Pastoor van der Plaatstraat 105c

Toelichting

1 Inleiding

Voor u ligt de ruimtelijke onderbouwing voor een nieuw woonhuis achter op het perceel van Pastoor van der Plaatstraat 105 te Rijpwetering. De ruimtelijke onderbouwing maakt onderdeel uit van de omgevingsvergunning. Het projectgebied, waar de omgevingsvergunning betrekking op heeft, is op een (digitale) kaart aangegeven en toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk worden de aanleiding, de ligging van het projectgebied en leeswijzer van deze ruimtelijke onderbouwing uiteen gezet.

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Onderhavige ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel achter op het erf aan de pastoor van der plaatstraat 105 te Rijpwetering, gelegen in provincie Zuid-Holland. Het lint van Rijpwetering bevindt zich tussen twee grote stukken platteland met agrarische doeleinden. In het lint, in dit geval tussen de wateren de Rijpwetering en Ringsloot gelegen grond zijn de percelen over het algemeen bestemd voor woondoeleinden. Op het betreffende perceel is momenteel het maximum aantal woonhuizen één. Het perceel bestaat uit een woonboerderij met schuren, kantoorgebouw en een ruime tuin met daarop nog een klein schuurtje. In de rode cirkel, zie figuur 1 wordt een extra woning gerealiseerd ter behoeve van zoon van eigenaar en vriendin. Die de initiatiefnemers zijn in dit project. Het gebruik van de gronden ten behoeve van een tweede woning is in strijd met het huidige bestemmingsplan van Gemeente Kaag en Braassem, dit om dat in het huidige plan het perceel van één woonfunctie voorzien mag zijn. (Aangegeven met een zwarte stip) Daarom is dit document ook gericht op het afwijken van het bestemmingsplan ter behoeve van een nieuw perceel met woning. Omdat dit project geen activiteiten betreft op regionaal of provinciaal niveau of om activiteiten met een zeer complex karakter, zijn burgemeester en wethouders het bevoegd gezag om het omgevingsvergunning te verlenen. In hoofdstuk 3 zal nader worden ingegaan op de van toepassing zijnde ruimtelijke wetgeving. Doel van deze ruimtelijke onderbouwing is om als toelichting te dienen bij de aanvraag van een Omgevingsvergunning, ter plaatse van het perceel Pastoor van der Plaatstraat 105C om een nieuwe woning te realiseren.

Figuur 1: Uitsnede bestemmingsplankaart met t.p.v. circel de planlocatie

 

1.2 Ligging en begrenzing

Het projectgebied ligt in de lint van Rijpwetering tussen de wateren De Rijpwetering en de Ringsloot, gelegen aan de Pastoor van der Plaatstraat. De Pastoor van der Plaatstraat is een bebouwingslint voor voornamelijk woondoeleinden met een aantal agrarische bedrijven & kantoor gebouwen. Aan weerszijden van het perceel bevinden zich open agrarische gronden. Roelofarendsveen bevindt zich op een afstand van circa 1,5 kilometer aan de oostzijde en Leiderdorp op een afstand van circa 4 kilometer aan de westzijde. In het zuiden ligt de A4 op circa 800 meter afstand. De ligging van het projectgebied is aangegeven in figuur 2 en in figuur 3 zijn de grenzen en het woonhuis van het nieuwe perceel aangegeven.

Figuur 2: Ligging projectgebied (Bron: Google Maps, bewerkt)

 

Figuur 3: Perceel weergeven op het kadaster

 

1.3 Leeswijzer Ruimtelijke Onderbouwing

Deze ruimtelijke onderbouwing wordt als volgt opgezet. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het initiatief van het project gegeven. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de huidige en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 het beleidskader behandeld, waarop vervolgens de milieuaspecten en haalbaarheid behandeld worden hoofdstuk 4. Hierin wordt onder andere ingegaan op de bodem- en luchtkwaliteit, geluidshinder, verkeersinvloeden, archeologie, flora en fauna en eventueel voorkomende kabels en leidingen. In hoofdstuk 5 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid behandeld. Een samenvatting van de gehele ruimtelijke onderbouwing is opgenomen in hoofdstuk 6.

2 Het initiatief

Het projectgebied ligt aan de Pastoor van der Plaatstraat, te Rijpwetering. Op het volledige perceel staat momenteel een kantoor en woonhuis. Het overige deel wordt gebruikt als tuin. Een deel van de tuin wordt een nieuw perceel met daarop een eigen woonhuis en tuin. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de historische achtergrond en wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie binnen het projectgebied en van de directe omgeving. Vervolgens wordt de toekomstige situatie geschetst. Hierin wordt het beoogde bouwplan behandeld.

2.1 Huidige situatie

Het perceel aan de Pastoor van der Plaatstraat valt in het Lint van Rijpwetering. Het lint is kenmerkend aan kleinschalige bebouwing met landelijke uitstraling en aan weerszijde uitzicht op agrarische gronden. Het nieuwe perceel bestaat momenteel alleen uit tuin en kleine schuur. Met uitzicht op de achterliggende agrarische gebied waar tevens een boerderij & stal op staat, daarnaast is er zicht op de provinciale weg de N445 en verderop de A4 grenzend aan Roelofarendsveen.

Figuur 4: Huidige situatie

Aan de Noord-, Zuid- & westkant staat kleinschalige bebouwing waaronder een kantoor gebouw, woonboerderij, het Koningshof en diverse woningen/schuren met begroeiing.

2.2 Toekomstige situatie

Ruimtelijke onderbouwing

In de toekomstige situatie wordt het huidige perceel (Pastoor van der Plaatstraat 105) opgesplitst in twee delen. Hierbij zal een deel gebruikt worden voor het realiseren van een nieuwe woning, met tuin. De nieuwe woning wordt ten opzichte van de bestaande woning, verder achterop het perceel gerealiseerd. Dit past in het beeld van de andere percelen aan de Pastoor van der Plaatstraat, waar een verspringing in de voorste bouwlijn veelvuldig voor komt. Dit mag volgens nota van inbreidingslocaties alleen als er voor op het erf ook sprake is van bebouwing, wat in dit geval zo is. De bouwrichting is in het lijn met de bestaande gebouwen op het perceel. De nieuwe woning wordt in de zelfde lijn gebouwd als het kantoor gebouw voor op het perceel. De voordeur is in de voorgevel opgenomen richting de Pastoor van der Plaatstraat, hier aangrenzend komt een gezamenlijk overpad van 3 meter breed wat tevens een scheiding is tussen het bestaande en nieuwe perceel. Het oppervlakte van het nieuwe perceel betreft ongeveer 380 m2 waarvan 88 m2 bestemd is voor de nieuwe woning. De nieuwe woning is 8 meter breed en 11 meter lang met de voorgevel richting het westen. De afstand van de woning tot de zij erfgrens met het perceelnummer 2240 betreft ongeveer 5.5 meter, afstand tot de voorerfgrens betreft 4 meter. De afstand tot de achtererfgrens bedraagt 4 meter. Gezien de ligging van het perceel is er getracht de afstand tot achtererfgrens van het koningshof aan te houden. Deze is +/- 4.5 meter. De nokhoogte van het woonhuis bedraagt 7.7 meter en de goothoogte 3.5 meter vanaf het peil.

