De Westereen - Ferbiningspaad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De zuidelijke rand van De Westereen wordt gevormd door een dun bebouwd gebied met veel open plekken waarop extensief agrarisch grondgebruik plaatsvindt. In deze dorpsrand ligt ook het woonlint aan het Ferbiningspaad. Aan de zuidzijde van deze weg ligt een agrarische kavel van ongeveer 1.200 m2. Bij de gemeente is het initiatief ingediend om hier een woning te realiseren. De realisatie van een woning is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. De gemeente wil wel medewerking verlenen aan het mogelijk maken van het initiatief. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de woning mogelijk is.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuidwesten van De Westereen, aan het Ferbiningspaad. Het omvat een kavel grasland die tussen huisnummer 1 en 3 ligt. De begrenzing is afgestemd op het geldende bestemmingsplan en de kadastrale perceelsgrenzen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan De Westereen-kom, dat is vastgesteld op 2 juli 2013. Het heeft hierin de bestemming 'Agrarisch'. Het bouwen van woningen is niet voorzien binnen deze bestemming. Over het zuidelijk deel van het plangebied is verder de aanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' van toepassing. Binnen deze aanduiding wordt de functionele bruikbaarheid van een zendinstallatie beschermd. Een fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan is opgenomen in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Fragment geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Occupatiegeschiedenis

Door het aflopen van de vervening in het hoogveengebied vestigen voormalige veenarbeiders zich buiten de dorpen op de tot dan toe ongebruikte heide en proberen door ontginning van een perceel heide een zelfstandig bestaan op te bouwen. De oorspronkelijke bebouwing op deze heideontginningen bestaat uit heidehutten, spitketen en woudhuisjes. Over dit spontaan ontstane en structuurloze ontsluitingspatroon is later een rastervorming, formeel wegennet gelegd. Hierop worden de aanwezige woningen ontsloten. Langs het zo ontstane wegennet, worden geleidelijk meer woningen gebouwd. Op enkele kruispunten van dit wegennet ontstaan bebouwingsclusters en langs de belangrijkere verbindingswegen ontstaat lintbebouwing.

Dit groeimodel staat ook model voor de situatie rond het plangebied aan het Ferbiningspaad. Langs het rastervormige wegenpatroon is hier een losse lintbebouwing aanwezig, die zich vanuit noordelijke en oostelijke richting in het gebied heeft verdicht. Door de jaren heen en ook heel recent heeft deze verdichting zich voortgezet. De laatste jaren mede ten gevolge beleidsmaatregelen die expliciet ten doel hebben om verdichting binnen lintbebouwing te bevorderen (zie paragraaf 3.3 'Sletten Romte belied').

Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een open plek in een bebouwingslint. Het betreft een kavel grasland aan de zuidzijde van het Ferbiningspaad. Dit lint ligt in een overgangsgebied van het meer compacte dorpskern naar het besloten buitengebied. Concreet ligt de kavel ingesloten tussen twee woonpercelen aan het Ferbiningspaad en een woonperceel en een bedrijfsperceel aan de Fogelsang. Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

Het initiatief omvat de transformatie van het perceel tot woonkavel voor de realisatie van één woonhuis. Hiertoe wordt in de rooilijn met de woning op nummer 3 een bouwvlak van 8 bij 15 meter toegepast. De woonbestemming is verder afgestemd op de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan voor andere woonpercelen in de omgeving biedt. Er wordt uitgegaan van een vrijstaande woning, opgebouw uit één bouwlaag met kap (goot- en bouwhoogte: 3,5 en 9 meter).

Figuur 2.2 Voorgestelde bouwkavel

2.3 Ruimtelijke inpassing

Langs het Ferbiningspaad heeft zich in de afgelopen decennia een bebouwingsontwikkeling voorgedaan die geleid heeft tot een bepaalde vorm van lintbebouwing. De ontstane stedebouwkundige en landschappelijke korrel van het bebouwingslint wordt in het zuidelijke deel van deze straat vooral bepaald door de veelheid van aan- en bijgebouwen bij de woningen en de tuinen met een ruime mate aan opgaand groen. Het vullen van de nu nog open ruimte tussen Ferbiningspaad 1 en 3 met een nieuwe woning voegt zich daar goed in.

