Op de onbebouwde percelen in het uitbreidingsplan Hoeksterlaan in Damwoude, die gelegen zijn tussen de Mr. De Grootstrjitte en de Ald Mear, worden met het voor u liggende bestemmingsplan 3 meer woningen toegestaan dan op basis van het geldende bestemmingsplan mogelijk was.

De plaats van het betreffende gebiedje in het uitbreidingsplan Hoeksterlaan is zichtbaar op onderstaande luchtfoto.

Locatie waarop dit bestemmingsplan van toepassing is (bron: gemeente Dantumadiel)

Tot op heden zijn de kavels in dit deel van Hoeksterlaan nog niet verkocht. Reeds in 2010 is gestart met de verkoop van bouwkavels in het uitbreidingsplan Hoeksterlaan. Voor een groot deel is het uitbreidingsplan inmiddels bewoond.

Op het terrein tussen de Mr. De Grootstrjitte en de Ald Mear zijn op basis van de oorspronkelijke verkavelingsschets vier zogenaamde ‘twee-onder-één-kap-woningen gepland en drie vrijstaande woningen. Dit is op onderstaand fragment van de oorspronkelijke verkavelingsschets te zien.

Fragment oorspronkelijke verkavelingsschets Hoeksterlaan (Bron: Bestemmingsplan Damwoude-Kom, gemeente Dantumadiel)

Uit reacties van mogelijk geïnteresseerden voor de kavels blijkt met name de grootte van de kavels (te groot) en de situering (van met name de drie vrijstaande) kavels minder aantrekkelijk. Uit ervaring blijkt ook dat de relatief kleine kavels (rond de 400 m²) goed verkopen en dat de kavels van rond de 800 m² het langst te koop blijven staan.

De gemeente wil de grond graag verkopen. Al was het alleen al om de leefbaarheid in het gebied (de grond ligt nu onbedoeld al lange tijd braak) te verbeteren. De gemeente heeft in beginsel invloed op de grondprijs (die een aanzienlijk deel uit maakt van het budget van een te realiseren woning). Echter, de grondprijzen zijn door de gemeenteraad vastgesteld in de exploitatie van het bestemmingsplan Damwoude-Kom.

Wat effect heeft op totale kavelprijs is het aanpassen van de kavelgrootte. Dat regelt het voor u liggende bestemmingsplan. De kavels worden kleiner, waardoor het aantal kavels in het gebiedje kan toenemen met drie. Door het verkleinen van de kavels zullen deze makkelijker kunnen worden verkocht. Dit komt de leefbaarheid ter plaatse ten goede en draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt in de regio

In het oude bestemmingsplan Damwoude-kom (2007) waren in dit gebied tussen de Mr. De Grootstrjitte en de Ald Mear 7 woningen toegestaan (zie bovenstaande inrichtingsschets uit dat bestemmingsplan). De gemeente wil (zoals aangegeven) de kavels verkleinen en tevens de situering van de vrijstaande kavels verbeteren. Dit krijgt vorm door op het westelijke deel maximaal zes woningen (in plaats van vier) toe te staan en in het oostelijk deel vier woningen (in plaats van drie). In totaal kunnen dus drie extra woningen gebouwd worden door het aanpassen van de verkaveling. Op deze manier ontstaan kavels van (in het westelijke deel) 355 m² en (in het oostelijke deel) 680 m². Bovendien is de situering van de vrijstaande kavels beter, doordat alle kavels een gelijkmatige vorm hebben gekregen en allemaal een duidelijke voorkant (naar de weg) hebben.

Nieuwe verkavelingsschets op de luchtfoto geprojecteerd (Bron: gemeente Dantumadiel)

In het gemeentelijk Woonprogramma 2010-2020 is qua aantal te bouwen woningen in de periode 2010-2020 een pot van “onvoorziene projecten” van dertien woningen geraamd. Voor de toevoeging van drie extra woningen in Hoeksterlaan kan van deze pot “onvoorziene projecten” gebruik worden gemaakt.

Het bestemmingsplanproces bestaat uit een tweetal fases: de vaststelling en de beroepsfase. In beide fases kan de burger invloed op het plan uitoefenen.

