Zwarteweg 6 te Oud Ade

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met de schaarse ruimte'

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland, ontwikkelen met schaarse ruimte' vastgesteld. Deze nieuwe integrale Structuurvisie voor de ruimtelijke ordening komt in de plaats van de vier streekplannen en de Nota Regels voor Ruimte. In de visie weerlegt de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen tot 2040.

 

De kern van de visie is: ‘Een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk realiseren. Hierin is het goed wonen, werken en leven voor de inwoners. Deze toekomstige ruimtelijke inrichting versterkt de economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor natuur en water zijn kenmerkend voor de provincie. Een brede landbouw is drager van het landschap.’

 

    

Uitsnede kaart provinciale structuurvisie

 

Een belangrijke ambitie van de provincie in het landelijk gebied is het ontwikkelen van vitale en waardevolle landschappen en deze ook te behouden. Uit raadpleging van de kaart van de structuurvisie volgt dat het plangebied is gelegen in het gebied aangeduid als 'Agrarisch landschap - inspelen op de verbinding stad - land'.  Verder geldt voor de betrokken gronden de aanduiding natuurlandschap.

 

De projectlocatie valt buiten de rode contour. Het toevoegen van een wooneenheid buiten de rode contour is in principe niet in overeenstemming met provinciaal beleid. Er zijn echter uitzonderingen op de regel. In onderhavig geval wordt gebruikt van de 'ruimte voor ruimte' regeling volgens artikel 2 lid 2 onder a van de Verordening ruimte. Het toepassen van de regel zal nader worden toegelicht in paragraaf 3.2.2 van voorliggende toelichting.

 

Gelet op de strijdigheid met het provinciale beleid, is het voornemen tot de bouw van een extra woning besproken met de provincie. De provincie Zuid Holland heeft aangegeven welwillend naar dit project te kijken. Dit omdat de hoeveelheid bebouwd oppervlak fors afneemt, één recreatiewoning komt te vervallen (welke geen toegevoegde waarde kent voor het gebied als recreatiegebied), er sprake is van kleine concentratie van woonbebouwing en er een ruimtelijke verbetering ontstaat doordat het zicht op de Oude Ade verbeterd. De provincie heeft aangegeven dat er dient te worden voldaan aan de Ruimte voor ruimte regeling, waarbij moet worden voldaan aan de gestelde voorwaarden.

 

Conclusie

Het plangebied is buiten de rode contour van Oud Ade gelegen. Het bouwplan is daarmee strikt genomen niet passend binnen het provinciale beleid zoals geformuleerd in de structuurvisie. Uit vooroverleg met de provincie Zuid Holland is gebleken dat zij welwillend kijken naar dit initiatief. Het bouwplan kan worden gerealiseerd op basis van de 'ruimte voor ruimte' regeling.

3.2.2 Regioprofielen Cultuurhistorie

Nauw verbonden met de structuurvisie zijn de Regioprofielen cultuurhistorie. De Regioprofielen Cultuurhistorie zijn op 20 april 2010 door het provinciebestuur vastgesteld. De provincie is van mening dat de cultuurhistorie een belangrijke rol speelt in de kwaliteit van de leefomgeving. De provincie heeft zestien regioprofielen opgesteld, met als doel het behouden of inpassen van cultuurhistorie bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De aangewezen profielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om het aspect cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen zoals die staan in de provinciale structuurvisie.

 

De structuurvisie vormt samen met de Regioprofielen Cultuurhistorie het kader waarbinnen de provincie stuurt op cultuurhistorie en ruimtelijke ordening. Aan de hand van de kwaliteitskaart uit de structuurvisie kan men vaststellen of er in de omgeving van de ruimtelijke ontwikkeling belangrijke cultuurhistorische factoren aanwezig zijn. 

 

De drie betrokken locaties zijn alle drie gelegen in een regioprofiel. Het is derhalve van belang dat de voorgenomen ontwikkeling geen afbreuk doet aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de regio. De sloop van de oude opstallen en de bouw van de compensatiewoning moet volgens het provinciale beleid bijdragen aan de landschappelijke waarde.

De locatie aan de Zwarteweg in Oud Ade heeft volgens de kaart van de regioprofielen een hoge landschappelijke waarde. Door de ontwikkeling zal de landschappelijke kwaliteit ter plaatse verbeteren. Het bebouwd oppervlak neemt af. De bestaande recreatiewoning vervalt en wordt vervangen door een volwaardige burgerwoning van hogere kwaliteit en met een betere uitstraling. Daarbij zal door de kleinere concentratie van woonbebouwing het zicht op de Oud Ade verbeteren.

De twee slooplocaties in Stolwijk en Nieuwland hebben volgens de kaart van de regioprofielen eveneens een bijzondere landschappelijke waarde. Afgezien dat de sloop van de oude opstallen de toepassing van de ruimte voor ruimte regeling mogelijk maakt, zal er ter plaatse een belangrijke en gewenste verbetering van de landschappelijke kwaliteit optreden.

