Twents Gastenhoes Ootmarsum

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een aantal percelen gelegen aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Initiatiefnemer is voornemens om een aantal gebouwen en gronden met de bestemming agrarisch, groen en horeca om te zetten naar een woonbestemming. Het hotel Villavéllo blijft als horecalokaliteit behouden.

Concreet gaat het plan uit van het mogelijk maken van in totaal 20 appartementen verdeeld over 3 gebouwen, het mogelijk maken van een vrijstaande woning, het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning, het behouden van een driesterren hotel met 16 kamers en het landschappelijk inpassen van het plangebied.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), aangezien het voorgenomen plan niet binnen de bouw- en gebruiksregels past. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan vereist. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en het Nuttersvoetpad te Ootmarsum (gemeente Dinkelland). Het plangebied ligt in de oksel van de Rondweg. Het plangebied bestaat uit de percelen die bij kadaster bekend staan onder de gemeente Ootmarsum, sectie A en nummers 3824, 3826, 3875, 3905, 3954, 3955, 3982 en 4048. De ligging van het plangebied in Ootmarsum en ten opzichte van de directe omgeving wordt in afbeelding 1.1 weergegeven. De rode ster en de rode omlijning geven respectievelijk de locatie en indicatieve begrenzing van het plangebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: Plattekaart.nl)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Twents Gastenhoes Ootmarsum' bestaat uit de volgende stukken:

• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.1774.OOTBPTWENTSGASTEN-VG01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Huidig planologisch regime

1.4.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van de bestemmingsplannen "Ootmarsum Overige Gebieden" (vastgesteld op 18 september 2012), "Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland" (vastgesteld op 29 mei 2018) en het "Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland" (vastgesteld op 5 juli 2021).

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief met rode omlijning weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" (Bron: Ruimtelijke Plannen)

1.4.2 Bestemmingen

Op basis van het geldende bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" gelden ter plaatse van het plangebied de enkelbestemmingen 'Agrarisch', 'Groen' en 'Horeca'. Hierbij zijn meerdere bouwvlakken, functieaanduidingen en maatvoeringen opgenomen. Tevens geldt ter plaatse van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

Hierna wordt beknopt ingegaan op de geldende bestemmingen.

'Agrarisch'

Gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch gebruik en de uitoefening van een agrarisch bedrijf met een grondgebonden agrarische bedrijfsvoering met daaraan ondergeschikt onder andere het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, cultuurgronden, openbare nutsvoorzieningen, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden, water en waterhuiskundige voorzieningen, evenementen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen.

'Groen'

Gronden met de bestemming 'Groen' zijn hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen. beeldende kunstwerken, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, evenementen en verkeersvoorzieningen. Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Horeca'

Gronden met de bestemming ‘Horeca’ zijn hoofdzakelijk bedoeld voor de uitoefening van horecabedrijven tot categorie 1, met daaraan ondergeschikt wonen in de vorm van een bedrijfswoning, wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2' is horeca tot categorie 2 mogelijk. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is het niet toegestaan om te wonen. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat uitsluitend gebouwd mag worden binnen het bouwvlak. Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengrondse gebouwen aanwezig zijn, tot een diepte van 3 meter. Daarnaast mag de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 5 m bedragen.

'Waarde - Archeologie'

Gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied (1, 2 of 3)'

Gronden met de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' (1, 2 of 3) beschikken over specifieke wijzigingsbevoegdheden. Burgemeester en wethouders kunnen de gronden wijzigen als aan bijbehorend afwegingskader wordt voldaan.

1.4.3 Strijdigheid

Zoals beschreven past het te realiseren plan niet binnen de gebruiks- en bouwregels ter plaatse. Hiertoe dient het bestemmingsplan te worden herzien.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het benodigde juridisch planologische kader waarmee de voorgenomen ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt.

1.5 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in het plangebied.

In hoofdstuk 3 wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsaspecten de revue.

Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten waaronder de watertoets.

In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project.

Hoofdstuk 9 gaat in op de inspraak en het vooroverleg.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Huidige situatie plangebied

Het plangebied ligt ten noorden van het centrum van Ootmarsum in de gemeente Dinkelland. Het plangebied ligt aan de kruising van de Molenstraat en Nuttersvoetpad. De omgeving van het plangebied wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door centrum voorzieningen zoals bedrijvigheid, maatschappelijke functies en horeca. Daarnaast zijn tevens veel woonpercelen aanwezig.

Ten noorden van het plangebied ligt de Rondweg. Ten oosten vormen woonpercelen en het woonzorgcentrum Franciscus de begrenzing van het plangebied. Ten zuiden is de Molenstraat gelegen en ten westen het Nuttersvoetpad.

Het plangebied betreft de gronden van de hotels Twents Gastenhoes en het Villavéllo. Op het plangebied staan meerdere gebouwen. Hieronder wordt per gebouw/gebied de huidige situatie besproken:

• A. Het hoofdgebouw van het Twents Gastenhoes (A) ligt aan de Molenstraat ten zuiden van het plangebied. Het gebouw bestaat uit het hotel met 9 hotelkamers, restaurant, klein terras, vergaderruimte en voorraadkelder. Het gebouw bestaat uit 3 bouwlagen met een schilddak. Aan de achterzijde is een bijgebouw aangebouwd waar de keuken van het restaurant zich bevindt.
• B. Ten noorden van het hoofdgebouw is de dependance (B) van het hotel gelegen. Dit gebouw biedt ruimte aan 10 hotelkamers. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een schilddak.
• C. Ten westen (van de dependance) staat een gebouw (C). Hierin zijn 9 hotelkamers gevestigd, die sinds 2005/2006 niet meer in gebruik zijn. Het gebouw bestaat uit 2 bouwlagen met een wolfsdak.
• D. Ten noordwesten aan de Nuttersvoetpad staat een bedrijfswoning (D). Het betreft een vrijstaande woning met carport.
• E. Tussen het hotel Twents gastenhoes en de dependance staat ten oosten van het plangebied het hotel Villavélo (E). Het hotel bevindt zich op circa 25 meter afstand van de Molenstraat en bestaat uit het hotel, wielercafe en 16 hotelkamers. Het gebouw bestaan uit 2 bouwlagen en een schilddak.
• F. Ten noorden van de bebouwing ligt agrarische gronden (F). De gronden zijn in gebruik als weiland.
  

Het perceel is ruimtelijk gezien in 2 delen op te splitsen. De grens hiervan ligt tussen de Dependance en het weiland. Hierbij ligt het noordelijke gedeelte hoger dan het zuidelijk gedeelte.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen waarbij de gebouwen/plekken zijn aangeduid. In afbeelding 2.2 zijn enkele straatbeeldfoto's van de huidige situatie van het plangebied weergegeven. Het plangebied is op de luchtfoto indicatief met rode lijn aangegeven.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: PDOK.nl (bewerkt BJZ.nu)

Afbeelding 2.2: Straatbeelden huidige situatie vanaf de Rondweg (b) en Molenstraat (m en o) (Bron: Google Streetview/ Leferink Architecten)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Gewenste ontwikkeling

3.1.1 Algemeen

De gronden worden gewijzigd zodat het passend is met de toekomstige situatie. Er is sprake van zowel nieuwbouw, aanpassingen aan gevels en daken en inpandige verbouwing. Tevens wordt een bedrijfswoning herbestemd naar een reguliere woning. Binnen het plangebied staan meerdere gebouwen met een andere functie. Hieronder worden per gebouw en locatie respectievelijk de verbouwing en toekomstige functie besproken. In totaal worden met dit plan 20 appartementen en 2 vrijstaande woningen gerealiseerd en blijft een driesterren hotel met 16 kamers bestaan (zie afbeelding 2.1).

• A. Het hotelpand wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 5 woningen (>100 bvo m²). Drie woningen bevinden zich op begane grond niveau. Op de eerste en tweede verdieping (of zolder) bevinden zich 2 appartementen. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (de huidige keuken), wordt gesloopt.
• B. De voormalige dependance wordt verbouwd waarna er ruimte is voor in totaal 6 woningen. Vier appartementen (circa 85 m²) op kelder- en begane grond niveau en twee appartementen (86 m²) op de eerste verdieping.
• C. Het vrijstaande appartementengebouw wordt inpandig verbouwd waarna die in gebruik wordt genomen als een vrijstaande woning. De uitbouw aan de achterzijde van het pand (tegen de huidige keuken van het Twents gastenhoes aan), wordt gesloopt. Verder zullen er aanpassingen zijn aan de gevels en het dak van het pand. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen.
• D. De bedrijfswoning verkeert in een goede staat. De bedrijfswoning zal dan ook geen verbouwing ondergaan. De woning en gronden zullen als reguliere burgerwoning in gebruik worden genomen.
• E. Het huidige hotel Villavéllo blijft in de huidige vorm bestaan. Het hotel met bijhorende voorziening biedt ruimte aan 16 hotelkamers.
• F. Op het huidig weiland worden 8 woningen (circa 95 m²) gerealiseerd en één penthouse (circa 200 m²) op de eerste verdieping. Het woongebouw zal qua vorm en uitstraling aansluiten op de naastgelegen gebouwen.