VASTSTELLINGSPROCEDURE

Na een aankondiging in de Staatcourant, één of meer plaatselijke dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen en op de gemeentelijke internetpagina, wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan een ieder zienswijzen indienen. Hierna stelt de gemeenteraad binnen 12 weken na de periode van terinzagelegging het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vast.

BEROEPSPROCEDURE

Het besluit waarin het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt door de gemeenteraad bekend gemaakt. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Binnen 6 weken na het bekendmaken van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er kan een beroep worden ingesteld door mensen die in de vaststellingsprocedure een zienswijze hebben ingediend of mensen die kunnen aantonen dat ze daartoe niet in staat waren. Wanneer de gemeenteraad het plan gewijzigd vaststelt, kunnen alle belanghebbenden tegen de wijzigingen beroep instellen.

In dit hoofdstuk is uitgebreid ingegaan op het hoe en waarom van de aanpassing van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 is een juridische toelichting op het bestemmingsplan gegeven en in hoofdstuk 3 is een (wettelijke) verantwoording van het project gegeven.

Een bestemmingsplan (of beheersverordening) regelt hoe gronden mogen worden gebruikt en wat er op de gronden mag worden gebouwd. Op de kaart van het bestemmingsplan (ook wel verbeelding genoemd) is te zien welke bestemming aan de gronden is toegekend. De regels van het bestemmingsplan geven (per bestemming) de gebruiks- en bouwmogelijkheden aan.

Als een gewenste ontwikkeling (zoals de drie extra woningen in het uitbreidingsplan Hoeksterlaan in Damwoude) niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan, dan kan daarvoor (goed gemotiveerd) een nieuw bestemmingsplan worden gemaakt, dat wel voorziet in de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden voor de nieuwe ontwikkeling.

Binnen de gemeente Dantumadiel gelden diverse bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Voor het gebied waar de extra woningen in het uitbreidingsplan Hoeksterlaan mogelijk worden gemaakt, geldt het bestemmingsplan Damwoude-Kom.

Fragment plankaart bestemmingsplan Damwoude-kom

In het gehele uitbreidingsgebied van Hoeksterlaan mogen op basis van dit bestemmingsplan 53 woningen worden gebouwd. Doormiddel van de zwart omkaderde vlakken (bouwvlakken) is aangegeven waar de woningen gebouwd mogen worden.

Op 16 november 2010 is het oostelijke van het plangebied al aangepast middels een zogenaamd ‘projectbesluit’. Hierbij is de noordelijke grens van het bouwvlak in noordelijke richting opgeschoven.

Fragment projectbesluit “Wijziging bouwvlakken in het woongebied Hoeksterlaan”

De door de gemeente gewenste nieuwe verkaveling van het gebied tussen de Mr. De Grootstrjitte en de Ald Mear past niet binnen het toegestane gebruik van gronden, zoals dat is geregeld in de geldende plannen. De toevoeging van drie woningen past niet binnen de bouwvoorschriften en de nieuwe verkaveling is niet passend binnen het westelijke bouwvlak (voor het oostelijke bouwvlak is dit eerder doormiddel van een projectbesluit al gewijzigd).

PROJECT VERSUS HUIDIGE BESTEMMINGSPLAN

De nieuwe planologische regeling maakt de bouw van drie extra woningen mogelijk. Dit is aangegeven in de regels van het voorliggende bestemmingsplan. In die regels is namelijk aangegeven dat er in totaal tien woningen gebouwd mogen worden binnen het plangebied.

Net als alle andere woningen binnen het nieuwbouwgebied Hoeksterlaan, mogen de woningen niet dichter op de perceelsgrens gebouwd worden dan 3 meter. Voor woningen die in rijen worden gebouwd, geldt dit uiteraard niet voor de aaneengebouwde zijden van de woningen. De hoogte van de goot mag maximaal 3,5 meter zijn en de hoogte van de nok maximaal 11 meter. Niet het gehele bouwvlak mag worden volgebouwd. Van een kavel mag namelijk maximaal 50% van de oppervlakte worden bebouwd.

