Buitengebied Hof van Twente, herziening landgoed Azelo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het landelijk gebied van de gemeente Hof van Twente ligt aan de Blokstegenweg ten westen van het buurtschap Azelo het landgoed Olthof.

Het perceel heeft de planologische mogelijkheid om een landgoed en een woning als onderdeel van een landgoed te mogen bouwen. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om, in het kader van de rood-voor-rood regeling, dit landgoed op een andere wijze tot uitvoering te brengen en op de locatie in totaal 6 woningen te realiseren. Hiervoor zullen elders een aantal agrarische opstallen worden gesaneerd. De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling, maar de bouw van 6 woningen is ter plaatse niet zonder meer mogelijk. De locatie is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 De ligging van het plangebied

De bestemming van het perceel is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 16 december 2014 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin grotendeels de bestemming 'Wonen - Azelo' (geel in figuur 2) en voor een deel de bestemming 'Natuur' (groen in figuur 2). De bestemming Wonen - Azelo biedt via bouwvlakken ruimte voor de bouw van een landhuis met een tweede woning alsmede voor een gebied waar de bijgebouwen gevestigd mogen worden.

Verder is voor het gebied nog een archeologische bestemming van kracht, ligt er een waterleiding die is bestemd en loopt over het plangebied een radarverstoringsgebied. Het gebied maakt verder deel uit van het zogenaamde extensiveringsgebied.

Figuur 2: Fragment bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente

De bouw van 6 woningen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de mogelijkheid voor de ontwikkeling te bieden is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

1.2 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Tevens wordt hier de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op bestemmingsplan systematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 6 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Huidige en nieuwe situatie

2.1 Huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats ten westen van het buurschap Azelo aan de Blokstegenweg. Het plangebied maakt deel uit van het landschapstype van het Oost-Nederlands plateau. Dit plateau is een licht glooiende hoogte die is ontstaan in de ijstijd. De ondergrond bestaat uit ondoorlatende lagen van keileem en grondmorene. Het plateau vormt de bovenloop en het brongebied van vele beeklopen die noordwestwaarts afstromen.

Het perceel maakt deel uit van een gebied ten westen van het buurtschap Azelo met natuurwaarden. In dat natuurgebied is rekening gehouden met het ontwikkelen van een bebouwd landgoed in de vorm van een landhuis met een tweede ondergeschikte woning en een bijgebouwen gebied.

2.2 Beschrijving initiatief en ruimtelijke inpassing

Het voornemen is om op het perceel een zestal woningen te bouwen. De regeling Rood voor Rood van de gemeente Hof van Twente biedt hiervoor mogelijkheden. Teneinde hier bebouwing (rood) mogelijk te maken dient elders bebouwing (rood) te wordt gesloopt. Op de slooplocaties worden in totaal 4.957 m² aan gebouwen gesloopt. In figuur 3 zijn de slooplocaties weergegeven waarin in rode contouren de te slopen bebouwing is aangegeven.

	Schievenweg: 756 m²
	Zenderen (gemeente Borne): 720 m²
	Klein Lieferink (gemeente Borne): 500 m²
	Veldkampweg 2: 104 m²
	Blokstegenweg 4: 846 m²
	Katiersweg 4: 560 m²
	Burenweg : 1.093 m²
	Twickelerlaan 18: 378
Totaal te slopen:	4.957 m²

Figuur 3: Locaties te slopen opstallen

Op de betreffende locaties in groot Azelo is de agrarische bedrijfsfunctie beëindigd of de intensieve bedrijfstak en zal te zijner tijd in een passende bestemming worden voorzien. In een exploitatieovereenkomst is één en ander vastgelegd.

In ruil voor sloop mogen ten opzichte van de huidige planologische regeling op het perceel aan de Blokstegenweg bij Azelo 4 extra woningen inclusief bijgebouwen worden gebouwd. De woningen worden ontsloten vanaf één entree op de Blokstegenweg en hebben allen een eigen toegang. Het tracé van de waterleiding die in principe een belemmering vormt voor bebouwing wordt benut als toerit voor de meest zuidoostelijk gesitueerde oostkavel.

Openbare parkeergelegenheid is niet nodig. Op het eigen terrein bij de woningen is voldoende ruimte voor parkeren. Figuur 4 geeft de inrichting van het terrein weer.

