateren. Het hoogheemraadschap stimuleert het gebruik van warmte en grondstoffen uit (afval)water.

5.4 Waterhuishouding

Veiligheid en waterkeringen  
Het plangebied ligt niet in de kern- en beschermingszones van een bestaande waterkering. Er zijn geen beperkingen voor het plangebied.

Waterhuishoudkundige situatie
De sloten rondom het plangebied betreffen tertiaire watergangen. Binnen twee meter hiervan is geen bebouwing toegestaan. In het plangebied vindt binnen de beschermingszones geen bebouwing plaats. Een uitsnede van de legger is opgenomen in figuur 8. Er zijn geen beperkingen voor het plangebied.

Figuur 8: Uitsnede Profielenlegger 2024. Plangebied donkerblauw gestippeld omlijnd.

Beschrijving waterkwantiteit
In de bestaande situatie is het perceel bestemd voor bedrijfsdoeleinden. De functie wordt gewijzigd in wonen in de bestaande bebouwing. Er vindt geen uitbreiding van bebouwing plaats. Een gedeelte van de bestaande verharding wordt verwijderd. Per saldo neemt het verhard oppervlak af. Op grond van de richtlijnen van het Hoogheemraadschap is het graven van watercompensatie niet nodig.

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Bij het verbouwen van de bedrijfsbebouwing naar woondoeleinden wordt alleen gebruik gemaakt van niet-uitloogbare bouwmaterialen (geen zink, lood, koper en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Indien desondanks gebruik wordt gemaakt van uitloogbare materialen, dienen deze te worden voorzien van een coating om uitloging tegen te gaan.

Afvalwaterketen en riolering
Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering overeenkomstig de door de gemeente gestelde eisen. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Onder deze betonplaat is in de loop van de jaren een holle ruimte ontstaan door de zakking van de onderliggen bodem. Hierdoor kan deze ruimte/oppervlakte worden benut voor de langzame afvoer van hemelwater bij wateroverlast. Het hemelwater van de woonbebouwing wordt op het oppervlaktewater geloosd. Voor vergunningplichtige activiteiten zal tijdig een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit worden aangevraagd bij het hoogheemraadschap.

Conclusie
Vanuit waterhuishoudkundige overwegingen bestaan er geen bezwaren tegen dit TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 6 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu

De beleidsvelden milieu en de fysieke leefomgeving groeien de laatste decennia steeds meer naar elkaar toe. Ook op rijksniveau wordt steeds meer aandacht gevraagd voor de wisselwerking tussen milieu en de fysieke leefomgeving. Milieubeleid kan beperkingen opleggen aan de gewenste ontwikkelingen maar is primair bedoeld om een zo optimaal mogelijke leefomgeving te realiseren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de fysieke omgevingsaspecten en het milieu die een rol spelen bij de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Deze onderwerpen worden in dit hoofdstuk toegelicht.

6.1 Milieu

De te behandelen thema's die vanuit een oogpunt van milieu van belang zijn voor deze planontwikkeling zijn Milieueffectrapportage, Activiteiten en milieuzonering, Geluid, Bodem, Luchtkwaliteit, Omgevingsveiligheid en Gezondheid.

6.1.1 Milieueffectrapportage

Wettelijk kader
De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (mer) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In artikel 16.34, tweede lid van de Omgevingswet is aangegeven dat onder een plan of programma, als bedoeld in artikel 2, onder a, van de SMB-richtlijn (richtlijn 2001/42/EG (Strategische milieubeoordeling), in ieder geval wordt verstaan een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing.

Er wordt niet meer getoetst aan de limitatieve lijst van MER-plichtige plannen en programma's uit de Bijlage bij het Besluit MER. Het bevoegd gezag zal per specifiek geval moeten nagaan of er sprake is van een plan of programma in de zin van de SMB-richtlijn.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije mer-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één mer-beoordelingsprocedure.

Onderzoek/ beoordeling
Dit TAM-omgevingsplan maakt 10 woningen mogelijk in bestaande (bedrijfs)bebouwing. De ontwikkeling valt niet onder 'plannen en programma's' zoals genoemd in de richtlijn in artikel 2 van de SMB-richtlijn.

In bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn in 1 lijst zowel de mer-plichtige als de mer-beoordelingsplichtige gevallen opgenomen en de daarvoor benodigde besluiten. In het Besluit milieueffectrapportage waren dat nog 2 lijsten (onderdelen C en D in de bijlage bij dat besluit). Voor stedelijke ontwikkelingsprojecten is het volgende opgenomen in bijlage V van het Omgevingsbesluit.

Tabel 6.1: Bijlage V bij de artikelen 11.6, 11.7 en 11.8 van het Omgevingsbesluit.

	Projecten	Gevallen waarin de mer-plicht geldt (artikel 16.43, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet)	Gevallen waarin de mer-beoordelingsplicht geldt (artikel 16.43, eerste lid, aanhef en onder b, van de Omgevingswet)	Besluiten als bedoeld in artikel 11.6, derde lid, onder c, van het Omgevingsbesluit
J11	Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen	Niet van toepassing	Aanleg, wijziging of uitbreiding	Het omgevingsplan

Deze planontwikkeling maakt het mogelijk om 10 woningen toe toevoegen in bestaande (bedrijfs) bebouwing, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning. De ontwikkeling valt niet onder 'plannen en programma's' zoals genoemd in de richtlijn in artikel 2 van de SMB-richtlijn. De ontwikkeling op deze plaats is om de volgende redenen niet te beschouwen als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in artikel 16.34, lid 2 van de Omgevingswet:

• fysieke wijziging: deze is beperkt, omdat er alleen sprake is van een functiewijziging van een aannemersbedrijf naar de functie wonen in bestaande bebouwing, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning.
• lokale context: het bebouwingslint blijft in stand. De bedrijfsbebouwing wordt alleen qua functie gewijzigd, waarbij landschappelijke inpassing centraal staat.
• planologische mogelijkheden: de gronden zijn in het geldende bestemmingsplan bestemd voor 'Bedrijf'. De functie 'Wonen' sluit aan bij de woningen aan het Westeinde enerzijds en de zuidelijk gelegen woonkern Driebruggen anderzijds zonder dat de bebouwing toeneemt.

Er is geen milieueffectrapport nodig, omdat een functie-aanpassing volgens het de Omgevingswet niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling,

Conclusie
Voor het oprichten van 10 woningen, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning, zijn geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten. Gelet op het “nee, tenzij” principe kan daarom worden afgezien van het opstellen van een milieueffectrapport.

6.1.2 Activiteiten en milieuzonering

Wettelijk kader
Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid en geur. Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Bedrijfsactiviteiten moeten worden getoetst aan het Besluit activiteiten leefomgeving. De Handreiking Activiteiten en Milieuzonering 2024 (VNG) geeft daarnaast richtafstanden voor de ruimtelijke inpasbaarheid van nieuwe initiatieven, per type bedrijvigheid, voor geur en geluid. Binnen deze richtafstanden is bij een gemiddelde bedrijfsvoering hinder van het bedrijf te verwachten. De te beoordelen situaties zijn te herleiden tot 3 groepen met bijbehorende aanpak, namelijk:

• Nieuwe milieugevoelige functies nabij bedrijven
• Nieuwe bedrijfsbestemmingen nabij bestaande milieugevoelige functies
• Nieuwe milieugevoelige functies nabij nieuwe bedrijfsbestemmingen

De richtafstanden in Activiteiten en milieuzonering gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals woningen. De richtafstanden in de Handreiking Activiteiten en Milieuzonering zijn geclassificeerd in zones voor geluid en geur. In tabel 6.2 zijn de richtafstanden uit de VNG richtlijn opgenomen. Indien sprake is van gemengd gebied dan mag de richtafstand met één afstandsstap worden verkleind.

Tabel 6.2: Richtafstanden volgens VNG richtlijn.

Zone geur	Zone geluid	Minimale afstand (meter)
FM*	FM*	10
1	1	30
2	2	50
3	3	100
4	4	200

* FM: Geschikt voor Functemenging.

Onderzoek/ beoordeling
Aan het Westeinde komen in de omgeving naast agrarische bedrijven ook woningen en niet-agrarische functies voor. Sprake is van een gebied met functiemenging. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Dit betekent dat de richtafstanden met één afstandstap kunnen worden verminderd (tabel 6.2). Deze richtafstand geldt met name voor het onderdeel geluid.