De kavel heeft een oppervlakte van ruim 1.200 m2 en biedt daarmee voldoende mogelijkheid voor een passende woonsituatie. Gelet op de breedte van het perceel (circa 16 meter) is een woning van 8 bij 15 meter goed inpasbaar. Het perceel is bovendien ingepast in de structuur van het besloten coulisselandschap, dat hier doordringt tot in het dorp, door de aanwezigheid van een boomsingel op het perceel van de buren. Door de woning zoveel mogelijk op de westzijde van het perceel te plaatsen wordt de afstand tot deze singel gemaximaliseerd. Hierdoor komt de kwaliteit van de singel niet onder druk te staan. Aan de westzijde wordt voldaan aan de algemene regeling van de gemeente, waarbij minimaal 3 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen wordt aangehouden.

Parkeren kan plaatsvinden op eigen erf. De parkeerbehoefte is bepaald op basis van de parkeerkentallen zoals opgenomen in de CROW publicatie 317. De behoefte is op basis hiervan bepaald op 1,9 tot 2,7 parkeerplaatsen per woning. Het perceel is groot genoeg om in deze behoefte te voorzien. In de regels van dit bestemmingsplan is een bepaling opgenomen waarmee gewaarborgd is dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen. Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in het Barro.

Duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. De toelichting van een bestemmingsplan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevatten. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Op basis van vaste jurisprudentie geldt dat het toevoegen van één woning niet kan worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Bro. Dit plan hoeft daarom niet getoetst te worden aan artikel 3.1.6 Bro. Desondanks moet in het kader van goede ruimtelijke ordening wel gemotiveerd worden dat er behoefte is aan de nieuwe woning. Deze motivering wordt gegeven vanuit het gemeentelijk beleid, zoals verwoord in paragraaf 3.3.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'. Centraal staan de relaties tussen stad en platteland, waarbij sprake is van een wisselwerking tussen beide gebieden. De provincie zet in op een concentratie van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) in de stedelijke gebieden, zonder dat dit ten koste gaat van de vitaliteit van het omringende platteland. In dit plan wordt het invullen van een open plek in een stedelijk gebied. Hiermee is sprake van inbreiding. Een dergelijke vorm van duurzaam ruimtegebruik sluit goed aan op het provinciaal beleid.

Verordening Romte 2014

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Voor dit plan zijn de volgende artikelen uit de verordening relevant:

Bundeling van stedelijke functies

Het plangebied ligt volgens de kaarten bij de verordening binnen het 'bestaand stedelijk gebied'. De begrenzing van dit gebied is weergegeven in figuur 3.1. Binnen dit gebied mogen bouw- en gebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies, zoals wonen, worden geboden.

Figuur 3.1 Begrenzing bestaand stedelijk gebied

Wonen

Voor woningbouw geldt dat dit is toegestaan wanneer de aantallen en kwaliteit ervan in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Uit de provinciale brief d.d. 10 oktober 2016 (kenmerk 01299202) blijkt dat het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân nog niet heeft ingestemd met het woonplan (dat bestaat uit de ‘Beleidsvisie Wonen 2016-2020 DDFK d.d. 4 juli 2016’ en het ‘Woonprogramma 2015-2020 DDFK gemeenten d.d. 24 mei 2016’). De verordening biedt in artikel 3.1.2 echter een algemene afwijkbepaling voor een woningbouwproject dat niet past in een woonplan. Uit de toelichting van dit artikel volgt, dat deze afwijkingsbepaling ook van toepassing is indien een (actueel) woonplan ontbreekt, zoals hier vanwege het ontbreken van provinciale instemming het geval is.

Uitgangspunt bij deze algemene afwijkbepaling is dat geen inbreuk wordt gemaakt op de regionale woningbouwprogramma’s en op de kernenstructuur, dat wil zeggen dat aantallen en kwaliteit van de woningbouw dienen aan te sluiten bij de aard en schaal van de kern. Dit laatste betekent onder andere dat een overige kern niet de regionale behoefte van een regionaal centrum en niet de (boven)regionale behoefte en taakstelling van een stedelijk centrum kan opvangen. Zoals verwoord onder het gemeentelijke beleid (paragraaf 3.3) is daarvan in dit geval geen sprake. Er wordt gebouwd voor de lokale behoefte.