Figuur 4: Situatietekening inrichting Landgoed Olthof

De bebouwing zal bestaan uit een vijftal woonhuizen (één tot twee bouwlagen met kap met een langgerekte bouwmassa), waarbij één van de huizen wordt opgeplitst in twee woningen. Deze woning heeft een uitstraling van allure en vormt het belangrijkste gebouw. Figuur 5 geeft een impressie van de toekomstige woningen.

Figuur 5: Impressie woningen

Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld en reeds goedgekeurd. Deze is in figuur 6 weergegeven en als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen.

Figuur 6 Nieuwe erfinrichting

Hoofdstuk 3 Inventarisatie van relevant beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

Een plan om vier extra woningen te realiseren in een gebied dat al als woongebied bestemd is wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2014, 201311233/1/R4). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Het gemeentelijk Rioleringsplan is van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 4.4 nader ingegaan.

3.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel 2017, beken kleur

Op 12 april 2017 is de Omgevingsvisie Overijssel 2017, beken kleur vastgesteld. De Omgevingsvisie Overijssel schetst de provinciale visie op de ruimte in Overijssel, hoe vorm en kleur kan worden gegeven aan die ruimte én op welke wijze de provincie zich daar de komende jaren voor zal inzetten. De Omgevingsvisie Overijssel is de provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in het omgevingsrecht (straks: de Omgevingswet). Het beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden.

Het bestemmingsplan is op deze omgevingsvisie getoetst.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, is het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel opgesteld. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, waarin de voormalige provinciale rood-voor-rood-regeling is opgenomen. Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

Natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen

Het plangebied ligt in de natuurlijke laag van de Dekzandvlakte en ruggen. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Dit bestemmingsplan voorziet slechts in een perceelsgebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een verandering in het functioneren van het watersysteem.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: Jong heide- en broekontginningslandschap

Als ontwikkelingen plaats vinden in dit landschap dan moeten deze bijdragen agrarische aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Bij de totstandkoming van het erfinrichtingsplan is rekening gehouden met deze kenmerken.

Stedelijke laag: niet van toepassing.

Lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

De kwaliteitsimpuls vormt een nieuw beleidskader voor de voormalige rood-voor-rood regeling. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met andere kwaliteitsprestaties, zoals landschap en natuur, mogelijk. Verder moeten de locatie en de woning voldoen aan de eisen ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn.

In het kader van rood voor rood regeling is een erfinrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 1). Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. In hoofdstuk 2 wordt het erfinrichtingsplan nader toegelicht.

 

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Het project voldoet aan de criteria voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, categorie Rood-voor-rood.

Omgevingsverordening Overijssel 2017

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de eveneens op 12 april 2017 vastgestelde Omgevingsvisie Overijssel 2017. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief is een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. Eén van deze streefbeelden is om de kwaliteit van het woningbestand hoog en divers te houden, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners met behoud van betaalbaarheid. Voor wonen in het buitengebied geldt dat deze zorgvuldig geïntegreerd moet worden in het landschap.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Voor de ontwikkeling is daarom een erfinrichtingsplan opgesteld (zie hoofdstuk 2 en bijlage 1). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Het initiatief is in overeenstemming met het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk Gebied en Beleidsnota 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst'

De raad heeft op 6 juli 2010 de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente vastgesteld en op 15 december 2015 de beleidsnota 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ‘Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst’. De structuurvisie bevat het beleidskader voor het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 18 december 2012 is vastgesteld en sindsdien enkele malen is herzien. Op basis van de structuurvisie is in het bestemmingsplan een aantal regelingen opgenomen die ontwikkelingen in het buitengebied eenvoudig mogelijk maken en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit als doel hebben (rood voor rood, vab-instrumentarium, vergroting van bijgebouwen, vergroting van inhoud van woningen, herbouw karakteristieke boerderijen, deelruimte van de boerderij benutten voor bewoning). Daarnaast zijn in de structuurvisie landelijk gebied enkele beleidskaders ontwikkeld voor bijvoorbeeld niet agrarische bedrijvigheid, nieuwe landgoederen en andere woon/zorgvormen. Met de vaststelling van de beleidsnota KGO blijven deze beleidskaders onverminderd van kracht. De beleidsnota KGO past wel de volgende regelingen aan: vab-beleid, rood voor rood, veldschuren, niet-agrarische bedrijven in het buitengebied en sloopvoucherregeling. Dit in verband met het snel teruglopende aantal agrarische bedrijven en de daarbij vrijkomende hoeveelheid agrarische bebouwing. In de beleidsnota KGO wordt onderbouwd hoe een evenwicht wordt bereikt tussen de ontwikkeling van de bebouwing en de investering in ruimtelijke kwaliteit die daar tegenover moet staan.