Met behulp van het inrichtingenbestand is geïnventariseerd welke milieubelastende activiteiten relevant kunnen zijn voor de geplande functiewijziging. Voor het bepalen van de milieuzones is uitgegaan van de afstandsnormen op basis van de VNG-richtlijn in gemengd gebied. Binnen een zone van 100 meter van het plangebied liggen geen agrarische bedrijven met een agrarisch bouwvlak en/of overige niet agrarische bedrijven. Er zijn vanuit milieuzonering geen beperkingen voor het plangebied.

Conclusie
Uit de inventarisatie is gebleken dat er geen relevante milieubelastende activiteiten in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. De woningen hebben een goed woon- en leefklimaat. Vanuit milieuzonering bestaan er geen bezwaren tegen dit TAM-omgevingsplan.

6.1.3 Geluid

Wettelijk kader algemeen
Veel functies in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid. Ze maken geluid of ze worden eraan blootgesteld. De regels over geluid gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en andere gebouwen en plekken. Ook zijn direct werkende regels in de bruidsschat opgenomen. Dit zijn de regels voor het bepalen en beoordelen van geluid door een toegelaten activiteit.

In de bruidsschat is het onderdeel geluid geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (paragraaf 22.3.4.2 bruidsschat);
• Geluid door windturbines en windparken (paragraaf 22.3.4.3 bruidsschat);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (paragraaf 22.3.4.4 bruidsschat).

De instructieregels uit Afdeling 3.5 (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt geluid van deze bronnen bij geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl). Het Rijk stelt voor een aantal gebouwen specifieke regels. Deze instructieregels van het Bkl voor geluid zijn gericht op aangewezen geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.21 Bkl) en stiltegebieden (artikel 7.11 Bkl). In de aanwijzing van geluidgevoelige gebouwen is de functie (zoals wonen, onderwijs of zorg) bepalend (artikel 3.21 Bkl). Voor andere gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van bescherming tegen geluid. Dat doet de gemeente vanuit haar taak 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

6.1.3.1 Wegverkeerslawaai

Wettelijk kader wegverkeerslawaai
Wegverkeerslawaai kan de leefkwaliteit van een gebied sterk beïnvloeden. Mensen die veelvuldig worden blootgesteld aan een hoog niveau van wegverkeerslawaai kunnen hier lichamelijke en psychische klachten door oplopen. Het Bkl verplicht ertoe onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen binnen vastgestelde onderzoeksgebieden (zones) langs wegen. Tevens stellen het Bkl regels aan de maximale geluidsbelasting op geluidsgevoelige bestemmingen. In artikel 3.22 van het Bkl is geluidsgevoelige ruimte een verblijfsruimte of verblijfsgebied van een:

• a. woonfunctie of bijeenkomstfunctie die een nevengebruiksfunctie is van die woonfunctie;
• b. onderwijsfunctie;
• c. gezondheidszorgfunctie met bedgebied of bijeenkomstfunctie die een nevengebruiksfunctie is van die gezondheidszorgfunctie; of
• d. bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied.

Onderzoek/ beoordeling
Bij verandering van een omgevingsplan moet er in principe worden getoetst aan het Bkl. Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid van alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij toelaten van een weg gelden, staan in tabel 6.3.

Tabel 6.3: Standaardwaarde en grenswaarde geluidgevoelige gebouwen.

Geluidbronsoort	Standaardwaarde (dB) (tabel 5.78t Bkl)	Grenswaarde (dB) (tabel 5.78u Bkl)
Provinciale wegen en Rijkswegen	50 Lden	60 Lden
Gemeentewegen en waterschapswegen	53 Lden	70 Lden

De relevante wegen in het geluidaandachtsgebied van het plangebied zijn het Westeinde en De Groendijck. In deze situatie is sprake van bestaande wegen en 10 nieuwe woningen. Het aanvaardbare woon- en leefklimaat moet door middel van akoestisch onderzoek worden aangetoond. Indien de berekende belasting de genoemde waarde overschrijdt, dient in eerste instantie onderzocht te worden of maatregelen mogelijk zijn die de geluidsbelasting verlagen tot de nieuwe standaardwaarde of minder. In verband hiermede is een akoestisch onderzoek uitgevoerd door Dethmers geluidadvies B.V. (rapport van 27 februari 2024, Bijlage 2). Uit de uitgevoerde berekeningen kan het volgende worden afgeleid (overgenomen uit rapport).

• Het bedrijfsgebouw en de hooiberg hebben een geluidbelasting op de gevel onder de standaardwaarde. Vanuit de Omgevingswet is er geen beperking voor het oprichten van appartementen in deze gebouwen;
• De woonboerderij is geluidbelast op de verdieping. Omdat de al bestaande woning in de woonboerderij al de bestemming 'wonen' heeft, is er hier sprake van verbouw en omdat de geluidbelaste gevels niet worden gewijzigd, wordt het rechtens verkregen niveau van de geluidwering gehandhaafd;
• Bij de nieuwe appartementen in de woonboerderij is de geluidbelaste gevel een dove gevel. Deze valt buiten het beoordelingskader van de Omgevingswet;
• Voor het wijzigen van de al bestaande woning en het maken van nieuwe appartementen in de woonboerderij is er geen beperking vanuit de Omgevingswet;
• De voorgevel van de zomerwoning heeft op de verdieping een geluidbelasting op de gevel die 1 dB boven de standaardgrenswaarde ligt;
• De geluidwering van de voorgevel van de zomerwoning dient minimaal 21 dB te bedragen.

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van wegverkeerslawaai de standaardwaarde van 53 (dB) Lden voor 10 woningen ten gevolge van het Westeinde en De Groendijck niet wordt overschreden. Voor de zomerwoning bedraagt de geluidbelasting 54 dB. Hiervoor is een onderbouwing afgewogen hogere geluidswaarden nodig. De onderbouwing afgewogen hogere geluidwaarden is opgenomen in Bijlage 3.

Het gezamenlijke geluid op de zomerwoning bedraagt 54 dB. De geluidwering van de gevel wordt gebaseerd op het gezamenlijke geluid. Met de gevelwering wordt voldaan aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving voor bescherming tegen geluid van buiten.

Conclusie
Gezien het bovenstaande gelden vanuit het Bkl, onderdeel verkeerslawaai, geen beperkingen voor onderhavige planontwikkeling.

6.1.3.2 Spoorweglawaai

Wettelijk kader spoorweglawaai
Op het bepalen van het geluid zijn op grond van artikel 3.24, lid 5 van het Bkl de bij ministeriële regeling gestelde regels van toepassing. De zonebreedte van spoorwegen zijn vastgesteld op basis van de GPP's (Geluid Productie Plafonds).

Bij verandering van een omgevingsplan moet er in principe worden getoetst aan het Bkl. Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid van alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij toelaten van een spoorweg gelden, staan in tabel 6.4.

Tabel 6.4: Standaardwaarde en grenswaarde geluidgevoelige gebouwen.

Geluidbronsoort	Standaardwaarde (dB) (tabel 5.78t Bkl)	Grenswaarde (dB) (tabel 5.78u Bkl)
Lokale spoorwegen en Hoofdspoorwegen	55 Lden	70 Lden

Onderzoek/ beoordeling
Het geluidproductieplafond van de zuidelijk gelegen spoorlijn Rotterdam/Den Haag - Utrecht (traject 590) bedraagt 600 meter. Het plangebied ligt hierbuiten op afgerond 1,95 km afstand. De woningen liggen niet binnen de zone van een spoorwegtraject. Er is geen beperking voor het plangebied.

Conclusie
Gezien het bovenstaande gelden vanuit het Bkl, onderdeel spoorweglawaai, geen beperkingen voor onderhavige planontwikkeling.

6.1.3.3 Industrielawaai

Wettelijk kader
Industrielawaai kan de leefkwaliteit van een gebied sterk beïnvloeden. Mensen die veelvuldig worden blootgesteld aan een hoog niveau van industrielawaai kunnen hier lichamelijke en psychische klachten door oplopen. In artikel 3.25 van het Bkl zijn regels opgenomen voor het bepalen van geluid door industrieterreinen. Op het bepalen van het geluid zijn op grond van lid 4 de bij ministeriële regeling gestelde regels van toepassing.