Conclusie

Het plan is in overeenstemming met de regels uit de Verordening Romte 2014 en sluit aan bij het beleid zoals neergelegd in het Streekplan.

3.3 Gemeentelijk beleid

Sletten romtebelied

Bij de gemeente komen regelmatig aanvragen binnen voor het bebouwen van open plekken binnen de dorpen. Dit heeft in 2006 geleid tot de beleidsnotitie “Open Gaten” waarin beoordelingscriteria voor het bouwen op dergelijke gaten zijn geformuleerd. Evaluatie en actualisatie van dit beleid heeft plaatsgevonden in 2009 en heeft geresulteerd in het “Sletten romtebelied 2009”, door de Raad vastgesteld op 21 april 2009. De notitie geeft toetsingscriteria waaraan open plekken moeten voldoen:

• a. invulling van een open gat met één woning alleen indien een gevelrij sluitend wordt gemaakt;
• b. logische aansluiting bij het bestaande bebouwingsbeeld, de ruimtelijke karakteristiek en bebouwingsstructuur mag door de toe te stane bebouwing niet worden verstoord;
• c. gelegen aan een verharde openbare weg;
• d. nutsvoorzieningen aanwezig (gas, water, elektriciteit);
• e. geen grensverleggende werking tot gevolg hebben en;
• f. landschappelijke waarden (waterlopen, boomsingel, beplantingen worden niet aangetast;
• g. de ruimte tussen de bouwvlakken van de woningen is minimaal 15 m. en maximaal 50 meter breed;
• h. invulling op hoekpercelen wordt per geval beoordeeld maar moeten minimaal voldoen aan onderdeel g.

Het “Sletten Romte Belied” bevat een toetsingskader waar een potentiële locatie aan moet voldoen om in aanmerking te komen voor het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure die moet leiden tot de bouw van één woning binnen een lintbebouwing. Dit maakt dit toetsingskader ook geschikt in het licht van de ruimtelijke onderbouwing voor onderhavige planlocatie en ontstaat het maatwerk dat deze locatie nodig heeft.

In het gebied waarin de planlocatie ligt, is het proces van verdichting zoals hierboven is beschreven goed zichtbaar in de datering van de verschillende woonbebouwingsvormen. Heel recent werden nog woningen toegevoegd aan de Fogelsang en de Bûterwei. Het Ferbiningspaad heeft een regelmatig verkavelingspatroon. De bebouwing echter, kent door de hierboven beschreven occupatiegeschiedenis een zodanige situering dat de woningen vaak niet centraal op de kavel zijn gelegen en ook geen strakke gelijke rooilijn ten opzichte van de weg hebben. Hoewel deze losse bebouwing van het Ferbiningspaad dus geen strakke gevelrij heeft, wordt de bebouwing langs deze weg en omliggende wegen mede in het licht van de geschiedenis, wel als lintbebouwing opgevat en kan hier, uitgaande van het toetsingskader, bijgedragen worden aan het ‘sluitend maken van een gevelrij’ (ad a. toetsingskader).

Het bebouwingsbeeld van het Ferbiningspaad heeft zich ontwikkeld van kavels met een woning (of boerderij) afgewisseld met ‘vrije’ kavels, naar een situatie waar op vrijwel elke kavel een woning aanwezig is. De meeste woningen hebben in de tijd door de situering van de aanbouwen en bijgebouwen een ‘brede’ beeldvorming naar de straatzijde gekregen. Ook de ruime tuinen met veel opgaand groen dragen bij aan deze verdichting. Het straatbeeld lijkt daardoor tamelijk ‘vol’, ondanks het feit dat de kavels relatief breed zijn.

Met name de zuidzijde van de straat geeft hierdoor nog maar nauwelijks zicht over vrije ruimte in zuidelijke richting en vormt dan ook, ondanks de ruime opzet van de eerste bouwvormen, een vrijwel gesloten lintbebouwing. De nieuwe woning die het laatste gat in de lintbebouwing zal vullen, sluit dan ook goed aan bij het bestaande bebouwingbeeld de ruimtelijke karakteristiek ter plekke en de in de loop der jaren ontstane bebouwingsstructuur (ad b. toetsingskader).

