| Plan: | Schiltstraat 12 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1774.OMSBPMUSEUMTS-0401 |
Raadpleegbaarheid
Gestreefd is om een publieksvriendelijk, inzichtelijk en eenvoudig raadpleegbaar plan op te stellen. Het plan kan in het informatiesysteem van de gemeente en diverse andere overheden worden ingevoerd en worden ontsloten via internet. Er zal een analoge (papieren) versie van het bestemmingsplan naast het digitale plan blijven bestaan.
Verbeelding
Er is een zo concreet mogelijk kaartbeeld gehanteerd, waaruit de belangrijkste gebruiks- en bouwmogelijkheden zonder al te uitvoerige raadpleging van de planregels, kunnen worden afgeleid. Gewerkt is met bouwvlakken, die per bestemmingsvlak aangeven waar de voornaamste bebouwing mag worden opgericht. Daarbuiten mag in beginsel geen, of qua maatvoering ondergeschikte bebouwing worden opgericht.
Bestemmingen
Onderhavig plangebied is in de update van de detailhandelsstructuurvisie Ootmarsum aangemerkt als 'mogelijk ondersteunend kernwinkelgebied', waar zich ook (nieuwe) detailhandelsvestigingen en centrumvoorzieningen kunnen vestigen. De functies in het kernwinkelgebied alsmede in het mogelijk ondersteunend kernwinkelgebied zijn in het bestemmingsplan in beginsel ondergebracht onder de meervoudige bestemming “Centrum”. Deze bestemming staat wonen, detailhandel (niet zijnde supermarkten), dienstverlening, ambachtelijke en/of toeristisch gerichte bedrijvigheid, voorzieningen ten behoeve van cultuur, educatie en ontspanning (waaronder atelier, filmzaal, creativiteitscentrum en museum) en lichte horeca (t/m categorie 2) bij recht toe. Middels de bestemming “Centrum” kan een uitwisseling van de hierboven genoemde functies mogelijk worden gemaakt.
Er is ook dubbelbestemming in onderhavig plangebied van toepassing, zie hiervoor onder 'Regeling beschermd stadsgezicht'.
Planregels
Voor de planregels is de hoofdstukindeling en de bestemmingsindeling van het SVPB 2008 aangehouden. Eén en ander houdt in dat algemene regels, zoals gebruiks- en strafbepalingen, centraal worden opgenomen. Zodoende krijgt de gebruiker, zowel bij analoge als digitale raadpleging van het bestemmingsplan, in één oogopslag inzicht in de voor hem of haar relevante mogelijkheden en beperkingen van de grond met de betreffende bestemming.
Flexibiliteitsbepalingen
Uitgangspunt is om ontwikkelingen zoveel mogelijk bij recht in het bestemmingsplan op te nemen. Bij flexibiliteitsbepalingen gaat het om de mate waarin en de voorwaarden waaronder van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. Flexibiliteitsbepalingen zijn met name van belang als men er voor kiest om niet zonder meer (“bij recht”) allerlei ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken, maar een instrument wil hebben om in concrete gevallen te kunnen afwegen of men, al dan niet onder voorwaarden, medewerking wenst te verlenen. Bij flexibiliteitsbepalingen gaat het in dit geval enkel nog om afwijken via omgevingsvergunning.
Regeling beschermd stadsgezicht
Een bestemmingsplan voor een beschermd stadsgezicht vraagt om een specifieke regeling. De kenmerkende waarden en kwaliteiten van de bebouwing en openbare ruimte van het centrumgebied zullen voor een belangrijk deel gewaarborgd en versterkt worden door het leggen van een dubbelbestemming. In deze dubbelbestemming worden extra bouwvoorschriften gesteld, die gelden naast de bouwvoorschriften van de basisbestemmingen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het bouwen in de voorbouwgrens, aan het voorschrijven van de breedte van de gevels en aan het - al dan niet door gebruik te maken van een flexibiliteitsbepaling - samenvoegen van panden.
De gewenste beeldkwaliteit zal verder worden nagestreefd door middel van het welstandstoezicht. Dit zal plaatsvinden op grond van de criteria die zijn gesteld in de gemeentelijke Welstandsnota. Zowel voor de afstemming op de Monumentenwet als op de Welstandsnota is een bepaling in de planregels opgenomen (resp. in de bestemming “Waarde – Beschermd stadegezicht” en in de algemene bepalingen, zie planregels).
Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend .GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het .GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.
Inleidende regels
Hoofdstuk I bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.
Begrippen
Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.
Wijze van meten
De "wijze van meten" geeft onder meer regels waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.
Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. In de regels is onder andere aangegeven welk gebruik er binnen het gebied met deze bestemming is toegestaan, wat er gebouwd mag worden en wat verboden is.
De regelsvoorschriften zijn als volgt ingedeeld:
Bestemmingsomschrijving
Hierin staat voor welke functie(s) de gronden mogen worden gebruikt en hoe de onderlinge rangorde van functies is.