Bij verandering van een omgevingsplan moet er in principe worden getoetst aan het Bkl. Het Bkl bevat standaardwaarden en grenswaarden voor geluid door een geluidbronsoort op een geluidgevoelig gebouw. Deze waarden zijn van toepassing op het geluid van alle geluidbronnen van een geluidbronsoort. De waarden die bij toelaten van een industrieterrein gelden, staan in tabel 6.5.

Tabel 6.5: Standaardwaarde en grenswaarde geluidgevoelige gebouwen.

Geluidbronsoort	Standaardwaarde (dB) (tabel 5.78t Bkl)	Grenswaarde (dB) (tabel 5.78u Bkl)
Industrieterreinen	50 Lden 40 Lnight	55 Lden 45 Lnight

Onderzoek/ beoordeling
Bedrijven(terreinen) kunnen beperkingen opleggen aan nieuwe gevoelige functies, waaronder wonen, in verband met een geluidzone. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de richtafstanden uit de brochure 'Activiteiten en milieuzonering' (zie hiervoor paragraaf 6.1.2).

Voor industrieterreinen geldt dat er binnen de geluidreferentiepunt in beginsel geen woningbouw is toegestaan op grond van het bepaalde in het Bkl. In de nabijheid van het plangebied als bedoeld in artikel 3.33 (geluidreferentiepunten voor industrieterreinen) liggen geen (gezoneerde) industrieterreinen. Dit betekent dat er voor de woningen sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie
Gezien het bovenstaande gelden vanuit het Bkl, onderdeel industrielawaai, geen beperkingen voor onderhavige planontwikkeling.

6.1.4 Bodem

Wettelijk kader
Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (artikel 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie artikel 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (artikel 5.89K Bkl, artikel IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal):

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Bal, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2);
• Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 en 3.2.22 Bal);
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4);
• Maatwerkregels over het saneren van de bodem in het zinkassengebied De Kempen, (paragraaf 2.3.6a.5).

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Onderzoek/ beoordeling
De Omgevingsdienst Midden-Holland heeft het lokaal beleid voor het uitvoeren van bodemonderzoeken in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen geactualiseerd. Het beleid is vastgelegd in de 'Bodemkwaliteitskaart Midden-Holland 2022' en de 'Nota bodembeheer Midden-Holland 2023'. De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft in 2023 de beleidsregels vastgesteld.

In onderhavige situatie is er alleen sprake van een functiewijziging van bestaande (bedrijfs)gebouwen naar woondoeleinden. Er zullen geen graafwerkzaamheden worden uitgevoerd, maar alleen worden opgehoogd met grond en zand nadat de betonplaten zijn weggehaald. In verband hiermede kan op basis van de 'Handreiking Bodemkwaliteit bij bouwactiviteiten' van de Omgevingsdienst Midden-Holland d.d. 5 december 2023 een bodemonderzoek achterwege worden gelaten.

Conclusie
Er zijn geen risico’s voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de functiewijziging op het onderhavige plangebied. Wanneer in de toekomst grond van de locatie moet worden afgevoerd of ergens anders zal moeten worden toegepast zal initiatiefnemer de kwaliteit van de vrijkomende grond laten onderzoeken conform de eisen van het Aanvullingsbesluit bodem of hetgeen is gesteld in het grondstromenbeleid Midden-Holland.

6.1.4.1 Ontplofbare oorlogsresten

Uit ervaring blijkt dat circa 10 tot 15% van de gebruikte Conventionele Explosieven (CE) uit WOll tijd niet functioneerde en als blindganger in de bodem is achtergebleven. Een blindganger vormt een wezenlijk risico tijdens grondroerende werkzaamheden.
In 2018 is historisch vooronderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van CE voor het grondgebied van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Hieruit blijkt dat het plangebied onverdacht is voor wat betreft het voorkomen van CE. Verder onderzoek naar CE is niet noodzakelijk. Hoewel er geen indicaties zijn voor de aanwezigheid van CE, kan niet met zekerheid worden gesteld dat die er niet zijn.

Bij de verbouwing vinden geen graafwerkzaamheden plaats, zodat verder onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten niet noodzakelijk is. Als men bij toekomstig graafwerk stuit op een verdacht object, zijn passende maatregelen nodig.

6.1.5 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader
De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in de zogenoemde aandachtsgebieden. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt hier een rijksomgevingswaarde overschreden. Of de achtergrondconcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden. De vergunningverlener beoordeelt een aanvraag op het effect op de luchtkwaliteit in de leefomgeving. In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Dit geldt voor de besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl.

Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Dit betekent dat een gemeente een initiatief soms moet toetsen aan de omgevingswaarden in een nabijgelegen aandachtsgebied. Het gaat dan om een locatie van een initiatief dat zelf buiten het aandachtsgebied ligt. Dit kan nodig zijn bij activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben. Denk aan extra verkeer of bedrijfsemissies. De vergunningverlener toetst aan de omgevingswaarden, tenzij de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de stikstofdioxide- (NO2) of fijnstof- (PM10) concentraties.

De specifieke beoordelingsregels voor luchtkwaliteit staan in artikel 8.17 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). In Bkl zijn onder andere omgevingswaarden opgenomen voor zwaveldioxide (artikel 2.3), stikstofdioxide en stikstofoxiden (artikel 2.4) en fijn stof (artikel 2.5). De omgevingswaarden gelden voor de buitenlucht. Deze zijn niet van toepassing op een arbeidsplaats als bedoeld in artikel 2 van Richtlijn 89/654/EEG van de Raad van 30 november 1989 betreffende minimumvoorschriften inzake veiligheid en gezondheid voor arbeidsplaatsen (PbEG 1989, L 393) waartoe het publiek gewoonlijk geen toegang heeft. In tabel 6.6 is een overzicht gegeven van de omgevingswaarden uit het Bkl.

Tabel 6.6: Omgevingswaarden maatgevende stoffen Besluit kwaliteit leefomgeving.

stof	kalender- jaargemiddelde	uurgemiddelde	24-uursgemiddelde	Opmerkingen
NO2	40 µg/m3	200 µg/m3	n.v.t.	Uurgemiddelde mag 18x per jaar worden overschreden
PM2,5	25 µg/m3	n.v.t.	n.v.t.	n.v.t.
PM10	40 µg/m3	n.v.t.	50 µg/m3	24-uursgemiddelde Mag 35x per jaar worden overschreden

Artikel 8.17 van het Bkl stelt dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend als de omgevingswaarden in acht worden genomen.

Onderzoek luchtkwaliteit
Voor de toetsing of het plan in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit is van belang met welke functies het plangebied wordt uitgebreid. In het gebied al aanwezige functies worden niet meegerekend bij het bepalen van de verkeersaantrekkende werking van het plan. Ten opzichte van de bestaande situatie is er alleen sprake van een functiewijziging naar woondoeleinden met het toevoegen van 10 wooneenheden, waarvan één al in gebruik is als zomerwoning.

Om een beeld te krijgen van de luchtkwaliteit in het plangebied is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) geraadpleegd voor 2023 en het prognosejaar 2030 in de jaargemiddelde achtergrondconcentraties NO2, PM10, PM2,5 en EC-concentratie langs De Groendijck ter plaatse van de woning Westeinde 59 nabij het plangebied (detailgegevens x: 115259 y: 451145). Hieruit blijkt dat de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide ten hoogste 14,6 µg/m³ bedraagt. De jaargemiddelde concentratie fijn stof (PM10) bedraagt ten hoogste 16,8 µg/m³. De concentraties liggen daarmee onder de wettelijke grenswaarde van 40 µg/m³. Voor PM2,5 geldt dat de hoogste concentratie 9,0 µg/m³ bedraagt en ligt daarmee onder de wettelijke waarde van 25 µg/m³. Geconcludeerd wordt dat het Bkl de uitvoering van het project niet in de weg staat.

Conclusie
In het algemeen kan worden gesteld dat als in de huidige situatie aan de grenswaarden wordt voldaan, ook in toekomstige jaren wordt voldaan. Deze ontwikkeling maakt een vervolgfunctie naar wonen mogelijk. Volgens de CIMLK is de concentratie NO2, PM10 en PM2,5 op de rekenpunten onder de grenswaarden, zodat er geen gevolgen zijn voor deze functie. Volgens de prognoses wordt de luchtkwaliteit in de komende jaren, door het schoner worden van het verkeer, steeds beter. Artikel 8.17 (beoordelingsregels milieubelastende activiteit luchtkwaliteit) van het Bkl staat deze planontwikkeling niet in de weg.