3.1.2 Stedelijke en landschappelijke opzet

In dit geval is door N+L landschapsarchitecten een landschappelijk erfinrichtingsplan opgesteld. Het volledige erfinrichtingsplan is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is ook het beplantingsplan opgenomen. Hieronder wordt kort ingegaan op de stedenbouwkundige opzet en enkele landschappelijke inpassingen. Opgemerkt wordt dat in paragraaf 5.9 Verkeer en parkeren dieper wordt ingegaan op de parkeerbehoefte.

Met het voornemen blijft de bestaande bebouwing grotendeels behouden. Voor de bestaande landschappelijke structuur wordt getracht deze ook waar kan, te behouden en te versterken. Tevens wordt het gehele plangebied opnieuw landschappelijk ingericht. De ruimtelijke structuur en kwaliteit van de omgeving wordt zodoende versterkt.

De huidige naast elkaar gelegen in- en uitritten aan de Molenstraat blijven bestaan en worden opnieuw ingericht. Voor het hotel zal zodoende ruimte zijn voor groen parkeren op de huidige locatie. Dit parkeerterrein wordt middels een nieuw gemengde hagen en leibomen verder inpast. Tussen de bebouwing van het voormalige hotel Twents Gastenhoes in, zal een nieuw parkeerhofje gerealiseerd worden. Het parkeerhofje zal middels nieuw gemengde hagen, enkele bomen (soort n.t.b.) en een plantenvak landschappelijk ingepast worden.

Het nieuw te bouwen wooncomplex wordt via de Nuttersvoetpad ontsloten. Om deze nieuwe in- en uitrit te realiseren wordt enkele bestaande bomen verwijderd. Tevens is rekening gehouden met een keerlus voor vrachtverkeer. Voor het wooncomplex worden parkeerplaatsen gerealiseerd. Tevens is voor het wooncomplex ruimte gehouden voor een gezamelijke tuin en een wadi. Ook worden meerdere nieuwe gemengde hagen en bomen (soort n.t.b.) ingepast.

Aan de noordzijde van het plangebied langs de grens met de bestaande parkeerplaatsen, blijft de bestaande groenwal behouden en wordt deze versterkt door nieuwe bomen in te passen. Ook is hier ruimte gehouden voor een wadi.

In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de gewenste situatie weergeven. In afbeelding 3.2 zijn ter impressie tekeningen van het wooncomplex weergegeven.

Afbeelding 3.1 Plattegrond gewenste situatie (Bron: N+L landschapsontwerpers)

Afbeelding 3.2 Impressie gewenste situatie (Bron: Leferink Architecten)

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
  Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
  Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
  Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
  Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

4.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing aan de NOVI

In voorliggend geval betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Algemeen

De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen.

Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)).

4.1.2.2 Het plan

Het voornemen ziet toe op het toevoegen van 21 nieuwe woningen. Daarnaast wordt een bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. In onderstaande tabel is de verdeling van de woningtype en segment te zien.

Koop, huis, vrijstaand	2x
Koop, huis, tussen/hoekwoning	1x
Koop, appartement, duur	9x
Koop, appartement, middelduur	4x
Koop, appartement, goedkoop	6x

Het voornemen gaat gepaard met een wijziging van gronden met de bestemming agrarisch en horeca naar een woonbestemming.

Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:953).

Doordat er sprake is van het toevoegen van 21 nieuwe woningen, is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is.

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ootmarsum. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied.

Tot slot wordt opgemerkt dat de horecafunctie in het plangebied buiten beschouwing wordt gelaten. Dit betreft immers een bestaande functie. Er is geen sprake van het toevoegen van een horecafunctie.

4.1.2.3 Toetsing aan de Ladder

In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau.

Ruimtelijk verzorgingsgebied

Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling is primair lokaal, gemiddeld vond tussen 2018 en 2020 namelijk 61% van de verhuizingen in Dinkelland plaats door inwoners uit Dinkelland zelf. In afbeelding 4.1 is het een ander weergegeven.

Afbeelding 4.1 Intergemeentelijke verhuizingen Dinkelland (Bron: Gemeente Dinkelland)

Kwantitatieve behoefte en adaptief programmeren

De Woonvisie 2021+ (zie paragraaf 4.4.2) maakt gebruik van verschillende prognoses en heeft voor de periode van de woonvisie gekozen voor de middellijn (tussen 225-800). De middellijn voorziet in een ontwikkeling van 515 woningen voor de komende 10 jaar. In de woonvisie is er voor gekozen deze behoefte de komende periode (tot 2025) in te vullen. Via 2-jaarlijkse monitoring wordt beoordeeld of er wel of niet bijgestuurd moet worden.

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van de kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij kwantitatieve behoefte verdeeld is over de grote en de kleine kernen. Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont twee-derde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen.

Voor de grote kernen (Denekamp, Ootmarsum, Weerselo) is een programmering voorzien van 275 woningen, Daarnaast is er aanvullende ruimte van 70 woningen voor transformatie en knelpunten locaties opgenomen.

Op dit moment is er voor de grote kernen een harde plancapaciteit van 138 woningen aanwezig.

Op basis van de kwantitatieve behoefte in relatie tot de harde plancapiciteit is er nog ruimte (en behoefte) om de voorgenomen woningen te realiseren.

Kwalitatieve behoefte

Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. In de Woonvisie is een kwaliteitskader opgenomen. In het kwaliteitskader is het volgende opgenomen:

Starters 

In potentie beschikt de huidige voorraad over relatief veel goedkope woningen, maar deze komen maar beperkt beschikbaar en zijn de afgelopen jaren in prijs gestegen. De opgave is om het aanbod goedkope koopwoningen uit te breiden.

Gezinnen Doorstromer

Een groot deel van de voorraad bestaat uit ruimte grondgebonden koopwoningen. Kwantitatief is dit geen grote opgave, maar wel een kwalitatieve (renovatie/ vervanging) omdat een deel verouderd is.

Senioren

Deze doelgroep neemt sterk toe er is behoefte aantal levensloopgeschikte woningen (zowel geschikt voor starter als senior) er is zowel vraag naar betaalbare koop als middeldure huur.

Onderbouwing Programma

In de programmering worden in totaal 19 appartementen gerealiseerd in verschillende prijsklasses. Al deze appartementen zijn levensloopbestendig en zodoende geschikt voor senioren. Hiervan zijn tevens 6 appartementen in het goedkope segment waardoor deze voor starters beschikbaar zijn. Tevens worden drie woningen gerealiseerd welke mede geschikt zijn voor gezinnen.

Gelet op het bovenstaande valt een belangrijk deel van de appartementen in de betaalbare categorie voor senioren en/of starters. Er worden meerdere type woningen gerealiseerd in verschillende oppervlakte en zodoende prijsklasse. Enkele woningen vallen in het middeldure of dure segment, dit zorgt voor een doorstroom van het bestaande aanbod.

In paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 is het plan nader getoetst aan het geldende regionale en gemeentelijke woonbeleid.

Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundigsamenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Gekeken moet niet alleen worden naar de bestaan

de bebouwing en bestemming, maar ook naar het verleden. Het bestaand stedelijk gebied houdt niet per se op bij de grens van de bebouwde kom als bedoeld in bijvoorbeeld de Wegenverkeerswet 1994.

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ootmarsum. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied.

4.1.3 Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

Het plan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking en vormt geen belemmering voor dit plan. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

Opgemerkt wordt dat per 1 januari 2024 is de Omgevingsverordening Overijssel 2024 inwerking getreden. Dat heeft niet geleid tot een inhoudelijke beleidswijziging met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan, maar wel tot een nieuwe artikelnummering. Dat betekent dat als wordt verwezen naar de artikelnummers uit de oude provinciale verordening hier de nummers van nieuwe provinciale verordening gelezen moet worden.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• Of - generieke beleidskeuzes;
• Waar - ontwikkelingsperspectieven;
• Hoe - gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hierna nader toegelicht.

4.2.3.1 Of - generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vormgegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen, Gebiedsspecifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen, zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

4.2.3.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

4.2.3.3 Hoe - gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Afbeelding 4.2 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes

Bij de afweging in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de artikelen 2.1.2 (Principe van concentratie), 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op het artikel ingegaan.