Bij de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied op 16 december 2014 is de rood voor rood regeling versimpeld. De belangrijkste aanpassing die de beleidsnota KGO met zich meebrengt is de mogelijkheid om ook in landbouwontwikkelingsgebieden compensatiewoningen te realiseren. Wel moet worden getoetst aan de woonvisie om te bepalen of een extra compensatiewoning gewenst is. Daarnaast wordt opgenomen dat wanneer op een slooplocatie meer dan 1.000 m2 wordt gesloopt de extra te slopen oppervlakte ingezet kan worden voor het realiseren van een groter bijgebouw en/of het vergroten van een bestaande woning.

In alle gevallen wordt de vraag gesteld wat de ontwikkeling bijdraagt aan het landelijk gebied. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij voorkeur bij aan de kernkwaliteiten zoals die in de structuurvisie landelijk gebied zin benoemd (sterke agrarische structuur, grote mate van ondernemerschap, breed scala aan landelijke woonmilieus, gevarieerd en aantrekkelijk landschap, robuust ecologisch netwerk, sterk ontwikkelde recreatieve infrastructuur, regionale infrastructuur). In de beleidsnota wordt duurzaamheid benoemd als aanvullende kernkwaliteit.

Het rood voor rood beleid is als volgt afgebakend. Ter compensatie van de sloop van minimaal 1.000 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend (compensatiekavels). De maximale inhoud van de woning bedraagt 750 m3. De compensatiekavel wordt bij voorkeur toegekend op de locatie waar het meest wordt gesloopt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning om de erfstructuur te handhaven en de daarbij behorende clustering van bebouwing te bewerkstelligen. Bij uitzondering kan rood voor rood worden gebruikt om erven en bebouwingsstructuren zoals lintbebouwing te versterken. Eventueel kan de gemeente nieuwe geclusterde erven (knooperven) initiëren of een locatie bij een kern aanwijzen voor clustering van compensatiekavels. De realisatie van woningen op solitaire compensatiekavels is uitgesloten, omdat daardoor ongewenste versnippering ontstaat.

De compensatiekavel mag nabijgelegen (agrarische) bedrijven niet hinderen in hun bedrijfsvoering. Het erf en de tuin worden samen met de nieuwe woning en het daarbij behorende bijgebouw op de compensatiekavel gerealiseerd. Uitgangspunt voor de grootte van het bijgebouw is 150 m2.

In dit geval wordt bebouwing gesloopt op meerdere locaties (zie hoofdstuk 2). De tegenprestatie bestaat uit een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld. De uitvoering daarvan leidt tot versterking van de landschappelijke kwaliteit van het perceel. De afspraken en randvoorwaarden zijn met de initiatiefnemer in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd.

Woonagenda Hof van Twente 2016-2020

De Woonagenda verwoordt de visie van de gemeente Hof van Twente op haar woonbeleid. In deze Woonagenda komt naar voren welke speerpunten de gemeente Hof van Twente heeft voor de periode 2016-2020. Deze speerpunten zijn vertaald in beleidsrichtingen voor de komende jaren. De algemene hoofddoelstelling van de Woonagenda is het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woonruimte voor alle doelgroepen. Dit door de komende jaren de volgende vier speerpunten uit te werken:

• Kwaliteit; inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen.
• Nieuwbouw; optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad.
• Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die zorg nodig hebben.
• Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden (waaronder statushouders).

Voor dit bestemmingplan is het speerpunt Kwaliteit en nieuwbouw van belang. Binnen de kernen en in het buitengebied zijn er locaties die hun (bedrijfs)functie hebben verloren en om een nieuwe invulling vragen. Het gaat onder andere om agrarische bebouwing in het buitengebied. De gemeente wil de transformatie van erven in het buitengebied faciliteren door onder andere (creatieve vormen van) wonen toe te laten. De gemeente zal zich inspannen voor initiatieven die de sociale cohesie versterken (bijvoorbeeld meergeneratie-erven, huisvesting mantelzorgers, starters). Herstructurering en transformatie van gebieden die hun functie hebben verloren is één van die mogelijkheden. De gemeente wil een bijdrage leveren aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland.