6.1.6 Omgevingsveiligheid

Wettelijk kader
Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico
Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (artikel 5.7. lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (artikel 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico
Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (artikel 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht. Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (artikel 5.14 Bkl). Als het initiatief in een voorschriftengebied ligt, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikel 4.90 tot en met 4.96 Bbl). Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (artikel 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen. Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: paragraaf 5.1.2.3 Bkl;
• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: paragraaf 5.1.2.4 Bkl;
• Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (paragraaf 5.1.2.5 Bkl);
• Veiligheid rond luchthavens (paragraaf 5.1.2.6 Bkl).

Onderzoek / beoordeling
Voor Omgevingsveiligheid is een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen.

Voor het plangebied is de Signaleringskaart EV geraadpleegd. Deze kaart geeft inzicht in de risico's in de woon- en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere soorten typen rampen, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. Deze gegevens zijn afkomstig van gemeenten, waterschappen, provincie en de rijksoverheid.

Op de Signaleringskaart zijn in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle bedrijven gevestigd. Er zijn geen aandachtsgebieden vanuit oogpunt van omgevingsveiligheid.

Conclusie
Bij omgevingsveiligheid gaat het om de gevaren die in de directe omgeving aanwezig zijn in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoeren van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Vanuit spoor-, vaarwegen, wegtransport, buisleidingen en inrichtingen gelden geen beperkingen voor het plangebied.

6.1.7 Gezondheid

Wettelijk kader
In artikel 1.3 van de Omgevingswet staan de maatschappelijke doelen van de wet. Eén van die doelen is een gezonde fysieke leefomgeving. Een gezonde leefomgeving ervaren bewoners als prettig, nodigt uit tot gezond gedrag en biedt bescherming tegen negatieve omgevingsinvloeden. In artikel 3.3 van de Omgevingswet staat dat het bevoegd gezag in de omgevingsvisie rekening moet houden met het voorzorgsbeginsel en andere milieubeginselen. In artikel 2.1 lid 4 van de Omgevingswet staat dat het bevoegd gezag bij de evenwichtige toedeling van functies (in het omgevingsplan) in ieder geval rekening houdt met het belang van het beschermen van de gezondheid.

Over gezondheid in de omgevingsvergunning gaan de artikelen 5.32 en 5.42 lid 4 van de Omgevingswet en de artikelen 8.101 en 8.102 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

Onderzoek/ beoordeling
In de Toekomstvisie Bodegraven-Reeuwijk is in algemene zin aandacht besteed aan 'Gezonde dorpen (Duurzame gemeente: ambities in balans).

In 2040 heeft de gemeente aantrekkelijke, gezonde dorpen met kansen voor iedereen. Klimaatbestendige en groene dorpen die sterk zijn op allerlei terreinen: van zorg tot duurzaamheid en van sport tot economie. Dorpen waar je goed kunt opgroeien en fijn oud worden. Waar bedrijven zorgen voor lokale werkgelegenheid en er ruimte is om te ondernemen.

De gedachte van 'positieve gezondheid' staat centraal: gezondheid vanuit verschillende invalshoeken (leefomgeving, sociaal, fysiek, mentaal). Samen met de bewoners werkt de gemeente aan gezonde dorpen met een fijn leefklimaat en goede voorzieningen. Dorpen die optimaal profiteren van hun ligging aan de infrastructuur óf in het landschap, waar mensen graag wonen en op bezoek komen.

Gezond en duurzaam wonen
Bij woningbouw houdt de gemeente sterk rekening met een gezonde leefomgeving (groene buurten, ruimte voor water, luchtkwaliteit, weinig geluidsoverlast), flexibiliteit en veiligheid. Bestaande en nieuwe woningen worden duurzamer: goed geïsoleerd, met eigen zonnepanelen en bijvoorbeeld groene daken. In 2050 zijn alle woningen in onze gemeente aardgasvrij. Waar mogelijk zoeken we combinaties van wonen met waterberging, recreatie en natuur.
De leefomgeving doet ertoe! Groene plekken zijn ideaal om te sporten, te wandelen of buiten te spelen, ze verbeteren de luchtkwaliteit en dragen bij aan geluk en gezondheid. Ook de inwoners vinden groen en water heel belangrijk.
Meer groen en water is ook een opgave vanuit klimaatverandering. De gemeente wil in 2050 klimaatbestendig zijn. Zij is dan bestand tegen hevige regenbuien, langdurige droogte, overstromingen en hitte. Groen voorkomt hittestress op tropische dagen en beperkt gezondheidsklachten. Met meer groen en ruimte voor water versterkt de identiteit als Groene Hart-gemeente én krijgen dorpen en wijken een aantrekkelijke uitstraling. Een groene leefomgeving heeft daarom prioriteit. De uitwerking verschilt per gebied.

Conclusie
Beschermen van de gezondheid en een veilige leefomgeving is in algemene zin opgenomen in de Toekomstvisie Bodegraven-Reeuwijk. Voor deze planontwikkeling is duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit nader beschreven in paragraaf 4.4.5. Hierin is aangetoond dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gezondheid wordt nader vastgelegd in het omgevingsplan in de vorm van omgevingswaarden. Dit TAM-omgevingsplan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de toekomstvisie.

6.2 Archeologie en cultuurhistorie

6.2.1 Archeologie

Wettelijk kader
De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (artikel 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland
De Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (CHS) geeft de cultuurhistorische waarden in archeologisch en landschappelijk opzicht en voor wat betreft de nederzettingen aan. De terreinen waarvan de archeologische waarde bekend is, staan aangegeven op de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Op de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) staat de zogenaamde verwachtingswaarde aangegeven.
De provincie Zuid-Holland gebruikt beide kaarten en de CHS bij advisering en beoordeling van (wijziging van) het omgevingsplan, bij het verlenen van ontgrondingvergunningen en bij advisering over omgevingsvergunningen, bodemsaneringen en peilbesluiten.

In de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland is het gebied niet specifiek aangeduid. Er is onderscheid gemaakt in drie kleuren categorieën (drie tinten bruin). De toekenning van een (zeer) grote, redelijke of lage kans op sporen (kleuren donker-, middel- en lichtbruin) heeft betrekking op de relatieve dichtheid van archeologische vondsten die in een bepaald gebied verwacht wordt. De witte gebieden hebben een lage trefkans. De plankaart laat zien dat ten oosten het bebouwingslint een buffer van stroomgordels en geulafzettingen ligt in de Formatie van Echteld (figuur 9). Een hoge trefkans op archeologische sporen is van 0 - 5 m onder maaiveld aanwezig. Het plangebied zelf heeft geen archeologische waarden.

Het Westeinde is aangemerkt als historisch landschappelijke lijn met hoge waarde in een poldergrens.

Figuur 9: Uitsnede Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland.

Gemeentelijke beleidsnota archeologie
De gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft het rapport “Bewoning en ontginning rondom Rijn en Wiericke” opgesteld. Dit rapport en de bijbehorende vier kaartbijlagen zijn op 4 juli 2012 vastgesteld door de raad. Naast deze documenten staan bepalingen aangaande archeologie in de Kadernota Erfgoed die eveneens is vastgesteld op 4 juli 2012 door de gemeenteraad.

In het nadien op 27 september 2023 vastgestelde bestemmingsplan 'Parapluplan archeologie' heeft het plangebied grotendeels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gekregen. Op grond hiervan is onderzoek naar archeologie nodig voor grondingrepen groter dan 100 m² en grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 cm. Voor het meest westelijke deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. Op grond hiervan is onderzoek naar archeologie nodig voor grondingrepen groter dan 25.000 m² en grondbewerkingen op een grotere diepte dan 30 cm. Een uitsnede van de geactualiseerde archeologische beleidskaart is opgenomen in (figuur 10).

Figuur 10: Uitsnede gemeentelijke archeologische beleidskaart 2021.

