Almelosestraat 68, hotelappartementen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan Tichelwerk 1 te Ootmarsum in de gemeente Dinkelland bevindt zich een horecabestemming met een hotel-restaurant. Het hotel-restaurant is in 2013 uitgebreid met een tweede gebouw. In dit gebouw bevinden zich negen luxe hotelappartementen (Almelosestraat 68 A t/m I).

Het hotel-restaurant en het gebouw met hotelappartementen zijn bij twee verschillende eigenaren in eigendom. Initiatiefnemer is eigenaar van het gebouw met hotelappartementen en is voornemens deze als een zelfstandig horecabedrijf, in de vorm van een aparthotel met 8 hotelappartementen, mogelijk te maken.

Het voornemen past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010', aangezien binnen de horecabestemming enkel de bebouwing van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf is toegestaan. In de huidige situatie is binnen de bestemming, zoals reeds vermeld, een horecabedrijf in de vorm van een hotel-restaurant aanwezig.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om voorliggend voornemen mogelijk te maken. In deze toelichting wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijk ordening.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in de dorpsrandzone van Ootmarsum, ten westen van het centrum. De locatie is kadastraal bekend als Gemeente Ootmarsum, sectie A 4060. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Ootmarsum en in de directe omgeving, ten opzichte van het naastgelegen hotel/restaurant (Tichelwerk 1), weergegeven. Het plangebied is door middel van de rode ster en de rode belijning aangeduid.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Ootmarsum en in de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het ''Almelosestraat 68, hotelappartementen'' bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (NL.IMRO.1774.OOTBPALMELOSEST68-VG01) en een renvooi;
• regels (en bijbehorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' van de gemeente Dinkelland. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk en is vastgesteld op 18 februari 2010 door de gemeenteraad van Dinkelland. Het plangebied heeft op basis van dit bestemmingsplan de volgende (dubbel)bestemmingen:

• Horeca (met bouwvlak*);
• Waarde - Ecologie;
• Waarde - Landschap.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is in de afbeelding met de rode omlijning indicatief aangegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Horeca

De voor ‘Horeca’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen, waaronder overkappingen, ten behoeve van horecabedrijven, in de vorm van cafés, restaurants (geen afhaalrestaurants), hotels en/of pensions, dan wel een combinatie daarvan in voorliggend geval. Ook zijn onder meer wegen, paden, tuinen, erven en terreinen toegestaan.

Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend gebouwen en overkappingen ten behoeve van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf mogen worden gebouwd. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsgebouwen, waaronder overkappingen, mag ten hoogste de 1.625 m² bedragen. De maatvoering van een gebouw of een overkapping moet voldoen aan de eisen die zijn gesteld, zo geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt onder meer in ieder geval het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente bewoning en het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan voor de toegestane logiesverstrekkende bedrijven gerekend.

*Het bouwvlak van de verbeelding komt binnen de ter plaatse geldende regels niet terug.

Waarde - Ecologie

De voor ‘Waarde - Ecologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de gronden ten behoeve van de instandhouding en realisatie van het Natuurnetwerk Nederland.

Waarde - Landschap

De voor ‘Waarde - Landschap’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen. In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd.

1.5 Strijdig gebruik

1.5.1 Verleende omgevingsvergunningen

Vermeld moet worden dat in het verleden voor de locatie meerdere omgevingsvergunningen zijn verleend, namelijk:

• op 28 februari 2013 voor de uitbreiding van het bestaande hotel Wyllandrie met de negen luxe hotelappartementen;
• op 10 februari 2015 voor het tijdelijk wijzigen van een functie;
• op 17 maart 2015 voor het veranderen van een bouwwerk;
• op 12 augustus 2015 voor brandveilig gebruik.

1.5.2 Strijdig gebruik voorliggend voornemen

Het gewenste voornemen voor het realiseren van een aparthotel met daarin acht hotelappartementen komt niet overeen met het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010', aangezien binnen de horecabestemming enkel bebouwing van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf is toegestaan. Een extra zelfstandig horecabedrijf, zonder binding met het reeds aanwezige horecabedrijf, behoort niet tot de mogelijkheden.

Voorliggende bestemmingsplanherziening voorziet in een aanpassing van het geldende bestemmingsplan en schept daarmee het gewenste juridisch-planologische kader om het voornemen mogelijk te maken.

1.6 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven.

Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven.

In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue.

Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten.

In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg en inspraak.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Historische ontwikkeling Ootmarsum

Ootmarsum is één van de oudste stadjes in Twente, gelegen aan de voet van de Kuiperberg. De oorsprong van Ootmarsum ligt reeds voor onze jaartelling, toen een nomadenstam een Berghfrede stichtte; het huidige Bergplein met directe omgeving. De nederzetting die hieruit ontstond (in het jaar 126 na Christus) kreeg de naam van de legendarische koning en veldheer Othmar. In de loop der jaren is de naam van de toenmalige nederzetting “Othmarsheem” veranderd in Ootmarsum.

Ootmarsum lag op een kruising van wegen. Hierdoor ontstond een intensief handelsverkeer en ontwikkelde zich een bloeiend gildeleven. Rond 770 werd in Ootmarsum een van de eerste kerkjes in Twente gebouwd. Ootmarsum was rond het jaar 1000 een van de grootste parochies in Twente, westwaarts strekte het zich oorspronkelijk tot en met Almelo uit. In de Middeleeuwen floreerde de handel in Ootmarsum, vanwege de gunstige ligging: zowel aan een belangrijke noord-zuid-route als aan de route West-Nederland - Noord-Duitsland. Rond 1300 werden aan Ootmarsum stadsrechten verleend. Vervolgens werd Ootmarsum, met de aanleg van een dubbele rij grachten en aarden wallen, een vestingstad. In het kader van de Tachtigjarige oorlog vestigden Spanjaarden zich in Ootmarsum. Zij werden in 1597 door legers van Prins Maurits uit Ootmarsum verdreven, waarna de vesting ontmanteld werd. Een kogel in de kerk herinnert nog aan dit beleg.

Vanuit het stadscentrum lopen enkele linten naar het buitengebied en de omliggende kernen. Deze linten maakten deel uit van de oude handelsroutes en vormden de basis voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. De eerste planmatige uitbreiding van Ootmarsum vond plaats in de jaren '30 en '40 aan de oostzijde van de kern. Het woongebied bestaat hier voornamelijk uit een stroken en blokverkaveling. In de jaren '70 en '80 werd de kern uitgebreid met diverse woongebieden (o.a. Stobbenkamp, Villapark, Wildehof, Vinke) en de meest recente nieuwbouwwijk betreft plan Brookhuis.

2.2 Huidige situatie plangebied

Het plangebied betreft een perceel met het bestaande gebouw met de hotelappartementen, het perceel ligt ten westen van het bestaande hotel-restaurant aan Tichelwerk 1 te Ootmarsum. De locatie bevindt zich in een dorpsrandzone in het lint van de Almelosestraat (ten zuiden van het plangebied). Hier bevindt zich een verscheidenheid aan functies, zoals horeca, recreatie, agrarische bedrijvigheid en wonen.

Het vermelde bestaande hotel-restaurant aan de Tichelwerk 1 is genaamd de ‘Wyllandrie’. Dit hotel-restaurant is in 2013 uitgebreid met een gebouw met negen luxe hotelappartementen. Het hotel-restaurant en het gebouw met hotelappartementen zijn in eigendom van twee verschillende eigenaren.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de locatie met de bestaande bebouwing weergegeven, het perceel van het gebouw met hotelappartementen (plangebied) is hierin met rood omlijnd.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie (Bron: Provincie Overijssel, 2016)

Het gebouw met hotelappartementen wordt gekenmerkt door de vorm van een halve cirkel. De direct naastgelegen bebouwing ten oosten hiervan betreft het hotel-restaurant. In onderstaande afbeeldingen (2.2 en 2.3) wordt het gebouw waar voorliggend voornemen betrekking op heeft vanuit verschillende hoeken weergegeven.

Afbeelding 2.2: Gebouw met hotelappartementen (Bron: Initiatiefnemer)

Afbeelding 2.3: Gebouw met hotelappartementen (Bron: Initiatiefnemer)

Het desbetreffende gebouw bestaat uit twee bouwlagen. Op de begane grond zijn 5 hotelappartementen aanwezig en op de verdieping 4 hotelappartementen. Elk hotelappartement beschikt over drie kamers, namelijk één multifunctionele ruimte en twee slaapkamers met eigen luxe badkamers. Daarnaast is bij ieder hotelappartement een terras of balkon aanwezig en beschikt het gebouw over een lift.

In afbeelding 2.4 is een overzichtstekening opgenomen waarin het half cirkelvormige gebouw met hotelappartementen, het naastgelegen hotel-restaurant, de nabij gelegen bestaande parkeerplaatsen (ter plaatse van de blauwe onderbroken omlijning) en bestaande ontsluitingsroute (zwarte pijlen) op de Tichelwerk zijn opgenomen.

Afbeelding 2.4: Overzichtstekening plangebied en directe omgeving (ten noordoosten) (Bron: Initiatiefnemer)

Op basis van een gevestigde erfdienstbaarheid mag voor het aparthotel met acht hotelappartementen gebruik worden gemaakt van deze bestaande nabij gelegen verkeers- en parkeervoorzieningen. Opgemerkt wordt dat sprake is van een veilige en overzichtelijke ontsluiting op de Tichelwerk en voldoende parkeergelegenheid, zowel voor het aparthotel als voor het naastgelegen hotel-restaurant.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Ruimtelijke ontwikkeling

Het voornemen is om het gebouw te gebruiken als een zelfstandig horecabedrijf, namelijk als een aparthotel met acht hotelappartementen zonder binding met het naastgelegen hotel-restaurant.