Landschappelijke inpassing

De weilanden die gelegen zijn achter het perceel van Pastoor van der Plaatstraat samen met de landelijke woningen hebben een culturele waarde gekregen. Om in deze uitstraling te passen worden dezelfde materialen & kleuren toegepast als omliggende woningen. Dit omschrijft een rood achtige steen bijpassend bij het kleine schuurtje, witte kozijnen met groene draaidelen, zinken goot en mat zwarte dakpan. Foto’s en materialen zijn te vinden in bijlage I.

Architectonische beschrijving

De basis gedachte van het ontwerp is een standaard rechthoekig ontwerp van de woning met landelijke uitstraling. De woning heeft geen speciale of unieke eigenschappen, wel wordt er getracht de woning zoveel mogelijk in het landschap te laten passen. De woning wordt op een traditionele manier gerealiseerd, van binnen wordt de woning uitgerust met een moderne invulling. Zo zullen licht & temperatuur ’s systemen worden gebruikt en zal er een zorgvuldig leiding plan worden opgesteld zodat in de toekomst van alles mogelijk is in het interieur en het gebruik van ‘Slimme’ apparatuur toestaat. De gemeente heeft laten weten doormiddel van een reactie op het principeverzoek (februari 2016) positief te zijn over het project. Wel moeten aan een aantal voorwaarden voldaan worden, die worden behandeld in hoofdstuk 4.

Figuur 5: 3D schets van nieuwe woning en bestaande gebouwen

3 Beleidskader

De doelstelling van deze ruimtelijke onderbouwing is om de beoogde ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk te maken. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening wordt in deze ruimtelijke onderbouwing inzicht gegeven in de wijze waarop het van toepassing zijnde beleid van invloed is op de ontwikkeling. In dit hoofdstuk worden de verschillende beleidskaders weergegeven waarmee rekening moet worden gehouden. Hier zal worden ingegaan op het landelijke, provinciale en gemeentelijke beleid en wordt dit beleid getoetst aan de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

3.1 Rijksbeleid

 

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het Algemeen Bestuur heeft de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland om inzicht te geven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. De structuurvisie biedt een doorkijk tot en met 2030. De structuurvisie is opgesteld om te kunnen bezien wat de verdere ruimtelijke toekomst van het gebied is en wat de kansen zijn voor de gewenste toekomstbeelden. Hierbij wordt ingezet op een zorgvuldig ruimtegebruik, waarbij voor stedelijke functies primair de mogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied worden benut. Het projectgebied ligt in het Groene Hart, volgens de regionale structuurvisie mag ruimtelijke ontwikkeling geen inbreuk plegen op de openheid van de weide gebieden. Het nieuwe woonhuis ligt op een perceel waar de bestemming van de grond momenteel voor tuindoeleinden is. Daarmee maakt het nieuwe woonhuis geen inbraak op de regionale structuurvisie. Daarnaast zijn agrarische bedrijven drager van het open landschap, door de bouw van het nieuwe woonhuis worden deze niet belemmerd en blijven de polders open. In de regionale structuurvisie voor het groene hart wordt aangegeven dat er openheid is voor een kleinschalige toevoeging van woningbouw, het plaatsen van een enkel woonhuis valt daarom samen met de keuzes van Holland Rijnland.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Structuurvisie ‘Visie ruimte en mobiliteit’

De Provinciale Staten van Zuid-Holland heeft de ‘Visie ruimte en mobiliteit’ op 9 juli 2014 vastgesteld. Daarmee is de ‘Visie op Zuid-Holland’, vastgesteld op 2 juli 2010, komen te vervallen. De provincie geeft aan dat maatschappelijke, economische en technologische ontwikkelen aanleiding geven meer maatwerk, flexibiliteit en aanpassingsvermogen te bieden. Dit om de gebruikers van steden, dorpen en landschappen keuzevrijheid te bieden bij mobiliteitsoplossingen en ruimtelijke projecten. De behoefte van gebruikers staat centraal. De provincie wil een balans vinden tussen duidelijkheid via kaders en regels en flexibiliteit voor maatschappelijke initiatieven. Vier rode draden geven richting aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie. Deze draden zijn:

1. beter benutten en opwaarderen van wat er is,

2. vergroten van de agglomeratiekracht,

3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit,

4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Vooral de 1ste en de 3de rode draad zijn belangrijk voor de ontwikkeling van het plangebied. Beter benutten en opwaarderen leiden tot een intensiever, compact ruimtegebruik. Een effect daarvan is dat functies en activiteiten beter met elkaar in verband worden gebracht. Bestaande netwerken, gebieden of complexen kunnen door gerichte investeringen hun waarde houden of verhogen zonder in oppervlakte uit te breiden. Een goede milieukwaliteit en voldoende groen en water in de stad blijven belangrijk om de leefomgevingskwaliteit en het vestigingsklimaat op niveau te houden of te brengen. Leegstaande bebouwing kan worden hergebruik. De toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde van de groene ruimte kunnen worden verhoogd. Evenwicht tussen deze waarden resulteert in ruimtelijke kwaliteit. Initiatiefnemers worden gevraagd in te spelen op aanwezige kwaliteiten in de omgeving en specifieke kwaliteiten toe te voegen, die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Binnen de spelregels die de provincie voor de regio heeft opgesteld bieden kleinschalige ontwikkelingen ruimte voor maatwerk om te komen tot de best mogelijke oplossing voor de gestelde opgave. De opgave van een nieuwe woning op pastoor van der Plaatstraat 105 is een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap en het dorpslint. De inpassing van dit project verandert de bestaande structuren niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier beperkt.

