Zevenhuizen-Zuid fase 1B1

Regels

Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Van toepassing verklaring

Op dit uitwerkingsplan zijn de regels van het bestemmingsplan "Zuidplas West", vastgesteld op 16 juni 2009 door de raad van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, van toepassing. Het betreft de volgende artikelen:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten en berekenen
• Artikel 35 Anti-dubbeltelbepaling
• Artikel 36 Algemene bouwregels
• Artikel 37 Bijzondere beperkende regels
• Artikel 38 Andere wettelijke regelingen
• Artikel 39 Nadere eisen
• Artikel 40 Algemene ontheffingsregels
• Artikel 41 Algemene wijzigingsregels
• Artikel 42 Algemeen toetsingskader
• Artikel 43 Algemene procedureregels
• Artikel 44 Bepaling inzake de verwerkelijking van het plan
• Artikel 45 Overgangsrecht

Artikel 2 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

2.1 plan:

het bestemmingsplan "Zuidplas West, gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle" - uitwerkingsplan "Zevenhuizen-Zuid fase 1B1" van de gemeente Zuidplas.

2.2 uitwerkingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1892.UpZevenhzuidfas1B1-Va01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

2.3 gevellijn

een op de verbeelding aangegeven lijn waaraan de in de regels opgenomen afstand van de bebouwing ten opzichte van deze lijn is gerelateerd.

2.4 peil:

in het plangebied geldt een peil van -4.80 NAP.

Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS

Artikel 3 Water

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
• b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging;
• c. bermen en groenvoorzieningen;

alsmede voor:

• d. verkeer te water;
• e. extensief recreatief medegebruik;
• f. infiltratievoorzieningen;
• g. oevers, oeverbeschoeiingen en taluds;
• h. behoud, herstel en ontwikkeling van de waardevolle openheid en structuur van de tochten;

met de daarbij behorende:

• i. kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen;
• j. werken en werkzaamheden, bruggen, duikers en/of dammen, overige kunstwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde en voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij de bestemming.

3.2 Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
• b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 5 meter;
• c. ten behoeve van de aanleg van vlonders, gelden de volgende bepalingen:
  • 1. bij watergangen met een breedte tot 10 meter mogen géén steunpunten ten behoeve van de vlonder in de watergang worden aangebracht. Bij watergangen breder dan 10 meter is dit wel mogelijk, mits het gaat om overbreedte die niet noodzakelijk is voor de waterafvoer. Dit ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
  • 2. bij een maximale oversteek van 1 meter dient de onderkant van de constructie minimaal 1 meter boven het zomerpeil aangebracht te worden; indien de vlonder minder ver uitsteekt mag hij evenredig lager worden aangelegd, conform onderstaande figuur:

3.3 Gebruiksregels

3.3.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

• a. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• c. woonschepen en drijvende woningen als ligplaats.

3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.4.1 Verbod

Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Water' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning) werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren.

3.4.2 Uitzondering

Het verbod als bedoeld in 3.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:

• a. betrekking hebben op normaal onderhoud en beheer;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
• c. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

3.4.3 Voorwaarden en advies

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 3.4.1 zijn slechts toelaatbaar, mits vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de betreffende waterbeheerder.

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten tot maximaal 70 m²;

alsmede voor:

• b. parkeervoorzieningen;
• c. voet- en fietspaden;
• d. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
• e. waterhuishoudkundige voorzieningen;
• f. voorzieningen van algemeen nut; met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen;
• g. wegen met de functie van verblijf/verblijfsgebied en ter ontsluiting van de aanliggende of nabijgelegen gronden;
• h. bermen en groenvoorzieningen;
• i. geluidwerende voorzieningen en geluidsreducerende maatregelen;
• j. objecten van beeldende kunst;
• k. in- en uitritten;
• l. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie;

met de daarbij behorende:

• m. hoofdgebouwen;
• n. aan- en uitbouwen;
• o. bijgebouwen;
• p. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• q. tuinen, gazons en erven;
• r. werken en werkzaamheden, bruggen, duikers en/of dammen, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, die wat betreft aard en afmetingen passen bij en ten dienste staan aan de bestemming.