Onderzoek/ beoordeling
Het projectgebied heeft grotendeels een hoge archeologische verwachtingswaarde. Onderzoek is nodig wanneer grondingrepen plaatsvinden groter dan 100 m² en de bodemverstorende ingrepen dieper reiken dan 0,4 m -mv. In het plangebied wordt alleen bestaande (bedrijfs)bebouwing verbouwd voor woondoeleinden. Er vinden geen grondingrepen plaats. Gelet hierop kan het plangebied worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het is nooit volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van toekomstig grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet.

Conclusie
Het initiatief tast de archeologische waarden niet aan, zodat er vanuit dit gezichtspunt geen beperkingen worden gesteld voor deze planontwikkeling.

6.2.2 Cultuurhistorie

Gemeentelijk beleid
Kadernota Erfgoed
De gemeenteraad van Bodegraven-Reeuwijk heeft op 4 juli 2012 de kadernota Erfgoed vastgesteld. De nota is bedoeld om op hoofdlijnen het erfgoed van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk status te geven en richting te geven aan het beleid daaromtrent. Met erfgoed wordt bedoeld monumenten, archeologie en cultuurhistorie en (ontstaan van het) (veenweide)landschap. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk streeft ernaar dat elementen en structuren die nauw verbonden zijn met de ontstaansgeschiedenis van het landschap en het nederzettingenpatroon, ook in de toekomst herkenbaar en ervaarbaar blijven. Behoud van de openheid en het kenmerkende slagenlandschap en behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen staan hierbij voorop.

De gemeente zet erop in om de cultuurhistorische waarde niet alleen te behouden en te versterken, maar ook om deze waarden meer gebiedsgericht te beschouwen en in positieve zin te benutten. Dit wordt “waardecreatie” genoemd. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk ziet kansen om het economisch profijt van het cultureel erfgoed te vergroten. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk stimuleert het vergroten van de historische belevingswaarde van haar gebied, door bijvoorbeeld bijzondere projecten als inspiratiebron te laten dienen in het ruimtelijk ontwerp. Hiertoe worden monumenten, cultuurhistorie, landschap en archeologie al in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk zal goede initiatieven, die passen in het erfgoedbeleid, waar mogelijk ondersteunen en afhankelijk van de omstandigheden faciliteren, stimuleren of aanjagen.

De gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft de afgelopen jaren actief vele monumenten op lijsten van gemeentelijke monumenten geplaatst of het Rijk de mogelijkheid geboden om rijksmonumenten aan te wijzen. De inventarisatie behorende bij de Beleidsnota Cultuurhistorie heeft de laatste vijf gemeentelijke monumenten toegevoegd. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft 52 rijksmonumenten en 78 gemeentelijke monumenten. Eén van deze gemeentelijke monumenten betreft de boerderij aan het Westeinde 12 in Waarder.

Beleidsnota Cultuurhistorie
In januari 2018 is de “Beleidsnota Cultuurhistorie” vastgesteld. De beleidsnota richt zich op de cultuurhistorische waarden binnen de gemeente Bodegraven-Reeuwijk en heeft als doel deze te beschermen. De beleidsnota is opgesteld aan de hand van inventarisaties uit het verleden en empirische waarnemingen door een ervaringsdeskundigen. De inventarisaties uit het verleden betreffen de volgende bronnen:

• de inventarisatie van de toenmalige gemeente Reeuwijk uit 1990, uitgevoerd in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project jongere bouwkunst en stedenbouw 1850 - 1940 (M.I.P);
• het rapport Waardevolle panden Concept Gemeentelijke Monumentenlijst Gemeente Bodegraven, samengesteld door de stichting Dorp, Stad & Land in samenwerking met de gemeente in 1999,met als basis de inventarisatie van de toenmalige gemeente Bodegraven uit 1991, uitgevoerd in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project jongere bouwkunst en stedenbouw 1850 - 1940 (M.I.P);
• de aanvullende Groslijst met bijkomende objecten, opgesteld door lokale erfgoedverenigingen in 2015.

Met elkaar bevatten deze bronnen tegen de 400 objecten en ensembles: woonhuizen, boerderijen, kaaspakhuizen, winkelpanden en overige bebouwing. Een aantal van deze objecten dateren uit de 17de eeuw, veel objecten dateren uit de 19de en begin van de 20ste eeuw en enkele uit de Wederopbouwperiode van na 1945. In de loop van het proces is een aantal objecten afgevallen. Enkele objecten bleken niet op grondgebied van Bodegraven-Reeuwijk maar net in een buurgemeente te liggen, andere waren inmiddels gesloopt of totaal vernieuwd. De cultuurhistorisch objecten die over zijn gebleven hebben een waardering ‘redelijk’, ‘hoog’ of ‘hoog plus’ gekregen. De ‘hoog plus’ objecten zijn aangewezen als gemeentelijk monument en toegevoegd aan de gemeentelijke monumentenlijst.
De cultuurhistorisch waardevolle objecten binnen de gemeente Bodegraven-Reeuwijk zijn nader verankerd in het "Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk'.

Gemeentelijk monument Westeinde 12, Waarder
De boerderij aan het Westeinde 12 in Waarder dateert van 1912. Het betreft een boerderij van het Zuid-Hollandse langhuistype waarbij het woonhuis is gedekt met een zadeldak met gesmoorde kruispannen en het stalgedeelte met riet gedekt is. Het woonhuis en het stalgedeelte hebben afzonderlijke kappen met verspringende nokhoogten. Voorin is het deels onderkelderde woonhuis ondergebracht met hierachter de stal.

Het woonhuis is opgetrokken in rode baksteen, het stalgedeelte in gele baksteen. De symmetrisch ingedeelde voorgevel van het woonhuis heeft een dakoverstek met windveren, een decoratief gesneden sierspant en een makelaar. De boogvelden boven de vensters zijn gevuld met bricorna-steen. De sierbanden zijn uitgevoerd in gele baksteen. De schuifvensters in de voorgevel zijn bezet met ramen met bovenlichten en luiken. De keldervensters bezitten diefijzers en zijn eveneens voorzien van luiken. Het stalgedeelte bezit ijzeren rondboog stalvensters. In de rechter zijgevel ligt de entree die voorzien is van een bovenlicht met een ijzeren levensboom. Achter de boerderij staat een hooiberg. Rechts van de boerderij staat een gemetseld zomerhuis met een tuitgevel.

Waardering
De boerderij is een voorbeeld van het Zuid-Hollandse langhuistype met belangrijke cultuurhistorische waarde, omdat de hoofdvorm gaaf bewaard is gebleven. Van belang als object(en) behorend bij het thema weidebedrijf/kaasmakerij zijn de architectuurhistorische waarde vanwege de kwaliteit van het ontwerp van de voorgevel.

Verder is er sprake van stedenbouwkundige waarde vanwege de vrijstaande en beeldbepalende ligging. Het complex heeft landschappelijke en ensemblewaarde als karakteristiek en onlosmakelijk onderdeel van de agrarische bebouwing van het buitengebied van Reeuwijk. De boerderij is beeldbepalend gesitueerd in de zichtlijn van sloten.

Toetsing planinitiatief aan cultuurhistorie
De boerderij heeft cultuurhistorische waarden. Dit pand is aangemerkt als gemeentelijk monument. De vormgeving van de boerderij blijf in stand. Er vinden geen uitwendige ingrepen plaats, zodat het monument niet wordt aangetast. Met het opnemen van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' worden de cultuurhistorische waarden van de boerderij met huisnummer 12 voldoende beschermd. Met inachtneming hiervan zijn er geen beperkingen voor deze planontwikkeling.

Conclusie
In onderhavige situatie wordt de functie van het gemeentelijke monument alleen gewijzigd in de functie Wonen, zonder dat er uitwendige aanpassingen plaatsvinden. De historische agrarische context van het plangebied wordt opgewaardeerd. De cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt niet aangetast. De historische agrarische context van het plangebied is leidend voor de architectuur van de te verbouwen bedrijfsbebouwing naar een appartementengebouw en de inrichting van het perceel. Vanuit dit gezichtspunt worden er geen beperkingen gesteld voor dit TAM-omgevingsplan.

6.3 Flora en fauna

Wettelijk kader
De Wet natuurbescherming (Wnb) is opgegaan in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur, het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Er is sprake van een beleidsneutrale overgang. Het huidige normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het natuurbeschermingsrecht blijft ongewijzigd.