Om dit mogelijk te maken wordt het gebouw inpandig verbouwd, waardoor het geschikt is voor de gewenste functie. Door één of meerdere ruimten opnieuw in te delen kunnen de voor de gewenste functie noodzakelijke algemene voorzieningen (zoals een receptie en een eetruimte) binnen het bestaande gebouw worden gerealiseerd. Verwacht wordt dat na een inpandige bebouwing nog voldoende ruimte is voor maximaal acht hotelappartementen.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Dinkelland hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie en het buitengebied. Hiervoor wordt naar 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW verwezen.

3.2.2 Verkeer

Voor het plangebied geldt op basis van de CROW-publicatie de volgende uitgangspunten:

• stedelijkheidsgraad: 'niet stedelijk';
• zone: 'buitengebied'.

3.2.2.1 Uitgangspunten

Op basis van bovenstaande uitgangspunten en de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW is de verkeersgeneratie die voorliggende ontwikkeling oplevert berekend.

Opgemerkt wordt nog dat inmiddels sprake is van een nieuwe publicatie van het CROW, genaamd 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)'. De kencijfers voor de relevante functie zijn overigens in beide publicaties gelijk.

In voorliggend geval is het toekomstige gebruik met de functie 'drie sterrenhotel', zoals opgenomen in de CROW publicaties, vergeleken. Hiermee is aangesloten bij het gebruik van het naastgelegen hotel-restaurant waartoe de bebouwing momenteel planologisch gezien behoort. In de publicaties van CROW staat de verkeersgeneratie per 10 kamers (gemiddeld 19,45 verkeersbewegingen per weekdagetmaal) aangeduid. Dit aantal sluit niet geheel aan bij het voornemen, aangezien in voorliggend geval zoals reeds vermeld wordt uitgegaan van een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen.

Op basis van de CROW publicaties kan worden opgemaakt dat per kamer/hotelappartement gemiddeld sprake is van een (19,45 verkeersbewegingen / 10 kamers =) 1,945 verkeersbewegingen. In voorliggend geval gaat het om acht hotelappartementen, dit levert gemiddeld de volgende verkeersgeneratie op:

3* hotel met 8 kamers = 8 x 1,945 = 15,56 verkeersbewegingen (afgerond 16 per weekdagetmaal

Conclusie

Verwacht wordt dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen op zichzelf nauwelijks toeneemt, namelijk met afgerond 16 verkeersbewegingen per weekdagetmaal.

Opgemerkt wordt dat de toename van het aantal extra verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen per saldo nul zal zijn. Het bestaande gebouw met negen hotelappartementen maakt momenteel planologisch gezien reeds deel uit van het naastgelegen 3 sterren hotel, waardoor in de bestaande situatie reeds sprake is van de bij de hotelappartementen behorende 18 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Deze bestaande 18 verkeersbewegingen komen als gevolg van het voornemen definitief te vervallen en worden vervangen door de te verwachten 16 verkeersbewegingen in de gewenste situatie.

Per saldo neemt de verkeersgeneratie dan ook niet toe, maar in beperkte mate af.

3.2.2.2 Ontsluiting

Zoals vermeld in paragraaf 2.2 mag onder meer gebruik worden gemaakt van de bestaande verkeersvoorzieningen ter plaatse van Tichelwerk 1, op basis van een gevestigde erfdienstbaarheid.

Het realiseren van een nieuwe en extra ontsluitingsweg ten behoeve van het voornemen is, onder meer gezien het feit dat per saldo geen sprake is van een toename van de verkeersbewegingen per weekdagetmaal, niet noodzakelijk, niet logisch en vanuit verkeersveiligheid wellicht zelfs ongewenst.

Het aparthotel wordt dan ook overeenkomstig de bestaande situatie, via het bestaande parkeerterrein ten noordoosten van de bebouwing, veilig en overzichtelijk ontsloten op de weg Tichelwerk. Vervolgens zal het verkeer via een overzichtelijke t-splitsing opgaan in het heersende verkeersbeeld op de Almelosestraat. De betrokken wegen zijn op voldoende mate ingericht om de verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen veilig en overzichtelijk te kunnen verwerken.

3.2.3 Parkeren

3.2.3.1 Uitgangspunten

Voor het plangebied geldt op basis van de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de volgende uitgangspunten:

• stedelijkheidsgraad: 'niet stedelijk';
• zone: 'rest bebouwde kom'.

3.2.3.2 Bestaande en toekomstige situatie

Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de parkeerbehoefte van zowel de bestaande als toekomstige situatie berekend.

Bestaand

In de bestaande situatie gold voor de hotelappartementen het “Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland” met dynamische verwijzing naar de beleidsregels 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'.

Op basis van de beleidsregels geldt voor een 'drie sterrenhotel' een parkeernorm van 5,2 parkeerplaatsen per 10 kamers. Dit aantal sluit niet geheel aan bij het voornemen, aangezien in voorliggend geval zoals reeds vermeld wordt uitgegaan van een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen.

Op basis van de beleidsregels kan worden opgemaakt dat per kamer/hotelappartement gemiddeld sprake is van een parkeerbehoefte aan (5,2 parkeerplaatsen / 10 kamers =) 0,52 parkeerplaats. In de bestaande situatie gaat het om negen hotelappartementen met een parkeerbehoefte van 9 x 0,52 = 4,68 (afgerond 5) parkeerplaatsen.

Volgens de beleidsregels (h. 4 Berekening van de parkeerbehoefte) moet bij wijziging van een bestaand bouwwerk de parkeerbehoefte van de bestaande (oude) situatie in mindering worden gebracht. Maar bij leegstand gedurende langere tijd is de bestaande parkeervraag 0. De hotelappartementen staan bijna vier jaar leeg, sinds 2 mei 2017, toen is de opvang van vluchtelingen beëindigd (omgevingsvergunning 10 februari 2015, nr. U15.002346). Hiermee is sprake van langdurige leegstand. In dit geval wordt dan ook uitgegaan van een bestaande parkeerbehoefte van 0.

Toekomstig

In de toekomstige situatie (wijziging gebruik van het aparthotel) gelden de parkeerregels zoals opgenomen in artikel 10.2 van voorliggend bestemmingsplan. In dit artikel zit een dynamische verwijzing naar de beleidsregels 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'.

Bij 8 appartementen is de parkeerbehoefte 8 x 0,52 = 4,16 parkeerplaatsen. Conform de beleidsregels moet altijd naar boven worden afgerond, in dit geval 5 parkeerplaatsen.

Er zijn 40 parkeerplaatsen aanwezig (op het terrein van hotel Wyllandrie waarop erfdienstbaarheid t.b.v. gebruikers aparthotel is gevestigd). Een toezichthouder van de gemeente heeft het aantal parkeerplaatsen geteld en de afmetingen opgenomen. De afmetingen van de parkeerplaatsen bedragen 3,30 x 5,60 m.

Gelet op het vorenstaande kan er een omgevingsvergunning worden verleend, omdat voldaan wordt aan artikel 10.2.5 van de regels.

3.2.4 Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

4.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor dit plan is het nationaal belang Duurzame verstedelijking aan de orde. In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

4.1.4 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Het voornemen raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. Hierna wordt ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Zoals reeds vermeld geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag wanneer nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Voor stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij een uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Ook accommodaties voor leisure en recreatie zijn in de jurisprudentie aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (zie ook nieuwe handreiking Ladder). Voorliggend bestemmingsplan maakt bij recht een nieuwe ontwikkeling (namelijk: een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen) ten opzichte van het oude bestemmingsplan mogelijk. Een hotel is een stedelijke ontwikkeling (art. 1.1.1 lid 1 onder i Bro). Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een planologische functiewijziging van thans nog negen hotelappartementen die deel uitmaken van een bestaand hotel in een zelfstandig functionerend aparthotel met maximaal acht appartementen. De vraag is of de met het nieuwe plan voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Hiervoor geldt voor een voorziening als hier aan de orde het volgende uitgangspunt: Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een stedelijke voorziening in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m², kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS, 27 januari 2021:161, r.o. 11.2, zie ook ABRvS, 28 juni 2017:1724, r.o. 6.3 en 6.4). Bij een gebouw groter dan 500 m² is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling (ABRvS, 7 oktober 2020:2376, r.o. 11.1). Er wordt nieuw ruimtebeslag (van 614 m²) mogelijk gemaakt en is daarmee aan te merken als stedelijke ontwikkeling. De hotelontwikkeling aan de Almelosestraat is bovendien naar verwachting aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Gelet op het vorenstaande is door STEC een laddertoets uitgevoerd. Hierna zijn de belangrijkste conclusies uit de toets opgenomen. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

• Het plan betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied;
• Marktregio omvat Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser;
• Resterende behoefte bedraagt 209 tot 371 kamers in verzorgingsgebied tot en met 2030;
• Onaanvaardbare ruimtelijke effecten (zoals leegstand) als gevolg van de ontwikkeling zullen zich niet voordoen.

Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er behoefte is aan het plan, het gaat om een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied (geen alternatievenonderzoek) en dat er geen sprake is van onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder voor duurzamelijke verstedelijking.

