Buitengebied, Dennenweg 10 Lattrop

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Algemeen

Voorheen was er aan de Dennenweg 10 in Lattrop een agrarisch bedrijf gevestigd. Met het Reconstructieplan Salland en Twente (Provincie Overijssel 2004) zijn deze locatie en de aangrenzende agrarische gronden ten noordwesten van het erf aangeduid als 'extensiveringsgebied'. Binnen dergelijke gebieden wordt er gestreefd naar de ontwikkeling en het behoud van functies als natuur en wonen. In deze gebieden zal de intensieve veehouderij gedurende de uitvoeringsperiode van de reconstructie met behulp van ruimtelijke regelgeving en inzet van subsidies worden beëindigd. Het perceel is echter enige tijd geleden door de Dienst Landelijk Gebied (DLG) aangekocht. Om de doelstelling van extensivering te halen, zijn de agrarische activiteiten inmiddels  beëindigd. Het erf aan de Dennenweg 10 in Lattrop is nu als woonerf verkocht. Om het erf en de gebouwen te kunnen gebruiken voor woondoeleinden moet de bestemming worden gewijzigd van 'Agrarisch -1' met bijbehorend bouwvlak naar 'Wonen'. Op verzoek van de nieuwe eigenaar is dit wijzigingsplan daartoe opgesteld.  

1.2 Ligging

Het plangebied ligt op het adres Dennenweg 10 in Lattrop. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 13077 m², en beslaat het voormalige agrarische bouwperceel. De locatie ligt circa 500 meter ten westen van de grens met Duitsland en circa 2500 meter ten oosten van Lattrop. Zie onderstaande afbeelding voor de ligging van het plangebied in de gemeente Dinkelland.

 

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De Dennenweg 10 ligt in het bestemmingsplan "Buitengebied 2010" dat door de gemeenteraad van Dinkelland is vastgesteld op 18 februari 2010. Zie onderstaande afbeelding voor de een uitsnede van de verbeelding voor dit adres. Aan de locatie is de bestemming 'Agrarisch - 1' toegekend met een bijbehorend bouwvlak en de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf'. Daarnaast ligt de locatie gedeeltelijk in de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'.

 

 

Het gebruik van het perceel voor woondoeleinden past niet binnen deze bestemming. Wel bevat de huidige bestemming een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming 'Wonen', artikel 3.7.m. Deze bevoegdheid is destijds opgenomen om, onder voorwaarden, de functieverandering van een voormalig agrarisch erf tot een woonerf mogelijk te maken. Dit wijzigingsplan is conform deze wijzigingsbevoegheid opgesteld om het gebruik van het voormalige agrarische erf voor woondoeleinden mogelijk te maken.

  

1.4 Opzet van de toelichting

In deze toelichting staat de functieverandering van het voormalige agrarische erf aan de Dennenweg 10 in Lattrop tot woonerf beschreven. Daartoe wordt na deze inleiding in hoofdstuk 2 ingegaan op het provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 3 worden de verschillende relevante onderzoeken beschreven. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de regels die bij dit bestemmingsplan horen. Tot slot worden in hoofdstuk 5 de financiële haalbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid uiteengezet.

2 Beleid

2.1 Algemeen

Het uitgangspunt voor dit wijzigingsplan is de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.7, onder m. van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010'. Naast de toets aan de voorwaarden die bij deze bevoegdheid horen, vindt ook altijd een toets aan het geldende beleid plaats. Daarbij wordt bepaald of dit plan in lijn is met de nu geldende beleidsopvattingen. Dit plan raakt geen directe nationale belangen. Daarom wordt hieronder alleen ingegaan op het beleid van de provincie Overijssel (§ 2.2) en de gemeente Dinkelland (§ 2.3).

2.2 Provinciaal beleid

In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op het provinciale 'Reconstructieplan Salland - Twente' dat ten grondslag ligt aan deze ontwikkeling en de 'Omgevingsvisie Overijssel' waarin het huidige provinciale beleid voor ruimtelijke ontwikkelingen is verwoord.   

2.2.1 Reconstructieplan Salland - Twente

Op 15 september 2004 is door de Provinciale Staten van Overijssel het Reconstructieplan Salland - Twente vastgesteld. Omdat de reconstructiezonering van invloed is op de ontwikkeling van het plangebied wordt er in deze paragraaf aandacht aan besteed. 

