bestemmingsplan De Zevenster

3.1 Ontwikkeling

3.1.1 Algemeen

In 2000 - 2001 is onderzoek gedaan naar een grootschalige renovatie van de huidige huisvesting van De Zevenster. Dit bleek om meerdere redenen bouwtechnisch niet realiseerbaar en te duur te zijn. Vanaf dat moment is het streven geweest De Zevenster te ontwikkelen op een nieuwe locatie binnen Zevenhuizen. Daarop zijn de vestigingsmogelijkheden op diverse locaties binnen Zevenhuizen onderzocht. Hierbij zijn de scholenlocatie, de locatie aan de Dorpstraat en de locatie aan de Burgemeester Klinkhamerweg de belangrijkste alternatieven geweest. In bijlage 1 is omschreven waarom deze locaties niet in aanmerking komen voor de nieuwbouwplannen.

Medio 2008 kwam de locatie ´Noordelijke Dwarsweg - Leliestraat´ in beeld. Een eerste studie heeft duidelijk gemaakt dat een groot aantal van de geschetste problemen op de huidige locatie, hier niet aanwezig waren.

Belangrijke uitgangspunten bij de beoordeling van mogelijke locaties in Zevenhuizen voor de nieuwbouw van De Zevenster waren:

• 1. Het totale programma van zorgverlening dient op één locatie gerealiseerd te worden.
• 2. Zowel de interne logistiek als de externe logistiek dient zo optimaal mogelijk te zijn.
• 3. Er dient een goede oplossing te worden gevonden voor het parkeren en de verkeersafwikkeling.
• 4. Het gebouwen ensemble dient zoveel mogelijk een dorps karakter te krijgen.
• 5. Toekomstige uitbreidingsmogelijkheden mogen niet geblokkeerd worden.
• 6. Het moet passen binnen de financiële mogelijkheden.
• 7. Er dient een ontwikkelende partij te worden gevonden die – mede gezien in het licht van deze tijd – bereid is om te investeren in dit project.
• 8. Factor tijd ( om uiteenlopende redenen is het van belang om zo snel mogelijk te starten met de bouw van een nieuw zorgcentrum).

De locatie aan de ´Noordelijke Dwarsweg - Leliestraat´ voldoet het beste aan al deze uitgangspunten.

3.1.2 Gebruik

Het nieuwbouwcomplex voorziet in eerste instantie in nieuwe huisvesting voor de huidige bewoners van De Zevenster. Het bestuur van De Zevenster is de samenwerking aangegaan met Vestia. Het nieuwecomplex biedt ruimte aan verschillende gebruikers. Hieronder een overzicht van de verschillende gebruikers en functies:

De Zevenster

• circa 42 verpleegeenheden
• circa 60 zorgappartementen
• dagverzorging
• tijdelijke opvang plaatsen (zorghotel)
• kantoorruimte
• voorzieningen als recreatieruimte, keuken, bibliotheek / internetcafe, buurtwinkel, een garderobe, magazijnen en toiletten. Deze functies zijn ten dienste van de bewoners van De Zevenster.

Vestia

Vestia draagt zorg voor de bouw van 19 seniorenwoningen. Deze woningen zijn uitgerust met zorgvoorzieningen. Hier kan zelfstandig gewoond worden, maar indien zorg gewenst is, kan er gebruik gemaakt worden van de aanwezige zorgfaciliteiten.

Overige gebruikers

• De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Het nieuwe complex voorziet in appartementen, waar begeleid wonen plaats vindt. Op de begane grond wordt ten behoeve van Gemiva een wooncluster voor clienten gerealiseerd.
• Tandarts;
• Fysiotherapeuten;
• Apotheek;
• Huisartsen;
• Logopedie;
• Maatschappelijk werk;
• Kinderdagverblijf;
• Steunpunt zorgwelzijnskruispunt (centrum voor jeugd en gezin);
• Vierstroom thuiszorg;
• Kapper / beautysalon.

Een groot deel van de hiervoor genoemde functies zijn momenteel ook aanwezig in De Zevenster.

Het nieuwe complex biedt huisvesting voor met name maatschappelijke functies. De functies die niet als 'maatschappelijk' zijn aan te wijzen (bijvoorbeeld de kapper en de horeca-aangelegenheid) hebben een ondersteunende functie. Deze hebben met name voor de bewoners en gebruikers van De Zevenster een rol.

