Buitengebied Hof van Twente, herziening Gorsveldweg 13 te Hengevelde

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Bentelosestraat 55a, ten noordwesten van de kern Bentelo, is een voormalig agrarisch bedrijf gevestigd met de aanwezigheid van een bedrijfswoning en enkele bedrijfsgebouwen. Bij de gemeente Hof van Twente is een verzoek ingediend om een groot deel van de agrarische gebouwen te slopen en de te slopen bebouwing, middels een rood voor rood regeling, in te zetten voor de realisatie van een extra woning bij het perceel Gorsveldweg 13 te Hengevelde. Daarop aanvullend zal ook de intensieve agrarische bedrijfstak aan de Bentelosestraat 55a worden beëindigd. De weg ter plaatse van de Gorsveldweg 13 zal bij realisatie van de woningen worden verlegd.

De gemeente wil in principe meewerken aan de ontwikkeling. De aanwezige gebouwen op beide locaties zijn inmiddels gesloopt. Het realiseren van een extra woning en het verleggen van de Gorsveldweg zijn op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 : De ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

1.2 Geldend bestemmingsplan

Gorsveldweg

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 9 december 2015 is vastgesteld. Het perceel Gorsveldweg 13 heeft hierin de bestemming 'Wonen' met 'specifieke bouwaanduiding - inpandige bijgebouwen'. Daarop aanvullend is voor dit perceel ook de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 1', 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' van toepassing. Voor de Gorsveldweg is de bestemming ' Verkeer' van toepassing.

Op basis van de woonbestemming is de voorgenomen situatie functioneel mogelijk. Op het perceel zijn namelijk al (twee) woningen toegestaan. In figuur 2 is voor deze locatie een uitsnede van de verbeelding opgenomen.

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente', locatie Gorsveldweg 13

Bentelosestraat

Voor het perceel Bentelosestraat 55a is de bestemming 'Agrarisch' van toepassing met de aanwezigheid van een bouwvlak (zie figuur 3). Daarop aanvullend is voor dit perceel ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2' van toepassing.

Voor beide locaties zijn ook de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone', 'reconstructiewetzone - verwevingsgebied' en 'vrijwaringszone - radar' van toepassing.

Figuur 3: Uitsnede bestemmingsplan 'Buiten gebeid, Hof van Twente', locatie Bentelosestraat 55

Strijdigheid met bestemmingsplan

Omdat met de voorgenomen ontwikkeling een extra woning bij het perceel Gorsveldweg 13 wordt gerealiseerd en de 'Gorsveldweg' wordt verlegd, is deze ontwikkeling in strijd met het geldende bestemmingsplan. Daarop aanvullend zal met dit bestemmingsplan, vanwege de beëindiging van de intensieve agrarische bedrijfsvoering op het perceel Bentelosestraat 55a, de mogelijkheden hiervoor worden geschrapt. De extensieve bedrijfsvoering blijft wel behouden.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 3 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

De locatie Bentelosestraat 55a (hierna te noemen als de slooplocatie) bevindt zich ten noorden van de kern Bentelo. De locatie betreft een agrarisch perceel met in de nabijheid enkele woonpercelen, een bedrijfsperceel, bosgebieden en agrarische gronden. De locatie Gorsveldweg 13 (hierna te noemen als de ontwikkellocatie) bevindt zich ten noordwesten van de kern Hengevelde. In de nabijheid van deze locatie bevinden zich enkele woonpercelen en agrarische gronden.

Beide locaties zijn gelegen in het waardevolle Kampenlandschap. Luchtfoto's van de locaties en de directe omgeving daarvan zijn weergegeven in figuren 4 en 5.

Figuur 4: Luchtfoto slooplocatie Bentelosestraat 55a te Bentelo

Figuur 5: Luchtfoto ontwikkellocatie Gorsveldweg 13 te Hengevelde

De voormalige bedrijfsgebouwen op het perceel van de slooplocatie zijn gebruikt voor het houden van varkens en rundvee. Door het beëindigen van de intensieve bedrijfstak, zijn een aantal agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt. (zie figuur 6). De bedrijfswoning op het perceel wordt bewoond.

Onderstaande foto's geven een impressie van het erf (figuur 7 en 8).