De Ladder voor duurzame verstedelijking

De overheid introduceerde in 2012 de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Deze ladder biedt de gemeente een instrument om zorgvuldige afweging te maken bij alle ruimtelijke en infrastructurele werken. Trede 1 bepaalt de regionale vraag naar ruimte. Als dit in beeld is kan beoordeeld worden of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De Regionale Woonagenda 2014 constateert dat de vastgestelde bestemmingsplannen voorzien in 80% van de behoefte aan woningen. In de gemeente Kaag en Braassem is tot 2019 een ruimte voor 330 woningen buiten de reeds vastgestelde bestemmingsplannen. In regio Oost is behoefte aan wonen in dorpse en landelijke omgeving, binnen bestaand bebouwd gebied. Volgens de Structuurvisie Holland Rijnland zijn ‘nieuwe inwoners’ en jonge gezinnen in de kleine kernen gewenst, zodat er een stimulans ontstaat voor de leefbaarheid van die kernen. De voorgestelde ontwikkeling in Rijpwetering voldoet aan regionale vraag naar ruimte, waardoor voldaan wordt aan trede 1. Trede 2 gaat over bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op een stuk perceel dat nu tuin als bestemming heeft en ligt binnen de bebouwde kom van Rijpwetering. De ontwikkeling wordt gedaan door jonge ondernemers en wordt het beeldkwaliteit van Rijpwetering aangehouden. Hiermee wordt ingespeeld op de gemeentelijke Nota Inbreidingen. Op deze wijze kan de doelgroep starters een duw in de rug worden gegeven en zal de nieuwe woning een vergroting van de kwaliteit van het bebouwingslint zijn. Ook trede 2 voldoet hiermee.

3.3 Regionaal Beleid

Regionale structuurvisie 2020 Holland Rijnland

Voor het veenweide- en plassengebied stelt de Holland Rijnland (organisatie van samenwerkende gemeenten) in juni 2009 de regionale structuurvisie vast dat er meer aandacht moet komen voor wonen. Inwoners van het gebied waarderen de openheid en historie. Dit is ook aantrekkelijk voor ‘nieuwe inwoners’ en juist zij kunnen een stimulans vormen voor de leefbaarheid van de kleinere kernen. Maar ook voor het gebied als geheel, voor bijvoorbeeld het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid. Om dit te bereiken zet Holland Rijnland in op woningbouw binnen de bestaande bebouwde gebieden, op een kleinschalig niveau en variërend in woonmilieus, prijzen en woningtypes. Nieuwe ontwikkelingen moeten worden afgestemd op de bestaande kernkwaliteiten.  

Regionale Woonvisie Holland Rijnland 2009-2019

In de regionale Woonvisie (december 2009) van Holland Rijnland hebben de samenwerkende gemeenten gezamenlijk een perspectief vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor het vaststellen van de kwantitatieve en kwalitatieve bouwscenario’s en biedt een richtinggevend beleidskader voor corporatie, projectontwikkelaar, bewoners en gemeenten. In de woonvisie is afgesproken dat jaarlijks monitoring plaatsvindt van de gerealiseerde toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad en de voorgenomen bouwplannen van de gemeenten. Daarbij moeten in de periode 2008-2019 in totaal netto 24.240 woningen, waarvan 2.377 in de voormalige gemeente Alkemade, worden toegevoegd. Bij de realisatie van nieuwe woningen vormt het Regionaal Convenant Duurzaam Bouwen het uitgangspunt en voor de gemeente Kaag en Braassem geldt dat 30% van alle woningbouw sociale woningbouw dient te zijn.

Regionale Woonagenda Rijnland (2014)

De Regionale Woonagenda geeft aan de er in de Regio Oost tot 2020 een overschot aan woningbouw dreigt, terwijl er na 2020 een tekort kan ontstaan. De plancapaciteit in harde plannen (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) voldoet aan ca 80% van de behoefte. De voorgenomen plancapaciteit, zonder planologische vaststelling is veel groter dan de resterende behoefte van 20%. Tot de laatste groep behoort voorgenomen activiteit. De gemeenten dienen voorrang te geven aan nieuwbouwplannen die goed zijn: goed product op de juiste plek. In de Regio Oost en met name in de gemeente Kaag en Braassem is behoefte aan wonen in een dorpse en landelijke omgeving, binnen bestaand bebouwd gebied. In de regio is behoefte aan sociale huurwoningen en vrije sector huur. Specifiek van de gemeente Kaag en Braassem is er in de periode van 2012-2019 een tekort van 330 woningen, afgaande op de vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen. Na 20120 bieden deze plannen een overschot. De voorgenomen ontwikkeling in Rijpwetering biedt dus mogelijkheden het tekort tot 2020 te verkleinen.

3.4 Gemeentelijk Beleid

Maatschappelijke Ruimtelijke Structuur Visie (MRSV)

De dorpen Hoogmade, Rijpwetering, Oud Ade, Nieuwe Wetering, Rijnsaterwoude, Bilderdam en de Kaag vallen onder de groenkernen van gemeente Kaag & Braassem. In de structuurvisie van de koers voor 2030 is aangeven dat de woningbouwopgave kwalitatief uitgebreid wordt. Onder het kwalitatief uitbreiden vallen woningbouw ontwikkelingen met een duurzaam beleid en in landelijke opzet. Hierdoor wordt de kwaliteiten van een landelijke gemeente met vitale dorpskernen behouden, terwijl het open staat voor ontwikkelingen die de gemeente op lange termijn duurzaam kunnen versterken. In de actualisatie van de structuurvisie wordt ingezet op de volgende drie aspecten:

- Leefbaarheid

- Economisch dynamiek

- Ruimtelijke kwaliteit  

Bestemmingplan Rijpwetering juni 2006

Voor de gehele kern van Rijpwetering is in 2006 een geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld. Het plan heeft een conserverend karakter en is afgestemd op de Regionale Structuurvisie 2020. Twee belangrijke uitgangspunten voor het plangebied zijn:

- Beschermen van de aanwezige cultuurhistorische waardevolle elementen (wetering en begeleidende bebouwing), zoals

• het markante hoogteverschil tussen het bebouwingslint en de aangrenzende polders met doorzichten vanuit de westzijde van Rijpwetering naar het landschap;

• het losse karakter van de bebouwing in het historische lint met het groene karakter van de achtererven van de percelen in het historische lint;

• de (te beschermen) monumenten en waardevolle bebouwing;

• de aanwezigheid van archeologische waarden van het dorpslint ten noorden van de Provinciale weg N445.

- Versterken van de ruimtelijke structuur door het aanbrengen van een tweede (woningbouw) lint achter de Zuidweg, om te voorzien in

• mogelijke functiewijziging van bedrijven in het plangebied ten behoeve van woningbouw of centrumfuncties, hiertoe zijn wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan opgenomen;

• mogelijkheden voor het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen en/of het uitoefenen van kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in woningen voor zover dit de woonkwaliteit niet schaadt.