3.1.3 Bouwen

Het nieuw te ontwikkelen zorg-welzijnscomplex krijgt 4 bouwlagen. De begane grond is in oppervlak het omvangrijkst. De tweede en de derde bouwlaag hebben deels een verspringende gevel. Hierdoor ontstaat er een 'speelse' gevel, die op punten zorgt voor een 'overhangend' bouwdeel. De vierde bouwlaag is een terugliggende bouwlaag.

Daarnaast is het losstaande gebouw, waarin de seniorenwoningen van Vestia worden gerealiseerd, ook 4 bouwlagen hoog. Door de diversiteit in bouwhoogten en de verspringende gevels, wordt er een pand ontwikkeld dat qua bouwmassa goed past op deze locatie in Zevenhuizen.

De bouwhoogte van de 4 bouwlagen van het grote hoofdgebouw wordt maximaal 17 meter. De rest van het pand, en de bouwhoogte van de seniorenwoningen, wordt maximaal 14 meter hoog. Dat de bouwhoogte van het hoofdgebouw (ook met 4 bouwlagen) hoger uitkomt dan 14 meter is te verklaren doordat de begane grond van het grote gebouw een hogere verdiepingshoogte heeft. De te realiseren wooneenheden van het zorg-welzijnscomplex worden voorzien van een balkon.

De bouwhoogte wordt overschreden door bouwwerken als trappenhuizen, ten behoeve van vluchtroutes, liftschachten, luchtbehandelingskasten, ventilatieschachten en andere technische voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de bouw. Al deze voorzieningen hebben een ondergeschikt karakter: de overschrijding van de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,5 meter, de positionering is dusdanig dat ze beperkt zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Het gezamenlijk oppervlakte van al deze noodzakelijke technische voorzieningen vormt een beperkt deel van het dakvlak.

3.1.4 Ruimtelijke inpasbaarheid

De groenvoorziening met speeltoestellen voor de jongere kinderen blijft naar verwachting behouden. Het trapveldje en de skatebaan voor de jeugd worden verplaatst. Hier komt het pand (deels) te staan. De bestaande bomen aan de kant van de Leliestraat worden maximaal behouden. De eerste rij bomen aan de kant van de Leliestraat blijven behouden, waardoor het groene uitzicht van de bewoners aan de Leliestraat maximaal in tact blijft. De bomen aan de Noordelijke Dwarsweg kunnen tijdens de bouw niet behouden blijven. Nadat de bouw afgerond is, worden deze nieuw geplant. Op het parkeerterrein worden, ter afbakening van de parkeerplaatsen een aantal bomen in plantenvakken geplant.

Aan de noord-oostzijde van het pand wordt een watergang gerealiseerd, welke aansluit op de reeds bestaande watergangen. Tegen zowel de bestaande watergang als de nieuwe watergang worden parkeerplaatsen aangelegd (haakse parkeervakken). Hierdoor ontstaat er een ruimtelijke scheiding met de sportvelden.

De afstand van het pand tot aan de woningen aan de Leliestraat bedraagt circa 50 meter.

Impressie ontwerp

3.1.5 Ontsluiting en parkeren

De nieuwe Zevenster wordt op de Noordelijke Dwarsweg ontsloten. Voor de parkeerbehoefte gelden de normen, gebaseerd op de landelijke CROW-richtlijnen. In onderstaande tabel is voor het programma van De Zevenster, zoals dat tot op heden bekend is, berekend hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd moeten worden.

Functie	Maat	Aantal	Norm		Totaal
Vestia appartementen (aanleunwoningen)	aantal	19	0,6		11,4
Verpleegunits	aantal	42	0,6		25,2
Zorgappartementen	aantal	60	0,6		36,0
Gemiva (begane grond)	aantal	8	0,6		4,8
Gemiva (1e verdieping)	aantal	13	0,6		7,8
Zorghotel	aantal	5	0,6		3,0
Commerciele ruimte	per 100 m2	1,77	2,3		4,1
Kinderdagverblijf	aantal arbeidsplaatsen	5	0,7		3,5
Apotheek	per 100 m2	3,148	2,2		6,9
Arts	per behandelruimte	2	1,75		3,5
Fysiotherapie	per 100 m2	2	2		4,0
Wijkverpleging	per 100 m2 en max 3 arbeidsplaatsen per 100 m2	2	1,5		3,0
Dagverzorging	per 100 m2	2,14	2		4,3
Totaal					117,5

Op grond van de parkeernorm moeten er 118 parkeerplaatsen aangelegd worden. Dit aantal dient minimaal terug te komen in het definitieve ontwerp met een dergelijk programma.