4.1.5 Conclusie

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief);
• versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel- boven als ondergronds), hergebruik en herbestemming en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

4.2.3.1 Algemeen

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden.

De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Of – generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd.

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar – ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe – gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

4.2.3.2 Toetsing initiatief aan uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van dit bestemmingsplan aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld:

4.2.3.2.1 Of- Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 2.1.2 Principe van concentratie, 2.1.3. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2, 2.6.4. Nieuwe ontwikkelingen, 2.7.3 Beschermingsregime (NNN) en 2.12 Verblijfsrecreatie.

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend geval is sprake van een voornemen ten behoeve van de lokale behoefte. Hiervoor wordt doorverwezen naar paragraaf 4.1.4, paragraaf 4.3.1 en paragraaf 4.3.2.6 van deze toelichting en de uitgevoerde onderzoeken in bijlagen 1 en 2 bij deze toelichting.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.1.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'bestaand bebouwd gebied' nader gedefinieerd als: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het initiatief voorziet in het benutten van bestaande bebouwing. Er is dan ook geen sprake van extra ruimtebeslag door het bouwen en verharden op de Groene Omgeving als gevolg van de gewenste ontwikkeling.

In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

Artikel 2.6.4 Nieuwe ontwikkelingen en Artikel 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2

Artikel 2.6.4 Nieuwe ontwikkelingen

Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen gebieden die begrensd zijn als Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten als benoemd in artikel 2.6.3 en zoals nader uitgewerkt in bijlage 7 van deze verordening.

Artikel 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2

De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn:

• het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen;
• de grote mate van kleinschaligheid;
• het groene karakter.

Deze kernkwaliteiten zijn nader uitgewerkt in bijlage 7B van deze verordening.

Toetsing van het initiatief aan artikelen 2.6.4 en 2.6.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Binnen het geldende bestemmingsplan is ter waarborging van de kernkwaliteiten een dubbelbestemming van kracht ('Waarde - Landschap'). Zoals reeds vermeld wordt binnen het voornemen enkel bestaande bebouwing benut. Het voornemen heeft daarmee geen (negatieve) invloed op de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. De geldende dubbelbestemming wordt in voorliggend bestemmingsplan overgenomen, zodat de eventueel aanwezige kernkwaliteiten ook hierin blijven gewaarborgd.

Voorliggend bestemmingsplan is in overeenstemming met artikel 2.6.4 en 2.6.3 van de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

Artikel 2.7.3 Beschermingsregime (NNN)

lid 1

Het beschermingsregime voor gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 Werkingsgebied zijn aangeduid als gebiedscategorie ‘Bestaand' wordt vastgelegd in een bestemmingsplan of in beheersverordening. Voor de overige gebieden binnen het NNN (voorheen EHS) geldt dat het beschermingsregime uitsluitend vastgelegd kan worden in een bestemmingsplan.

lid 2

Gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als ‘Bestaand' moeten een bestemming krijgen die uitsluitend is gericht op het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden.

lid 4

Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als NNN (voorheen EHS) wijzen geen bestemmingen aan of stellen geen regels die activiteiten mogelijk maken die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden.

lid 5

De verplichtingen die voortvloeien uit lid 2 tot en met 4 houden in ieder geval in: behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.7.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Een deel van het plangebied is aangeduid als gebiedscategorie ‘Bestaand' NNN, hetgeen is vastgelegd met een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' in het geldende bestemmingsplan. Binnen het plangebied zelf is echter geen natuur of waardevol groen aanwezig, er is enkel sprake van een erf met bebouwing. Het van toepassing zijn van dit beschermingsregime komt ter plaatse van het plangebied dan ook niet overeen met de feitelijke situatie.

Zoals reeds vermeld wordt enkel bestaande bebouwing benut, er worden geen fysieke ingrepen verricht met significante aantasting van eventuele wezenlijke kenmerken en waarden, of een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden tot gevolg. Vanwege het ontbreken van de kenmerken en waarden ter plaatse heeft de ontwikkeling geen negatief effect op het areaal, de kwaliteit en de samenhang van de betrokken gebieden als gevolg van het voornemen. Het voornemen heeft geen negatieve invloed op het Natuurnetwerk Nederland.

Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in is overeenstemming met artikel 2.7.3 van de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

Artikel 2.12 Verblijfsrecreatie

lid 2

Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien uitsluitend in de bouw van nieuwe recreatiewoningen indien en voor zover het betreft:

• a. de nieuwbouw van een complex van recreatiewoningen waarvan het recreatieve gebruik door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie is verzekerd en tevens sprake is van een innovatief concept dan wel een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt;
• b. de locaties voor verblijfsrecreatie die als zodanig zijn aangegeven op kaart Recreatie waarbij geldt dat op locaties aangeduid met ‘alleen kleinschalige complexen’ zijn toegestaan, mits door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie verzekerd is dat er sprake zal zijn van recreatief gebruik.

lid 3

De regels van bestemmingsplannen sluiten permanente bewoning van recreatiewoningen en recreatieverblijven uit.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.12 van de Omgevingsverordening Overijssel

In lid 2 wordt aangegeven in welke gevallen de bouw van nieuwe recreatiewoningen mogelijk is. In de Omgevingsverordening Overijssel wordt onder een recreatiewoning verstaan:

een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, dat niet op wielen verplaatsbaar is en dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor toeristisch of recreatief gebruik. Onder recreatiewoningen worden niet verstaan groepsaccommodaties zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen;

Gelet op bovenstaande definitie wordt geconstateerd dat geen sprake is van nieuwbouw of het toevoegen van nieuwe hotelappartementen. Het betreft uitsluitend de verzelfstandiging van de bestaande voorziening als zijnde een aparthotel. Lid 2 vormt dan ook geen belemmering.

Lid 3 schrijft voor dat de regels van bestemmingsplannen de permanente bewoning van recreatiewoningen en recreatieverblijven moet uitsluiten. Binnen de regels van voorliggend bestemmingsplan is expliciet vastgelegd dat permanente bewoning binnen de bebouwing niet is toegestaan. Hiermee wordt eveneens voldaan aan het bepaalde in lid 3.

In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.12 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

4.2.3.2.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied ligt op basis van deze kaart binnen de ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', 'Natuurnetwerk Nederland' en 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland'.

Afbeelding 4.2: Uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

‘Natuurnetwerk Nederland (NNN)’

Binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) staan in Overijssel de kwaliteitsambities Natuur als ruggengraat en Continu en Beleefbaar watersysteem voorop. Behoud en versterking van de natuurkwaliteit staat centraal binnen de bestaande natuur van het natuurnetwerk. Voor initiatieven die niet passen binnen de doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is binnen het natuurnetwerk geen ruimte, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang waar niet op een andere manier aan voldaan kan worden (het ‘nee, tenzij’-principe). Daarbij hanteert de provincie zogenaamde NNN-spelregels. Binnen de gebieden waar de komende jaren natuurrealisatie plaatsvindt, is medegebruik mogelijk. Voorwaarde is wel dat initiatieven actief bijdragen aan realisatie van het robuuste en samenhangende netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit.

'Zone ondernemen met natuur en water buiten het Natuurnetwerk Nederland'

Er zijn gebieden binnen de Zone ONW die buiten het natuurnetwerk liggen. In deze gebieden is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt.

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

Binnen het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ is ruimte voor de gewenste (verblijfs)recreatieve functie. Als gevolg van het gebruik blijven de eventueel aanwezige natuurlijke en landschappelijke elementen behouden, er is geen sprake van fysieke ontwikkelingen die hierop van invloed zijn en de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' ter waarborging van deze elementen blijft behouden. Het voornemen draagt daarmee bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel.

Het plangebied is deels aangemerkt als “Natuurnetwerk Nederland”. Dit perspectief wordt toegekend aan bestaande groenstructuren die van belang zijn in het kader van het natuurbeleid. In dit geval is binnen het plangebied zelf, zoals reeds vermeld, geen natuur of waardevol groen aanwezig. Het betreft enkel een erf met bebouwing. Binnen voorliggend voornemen is daarmee, en met het feit dat geen fysieke ingrepen plaatsvinden met invloed op de omgeving, geen sprake van enige aantasting van de natuurkwaliteit.

Voor het gebied binnen de 'Zone ONW buiten het natuurnetwerk' wordt geconcludeerd dat het perspectief zich niet verzet tegen de gewenste functie. Daarnaast vormt deze functie geen belemmering voor omliggende (agrarische) bedrijven. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan.

Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven.

4.2.3.2.3 Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hieronder wordt ingegaan op de 'Natuurlijke laag', de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' en de 'Laag van de beleving'. De 'Stedelijke laag' is buiten beschouwing gelaten, omdat geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn.

De 'Natuurlijke laag'

In afbeelding 4.3 is weergegeven dat het plangebied zich bevindt ter plaatse van een gebied dat is aangemerkt als 'Stuwwallen'.

Afbeelding 4.3: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

'Stuwwallen'

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiaire (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving. Ook dienen ontwikkelingen bij te dragen aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en deze beter zichtbaar maken.

Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag'

Binnen voorliggend voornemen wordt enkel bestaande bebouwing benut. Dit leidt niet tot eventuele negatieve effecten op de nog aanwezige gebiedskenmerken van de 'Natuurlijke laag'.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Natuurlijke laag'.