4.2 Bouwregels

4.2.1 Algemeen

Voor het bouwen gelden de hierna opgenomen bepalingen onder 4.2.1 tot en met 4.2.5.

De bouwregels dienen te worden beschouwd met inachtname van het beeldkwaliteitplan "Zevenhuizen-Zuid - fase 1" van de gemeente Zuidplas.

4.2.2 Woningen

• a. Hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd;
• b. als hoofdgebouw zijn toegestaan: vrijstaande, half vrijstaande, geschakelde, patio- en aaneengesloten woningen;
• c. het aantal woningen mag niet meer bedragen dan aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden';
• d. indien de aanduiding 'gevellijn' is opgenomen, dient het hoofdgebouw in of maximaal 5 meter uit die gevellijn te worden gebouwd;
• e. indien de aanduiding 'gevellijn' is opgenomen, mag de diepte van het hoofdgebouw binnen het bouwvlak maximaal 12 meter bedragen;
• f. voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen geldt dat de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt:
  • 1. bij vrijstaande woningen minimaal 2 meter aan beide zijden;
  • 2. bij halfvrijstaande woningen minimaal 2 meter aan één zijde;
• g. de goothoogte van de woning bedraagt maximaal 7 meter;
• h. de bouwhoogte van de woning bedraagt maximaal 10 meter;
• i. per bouwperceel en hoofdgebouw is maximaal 1 woning toegestaan; na realisering van de bouw is splitsing van een bouwperceel ten behoeve van nieuwbouw van een tweede woning op een bouwperceel niet toegestaan.

4.2.3 Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

• a. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en/of buiten een bouwvlak worden gebouwd;
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden tenminste 3 m achter de voorgevel gebouwd; waarbij de volgende bouwregels gelden:
  • 1. de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 3,50 meter;
  • 2. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen bedraagt maximaal 5,50 meter;
  • 3. de goothoogte van aan- en uitbouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw + 30 centimeter en de bouwhoogte maximaal 5 meter;
  • 4. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag ten hoogste 50% van het bij de woning behorende zij- en achtererf bedragen, met dien verstande dat:
    • ten hoogste 50 m2 aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag worden gebouwd indien de oppervlakte van de bedoelde gronden kleiner dan of gelijk is aan 150 m2;
    • ten hoogste 75 m² aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag worden gebouwd indien de oppervlakte van de bedoelde gronden groter is dan 150 m2;
    • ten hoogste 100 m2 aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mag worden gebouwd indien de oppervlakte van de bedoelde gronden groter is dan 300 m2;
• c. vanaf het moment dat een omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' voor een woning is verleend, gelden ter plaatse van de gronden vanaf de voorste perceelsgrens tot aan een afstand van 3 meter achter de voorgevel van die woning, de bouwregels zoals bepaald in het Artikel "Tuin", opgenomen als bijlage 2 bij deze regels.

4.2.4 Voorzieningen van algemeen nut

• a. Op of in deze gronden mogen gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd; met dien verstande dat voorzieningen van algemeen nut zo mogelijk zodanig dienen te worden gesitueerd en/of door beplanting te worden afgeschermd, dat de directe (woon)omgeving in voldoende mate wordt gevrijwaard van visuele en andere hinder;
• b. de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 meter;
• c. de oppervlakte van een voorziening van algemeen nut bedraagt maximaal 50 m².