Artikel 2.1.2: Principe van concentratie (Lid 1)

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval wordt voorzien in totaal 21 wooneenheden ten behoeve van de lokale woningbouwbehoefte. Het toevoegen van deze woningen en appartementen binnen stedelijk gebied past binnen de lokale woningbehoefte en gemeentelijke woningbouwprogrammering. Hiervoor wordt ook verwezen naar paragraaf 4.4.2. Geconcludeerd wordt dat het project in overeenstemming is met het principe van concentratie zoals bedoeld in artikel 2.1.2 lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval wordt aan de rand van het stedelijk gebied, binnen de kern van Ootmarsum, de gronden gewijzigd om zodoende 21 nieuwe woningen te kunnen realiseren. Er is met het voornemen sprake van herstructurering en herontwikkeling van een bestaande functie. Er wordt gesteld dat er sprake is van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik binnen de kern van Ootmarsum.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (lid 1, 2, 3 en 5)

• 1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
• 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.
• 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
• 4. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling die passend is in haar omgeving. Dit aangezien de huidige bebouwing voornamelijk leeg staat en herontwikkeld moet worden voor een nieuwe duurzame vervolgfunctie. De nieuwe bebouwing (wooncomplex) sluit qua uitstraling en architectuur aan op de nabij gelegen bebouwing langs de Molenstraat in Ootmarsum. Tevens wordt het complete plan landschappelijk ingepast conform de ter plaatse aanwezige gebiedskenmerken. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1)

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Als gevolg van voorliggende ontwikkeling worden in totaal 21 wooneenheden toegevoegd in de kern van Ootmarsum. In de woningbehoefte is aangetoond dat er de komende jaren ook concrete behoefte is naar deze woningen. De woningen worden gebouwd voor de lokale behoefte waar op dit moment vraag naar is, te weten starters en ouderen. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar de uitgevoerde laddertoets (zie paragraaf 4.1.2. Hier is reeds ingegaan op de kwantitatieve en de kwalitatieve behoefte. Het plan past verder binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en het RWP Twente (zie hiervoor paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 in deze toelichting).

Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

4.2.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven

Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' en voor een klein gedeelte, te weten de straat, binnen het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart opgenomen, waarin het plangebied met de rode omlijning indicatief is weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’

Het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief

Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. In voorliggend geval wordt voorzien in herontwikkeling van bestaande bebouwing en woningbouw. Dit draagt bij aan het vitaal en aantrekkelijk houden van Ootmarsum. Ook zal met de planvorming rekening worden gehouden met de aspecten duurzaamheid (ten minste de laatste eisen uit het bouwbesluit) en water (zie paragraaf 6.2).

Binnen het ontwikkelperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ wordt enkel de bestaande bestemming 'horeca' gewijzigd in de bestemming 'Wonen'. Zodoende wordt de planologische en feitelijke situatie overgenomen. Deze ontwikkeling is passend. Geconcludeerd wordt dat de in het plangebied geldende ontwikkelingsperspectieven zich niet verzetten tegen de voorgenomen herontwikkeling.

4.2.4.3 Hoe - gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De "Natuurlijke laag", "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" en "Laag van beleving" worden in dit geval buiten beschouwing gelaten, omdat er op het plangebied geen kenmerken vanuit deze specifieke lagen van toepassing zijn.

1. De 'Stedelijke laag'

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ruimtelijke kwaliteitsambities in de stedelijke laag zijn:

• a. Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur
• b. Contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken door het infrastructuurnetwerk

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu', zoals in afbeelding 4.4 is te zien. Het plangebied is met rode omlijning indicatief weergegeven.

Afbeelding 4.4: Uitsnede Stedelijke Laag (Bron: Provincie Overijssel)

'Woonwijken 1955 - nu'

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes.

Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp.

Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief

Als gevolg van voorliggende ontwikkeling worden in totaal 21 wooneenheden toegevoegd in de kern van Ootmarsum. De ontwikkeling valt in het gebiedstype 'Woonwijken 1955 – nu'. Met de herontwikkeling wordt de bestaande bebouwing getransformeerd. Met het realiseren van het wooncomplex en de transformatie van de bestaande bebouwing wordt rekening gehouden met de omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Wat betreft bouwmogelijkheden wordt zo veel mogelijk aangesloten bij het geldende bestemmingsplan. De bouwkenmerken worden afgestemd op de omgeving zodat de woning en de mogelijke bijgebouwen qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag' verzetten zicht niet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de 'Stedelijke laag'.

4.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Regionaal beleid

Het regionaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan voor voorliggend initiatief betreft het Regionale Woonagenda Twente uit 2021.

4.3.1 Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen

De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'.

In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt.

De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie.

4.3.1.2 Kwantitatieve behoefte

Algemeen

Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen:

• 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030;
• 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en;
• 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.

Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer).

Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen.

Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte.

Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030.

De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit:

• Realiseren harde plannen tot 2025;
• Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030;
• Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030.

Opgave 2021-2025

Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden.

Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden. In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden.

Opgave tot 2030

De bestaande harde plancapaciteit circa 8.330 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.670 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen.

4.3.1.3 Kwalitatieve behoefte

Algemeen

Twente is en blijft een regio van de menselijke maat. Het is belangrijk dat er voor iedere woningzoekende een passende, betaalbare en niet in de laatste plaats kwalitatief goede woning is. Vertrekpunt van de regionale Woonagenda is het lokaal én regionaal blijven bieden van de woningen waar huidige en toekomstige inwoners behoefte aan hebben.

Dat betekent dat gemeenten door nieuwbouw, transformatie en herstructurering woningen toevoegen die goed aansluiten op de bestaande en toekomstige vraag. Dat vraagt om een toekomstgericht kwalitatief programma op lokaal en regionaal niveau, alsmede om het inlopen van woningtekorten en de realisatie van voldoende woningen voor de groeiende behoefte. Maar ook vraagt het om maatregelen en strategieën om de bestaande woningvoorraad toegankelijker te maken, onder andere door de doorstroming binnen de woningvoorraad te bevorderen.

De Regionale Woonagenda Twente bevat met name ten aanzien van de kwantitatieve behoefte informatie waar gemeenten bij de uit te voeren laddertoets gebruik van kunnen maken. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt in 2021 een kwalitatieve monitor opgezet aan de hand waarvan de gemeenten in de relevante woningmarktregio invulling kunnen geven aan het kwalitatieve aspect van de verantwoordingsplicht.

Wel onderscheidt de woonagenda drie verschillende ruimtelijke strategieën. Deze geven richting aan de ontwikkeling en geven aan waar in een gebied het accent op ligt, maar dienen niet als dwingend kader. De strategieën kenmerken vooral de verschillen tussen de steden, dorpen en het buitengebied. Er kunnen zich meerdere ruimtelijke woonstrategieën binnen een stad, dorp of gemeente bevinden.

Gemeente Dinkelland

Voor de gemeente Dinkelland geldt de woonstrategie 'Buiten Wonen'. Hier is het uitgangspunt buiten wonen in het landelijk gebied en kleine kernen. Hier is het wonen nauw verbonden met het Overijsselse landschap, het dorpse leven, natuur en landbouw. Het zijn woonmilieus die worden gekoesterd en kwaliteiten die de regio zoveel mogelijk wil behouden. Maar de regio ziet ook kansen om wonen als vliegwiel in te zetten om de vitaliteit van de dorpen en linten te versterken en de transities in het landschap, zoals in de landbouw, of de klimaatadaptieve opgaven kracht bij te zetten. Er worden kansen gezien om in de kernen met centrum dorpse woonmilieus woningen en milieus toe te voegen om daarmee de vitaliteit en de economie van de kernen kracht bij te zetten. De optelsom van een aantal projecten per thema vormen een (thematisch)sleutelgebied, meestal in de gemeenten met als ruimtelijke strategie Buiten Wonen (voornamelijk lokale opgave/belang). Als thematisch sleutelgebied wordt de transformatie van de centrumlocatie 'Dinkelland: Kleine locaties Ootmarsum' gezien.

Aandachtspunten in de gemeente Dinkelland zijn:

• invullen lokale behoefte;
• transformatie boereneveren;
• woon- zorg sturing;
• centrum dorpse woonmilieus in kleine kernen toevoegen;
• gestapelde problematiek.

4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de 'Regionale Woonagenda Twente'

In voorliggend geval worden 21 nieuwe wooneenheden toegevoegd, daarnaast wordt één bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Gezien de woningbouwopgave tussen 2021 en 2025, en tot 2030, wordt gesteld dat hiermee sprake is van een ontwikkeling die past binnen de aantoonbare kwantitatieve woningbouwbehoefte binnen de regio Twente. Daarnaast wordt aangesloten op de woonstrategie 'Buiten Wonen', waarbij woningen worden toegevoegd in een kleine kern (Ootmarsum).

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het programma van de regio.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 MijnOmgevingsvisie Dinkelland

4.4.1.1 Algemeen

De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal!

MijnOmgevingsvisie gaat in op:

• 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten);
• 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten);
• 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan);
• 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn:

• We doen het samen;
• We geven het goede voorbeeld;
• We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.
• We wentelen niet af op volgende generaties.