De 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'

In afbeelding 4.4 is weergegeven dat het plangebied zich bevindt ter plaatse van een gebied dat is aangemerkt als 'Stuwwallen'.

Afbeelding 4.4: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de laag van het agrarische cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

'Essenlandschap'

De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiaire (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving. Ook dienen ontwikkelingen bij te dragen aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en deze beter zichtbaar maken.

Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'

Binnen voorliggend voornemen wordt, zoals eerder vermeld, bestaande bebouwing benut. Dit leidt niet tot eventuele negatieve effecten op de nog aanwezige gebiedskenmerken van de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'.

De 'Laag van beleving'

In afbeelding 4.5 is weergegeven dat zich binnen het plangebied een locatie die is aangemerkt als 'Balkons en belvedères' bevindt.

Afbeelding 4.5: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de laag van beleving (Bron: Provincie Overijssel)

'Balkons en belvedères'

Balkons en belvederes zijn formeel bepaalde plekken waar vanaf of waar vandaan het landschap kan worden waargenomen. Uitzichttorens, (stedelijke) balkons, belvédères, maar ook infrastructuurpassages in autosnelwegen en regionale wegen, die de gelegenheid bieden om van het Overijssels landschaps- en stadsschoon te genieten.

Het gaat hier om de bewust gecreëerde ervaringen, niet om de terloopse en individuele gelegenheden te over voor waarneming en ervaring van ruimtelijke kwaliteit. Een aantal bijzondere vergezichten, uitzichten en zichtlijnen vallen onder dit type gebieden; denk bij voorbeeld aan het uitzicht vanaf de Sallandse Heuvelrug en de Twentse Stuwwal, maar ook een aantal uitzichten vanaf de A1 (waaronder het nationale snelwegpanorama bij Deventer), en balkons aan de IJssel en de Vecht.

Omdat het recreatief gebruik van het landschap en de belangstelling voor een betekenisvolle leefomgeving met een sterke identiteit toeneemt, neemt het besef en de noodzaak van deze plekken toe.

Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van beleving'

Binnen voorliggend voornemen wordt, zoals reeds vermeld, bestaande bebouwing benut. De bestaande kenmerken blijven daarmee behouden, waardoor het voornemen niet leidt tot eventuele negatieve effecten op aanwezige gebiedskenmerken van de 'Laag van beleving'.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Laag van beleving'.

4.2.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid, zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel, die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 MijnOmgevingsvisie Dinkelland

4.3.1.1 Algemeen

De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal!

MijnOmgevingsvisie gaat in op:

• 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten);
• 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten);
• 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan);
• 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn:

• We doen het samen;
• We geven het goed voorbeeld;
• We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt.
• We wentelen niet af op volgende generaties.

4.3.1.2 Speerpunten

In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. Het gaat om 11 speerpunten die zijn onderverdeeld in drie thema's en elk thema vertelt het verhaal achter de speerpunten.

Thema buitengebied in balans:

• toekomstbestendige agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd;
• goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij de samenwerking wordt gezocht met de landbouw;
• kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur.

Thema leefbare kernen:

• voldoende voorzieningen;
• aantrekkelijk wonen;
• ruimte voor ondernemen;
• leefbare openbare ruimte.

Thema leefomgeving van de toekomst:

• energieneutraal in 2050;
• duurzaam beheer van de leefomgeving;
• gezonde leefomgeving;
• veilige leefomgeving.

Voor onderhavig plan is het speerpunt kwalitatief toerisme van belang.

Kwalitatief toerisme

De gemeente wil werken aan kwalitatief toerisme door middel van toerismespreiding en het behouden van een vitaal verblijfsaanbod. Dit doet de gemeente door:

• een goede balans te bewaken tussen de landschapskwaliteiten van ons gebied, de leef- en werkomgeving voor inwoners en de groeimogelijkheden van de toeristische sector;
• mogelijkheden te bieden voor marktconforme en gebiedspassende bedrijvigheid;
• projecten en ideeën te verwelkomen gericht op toerisme of dagrecreatie als ze een aanvulling zijn op het bestaande aanbod, gericht zijn op interessante doelgroepen of zorgen voor seizoensverlenging;
• toeristisch interessante locaties in te richten in zowel de kernen als in het buitengebied.

Toerisme betekent het elders overnachten met een recreatief of zakelijk doel. Denk hierbij aan een weekendje weg, een vakantie of het bezoek aan een beurs of conferentie. Toerisme zorgt voor bezoekers aan een dorp, stad, gemeente of regio. De toestroom van deze bezoekers heeft gevolgen voor de economie, de leefomgeving van inwoners en het landschap. Wanneer het toerisme bijdraagt aan een prettige leef- en werkomgeving voor inwoners en ondernemers, en tevens het landschap niet teveel belast, dan spreken wij over kwalitatief toerisme. Kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor de leefomgeving van inwoners, landschap en natuur wordt ook wel duurzaam toerisme genoemd.

De gemeente Dinkelland kent ruim 26.000 inwoners die allemaal hun vrije tijd op een andere manier invullen. Daarnaast komen er jaarlijks veel dagrecreanten en toeristen die genieten van een vakantie of een dagje weg. Veel inwoners van Dinkelland vinden hierdoor hun werk in deze sector. De verwachting is dat het toerisme de komende jaren nog flink zal groeien in onze gemeente. Dit is goed voor de economie en onze bedrijven, maar brengt tegelijkertijd uitdagingen met zich mee voor de leefomgeving en het landschap. De gemeente wil werken aan het behoudt van een goede balans tussen de hoeveelheid toeristen en dagbezoekers, de economische voordelen, de druk op het landschap en het woonplezier voor inwoners.

4.3.1.3 Waardenkaart

De waardenkaart in de Omgevingsvisie heeft voor het buitengebied als basis de combinatie van landschapstype en landschapsdynamiek. In afbeelding 4.6 is een uitsnede van waardenkaart opgenomen.

Afbeelding 4.6 Uitsnede waardenkaart MijnOmgevingsvisie (gem. Dinkelland)

Het plangebied is gelegen in het volgende gebied;

MIDDELGROEN – Gericht op beperkte ontwikkeling door gemiddelde waarde en dynamiek

In dit gebied gelden de volgende waarden:

• afwisseling van openheid en beslotenheid;
• landschap met historisch herkenbare vormen van percelen, wegen en paden en een verspreid bebouwingspatroon;
• veel variatie in beplanting en grondgebruik;
• recreatieve belevingswaarde.

Ingespeeld dient te worden op:

• de schaal van het landschap en het afwisselende karakter;
• behoud van natuurwaarden en cultuurhistorie;
• versterken van de biodiversiteit;
• vasthouden van water;
• bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is;
• belevingswaarde gericht op recreatie.

De gemeente Dinkelland ziet in dit gebied graag:

• Goed toegankelijke fiets- en wandelpaden;
• Kwalitatief toerisme;
• Duurzame opwekking van energie;
• Mogelijkheden om buiten te sporten en te bewegen;
• Variatie beplanting en grondgebruik

4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan MijnOmgevingsvisie Dinkelland

Het voornemen sluit goed aan bij het speerpunt Kwalitatief Toerisme, aangezien het plan onder meer bijdraagt aan het behouden van een vitaal verblijfsaanbod.

Het gemiddelde hotel- en pensionaanbod binnen de gemeente is deels verouderd of onvoldoende ontwikkeld. Met de beoogde functie binnen voorliggend voornemen wordt het bestaande aanbod versterkt, onder meer op het gebied van kwaliteit, product en differentiatie. Dit sluit aan bij de doelstelling voor de verblijfsrecreatie in de gemeente Dinkelland voor de komende jaren (zie ook paragraaf 4.3.2.6 en bijlagen 1 en 2 bij deze toelichting). Het voornemen biedt economisch gezien kansen voor de gemeente, als gevolg van een toenemend aandeel in de totale werkgelegenheid binnen de gemeente en een toename van bestedingen van toeristen. Hiermee wordt bijgedragen aan het behoud van een belangrijke positie van de gemeente Dinkelland binnen het Twente toeristisch product.

Aangezien Ootmarsum het uithangbord en het toeristische visitekaartje van Dinkelland vormt is de beoogde locatie van het voornemen, in het buitengebied en aan de rand van Ootmarsum, een zeer geschikte locatie. Bezoekers worden op deze locatie rechtstreeks gewezen op de pure combinatie van natuur (buitengebied, binnen het plangebied en aan de westelijke zijde) en cultuur (aan de oostelijke zijde). Hiermee sluit het beoogde plan ook goed aan op het wensbeeld dat de gemeente Dinkelland voor ogen heeft voor dit specifieke gebied (zie waardenkaart), namelijk kwalitatief toerisme.

Als gevolg van het voornemen wordt tevens bijgedragen aan het behoud van de leefbaarheid van het platteland, waarbij de gewenste functie zeer goed aansluit bij op de speerpunten van het gemeentelijk beleid (recreatie en toerisme). Ook wordt bijgedragen aan het waarborgen van de basiskwaliteiten voor recreatie en toerisme en het behoud van het landschap, aangezien een functie waaraan behoefte is mogelijk wordt binnen bestaande bebouwing.

Tot slot is het voornemen in overeenstemming met een aantal uitgangspunten voor toekomstige ontwikkelingen op het gebied van verblijfsrecreatie. Het voornemen versterkt, zoals reeds vermeld, de hotelsector, er wordt gestreefd naar een grotere mate van toeristisch gebruik en er is geen sprake van permanente bewoning binnen de bebouwing. De inkomsten afkomstig van de toeristenbelasting als gevolg van het voornemen kunnen tot slot worden ingezet voor de sector recreatie en toerisme.