Figuur 6 : Situatieschets huidige bebouwing (rood betreft de gesloopte bebouwing)

Figuur 7 : De gesloopte bedrijfsgebouwen (gebouwen 1 t/m 4 op de situatieschets)

Figuur 8 : De te renoveren bedrijfsgebouwen (boerderij en schuren met karakteristieke 'niendeuren')

Op de ontwikkellocatie zijn diverse gebouwen gesloopt. De boerderij uit 1940 is nog aanwezig op het perceel. Planologisch bestaat de mogelijkheid voor de realisatie van een tweede woning.

Ook is het perceel voorzien van erfbeplanting die als cultuurhistorisch waardevol is aangemerkt (zie figuur 9).

  Figuur 9: Boerderij uit 1940 met waardevolle erfbeplanting

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Uitgangspunten initiatief

De planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt zijn afgestemd op randvoorwaarden die door de gemeente voor de locaties zijn opgesteld. De voorwaarden zijn voor zover mogelijk vertaald naar de regels en de verbeelding.

De ontwikkeling moet voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• 1. De (agrarische) bedrijfsvoering op de deelnemende locaties zijn/worden beëindigd en waarbij de milieuvergunning wordt ingetrokken;

De agrarische bedrijfsvoering op de locatie Bentelosestraat 55a zal beperkt worden tot de extensieve vorm. De intensieve veehouderij is beëindigd en de mogelijkheden zijn uit het bestemmingsplan geschrapt.

• 2. Er wordt voorzien in een goede evenredige landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, waarbij de minimale investering in ruimtelijke kwaliteit wordt vastgelegd en een instandhoudingstermijn krijgt van 10 jaar;

Voor de ontwikkeling zijn twee erfinrichtingsplannen opgesteld. Dit is voor zowel de sloop- als voor de ontwikkellocatie gedaan. Deze zijn inmiddels door het College van B&W goedgekeurd. De erfinrichtingsplannen zijn als bijlagen 1 en 2  bij de toelichting toegevoegd. Met het opnemen van voorwaardelijke verplichtingen wordt de instandhoudingstermijn van 10 jaar gewaarborgd.

• 3. Aangetoond dient te worden dat met de ontwikkeling:
  • a. Geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van omliggende gronden;
  • b. De uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
  • c. De milieuhygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd;
  • d. Dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden.

In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid van het initiatief beschreven. Hieruit blijkt dat met de voorgenomen ontwikkeling geen onevenredige aantasting plaatsvindt naar de omgeving en van gronden.

3.2 Beschrijving initiatief

Het initiatief omvat het planologisch schrappen van de intensieve bedrijfstak op de locatie Bentelosestraat 55a en de daar reeds gesloopte bedrijfsgebouwen, als sloopmeters in te zetten. Deze sloopmeters worden aan de hand van de rood voor rood regeling ingezet voor de realisatie van een extra woning op de ontwikkellocatie. Om de herbouw van de te slopen bebouwing te voorkomen wordt de omvang van het bedrijf beperkt. Er wordt maximaal 1.100 m2 toegestaan. Aan de Gorsveldweg wordt een woning toegevoegd en de weg wordt verlegd.

Bentelosestraat 55a

Op dit perceel zijn de (voormalig) agrarische gebouwen gesloopt. In totaal is 1.060 m2 aan bebouwing gesloopt. In de nieuwe situatie zal de intensieve bedrijfstak, planologisch worden geschrapt en blijft het extensieve tak gehandhaafd. Hiervoor zal het perceel de agrarische bestemming behouden. Omdat het perceel in het Kampenlandschap ligt, is een erfbeplantingsplan opgesteld om de inrichting van het perceel op een juiste wijze aan te laten sluiten op de omgeving. De bebouwingsmogelijkheden bij dit bedrijf worden beperkt. Er is ca. 1.085 m2 bedrijfsbebouwing aanwezig.

Gorsveldweg 13

Ook op deze locatie is de bebouwing grotendeels al gesloopt. Op het perceel is nog een boerderij uit het jaar 1940 aanwezig met waardevolle erfbeplanting, wat met name wordt gevormd door de mate van openheid en kleinschaligheid.

In de nieuwe situatie zal de bestaande boerderij worden gerenoveerd en blijft de erfbeplanting behouden. Daarop aanvullend richt dit plan zich de realisatie van een nieuw bijgebouw (150 m2) en de realisatie van de (planologisch al toegestane) schuurwoning met zadeldak.