4.4.1.2 Speerpunten

In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema 'Aantrekkelijk wonen' van belang.

Aantrekkelijk wonen

De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn.

Vanuit de gemeente bestaat de wens om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past.

Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie kijkt de gemeente op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij wordt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden.

4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan MijnOmgevingsvisie Dinkelland

In het plangebied worden in totaal 22 wooneenheden gerealiseerd, die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Deze woningbouwontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door het plangebied te herontwikkelen en transformeren. Daarnaast past het initiatief binnen de ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving.

Opgemerkt wordt dat het hotel Villavéllo behouden blijft waarbij de planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie.

4.4.2 Woonvisie Dinkelland 2021+

4.4.2.1 Algemeen

Op 5 juli 2021 heeft de gemeenteraad van Dinkelland de Woonvisie 2021+ vastgesteld. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die de gemeente maakt op het gebied van wonen.

4.4.2.2 Meer woningen

De komende jaren gaat de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Dinkelland gegroeid met ongeveer +470.

Voor de komende jaren gaat de gemeente uit van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie gaat de gemeente uit van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat uitgegaan wordt van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houdt de gemeente ook rekening met de instroom van zestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren.

De gemeente wil een ruimere plancapaciteit aan houden dan enkel koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een programma van 130% reëel; zo'n 665 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).

4.4.2.3 Kwaliteitsslag

In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Bouwen op dergelijke plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen.

De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van Dinkelland is dit ook het ideaalbeeld. Ook starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Voor alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar veel starters blijven doorzoeken naar een koopwoning. De koopcultuur is diepgeworteld in de gemeente. Toch is het van belang om starters met beperkte mogelijkheden te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur.

De gemeente voegt de komende jaren meer goedkope koopwoningen toe voor starters met een kleine portemonnee. Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters is. Daarom zet de gemeente primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperkte mogelijkheden, maar daarnaast zet de gemeente voor een deel ook in op de bouw van middeldure koopwoningen.

Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Dinkelland. In 2030 is dat gestegen naar 37%.

Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom heeft de gemeente als ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopbestendig te realiseren.

De grootste groep huishoudens wordt in de gemeente gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende jaren. Toch zijn er enkele redenen waarom de gemeente op beperkte schaal ruimte blijft bieden voor de bouw van (middel)dure grondgebonden koopwoningen.

Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op morgen allemaal beschikbaar komen. De gemeente wil de eerstkomende jaren ruimte blijven bieden aan gezinnen die hier willen (blijven) wonen. Enige mate van nieuwbouw is noodzakelijk. Daarnaast is de gemeente voorstander van gevarieerde nieuwbouwlocaties, met een mix van woningtypen en prijsklassen.

4.4.2.4 Woningbehoefte in Ootmarsum

Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte plannen verdeeld zijn over de grote en de kleine kernen:

Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen woont tweederde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name voor senioren en de mensen met een zorgvraag een grote rol speelt.

Realisatie vindt plaats per kern in kleine (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te zijn. Zodoende kan de vraag naar woningen goed gemonitord worden wat de vraag naar woningen is. Als dan blijkt dat de vraag is toe- of afgenomen (of de druk verschoven is naar andere kernen) is dat voor ons aanleiding om het woningbouwprogramma zowel kwantitatief als kwalitatief hierop aan te passen.

4.4.2.5 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Dinkelland 2021+

In voorliggend geval worden per saldo 21 nieuwe wooneenheden toegevoegd. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning. Deze bestaande bedrijfswoning maakt reeds onderdeel uit van de harde plancapaciteit. De andere te realiseren woningen geeft invulling aan deze kwantitatieve woningbouwbehoefte zoals omschreven in de Woonvisie.

Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de 'Woonvisie Dinkelland 2021+'.

4.4.3 Beleidsnota inbreidingslocaties

4.4.3.1 Algemeen

Bij de gemeente Dinkelland werd en wordt er regelmatig een aanvraag ingediend voor het bouwen van woningen op inbreidingslocaties. Daarbij gaat het dan veelal om kleinschalige grondgebonden woningbouw zonder functiemenging binnen de grenzen van de bebouwde kom. Voor de beoordeling van dergelijke aanvragen is voor het eerst in 2011 door de gemeenteraad een beleidskader vastgesteld in de vorm van een “Beleidsnota Inbreidingslocaties”. Nadien is het beleid aangepast in de versie “Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2020”.

Het doel van deze nota is het bieden van een kader voor de beoordeling van woningen binnen de kernen op inbreidingslocaties. Om dergelijke verzoeken omtrent inbreiding te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen welke uitgangspunten daarvoor gelden en onder welke voorwaarden inbreiding mogelijk is.

Het beleid is van toepassing op:

• verzoeken voor woningbouw welke niet passen in het bestemmingsplan;
• verzoeken binnen bestaand bebouwd gebied.

4.4.3.2 Locaties die in aanmerking komen

Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken verstaat de gemeente Dinkelland:

• 1. binnen bestaand bebouwd gebied zijn gelegen; en
• 2. goed bereikbaar zijn voor al het verkeer; en
• 3. door herontwikkeling voor woningbouw (als functie, naast eventuele andere functies) bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern door:
  • a. het herontwikkelen van een “rotte kies” (oude leegstaande/vervallen gebouwen); of
  • b. het oplossen van leegstand; of;
  • c. het hergebruiken van bestaand maatschappelijk vastgoed of monumenten; of
  • d. het slopen of wegbestemmen van incourante woningen of bouwkavels; of
  • e. sanering van een milieuhinderlijk bedrijf;
  • f. het (her)ontwikkelen van een lege plek die voldoet aan de omschrijving stedelijke functies;

Locaties met een beeldbepalende groen- of bosbestemming zijn uitgesloten.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gestelde is sub 3 onder f. Ter duiding van deze regel, is de definitie van 'stedelijke functies' van belang:

functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water, stedelijk groen en gronden met een agrarische bestemming welke tenminste aan drie zijden zijn omsloten met bestaande bebouwing;

Daarnaast heeft de gemeente Dinkelland de volgende overige stedenbouwkundige voorwaarden geformuleerd:

• a. Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur;
• b. Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg;
• c. Samenhang met de omgeving;
• d. Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast.

4.4.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2020

De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de bouw van 21 nieuwe woningen op zowel bebouwde gronden bestemd als 'horeca' als onbebouwde gronden die zijn voorzien van een agrarische bestemming. Het plangebied is gelet op de onbebouwde gronden echter aan drie zijden omsloten met bestaande bebouwing, waardoor het plangebied wordt aangemerkt als structuurversterkende plek.

Het voornemen past daarnaast binnen de woonvisie (zie paragraaf 4.4.2) en voldoet tevens aan de stedenbouwkundige voorwaarden.

4.4.4 Nota omgevingskwaliteit

4.4.4.1 Algemeen

De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hebben op 22 december 2015 de gezamenlijke welstandsnota 'Nota Omgevingskwaliteit' vastgesteld. De gemeenten hebben de keus gemaakt om de bemoeienis zoveel mogelijk te beperken en daarom alleen te sturen op omgevingskwaliteit waar dit nodig en voor iedereen uitlegbaar is. Ruimtelijke kwaliteit en deregulering hebben in het proces bij het opstellen van de nota centraal gestaan. Behalve deregulering staat ook maatwerk centraal in het welstandsbeleid. De beeldkwaliteit van karakteristieke en kenmerkende plekken dient te worden geborgd. Het grondgebied van de gemeenten is opgedeeld in deelgebieden, om per deelgebied tot een passend welstandsbeleid te komen is gewerkt via de thema's waardering, ambitie en beleid.

Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveaus van omgevingskwaliteit:

• basis omgeving;
• midden omgeving;
• bijzonder omgeving.

Daarnaast wordt er onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, die allen een andere impact hebben op de omgeving. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Kleine bouwwerken (binnen en buiten het bestemmingsplan);
• Reguliere bouwwerken (binnen het bestemmingsplan);
• Reguliere bouwwerken (buiten het bestemmingsplan, m.u.v. kleine bouwwerken).

4.4.4.2 Welstandsniveau

Het plangebied ligt in de kern Ootmarsum, in een gebied dat in het welstandsbeleid is aangemerkt als 'midden omgeving'.

In voorliggend geval gaat het om de transformatie van bestaande bebouwing en de realisatie van een nieuw wooncomplex. Deze worden aangemerkt als reguliere bouwwerken (bouwwerken buiten het bestemmingsplan). Tevens ligt het plangebied langs een (historische) invalsweg. Aangezien het plangebied in een kern ligt wordt het initiatief getoetst door de stadsbouwmeester.

4.4.4.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Nota omgevingskwaliteit'

Voorliggend plan is passend qua opzet en sluit aan op de kenmerken van het gebied. Bij het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal een definitief welstandsadvies worden uitgebracht.