Gelet op hetgeen hiervoor beschreven wordt geconcludeerd dat het plan passend is binnen de beleidsuitgangspunten zoals genoemd in MijnOmgevingsvisie, dit vanwege het feit dat het voornemen in balans is met overige voorkomende functies, bestaande landschappelijke kwaliteiten in het gebied worden behouden, het een marktconforme en gebiedspassende vorm van bedrijvigheid betreft, het een aanvulling is op het bestaande aanbod en het bijdraagt aan het tot stand brengen van toeristisch interessante locaties.

4.3.2 Nota Verblijfsrecreatie Noordoost Twente 2018

4.3.2.1 Algemeen

De gemeenten Dinkelland, Losser, Oldenzaal en Tubbergen hebben in 2014 een gezamenlijke beleidsnota “Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente” opgesteld. Met deze gezamenlijke nota zijn de ruimtelijke kaders in heel Noordoost Twente grotendeels gelijk getrokken en is het beleid in de vier gemeenten op elkaar afgestemd.

Om adequaat te kunnen inspelen op trends in ontwikkelingen in de sector is het van belang om te beschikken over actuele beleidskaders. Dit om in beeld te brengen hoe de verblijfsrecreatieve sector zich ontwikkelt en waar kansen liggen om de vitaliteit van de sector te versterken. Met voorliggende beleidsnota uit 2018 beschikken de vier NOT-gemeenten weer over een actueel beleidskader, waarmee duidelijke kaders naar ondernemers worden geboden op welke wijze de verblijfsrecreatieve sector zich kan ontwikkelen.

Het doel van de nota is om kaders te weergeven waarbinnen de verschillende vormen van verblijfsrecreatie zich in de toekomst kunnen blijven ontwikkelen. De beleidsnota beperkt zich tot de kaders voor toekomstige (met name fysieke) ontwikkelingen binnen de verblijfsrecreatieve sector in Noordoost Twente.

4.3.2.2 Analyse verblijfsrecreatieve sector Noordoost Twente

De verblijfsrecreatieve sector in Noordoost Twente is geanalyseerd. De analyse is vanuit verschillende invalshoeken benaderd, om de visie zo concreet mogelijk in beeld te brengen.

Noordoost Twente maakt deel uit van de regio Twente en heeft de toerist landschappelijk veel te bieden. Het unieke landschap is een grote trekpleister voor recreanten. Niet alleen de verblijfssector en de horeca profiteren van bezoekers aan de regio, maar ook een breed scala aan andere sectoren profiteren mee. Van detailhandel tot bouwondernemingen en van maakindustrie tot musea. De vrijetijdssector zorgt onder andere voor nieuwe investeringen, culturele uitwisselingen en een betere infrastructuur. Een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product is dan ook van groot belang voor de regio. Goede en kansrijke initiatieven die van toegevoegde waarde zijn voor het huidige verblijfsrecreatieve product worden daar waar mogelijk aangemoedigd.

Uit de voorgaande analyse zijn de volgende conclusies getrokken die van belang zijn geweest voor de visievorming:

• De vrijetijdssector – in dit geval specifiek verblijfsrecreatie – is van groot economisch belang voor de regio Noordoost Twente. Een breed scala aan functies profiteert mee van een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product.
• In Noordoost Twente is sprake van de ‘verblijfsrecreatieparadox’. Er is een overaanbodsituatie ontstaan, waardoor de markt verzadigd is. Dit is met name het geval in de kampeersector. Het aanbod is in het laatste decennium sterker gegroeid dan de vraag. Met als resultaat teruglopende bezettingen, marges die onder druk staan en wisselend toekomstperspectief. Om de sector vitaal te houden is vernieuwing en innovatie nodig binnen de sector.
• In een relatief verzadigde markt is het daarom van belang om te kijken naar de toegevoegde waarde van een initiatief; het moet niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, bijdragen aan diversificatie van het aanbod en/of beter inspringen op de wensen vanuit de markt. De markt vraagt om vernieuwend en luxe aanbod, waarbij beleving en authenticiteit centraal staan.

4.3.2.3 Visie verblijfsrecreatie in Noordoost Twente

De verblijfssector is over het algemeen kleinschalig en traditioneel van karakter te noemen. Er is sprake van een verzadigde markt. Om de sector vitaal te houden is vernieuwing, differentiatie en innovatie nodig binnen de sector, waarbij vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Het doel is een vitale en eigentijdse vrijetijdseconomie met een gezond, vraaggericht, onderscheidend en toekomstbestendig aanbod. Resumerend is de volgende visie geformuleerd:

"Versterking van het verblijfstoerisme in Noordoost Twente door middel van kwaliteitsverbetering, productvernieuwing en differentiatie in het verblijfsrecreatief aanbod".

4.3.2.4 Beleid per vorm verblijfsrecreatie: Hotels

Per verblijfsvorm zijn binnen de nota kort de definities en uitgangspunten voor toekomstige ontwikkelingen beschreven. In voorliggend geval wordt enkel op de in voorliggend geval relevante vorm van verblijf ingegaan, namelijk hotels.

Definitie:

Een hotel is een accommodatie waarin logies wordt verstrekt en waar eventueel afzonderlijke maaltijden en/of dranken worden verstrekt aan gasten en mogelijk ook aan passanten.

Uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen:

Hotels zijn zodanig specifiek dat het maatwerk betreft.

4.3.2.5 Toetsingscriteria (nieuwe) ontwikkelingen verblijfsrecreatie

Centrale doelstelling vormt de versterking van de verblijfsrecreatieve sector. Plannen van ondernemers die hieraan bijdragen, worden met een positieve insteek behandeld. Bij de afweging van een verbreding, uitbreiding of nieuwvestiging wordt met een aantal aspecten rekening gehouden:

• Aantoonbare meerwaarde;
• Brandveiligheid;
• Ruimtelijke ordening;
  • 1. Bestemmingsplan;
  • 2. Omgevingsvisie;
  • 3. Ecologie / flora en fauna;
  • 4. Archeologie;
  • 5. Landschappelijke inpassing;
  • 6. Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving;
• Milieu;
• Infrastructuur en parkeren.

4.3.2.6 Toetsing van het initiatief aan de Nota Verblijfsrecreatie Noordoost Twente

Ten behoeve van voorliggend voornemen is onderzoek uitgevoerd door zowel Stec als Van der Reest Advies (zie bijlagen 1 en 2 bij deze toelichting). De conclusies uit het onderzoek dat Stec heeft uitgevoerd zijn reeds samengevat in paragraaf 4.1.4. Hierna worden de resultaten van het behoefteonderzoek, uitgevoerd door Van der Reest, kort beschreven. Vervolgens wordt het voornemen getoetst aan het beleid.

Marktbehoefte onderzoek

Algemeen

Wanneer de vraag en het aanbod van hotels in kaart wordt gebracht blijkt dat het aanbod en de vraag de afgelopen jaren zijn gestegen, waarbij de vraag meer is gestegen dan het aanbod. Dit resulteert in stijgende bezetting. Zowel het aantal gasten als het aantal overnachtingen neemt toe, aan de verblijfsduur is nauwelijks iets veranderd. Opvallend is dat hotels een steeds grotere capaciteit (meer bedden) krijgen.

Het zijn toptijden voor de Nederlandse hotels, zowel voor wat betreft bezettingsgraden als voor de gemiddelde kamerprijs, de omzet en de winst. De vooruitzichten zijn voor de komende jaren positief.

In Noordoost Twente is de afgelopen jaren sprake geweest van een licht stijgende lijn, vooral in de hotelsector was sprake van een daling van het aantal toeristische overnachtingen. Dit komt doordat een aantal hotels in deze periode zijn gestopt. Vastgesteld wordt dat de laatste jaren nauwelijks mutaties zijn opgetreden in het hotelaanbod in de regio. De hotelmarkt in Overijssel is sinds 2014 weer aan het groeien, waarvan nog steeds sprake is. De bezetting in de regio ligt hoger dan in de provincie en groeit eveneens. Er is dus kortom sprake van groei in de vraag naar hotelbedden in Twente en Overijssel.

In het onderzoek is daarnaast onderscheid gemaakt tussen doelgroepen. Op basis van een berekening wordt geconcludeerd dat herschikking van het bestaande aanbod het beste richting de doelgroep Gezellig Lime (o.a. informele groepen en familie, meerpersoonskamers) kan plaatsvinden, vanwege de grote mismatch tussen vraag en aanbod en de bovengemiddelde belangstelling voor hotels bij deze doelgroep. Ook de doelgroepen Uitbunding Geel (o.a. comfortabele, ruim en trendy kamers, luxe badkamers) en Cultureel & Inspirerend Rood (o.a. niet standaard, gericht op de omgeving van het hotel) bieden potentie, het bestaande aanbod is niet toereikend voor deze doelgroepen.

Vanwege de groeiende vraag naar hotelbedden in de provincie en regio en de kansen voor doelgroepen, is vooral sprake van zowel het benutten van kansen voor het beter afstemmen (van het aanbod op de vraag) als van het inspelen op autonome groei (toename van de vraag). Er is dan ook ruimte voor nieuw aanbod in de hotelsector.