Voor het buitengebied dient een keuze gemaakt te worden tussen het bouwen van woningen in de kernen of in het buitengebied. Het is van belang om flexibiliteit te behouden en om de concrete vraag te kunnen bedienen in het buitengebied. Er is hierbij sprake van een erventransitieprobleem; naar verwachting komt er in de komende jaren zo’n 300.000 m² agrarische bebouwing vrij. Verloedering daarvan ligt op de loer. Wonen (bijvoorbeeld in combinatie met werken) is een functie waarmee dit kan worden ingevuld. Ook sloop is een optie.

Dit bestemmingsplan voorziet in een concrete vraag naar het realiseren van zes woningen in het buitengebied. Voor het realiseren van twee woningen is in het geldende bestemmingsplan al een regeling opgenomen. Door middel van de bouw van nieuwe woningen in ruil voor de sloop van ontsierende agrarische bebouwing is er sprake van een kwaliteitsimpuls in het landelijk gebied. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van het Rood voor Rood beleid zoals is opgenomen in het beleidsdocument KGO. De ontwikkeling is dan ook passend binnen de Woonagenda. Tevens is de voorgenomen ontwikkeling in het woningbouwprogramma opgenomen.

Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het gemeentelijk mobiliteitsplan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Het parkeerbeleid is dus vraagvolgend. Uitgangspunten zijn verder:
• goede vormgeving van parkeervoorzieningen zodat deze goed toegankelijk zijn;
• vergroten van parkeercapaciteit leidt bij voorkeur niet tot een toename van hemelwaterafvoer.

Uitgangspunten voor parkeren bij bouwplannen en ontwikkelingen zijn:

• 1. Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen mag de parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen niet toenemen.
• 2. De minimale afmetingen van een langs-parkeervak is 2 x 6 meter. Bij een haaksparkeervak geldt een minimale breedte van 2,5 x 5 meter en moet de lengte van het parkeervak inclusief de ruimte om er in- en uit te rijden minimaal 10,50 meter zijn.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen is het belangrijk te voorkomen dat hierdoor nu of in de toekomst parkeerproblemen ontstaan. Voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit voor een bouwplan wordt door de gemeente Hof van Twente een parkeertoets uitgevoerd. Hierbij worden de parkeerkencijfers gehanteerd zoals die door het CROW in de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) zijn gepubliceerd waarbij het midden van de bandbreedte wordt aangehouden en de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’.

In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die geen belemmering vormt voor de uitgangspunten die gelden voor parkeren. In paragraaf 2.2 is beschreven dat in het plangebied sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

4.1 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Wel ligt het plangebied nabij een NNN gebied. Voor de ontwikkeling wordt is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. De belangrijkste resultaten met betrekking tot gebiedsbescherming worden hierna besproken.

Natura 2000 gebied

De onderzoekslocatie is gelegen ten westen van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, Lonnekemeer (zie figuur 2.7). De afstand tussen de onderzoekslocatie en het Natura 2000-gebied bedraagt ca. 9,3 kilometer. Gelet op de afstand tot het gebied, de kernopgave van het gebied en de aard van de geplande ingreep is er geen onderzoek in het kader van gebiedsbescherming binnen de Wet natuurbescherming nodig.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied overlapt met gebied uit het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Dit betreft de kernkwaliteit bestaande natuur NNN, land. Voor het hele NNN geldt een "nee, tenzij beginsel". Op grond hiervan dient directe of indirecte aantasting waar mogelijk te worden voorkomen. Een ontwikkeling binnen NNN gebied kan alleen doorgaan als er geen reële alternatieven mogelijk zijn en sprake is van een groot openbaar belang. Wanneer er toch een aantasting plaatsvindt is veelal sprake van een compensatieplicht.

De initiatiefnemer geeft aan dat in een eerder stadium overleg heeft plaatsgevonden en eventuele compensatie besproken is.

Soortenbescherming

Er geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Voor de ontwikkeling is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. De belangrijkste resultaten met betrekking tot soortenbescherming worden hierna besproken.

Binnen het plangebied zijn geen jaarrond beschermde nesten als beschreven in de Wet natuurbescherming de bomen kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Alle vogelnesten zijn in het broedseizoen beschermd. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden.