4.4.5 Conclusie toetsing aan het gemeentelijk beleid

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke beleidsuitgangspunten zoals verwoord in de in deze paragraaf behandelde beleidsstukken.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, Beluit milieueffectrapportage en verkeer en parkeren.

5.1 Geluid

5.1.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

5.1.2 Situatie plangebied

De beoogde woningen worden op basis van de Wgh aangemerkt als geluidsgevoelig object. Hierna worden achtereenvolgens ingegaan op de aspecten wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai als bedoeld in de Wgh.

5.1.2.1 Industrielawaai

In de omgeving van het plangebied is geen gezoneerd bedrijventerrein, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder, aanwezig. Het aspect industrielawaai is niet van toepassing. Wat betreft de invloed van individuele bedrijven op de woningen in het plangebied wordt verwezen naar paragraaf 5.5 (milieuzonering).

5.1.2.2 Railverkeerslawaai

In voorliggend geval is het aspect railverkeerslawaai niet van belang, aangezien er geen spoorweg in de directe omgeving aanwezig is.

5.1.2.3 Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Aantal rijstroken	Stedelijk gebied	Buitenstedelijk gebied
1 of 2 rijstroken	200 m	250 m
3 of 4 rijstroken	350 m	400 m
5 of meer rijstroken	350 m	600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• wegen die zijn aangeduid als woonerf (art 74.2);
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art 74.2).

In het plangebied worden grondgebonden woningen en appartementen gerealiseerd. Het plangebied bevindt zich binnen de wettelijke geluidszone van de Rondweg, Molenstraat en de Vasserweg. Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd door BJZ.nu, welke is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies.

Resultaten en conclusie

De geluidbelasting ten gevolge van de Rondweg bedraagt, inclusief reductie (vanwege toekomstige stillere moteren), hoogstens 49 dB. De geluidbelasting van de Molenstraat bedraagt, inclusief reductie, hoogstens 55 dB. Met deze waarde wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder van 48 dB. Wel wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB uit de Wet geluidhinder en aan de maximale ontheffingswaarde van 58 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid.

De geluidbelasting ten gevolge van de Vasserweg bedraagt, inclusief reductie, hoogstens 37 dB. Met deze waarde wordt voldaan aan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder en de ambitiewaarde uit het gemeentelijk beleid van 48 dB.

De bron- en overdrachtsmaatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard. Gevelmaatregelen zijn het meest doelmatig en met een gevelwering van minstens 27 dB wordt het binnenniveau van 33 dB gewaarborgd. Met het aanleveren van een bouwakoestisch onderzoek ten tijde van de vergunningverlening wordt voldaan aan de gemeentelijke criteria. Er kan dan ook een hogere waarde verleend van 49 dB als gevolg van het wegverkeerslawaai van de Rondweg worden voor het penthouse.

Er is daarmee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen aangaande het aspect wegverkeerslawaai.

Bedrijfswoning

Voorliggend plan voorziet mede in het herbestemmen van de bedrijfswoning aan de Nuttersvoetpad 6, naar regulier wonen. Opgemerkt wordt dat de huidige bedrijfswoning niet meegenomen is in het akoestisch onderzoek. In artikel 76 van de Wgh is bepaald dat de geluidsbelasting van een aanwezige weg op bestaande woningen niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden.

Het aspect wegverkeerslawaai kan daarom voor de woning aan de Nuttersvoetpad 6, buiten beschouwing worden gelaten.

Slotconclusie

Uit het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai is gebleken dat aan de voorkeurswaarde niet voldaan wordt. Wel wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde uit het gemeentelijke geluidsbeleid. Er is voor de woningen een hogere waardebesluit nodig.

Voor het penthouse zijn extra maatregelen nodig. Met het plaatsen van de buitenruimtes aan de geluidsluwe zijde en het aanleveren van een bouwakoestisch onderzoek ten tijde van de vergunningverlening wordt voldaan aan de gemeentelijke criteria.

Hiermee is het realiseren van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat geborgd.

5.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder, en daarmee het aspect 'geluid', vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.2 Bodem

5.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht.

5.2.2 Situatie plangebied

5.2.2.1 Algemeen

Ten behoeve van het voornemen is door Sigma Geo- & Milieutechniek B.V. een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740+A1 uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies.

5.2.2.2 Conclusie en aanbevelingen

Naar aanleiding van de resultaten van het verkennend milieukundig bodemonderzoek worden de volgende conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan.

Zintuiglijke waarnemingen

Op basis van zintuiglijke waarnemingen zijn in het opgeboorde bodemmateriaal geen bodemvreemde afwijkingen / bijmengingen of asbestverdachte materialen waargenomen (indicatieve waarneming).

Grond

Bovengrondmengmonster MM1 bevat een verhoogd gehalte lood (zware metalen) en PCBfs (som 7) t.o.v. de achtergrondwaarde.

Bovengrondmengmonster MM2 bevat een verhoogd gehalte lood (zware metalen), polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK fs, som 10) en minerale olie t.o.v. de achtergrondwaarde. ondergrond (0.5-2.0 m-mv)

Ondergrondmengmonster MM3 bevat een verhoogd gehalte lood en kwik (zware metalen) t.o.v. de achtergrondwaarde.

Ondergrondmengmonster MM4 bevat geen van de onderzochte componenten verhoogd t.o.v. de achtergrondwaarde en/of detectiewaarde.

De verhoogd gemeten gehalten lood, kwik (zware metalen), polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK fs, som 10), PCB fs (som 7) en/of minerale olie in de boven- en ondergrondmengmonsters MM1 t/m MM3 overschrijden de achtergrondwaarde, de tussenwaarde (indicatie voor nader onderzoek) en de bodemindex-waarde (>0.5) wordt in deze gevallen niet overschreden zodat er uit milieuhygiënische overweging, naar onze mening, geen directe aanleiding is tot het instellen van aanvullend onderzoek.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

5.2.3 Conclusie

Het aspect 'Bodem' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder andere de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

5.3.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor NO2 en PM10.

5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.3.2 Situatie plangebied

Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals beschreven in paragraaf 5.3.1.1 kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de functies die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt niet worden aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

5.3.3 Conclusie

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het vervoer van gevaarlijke stoffen per buisleiding is geregeld in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.4.2 Situatie in en bij het plangebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (rode ster) en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlasleefomgeving, bewerkt)

Uit de inventarisatie blijkt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet ligt binnen de circulaire effectafstand van een LPG-tankstation;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen.

Geconcludeerd wordt dat met betrekking tot het aspect ‘externe veiligheid’ het plan past binnen een ‘goede ruimtelijke ordening’.

5.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5 Bedrijven en milieuzonering

5.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• 2. het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan of wijzigingsplan mogelijk is.

Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.5.2 Gebiedstypen

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zoals gesteld in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij twee gebiedstypen te onderscheiden zijn, namelijk: 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Het plangebied is gelegen in een gebied dat wordt gekenmerkt door verschillende soorten functies zoals wonen, maatschappelijke gronden, centrum en horeca. Tevens ligt het plangebied nabij twee drukke doorgaande wegen. Door deze functiemenging is het plangebied aan te merken als omgevingstype 'gemengd gebied'.

De richtafstanden uit het omgevingstype rustige woonwijk kunnen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsmaat worden verlaagd indien sprake is van gemengd gebied. Daarbij wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' opgemerkt dat het vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik de voorkeur verdient functiescheiding niet verder door te voeren dan met het oog op een goed woon- en leefklimaat noodzakelijk is.

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk	Richtafstanden tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6	1.500 m	1.000 m

5.5.3 Situatie plangebied

5.5.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

5.5.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. Voorliggend plan voorziet in de herontwikkeling van de gronden van een voormalig hotel naar wonen. Daarvan zal het bestaande hotel in dezelfde bestaande structuur en omvang behouden blijven.

De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende activiteit voor de omgeving. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden door toevoeging van deze functie, is dan ook geen sprake.

Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor een hotel en/of cafe's of bar een milieucategorie van 1 waarbij in een 'gemengd gebied' een richtafstand geldt van 0 meter voor de aspecten geur, geluid en gevaar.

Het bestaande hotel blijft in vorm en gebruik hetzelfde. Het voornemen voorziet ter plaatse van het hotel enkel in het aanpassen van de bouwregels ter plaatse om de planologische en feitelijke situatie in overeenstemming te krijgen. Met het voornemen worden de uitbreidingsmogelijkheden van het hotel niet vergroot.

5.5.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functies binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of nieuwe functies de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten. In dit geval worden de woningen binnen het plangebied aangemerkt als een milieugevoelige functies.