Conclusie onderzoek

Groeikansen:

• Zowel het aanbod als de vraag zijn toegenomen, waarbij de vraag sneller groeide. De vooruitzichten blijven voor de toekomst positief;
• In de branche zijn schaalvergroting (grote ketens), kwaliteitsverbetering en een toename van zelfstandige (familie)hotels waarneembaar;
• Er is sprake van een groeiende hotelmarkt;
• De belevingswaarde van de accommodatie wordt, naast de locatie, steeds belangrijker;
• Er zit een flinke scheefgroei tussen aanbod en vraag in de hotels in de regio Noordoost Twente. Een deel van het gastenbestand verblijft in een hotel dat niet goed bij hun past. Toename van het aanbod voor deze gasten zal de groei van de hotelsector in de regio stimuleren. Er is een marktruimte van circa 300 bedden.

Een deel (18%) van de logiesector in de regio is niet vitaal (onvoldoende kwaliteit, laag toekomstperspectief). Voor nieuw aanbod is volop ruimte. Dit verhoogt de vitaliteit en concurrentiepositie van de hotelsector in de regio. Ook elders in Nederland en daarbuiten wordt een strijd gevoerd om de gunst van de recreant. Dit maakt het eveneens van belang de kansen vanuit de markt te benutten door ruimte te bieden aan nieuw onderscheidend aanbod. De regio heeft de recreanten immers veel te bieden.

Het aanbod dient primair gericht te worden op de toeristische marktsegmenten (in plaats van op de zakelijker markt). De consument zoekt daarnaast naar kleinschaligheid. De multifunctionaliteit (geschiktheid voor zowel individuele doelgroepen als voor groepen) is in voorliggend geval een pluspunt. Op de locatie is daarnaast ruimte voor een logies-ontbijtfunctie en een multifunctionele ontmoetingsruimte met ondersteunende horecafaciliteiten.

Het onderzoek oordeelt positief over de kans van slagen van voorliggend voornemen.

Toetsing nota verblijfsrecreatie Noordoost Twente

Een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product is van groot (economische) belang voor de regio. Het doel is dan ook om het verblijfstoerisme in Noordoost Twente te versterken door middel van kwaliteitsverbetering, productvernieuwing en differentiatie in het verblijfsrecreatief aanbod. Goede en kansrijke initiatieven die van toegevoegde waarde zijn voor het huidige verblijfsrecreatieve product worden daar waar mogelijk dan ook aangemoedigd.

In voorliggend geval is sprake van de verblijfsvorm aparthotel, waarbij het gaat om maatwerk. Uit het reeds beschreven onderzoek in bijlagen 1 en 2 bij deze toelichting en paragraaf 4.3.1 van deze toelichting blijkt dat het voornemen voorziet in aanbod dat past bij de vraag. Het voornemen is dan ook van toegevoegde waarde voor het huidige verblijfsrecreatieve product en heeft daarmee een positief effect op de economie binnen de regio.

Tot slot wordt opgemerkt dat er geen specifieke meerwaarde uit deze planologische wijziging volgt, omdat er reeds een hotel met kamers en appartementen is gevestigd. Er is slechts sprake van een verzelfstandiging. De meerwaarde die wordt genoemd in het beleid is bedoeld voor het toevoegen van nieuwe initiatieven op het terrein van recreatie. Zoals hiervoor is aangegeven, is daar in onderhavige situatie geen sprake van. Voor de overige aspecten, zoals ruimtelijke ordening, e.a., wordt opgemerkt dat deze reeds in onderhavige plantoelichting zijn getoetst en is gebleken dat zich geen belemmeringen voordoen, waardoor het plan in ruimtelijke zin niet aanvaardbaar zou zijn.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de Nota Verblijfsrecreatie Noordoost Twente.

4.3.3 Casco-benadering in Noordoost-Twente

4.3.3.1 Algemeen

In het Ontwikkelingsperspectief voor het Nationale Landschap Noordoost-Twente hebben de hierbij betrokken partijen de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap. Zowel gemeenten als provincie hadden behoefte aan een praktisch concept om in de dagelijkse praktijk invulling te geven aan deze ambitie. Voor het bereiken van deze ambitie is het, het meest wenselijk om de belangen van initiatiefnemers die elementen willen verwijderen te koppelen aan grondeigenaren die bereid zijn nieuwe elementen te plaatsen om zo het landschap te versterken. Alle individuele aanvragen zullen dan uiteindelijk moeten leiden tot een beter functionerend en herkenbaar landschap. Om dit te bereiken is de casco-benadering ontwikkeld.

Met de casco-benadering beschikken de provincie Overijssel en de deelnemende gemeenten van Noordoost-Twente over een generieke methode om vorm te geven aan de doelen voor het Nationaal Landschap: behoud en ontwikkeling van het landschap inclusief al haar functies. In relatie tot het provinciaal beleid is de cascobenadering een middel om invulling te geven aan het fenomeen 'ruimtelijke kwaliteit' en uitvoering aan de kwaliteitsagenda van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel.

4.3.3.2 Casco-benadering in de praktijk

Algemeen

De landschapstypen van Noordoost-Twente vormen, samen met de ontwikkeling die deze landschappen hebben doorgemaakt (dynamiek), het uitgangspunt van de casco-benadering. Elk landschapstype heeft een eigen kenmerkende structuur van opgaande beplantingen. Deze structuur is het casco van het landschap.

Het kan daarbij gaan om bomenrijen, houtwallen, houtsingels en (kleinere) bosjes. Het beleid is er op gericht om dit casco te versterken. Toepassing van de casco benadering leidt op termijn tot versterking van het ‘kleinschalige groene karakter’ van het landschap in totaliteit.

De basis voor initiatieven is de cascokaart. Hierop staan drie typen elementen weergegeven, zie de navolgende tabel.

Landschapstype	Opmerking
Elementen die tot het casco behoren	Mogen in principe niet verplaatst worden
Elementen die niet tot het casco behoren	Mogen verplaatst worden, als aan de regels van de casco-benadering wordt voldaan
Te compenseren elementen	Locaties waar de initiatiefnemer de elementen heen kan verplaatsen

Aan de hand van de casco-kaart wordt beoordeeld of het landschapselement tot het casco behoort of niet. Uit de beoordeling hiervan volgen drie mogelijke opties:

• 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de casco-kaart.
• 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de casco-kaart.
• 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de casco-kaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie).

De landschappen in Noordoost-Twente hebben de laatste decennia elk een eigen ontwikkeling doorgemaakt. De verschillende ontwikkelingen zijn in de casco-benadering meegenomen, omdat deze bepalend zijn voor de toekomstige ontwikkelingsrichtingen van de landschappen. Deze worden gevat onder het begrip ‘landschapsdynamiek’.

Om zicht te krijgen op de landschapsdynamiek is een kaart gemaakt waarop Noordoost-Twente is ingedeeld in drie klassen van dynamiek:

• 1. Laag: hoofdstructuur gaaf, secundaire structuur weinig veranderd tot onveranderd.
• 2. Matig: hoofdstructuur weinig veranderd, secundaire structuur sterk veranderd.
• 3. Hoog: hoofdstructuur en secundaire structuur matig tot sterk veranderd.

Kuiperberg (ten westen van de kern van Ootmarsum)

Eén van de drie kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente bestaat uit het samenhangende complex van essen, kampen en beekdalen en jonge ontginningen. Het stuwwallandschap ten westen van de kern van Ootmarsum, omvat deze kernkwaliteit en is één van de ‘toppers’ van het Nationaal landschap Noordoost-Twente. Er liggen grote aaneengesloten escomplexen omzoomd door beekdalen met beeklopen die door bronnen worden gevoed, tegen een decor van heideontginningsbossen.

Het stuwwal-reliëf met hoogteverschillen tot 50 meter accentueert de verschillende landschappen en leidt tot prachtige vergezichten. In dit gebied worden langs diverse sporen plannen gemaakt en maatregelen voorbereid en al uitgevoerd om de kernkwaliteiten van het landschap te versterken en te ontwikkelen.

In de pilot Kuiperberg is met een landschapsanalyse een onderlegger gemaakt die de oorspronkelijke landschappelijke samenhang tussen de essen (en kampen) én de beekdalen én de jonge heideontginningen beschrijft en richting geeft aan maatregelen die deze samenhang in de huidige context beoogt te versterken. Hiertoe zijn richtlijnen en bouwstenen geformuleerd, die opgenomen zijn in de casco-benadering voor geheel Noordoost-Twente.

Samenvattend zijn de volgende algemene richtlijnen opgesteld voor de versterking van het samenhangende complex van essen, beekdalen en jonge ontginningen:

• vergroten van de diversiteit tussen de verschillende onderdelen van het samenhangende essenlandschapcomplex;
• aansluiten op de geomorfologische en bodemkundige opbouw van het landschap;
• aansluiten op de actuele functionaliteiten van het landschap;
• versterken van en aansluiten bij de ecohydrologische werking van het systeem;
• versterken van de grenzen tussen de verschillende onderdelen van het samenhangende essenlandschapcomplex;
• ontwikkelen van een adequaat beheer (bv. cyclisch hakhoutbeheer) om de diversiteit in het halfopen essenlandschap te behouden.

In afbeelding 4.6 is te zien dat het plangebied (rode omlijning) twee bestaande vlakelementen (heideontginningsgebied) met een lage dynamiek raakt.

