Verzamelplan Zuidplas 2019, Molens Rottedijk

Toelichting

 

hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 26 november 2019 is het bestemmingsplan 'Verzamelplan Zuidplas 2019' gewijzigd vastgesteld. Eén van de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan betrof het onderdeel Molens Rottedijk. Dit onderdeel is slechts gedeeltelijk vastgesteld. Tegen deze wijziging is beroep ingesteld. Er is er voor gekozen om het eerder door de gemeenteraad genomen besluit over het bestemmingsplan 'Verzamelplan Zuidplas 2019' te ‘repareren’. Dat kan zolang het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is. Dit houdt in dat het reparatiebesluit genomen moet zijn voordat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) uitspraak doet over de ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan ‘Verzamelplan Zuidplas 2019’. Het reparatiebesluit maakt dan onderdeel uit van de beroepsprocedure. Deze procedure is geregeld in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht.

Om deze reden is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld, als aanvulling op het vastgestelde 'Verzamelplan Zuidplas 2019'.

 

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied bestaat uit 9 locaties aan de Rottedijk in Moerkapelle. Het betreft locaties met de huisnummers 2, 6, 10, 12, 14 en 16. 

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)', vastgesteld d.d. 14 augustus 2013. In dit bestemmingsplan zijn de voorliggende locaties voorzien van de bestemming 'Wonen', waarbij tevens bouwvlakken zijn opgenomen. Een deel van de bouwvlakken is voorzien van de functieaanduiding ‘specifieke vorm van wonen – molen’, bedoeld voor het wonen in een molen. In de regels is bepaald dat hoofdgebouwen uitsluitend binnen de aangegeven bouwvlakken mogen worden gebouwd en dat per bouwvlak niet meer dan één woning is toegestaan. Een deel van de bouwvlakken betreft de molenstompen. Het voorliggende reparatieplan heeft betrekking op de overige bouwvlakken, met uitzondering van een bouwvlak bij Rottedijk 16 waarvoor een vergunning is aangevraagd.

 

^{Uitsnede bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen'; plangebied in rood (bron: ruimtelijkeplannen.nl)}

 

Naast bovengenoemde bestemmingsplannen gelden voor de gehele gemeente Zuidplas de bestemmingsplannen 'Parapluherziening Archeologie' en 'Parapluherziening Parkeren'. Het bestemmingsplan 'Parapluherziening Archeologie vervangt de verschillende dubbelbestemmingen 'Archeologie' uit het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen'. Het doel van het bestemmingsplan 'Parapluherziening Parkeren' is een eenduidige regeling te treffen voor het aspect parkeren.

 

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de reparatie beschreven. Daarbij komen ook kort het relevante beleid en de haalbaarheid aan bod. Hoofdstuk 3 de juridische planbeschrijving.

hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Aan de Rottedijk huisnummers 2, 6, 10, 12, 14 en 16 in Moerkapelle staan bewoonde molenstompen. De molens maakten onderdeel uit van een 17e eeuws molencomplex. In het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen 2008' en oudere bestemmingplannen, hadden deze molens een specifieke bestemming en waren ten behoeve van bijbehorende bouwwerken op de percelen extra bouwvlakken ingetekend. In 2012 is bij de herziening van het bestemmingsplan ‘Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen’ een algemene woonbestemming aan deze percelen toegekend en zijn alle bouwvlakken overgenomen. Deze nieuwe bestemming maakt echter niet alleen bewoning van de molenstompen mogelijk, maar ook van alle andere bouwvlakken. De extra bouwmogelijkheden zijn onbedoeld toegekend, in een poging de planregels te vereenvoudigen en de bestemmingen te veralgemeniseren. Onder het oude regime waren deze bouwvlakken noodzakelijk voor het realiseren van bijbehorende bouwwerken. Onder de nieuwe planregels zijn deze bouwvlakken ongewenst. Verdichting van het lint van de Rottedijk door toevoeging van woningen is ongewenst vanuit de landschappelijke kwaliteit van het lint. Bovendien gaat het ten koste van het historische karakter van het molencomplex, doordat er woningen gerealiseerd konden worden die qua maat en schaal de molenstompen overstemmen.

Naar aanleiding van nieuwe jurisprudentie inzake planschade is beroep aangetekend tegen het vaststellingsbesluit van 26 november 2019 is beroep en is een voorlopige voorziening aangevraagd, om te voorkomen dat de bouwmogelijkheden benut worden. In dat kader is het voorliggende bestemmingsplan opgesteld.