Ten oosten, op circa 9 meter, van het plangebied bevindt zich een terrein met de bestemming 'Centrum' voor bedrijven met maximaal milieucategorie 1. Voor dergelijke bedrijvigheid geldt in het 'gemengd gebied' een grootste richtafstand van 0 meter. De te realiseren woningen in het plangebied bevinden zich op voldoende afstand.

Ten westen, op circa 7 meter, van het plangebied bevindt zich een terrein met de bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding ''begraafplaats'. Hiervoor geldt een milieucategorie 1. Voor dergelijke gronden geldt in het 'gemengd gebied' een grootste richtafstand van 0 meter. Het plangebied bevindt zich op voldoende afstand.

In het plangebied zelf blijft een hotel aanwezig. Zoals reeds in paragraaf 5.5.3.2 is beschreven, geldt hiervoor een richtafstand van 0 meter. Het bestaande hotel vormt geen belemmering voor de realisatie van de woningen.

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden de omliggende bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt, temeer omdat er geen sprake is van nieuwe milieugevoelige functies op een kortere afstand dan nu het geval is.

5.5.4 Conclusie

Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.6 Ecologie

5.6.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

5.6.2 Gebiedsbescherming

5.6.2.1 Natura 2000-gebieden

Nederland heeft de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn in de Wet natuurbescherming verankerd. Nederland zal aan de hand van een vergunningenstelsel de zorgvuldige afweging waarborgen rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden.

Het plangebied bevindt zich op circa 1,8 kilometer van de dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied, namelijk 'Springendal & Dal van de Mosbeek'. Ten behoeve van het voornemen zijn, in het kader van de stikstofdepositie als gevolg van het project, twee AERIUS-berekeningen uitgevoerd door BJZ.nu. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Het volledige rapport is toegevoegd als Bijlage 4.

AERIUS-berekening

Het onderzoek bestaat uit een berekening voor de aanlegfase (realisatie voornemen) en een berekening voor de gebruiksfase (gebruik voornemen).

Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het plan is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

5.6.2.2 Natuurnetwerk Nederland

Provincies zijn verantwoordelijk voor de veiligstelling en ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het ruimtelijk beleid voor het NNN is gericht op 'behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN' waarbij tevens zoveel mogelijk rekening gehouden dient te worden met de andere belangen die in het gebied aanwezig zijn. De kernkwaliteiten binnen het NNN zijn natuurkwaliteit, landschappelijke kwaliteiten en beleving van rust. Voor ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstelling van het NNN is geen ruimte, tenzij er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang waar niet op een andere manier aan kan worden voldaan. Daarbij worden de zogenaamde NNN-spelregels gehanteerd: herbegrenzing van het NNN, saldering van negatieve effecten en toepassing van het compensatiebeginsel.

Het plangebied bevindt zich niet in of nabij het NNN. De dichtstbijzijnde gronden van het NNN liggen op circa 100 meter van het plangebied. Hierdoor kan aangenomen worden dat de voorgenomen ontwikkeling de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN dan ook niet aantast.

5.6.3 Soortenbescherming

5.6.3.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd. Natuurbank Overijssel heeft een quickscan ecologie uitgevoerd, welke is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de bevindingen.

5.6.3.2 Onderzoeksresultaten

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of verblijfplaats in het plangebied maar gebruiken het wel als foerageergebied. Het plangebied is geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen.

Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Indien beplanting wordt gerooid tijdens de voortplantingsperiode, wordt geadviseerd vooraf een broedvogelscan uit te voeren om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te kunnen sluiten.

Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden zonder voorbereiding, kan niet uitgesloten worden dat een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibieën gedood wordt. Ook worden mogelijk vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaatsen van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats'. Er geldt geen vrijstelling voor het opzettelijk doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dient het werkterrein ongeschikt gemaakt te worden, zodat deze dieren op eigen beweging vertrekken of dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde dieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor de foeragerende diersoorten niet af.

Resultaten van toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden samengevat:

• Werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels;
• Geen beschermde zoogdieren en amfibieën doden (zorgvuldig werken, wegvangen of werkterrein ongeschikt maken);

5.6.4 Conclusie

Het aspect 'ecologie' vormt, rekening houdend met bovenstaande onderzoeksresultaten, geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7 Archeologie en cultuurhistorie

5.7.1 Archeologie

5.7.1.1 Algemeen

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan dient de initiatiefnemer hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

5.7.1.2 Situatie plangebied

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuw wooncomplex van circa 400 m². Ter plaatse van de nieuwbouw geldt geen onderzoeksplicht. De overige ingrepen op het terrein vinden plaats op gronden welke al geroerd zijn. Maar een klein gedeelte, <100 m², valt binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' waar een onderzoeksplicht geldt.

Vorenstaande is tevens ter controle naar de regioarcheoloog van Het Oversticht gestuurd. Hieruit blijkt dat nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'archeologie' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.7.2 Cultuurhistorie

5.7.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is in artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a opgenomen dat een bestemmingsplan/wijzigingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

5.7.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied zelf en de directe omgeving geen rijks- of gemeentelijke monumenten of andere cultuurhistorische waarden. Daardoor wordt gesteld dat cultuurhistorie geen belemmering vormt voor onderliggend plan.

5.7.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt er geen archeologisch onderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Tevens is geen sprake van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

5.8 Besluit milieueffectrapportage

5.8.1 Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan); Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3); Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4); Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen dan voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Door BJZ.nu is dan ook een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een MER noodzakelijk maakt.

5.8.2 Situatie plangebied

5.8.2.1 Algemeen

Het plangebied bevindt zich op circa 1,8 kilometer van de dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied, namelijk 'Springendal & Dal van de Mosbeek'. Uit paragraaf 5.6.2.1 en uit de stikstofdepositieberekening in Bijlage 4 is gebleken dat de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake is van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Een nader onderzoek in de vorm van een passende beoordeling is niet noodzakelijk.

5.8.2.2 Drempelwaarde Besluit m.e.r.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit deze aanmeldnotitie is gebleken dat ten gevolge van het plan geen significant negatieve effecten op de omgeving zullen optreden. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting.

5.8.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan. Het college van de gemeente Dinkelland heeft hiervoor een besluit genomen. Dit besluit is toegevoegd als Bijlage 7.

5.9 Verkeer en parkeren

5.9.1 Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Dinkelland hanteert hiervoor de gemeentelijke beleidsnotitie 'bouwen en parkeren 2018'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW aangehouden.

Door Roelofs Advies en Ontwerp BV is een verkeerstoets uitgevoerd. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van het onderzoek. Het volledige rapport is toegevoegd als Bijlage 8.

5.9.2 Uitgangspunten

Qua functie, stedelijkheidsgraad en stedelijke zone worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Stedelijkheidsgraad: niet stedelijk, gemeente Dinkelland (CBS StatLine);
• Stedelijke zone: rest bebouwde kom.

Parkeren

Voor de twee vrijstaande woningen in het plangebied geldt een parkeerbehoefte van 2,3 parkeerplaatsen per woning. De vrijstaande woningen hebben een dubbele oprit waarvoor de parkeernorm geldt van 1,8 parkeerplaats. Tevens kan voor de woning in het openbare gebied langs de weg geparkeerd worden. Gesteld wordt dat per woning voldoende parkeergelegenheid is aan de Nuttervoetpad.

Vrijstaande woning

2x

2,3 parkeerplaats per woning

4,6 parkeerplaats

Het bestaande driesterrenhotel heeft de beschikking over 16 kamers. De parkeerbehoefte is 5,2 per 10 kamers.

Hotel 3-sterren

16x

5,2 parkeerplaats per 10 kamers

8,3 parkeerplaats

Gebouw 1 (voorste vanaf Molenstraat) kent één hoekwoning en vier appartementen, waarbij 3 appartementen een oppervlakte tussen de 100 en 150 m² BVO kennen en één appartement een oppervlakte van < 100 m² BVO heeft. De parkeerbehoefte is:

tussenwoning of rijtje	1x	2,0 parkeerplaats per woning	2,0 parkeerplaats
appartement 100 - 150 m² BVO	3x	1,9 parkeerplaats per woning	5,7 parkeerplaats
appartement <100 m² BVO	1x	1,6 parkeerplaats per woning	1,6 parkeerplaats
		9,3 parkeerplaats

Gebouw 2 (middelste) kent zes appartementen van <100 m² BVO. De parkeerbehoefte is 1,6 per woning.

appartement <100 m² BVO

6x

1,6 parkeerplaats per woning

9.6 parkeerplaats

Gebouw 3 (achterste vanaf Molenstraat) kent negen appartementen, waarbij één appartement een oppervlakte heeft van >150 m² BVO, vier appartementen een oppervlakte hebben tussen de 100 en 150 m² BVO en vier appartementen een oppervlakte hebben van <100 m² BVO. De parkeerbehoefte is:

appertement >150 m² BVO	1x	2,1 parkeerplaats per woning	2,1 parkeerplaats
appartement 100 - 150 m² BVO	4x	1,9 parkeerplaats per woning	7,6 parkeerplaats
appartement <100 m² BVO	4x	1,6 parkeerplaats per woning	6,4 parkeerplaats
		16,1 parkeerplaats

Resumerend kent het plan een parkeerbehoefte van: 47,9 (afgerond 48) parkeerplaatsen.