Voor de ontwikkeling van een tweede bebouwingslint achter het bestaande dorpslint aan de Pastoor van der Plaatstraat geeft het bestemmingsplan de richtlijnen ”Het is van belang dat incidentele (bouw)initiatieven uit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar zijn om de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te waarborgen. Bij het bepalen van deze randvoorwaarden dienen de aanwezige bouwkavels en –massa's als uitgangspunt. Het nieuw te bebouwen perceel (tweede lijnsbebouwing) dient een ruime omvang te kennen evenals de afstand tot de bestaande woningen. Tweede lijnsbebouwing mag alleen in de vorm van vrijstaande of tweeonderéénkap woningen plaatsvinden om de openheid van het gebied te behouden, waarbij de maatvoeringen (oppervlakte, breedte, diepte, goot- en bouwhoogte) dienen te worden afgestemd op de omliggende woongebouwen. Daarnaast is het uit ruimtelijk oogpunt van belang een minimale afstand tot de perceelsgrenzen en de waterlopen in acht te nemen. De percelen dienen in ieder geval ontsloten te worden vanaf de bestaande wegen in het plangebied en op het eigen terrein dient te worden voorzien in voldoende parkeerruimte. Om een nieuw lint te creëren, is het van belang dat de voorgevels van nieuwe woningen op de Ringsloot worden georiënteerd. Zo ontstaat een nieuwe "voorkant" aan de Ringsloot en worden de "achterkanten" van de percelen gekoppeld aan de achterkanten van de huidige percelen. Naast deze ruimtelijke relevante aspecten spelen verschillende (sectorale) aspecten een belangrijke rol.”   Het plangebied pastoor van der plaatstraat 105c kent als hoofdbestemming vrijstaande woondoeleinden WI4(v) met een maximale goothoogte van 4 meter en nokhoogte van maximaal 8 meter. Langs de Pastoor van der Plaatstraat liggen Woondoeleinden I (W) met vrijstaande en (half)vrijstaande of geschakelde woningen. De Pastoor van der Plaatstraat heeft Verkeersdoeleinden (V) waarlangs Tuinen (T) liggen. De Pastoor van der Plaatstraat, de tuinen en een smalle strook van het bebouwingslint heeft daarbij de dubbelbestemming Primaire Waterkering doeleinden. De Ringsloot heeft de bestemming Water (WA). In figuur 6 Is het relevante deel van de bestemmingsplankaart weergegeven.

Figuur 6: Bestemmingsplanskaart

Nota Inbreidingslocaties 7 februari 2011

Deze nota Inbreidingslocaties vormt het gemeentelijk beleid voor locaties die, in aansluiting op de Provinciale Structuurvisie 2020, geheel binnen de rode contouren vallen. In de Nota is aangeven dat de mogelijkheden voor kleinschalige uitbreidingen en de vervanging van bestaande bebouwing beoordeeld dienen te worden aan de hand van de kernbeschrijving van Rijpwetering. Het accent ligt daarbij op criteria voor inbreidingsinitiatieven voor één of twee woningen.

4 Haalbaarheid van de Ruimtelijke Onderbouwing

4.1 Inleiding

De nieuwe ontwikkeling vindt plaats binnen het bebouwingslint van Rijpwetering met bestemming woondoeleinden. Uit het principeverzoek blijkt dat het gemeentelijk beleid hiertoe ruimte aanbiedt en dat voldaan wordt aan de meeste eisen van de beleidsnotitie Nota Inbreidingslocaties (2011) zie bijlage 7.2. In aansluiting op de landschappelijk eigenschappen van Rijpwetering is een bouwkundig plan opgesteld met passende woningtype. Zie bijlage 7.1 en tekeningen.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

In het kader van de onderzoeksplicht van artikel 9 Bro dient onder andere de bodemgesteldheid in het projectgebied in kaart gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Functiewijziging is pas toegestaan als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste functie. Een bodemonderzoek heeft doorgaans een geldigheid van twee tot drie jaar als het gebruikt wordt ten behoeve van een bouwaanvraag. In veel gevallen kan deze termijn worden verruimd naar een periode van vijf jaar. Hierbij mag geen wezenlijke verandering in het gebruik of bodemgesteldheid van de locatie hebben plaatsgevonden. Om te onderzoeken of gronden milieuhygiënisch geschikt zijn voor de daarvoor gedachte bestemmingen, zijn bodemonderzoeken uitgevoerd. In deze paragraaf worden de resultaten van de onderzoeken binnen het projectgebied genoemd.

Door Linge milieu bv is op 25 april 2016 een milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd op het terrein aan de Pastoor van der Plaatstraat 105 te Rijpwetering (gemeente Kaag en Braassem). Kadastrale gegevens van het terrein zijn Alkemade sectie D, nummer 3799. Het onderzoek is bijgevoegd in een losse bijlage in het digitaal loket: Bodemonderzoek Pastoor vd Plaatstr 105 Rijpwetering, LingeMilieu BV, mei 2016.pdf.

Er zijn negen boringen geplaatst tot maximaal 2.3 m-mv (meter onder het maaiveld). Eén boring is afgewerkt met een peilbuis. Het grondwater stond op het moment van het onderzoek op 0.6 m-mv. Gronden grondwater zijn geanalyseerd op het NEN 5740-pakket. Wat eventuele bodemverontreiniging betreft is de locatie als verdacht aangemerkt. De verdachtheid betreft lood in de grond ter plaatse van een gedempte sloot.

Conclusies:

De bodem bestaat uit geroerde klei, overgaand in veen op 0.8 á 1.0 m-mv. In enkele boringen is licht puinwaargenomen in de bovengrond. In de ondergrond ter plaatse van de gedempte sloot zijn van 0.5 tot 1.0m-mv kooltjes en slib-resten geconstateerd. Asbestverdachte materialen zoals plaatjes zijn nergens aangetroffen.

Grond, grondwater bouwlocatie

In de geroerde boven- en ondergrond van de contour van de nieuwe woning zijn enkele metalen en PAK licht verhoogd. Deze lichte verontreiniging is vermoedelijk typerend voor de regio en niet specifiek voor de onderzoekslocatie zelf. In het grondwater zijn geen overschrijdingen van een streefwaarde geconstateerd.

Grond gedempte sloot

De grond van het westelijk deel van de gedempte sloot op de locatie bleek bij onderzoek in juni 2000 tot 1.2 m-mv sterk verontreinigd met lood. In de contour van het oostelijk deel van de demping zijn voor onderhavig onderzoek drie boringen gezet. Daarvan is de meest geroerde, puinhoudende grond geanalyseerd op lood. In geen van de grondmonsters is lood boven de tussenwaarde verhoogd. Dat sluit aan bij de resultaten van het onderzoek van juni 2000, van de Consulmij BV. Voor de voorgenomen nieuwbouw op het terrein aan de Pastoor van der Plaatstraat is de algemene bodemkwaliteit geen belemmering. Bevoegd gezag bij de ontwikkeling en eventueel grondverzet is Omgevingsdienst West Holland.

Betrouwbaarheid:

Linge Milieu streeft naar een zo groot mogelijke representativiteit van het onderzoek. Het onderhavig onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd conform de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden en Kwalibo. De resultaten van het onderzoek zijn echter gebaseerd op een beperkt aantal boringen en analyses.