Bouwregels
Hierin is aangegeven welke gebouwen en andere bouwwerken in principe toegestaan zijn en welke maatvoering daarbij moet worden aangehouden.
Nadere eisen
Onder dit kopje wordt aangegeven dat Burgemeester en Wethouders nadere eisen kunnen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Deze eisen kunnen echter alleen gesteld worden wanneer er ten aanzien van de plaats en de afmetingen van de bebouwing reeds een hoofdeis is opgenomen binnen de bestemming.
Afwijken van de bouwregels
In de toekomst kunnen zich omstandigheden voordoen (thans nog niet voorzien), waaruit blijkt dat de bouwregels niet voldoende blijken te zijn. Daarom kunnen Burgemeester en Wethouders voor ondergeschikte aspecten binnen de bestemming afwijken van de bouwregels c.q. gebruiksregels (zie hieronder) middels het verlenen van een omgevingsvergunning. Van geval tot geval zal een afweging worden gemaakt.
Gebruiksregels
In principe moeten gronden en gebouwen worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Waar nodig zijn voor de duidelijkheid en ten behoeve van het aangeven van de reikwijdte van de bestemming gebruiksvormen genoemd, die in ieder geval als strijdig met de bestemming moeten worden aangemerkt.
Afwijken van het gebruik
Van een aantal gebruiksvormen kan nu nog niet worden gezegd of ze aanvaardbaar zijn of niet. Voor dergelijke gebruiksvormen is de mogelijkheid tot het verlenen van een omgevingsvergunning opgenomen. Er zijn ook gebruiksvormen die beleidsmatig al wel mogelijk zijn, maar die vanwege een zorgvuldige afweging enkel middels een omgevingsvergunning mogelijk zijn. De omgevingsvergunning wordt afgegeven na een zorgvuldige afweging van waarden en functies in de bestemmingen.
Hieronder worden de verschillende bestemmingen en dubbelbestemmingen toegelicht.
Centrum
Op de gronden met de bestemming Centrum is het toegestaan om gebouwen te realiseren enkel ten behoeve van wonen, detailhandel (niet zijnde supermarkten), dienstverlening, ambachtelijke en/of toeristisch gerichte bedrijvigheid, voorzieningen ten behoeve van kunst, cultuur, educatie en ontspanning (waaronder atelier, filmzaal, creativiteitscentrum en museum) en lichte horeca (t/m categorie 2). Bedrijfsmatige logiesverstrekking is mogelijk binnen het gebied aangeduid met "horeca tot en met horecacategorie 2" en bij omgevingsvergunning ook in de rest van het bestemmingsplangebied. Omdat er geen concrete plannen zijn voor logiesverstrekking is nog moeilijk in te schatten wat het ruimtelijke effect is van logiesverstrekking op grotere schaal dan nu is toegestaan zonder omgevingsvergunning. Dit kan worden afgewogen na een verzoek tot omgevingsvergunning.
Teneinde de schaal van het centrumgebied te respecteren wordt voor detailhandel een maximum vloeroppervlakte van 500 m2 op de begane grond gesteld. Grootschalige en perifere detailhandel als bouwmarkten en tuincentra, alsmede supermarkten, zijn binnen het (mogelijk ondersteunend) kernwinkelgebied uitgesloten. Binnen de bestemming “Centrum” zijn specifieke gebruiksvoorschriften opgenomen die een goede onderlinge verhouding tussen de verschillende centrumfuncties waarborgt.
Binnen de bestemming “Centrum” mag verder de woonfunctie (bij recht) gecombineerd worden met een aan huis verbonden beroep of (bij omgevingsvergunning) een aan huis verbonden bedrijfsmatige activiteit. Het gaat om kleinschalige beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten die in ruimtelijk functioneel opzicht ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en daardoor verantwoord zijn in woongebieden. Hierbij kan zowel gedacht worden aan de klassieke "vrije" beroepen (arts, advocaat, notaris e.d.) als ook de overige beroepsmatige (makelaar, accountant e.d.) en kleinschalig bedrijfsmatige activiteiten (kapper, schoonheidsspecialist).
Om de ruimtelijke uitstraling van de activiteit in de hand te kunnen houden en te voorkomen dat beroeps- of bedrijfsactiviteiten het woonkarakter van een gebied gaan domineren, zijn criteria gehanteerd die het ondergeschikte karakter van de activiteit ten opzichte van de woonfunctie waarborgen. Mede omwille van de handhaafbaarheid is de regeling duidelijk afgebakend tot een bepaalde oppervlakte.
Ondergeschikt zijn tuinen, erven, (horeca)terras, terreinen, wegen, (over)paden en inritten toegestaan, evenals diverse openbare voorzieningen met betrekking tot groen, spelen, parkeren, hemelwater en daarbij behorende bouwwerken.