Op basis van de berekeningsaantallen uit de gemeentelijke beleidsnotitie kan per vrijstaande woning 1,8 parkeerplaats worden toegerekend aan de dubbele oprit met garage op het eigen erf. Dit betekent dat er een restvraag is van 2 * 0,5 = 1,0 parkeerplaats. Omdat beide vrijstaande woningen ontsluiten op het Nuttersvoetpad is het aannemelijk dat deze parkeerbehoefte wordt opgevangen in deze straat. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar.

Voor de overige woningen en hotelkamers in het plangebied blijft er een restvraag van 43,3 (afgerond 44) parkeerplaatsen over. Binnen het plangebied worden 45 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de hiervoor berekende parkeerbehoefte.

Verkeersgeneratie

Voor de verkeersgeneratie worden de volgende uitgangspunten gebruikt, staande in de CROW. Hierbij wordt opgemerkt dat per gebouw gekeken is.

Omdat de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie niet los van elkaar beschouwd kunnen worden, zijn voor het bepalen van de verkeersgeneratie dezelfde uitgangspunten als bij de berekeningen voor het parkeren gehanteerd. Dit betekent dat de ontwikkellocatie zich in de 'rest bebouwde kom' in een 'niet stedelijk' gebied bevindt.

Hotel 3-sterren (16x)	*1,5 mvt/etmaal		24,0 mvt/etmaal
Koop, huis, vrijstaand (2x)	*8,2 mvt/etmaal		16,4 mvt/etmaal
Koop, huis, tussen/hoek (1x)	*7,4 mvt/etmaal		7,4 mvt/etmaal
Koop, appartement, duur (9x)	*7,4 mvt/etmaal		44,4 mvt/etmaal
Koop, appartement, middelduur (4x)	*6,0 mvt/etmaal		24,0 mvt/etmaal
Koop, appartement, goedkoop (6x)	*5,6 mvt/etmaal		33,6 mvt/etmaal
Totaal	Totaal weekdag = 149,8 mvt/etmaal Totaal werkdag = 171,5 mvt/etmaal

In de huidige situatie kent het plangebied ook een verkeersgeneratie. Om het planeffect inzichtelijk te maken kan deze (te vervallen) verkeersgeneratie in mindering gebracht worden op de toekomstige verkeersgeneratie. Het betreft onderstaande verkeersgeneratie:

Hotel 3-sterren (19x)	*1,5 mvt/etmaal		28,5 mvt/etmaal
Koop, appartement, goedkoop (1x)	*8,2 mvt/etmaal		8,2 mvt/etmaal
Totaal	Totaal weekdag = 36,7 mvt/etmaal Totaal werkdag = 47,0 mvt/etmaal

De verkeersgeneratie van de agrarische gronden en bezoekers van het restaurant/terras (die niet overnachten) zijn als worst-case buiten beschouwing gelaten. Het planeffect komt daarmee op afgerond +125 mvt/werkdag (171,1 – 47,0 = 124,5).

Beoordeling bestaande ontsluitingen

De ontsluitende wegen en kruispunten in en om het plangebied voldoen aan de inrichtingseisen die passend bij de functie en het gebruik van de betreffende wegen. Met de ontsluitingsstructuur wordt voorzien in een acceptabele ontsluiting.

Toekomstige verkeersbelasting

In het hoofdstuk 'verkeersgeneratie' is berekend dat de voorgenomen woningbouw een verkeersgeneratie kent van circa 125 motorvoertuigen per werkdag. Op basis van expert-judgement is de prognose dat 65% van dit verkeer ontsluit op de Rondweg/N349 en 35% via de Molenstraat van/naar het oosten met o.a. het centrum rijdt. Het verkeer van/naar het noordelijke parkeerterrein wordt gestuurd via de Molenstraat en dus niet rechtstreeks van/naar de Rondweg/N349.

Concreet betekent dit op het westelijk deel van de Molenstraat een toename van circa 80 voertuigbewegingen per werkdag. Ter hoogte van de aansluiting met de Rondweg/N349 neemt de intensiteit hiermee toe tot circa 2.400 mvt/etmaal. Op het oostelijk deel van de Molenstraat neemt de intensiteit naar verwachting met ongeveer 45 voertuigbewegingen toe tot ongeveer 1.900 mvt/werkdag.

Op de Rondweg/N349 is de verwachting dat de verdeling ongeveer 50/50 is. Dit betekent dat op zowel het noordelijke als zuidelijke wegvak van de Rondweg/N349 de intensiteit met ongeveer 40 mvt/werkdag toeneemt.

Het Nuttersvoetpad ontsluit ongeveer ¼ van het aantal parkeerplaatsen. Hieruit is te herleiden dat hier ongeveer 30 voertuigbewegingen extra te veronderstellen zijn, waarmee de intensiteit op het Nuttersvoetpad toeneemt tot circa 75 mvt/werkdag.

De geprognotiseerde wegvakintensiteiten in de plansituatie vallen binnen de wenselijke capaciteit voor dergelijke wegen. Voor de Molenstraat geldt, op basis van de inrichting van de rijbaan, de omgeving en expert-judgement, een wenselijke capaciteit van circa 3.000 mvt/etmaal. Op de Rondweg/N349 geldt een wenselijke capaciteit van 12.500 tot 15.000 mvt/etmaal. Op geen van de wegen wordt de grens van de wenselijke capaciteit benaderd. Daarbij is het planaandeel ook marginaal.

Ook op kruispuntniveau zijn er als gevolg van de planontwikkeling geen knelpunten in de verkeersafwikkeling te veronderstellen. De verkeersbelasting in de plansituatie is daarmee acceptabel voor het ontsluitende wegennet.

Verkeersveiligheid

Wat betreft de verkeersveiligheid voorziet het plangebied een verkeersveilige inrichting voor alle verkeersdeelnemers. Op basis van vormgeving en toekomstige verkeersbelasting volstaat de weginrichting op de Molenstraat, het Nuttersvoetpad en de Rondweg/N349. Ook de parkeerwegen en parkeervakken in het plangebied voldoen aan de richtlijnen voor de maatvoering, waarbij er ook voldoende ruimte is om uit te stappen en/of te manoeuvreren.

Op kruispuntniveau ontstaan geen onaanvaardbare veiligheidsrisico's. De ontsluitingen van de parkeerterreinen op de Molenstraat zijn vormgegeven als uitrit. De ontsluiting op het Nuttersvoetpad is vormgegeven als uitrit/voorrangskruispunt, waarbij met haaientanden en bebording de voorrangssituatie vanaf de uitrit wordt benadrukt. Hiermee wordt het plangebied op een acceptabele en logische wijze ontsloten. Op de Molenstraat zijn de kruispunten ook goed vormgegeven. Er is voldoende verkeersruimte en zicht op het overige verkeer. Op de aansluiting van de Molenstraat op de Rondweg/N349 hebben de bestaande middengeleiders en de stopstreken vanaf de zijwegen een meerwaarde voor de verkeersveiligheid.

Fietsers en voetgangers kunnen ook op een acceptabele wijze verplaatsen in en rondom het plangebied. De geprognotiseerde verkeersbelasting op de Molenstraat en het Nuttersvoetpad is dusdanig laag dat gemengd gebruik van de rijbaan door fietsers geen problemen opleveren. Langs de Rondweg/N349 zijn vrijliggende fietspaden aanwezig. De positie voor de fiets sluit aan bij de herkenbaarheidskenmerken voor dergelijke wegen. Voor voetgangers zijn er in en om het plangebied eigen trottoirs en voetpaden aanwezig. De Rondweg/N349 kan met een middengeleider in twee etappes overgestoken worden.

Resumerend volstaat de planuitwerking in een verkeersveilige situatie voor alle verkeersdeelnemers. Aanvullende verkeersmaatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

5.9.3 Conclusie verkeer en parkeren

Het aspect 'verkeer en parkeren' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Wateraspecten

6.1 Vigerende beleid

6.1.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Streefdatum voor het bereiken van gewenste waterkwaliteit is 2015. Eventueel kan er, mits goed onderbouwd, uitstel (derogatie) verleend worden tot uiteindelijk 2027. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Voornamelijk de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

6.1.2 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP). Het Nationaal Water Programma 2022–2027 (vastgesteld op 18 maart 2022) geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Er wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren.

Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering;

• Blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte;

• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven om te gaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027.

