Tolsestraat 22-24 te Dodewaard

Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

8.1 Algemeen

Het wijzigen van het plan volgens de bepalingen in dit artikel geschiedt met in achtneming van het bepaalde in artikel 3.6 van de wet ruimtelijke ordening, waarbij tevens in acht wordt genomen dat hierdoor:

• a. het gestelde in de eventuele overigens voor de gronden opgenomen bestemmingen eveneens in acht wordt genomen;
• b. de functies en waarden die in het plan aan de desbetreffende en aan de omliggende gronden zijn toegekend, of de mogelijkheden tot het herstel of de ontwikkeling van deze waarden, niet blijvend onevenredig worden geschaad.

8.2 Verschuiven bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van het gehele plangebied, voor een verschuiving van bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen, indien en voor zover:

• a. de verschuiving noodzakelijk is voor een goede realisatie van het plan, voor een aanpassing aan de nader ingemeten situatie, of als gevolg van afwijkingen of onnauwkeurigheden ten opzichte van de werkelijke situatie;
• b. de structurele opzet van het plan niet wordt aangetast;
• c. de totale verdeling van de aangegeven bestemmingen met niet meer dan 10 % wordt gewijzigd;
• d. de verschuiving niet meer bedraagt dan 20 m.

8.3 Niet-agrarische nevenactiviteit bij een agrarisch bedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van de gronden met de bestemming "Agrarisch - Niet-grondgebonden", voor het toestaan van een nevenactiviteit bij een functionerend agrarisch bedrijf, indien en voor zover:

• a. in geval van een agrarisch verwante, buitengebied gebonden of recreatieve nevenactiviteit de oppervlakte niet meer bedraagt dan 350 m2;
• b. in geval van een overige niet-agrarische nevenactiviteit, een ambachtelijk bedrijf of detailhandel in streekeigen agrarische producten de oppervlakte niet meer bedraagt dan 100 m2;
• c. de nevenactiviteit plaatsvindt in de bestaande bedrijfsbebouwing;
• d. in geval van opslag dit plaatsvindt in maximaal 1 bestaand gebouw;
• e. de nevenactiviteit een neventak is van een bedrijf dat op de desbetreffende gronden gevestigd is;
• f. geen buitenopslag van goederen, materiaal of materieel is toegestaan;
• g. geen sprake is van een onevenredige toename van een publieks- en/of verkeersaantrekkende werking;
• h. in geval sprake is van een overige niet-agrarische nevenactiviteit uitsluitend bedrijvigheid is toegestaan die behoren tot een van de categorieën 1 en 2, waaronder die bedrijven worden verstaan die op de tot het plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten zijn vermeld;
• i. de wijziging geschiedt door de gronden te voorzien van een aanduiding met betrekking tot de toegestane nevenactiviteit en voor zover nodig nadere regels worden opgenomen.

8.4 Hergebruik/functiewijziging ten behoeve van een agrarisch verwant of een buitengebied gebonden bedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen ten aanzien van de gronden met de bestemming "Agrarisch - Niet-grondgebonden", voor functiewijziging naar een (ander) agrarisch verwant bedrijf of een (ander) buitengebied gebonden bedrijf, indien en voor zover:

• a. het bedrijf voorziet in een plaatsgebonden behoefte welke niet of niet doelmatig op een bedrijventerrein kan worden gevestigd;
• b. gebruik wordt gemaakt van de bestaande bedrijfsgebouwen;
• c. de omvang van het nieuwe bestemmingsvlak wordt afgestemd op de nieuwe functie en de bestaande bebouwing;
• d. de wijziging geschiedt door het verwijderen van de bestaande bestemming, door het, voor zover nodig opnemen van de nieuwe bestemming "Bedrijf - Agrarisch verwant" of "Bedrijf - Buitengebied gebonden" waarbij met een aanduiding de aard en functie van het toegestane bedrijf wordt aangegeven en door het, voor de overige binnen de bestaande bestemming opgenomen gronden, opnemen van een van de agrarische bestemmingen die reeds voor de om- of aanliggende gronden is opgenomen;
• e. van tevoren, op basis van een inrichtingsplan, in voldoende mate wordt verzekerd dat wordt voorzien in de ruimtelijke en/of landschappelijke inpassing ter plaatse;
• f. geen buitenopslag van goederen, materiaal of materieel wordt toegestaan;
• g. geen detailhandel wordt toegestaan;
• h. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat geen sprake zal zijn van een zodanige toename van een publieks- en/of verkeersaantrekkende werking dat sprake zal zijn van een onevenredig nadelige invloed op het woon- en leefmilieu in de omliggende woningen;
• i. in het wijzigingsplan voor zover nodig nadere regels worden opgenomen;
• j. in het wijzigingsplan inzicht wordt gegeven in de uitkomsten van onderzoek naar bodemverontreiniging, flora en fauna en regenwaterretentie en is gebleken dat de betreffende belangen in voldoende mate zijn verzekerd en waarbij ten aanzien van de hemelwaterretentie uit een schriftelijke verklaring van het waterschap is gebleken dat zij geen overwegende bezwaren hebben.

8.5 Functiewijziging naar wonen (na sloop) van voormalige bedrijfsgebouwen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor de bouw van een woongebouw of woningen in geval van volledige bedrijfsbeëindiging van een agrarisch bedrijf, agrarisch verwant bedrijf, buitengebied gebonden bedrijf, nietgrondgebonden agrarisch bedrijf of niet-agrarisch bedrijf, in het geval sprake is van de aanwezigheid van (voormalige) bedrijfsgebouwen, indien en voor zover:

• a. het geen bebouwing betreft welke als Rijks- of gemeentelijk monument is aangemerkt dan wel voor de betreffende bebouwing in het plan de bestemming “Waarde - Cultuurhistorie karakteristiek” is opgenomen;
• b. van tevoren in voldoende mate is verzekerd dat alle aanwezige (voormalige) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt;
• c. het plan er toe strekt te voorzien in de bouw van woningen of wooneenheden in één woongebouw, waarbij de volgende regels worden gehanteerd:
  • 1. tenminste 500 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt;
  • 2. indien tenminste 500 m2 en ten hoogste 1.000 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, wordt de bouw van een woongebouw met een inhoud van maximaal 750 m3 toegestaan;
  • 3. indien tenminste 1.000 m2 en ten hoogste 2.500 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, wordt de bouw van een woongebouw met een inhoud van maximaal 1.200 m3 toegestaan;
  • 4. indien tenminste 2.500 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, wordt de bouw van een woongebouw met een inhoud van maximaal 1.600 m3 toegestaan;
  • 5. in een woongebouw met een inhoud van meer dan 750 m3 worden tenminste 2 wooneenheden gerealiseerd; in een woongebouw met een inhoud van meer dan 900 m3 worden tenminste 3 wooneenheden gerealiseerd; in een woongebouw met een inhoud van 1.600 m3 worden tenminste 4 wooneenheden gerealiseerd; iedere wooneenheid dient een minimale inhoud te hebben van 300 m3;
  • 6. de oppervlakte van het woongebouw mag niet meer bedragen dan 50% van de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen;
  • 7. indien sprake is van een woongebouw met 2 wooneenheden mag ten hoogste één bijgebouw worden toegestaan met een maximale oppervlakte van 80 m2;
  • 8. indien sprake is van een woongebouw met 3 wooneenheden mag ten hoogste één bijgebouw worden toegestaan met een maximale oppervlakte van 120 m2 of twee bijgebouwen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 110 m2;
  • 9. indien sprake is van een woongebouw met 4 of meer wooneenheden mag ten hoogste één bijgebouw worden toegestaan met een maximale oppervlakte van 150 m2 of twee bijgebouwen met een maximale gezamenlijke oppervlakte van 140 m2;
• d. het plan ertoe strekt te voorzien in de bouw van één of twee individuele woningen in plaats van het in sub c mogelijke woongebouw, worden de volgende regels gehanteerd:
  • 1. op basis van een advies van een onafhankelijke stedenbouwkundige of landschappelijk deskundige is gebleken dat de bouw van een woongebouw onevenredige afbreuk doet aan de ruimtelijke en/of landschappelijk waarden op de beoogde plaats van realiseren van het woongebouw, waarbij mede het belang wordt afgewogen van de bouw van de individuele woning(en) tegen het belang dat gediend is met de sloop van de bedrijfsgebouwen;
  • 2. in plaats van het gestelde onder sub d 1 kan ook sprake zijn van een onevenredige financiële of persoonlijke belemmering voor functieverandering, die het nodig maakt dat afgezien wordt van de eis van een woongebouw;
  • 3. van de zijde van de provincie dient een verklaring van geen bezwaar te zijn afgegeven;
  • 4. indien tenminste 1.000 m2 aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt is ten hoogste één individuele woning toegestaan met een inhoud van ten hoogste 750 m3;
  • 5. indien tenminste 2.500 m2 aan bedrijfsgebouwen wordt gesloopt zijn ten hoogste twee individuele woningen toegestaan met een inhoud van ten hoogste 750 m3;
  • 6. per woning ten hoogste één bijgebouw wordt toegestaan met een oppervlakte van ten hoogste 75 m2;
  • 7. de nieuwbouw dient plaats te vinden in de directe nabijheid van het reeds aanwezige hoofdgebouw, waarvan kan worden afgeweken indien op basis van een advies van een onafhankelijke stedenbouwkundige of landschappelijk deskundige is gebleken dat de bouw van (een) woning(en) in de directe nabijheid onevenredige afbreuk doet aan de ruimtelijke en/of landschappelijk waarden ter plaatse en dat nieuwbouw op een andere locatie vanuit het oogpunt van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit de voorkeur verdient;
• e. het gestelde onder sub d en sub e niet cumulatief wordt toegepast;
• f. het gestelde in dit artikellid geldt ook indien sprake is van saldering van mogelijkheden op meerdere percelen, tot een maximum van 2 percelen, met dien verstande dat:
  • 1. per perceel minimaal 250 m2 aan bedrijfsgebouwen moet worden gesloopt;
  • 2. voor elk perceel geldt dat alle aanwezige bedrijfsbebouwing moet worden gesloopt;
  • 3. de vervangende nieuwbouw dient gebouwd te worden op het perceel waar dat uit ruimtelijk oogpunt het meest wenselijk is;
• g. in het wijzigingsplan inzicht wordt gegeven in de gewenste beeldkwaliteit van de nieuw te realiseren bebouwing, waaruit blijkt op welke wijze voorzien wordt in een zorgvuldige landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing in de omgeving en de daarmee samenhangende gewenste verschijningvorm van de bebouwing en waaruit tevens blijkt, in het geval de nieuw te realiseren bebouwing niet in de directe nabijheid van de te slopen bedrijfsgebouwen tot stand komt, waarom hieraan niet kan worden voldaan;
• h. de beoogde woonfunctie geen ontwikkeling tot gevolg heeft waarop de bestaande nutsvoorzieningen, wegen en parkeervoorzieningen niet zijn afgestemd;
• i. de bedrijfsontwikkeling van agrarische en/of andere bedrijven in de omgeving niet onevenredig wordt belemmerd;
• j. de wijziging geschiedt door het voor zover nodig verwijderen van de bestaande bestemming en door het opnemen van de nieuwe bestemming(en), tenminste het verwijderde gedeelte volledig betreffende en, voor zover nodig, het geven van regels;
• k. in het plan van wijziging inzicht wordt gegeven in de uitkomsten van onderzoek naar bodemverontreiniging, archeologische waarden, flora en fauna, geluidhinder ten gevolge van wegverkeer, hemelwaterretentie en financieel economische uitvoerbaarheid en is gebleken dat de betreffende belangen in voldoende mate zijn verzekerd en waarbij ten aanzien van de hemelwaterretentie uit een schriftelijke verklaring van het waterschap is gebleken dat zij geen overwegende bezwaren hebben.