Structuurvisie tevens woonvisie Zwartewaterland 2013

3.4 Wonen

Kenmerken

De woningmarkt in Zwartewaterland heeft als kenmerk een relatief gesloten karakter. De verklaring hiervan ligt in het verleden, toen de drie gemeenten nog volledig zelfstandig van elkaar functioneerden. De verhuisbewegingen tussen de kernen onderling zijn nauwelijks aanwezig. De inwoners van Zwartewaterland verhuizen binnen de eigen kern of men verhuist naar een andere gemeente. Genemuiden is het minst blootgesteld aan invloeden van buitenaf, ook wat betreft de woningmarkt. In Hasselt en in mindere mate Zwartsluis heeft een aanzienlijke instroom van veelal jonge gezinnen plaatsgevonden. Samen met de relatief grote gezinnen in Genemuiden resulteert dit in een hoge gemiddelde woonbezetting in de gemeente.

Zwartewaterland

Wat betreft de oriëntatie verschillen de drie kernen van elkaar. Zo is Genemuiden vooral georiënteerd op Kampen, Zwartsluis op Meppel en Hasselt op Zwolle. De woonwijken in de kernen kenmerken zich door laagbouw in een lage dichtheid (brede straatprofielen, diepe tuinen en veel 2 onder 1 kap woningen). Hoogbouw komt in Zwartewaterland weinig voor, in de nieuwe wijken worden seniorenwoningen in meerdere lagen gebouwd. In het buitengebied wordt vooral aan linten en in buurtschappen gewoond. Doordat het aantal boerderijen dat nog in bedrijf is afneemt zal hierdoor functieverandering plaatsvinden. De veelheid van landschapstypen geeft een grote variatie in woonomgeving.

De woningvoorraad heeft zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld;

	woningvoorraad 2003	woningvoorraad 2010	Groei voorraad 2003-2009
Genemuiden	3110	3370	+ 8,4%
Hasselt	2620	2645	+ 1,0%
Zwartsluis	1890	1950	+2,3%
Totaal	7620	7965	+4,5%

De toevoeging van de woningvoorraadaanbod in de gemeente varieert doorgaans van duurdere eengezinswoningen; 45% 2 onder 1 kap tot vrijstaande woningen. Het merendeel van de woningen in Zwartewaterland is een koopwoning (75%). Door de herstructurering van de wijk Santvoirt en nieuwbouw bij het zorgcentrum in Genemuiden zijn er de afgelopen periode ook relatief veel huurwoningen voor senioren toegevoegd.

Kwaliteiten

De uitbreiding van de kernen heeft in het verleden dusdanig plaatsgevonden, dat iedereen zowel dicht bij het centrum woont als redelijk snel in het buitengebied is. De belangrijkste kwaliteit voor het wonen zijn de ligging van de drie kernen aan het water en aan de diverse landschappen en het verschillende karakter – historisch, cultureel en sociaal – van de kernen. Ook de diverse buurtschappen zijn fraai in de landschappen gelegen.

In 2006 is in Zwartewaterland een woonbehoefteonderzoek opgeleverd. De voornaamste uitkomsten waren:

• tekort aan huurwoningen geschikt voor senioren in alle kernen;
• tekort aan eengezinskoopwoningen > € 300.000 in Hasselt en Zwartsluis;
• overschot aan eengezinskoopwoningen < € 200.000 in Hasselt;
• overschot aan eengezinskoopwoningen tussen € 200.000 en € 300.000 in Zwartsluis;
• tekort aan eengezinskoopwoningen in alle prijssegmenten in Genemuiden.

De transformatie van eengezinshuur- naar seniorengeschikte huurwoningen is de afgelopen jaren in gang gezet. Echter het blijkt dat senioren minder verhuisgeneigd zijn dan eerder werd voorzien. De toename van de vraag is daarom niet zo groot als eerder werd verwacht. Dat betekent dat er in de planperiode van de structuurvisie niet meer zal worden meegewerkt aan deze vorm van transformatie.

De woonwijken ontlenen op dit moment weinig kwaliteit aan de omgeving. Op de laatste uitbreidingswijk van Hasselt na, zijn de woonwijken naar binnen gekeerd en worden de randen gedomineerd door achterkanten. Hierdoor kan slechts een kleine groep bewoners profiteren van zicht op de omgeving. Verder is er weinig groen in de openbare ruimte aanwezig. Er zal een plan worden ontwikkeld, waarin de buitenruimte een groenere setting krijgt.

Voor uitbreidingen zijn er beperkingen, met de komst van de omgevingsvisie worden aan de woningbouwontwikkelingen de volgende voorwaarden gesteld;

• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, ontwikkelingsperspectieven, gebiedskenmerken.
• Concentratie in stedelijke netwerken en streekcentra, woningbouw voor lokale behoefte.
• Afgestemde woonvisie met omliggende gemeenten.

Daarnaast is er de Ontwikkelingsvisie voor de polder Mastenbroek en een beperkte beschikking over contingenten. Wel kennen de verschillende kernen veel plekken die geschikt zouden kunnen zijn voor inbreiding, door bijvoorbeeld sanering van industrieterreinen in en nabij woongebieden. Dit zijn over het algemeen dure en complexe opgaven. De uitbreidingsmogelijkheden van de buurtschappen zijn beperkt. Dit kan moeilijkheden geven voor de leefbaarheid van de kernen. De groeitaak van Zwolle leidt onafwendbaar tot een zekere druk op de woningmarkt in de gemeente. Dit speelt tot op heden nog niet. Naarmate Zwolle in de toekomst echter verder zal gaan groeien zal er zeker een relatie tussen beide woningmarkten gaan ontstaan. Dit vergt overleg en afstemming, maar ook het bieden van kansen voor hen die deze zoeken, zodat het draagvlak voor de voorzieningen in de kernen van Zwartewaterland op peil blijft.