Afbeelding 4.6: Uitsnede casco-kaart (Bron: Provincie Overijssel)

Het heideontginningslandschap op de stuwwal van Ootmarsum en is in zekere zin een multifunctioneel landschap. De heideontginningen op de betere gronden op de flanken van de stuwwal zijn qua schaal en bodemgesteldheid geschikt voor de landbouw. Voor de heidebebossingen kan omvorming van bos naar heide de infiltratie van water in de stuwwal laten toenemen en dit komt ten goede aan de bronnen. Dit geld ook voor landbouwgronden bovenop het stuwwalplateau.

Kenmerken van het heideontginningslandschap zijn:

• halfopen tot open landschap;
• rationele regelmatige blokverkaveling;
• zandige, vochtige tot droge terreincondities;
• beplanting in singels op perceelranden en in lanen langs wegen; daarnaast enkele bos- en heide-restanten;
• genormaliseerde beken en waterlopen;
• moderne erven langs wegen gesitueerd.

Tevens zijn bouwstenen en richtlijnen per landschapstype en dynamiekklasse opgesteld. Voor jonge heideontginningen met een lage dynamiek zijn dit:

• halfopen blokverkaveling;
• alle opgaande groene lijnvormige elementen en kleine bosheiderestanten vormen het casco van het agrarisch cultuurlandschap landschap;
• hoofdstructuur en kleinschalige secundaire structuur van singels, houtwallen en hagen worden versterkt;
• gewenste kavelgrootte nieuwe kavels: < 5 ha.

4.3.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Casco-benadering in Noordoost Twente

Zoals ook blijkt uit de in afbeelding 4.6 opgenomen uitsnede van de casco-kaart raakt het plangebied twee delen van het Casco. Het gaat hierbij om heideontginningen met een lage dynamiek. In voorliggend geval wordt, zoals eerder vermeld, bestaande bebouwing benut. Het gewenste gebruik van deze bebouwing heeft ten opzichte van het bestaande gebruik geen negatieve gevolgen voor de bestaande casco-onderdelen.

Opgemerkt wordt dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft ten aanzien van de Casco-benadering.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en het Besluit milieueffectrapportage.

5.1 Geluid

5.1.1 Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.1.2 Situatie plangebied

De gewenste hotelfunctie wordt niet aangemerkt als een geluidsgevoelig object. Toetsing met betrekking tot de aspecten wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai is dan ook niet noodzakelijk. 

5.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.2 Bodemkwaliteit

5.2.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een bodemonderzoek verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

Op basis van de Woningwet, de Wabo en bijbehorende regelgeving gelden de volgende uitzonderingen voor de bodemonderzoekplicht:

• 1. als het gaat om bouwwerken die de grond niet raken of het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd;
• 2. als het gaat om het bouwen van bouwwerken waarin niet (nagenoeg) voortdurend mensen zullen verblijven (Woningwet, artikel 8, derde lid). Hierbij wordt een verblijftijd van minder als 2 uur gehanteerd;
• 3. als B&W vrijstelling verlenen omdat er al voldoende gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van een reeds eerder uitgevoerd bodemonderzoek (maximaal 5 jaar oud en waarbij het gebruik sindsdien niet is gewijzigd).

5.2.2 Situatie plangebied

Binnen het voornemen wordt bestaande bebouwing benut. De bestaande functie van de bebouwing komt overeen met de gewenste functie, waardoor het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd. In voorliggend geval geldt een uitzondering van de bodemonderzoekplicht, op basis van punt 1.

5.2.3 Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt, met inachtneming van vorenstaande, geen belemmering voor de uitvoering van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Beoordelingskader

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

5.3.1.1 Besluit en Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2,5 en PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2, PM2,5 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

5.3.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.3.2 Situatie plangebied

In paragraaf 5.3.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Gelet op de aard en omvang van dit project in vergelijking met de voorgenoemde categorieën, kan worden aangenomen dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tevens wordt opgemerkt dat de functie 'hotel' niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

5.3.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

De regelgeving omtrent het vervoer van gevaarlijke stoffen via buisleiding is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is het tot een minimum beperken van risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.4.2 Situatie in en bij het plangebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied en omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1: Uitsnede van de risicokaart (Bron: Risicokaart.nl)

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.4.3 Conclusie

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving ter zake van externe veiligheid.

5.5 Milieuzonering

5.5.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.5.2 Gebiedstypen

Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering'. Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zoals gesteld in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij twee gebiedstypen te onderscheiden zijn, namelijk: 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Het omgevingstype ‘gemengd gebied’ wordt in de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ als volgt omschreven: ‘Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend.’

Het plangebied ligt in de dorpsrandzone van Ootmarsum. In de directe omgeving komen horeca-, recreatie-, agrarische- en woonfuncties voor, waardoor gesproken kan worden van een gebied met een matige tot een sterke functiemenging. Daarnaast ligt het plangebied nabij een relatief drukke weg (Almelosestraat), waardoor sprake is van een (licht) verhoogde milieubelasting. In voorliggend geval wordt daarom uitgegaan van het omgevingstype ‘gemengd gebied’.

5.5.3 Situatie plangebied

5.5.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd wordt bij het realiseren van nieuwe functies gekeken te worden naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

5.5.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De gewenste functie wordt gelijk gesteld met de functie 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra'. Op basis van de VNG-uitgave wordt deze functie aangemerkt als een categorie 1 inrichting. Voor een dergelijke inrichting geldt, uitgaande van omgevingstype 'gemengd gebied', een richtafstand van 0 meter.

De dichtsbijzijnde woonfunctie bevindt zich op ruim 100 meter afstand, waarmee ruimschoots wordt voldaan aan de richtafstand. Van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is geenszins sprake.

5.5.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantast.

Gewenste functie plangebied

De gewenste functie wordt, zoals reeds vermeld, gelijk gesteld met 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra'. Op basis van de VNG-uitgave wordt deze functie aangemerkt als een categorie 1 inrichting. Voor een dergelijke inrichting geldt, uitgaande van omgevingstype 'gemengd gebied', een richtafstand van 0 meter.

Opgemerkt wordt dat de VNG-uitgave uitgaat van een modern middelgrote inrichting. In voorliggend geval is sprake van een kleinschalige voorziening, zonder mogelijk overlastveroorzakende voorzieningen (zoals o.a. zwembad).

Hotel-Restaurant

In de directe omgeving bevindt zich op zeer korte afstand het naastgelegen hotel-restaurant (Tichelwerk 1), hiervoor is een afstand van 0 meter aangehouden. Voor het naastgelegen hotel-restaurant geldt eveneens dat deze gelijk wordt gesteld met 'hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra' (categorie 1, 0 meter) (zie reeds vermeld onder 'gewenste functie plangebied'). In voorliggend geval wordt met de bestaande afstand voor beide functies voldaan aan de richtafstanden.

Recreatiewoningen

In de directe omgeving bevinden zich op circa 65 meter (mogelijkheden voor) recreatiewoningen (Tichelwerk 5). Deze worden gelijk gesteld met 'kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)' (categorie 3.1, 30 meter). In voorliggend geval wordt met een afstand van 65 meter vanuit beide functies ruimschoots voldaan aan de richtafstanden.

Kampeerterrein met ondergeschikte functies

Op circa 90 meter afstand bevindt zich een kampeerterrein met ondergeschikte functies (Tichelwerk 4). Hiervoor geldt op basis van de VNG-uitgave een uiterste richtafstand voor de functie kampeerterrein ('Kampeerterreinen, vakantiecentra, e.d. (met keuken)', categorie 3.1), namelijk 30 meter. In voorliggend geval wordt vanuit zowel de gewenste functie als de functie van het kampeerterrein voldaan aan de richtafstanden.

Rundveehouderij met mini camping

Op circa 169 meter afstand bevindt zich een locatie voor een grondgebonden agrarisch bedrijf (rundveebedrijf) met een mini camping (Tichelwerk 6). Voor het bedrijf geldt op basis van de VNG-uitgave milieucategorie 3.2 met een uiterste richtafstand voor het aspect geur. Opgemerkt wordt dat bij veehouderijen niet de adviesafstanden, maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekende geuremissiecontouren voor vergunningsplichtige veebedrijven bepalend zijn. Hier wordt in paragraaf 5.6 nader op ingegaan.

Indien het aspect geur buiten beschouwing wordt gelaten geldt een daarop volgende grootste richtafstand van 10 meter voor het aspect stof en het aspect geluid. In voorliggend geval wordt vanuit zowel de gewenste functie als de functie van het rundveebedrijf (voor de aspecten stof en geluid) voldaan aan de richtafstanden.

Geconcludeerd wordt dat de nieuwe functie binnen het plangebied geen hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving en dat de nieuwe functie andersom de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven niet aantast.

5.5.4 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.6 Geur

5.6.1 Wet geurhinder en veehouderij & Activiteitenbesluit

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningsplichtige veehouderijen, als het gaat om geurhinder. Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven is het beoordelingskader voor geurhinder opgenomen in het Activiteitenbesluit.

De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden.

Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odeur units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odeur units per kubieke meter lucht.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien en paarden) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en
• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

Voor meldingsplichtige veehouderijbedrijven gelden tevens vaste afstandseisen. Deze eisen zijn gebaseerd op en komen overeen met de vaste afstanden zoals opgenomen in de Wgv.

5.6.2 Situatie plangebied

De definitie van een 'geurgevoelig object' luidt: gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt.