De locatie aan de Achterdijk in Nieuwland is aangewezen als een gebied met een hoge landschappelijke waarde en een redelijk hoge relatie tussen de nederzetting en het gebied. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen geen afbreuk doen aan het cultuurhistorische lint. De sloop van de bestaande en vervallen opstallen draagt bij aan de landschappelijke waarde. De oude opstallen verdwijnen en hiervoor zal een nieuwe kwalitatieve woning worden teruggebouwd, die vanuit stedenbouwkundig opzicht aan zal sluiten bij het bestaande lint.

 

Op de locatie aan de Benedenkerkseweg in Stolwijk is reeds een groot oppervlak aan kassen gesloopt en zal in het kader van de Ruimte voor ruimte regeling nog een groot oppervlak aan kassen worden gesloopt. Na de sloop van de kassen zal het land worden ingebruik worden genomen als grasland. De sloop van de kassen is in lijn met de vanuit de gemeente gewenste ontglazing van het gebied. Het is eveneens in lijn met het provinciale beleid ten aanzien van de regioprofielen. Het perceel is gelegen in een gebied met een zeer hoge landschappelijke waarde en waar een zeer hoge relatie tussen de nederzetting en het landschap geldt. Het permanent verdwijnen van de kassen zal de openheid van het landschap verbeteren en de verommeling van het landschap tegengaan. De voorgenomen sloop heeft een positieve invloed op de landschappelijke waarde.

 

Conclusie

De opstallen en kassen worden in het kader van de Ruimte voor ruimte regeling gesloopt. De drie locaties zijn in drie separate regioprofielen gelegen en liggen allen in een gebied met een bijzondere landschappelijke waarde. De sloop van de bestaande opstallen draagt in alle drie de gevallen bij aan de verbetering van de landschappelijke waarde. De ontwikkeling van de woning en de noodzakelijke sloop van de oude opstallen is in lijn met de uitgangspunten van de Regioprofielen Cultuurhistorie.

 

3.2.3 Verordening Ruimte

Op 2 juli 2010 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Verordening Ruimte vastgesteld. De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland draagt bij aan het realiseren van de provinciaal ruimtelijke belangen en doelen zoals die benoemd zijn in de structuurvisie Ruimtelijke Ordening en bevat hiertoe instructieregels die van belang zijn voor gemeenten bij het opstellen van hun bestemmingsplannen en projectbesluiten. In dit geval draagt de Verordening Ruimte bij aan de ruimtelijke doelen en belangen bij de provinciale structuurvisie ‘ontwikkelen met schaarse ruimte’.

 

De verordening stelt regels ten aanzien van het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen. In onderhavig geval gaat het om een ontwikkeling van twee woningen in het buitengebied. Gelet op het feit dat er ter plaatse reeds één woning aanwezig is, betreft het in feite de toevoeging van één extra woning. Ten aanzien van de ontwikkeling van verstedelijking buiten de bebouwingscontouren wordt in artikel 2 lid 1 gesteld dat bestemmingsplannen voor gronden buiten de bebouwingscontouren, sluiten bestemmingen uit die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies mogelijk maken.

Artikel 2 lid 2 stelt echter dat in afwijking van artikel 2 lid 1 ontwikkeling buiten de contouren onder bepaalde voorwaarden mogelijk zijn. In onderhavig geval wordt op verzoek van de provincie gebruik gemaakt van de 'ruimte voor ruimte' regeling. Deze regeling maakt de ontwikkeling van de extra woning in het buitengebied mogelijk, door middel van de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, kassen of andere gebouwen. Hierbij dient echter te worden voldaan aan een aantal voorwaarden. Relevant voor onderhavig plan zijn:

• de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd;
• voor de sloop of sanering van iedere 1.000 m² gebouwen mag één compensatiewoning worden gebouwd;
• het aantal compensatiewoning bedraagt maximaal drie;
• de nieuwe woning brengt vanuit het milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• de te slopen gebouwen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2003. 

In onderhavig geval wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden:

• De ruimtelijke kwaliteit op de betrokken locaties zal verbeteren. De hoeveelheid bebouwing neemt fors af, oude vervallen opstallen vervallen uit het landschap en door de kleinere concentratie aan bebouwing zal de openheid toenemen;
• De totale omvang van de te slopen kassen en oude agrarische opstallen bedraagt  6.327m². Hiervan is 725 m² toepasbaar in het kader van de Ruimte voor ruimte regeling;
• Er zal in totaal één compensatie woning worden gebouwd;
• In hoofdstuk vier wordt onderbouwd dat er vanuit het milieuhygiënische oogpunt geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen ontwikkeling en dat het plan geen invloed heeft op de bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven.
• De bestaande bebouwing dateert van voor 1 januari 2003. 

Conclusie

Onderhavig plan betreft de realisatie van één extra woning in het buitengebied. De woning kan op basis van de ruimte voor ruimte regeling worden gerealiseerd. Het initiatief voldoet aan de voorwaarde die worden gesteld conform artikel 2 lid 2 van de Verordening Ruimte. Het plan is niet in strijd met de regels uit de Verordening Ruimte.