 

De aanleiding voor het opstellen van reconstructieplannen (en de Reconstructiewet) lag in samenhangende problematiek in landbouw concentratiegebieden. Bij deze problematiek kan gedacht worden aan veterinaire crisis (zoals de varkensperst en mkz), nadelige consequenties voor nabijgelegen natuurgebieden, landschap en water. Met de plannen is getracht een goede ruimtelijke structuur in dergelijke concentratiegebieden te bevorderen, en het woon- en leefklimaat en de sociaal- economische structuur te verbeteren.

 

Een belangrijk uitgangspunt in het reconstructieplan is de zonering van concentratiegebieden in drie soorten gebieden: landbouwontwikkelingsgebied, verwevingsgebied en extensiveringsgebied. Deze indeling wordt veelal aangeduid als 'reconstructiezonering'. In landbouwontwikkelingsgebied wordt ingezet op mogelijkheden voor duurzame agrarische bedrijfsvoering, voor zowel de grondgebonden agrarische bedrijven als intensieve veehouderijen. In verwevingsgebied wordt gestreefd naar het combineren van verschillende functies, als landbouw, wonen, recreëren en natuur naast elkaar. In extensiveringsgebied staat de bevordering en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden en de realisatie van milieudoelen centraal. Daartoe worden indien nodig intensieve veehouderijen beëindigd en/of verplaatst.

 

 

Op bovenstaande kaart is te zien dat het plangebied ligt binnen de zone 'extensiveringsgebied' en de zone 'verwevingsgebied'. Om de agrarische activiteiten op het perceel en de aangrenzende gronden te beëindigen zijn deze aangekocht door de Dienst Landelijk Gebied. De agrarische activiteiten zijn nu beëindigd en het voormalige agrarische erf wordt een woonerf. Dit plan, bestaande uit de functieverandering van 'Agrarisch' naar 'Wonen' geeft uitvoering aan het beleid zoals dat is verwoord in het reconstructieplan.  

 

2.2.2 Omgevingsvisie & verordening Overijssel

Met de vaststelling van de Omgevingsvisie Overijssel op 1 juli 2009 geeft de provincie haar visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de provincie. In de beleidsnota presenteert de provincie het provinciale beleid, de provinciale belangen en de wijze waarop uitvoering wordt nagestreefd. De provinciale verordening wordt daarbij ingezet om provinciale belangen juridisch te borgen. De verordening bevat daarom dan ook geen nieuwe beleidskaders. Zowel de omgevingsvisie als de omgevingsverordening worden in 2013 op een aantal onderwerpen aangepast met een actualisatieslag. Waar relevant wordt op deze onderwerpen ingegaan.

 

De provincie heeft een uitvoeringsmodel vastgesteld, waarmee kan worden bekeken of een plan in lijn is met het provinciale beleid. Daarvoor wordt het plan getoetst aan de generieke beleidskeuzes, het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief en de lokale gebiedskenmerken. Zie onderstaande afbeelding.       

         

 

Generieke beleidskeuzes

Bij de generieke beleidskeuzes gaat het om keuzes van de Europese Unie, het Rijk of de provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn voor het wel of niet toelaten van ontwikkelingen. Hierbij kan worden gedacht aan het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, maar ook aan reserveringen voor waterveiligheid, waterkwaliteit, natuurontwikkeling, externe veiligheid, etc. Voor de locatie Dennenweg 10 in Lattrop is het Reconstructieplan Salland - Twente van belang. In paragraaf 2.2.1 is reeds geconstateerd dat dit plan past binnen de ter plaatse geldende reconstructiezone 'extensiveringsgebied'. Andere generieke beleidskeuzes zijn hier niet van toepassing. Dit plan is in lijn met het generieke beleid.

 

Ontwikkelingsperspectieven

Het erf ligt binnen het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap' en Nationaal Landschap Noordoost-Twente. De omliggende agrarische gronden liggen binnen het perspectief 'concreet begrensde EHS, nieuwe natuur, nog te realiseren' (Omgevingsvisie 2009) of 'uitwerkingsgebied ontwikkelopgave Natura 2000' (voorstel Omgevinsvisie 2013). Met de ontwikkeling van dit voormalige agrarische erf tot woonerf wordt het bebouwd oppervlakte hier begrensd op het bestaande oppervlakte. Bovendien wordt het met het bestemmen van het erf voor woondoeleinden onmogelijk om een agrarisch bedrijf te vestigen op dit perceel. Dit plan doet geen afbreuk aan het Nationaal Landsdchap en draagt op een positieve wijze bij aan de ter plaatse geldende perspectieven.