4.2.5 Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde

• a. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde vóór de voorgevel en tot 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; met uitzondering van vlaggenmasten, waarvoor een bouwhoogte geldt van maximaal 5 meter;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vanaf 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 meter;
• c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde vanaf 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

4.3 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in:

• a. lid 4.2.2 sub a en sub d, voor het bouwen van een hoofdgebouw buiten het bouwvlak en/of voor het bouwen van een hoofdgebouw op een andere afstand van de aangeduide gevellijn; indien:
  • 1. dit noodzakelijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt; en/of
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het perceel;
• b. lid 4.2.2, voor het verhogen van de maximaal toegestane hoogte van hoofdgebouwen met ten hoogste 3 meter, mits:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet worden aangetast;
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het perceel;
  • 3. dit noodzakelijk is vanuit stedenbouwkundig oogpunt.

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.4.1 Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

• a. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijgebouwen betreft;
• b. het gebruik van delen van de woning en bijgebouwen als zelfstandige woning en als afhankelijke woonruimte;
• c. een risicovolle inrichting, inclusief propaantanks;
• d. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevel en tot 3 meter erachter;
• e. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• f. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. seksinrichtingen;
• h. opslag en verkoop van vuurwerk;
• i. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).

4.4.2 Parkeren

Ten behoeve van woningen en aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven dient het aantal te realiseren parkeerplaatsen in overeenstemming te zijn met de maximale parkeernormen van de CROW uitgaande van 'rest bebouwde kom' in een 'matig stedelijk gebied', zoals die gelden ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp-uitwerkingsplan, met dien verstande dat voor vrijstaande woningen tenminste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels

4.5.1 Aan-huis-verbonden bedrijf of aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteit

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.1 teneinde de uitoefening van een aan-huis-verbonden bedrijf of een aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteit in het hoofdgebouw, aan-/uitbouw of bijgebouw toe te staan, met dien verstande dat:

• a. de woonfunctie als hoofdfunctie behouden blijft;
• b. het bedoelde gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat:
  • 1. niet wordt afgeweken voor het uitoefenen van bedrijvigheid, dat onder de werking van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit Milieubeheer (Stb. 1993, 50) valt, tenzij het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden verantwoord is;
  • 2. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn;
  • 3. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;
  • 4. het bedrijf/de bedrijfsactiviteit behoort tot milieucategorie 1 en/of 2 van de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten' in bijlage 1, dan wel het een bedrijf/bedrijfsactiviteit betreft die niet is vermeld in die categorieën, maar naar aard en invloed vergelijkbaar is met de in die categorieën genoemde bedrijven en bedrijfsactiviteiten;
• c. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;
• d. het parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein dient plaats te vinden;
• e. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw;
• f. ten hoogste 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige bedrijfsactiviteit en/of een aan-huis-verbonden bedrijf of aan-huis-verbonden bedrijfsmatige activiteit in gebruik mag zijn, zulks tot maximaal 70 m².

4.5.2 Mantelzorg

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.4.1, sub b ten behoeve van het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg;
• b. het gebruik geen onevenredige aantasting van het woongenot van omwonenden oplevert, noch leidt tot beperkingen in de bedrijfsvoering van naburige bedrijven;
• c. de afhankelijke woonruimte binnen de bebouwingsregeling als bedoeld in 4.2 wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 70 m²;
• d. mantelzorg aantoonbaar van tijdelijke aard is en dat de aanpassingen omkeerbaar moeten zijn.

Burgemeester en wethouders winnen voorafgaande aan het verlenen van de omgevingsvergunning nadere informatie bij verzoeker in, die zeker moet stellen dat er zorgbehoefte is, inclusief het feit dat deze naar haar aard tijdelijk is.

Burgemeester en wethouders stellen bij het verlenen van de omgevingsvergunning nadere eisen die gericht is op eindigheid en intrekking van de omgevingsvergunning, zodra de bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

4.5.3 Parkeren

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in 4.4.2 met dien verstande dat de minimale parkeernormen zoals die zijn gesteld in de CROW gerespecteerd worden.

Hoofdstuk 3 OVERGANGS- EN SLOTREGELS

Artikel 5 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Zuidplas West, gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle" - uitwerkingsplan "Zevenhuizen-Zuid fase 1B1".