Naast een woning mogen er ook bijgebouwen worden gebouwd. De oppervlakte van de bijgebouwen bij een woning mag maximaal 100 m² zijn. Deze bijgebouwen moeten op tenminste drie meter achter de voorgevel(rooilijn) gebouwd worden. De hoogte van de goot van een bijgebouw mag niet meer dan 3 meter zijn en de hoogte van de nok niet meer dan 6 meter. Bovendien moet de nok altijd een meter lager zijn dan de nok van de woning.

In een woning mag ook een zogenaamd ‘aan-huis-verbonden-beroep’ worden uitgeoefend. Niet alle beroepen zijn toegestaan. Bij de regels van het bestemmingsplan is een bijlage opgenomen met een lijst van toegestane beroepen.

Fragment verbeelding

Nieuwe ontwikkelingen moeten passen binnen wetten, regels en beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In dit hoofdstuk wordt aangegeven of en hoe de toevoeging van de drie woningen passend is.

In onderstaande paragrafen wordt de conclusie onderbouwd dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is. Per aspect is een conclusie getrokken, die in de volgende paragrafen nader wordt gemotiveerd.

Voor dit project zijn diverse beleidsstukken van rijk, provincie en gemeente van belang. Hieronder volgt een opsomming van beleid waaraan de toevoeging van de drie woningen is getoetst:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, 2012 (Rijk)

• Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, 2011 (Rijk)

• Streekplan Fryslân, 2007 (Provincie Fryslân)

• Provinciale Verordening Romte, 2014 (Provincie Fryslân)

• Woonprogramma 2010-2020 (gemeente)

Nationale belangen hebben geen betrekking op het plangebied van dit bestemmingsplan. Er is dan ook geen strijdigheid met het rijksbeleid.

Het project is verder in overeenstemming met het provinciale en gemeentelijke beleid. Op basis van artikel 3.1.1 onder 2 van de Verordening Romte mag een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan wanneer het aantal woningen niet meer dan 3 woningen bedraagt en in de toelichting van het bestemmingsplan is aangegeven hoe overschrijding van het woningbouwprogramma kan worden voorkomen.

Binnen het plangebied zijn totaal 10 woningen mogelijk, maar 7 daarvan waren ook al in het bestemmingsplan Damwoude-Kom voorzien (en zijn tevens opgenomen in het gemeentelijk woonplan). De toevoeging betreft 3 woningen. Die drie woningen worden benut uit de woningbouwruimte uit de pot “onvoorziene projecten” uit het gemeentelijk Woonprogramma 2010-2020. Hiermee is aangetoond dat de toevoeging van de drie woningen niet zal leiden tot een overschrijding van het woningbouwprogramma.

CONCLUSIE

Om duidelijk te maken dat een plan uitvoerbaar is, moet volgens de wet een aantal onderzoeken worden uitgevoerd. In dit hoofdstuk is aangegeven of er belemmeringen zijn te verwachten. Als dit niet het geval is, zal aan het onderzoeksaspect geen verdere aandacht worden besteed. Wel is het zo dat alle achterliggende informatie aan het betreffende onderzoeksaspect is gekoppeld. Voor diegene die graag kennis neemt van de achtergronden van het uitgevoerde onderzoek is op deze wijze alle informatie beschikbaar.

Voor het voorliggende bestemmingsplan geldt dat de nieuwbouw van woningen in het gebied al in het bestemmingsplan Damwoude-Kom is verantwoord op basis van alle noodzakelijke onderzoeken. Als er veranderingen in de context hebben plaats gehad, kan er aanleiding zijn om te twijfelen aan de actualiteit van de uitgevoerde onderzoeken. Daarop wordt in onderstaande met name in gegaan.

De volgende aspecten moeten op basis van wet- en regelgeving worden onderzocht:

1. Bedrijven en (milieu)hinder

2. Cultuurhistorie en archeologie

3. Bodem

4. Ecologie

5. Externe veiligheid

6. Geluidhinder

7. Luchtkwaliteit

8. Water

9. Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In de verantwoording van de bouw van woningen ten opzichte van omliggende bedrijven is geen verandering opgetreden sinds het bestemmingsplan Damwoude-Kom. De buitenste contouren van het nieuwbouwgebied Hoeksterlaan worden met voorliggend plan niet aangepast en ook zijn er geen nieuwe bedrijven gevestigd in de nabijheid van het nieuwbouwgebied. Überhaupt zijn er geen bedrijven gevestigd in de directe omgeving van het nieuwbouwgebied.