Mogelijk maakt het plangebied onderdeel uit van het leefgebied verschillende soorten reptielen als hazelworm en levendbarende hagedis. Voor het wegnemen van verblijfplaatsen van deze soorten is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig. In dit kader wordt een nader onderzoek uitgevoerd.

De singel langs de Blokstegenweg en de bosrand aan de westzijde van het plangebied worden mogelijk gebruikt als vliegrouten en foerageergebied door vleermuizen. De bomen in de singel langs de Blokstegenweg bevatten bovendien scheuren en loszittend schors welke geschikt zijn als verblijfplaats voor vleermuizen. Deze singel blijft met de huidige plannen behouden.

De overige te verwachte diersoorten zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten of soorten die alleen onder de zorgplicht vallen waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

4.2 Archeologie

Voor archeologische resten in de bodem is de Erfgoedwet van toepassing. Deze wet regelt onder andere dat in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening gehouden wordt met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Voor verwachting '2' geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied heeft een archeologisch onderzoek plaats gevonden. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat in een deel van het plangebied aanwijzingen zijn gevonden voor een mogelijke archeologische vindplaats. Dit deel van het terrein wordt niet bebouwd en blijft ongeroerd. Nader onderzoek kan daarom achterwege blijven.

4.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de binnen het Twentse landschap zijnde oude agrarische erven als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze erven hebben bepaalde karakteristieken. Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan deze karakteristieken. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

4.4 Water

Watertoets

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20170619-63-15493). Het plan vindt niet plaats in een beperkingsgebied van het waterschap. Uit de digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor de watertoets kan worden gevolgd. De watertoets is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. Op grond van artikel 3.1.6 het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. In het plangebied komen geen waterstaatkundige watergangen voor die een restrictie voor het plan inhouden.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Afvoer hemelwater

Als gevolg van de stedelijke ontwikkeling neemt de verharding toe. Bij hevige neerslag kan dit leiden tot piekafvoeren. In principe dient het overtollige hemelwater op eigen terrein te worden verwerkt door het water te infiltreren. Gelet op de hoge grondwaterstand en daarmee de kans op grondwateroverlast gaat de voorkeur er naar uit om in het laagst gelegen gedeelte van het plangebied een vijver te graven. Het overtollige hemelwater kan hiernaar worden afgevoerd. De uitkomende grond kan gebruikt worden voor het ophogen van het plangebied.

Afvoer vuilwater

Ter hoogte en in het plangebied liggen rioolleidingen. De rioolleiding in het plangebied is een belangrijke persleiding voor afvalwater. Bebouwing en beplanting dient weerszijden van de persleiding op een afstand van 2 meter te blijven. Als gevolg van de functieverandering zal er afvalwater worden geproduceerd. Hierbij wordt uitgegaan van een afvalwateraanbod van 20 personen (240 liter per uur). Ongeveer 50 meter van het plangebied ligt perceel Blokstegenweg 1a dat voorzien is van een aansluitpunt op het openbare drukrioolsysteem. Op dit systeem kan het afvalwater worden geloosd. Hiervoor is het nodig om ter hoogte van het plangebied een drukrioolunit te plaatsen en een persleiding leggen.

Ontwatering/drooglegging

Het plangebied ligt ten opzichte van de omgeving laag. De gemiddelde hoogste grondwaterstand is ongeveer 50 cm en voldoet niet aan de ontwateringsnorm voor stedelijke functies (gebouwen en wegen). Om droge voeten te houden en voldoende draagkracht voor wegen te verkrijgen is een ontwateringsdiepte van 1 meter wenselijk. Dat houdt in het plangebied dient te worden opgehoogd met minimaal 0,50 meter.   

4.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In een straal van 175 meter komen bedrijfsfuncties voor. Het betreft het bedrijf aan ded Blokstegenweg 3A. Hier is sprake van bedrijvigheid in de vorm van een vishandel, kweek en opslag van vis, verstrekken van informatie en het geven van rondleidingen. Voor dit type bedrijven geldt een richtafstand van 30 meter op basis van de VNG-brochure. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

Om te bepalen of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) geschikt is voor het beoogde gebruik is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Nader bodem onderzoek is niet nodig.