Doelen van de Aanvullingswet natuur zijn het beschermen en ontwikkelen van de natuur, het behouden en herstellen van biologische diversiteit en het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de natuur en het verzekeren van een samenhangend beleid gericht op het behoud en beheer van waardevolle landschappen. De Aanvullingswet natuur zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. In de wet blijft de bescherming van Natura 2000-gebieden vrijwel hetzelfde. De provincies kunnen ervoor kiezen om deze gebieden alsnog te beschermen via het provinciale beleid. De provincie voegt dan gebieden toe aan het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of wijst ze aan als bijzonder provinciaal natuurgebied of -landschap.

Onderzoek/ beoordeling
Het gebied Broekvelden/ Vettenbroek, bestaande uit plassen en graslandpolders, is aangewezen als Speciale BeschermingsZone (SBZ) in het kader van de Vogelrichtlijn. Dit aangewezen Natura 2000-gebied ligt op circa 1,4 km ten westen van het plangebied. Het Natura2000-gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck ligt op circa 6,85 km ten noorden van de planlocatie. Sprake is van een vervolgfunctie naar wonen op een gecultiveerd terrein zonder dat er nagenoeg uitwendige verbouwingen plaatsvinden. Natura2000-gebieden worden hierdoor niet beïnvloed. Er worden dan ook geen (significante) effecten verwacht op deze Natura2000-gebieden. Daarom is een Habitattoets achterwege gelaten. Het dichtstbijzijnde NNN van de provincie Zuid-Holland ligt ten westen van het plangebied op circa 1,4 km afstand. Aan de noord- en westzijde van het plangebied grenst een belangrijk weidevogelgebied (figuur 11). Ook hier heeft deze ontwikkeling geen effect op het NNN.

Figuur 11: NNN in de directe omgeving van het plangebied (plangebied met een rode stip aangeduid).

6.3.1 Stikstofdepositie

Stikstofdepositie is geregeld in artikel 22.21 van de Omgevingswet. De regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) blijven gelden tot een bij Koninklijk Besluit te bepalen datum. Hier vindt, vooralsnog geen verandering plaats ten opzichte van oorspronkelijke wet- en regelgeving. Na de -nog te bepalen- datum dient stikstof te worden gemonitord als omgevingswaarde.

Natura2000-gebieden kunnen gevoelig zijn voor stikstofdepositie. Het natura2000-gebied 'Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein' ligt op circa 1,4 km ten westen van het plangebied. Dit gebied is momenteel nog niet stikstofgevoelig, maar mogelijk wordt de Polder Stein binnenkort wel aangewezen als stikstofgevoelig gebied. Het Natura2000-gebied 'Nieuwkoopse Plassen & De Haeck' is wel een stikstofrelevant habitatrichtlijngebied. Dit gebied ligt op circa 6,85 km afstand.

Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering (Wsn) in werking getreden onder de Wet natuurbescherming (dat ook geldt ook onder de Omgevingswet vanaf 1 januari 2024). De Wsn bevat onder andere de resultaatsverplichting om stapsgewijs de stikstofbelasting op stikstofgevoelige habitattypes in de Natura 2000-gebieden onder de kritische depositiewaarde te krijgen. Hiertoe zijn een drietal omgevingswaarden opgenomen in de wet voor 2025, 2030 en 2035.

Op voorhand kan de toename van stikstofdepositie niet worden uitgesloten. In verband hiermede zijn stikstofberekeningen van de aanleg- en gebruiksfase uitgevoerd door Stalbouw.NL (rapport van 2 april 2026, Bijlage 4). Uit de AERIUS-berekeningen van de aanleg- en gebruiksfase volgt dat er geen natuurgebieden zijn met rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. Deze bijdragen zijn zo klein dat er geen vergunningplicht is in het kader van de Wet natuurbescherming, gebiedsbescherming. Het aspect stikstofdepositie vormt voor dit TAM-omgevingsplan geen belemmering. Kort samengevat:

• Op de planlocatie is géén regelgeving met betrekking tot Natura 2000 van toepassing.
• Met betrekking tot stikstofdepositie zijn er geen effecten te verwachten.
• Het plangebied vormt géén onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland.

6.3.2 Flora- en faunatoets

Bij vernieuwbouwplannen moet bekeken worden wat het effect is op de aanwezige flora- en fauna. In verband hiermede heeft Watersnip Advies te Reeuwijk een ecologisch onderzoek uitgevoerd voor het onderhavige plangebied (rapport van januari 2024, Bijlage 5). Op basis van inventarisatie, literatuuronderzoek en verkennend onderzoek zijn de volgende conclusies en aanbevelingen overgenomen uit het rapport.

Natuurgebieden H.3	Gevolgen
Natura2000 §3.2.1
Habitattypen	Natura 2000-gebied Broekvelden, Vettenbroek & Polder Stein ligt op 1,4 km afstand tot het plangebied. Het Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen & De Haeck ligt op 6,85 km afstand tot het plangebied. In beide gebieden zijn habitattypen te vinden die stikstof gevoelig geacht worden. Voor deze afstand is er een stikstof berekening nodig. De berekening toont aan dat de totale stikstofdepositie, van zowel aanleg- als gebruiksfase, minder is dan 0,00 mol per hectare per jaar. Dit maakt dat er geen vergunningsplicht is in het kader van de Omgevingswet.
Soorten	Nee
NNN-gebieden §3.2.2	Nee
Omgevingsvisie/verordening §3.2.3	Nee

Soortgroep H.4	Overtreding verbodsbepalingen
Algemeen §4.3.3 en 4.3.5	Voor de beschermde soorten, Bastaardkikker, Bruine kikker, Gewone pad, Kleine watersalamander, Bunzing, Dwergspitmuis, Egel, Haas, Woelrat, Bosmuis , Dwergmuis, Gewone bosspitsmuis ,Hermelijn, Huisspitsmuis, Konijn, Ree, Rosse woelmuis, Veldmuis, Vos en Wezel geldt een algemene vrijstelling in het kader van de Omgevingswet door de provincie Zuid-Holland. Er hoeft voor deze soorten geen ontheffing aangevraagd te worden. Wel dient voor deze soorten de algemene zorgplicht in acht genomen te worden.
Flora §4.2	Nee
Jaarrond beschermde nesten §4.3.1	Nee
Vissen §4.3.2	Nee
Reptielen §4.3.4	Nee
Zoogdieren §4.3.5	Nee
Overige soorten §4.3.7	Nee

Soortgroep H.4	Overtreding verbodsbepalingen, aanvullende maatregelen vereist
Vogels §4.3.1	Nee. Indien bomen en struiken verwijderd worden, dient dit bij voorkeur buiten het broedseizoen van vogels te gebeuren, zodat overtreding van de Aanvullingswet natuur wordt voorkomen. Het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 juli. De Omgevingswet hanteert echter geen standaardperiode voor het broedseizoen; van belang is of een nest bewoond is. Indien een bewoond nest wordt aangetroffen, mogen er geen werkzaamheden uitgevoerd worden die het nest verstoren. Voor aanvang van werkzaamheden tijdens het broedseizoen dient een terzake kundige een inspectie uit te voeren ten aanzien van eventuele broedende vogels.
Amfibieën §4.3.3	Nee, mits voorkomen wordt dat er gedurende de voortplantingsperiode van de Rugstreeppad (globaal half april – augustus) water stagneert en er plassen en poelen ontstaan waar de Rugstreeppad haar eieren in af kan zetten. Tevens dient voorkomen te worden dat er lang zand/grond braak ligt gedurende de overwinteringsperiode (globaal van november – maart). Dit om ingraven voor overwintering te voorkomen.
Vleermuizen 4.3.6	Nee, een aanvullende maatregel vanuit de zorgplicht is het uitvoeren van werkzaamheden gedurende het daglicht. Dit waarborgt de functionaliteit van het plangebied als potentieel foerageergebied voor vleermuizen.

Algemene Zorgplicht
Voor planten- en diersoorten geldt in het kader van de Aanvullingswet natuur de algemene zorgplicht (artikel 1.11). Deze bepaalt dat eenieder die weet dat zijn of haar handelen nadelige gevolgen kan hebben voor flora en/of fauna, deze handelingen achterwege dient te laten of verplicht is om maatregelen te nemen (voor zover redelijkerwijs kan worden gevraagd) die deze negatieve gevolgen zoveel mogelijk voorkomen, beperken of ongedaan maken. De zorgplicht kan gezien worden als algemene fatsoenseis die voor iedereen geldt. In het kader van de zorgplicht wordt geadviseerd bij daglicht te werken om de functionaliteit van het foerageergebied voor vleermuizen te behouden.