Waarde – Beschermd stadsgezicht (dubbelbestemming)
Onderhavig plangebied maakt deel uit van een beschermd stadsgezicht en dit vraagt om een specifieke regeling. De kenmerkende waarden en kwaliteiten van de bebouwing en openbare ruimte van het centrumgebied zijn voor een belangrijk deel gewaarborgd en versterkt door het leggen van een dubbelbestemming (dubbelbestemming “Waarde – Beschermd stadsgezicht”). In deze dubbelbestemming is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen.
Waarde – Archeologie (dubbelbestemming)
Het gehele centrum van Ootmarsum is aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Ook het onderhavig plangebied is daarom, naast het bepaalde in de basisbestemmingen, tevens bestemd voor het behoud van archeologische waarden. De bescherming van deze waarden is geregeld door middel van een omgevingsvergunningenstelsel. Door middel van het omgevingsvergunningenstelsel worden diverse werkzaamheden aan een omgevingsvergunning gebonden (onder meer het afgraven, egaliseren en ophogen van gronden, het aanbrengen c.q. verwijderen van bomen en struiken en het graven en dempen van waterpartijen en watergangen).
Omgevingsvergunningen zullen alleen worden verleend wanneer er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden.
Bij de aanvraag voor het verkrijgen van een vergunning voor het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m² en dieper dan 50 centimeter dient een archeologisch rapport worden gevoegd. Uit het archeologisch rapport moet blijken of zich in het betreffende terrein archeologische waarden bevinden en of vervolgonderzoek noodzakelijk is.
Bestemmingsgrenzen
Voor de functionele aspecten en het bepalen van de bestemmingsgrenzen is gebruik gemaakt van de bestaande gebruiksvormen en de kadastrale (eigendoms)grenzen.
Bouwvlakken
Binnen de verschillende bestemmingen is volgens het algemene principe onderscheid gemaakt tussen het bouwen binnen en buiten het bouwvlak. Het hoofdgebouw van de percelen is vastgelegd middels een bouwvlak. Erfbebouwing is mogelijk binnen het bestemmingsvlak (dus zowel binnen het bouwvlak als daarbuiten). De bouwvlakken zijn strak om de bestaande bebouwing neergelegd. Aan de achterzijde wordt enige ruimte voor uitbreiding gegeven.
Bouwhoogtes
Om het voorgenomen plan in te passen, maar tegelijk ook voldoende rekening te houden met belangen van omwonenden is er voor gekozen om de maximale bouwhoogten binnen het plangebied te differentiëren: hoger op de plaatsen waar dit kan (midden en aan zijde Schiltplein) en lager aan de Kapelstraat en daar waar het terrein grenst aan particuliere woonpercelen.
Gevelbreedtes, nokrichtingen, kapvormen en gevelindelingen
Daar het in dit bestemmingsplan gaat om een nieuw te realiseren bouwplan met (nog) geen te beschermen waarden in de verschijningsvorm zijn er, in afwijking tot het voor het overige beschermd stadsgezicht vast te stellen bestemmingsplan, geen regels met betrekking tot gevelbreedtes, nokrichtingen, kapvormen en gevelindelingen.
Afstemming welstandsnota
Het bestemmingsplan draagt zorg voor afstemming op de gemeentelijke Welstandsnota. De inzet is om de eigenlijke welstandsaspecten niet in de bestemmingsplanvoorschriften te regelen, maar via het welstandsbeleid. Dit betekent dat aspecten die samenhangen met de beeldkwaliteit (o.a. kleur- en materiaalgebruik) buiten de bebouwingsbepalingen van de dubbelbestemming worden gelaten, omdat deze aspecten al in voldoende mate via de Welstandnota zijn geregeld. Overigens bevat deel C van het door de raad op 3 juli 2007 vastgestelde Masterplan Ootmarsum voor onderhavige locatie stedenbouwkundige randvoorwaarden en daarnaast is voor onderhavig plangebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld waavan het de bedoeling is dat deze gelijktijdig wordt vastgesteld met onderhavig bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is getracht zoveel mogelijk aan te sluiten op de inhoud van het beeldkwaliteitsplan, met in achtneming van het voorgaande.
Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.
Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.
Algemene bouwregels
In dit artikel wordt de aanvullende werking van de bouwverordening voor zover betrekking hebbend op de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening buiten werking gesteld. Zou dit niet het geval zijn dan zouden deze stedenbouwkundige bepalingen automatisch de in de, in het bovenstaande beschreven, bestemmingen geboden ruimte inperken. Voor een aantal stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening is echter een uitzondering opgenomen: deze blijven wel gelden. Deze bepalingen hebben voornamelijk betrekking op de toegankelijkheid van bouwwerken en de ruimte tussen bouwwerken.
Algemene gebruiksregels
Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is opgenomen aan welke voorwaarden moet worden voldaan ingeval gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsmogelijkheden.
Algemene procedureregels
In dit artikel is de procedure beschreven die gevolgd moet worden bij het doorvoeren van een wijziging of het stellen van nadere eisen.
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet.
Slotregel
In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.