Uit het asbestonderzoek ter plaatse van het verharde pad blijkt dat in de bodem asbest is aangetoond. Aangetoond moet worden of de interventiewaarde in de bodem wordt overschreden. Er is derhalve aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek naar asbest ter plaatse van het verharde pad.

4.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 53 dB (buitenstedelijk gelegen woning). De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Het plangebied ligt gelegen in de geluidszones van de Rijksweg A1 (600 meter), de Kuipersweg en de Blokstegenweg (250 meter). Omdat het plangebied binnen de geluidszone van deze weg ligt, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt dat de richtwaarde van 48 dB wordt overschreden. Voor de woningen is derhalve een vaststelling van een hogere grenswaarden nodig.

4.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 24 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 24 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er worden slechts zes woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel bekeken.

Overeenkomstig de risicokaart, waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen die een extern veiligheidsrisico vormen ter plaatse van het plangebied.

Wel ligt op circa 650 met de Rijksweg A1, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De weg heeft geen plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar. Uit de berekening van de groepsrisico's in het geldende bestemmingsplan blijkt bovendien dat de curven van de A1 de oriëntatiewaarden van de groepsrisico's niet overschrijden. Een verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet noodzakelijk.

Ook ligt op circa 625 meter ten oosten van het plangebied een drietal aardgasleidingen. De leiding heeft geen PR 10-6 contour. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt 400 m. Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied. Een verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet noodzakelijk.

Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig die mogelijk een extern veiligheidsrisico vormen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Kabels, leidingen en overige zones

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied en waterleiding.

Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 45 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied.

Verder loopt een waterleiding door het plangebied. Binnen de zone van deze leiding zijn geen bouwwerken toegestaan. Om dit te waarborgen wordt, net als in het geldende bestemmingsplan, de dubbelbestemming 'Leiding - Water' op deze zone gelegd. De dubbelbestemming geldt als bebouwingsvrije zone. Het is binnen deze dubbelbestemming niet toegestaan bouwwerken op te richten, zonder toestemming van de leidingbeheerder.

Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Agrarisch met waarden

De gronden rondom de woningen krijgen de bestemming 'Agarisch met waarde' zonder bouw mogelijkheden. Hiermee wordt voorkomen dat op deze gronden wordt gebouwd.

Wonen - Azelo

Op het perceel blijft de bestemming 'Wonen - Azelo' overeenkomstig van toepassing. Alle beoogde woningen zijn voorzien van een bouwvlak. Voor het landhuis is een specifieke regeling opgenomen en is derhalve van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - landhuis' voorzien. Deze mag twee bouwlagen met kap bedragen. Tevens zijn binnen de bestemming geen vrijstaande bijgebouwen toegestaan.

Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 1 opgenomen erfinrichtingsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Dubbelbestemming Leiding - Water

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de in het plangebied aanwezige waterleiding. De dubbelbestemming geldt als bebouwingsvrije zone. Het is binnen deze dubbelbestemming niet toegestaan bouwwerken op te richten, zonder toestemming van de leidingbeheerder.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 2

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Bij ingrepen groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Voor zover met de uitvoering financiële aspecten gemoeid zijn, worden deze in dit kader genoemd. Dit plan betreft een particulier project. De gemeente heeft geen financiële bemoeienis met de uitvoeringskosten. De initiatiefnemer heeft een exploitatieopzet voor het plan gemaakt. Hieruit blijkt dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door een overeenkomst of indien sprake is van één van de volgende gevallen:

- het totaal der exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald bedraagt minder dan € 10.000,-;

- van bepaalde verhaalbare kosten is geen sprake;

- de verhaalbare kosten betreffen uitsluitend de aansluiting van een perceel op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen.

Gelet hierop in relatie tot het plan is het niet nodig een grondexploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. De ontvangen pro forma zienswijze is niet binnen de gestelde termijn aangevuld. De zienswijze is niet-ontvankelijk.

Daarnaast wordt een ambtshalve wijziging doorgevoerd. Het betreft een wijziging inzake het vergroten van het plangebied. In onderhavig bestemmingsplan zijn de gronden ten zuiden en westen namelijk niet meegenomen. Het is echter niet de bedoeling dat hier in de toekomst bouwmogelijkheden worden gecreëerd. Het plangebied dient derhalve vergroot te worden tot de grens van de woonbestemming. Deze gronden krijgen de bestemming 'Agrarisch met waarden' zonder bouwmogelijkheden.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel, gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.