Het in Rijpwetering uitgevoerde bodemonderzoek is een momentopname. Naarmate de periode tussen de uitvoering van het onderzoek en het gebruik van de resultaten langer wordt, zal meer voorzichtigheid betracht dienen te worden bij het gebruik van de resultaten van dit rapport

4.2.2 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De ‘Wet luchtkwaliteit’ (2007) bevat een gebiedsgerichte aanpak via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit ( NSL). Het NSL-programma is op 1 augustus 2009 in werking getreden. De Wet milieubeheer (artikel 5.12 en verder) vormt de juridische grondslag voor het NSL. Daarnaast zijn de volgende 2 besluiten relevant, namelijk het Besluit derogatie en het Besluit maatregelen richtwaarden. Deze beide besluiten zijn op 1 september 2009 in werking getreden, met terugwerkende kracht vanaf 1 augustus 2009. De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Vooral doordat projecten waarvan vastgesteld is dat deze ‘Niet in betekenende mate’ ( NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Deze projecten mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. In de “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)” wordt aangegeven op welke manier snel kan worden vastgesteld of de bijdrage van een nieuwbouwproject op de luchtkwaliteit valt onder de term “niet in betekende mate”. De bijlage geeft een harde omschrijving van een aantal gevallen. Voor woningbouw geldt bij één ontsluitingsweg een aantal van 1.500 nieuwe woningen netto (vervanging van bestaande woningen geldt als bijdrageneutraal). Bij twee ontsluitingswegen geldt een aantal van 3.000 woningen. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet in de realisatie van één woning. Ten opzichte van de huidige situatie leidt dit niet tot een toename van de verkeersbewegingen en zal ook niet of op een andere manier bijdragen aan een toename van vervuilende stoffen in de atmosfeer. De invloed van dit project op de luchtkwaliteit kan daarom worden beschouwd als "Niet in betekenende mate".

Conclusie

Binnen dit plan wordt de realisatie mogelijk gemaakt van één woning. De initiatiefnemer woont momenteel op hetzelfde erf bij zijn ouders. Ten opzichte van de huidige situatie, waarbij sprake is van een tuin, betekent dit geen overschrijding van de grens van 3%.

4.2.3 Geluid

Voor geluid is er door Versus Bouwadvies een Akoestisch onderzoek gedaan. Dit akoestisch onderzoek is te vinden in een aparte bijlage (Akoestisch Onderzoek Pastoor van der Plaatstraat 105c) geüpload in het omgevingsloket. Hieruit zijn de volgende resultaten gekomen:

Figuur 7: Geluidbelasting uit akoestisch onderzoek

Hieruit zijn de volgende conclusies getrokken:

Wegverkeerslawaai
Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat de toetsingswaarde van beide wegen is lager dan de voorkeursgrenswaarde.
Indien er sprake is van een ruimtelijke procedure behoeft er door de gemeente Kaag en Braassem geen ontheffing van de voorkeursgrenswaarde (een hogere waarde) te worden aangevraagd.

Gevelisolatie
Uit voorgaande hoofdstuk Resultaten blijkt dat de karakteristieke geluidwering ten aanzien van het wegverkeerslawaai aan de minimale eis uit het Bouwbesluit van 20 dB dient te voldoen.

4.2.4 Milieuzonering

Het bouwplan ligt binnen de kern van Rijpwetering in een agrarische omgeving. De nieuw te bouwen woning ligt in de buurt van een agrarisch bedrijf aan de Pastoor van der Plaatstraat 133. Dit bedrijf beschikt over twee stallen voor het houden van rundvee en voor de intensieve veehouderij. Voor rundvee geldt een afstandsnorm. Aan deze norm wordt voldaan op basis van de geurverordening. Voor de intensieve veehouderij is een geurbelasting berekend met het rekenprogramma V-stacks. De geurbelasting op de woningbouwlocatie bedraagt 2,9 ouE/m3. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom geldt als norm 2,0 ouE/m3. De geurbelasting op de nieuwbouwlocatie ligt iets boven deze norm. Voor deze locatie op de grens van de dorpskern en het buitengebied kan een geurbelasting van 2,9 ouE/m3 als een aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden beschouwd.

Op grond van de omgekeerde werking van het Activiteitenbesluit geldt voor een opslag van vaste mest tot een geurgevoelig object een afstand van 100 m. De afstand tot de nieuw te bouwen woning bedraagt echter 75 m. De dichtstbijzijnde bestaande woning ligt op 64,5 m van de vaste mestopslag. De veehouder wordt daarom door de nieuwe ontwikkeling niet verder in zijn rechten beperkt. De nieuwe woning kan mogelijk enige hinder ondervinden als gevolg van de opslag van vaste mest, maar voor de situering op de grens van de dorpskern van Rijpwetering kan de hindersituatie als acceptabel worden beschouwd.

Conclusie

Het eindoordeel is dat, in overleg met de gemeente, een iets hoger geurniveau in deze situatie als een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt beschouwd en dat de veehouder niet in zijn bedrijfsvoering wordt belemmerd door de bouw van de woning.

4.2.5 Duurzame energie en materialen

De realisatie van de woningen en de openbare ruimte is gericht op duurzaamheid. Dit wordt met name gedaan door het toepassen van gerichte maatregelen:

- gebruik van duurzame materialen, waaronder houten constructie en bakstenen buitengevels;

- uiterste beperking van uitstoot van energie, waaronder constructie van alle wanden en vloeren, zodat warmte in de gebouwen niet (onnodig) weglekt;

- gebruik van zonne-energie, waaronder oriëntatie van alle daken naar het zuiden en indeling van de woningen, zodat de daken volledig gebruikt kunnen worden voor zonnecollectoren. De woningen zullen energieneutraal functioneren.

- gescheiden afvoer van schoon en vervuild water.

De constructie van de woning, de toepassing van duurzame materialen en de plaatsing van zonnecollectoren maakt aanvoer van gas en elektriciteit eigenlijk alleen nodig als noodvoorziening.

4.3 Ecologie

Door Staro BV is op woensdag 10 augustus 2016 een toetsing aan de flora- en faunawet gedaan. De toets is opgenomen in de bijlages in het digitaal loket. Daarnaast is de flora- en faunawet toegevoegd in bijlage IV.

Veldbezoek

Tijdens het veldbezoek zijn alle op de locatie aanwezige biotopen opgenomen. De aanwezigheid van deze biotopen vormt de basis voor de mogelijkheid tot het voorkomen van beschermde soorten. Naast de biotopen zijn directe en indirecte aanwijzingen opgenomen die duiden op het voorkomen van beschermde soorten. De aanwezige biotopen zijn vergeleken met de habitateisen van beschermde plant- en diersoorten. Op basis van expert judgement is beoordeeld welke van deze soorten in het plangebied kunnen voorkomen. Het veldbezoek heeft plaatsgevonden op 10 augustus 2016 einde van de ochtend. De weersomstandigheden waren als volgt: matig bewolkt, droog, weinig wind en circa 16 C.