CONCLUSIE

ARCHEOLOGIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-kom is archeologisch onderzoek verricht. Er was geen aanleiding tot nader onderzoek. De bouw van drie extra woningen in het gebied doet aan die conclusie geen afbreuk. Het plan is voor wat betreft het aspect archeologie dan ook uitvoerbaar.

CONCLUSIE

CULTUURHISTORIE

Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan Damwoude-kom bestond er nog geen noodzaak tot onderzoek naar de mogelijke afbreuk dat een plan doet aan de cultuurhistorische waarden. Daarom is voor het voorliggende bestemmingsplan gekeken naar de mogelijk aanwezige cultuurhistorische waarden.

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart (CHK2) van de provincie blijkt dat binnen het projectgebied geen cultuurhistorische waarden bekend zijn. Ook in de directe nabijheid van het projectgebied zijn er geen cultuurhistorische waarden.

Fragment Cultuurhistorische kaart Fryslân

De uitvoerbaarheid van het project wordt niet door onaanvaardbare gevolgen voor cultuurhistorische waarden belemmerd.

CONCLUSIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-kom is bodemonderzoek uitgevoerd voor de gehele nieuwbouwlocatie Hoeksterlaan. Uit dat onderzoek bleek dat er geen sprake was van bodemverontreiniging. Het terrein is sindsdien bouwrijp gemaakt en er hebben daarna geen potentieel bodemverontreinigende activiteiten plaatsgevonden.

Voor wat betreft het aspect bodem is het project uitvoerbaar.

CONCLUSIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-kom is ecologisch onderzoek uitgevoerd voor de gehele nieuwbouwlocatie Hoeksterlaan. Uit dat onderzoek bleek dat er behalve de vleermuizen geen nader onderzoek noodzakelijk was. Voor vleermuizen is een nader onderzoek uitgevoerd. Dit was met name van belang voor het rooien van de aanwezige elzensingels. Die elzensingels zijn met het bouwrijp maken al verwijderd. Het projectgebied is vanaf dat moment braakliggend geweest. Gelet op de aard van de omgeving, de bouwactiviteiten die plaatsvinden in en om het projectgebied en de braakliggende toestand van het project gebied is het niet te verwachten dat er zich beschermde soorten binnen het projectgebied hebben gevestigd. Nader onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

Het project is voor wat betreft ecologie uitvoerbaar.

CONCLUSIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-Kom is onderzoek verricht naar externe veiligheidsaspecten in het gehele dorp. Met name is onderzocht in hoeverre de verkoop van lpg bij het tankstation aan de Hoofdweg acceptabel is. De reikwijdte van mogelijke effecten reikt niet tot het nieuwbouwgebied van Hoeksterlaan.

Voor het voorliggende bestemmingsplan is opnieuw de risicokaart geraadpleegd, om te kijken of er mogelijk nieuwe risico’s in en om het gebiedje aan de Mr. De Grootstrjitte/Ald Mear bekend zijn. Dit is niet het geval.

Fragment Professionele Risicokaart

Het bestemmingsplan is voor wat betreft het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

CONCLUSIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-Kom is onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de woningen aan de rand van het nieuwbouwgebied Hoeksterlaan. Er bleek geen overschrijding van de wettelijk voorgeschreven maximale geluidsbelasting op een woning plaats te vinden.

Het projectgebied Mr. De Grootstrjitte/Ald Mear ligt middenin het nieuwbouwgebied Hoeksterlaan. Bovendien zijn alle wegen in en om het projectgebied inmiddels 30 km/uur-wegen. Voor dergelijke wegen hoeft geen akoestisch onderzoek verricht te worden. Tot slot heeft onderzoek van Akoestisch Adviesbureau Vrancken (12 januari 2009) aangetoond dat het projectgebied Mr. De Grootstrjitte/Ald Mear niet binnen de zogenaamde 48 dB-zone (maximaal toegestane geluidsbelasting als gevolg van het wegverkeerslawaai) ligt.

De conclusie is dan ook dat voor de toevoeging van de drie woningen geen aanvullend akoestisch onderzoek hoeft plaats te vinden en dat het bestemmingsplan voor wat betreft het aspect geluidhinder als gevolg van wegverkeer uitvoerbaar is.