 

Gebiedskenmerken

De gebiedskenmerken 'dekzandvlakte' en ' jonge heide- en broekontginningslandschap' zijn hier van toepassing. Dit plan betreft de functiewijziging van een bestaand agrarisch erf tot woonerf. De erfstructuur en bebouwing worden hierbij niet veranderd. Het plan doet dan ook geen afbreuk aan deze gebiedskenmerken.

2.3 Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid voor het omzetten van een agrarische bestemming in een woonbestemming is verwoord in een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Buitengebied 2010. Hieronder wordt op dit specifieke beleid ingegaan.

2.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied 2010

Dit plan is getoetst aan de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.7 onder m. van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010'. In dat bestemmingsplan is al rekening gehouden met de trend dat er een toenemend aantal agrarische bedrijven stopt. Een deel van deze voormalige agrarische erven wordt vervolgens voor woondoeleinden gebruikt. Daarom is in het bestemmingsplan bij de agrarische bestemming de wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen naar wonen. Deze bevoegheid biedt het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om onder voorwaarden de agrarische bestemming, voor zover voorzien van een bouwperceel, te wijzigen in een woonbestemming. Het plan moet daarvoor voldoen aan de volgende voorwaarden:   

1. Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van artikel 36 (Wonen) van overeenkomstige toepassing.
2. De aanduiding “specifieke vorm van agrarisch - bouwperceel grondgebonden agrarisch bedrijf” wordt verwijderd. 
3. Er is geen sprake van onevenredige schade voor de aan­grenzende (agrarische) bedrijven, in dié zin dat de bedrij­ven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.
4. Er wordt geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusitu­atie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkhe­den van de aangrenzende gronden.

Dit wijzigingsplan voldoet aan bovenstaande voorwaarden. De regels van artikel 36 (Wonen) worden toegepast op het erf. Het agrarische bouwperceel wordt daarvoor verwijderd. Het meest nabij gelegen agrarische bedrijf bevindt zich op meer dan 500 meter afstand. Deze wordt dan ook niet beperkt. Tot slot wordt er geen afbreuk gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Dit plan voldoet daarmee aan de voorwaarden die bij de wijzigingsbevoegdheid worden gesteld.    

3 Onderzoek

3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan alle ruimtelijk relevante planologische en milieuaspecten. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is getoetst aan relevante betrokken belangen in het plangebied. Indien er beperkingen voor het plan voortvloeien naar aanleiding van één van de aspecten, dan is hier rekening mee gehouden. In een straal van 500 meter rondom het plangebied bevindt zich geen bedrijvigheid. Daarom wordt bij dit wijzigingsplan geen nadere aandacht besteed aan het aspect 'bedrijven en milieuzonering'.

3.2 Bodem

Vanuit het milieuaspect bodem moet bekeken worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik. Bij dit plan gaat het om een voormalig agrarisch erf met bedrijfswoning. De verwachting is dan ook dat  dat de bodemkwaliteit geschikt is voor het gebruik voor woondoeleinden. Om meer inzicht te krijgen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (ATKB, 4 juli 2009). Zie hiervoor bijlage 1. De conclusie uit het rapport luidt dat de bodemkwaliteit geschikt wordt geacht voor het gebruik voor woondoeleinden. Daarmee is er voor het aspect bodem sprake van een goede ruimtelijke ordening.

3.3 Geluid

De Wet geluidhinder biedt geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. Deze bescherming komt tot stand door middel van zonering. Bij de vaststelling van bestemmingsplannen moet bekeken worden of  er een geluidsgevoelige bestemming wordt ontwikkeld en er sprake is van een acceptabel geluidsniveau. In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich geen bedrijvigheid of spoorlijn. Voor dit plan is daarom alleen wegverkeerlawaai relevant. De gemeente Dinkelland heeft gebiedsgericht geluidbeleid vastgesteld.

 

Het plangebied ligt binnen het gebiedstype 'buitengebied' met een ambitie 'redelijk rustig' (38 - 43 dB) en als bovengrens 'onrustig' (48 - 53 dB). De woning ligt met de voorgevel op circa 12 meter van de Dennenweg. Op de geluidscontourenkaart is bekeken wat de gevelbelasting is op de voorgevel van de Dennenweg 10, zie onderstaande afbeelding. De gevelbelasting is minder dan 48 dB waarmee de bovengrens niet wordt overschreden. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat vanuit het aspect 'geluid'.

 

3.4 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn kaders opgenomen om een goede luchtkwaliteit te bevorderen en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. In de algemene maatregelen van bestuur: en de bijbehorende ministeriële regeling 'Niet in betekenende mate' is een lijst van gevallen opgenomen die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het gaat om plannen die zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd kunnen worden. Daarbij gaat het onder meer om woningbouwlocaties waar minder dan 1500 woningen worden gerealiseerd.