Bevindingen

Flora

Tijdens het veldbezoek zijn in het plangebied en de aangrenzende tuinen en watergang geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Binnen het plangebied bestaat de beplanting uit gazon, enkele bomen en tuinplanten. De tuin wordt intensief onderhouden. Gezien het gebruik van het plangebied is het redelijkerwijs uitgesloten dat beschermde plantensoorten aanwezig zijn. Mogelijk groeit langs de oever van de watergang de beschermde plantensoort zwanenbloem (FFtabel 1). Aangezien de voorgenomen plannen geen betrekking hebben op de watergang zijn negatieve effecten op deze plant uit te sluiten.

Amfibieën

Uit gegevens van RAVON en de Amfibieën en reptielen van Nederland (Creemers et al., 2009) blijkt dat in de omgeving van het plangebied het voorkomen bekend is van de volgende soorten amfibieën: gewone pad, bruine kikker, bastaardkikker, meerkikker, kleine watersalamander (alle FFtabel 1) en rugstreeppad (FFtabel 3). Gezien de kenmerken en het gebruik van het plangebied is het voorkomen van de rugstreeppad (FFtabel 3) redelijkerwijs uit te sluiten. De rugstreeppad is een soort van dynamische milieus met een voorkeur voor duinen en ruderale terreinen. Aangezien deze biotopen in het plangebied ontbreken, is het uit te sluiten dat rugstreeppad in het plangebied voorkomt.

Vogels

Algemeen voorkomende vogelsoorten, zoals merel, koolmees en houtduif kunnen broedgelegenheid vinden in de bomen en struiken in het plangebied en de aangrenzende tuinen. Het plangebied en de aangrenzende tuinen vormen voor geschikt foerageergebied. In het plangebied en de aangrenzende tuinen blijft voldoende broed- en foerageergebied aanwezig. Zodoende zullen geen negatieve effecten ontstaan op het broed- en foerageergebied van algemene vogelsoorten.

Zoogdieren

Tijdens het veldbezoek zijn geen (sporen van) vaste rust- en verblijfplaatsen waargenomen van zwaarder beschermde soorten grondgebonden zoogdieren van FFtabel 2 en 3. Gezien de kenmerken en het gebruik van het plangebied is het redelijkerwijs uit te sluiten dat zwaarder beschermde soorten grondgebonden zoogdieren van FFtabel 2 en 3 in het plangebied voorkomen. Uit het veldbezoek blijkt dat in het plangebied geen mogelijkheden aanwezig zijn voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Het te slopen schuurtje is vanwege de constructie ongeschikt voor verblijfplaatsen van vleermuizen.

Overige soortgroepen

Bevindingen van het veldbezoek tonen aan dat in het plangebied geschikte biotopen ontbreken voor beschermde soorten reptielen, dagvlinders, libellen, vissen, mieren en kevers. Het voorkomen van beschermde soorten uit deze soortgroepen kan daarom worden uitgesloten.

Gebiedsbescherming

In Nederland is de bescherming van natuurwaarden in twee wetten geregeld. Soortbescherming is geregeld in de Flora- en faunawet. Gebiedsbescherming is vastgelegd in de Natuurbeschermingswet 1998, in het beleid voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) en in het beleid voor Belangrijke weidevogelgebieden. Op circa 300 meter ten oosten en 340 meter ten westen van het plangebied liggen Belangrijke weidevogelgebieden. Het dichtstbijzijnde gebied wat tot het NNN behoort ligt ongeveer 1,5 kilometer ten noorden van het plangebied. In figuur 8 zijn de afstanden van het plangebied tot de dichtstbijzijnde Natura 2000- gebieden weergegeven. Vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden en de lokale aard van de voorgenomen plannen zijn negatieve effecten op beschermde gebieden redelijkerwijs uit te sluiten. De Natuurbeschermingswet, het beleid voor het NNN en Belangrijke weidevogelgebieden worden daarom buiten beschouwing gelaten.

Figuur 8: Afstanden van het plangebied tot Natura 2000-gebieden

Conclusie

In het plangebied komen mogelijk beschermde soorten voor die vermeld staan in de tabellen van de Flora- en faunawet. Figuur 9 geeft een samenvatting van de conclusies. Het plangebied wordt mogelijk gebruikt als (onderdeel van het) leefgebied door algemeen voorkomende soorten amfibieën en grondgebonden zoogdieren die zijn opgenomen in FFtabel 1. De voorgenomen plannen kunnen tot gevolg hebben dat het leefgebied van deze soorten verdwijnt en dat individuen worden gedood, met name bij het uitvoeren van grondwerk. Voor de soorten van FFtabel 1 geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen een algehele vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. Wel is de zorgplicht (artikel 2 Flora- en faunawet) van toepassing. Om het doden van algemeen voorkomende soorten amfibieën en grondgebonden zoogdieren van FFtabel 1 zoveel mogelijk te voorkomen, dienen kort voorafgaand aan het grondwerk de eventueel in het plangebied aanwezige dieren te worden verjaagd. In het korte gras zijn amfibieën en grondgebonden zoogdieren goed waarneembaar. Verjagen kan daarom het beste gebeuren door systematisch door het plangebied te lopen waardoor eventueel aanwezige exemplaren worden opgeschrikt. Deze kunnen vervolgens “opgedreven” worden naar een plek buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden. Met deze maatregel wordt invulling gegeven aan de zorgplicht en wordt het doden van algemeen voorkomende soorten amfibieën en grondgebonden zoogdieren van FFtabel 1 zoveel mogelijk voorkomen. Het plangebied vormt voor algemene vogelsoorten geschikt foerageer- en broedgebied. In de omgeving blijft voldoende broed- en foerageergebied aanwezig. Zodoende zullen geen negatieve effecten ontstaan op het broed- en foerageergebied van algemene vogelsoorten. Gedurende het broedseizoen zijn nesten van algemene broedvogels strikt beschermd. Door bomen en/of struiken buiten het broedseizoen te rooien kunnen negatieve effecten op broedende vogels worden voorkomen. Het broedseizoen loopt globaal van half maart tot en met half juli. Bij het onderzoek is het voorkomen van jaarrond beschermde nesten van vogels in het plangebied uitgesloten. Het plangebied en de daaraan grenzende omgeving zijn geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. Aangezien in de omgeving geschikt foerageergebied aanwezig blijft, is het uit te sluiten dat negatieve effecten zullen ontstaan op het foerageergebied van vleermuizen. Om negatieve effecten op foerageergebied van vleermuizen zoveel mogelijk te voorkomen is het aan te raden tijdens de werkzaamheden de bouwplaats niet te verlichten. Wanneer dit niet mogelijk is, is het toepassen van vleermuisvriendelijke verlichting (amberkleurig licht) aan te bevelen. In de permanente nieuwe situatie is het aan te bevelen het plangebied niet meer te verlichten dan in de huidige situatie het geval is en uitstraling van licht naar de omgeving zoveel mogelijk te beperken. Het plangebied biedt geen mogelijkheden voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Derhalve is de aanwezigheid van verblijfplaatsen van vleermuizen uit te sluiten.