Aan de functionele criteria zoals de aanwezigheid van een verharde openbare weg, de aanwezigheid van nutsvoorzieningen en geen grensverleggende werking voldoet de planlocatie (ad c., d., en e. toetsingskader).

Het perceel van de planlocatie wordt aan de oostzijde begrensd door een sloot en singelbeplanting. Deze singelbeplanting staat op het buurperceel van de planlocatie en wordt door het toevoegen van een nieuwe woning niet in hun standplaats en groeiomstandigheden beïnvloed. De bomen in de singel op hun beurt zullen de woonsituatie op de planlocatie wel beïnvloeden, zowel positief als mogelijk ook negatief. Deze mate van beïnvloeding, zoals schaduwwerking, zon- en windbeschutting, privacy, is echter zeer subjectief en onderdeel van de overwegingen van de initiatiefnemer in zijn besluit om hier een woning te willen bouwen. In planologisch opzicht echter worden de landschappelijke waarden in casu de groeiplaatsomstandigheden van de boomsingel niet negatief beïnvloed (ad f. toetsingskader).

De bouwvlakken op de belendende percelen van de planlocatie hebben een onderlinge afstand van ruim 30 meter. Daarmee voldoet de situatie ter plekke van de planlocatie aan de afstandsnorm van het toetsingskader (ad g. toetsingskader).

Ter plekke van de planlocatie maakt het Ferbiningspaad een lichte bocht. De lintbebouwing kent mede hierdoor geen rechte rooilijn waarachter alle woningen zich bevinden. Gezien de situering van de woningen op Ferbiningspaad 1 en 3 is in het licht van een goede ruimtelijke ordening een situering van de nieuwe woning voorzien gelijk aan of tot enkele meters voor de voorgevelrooilijn van Ferbiningspaad 3 en enkele meters achter de voorgevelrooilijn van Ferbiningspaad 1. Omdat hier dan ook geen sprake is van een hoekperceel, is onderdeel h. van het toetsingskader niet relevant.

Beleidsvisie Wonen en Woonprogramma

In 2016 heeft de raad van Dantumadiel ingestemd met de beleidsvisie Wonen DDFK-gemeenten. Ook is er op basis hiervan het Woonprogramma 2015-2020 opgesteld. Hierin is gezamenlijk woonbeleid voor de vier gemeenten opgenomen. De provincie Fryslân ondersteunt het in dit beleid opgenomen doel een toekomstbestendige, gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners, waarbij de focus van het beleid richt zich op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en geeft prioriteit aan transformatie en herstructurering. In geval van nieuwbouw gaat inbreiding boven uitbreiding.

De Westereen is één van de drie grote kernen van de gemeente en biedt een geconcentreerd voorzieningenniveau. Met de keuze om mogelijkheden te bieden voor inbreiding (geen uitbreiding) wordt aangesloten bij de prioriteit die de gemeente stelt. In het kader van de (aangenomen) krimp in de regio is beleidsmatig te verwachten dat nieuwe woningbouw gerelateerd wordt aan de kwaliteit van de overblijvende woningvoorraad in het dorp. Dit vanuit de opvatting dat structurele leegstand zal ontstaan. In deze situatie ligt dit anders. De huidige woning van de initiatiefnemer bevindt zich in het nieuwbouwplan van De Westereen. Deze woning voldoet aan de nieuwe woningbouweisen en zal dan ook goed in de markt liggen. Daarom is er geen reden om aan te nemen dat er als gevolg van dit plan leegstand ontstaat.

De nieuwe woning binnen het plangebied is getoetst aan het woonprogramma. Hierin is ruimte opgenomen voor incidentele projecten, zoals het onderhavige initiatief. De nieuwe woning past dan ook binnen het gemeentelijk woonbeleid.

Welstandsnota Dantumadiel (herziening 2016)

Het welstandsbeleid van de gemeente Dantumadiel is vastgelegd in de Welstandsnota. Het plangebied is gelegen in een welstandsvrij gebied. Hier wordt geen welstandstoets uitgevoerd. Algemeen uitgangspunt is dat de nieuwe woning moet passen binnen het ter plaatse aanwezige bebouwingsbeeld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Vormvrije mer-beoordeling

Bij het doorlopen van een ruimtelijke procedure moet rekening worden gehouden met mogelijke verplichtingen op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de bijlage bij het Besluit m.e.r. is vastgelegd wanneer een milieueffectrapportage (onderdeel C) of een m.e.r.-beoordeling (onderdeel D) moet plaatsvinden. Hierbij gelden drempelwaarden. In onderdeel D (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Qua oppervlakte ligt de drempelwaarde op 100 hectare. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen.