Een hotel wordt dan ook aangemerkt als een geurgevoelig object.

Vanwege de ligging buiten de bebouwde kom moet een afstand van minimaal 50 meter worden aangehouden van het hotel tot een agrarisch bedrijf. In omgeving van het plangebied bevindt zich, zoals reeds vermeld, op circa 169 meter afstand een grondgebonden agrarische bedrijf (rundveebedrijf).

Geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan de vereiste afstand in het kader van het aspect geur.

5.6.3 Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor dit plan.

5.7 Ecologie

5.7.1 Algemeen

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuur Netwerk Nederland (voorheen EHS). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

5.7.2 Gebiedsbescherming

5.7.2.1 Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd. Het plangebied ligt niet binnen een Natura 2000-gebied in het kader van de Natuurbeschermingswet.

Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden betreft “Springendal & Dal van de Mosbeek”. Dit gebied ligt op een afstand van circa 2,1 kilometer. In Afbeelding 5.2 is de ligging van het plangebied (rode ster) ten opzichte van het Natura 2000-gebied (gele gebied) weergegeven.

Afbeelding 5.2: De ligging van het plangebied ten opzichte van het Natura 2000-gebied 'Springendal en dal van de Mosbeek' (Bron: Rijksoverheid)

Ten aanzien van stikstofdepositie zijn de aanlegfase en gebruiksfase van belang. Ten behoeve van voorliggend voornemen is een onderzoek ten aanzien van de stikstofdepositie als gevolg van de gebruiksfase echter niet noodzakelijk, aangezien het bestaande gebruik en daarmee de bestaande stikstofdepositie niet wijzigt. De verwarmde oppervlakte blijft gelijk aan het bestaande en het aantal verkeersbewegingen neemt in zeer beperkte af (i.v.m. verlaging van 9 naar 8 hotelappartementen).

Met betrekking tot de aanlegfase van het voornemen is een onderzoek ten aanzien van de stikstofdepositie noodzakelijk. Voor deze fase is dan ook een AERIUS-berekening uitgevoerd (zie bijlage 3 bij deze toelichting). Uit de AERIUS-berekening blijkt dat in de aanlegfase van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is dan ook geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden.

Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig.

5.7.2.2 Natuur Netwerk Nederland

Natuur Netwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied (rode omlijning) ligt binnen de begrenzing van het NNN, zie afbeelding 5.3).

Afbeelding 5.3: De ligging van het plangebied ten opzichte van het NNN gebied (Bron: Provincie Overijssel)

Zoals reeds vermeld komt de opname van het NNN binnen het plangebied niet overeen met de feitelijke situatie (zie paragraaf 4.2.3.2 van deze toelichting). Binnen het plangebied is enkel sprake van een bestaand verhard erf met bebouwing. Van aanwezige wezenlijke kernkwaliteiten van het NNN is ter plaatse dan ook geen sprake. Vermeld wordt daarnaast dat het voornemen niet voorziet niet in (uitpandige) fysieke ingrepen.

Gezien vorenstaande wordt geconcludeerd dat als gevolg van het voornemen geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN gebied.

5.7.3 Soortenbescherming

5.7.3.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

5.7.3.2 Situatie plangebied

In voorliggend geval is geen sprake van het slopen van bebouwing, rooien van beplanting en/of het dempen van een watergang. Er vinden daarmee geen fysieke ingrepen plaats die mogelijk effect kunnen hebben op beschermende flora en fauna. Een (nader) (veld)onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

5.7.4 Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.8 Archeologie en Cultuurhistorie

5.8.1 Archeologie

5.8.1.1 Algemeen

Op grond van de Erfgoedwet dient er in ruimtelijke plannen rekening gehouden te worden met archeologische waarden. In de Erfgoedwet is bepaald dat gemeenten een archeologische zorgplicht hebben en dat initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, verplicht zijn rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

5.8.1.2 Situatie plangebied

De gemeente Dinkelland beschikt over een eigen archeologische waarden en verwachtingskaart. Op basis van deze kaart valt het plangebied binnen het gebied ‘Stuwwalhellingen met een plaggendek’ (zie afbeelding 5.4).

Afbeelding 5.4: De ligging van het plangebied gemeentelijke archeologische waarden en verwachtingskaart (Bron: Gemeente Dinkelland)

Voor het plangebied geldt een hoge archeologische verwachting en moet bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en bodemingrepen dieper dan 40 cm een archeologisch onderzoek uit worden gevoerd.

Aangezien uitsluitend bestaande bebouwing wordt benut voor een nieuwe functie is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

5.8.2 Cultuurhistorie

5.8.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

5.8.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Overijssel, in het plangebied geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten. In de omgeving komen daarentegen diverse rijks- en gemeentelijke monumenten voor, waaronder het gemeentelijk monumentale Wyllandrie (voormalig vakantieoord voor medewerkers van de P.T.T. en momenteel hotel-restaurant). Gelet op het feit dat het voornemen uitsluitend betrekking heeft op het benutten van bestaande bebouwing, is van negatieve effecten op omliggende monumenten geen sprake.

5.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is en geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

5.9 Besluit milieueffectrapportage

5.9.1 Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);

Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

5.9.2 Situatie plangebied

In dit geval is er sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in het onderdeel C van het Besluit m.e.r., zodat er geen sprake van een directe m.e.r.-plicht. Op basis van onderdeel D11.2 en de jurisprudentie is de conclusie dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, omdat er geen sprake is van uitbreiding van de bebouwing en de functiewijziging slechts ziet op een verzelfstandiging van de hotelappartementen in een aparthotel ten opzichte van het bestaande hotel (ECLI:NL:RVS:2018:1297; ECLI:NL:RVS:2018:2414; ECLI:NL:RVS:2019:1253; ECLI:NL:RVS:2019:1432; ECLI:NL:RVS:2019:2355).

Zekerheidshalve is een zogenoemde informele mer-beoordeling uitgevoerd op basis van onderdeel D11.2 van het Besluit m.e.r. (bijlage 5) dat heeft geresulteerd in een mer-beoordelingsbesluit (bijlage 6). Uit deze notitie en het m.e.r.-beoordelingsbesluit blijkt dat het voornemen geen belangrijke nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt.

5.9.3 Conclusie

Voorliggend plan is geen plan als bedoeld in de onderdelen C en D van het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 6 Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid

6.1.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

6.1.2 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009).

6.1.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

6.1.4 Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld.

In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op:

• voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte;
• beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem;
• het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf

6.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

6.2.2 Watertoetsproces

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft geleid tot 'geen waterschapsbelang'. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting.

Het plan betreft een planologische wijziging van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het waterschap Vechtstromen heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Het proces van de watertoets is goed doorlopen.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording

7.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels

7.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

7.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

• Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. In enkele regels wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding;
• Specifieke gebruiksregels: eisen die gesteld zijn aan de wijze waarop bebouwing en gronden worden gebruikt;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden;
• Wijzigingsbevoegdheden: (indien van toepassing): onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd.

In paragraaf 7.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per (dubbel)bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

7.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 5)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

• Algemene bouwregels (Artikel 6)

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen van bebouwing beschreven.

• Algemene gebruiksregels (Artikel 7)

In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moeten zijn.

• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

• Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)

In dit artikel worden aan Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid gegeven om het bestemmingsplan op ondergeschikte punten te wijzigen.

• Overige regels (Artikel 10)

In dit artikel worden aan Burgemeester en Wethouders de mogelijkheid gegeven om nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Ook zien hierin de parkeerregels opgenomen.

7.2.5 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

Horeca (Artikel 3)

De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor één aparthotel met maximaal acht hotelappartementen en met daaraan ondergeschikt wegen, paden en water. Ook zijn de daarbijbehorende tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Voor het bouwen van de genoemde gebouwen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend één hoofdgebouw in de vorm van een aparthotel mag worden gebouwd en dat de gezamenlijke oppervlakte en de maatvoering van de bedrijfsgebouwen ten hoogste de huidige bestaande oppervlakte en maatvoering mogen bedragen.

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag ten hoogste 1,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen achter bedrijfsgebouw(en) ten hoogste 2,00 m mag bedragen. De hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 10,00 m bedragen.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt onder meer in ieder geval gerekend het gebruiken en laten gebruiken van gronden en bouwwerken voor permanente bewoning, (recreatie)woningen en het gebruiken en laten gebruiken van het aparthotel zonder een bedrijfsmatige exploitatie

Waarde - Landschap (Artikel 4)

De voor 'Waarde - Landschap' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen.

In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd.

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval het verwijderen, vernielen en/of aantasten van waardevolle landschapselementen anders dan ten behoeve van het normale onderhoud gerekend.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten.

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

9.1 Vooroverleg

9.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

9.1.2 Provincie Overijssel

Het voornemen betreft een plan voor horeca. Dergelijke plannen zijn opgenomen in de Provinciale 'uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen' (A. Bestaand bebouwd gebied (2), onder 4). Vooroverleg wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

9.1.3 Waterschap Vechtstromen

In het kader van voorliggend voornemen heeft een watertoets plaatsgevonden, met het resultaat 'geen waterschapsbelang'. Het resultaat is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting.

9.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp-bestemmingsplan ter visie gelegd.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf vrijdag 29 mei 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ingediend en nadien aangevuld. Voor de samenvatting van de zienswijze en de gemeentelijke beantwoording hiervan wordt verwezen naar bijlage 7 bij deze toelichting.