Figuur 9: Samenvatting conclusie

4.4 Milieueffectenrapportage

De voorgenomen ontwikkeling bevat een activiteit die genoemd wordt in bijlage D van het Besluit Milieueffectrapportage. De activiteit betreft de bouw van woningen en valt onder D.11.2 “De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”. De activiteit zit onder de drempelwaarde. Dit plan betreft de realisatie van circa 20 woningen. De effecten op het milieu worden voldoende beschreven in deze ruimtelijke onderbouwing en in de haalbaarheidsonderzoeken.

4.5 Waterstructuur

Beleid

Het plangebied grenst aan het water de Ringsloot. In de huidige situatie is de tuin doormiddel van een houten schoeiing gescheiden van het water. Deze is recent geplaatst en is van goede kwaliteit, daarom zullen er geen activiteiten plaatsvinden die direct het water beïnvloeden. Indirect wordt de infiltratie in het gebied beperkt omdat een deel van het plangebied verhardt wordt, echter is dit op kleine schaal en beperkt in afgraving (geschat 1m). De vloerpeil zal gelijk zijn aan het peil waarop de keuken van de woonboerderij op Pastoor van der Plaatstraat 105 ligt.

Watertoets in relatie tot ontwikkeling

Omdat het plangebied dermate in de buurt ligt van het water is er een watertoets gedaan, hieruit is gebleken dat er naast de omgevingsvergunning ook vergunning bij het hoogheemraadschap aangevraagd moet worden via het digitaal loket. Zodra dit resultaat bekend is wordt het toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing.

4.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de opslag, productie of het transport van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico’s moeten aanvaardbaar blijven. Er worden in dit kader twee normstellingen gehanteerd, te weten:

• het plaatsgebonden risico: richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers;

• het groepsrisico: stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen.

Bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het plaatsgebonden risico rond inrichtingen en langs transportroutes waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen/verwerkt respectievelijk vervoerd.

Risicovolle inrichtingen

Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Met het besluit wordt beoogd een wettelijke grondslag te geven aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten2). Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht voor het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde.

Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich geen inrichtingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) of die om andere redenen aangemerkt kunnen worden als risicovol. Daarnaast worden er ook geen gevaarlijke goederen vervoerd per spoor, water of leidingen in de nabijheid van het projectgebied. De locatie ligt in het effectgebied van de rijksweg A4, maar wel een op ruime afstand van meer dan 700 meter. Vanwege het transport van toxische vloeistoffen van categorie LT3 heeft de A4 een effectgebied van meer dan 4 kilometer. Bij een incident met toxische stoffen op de A4 kan een giftige gaswolk ontstaan die de locatie kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende. Op grond van artikel 8 van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) is een nieuwe risicoberekening niet nodig, omdat de planlocatie op een afstand van meer dan 200 meter van de A4 ligt. Wel moet op grond van artikel 7 Bevt bij de besluitvorming aandacht besteed worden aan de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp en de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen. De planlocatie ligt op minder dan 200 meter van de N445. Deze weg is door de gemeente Kaag en Braassem aangewezen in haar routeringsbesluit als een route voor het transport van gevaarlijke stoffen. Echter, op de risicokaart is deze weg niet aangemerkt als route met een extern veiligheidsrisico. Daarom vormt de N445, net zoals de A4, geen belemmering voor het plan.

4.7 Archeologie (o.a. gemeentelijk archeologiebeleid)

De Archeologie van het terrein is nader onderzocht voor de bouw van het kantoor op Pastoor van der Plaatstraat 105a, waaruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de realisering van bebouwing. Uit dit rapport is te concluderen dat het een gebied is met een lage archeologische verwachtingswaarde.

Volgens het akkoord bevonden principeverzoek is er geen verder archeologisch onderzoek nodig.

4.8 Verkeer en parkeren

4.8.1 Verkeerskundige aspecten

Ontsluiting verkeer

De Pastoor van der Plaatstraat is een ontsluitingsweg binnen de bebouwde kom van Rijpwetering met een maximumsnelheid van 30 km/h. De Pastoor van der Plaatstraat verbindt Rijpwetering met de zuidelijk gelegen provinciale weg N445. Op het onderhavige perceel is al bebouwing aanwezig. Behalve een woonboerderij is hier ook een kantoorgebouw aanwezig. Er kan gesteld worden dat het beoogde gebruik in verhouding ongeveer het zelfde aantal verkeersbewegingen met zich mee brengt, waardoor de ontwikkeling niet significant bijdraagt aan de verkeersbelasting op de Pastoor van der Plaatstraat 105. Via de pastoor van der plaatstraat kan in zuidelijke en noordelijke richting Leiden, Leiderdorp & Roelofarendsveen makkelijk worden bereikt. Via Roelofarendsveen of Leiderdorp is het snel mogelijk om de rijksweg A4 te bereiken. Er kan derhalve gesteld worden dat de ontsluiting voor autoverkeer goed is.

Openbaar vervoer

Op de Pastoor van der Plaatstraat rijdt geen openbaar vervoer, wel is het mogelijk om richting het noorden op de Oud Adeselaan op te stappen op lijnbus 56 richting Leiden Centraal of Leimuiden. Deze lijnbus rijdt met regelmaat op werkdagen 2x per uur. Vanaf daar zijn alle mogelijkheden open om richting Schiphol of andere steden te reizen via bus of trein. Er kan derhalve gesteld worden dat de ontsluiting middels het openbaar vervoer redelijk goed is.

Langzaam verkeer

Binnen het wegprofiel van de Pastoor van der Plaatstraat zijn voetpaden meegenomen, fietsers en overige verkeer delen de weg. Omdat het een 30 km/h weg is worden fietsers niet belemmerd door snel rijdend verkeer, waardoor alle omliggende gebieden goed bereikbaar zijn per fiets of lopend. Er kan derhalve gesteld worden dat de ontsluiting voor langzaam verkeer goed is.

4.8.2 Parkeren

Volgens nota van inbreidingslocaties moet nieuwe woningbouw zijn eigen parkeerplekken kunnen voorzien. Dit omdat veel van de bestaande bouw geen eigen parkeerplaatsen heeft, waardoor veel auto’s aan de weg staan geparkeerd. De parkeerplaatsen voor de nieuwe woning worden gerealiseerd op het gezamenlijk pad (overpad) of op een gedeelte van het nieuwe perceel of doormiddel van een combinatie van beide. Daarnaast is er parkeergelegenheid voor het Administratie Kantoor Jos van der Pouw Kraan.