Met dit project wordt één woning binnen de bestaande stedelijke structuur mogelijk gemaakt. Er hoeven geen andere ontwikkelingen plaats te vinden, zoals de aanleg van nieuwe infrastructuur. Daarnaast is slechts sprake van een perceelsgebonden ontwikkeling die geen relatie heeft met andere percelen of andere functies in de omgeving, waarbij geen sprake is van een complex project, waar meerdere woningen, winkels of bedrijven worden gevestigd dan wel op stedelijke voorzieningen die een betekenis hebben voor het dorp. Op basis hiervan kan het project niet als stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. worden aangemerkt. Een m.e.r.-beoordeling is niet aan de orde. Overigens blijkt uit de beoordeling in de navolgende paragrafen dat er geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden.

4.2 Archeologie

De regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden zijn opgenomen in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor de gemeente Dantumadiel wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaart blijkt dat er in het plangebied een kleine kans is op het aantreffen van archeologische resten. Voor de periode ijzertijd - middeleeuwen is geen archeologisch onderzoek nodig. Voor als de periode steentijd - bronstijd geldt dat bij ingrepen groter dan 2.500 m2 wordt geadviseerd een archeologisch onderzoek uit te voeren.

De oppervlakte van het plangebied van dit bestemmingsplan is ongeveer 1.200 m2. Er worden dan ook geen ingrepen groter dan 2.500 m2 mogelijk worden gemaakt. Er is daarom op basis van het archeologiebeleid geen noodzaak tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek. Voor de uitvoering van het plan blijft de meldingsplicht van kracht. Indien onverhoopt archeologische resten worden aangetroffen, dan moet dit bij het bevoegd gezag worden gemeld.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt een licht verhoogde concentratie barium in het grondwater. Deze vormt geen milieuhygiënische belemmering voor het toekomstig gebruik van de onderzoekslocatie. De bodemkwaliteit is toereikend. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

4.4 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied heeft op zichzelf geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De structuren en kenmerken van het Nationaal Landschap Noardlike Fryske Wâlden zijn ter plaatse wel herkenbaar en behoudenswaardig. In het geldende bestemmingsplan is het Ferbiningspaad en enkele andere wegen in dit deel van De Westereen aangeduid als landschappelijke waardevolle weg. Hier moeten de bestaande houtsingels worden gehandhaafd dan wel zo veel mogelijk worden hersteld. De paar kleine bomen aan de voorzijde van het perceel staan buiten deze aanduiding en kunnen worden verwijderd. Het plan wordt ingepast binnen de bestaande landschappelijke structuur en de aanwezige kenmerkende singels. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Gebiedsbescherming gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd. De bescherming van gebieden en de bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Voor een inzicht in de aanwezigheid van beschermde soorten binnen het plangebied en de effecten op natuurgebieden is een natuurtoets uitgevoerd. De bijhorende rapportage is opgenomen in Bijlage 2.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden liggen op grote afstanden. Het gaat om de Groote Wielen (9 kilometer), het Lauwersmeer (12 kilometer) en de Waddenzee (11,3 kilometer). De Natura 2000-gebieden liggen op zodanig grote afstand dat het plan geen effecten op de instandhoudingsdoelen van deze gebieden heeft.

Ten aanzien van het NNN mag een plan geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. NNN-gebieden liggen op ruim 400 meter afstand. Het bouwen van een woning in het plangebied heeft geen effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Soortenbescherming

De bouwkavel wordt binnen de bestaande structuur van singels en watergangen mogelijk gemaakt. De ingrepen in deze opgaande beplantingen is minimaal. Mogelijk worden er wel ingrepen in de watergangen gedaan, bijvoorbeeld het aanbrengen van walbeschoeiing. Uit de natuurtoets is gebleken dat in de invloedsfeer van de plannen mogelijk broedvogels broeden en licht beschermde soorten voorkomen. Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren kunnen conflicten met de Wet natuurbescherming ten aanzien van vogels worden voorkomen. Voor licht beschermde soorten geldt een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling. Voor alle soorten geldt dat de zorgplicht in acht moet worden genomen, wat betekent dat aanwezige dieren de gelegenheid krijgen zich te verplaatsen.