CONCLUSIE

In het kader van het bestemmingsplan Damwoude-Kom is onderzoek verricht naar de gevolgen van het bestemmingsplan voor de luchtkwaliteit. Onder meer het uitbreidingsplan Hoeksterlaan is daarin mee genomen. Voor het gehele plangebied van Damwoude werden geen grenswaarden overschreden.

Het voorliggende bestemmingsplan maakt drie extra woningen mogelijk.

Op basis van de CROW-publicatie nr. 256 'Verkeersgeneratie woon- en werkgebieden' (oktober 2007) is de ritproductie van een burgerwoning bepaald op zeven ritten per etmaal. Toevoeging van drie woningen zou dus 21 ritten per dag betekenen. In een rekenmodel (de zogenaamde NIBM-tool is bepaald dat een toevoeging van 21 ritten per etmaal geen afbreuk doet aan de luchtkwaliteit in Damwoude. Pas bij een toename van 1500 ritten per dag komt de luchtkwaliteit in het geding.

Uitkomst NIBM-tool bij een ritproductie van 21 voertuigen/etmaal

Het bestemmingsplan is voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

CONCLUSIE

Het waterschap (Wetterskip Fryslân) heeft voor het plan voor toevoeging van drie extra woningen een positief wateradvies gegeven op 25 juni 2014. Daarbij stelt het Wetterskip dat er in het verleden voldoende compensatie heeft plaatsgevonden bij de ontwikkeling van het nieuwbouwgebied Hoeksterlaan. Bovendien onderkent het Wetterskip dat er qua toename van de oppervlakteverharding met deze beperkte wijziging in het plan geen grote veranderingen op zullen treden.

Voor wat betreft het aspect ‘water’ is het plan uitvoerbaar.

CONCLUSIE

De m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. en anderzijds de hiervoor beschreven milieuonderzoeken. De toevoeging van drie extra woningen overschrijdt geen drempelwaarde uit bijlage D van het Besluit m.e.r.. Op basis van de resultaten van de voor dit project uitgevoerde onderzoeken worden onaanvaardbare milieueffecten niet verwacht.

De uitvoerbaarheid van het voorliggende wijzigingsplan wordt niet door onaanvaardbare milieueffecten belemmerd.

CONCLUSIE

EXPLOITATIEKOSTEN

Voor een bouwplan moet de financiële haalbaarheid inzichtelijk worden gemaakt.

In dit geval is de gemeente zelf de ontwikkelende partij. Voor de ontwikkeling van het woongebied Hoeksterlaan is destijds bij het vaststellen van het bestemmingsplan Damwoude-Kom een exploitatieopzet uitgewerkt, waaruit bleek dat dit woongebied met een voor de gemeente sluitende begroting kon worden ontwikkeld. Met andere woorden: de kosten voor het ontwikkelen van het nieuwbouwgebied worden gedekt door de verkoop van de kavels.

Met het voorliggende bestemmingsplan worden drie extra woningen mogelijk gemaakt. Er worden drie extra kavels verkocht, maar het aantal te verkopen vierkante meters blijft gelijk. Immers, de eerder geschetste 7 kavels in het gebied Mr. De Grootstrjitte/Ald Mear, worden herverkaveld tot 10 kavels op dezelfde oppervlakte. Het plan blijft ook met de toevoeging van drie woningen financieel haalbaar.

PLANSCHADE

Op basis van de wet (Wet ruimtelijke ordening, artikel 6.1) kunnen degenen die schade lijden door een bestemmingsplanherziening omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, de schade verhalen op het college van Burgemeester en wethouders (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven). Dit betekent dat wanneer de schade boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uit komt, dit voor rekening van de gemeente komt.

Omdat de gevolgen van de afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan in dit geval gering zijn, is het de verwachting dat eventuele planschades niet boven de 2% uit zullen komen. Het voorliggende plan heeft dan ook geen groot planschaderisico.

Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van donderdag 11 december 2014 tot en met woensdag 21 januari 2015 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is er geen zienswijze ingediend. Er is wel een zienswijze buiten de termijn, te laat ingediend. Deze zienswijze wordt daarom niet ontvankelijk verklaard en niet inhoudelijk behandeld.