4.9 Beeldkwaliteit

De nieuw te bouwen woning zal weinig tot geen inbreuk maken op het beeldkwaliteit van de bebouwingslint van Rijpwetering. De woning zal nauwelijks te zien zijn vanaf Pastoor van der Plaatstraat, wel vanaf de provinciale weg N445 of vanuit de oostelijk gelegen weilanden.

Daarnaast past de nieuwe woning in het beeld van de omgeving met in onder andere de woonboerderij en nabije schuur. De woning wordt gebouwd in een landelijke stijl, met rode bakstenen, wit met groene kozijnen, zinken dakgoten en zwart matte dakpan.

5 Uitvoorbaarheid

5.1 Economische uitvoorbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels een omgevingsvergunning, waarbij dit document de onderbouwing van vormt, mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Met deze ruimtelijke onderbouwing wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Door de realisatie van de woning is hier sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Derhalve is het opstellen van een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij het plan anderzijds is verzekerd, middels een anterieure overeenkomst. De ontwikkelaar heeft nog niet samen met de onderhavige gemeente een anterieure overeenkomst afgesloten, dit is wel gewenst. Hiermee kan de gemeente gevrijwaard worden van het maken van kosten en het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

Conclusie: De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan zal met de nog af te sluiten anterieure overeenkomst worden aangetoond.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Deze ruimtelijke onderbouwing samen met de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt op basis van de Wro en overeenkomstig afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode hebben belanghebbenden de mogelijkheid om zienswijzen op het plan in te dienen.

 

6 Samenvatting & Conclusie

In deze ruimtelijke onderbouwing is een beschrijving gegeven van de beoogde ontwikkeling (hoofdstuk 2). Om de uitvoerbaarheid van het project aan te tonen, heeft een toetsing plaatsgevonden aan het van belang zijnde beleid (hoofdstuk 3). Ook hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden om te bezien of het project tegen ruimtelijke en milieukundige bezwaren stuit (hoofdstuk 4). Tot slot is in hoofdstuk 5 aangegeven of het project economisch haalbaar is. Onderstaand zijn de belangrijkste conclusies uit de diverse hoofdstukken nogmaals weergegeven.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke ontwikkeling

Met dit project wordt één woning gebouwd. Hierbij is rekening gehouden met de bestaande omliggende waarden en het beeld van de lintbebouwing aan de Pastoor van der Plaatstraat.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Om de beoogde ontwikkeling te toetsen aan het vigerende beleid is in dit hoofdstuk gekeken naar het rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling geen raakvlakken heeft met het rijksbeleid en niet in strijd is met het van toepassing zijnde provinciale en gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Haalbaarheid van de Ruimtelijke Onderbouwing

In dit hoofdstuk zijn diverse sectorale aspecten nader beschreven en zijn hierin ook de benodigde onderzoeken opgenomen. De conclusies van deze onderzoeken zijn onderstaand opgesomd:

Verkeer en parkeren

De afwikkeling van het verkeer zal plaatsvinden via de Pastoor van der Plaatstraat. De verkeersbelasting zal door de bouw van één woning, ten opzichte van het huidig gebruik niet significant beïnvloed worden. Parkeervoorzieningen zullen op eigen terrein worden gerealiseerd.

Flora en fauna

Uit het onderzoek is af te leiden dat er naast het niet kappen en of snoeien van bomen en struiken binnen het broedseizoen van vogels en de bouwplaats niet te verlichten tijdens werkzaamheden of amberkleurig licht te gebruiken voor vleermuizen er geen extra maatregelen getroffen hoeven te worden betreft flora en fauna. Eventueel moeten aanwezige amfibieën en/of zoogdieren voorgaand het project verjaagd worden.

Water

Er zullen slechts kleinschalige indirecte invloeden zijn op het infiltratie van het water in de grond omdat een verhard deel wordt toegevoegd. Echter omdat het plangebied aan het water grenst moet er apart door hoogheemraadschap vergunning verleend worden. Uitslag wordt verwacht.

Bodem

In de geroerde boven- en ondergrond van de contour van de nieuwe woning zijn enkele metalen en PAK licht verhoogd. Deze lichte verontreiniging is vermoedelijk typerend voor de regio en in het grondwater zijn geen overschrijdingen van een streefwaarde geconstateerd. De grond in het westelijk deel van de gedempte sloot bleek bij onderzoek in juni 2000 sterk verontreinigd met lood. In het nieuw onderzoek zijn daar drie boringen gezet. Daarvan is de meest geroerde, puin houdende grond geanalyseerd op lood. In geen van de grondmonsters is lood boven de tussenwaarde verhoogd. Dat sluit aan bij de resultaten van het onderzoek van juni 2000.

Luchtkwaliteit

Binnen dit plan wordt de realisatie mogelijk gemaakt van één woning. Ten opzichte van de huidige situatie, heeft dit weinig tot geen impact op de luchtkwaliteit.

Geluid

Uit de resultaten van de berekening blijkt dat de toetsingswaarde van beide wegen lager is dan de voorkeursgrenswaarde. De karakteristieke geluidwering ten aanzien van het wegverkeerslawaai moet aan de minimale eis uit het Bouwbesluit van 20dB voldoen.

Externe veiligheid

Daarnaast zijn ook geen bedrijven in de omgeving die vallen onder het Bevi. Ook vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving plaats per weg, spoor, water of door leidingen. Deze aspecten staan de vaststelling van de ruimtelijke onderbouwing niet in de weg.

Archeologie

De Archeologie van het terrein is nader onderzocht voor de bouw van het kantoor op Pastoor van der Plaatstraat 105a, waaruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de realisering van bebouwing.

Milieuzonering

Aan de polderzijde is een veehouderij gevestigd. Dit bedrijf moet in zijn bedrijfsvoering gewaarborgd worden, ondanks de realisatie van de woning langs Pastoor van der Plaatstraat 105. De nieuwe woning heeft een geurbelasting van 2,9 ouE/m3 dit is hoger dan de gestelde eis van 2 voor de bebouwde kom. De afstand tot de vaste mestopslag van stal H van Pastoor van der Plaatstraat 133 ligt verder het land in en ligt achter de Pastoor van der Plaatstraat 105. De afstand vanaf de mestopslag tot de nieuwe woning bedraagt ongeveer 75m en zou 100 m moeten zijn. Echter ligt de nieuwbouwwoning 119b dichter bij de vaste mestopslag (64,5 meter), de veehouder wordt dus niet in de bedrijfsvoering beperkt door de nieuwe ontwikkeling. Verder kan beargumenteerd worden dat er sprake is van een aanvaardbaar hinderniveau.

Volgens de correspondentie met de omgevingsdienst(zie bijlage Correspondentie ODWH) ziet de omgevingsdienst met betrekking tot geurhinder geen belemmeringen voor de bouw van de woning.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan zal met de nog af te sluiten anterieure overeenkomst worden aangetoond. De ontwikkelaar staat open voor een anterieure overeenkomst en wil de aansprakelijkheid op zich nemen.