Conclusie

De conclusie luidt dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt uitvoerbaar is binnen de kaders van de Wet natuurbescherming en het beleid ten aanzien van het NNN.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Kader

Voor externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico's (PR) en groepsgebonden risico's (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicotouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Desondanks hebben overheden en betrokken private instellingen een inspanningsverplichting om te voldoen aan deze oriënterende waarde en dient een toename van het GR bestuurlijk te zijn verantwoord.

Aanwezige risicobronnen

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied één risicobron aanwezig is. Het gaat om een hogedruk aardgastransportleiding, die langs de Fogelsang ligt. Deze komt uit op een gasontvangsstation dat ongeveer 200 meter ten noordoosten van het plangebied ligt. De buisleiding is een relatief kleine hoofdleiding, met een werkdruk van 40 bar en een diameter van 4 inch. Deze leiding heeft een invloedsgebied van 70 meter, waarbinnen de risico's verantwoord moeten worden. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt op de rand van dit invloedsgebied.

Verantwoording groepsrisico

Voor de leiding is geen plaatsgebonden risico aan de orde. Er is alleen sprake van een verantwoording van het groepsrisico. In het kader van een eerdere, soortgelijke ontwikkeling in de nabijheid van de leiding (Bûterwei 26, gedateerd: 2015) is een advies ingewonnen bij Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO). Hieruit blijkt dat er sprake is van een 100% letaliteitszone van 50 meter en de 1% letaliteitszone van 70 meter. Binnen de 100% letaliteitszone zullen alle aanwezige personen, zowel binnens- of buitenshuis, komen te overlijden ingeval van een incident. Binnen de 1% letaliteitszone wordt aangenomen dat personen binnenshuis voldoende bescherming hebben van het gebouw waarin zij zich bevinden. De slachtoffers vallen daarom met name buitenshuis. In figuur 4.1 wordt het 1% letaliteitszone met een donkerrood contour en de 100% letaliteitszone met een lichtrode kleur aangegeven.

Figuur 4.1 Invloedsgebied aardgastransportleiding

Het plangebied ligt net buiten de 100% letaliteitszone. Daarom is een beperkte verantwoording van het groepsrisico in dit geval voldoende. Dit betekent dat een beoordeling van de hoogte van het groepsrisico, de zelfredzaamheid van personen en de bestrijdbaarheid van calamiteiten beoordeeld moet worden.

De FUMO heeft in haar advies de hoogte van het groepsrisico bepaald op basis van het aantal personen per eenheid genoemd in de Handleiding verantwoordingsplicht groepsrisico van november 2007 en anderzijds gebaseerd op de aantallen personen per hectare genoemd in deze handreiking. Uit de zogenaamde FN-curve van de transportleiding die uit de berekening volgt, kan worden opgemaakt dat er geen sprake is van een GR binnen het invloedsgebied. Het toevoegen van een woning heeft in dat geval geen consequenties gehad voor de hoogte van het GR. Deze conclusie kan ook worden toegepast op dit bestemmingsplan. De woning ligt bovendien verder van de leiding dan de situatie waarvoor het advies is geschreven.

Afgezien van het voorgaande is het bestemmingsplan voor advies voorgelegd aan Brandweer Fryslân. Dit advies is opgenomen bij de vooroverlegreacties in Bijlage 3. De brandweer geeft aan dat zij ten aanzien van de aspecten van dit bestemmingsplan geen knelpunten voorziet. De ontwikkeling van één woning zal nauwelijks effect hebben op de basis brandweerzorg. De brandweer adviseert af te zien van verdere verantwoording van het groepsrisico.

Overigens geldt ten aanzien van de kwalitatieve aspecten dat er in het plan geen verminderd zelfredzame personen worden gehuisvest en dat het plangebied bereikbaar is via wegen die van de risicobron af leiden. Calamiteiten zijn op die manier ook te bestrijden.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de haalbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.7 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) (2012) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds.