Specifieke Zorgplicht
Voor Rode lijstsoorten dienen specifieke maatregelen genomen te worden als deze verwacht worden in het plangebied. In de bebouwing van het plangebied zijn geen geschikte biotopen gevonden voor rode lijstsoorten en worden derhalve niet verwacht. Specifieke maatregelen zijn daarom niet aan de orde.

Conclusie
Met inachtneming van het vorenstaande is het mogelijk de werkzaamheden conform de geldende wet- en regelgeving uit te voeren. De in het ecologisch rapport genoemde aanbevelingen worden overgenomen bij uitwerking van het bouwplan. Met inachtneming hiervan vormt de Aanvullingswet natuur geen belemmering voor het vaststellen van dit TAM-omgevingsplan.

6.4 Overige realiserings- en uitvoeringsaspecten

6.4.1 Kabels en leidingen

In het plangebied liggen naast de gebruikelijke kabels en leidingen geen ruimtelijk relevante watertransportleidingen en gastransportleidingen, zodat een beschermende regeling niet nodig is in dit TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridisch kader TAM-omgevingsplan

7.1 Algemeen

Dit TAM-omgevingsplan vormt een wijziging van het omgevingsplan. Woningbouw op deze locatie is in strijd met in het tijdelijke deel onderdeel uitmakende bestemmingsplan 'Buitengebied Noord', waardoor het omgevingsplan gewijzigd moet worden.
Het TAM-omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat losstaat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan. Om te zorgen dat het TAM-omgevingsplan juridisch één geheel is met het omgevingsplan van rechtswege, wordt het als het ware als een nieuw hoofdstuk toegevoegd. Onderhavig TAM-omgevingsplan dient dus ook als dusdanig gelezen te worden, in samenhang met de bruidsschat van het omgevingsplan. Daarom is er in de regels van onderhavig TAM-omgevingsplan een pre-ambule opgenomen, waarin staat dat het plan vigeert als hoofdstuk 22e van het omgevingsplan.

7.2 Verbeelding

De verbeelding voor het TAM-omgevingsplan is opgesteld conform de technische eisen van IMRO2012. Dat betekent dat er op de verbeelding wel 'bestemmingen' zijn te zien, en dat specifieke functies als zijnde 'functieaanduidingen' worden benoemd. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet door de validator van ruimtelijke plannen komt.

7.3 Regels

De regels en verbeelding van voorliggend TAM-Omgevingsplan zijn opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit TAM-Omgevingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het TAM-Omgevingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de functies zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begripsbepalingen, meet- en rekenbepalingen, toepassingsbereik, aanvraag- vereisten en algemeen gebruiksverbod);
• 2. Functies en activiteiten (functieregels);
• 3. Regels ter bescherming van waarden en objecten;
• 4. Algemene regels (algemene bouwregels, gebruiksregels en afwijkingsregels);
• 5. Overgangsbepalingen.

7.3.1 Inleidende regels

Dit TAM-omgevingsplan maakt onderdeel uit van het omgevingsplan van de gemeente Bodegraven- Reeuwijk. Dat betekent dat alle regels uit het omgevingsplan ook van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling aan het Westeinde 12 in Waarder (tenzij ze daarmee strijdig zijn). Daarom worden in de regels alleen maar bepalingen opgenomen welke specifiek relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling aan het Westeinde 12 in Waarder. Zo is er voor dit plan ook gekozen om niet de specifieke bepaling over de het afwijken van bepalingen uit de bruidsschat op te nemen, aangezien er bij dit TAM-omgevingsplan nauwelijks wordt afgeweken van de bruidsschat. De regels in dit hoofdstuk beginnen met een preambule, waarin wordt aangegeven op welke manier het TAM-omgevingsplan gelezen moet worden.

Artikel 1 Begripsbepalingen
Het omgevingsplan van rechtswege bevat al een artikel met begrippen die alleen van toepassing zijn op Hoofdstuk 22. In dit artikel worden deze begripsbepalingen van toepassing verklaard op dit TAM-omgevingsplan.

Artikel 2 Aanvullende begripsbepalingen
In dit artikel zijn aanvullende definities opgenomen voor een eenduidige interpretatie van de in de regels gebruikte begrippen, die niet zijn opgenomen in hoofdstuk 22.

Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen
Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Artikel 4 Toepassingsbereik
In het toepassingsbereik is aangegeven welke besluiten niet van toepassing zijn op dit deel van het omgevingsplan en op welke locatie de regels van dit deel van het omgevingsplan van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien er strijdigheid is met de regels uit het TAM-omgevingsplan.

Artikel 5 Aanvraagvereisten
In dit artikel is aangegeven dat de aanvraagvereisten uit artikel 22.5.2 van het omgevingsplan van rechtswege ook van toepassing zijn verklaard op aanvragen omgevingsvergunning op basis van het TAM-omgevingsplan.

Artikel 6 Algemeen gebruiksverbod
Dit artikel geeft aan dat gebruik zoals niet omschreven in de regels van dit hoofdstuk, als strijdig wordt aangemerkt.

7.3.2 Functies en activiteiten

Conform de eisen vanuit de Omgevingswet worden in dit hoofdstuk de toegestane functies en activiteiten beschreven voor de specifieke locatie. Alhoewel de regels niet hoeven te voldoen aan de SVBP, en er dus over 'functies en activiteiten' wordt gesproken in plaats van 'bestemmingen', staan deze op de verbeelding behorend bij onderhavig plan nog wel aangeduid als zijnde 'bestemming'. Dit vanwege het feit dat het plan anders niet juist gepubliceerd kan worden op de (nog tijdelijke) landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Voor dit TAM-omgevingsplan is beoogd zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de regels en bepalingen voor vergelijkbare functies en activiteiten uit het tijdelijk deel omgevingsplan van Bodegraven-Reeuwijk. Deze zijn wel dusdanig omgevormd dat deze voldoen aan de regels van de Omgevingswet.

De artikelen van hoofdstuk 2 bevatten de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende functies en gebiedsaanwijzingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Functieomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Beoordelingsregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.);
• Vergunningplicht voor afwijken: het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van de gestelde regels;
• Specifieke functieregels: omschrijving van activiteiten die niet zijn toegestaan;
• Vergunningplicht voor afwijken van de gebruiksregels: omschrijving van de onderdelen van de gebruiksregels waar vanaf mag worden geweken.

Artikel 7 Agrarisch met waarden
De ten westen van de woonpercelen aan het Westeinde 12 gelegen gronden hebben de functie ’Agrarisch met waarden - AW’ gekregen. De betreffende gronden maken deel uit van het waardevolle agrarische cultuurlandschap van het Groene Hart en worden primair gebruikt voor het beweiden van dieren in het kader van de agrarische bedrijfsvoering. Bij het agrarisch gebruik staat het behoud en herstel van de landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden voorop. Bebouwing is daarom niet toegestaan.

Omgevingsvergunning voor aanlegwerkzaamheden
De regels voor de agrarische functie bevat een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van werkzaamheden, niet zijnde bouwwerkzaamheden. Het opgenomen stelsel heeft als doel om de aanwezige en potentiële natuur- en landschapswaarden binnen deze functie te beschermen. Tevens mogen de vergunningplichtige werkzaamheden geen negatieve gevolgen hebben voor de waterkwaliteit en waterkwantiteit.

Artikel 8 Verkeer
De gronden met de functie 'Verkeer' zijn bestemd voor zijn bestemd voor de activiteit wegen, straten en paden met een verblijfsfunctie. Bijbehorende voorzieningen zoals ongebouwde parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groenvoorzieningen zijn toegestaan. In de regels zijn beoordelingsregels opgenomen voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 9 Wonen
De gronden met de functie ‘Wonen’ zijn bestemd voor de functie Wonen. Binnen deze functie zijn de volgende bouwwerken toegestaan: hoofdgebouwen met bijbehorende bouwwerken. Met betrekking tot de situering van de hoofdgebouwen zijn op de verbeelding bouwvlakken ingetekend, waarin hoofdgebouwen gesitueerd dienen te worden. Verder zijn in de regels en op de verbeelding het toegestane aantal en de hoogte van de hoofdgebouwen opgenomen.