 

Dit wijzigingsplan maakt het hergebruik van een bestaand agrarisch erf als woonerf mogelijk en is aan te merken als een plan dat 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan luchtverontreiniging. Daarmee is er voor het aspect luchtkwaliteit sprake van een goede ruimtelijke ordening.

  

3.5 Externe veiligheid

De woning aan de Dennenweg 10 wordt vanuit het aspect 'externe veiligheid' gezien als een kwetsbaar object. Daarom is op de Risicokaart Overijssel (zie onderstaande afbeelding) bekeken of er in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig zijn. Geconcludeerd wordt dat daarvan in een straal van 1500 meter rondom de woning geen sprake is. Vanuit het aspect 'externe veiligheid' zijn er geen belemmeringen voor deze wijziging.

 

3.6 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijke verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

 

Voor dit bestemmingsplan is op 12 augustus 2013 de digitale watertoets ingevuld (www.dewatertoets.nl). Daaruit volgt dat er bij dit plan geen sprake is van een waterschapsbelang. Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Het waterschap Regge en Dinkel heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Het aspect water leidt daarmee niet tot belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

3.7 Archeologie

Er is sprake van een bestaand erf met gebouwen, waarvan de bestemming wordt gewijzigd. De grond wordt daarbij niet geroerd. Het aspect 'archeologie' is daarom niet relevant voor dit wijzigingsplan.

3.8 Flora en fauna

Vooralsnog is er bij dit plan geen sprake van de sloop van gebouwen, het rooien van bomen, of andere activiteiten die een negatieve invloed kunnen hebben op de aanwezige fora- en fauna. Het plan is niet in strijd met de bepalingen uit de Flora- en Faunawet. De toekomstige bewoners zijn wel voornemens om op termijn een nieuwe woning te realiseren en de situering van deze woning te wijzigen. Mocht er in de toekomst sprake zijn van dergelijke activiteiten, dan geldt de algemene zorgplicht uit artikel 2 van de wet. Zie hieronder de betreffende tekst:

 

1. Een ieder neemt voldoende zorg in acht voor de in het wild levende dieren en planten, alsmede voor hun directe leefomgeving.
2. De zorg, bedoeld in het eerste lid, houdt in ieder geval in dat een ieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen voor flora of fauna kunnen worden veroorzaakt, verplicht is dergelijk handelen achterwege te laten voorzover zulks in redelijkheid kan worden gevergd, dan wel alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voorzover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.

3.9 Verkeer en vervoer

Bij het erf zijn al twee inritten aanwezig, waarmee de ontsluiting van het erf via de bestaande weg geregeld is. De functiewijziging naar wonen heeft geen verkeersaantrekkende werking. Parkeren vindt plaats op eigen erf. Vanuit het aspect 'verkeer en vervoer' is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4 Toelichting op de regels

Bij het wijzigen van de bestemming is aangesloten bij het beleid en de regels zoals dat is verwoord in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010'. Dit betekent concreet dat voor de begrenzing van het woonerf is uitgegaan van de grootte van de aanwezige tuin en/of erfafbakening, zoals deze is af te lezen op recente luchtfoto’s (2012). Delen van percelen die als weiland of anderszins als cultuurgrond in gebruik zijn, zijn zoveel mogelijk onder de agrarische bestemming gebracht. Voor de regels wordt aangesloten bij de regels uit het moederplan, zodat voor de bestemming 'Agrarisch -1' artikel 3 en voor de bestemming 'Wonen' artikel 36 uit het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' van toepassing zijn.

5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.6, eerste lid onder f moet een bestemmingsplan vergezeld gaan van een toelichting waarmee inzicht wordt geboden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit wijzigingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk die geheel voor rekening en risico komt van de aanvrager. Voor dit wijzigingsplan is een exploitatie overeenkomst gesloten met de aanvrager. Hierin zijn onder andere afspraken gemaakt over het verhalen van eventuele tegemoetkoming in planschade.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.6, eerste lid onder e moet een bestemmingsplan vergezeld gaan van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit wijzigingsplan wordt in procedure gebracht conform Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Indien tijdens de ter inzage legging van het plan zienswijzen worden ingediend, dan worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie en in dit hoofdstuk vermeld. Daarnaast wordt het plan ter kennisgeving aangeboden bij het waterschap Regge en Dinkel en de provincie Overijssel.

 

Het ontwerp wijzigingsplan heeft met ingang van 30 augustus 2013 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.