Binnen het plangebied wordt een geluidsgevoelige functies mogelijk gemaakt. De wegen rondom het plangebied zijn niet zoneplichtig, omdat er een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Op de omliggende wegen is bovendien geen sprake een hoge verkeersintensiteit, waardoor een goed woon- en leefklimaat te garanderen is.

Op ongeveer 200 meter afstand ligt een spoorweg. Deze spoorweg heeft met een zonebreedte (art. 1.4a, lid 1 Besluit geluidhinder) van 100 meter. Uit de kaarten van het geluidsregister blijkt bovendien dat de contour van 50 dB (voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai) op ongeveer 50 meter vanaf het spoor ligt. De geluidsbelasting ter plaatse van het plangebied ligt dus ruim onder de voorkeursgrenswaarde.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de nieuwe woning geen sprake is van onaanvaardbare geluidhinder door wegverkeerslawaai of spoorweglawaai.

4.8 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (2016) zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Uit de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) blijkt dat in de omgeving van het plangebied sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Het realiseren van kleine woningbouwlocaties valt hier ook onder. Het plan heeft geen significant effect op de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Er zijn er geen belemmeringen voor het plan vanuit dit aspect.

4.9 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Rondom het plangebied overheerst de woonfunctie. De woning wordt tussen twee bestaande woningen gebouwd en komt niet dichter op bedrijven in de omgeving dan bestaande woningen. Daarmee heeft het plan geen invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden van bestaande bedrijven.

Het dichtstbijzijnde bedrijf is een rietdekkersbedrijf, dat ten zuidoosten van het plangebied ligt. Het betreft een aanmemersbedrijf met een bedrijfsoppervlak tot 2.000 m2, waarmee het onder milieucategorie 2 valt. Hoewel niet wordt voldaan aan de richtafstand van 30 meter (de woning komt op 20 meter afstand) kan, gelet op de inrichting van het bedrijf, waarbij een gesloten loods het buitenterrein ten opzichte van de nieuwe woning afschermt, worden geconcludeerd dat er geen sprake zal zijn van onevenredige hinder. Bovendien moet het bedrijf al rekening houden met nabijgelegen woningen. Hiermee is sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.10 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20181210-2-19401). Voor het plan is de korte watertoetsprocedure van toepassing, omdat het geen belangrijke effecten op de waterhuishouding heeft.

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Veilig

Naast de verdedigingswerken moet worden ingezet op aanpassingen in de ruimtelijke ordening en calamiteitenbeheersing. Er is in dit verband sprake van meerlaagse veiligheid, dit staat voor Veiligheid in drie lagen. In het kader van ruimtelijke ordening is vooral laag 2 van belang. Het gaat er dan om dat de ruimte op een duurzame manier wordt ingericht. Bijvoorbeeld door geen gevoelige functies te realiseren op plekken die kunnen overstromen. In dit plan worden geen gevoelige functies zoals bedoeld door het waterschap voorgesteld. Bovendien ligt het maaiveld in het plangebied boven het maatgevend waterpeil. Het doorbreken van de regionale waterkering heeft geen overstroming van het plangebied tot gevolg.

Voldoende

Klimaatadaptie

In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Het planbied ligt in een voldoende groene omgeving. Ook is er voldoende waterberging aanwezig.

Compensatie

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 1.500 m2 in het landelijk gebied en 200 m2 in het stedelijk gebied.

Het waterschap gaat in de 'algemene regels bij de Keur' ruim om met het begrip 'stedelijk gebied'. In principe valt elke bebouwde kom hieronder, met dien verstande dat er wel sprake moet zijn van een kern met een stedelijk watersysteem. Lintbebouwing wordt in principe niet als stedelijk gebied aangemerkt. De afwatering is hier diffuus verspreid over grotere oppervlakten, waardoor de hoeveelheid aan en af te voeren water per watergang gering is. Gebieden die binnen de bebouwingscontour volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming hebben zijn per definitie géén stedelijk gebied.

Op basis van het voorgaande valt het plangebied voor de Keur van het waterschap in het landelijk gebied. Er is sprake van een agrarische bestemming en een diffuse afvoer van water vanuit het lint. Omdat er minder dan 1.500 m2 aan verharding wordt toegevoegd (het zal om 300 à 400 m2 gaan) is het realiseren van compensatie niet nodig.