In een hoofdgebouw is het toegestaan om onder voorwaarden kleinschalige beroepen en bedrijven aan huis uit te oefenen. De voorwaarden hebben als doel om de kleinschaligheid van deze activiteiten te waarborgen en om te voorkomen dat dergelijke activiteiten het woon- en leefklimaat aantasten. Onder andere betekent dit, dat verkeer aantrekkende functies worden tegengegaan en dat op het eigen terrein voldoende parkeergelegenheid moet zijn.

Voor bijbehorende bouwwerken (de artikelen 22.27 en 22.36 van de bruidsschat) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (artikel 2.29 van de het Besluit bouwwerken leefomgeving), is al een regeling opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze artikelen zijn in feite een voortzetting van de artikelen 2 en 3 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Het verschil is echter dat deze artikelen nu staan in het tijdelijk deel van het omgevingsplan (bruidsschat). Om die reden zijn beoordelingsregels voor bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet nodig in dit TAM-omgevingsplan.

7.3.3 Regels ter bescherming van waarden en objecten

In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die betrekking hebben op de bescherming van waarden en objecten. In dit geval liggen ter plaatse de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2 en 5', alsmede de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

Artikel 10 en 11 Waarde - Archeologie 2 en 5
Op basis van de door de gemeenteraad vastgestelde archeologische beleidsadvieskaart en het nadien vastgestelde bestemmingsplan 'Parapluplan Archeologie' is in het TAM-omgevingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2 en 5' opgenomen om de in het plangebied voorkomende zone met archeologische (verwachtings)waarden juridisch-planologisch te beschermen. In de dubbelbestemming is aangegeven in welke mate en onder welke voorwaarden werkzaamheden zijn toegestaan. De opgelegde beperkingen zijn opgelegd om te voorkomen dat (mogelijk) voorkomende archeologische waarden worden aangetast.
Van de mogelijkheden die de onderliggende functie biedt voor de uitvoering van (bouw) werkzaamheden kan pas gebruik worden gemaakt indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat als gevolg van de geplande werkzaamheden geen schade wordt toegebracht aan archeologische waarden. Aan een te verlenen omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden die er op gericht zijn om archeologische resten te behouden. Deze voorwaarden kunnen ook gericht zijn op de wijze waarop de werkzaamheden worden uitgevoerd. Verlangd kan worden dat de werkzaamheden plaatsvinden onder archeologische begeleiding.

Artikel 12 Waarde - Cultuurhistorie
Voor het woonperceel van Westeinde 12 is overeenkomstig het geldende bestemmingsplan 'Parapluplan Cultuurhistorie Bodegraven-Reeuwijk' (2019) de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen met daaraan gekoppeld een omgevingsvergunningenstelsel.

7.3.4 Algemene regels

Voor hoofdstuk 3 zijn er algemene bepalingen opgenomen die alleen betrekking hebben op de artikelen uit dit TAM-omgevingsplan. Hier zitten bijvoorbeeld algemene bouw- en functieregels in die gelden voor Het gehele grondgebied van de ontwikkellocatie. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels voor activiteiten. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

Artikel 13 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle functies kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, kelders en ondergronds bouwen.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels
Binnen deze regels is onder meer opgenomen welk gebruik in elk geval strijdig is met de aan de grond gegeven functieomschrijving.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels 
In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven.

Artikel 16 Overige regels
In dit artikel zijn de parkeerregels opgenomen. Deze komen er op neer dat het parkeerbeleid van de gemeente dient te worden toegepast bij nieuwe bouwplannen en functiewijzigingen. Er is sprake van een zogenaamde 'dynamische' verwijzing naar het parkeerbeleid. Het dynamische houdt in dat als het parkeerbeleid wordt gewijzigd gedurende de planperiode van het TAM-omgevingsplan, er ook rekening wordt gehouden met deze wijziging.

7.3.5 Overgangsrecht

Artikel 17 en 18 Overgangsbepalingen
In TAM-omgevingsplannen hoeven geen bepalingen te worden opgenomen voor het overgangsrecht. Echter, in onderhavig TAM-omgevingsplan wordt een bestaande functie wegbestemd (de bestaande functie 'Bedrijf'), waarvoor de functie Wonen in de plaats komt. Daarom zijn er in deze artikelen overgangsrechtelijke bepalingen opgenomen voor gebruik (artikel 17) en bouwwerken (artikel 18), zodat de bestaande functie mag worden voortgezet zolang de nieuwe ontwikkeling nog niet is gerealiseerd.

Hoofdstuk 8 Participatie

8.1 Participatie omgeving

De gemeente moedigt derden aan de verplichte participatie vorm te geven volgens de Leidraad participatie. Initiatiefnemer heeft de bewoners/ eigenaren rond Westeinde 12 in Waarder op 1 november 2023 een brief gestuurd. De geanonimiseerde brief is opgenomen in Bijlage 6. Zij zijn geïnformeerd over de voorgenomen vervolgfunctie naar Wonen. Hierbij is de mogelijkheid geboden om tot 30 november 2023 schriftelijk te reageren. Gedurende deze termijn zijn geen reacties ontvangen.

Tevens is er op 27 november 2023 een inloopbijeenkomst georganiseerd. Ongeveer 18 omwonenden hebben hiervan gebruik gemaakt. De plannen zijn positief ontvangen. Er zijn vragen gesteld over de extra toename van verkeer door toekomstige bewoners. Hierop is geantwoord dat de nieuwe bewoners als regel gebruik zullen maken van de (huidige) zuidelijk gelegen uitrit. Dit betekent alleen extra verkeer over circa 50 meter tot De Groendijck. Hier staan geen woningen, zodat er geen verkeersoverlast ontstaat voor de bestaande noordelijk gelegen woningen.

8.2 Bestuurlijk vooroverleg

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg vindt vooroverleg plaats met de Provincie Zuid-Holland, het hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden, Veiligheidsregio Hollands-Midden en overige adviesinstanties.

8.3 Vaststellingsprocedure

Het ontwerp van dit wijzigingsbesluit heeft op grond van artikel 3:11 van Algemene wet bestuursrecht vanaf 25 december 2025 gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegd. Tegelijkertijd is het ontwerp TAM-omgevingsplan elektronisch beschikbaar gesteld via de landelijke website (LVBB). Voorafgaand hiervan is mededeling gedaan in het Gemeenteblad. In deze periode zijn geen schriftelijke en/of mondelinge zienswijzen ontvangen.

8.4 Beroep

Tegen het besluit tot het vaststellen van het TAM-omgevingsplan kunnen belanghebbenden gedurende zes weken een beroepschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Belanghebbenden kunnen ook een voorlopige voorziening vragen tegen het TAM-omgevingsplan.

Hoofdstuk 9 Financiële haalbaarheid

9.1 Kostenverhaal

In het plangebied worden 10 woningen toegevoegd. Er is sprake van een planontwikkeling als bedoeld in artikel 13.11 van de Omgevingswet. Tussen initiatiefnemer en gemeente is een grondexploitatie- overeenkomst gesloten overeenkomstig het bepaalde in artikel 13.13 (kostenverhaal bij overeenkomst), waarin de ambtelijke kosten voor de gemeente worden doorberekend. Hiermee is de ontwikkeling economisch uitvoerbaar.

9.2 Nadeelcompensatie

Tussen initiatiefnemer en gemeente is in de grondexploitatieovereenkomst een bepaling opgenomen over nadeelcompensatie overeenkomstig het bepaalde in artikel 15.1, lid 2 (nadeelcompensatie) van de Omgevingswet om verhaal van planschade de planschaderisico’s voor de gemeente af te dekken. Hiermee is de ontwikkeling economisch uitvoerbaar.

 

Hoofdstuk 10 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL)

Gemeenten moeten ervoor zorgen dat de regels in het omgevingsplan leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit staat in artikel 4.2, eerste lid, Omgevingswet. Alle regels in het omgevingsplan samen moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), zie verder subparagraaf 4.1.3.

In voorgaande hoofdstukken is gemotiveerd dat er met de nieuwe regeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL):

In Hoofdstuk 4 Beleidskader is aangetoond dat de beoogde ontwikkeling past binnen de beleidskaders van de verschillende overheden;

In Hoofdstuk 6 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu is aangetoond dat er geen milieu- en omgevingsaspecten aan de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling in de weg staan.