 

Vertaling in bestemmingsplan

Voor Rottedijk 2, 6, 10, 12, 14 en 16 worden de voor bijbehorende bouwwerken bedoelde bouwvlakken verwijderd, met uitzondering van een bouwvlak bij Rottedijk 16. De betreffende locaties worden voorzien van de bestemming 'Wonen', maar dan zonder bouwvlak. Er zijn ter plaatse uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten. Voor wat betreft de regeling wordt aangesloten bij het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)' en bij het 'Verzamelplan Zuidplas 2019'. Net als in het geldende bestemmingsplan wordt hierbij een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' geregeld. Tevens zijn de van toepassing zijnde dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 2' en 'Waterstaat - waterkering' opgenomen.

 

Beleidskader

Het bestemmingsplan omvat uitsluitend een correctie van een geldend bestemmingsplan, omdat de bestaande situatie niet juist was opgenomen. Er worden geen nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden geboden. Er is dan ook geen sprake van strijdigheid met het relevante beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau.

 

Uitvoerbaarheidsaspecten

Het voorliggende bestemmingsplan maakt uitsluitend bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk. Er zijn ook geen nieuwe functies toegelaten; de betreffende percelen behouden de eerder toegekende woonbestemming. Er zijn dan ook geen belemmeringen vanuit de diverse uitvoerbaarheidsaspecten. Tevens zal rekening worden gehouden met de belangen vanuit het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.

 

Economische uitvoerbaarheid

Er is een risico op planschade, maar dat weegt niet op tegen de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische argumenten om de bouwvlakken alsnog weg te bestemmen. Aan de reparatie van het geldende bestemmingsplan zijn geen andere financiële gevolgen voor de gemeente verbonden.

 

hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

3.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

 

3.2 Toelichting op de planregels

De planregels van het bestemmingsplan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de geldende bestemmingsplannen. In onderstaande paragrafen zullen de regels nader worden uiteengezet.

3.3 Bestemmingen

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn afgestemd op het bestemmingsplan 'Tweemanspolder en polder De Wilde Veenen (herziening)' en op de gemeentelijke standaarden en recente bestemmingsplannen van de gemeente Zuidplas. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemming, dubbelbestemmingen, gebiedsaanduiding en overige regels:

 

Bestemming 'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, inclusief aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven  tot maximaal 30% van het grondvloeroppervlak van het hoofdgebouw en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 50 m². Tevens zijn de daarbij behorende tuinen, bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, speeltoestellen, water en kunstwerken toegestaan.

Er zijn bouwregels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Er zijn ook specifieke gebruiksregels opgenomen, waarbij horeca, seksinrichtingen en vormen van opslag tot strijdig gebruik worden verklaard.

 

Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'

De belangen vanuit archeologie zijn veiliggesteld middels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. De regelingen is overgenomen uit de 'Parapluherziening Archeologie' (2018).

 

Dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'

Deze dubbelbestemming is toegekend aan de gronden binnen de beschermingszone van de waterkering. Op deze gronden mogen ten behoeve van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van samenvallende bestemmingen mogen - op enkele uitzonderingen na - uitsluitend met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag worden gebouwd. Alvorens te beslissen op een aanvraag om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder(s) van de betreffende waterkering, omtrent de vraag of de belangen van de waterkering niet onevenredig worden geschaad. Verder is op een vergelijkbare wijze een omgevingsvergunning vereist voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Met het oog op een eventuele (gedeeltelijke) verlegging van de waterkering, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

 

Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'

Op de verbeelding is een 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. Het betreft molenbiotopen met een straal van 400 meter. Voor de berekening van de maximale toegestane bouwhoogte en hoogte van de beplanting binnen een straal van 100 tot 400 meter is de 1 op 30-regeling van toepassing, gemeten vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek van de molen, conform de regeling uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Tevens is binnen deze zone het beplanten met hoogopgaande beplanting en het ophogen van gronden gekoppeld aan een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Er zijn uitzonderingen benoemd, alsmede de voorwaarden voor een omgevingsvergunning.

 

Overige regels

In de Overige regels zijn bepalingen opgenomen over het benodigde parkeren. Deze zijn ontleend aan de 'Parapluherziening Parkeren' (2018), waarbij ook ingegaan wordt op laden en lossen. Tevens zijn hier regels opgenomen over ondergronds bouwen en ondergrondse werken.