Peilbeheer

Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van de bebouwing. Naar verwachting voldoet de maaiveldhoogte aan de droogleggingsnorm.

Grondwateronttrekking

Voor het (tijdelijk) onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Het uitgangspunt is dat het perceel wordt aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel. Afstromend hemelwater vanaf de verhardingen kunnen infiltreren of worden afgevoerd op de naastgelegen watergangen.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet

Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure

Dit bestemmingsplan wordt in het kader het vooroverleg gecommuniceerd met Wetterskip Fryslân.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Wel ligt het plangebied binnen een vrijwaringszone voor een zendinstallatie. Gebouwen binnen deze zone mogen een bouwhoogte van maximaal 15 meter hebben. Dergelijk hoge gebouwen worden niet mogelijk gemaakt met dit bestemmingsplan. De zone is, in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, op de verbeelding aangeduid.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd. In de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

De bestemmingsregels zijn zoveel mogelijk afgestemd op de regels van het geldende bestemmingsplan, waarmee de bouw- en gebruiksmogelijkheden overeen komen met die voor andere woonpercelen in De Westereen. In het plan komen de volgende bestemmingen en gebiedsaanduidingen voor:

Tuin

De voortuin is bestemd als 'Tuin'. Het belangrijkste onderscheid met de woonbestemming is dat het hier geen achtererfgebied betreft en er daarom geen bijgebouwen en dergelijke gebouwd mogen worden. Alleen erkers zijn onder voorwaarden mogelijk. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen uitsluitend worden gebouwd voor zover deze vergunningsvrij zijn.

Wonen

De nieuwe woning en bijbehorend erf is geregeld in de bestemming 'Wonen'. De woning is vastgelegd in een bouwvlak dat is gebaseerd op de in hoofdstuk 2 beschreven uitgangspunten. Er mag één woning worden gebouwd. Hierbij is op basis van de regeling voor grote erven (groter dan 1.000 m2) 200 m2 aan bijgebouwen mogelijk. Naast het wonen is er in beperkte mate de mogelijkheid voor aan huis verbonden beroepen of bedrijven.

Vrijwaringszone - Straalpad

De functionele bruikbaarheid van het nabijgelegen zendinstallatie is beschermd binnen de gebiedsaanduidingsregels van de vrijwaringszone. Gebouwen mogen binnen deze zone niet hoger worden gebouwd dan 15 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan maakt geen ontwikkelingen mogelijk die een belangrijke maatschappelijke impact hebben. De bestemmingsplanprocedure geeft iedereen de mogelijkheid op de ontwikkeling te reageren door een zienswijze in te dienen. De gemeente houdt hier in de besluitvorming rekening mee.

Vooroverleg

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan vindt het overleg plaats met diensten van Rijk en Provincie en eventueel andere betrokken instanties. Van provincie Fryslân, Brandweer Fryslân en Gasunie zijn schriftelijke reacties ontvangen. De schriftelijke reacties zijn opgenomen in Bijlage 3. Provincie Fryslân geeft aan dat de provinciale belangen op een juiste manier verwerkt zijn in het plan. Brandweer Fryslân geeft een advies ten aanzien van externe veiligheid. Hierop wordt in paragraaf 4.6 nader ingegaan. Wetterskip Fryslân en Gasunie hebben per mail laten weten akkoord te zijn met de inhoud van het plan.

Vanuit het vooroverleg bestaan geen belemmeringen voor het verder in procedure brengen van het bestemmingsplan.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan vanaf 8 augustus 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn behandeld in de zienswijzennota, die is opgenomen in Bijlage 4.

Vaststelling

Op 29 september 2020 heeft de gemeenteraad besloten over de vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld. De indieners van de zienswijzen zijn hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. Het perceel is reeds in eigendom van de aanvrager. De plan- en procedurekosten en de kosten voor de uitvoering van het plan zijn voor rekening van de aanvrager. De financiële haalbaarheid van het plan is niet in het geding.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Dit bestemmingsplan maakt bouwplannen in de zin van het Bro mogelijk. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In dit plan is het kostenverhaal geregeld in een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin is onder andere het planschadeverhaal geregeld. Verder worden de plankosten via leges op de initiatiefnemer verhaald. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt van het vaststellen van een exploitatieplan afgezien.