6.1.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlaktewater en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

6.1.4 Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta, en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is op 15 december 2021 vastgesteld door het algemeen bestuur van Vechtstromen. Het waterbeheerprogramma gaat in op alle aspecten van het watersysteembeheer (met uitzondering van het rioleringsbeheer en de drinkwaterzorg). Voor partners en ingezetenen verschaft het programma inzicht in de wijze waarop het waterschap omgaat met het water in het beheergebied.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op het:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem.
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf

6.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Een waterhuishoudkundig plan is opgesteld door Adviesbureau Geofoxx welke is toegevoegd als Bijlage 9. Hieronder volgt de samenvatting en conclusie van het onderzoek.

6.2.2 Waterhuishoudkundig plan

In de nieuwe situatie zal de openbare ruimte op de gehele locatie opnieuw worden ingericht. Hierbij wordt aan de zuidzijde (tussen de bestaande gastenverblijven) een krattenveld gerealiseerd ten behoeve van waterberging, en aan de noordzijde een tweetal wadi’s

Binnen het plangebied zal het hemelwater en vuilwater (droogweerafvoer) gescheiden worden afgevoerd. Hierbij is gekozen om het hemelwater middels een riool te laten afstromen naar een krattenveld aan de zuidzijde een wadi’s aan de noordzijde van het plangebied. Het vuilwaterriool wordt aangesloten op het bestaande riool in de Molenstraat. Om het hoogteverschil vanuit het nieuwe gastenverblijf te overbruggen wordt een pompgemaal aangebracht dat het water loost op het vrij-verval riool.

Door de ontwikkeling is in het openbaar gebied straks circa 3.277 m² verharding aanwezig. In lijn met de beringseis (40 mm voor de toegevoegde verharding / 20 mm voor de bestaande verharding) is binnen het plangebied 64,5 m³ bergingscapaciteit benodigd. Deze hoeveelheid water kan geborgen worden in de aanwezige wadi’s en het krattenveld op de locatie. Op moment dat grotere hoeveelheden water het hemelwatersysteem instromen, zal overstort plaatsvinden op de sloot, gelegen aan de noordzijde van het terrein.

Aanbevolen wordt om tijdens de uitvoering aandacht te hebben voor de afgegeven bouwpeilen, zoals opgenomen in de tekening in bijlage 1, zodat bij grote hoeveelheden neerslag “water op straat” zoveel mogelijk wordt voorkomen. Binnen het plan is tussen de bestaande bebouwing en het nieuwe gastenverblijf een relatief groot hoogteverschil aanwezig, welke in de openbare ruimte wordt opgevangen door de realisatie van een tweetal trappen. Op basis van de toekomstige inrichting van het plangebied zijn er voldoende ruimte aanwezig om deze te sluiten op de bestaande peilen op aangrenzende percelen.

Aandachtspunten

• De aansluiting van het vuilwater op het gemeentelijk riool wordt uitgevoerd als 160 mm riolering. In overleg met de gemeente kan gekozen worden om te kiezen voor een 250 mm buis, echter zal dit betekenen dat voor de aansluiting in de Molenstraat een extra put (hondenhok constructie) aangebracht zal moeten worden. Qua afvoercapaciteit zal een 160 mm buis voldoende moeten zijn;
• De wadi’s zijn gemaximaliseerd binnen de beschikbare openbare ruimte. Mogelijk vind nog reductie van het verhard oppervlak plaats door te kiezen voor halfverharding ter plaatse van de parkeervakken;
• De infiltratiecapaciteit van de bodem is zeer gering. Daarmee is de keuze voor een gesloten krattenveld zonder waterinfiltratie (wel waterberging) ook gerechtvaardigd ter plaatse van de bestaande gastenverblijven op het zuidelijk terreindeel. Het krattenveld zal middels een geknepen doorlaat water afvoeren op de lager gelegen wadi’s, waar het water alsnog kan infiltreren. Onderhoud kan plaatsvinden middels de toegangsputten, en wijkt niet af van een regulier krattenveld;
• Drainageleidingen onder de wadi’s worden boven de GHG aangelegd, om roestafzetting in de poriën te voorkomen;
• Voor de overstort op de noordelijk gelegen sloot zal overleg moeten plaatsvinden met de provincie Overijssel. Gezien de aard van het afstromend water (hemelwater, afstromend middels een zuiverende bodempassage), is lozing op het oppervlaktewater toegestaan binnen de algemene regels binnen de kaders van de zorgplicht: voorkom onnodige verontreiniging tijdens de afstroming6;
• Voor voldoende drooglegging wordt een vloerpeil van minimaal 38,6 m NAP geadviseerd voor de toekomstige nieuwbouw.

Watertoets

Om vast te stellen welke waterbelangen spelen bij de planontwikkeling en welke procedure in het kader van de watertoets moet worden gevolgd, is de digitale watertoets uitgevoerd. De watertoets is opgenomen als bijlage 3 van Bijlage 9.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels (begrippen en wijze van meten);
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels (o.a. afwijkingsregels);
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (goot- en bebouwingshoogte, etc.);
• Nadere eisen: met het oog op het voorkomen van onevenredig aantasting van bepaalde aspecten kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de ondergeschikte punten;
• Specifieke gebruiksregels: omschrijving van wat in ieder geval onder strijdig gebruik wordt gerekend;
• Afwijkingen van de gebruiks- en bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen en bouwregels.

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 7)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich voornamelijk voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 8)

In de algemene bouwregels is opgenomen dat bepaalde ondergeschikte bouwonderdelen de bouw c.q. bestemmingsgrenzen met 1,00 meter mag overschrijden.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Overige regels (Artikel 11)

In dit artikel zijn de eisen ten aanzien van parkeren opgenomen.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.

7.3.1 Groen

De gronden ten noorden van het plangebied die niet zijn voorzien van de bestemming 'Horeca' of 'Wonen' zijn voorzien van de bestemming 'Groen'.

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voet- en fietspaden, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Speelvoorzieningen in de vorm van speelplaatsen/ sport- c.q. trapvelden met de hierbij behorende voorzieningen met een oppervlakte groter dan 50 m² zijn niet toegestaan.

Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

7.3.2 Horeca

De gronden ten oosten van het plangebied ter plaatse van het bestaande hotel zijn voorzien van de bestemming 'Horeca'.

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor horeca categorie 1 en categorie 2 ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 2'. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor wegen en paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen.

Bedrijfsgebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Ter plaatse van de maatvoering ‘minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)’ is de minimum en maximum aan goothoogte aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Wonen is op de gronden niet toegestaan. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

7.3.3 Wonen

Binnen het plangebied is één bestemmingsvlak met de bestemming Wonen (Artikel 5) opgenomen. De grond is bestemd voor wonen en daaraan ondergeschikt de uitoefening van een aan huis verbonden beroep, speelvoorzieningen, wegen en paden, water(huishoudkundige voorzieningen), openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen.

In het bestemmingsvlak ‘Wonen’ is per bouwvlak een hoofdgebouw toegestaan, met dien verstande dat het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Per bouwvlak in ten hoogste een woning toegestaan, danwel ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' aangegeven aantal. Er zijn regels opgenomen ten behoeve van bijbehorende bouwwerkenen extra regels ten behoeve van de 'specifieke bouwaanduiding – bergingen' en 'specifieke bouwaanduiding – bijbehorende bouwwerken'. Ter plaatse van de maatvoering 'minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)' is de minimum en maximum aan goothoogte aangegeven.

Bijbehorende bouwwerken mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Voor het overige is aangesloten op de regels van het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden".

In de specifieke gebruiksregels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die voorziet in de borging voor de landschappelijke inpassing en de waterberging. Middels deze voorwaardelijke verplichtingen is de realisering en instandhouding vastgelegd voor de locatie.

7.3.4 Waarde - Archeologie

In voorliggend geval is de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' conform het bestemmingsplan "Ootmarsum Overige Gebieden" overgenomen. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met een hoge verwachtingswaarde.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er zijn geen zienswijzen op het plan gekomen. Zodoende is er geenzins sprake van het aanpassen of wijzigen van voorliggend plan. Gesteld wordt dat er sprake is van voldoende draagvlak voor uitvoerbaarheid van het plan.

8.2 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten worden verhaald op basis van de legesverordening. Er is een anterieure overeenkomst gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente waarin onder andere de realisatiekosten en eventuele planschade zijn verzekerd. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.

Hoofdstuk 9 Inspraak, vooroverleg en zienswijzen

9.1 Vooroverleg

9.1.1 Het rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel

Het plan is in het kader van vooroverleg aan de provincie voorgelegd.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben onder andere geleid tot de 'normale procedure'. In paragraaf 6.2.2 is ingegaan op de het plan en de genomen stappen waarmee rekening wordt gehouden met het thema water.

9.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage liggen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Vanwege een wijziging van de toegangsweg is het plangebied in de noorwestelijke hoek aangepast en kleiner gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan is ongewijzigd vastgesteld.