Ook wordt de realisatie van een nieuwe woning mogelijk gemaakt. Deze woning zal worden gesitueerd aan de westelijke zijde van het perceel en zal aansluiten op het daar aanwezige bebouwingslint.

Het parkeren zal in de toekomstige situatie op eigen terrein plaatsvinden. Per woonperceel zal hiervoor worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen. Op het eigen terrein is hier voldoende gelegenheid voor.

In de huidige situatie is de Gorsveldweg direct naast de bestaande karakteristieke boerderij gesitueerd. Om die afstand te vergroten en daarmee de veiligheid op het perceel te verbeteren wordt de weg verlegd. In figuur 10 is de nieuwe inrichting van weg opgenomen.

Figuur 10: Ontwerp verlegging Gorsveldweg

3.3 Landschappelijke inpassing

Om tot een goede landschappelijke inpassing te komen is voor beide locaties een erfinrichtingsplan opgesteld. Doorat de locaties in het Kampenlandschap liggen zijn de eigenschappen en karakteristieken van het landschap richtinggevend geweest bij het opstellen van de erfinrichtingsplannen.

Voor beide locaties geldt dat de erven aan de achterzijde een open karakter moeten krijgen en de voorzijde een besloten karakter. De onregelmatige structuur van de bebouwing en de beplanting, zorgen ervoor dat het erf opgaat in het landschap. De ligging van het erf is op een korte afstand van de doorgaande weg, met een slingerende toegangsweg naar de achterzijde. De voorzijde van het erf is meer besloten en formeler aangelegd en voorzien van haagbeplanting. Naast fruitbomen zijn ook veel solitaire bomen aanwezig, zoals een linde, noot of paardenkastanje.

Voor de inpassing van de locaties zijn enkele voorwaarden opgenomen, zoals het gebruik van streekeigen soorten voor de aan te brengen beplanting, de mate van openheid en kleinschaligheid en de zachte overgang tussen het erf en het omliggende landschap.

Bentelosestraat 55a

Met de voorwaarden die door de gemeente en de initiatiefnemer zijn geformuleerd is voor de slooplocatie een erfinrichtingsplan opgesteld. Dit heeft geresulteerd tot een erfinrichting waarbij het noordelijk gelegen gedeelte van het perceel, een inrichting krijg voor extensief gebruik. Hiervoor blijft de touwtrekbaan behouden en zullen hier - als aanvulling op het bestaande - zomereiken worden toegevoegd. Naast de touwtrekbaan is een weide- en fruitgaard met acht fruitbomen gesitueerd (handappel, moesappel, pruim, stoofpeer). De bestaande beukenhagen blijven behouden en worden aangevuld met soortgelijke beukenhagen die verspreid over het erf een plek krijgen. Op het zuidelijk gelegen gedeelte van het erf zal een streekeigen solitaire boom (linde) worden toegevoegd. Daarop aanvullend zullen ook de bestaande eiken aan weerszijden van de toegangsweg behouden blijven. In figuur 11 is een uitsnede opgenomen van het erfinrichtingsplan voor de slooplocatie.

Figuur 11: Uitsnede erfinrichtingsplan slooplocatie

Gorsveldweg 13

Ook voor de ontwikkellocatie zijn door de gemeente randvoorwaarden opgesteld. Deze randvoorwaarden zijn aangevuld met wensen van de initiatiefnemer, waarmee vervolgens het erfinrichtingsplan voor deze locatie is opgesteld.

In het erfinrichting blijven de bestaande fruitbomen tussen de boerderij en de (te verleggen) Gorsveldweg behouden. Ook de zomereiken langs de Gorsveldweg blijven behouden. Tussen de boerderij en de te realiseren schuurwoning zullen streekeigen solitaire bomen worden geplant, zoals zomereik en walnoot. Ook zal hier een groep van drie lindebomen worden geplant.

Om de nieuwe woning aan de westelijke zijde van het erf in afwijking ten opzichte van het overige erfgedeelte te brengen, zal tussen deze woning en het erf een struweel met streekeigen heesters worden geplant (zoals krentenboom, eenstijlige meidoorn en gewone vlier). In figuur 12 is een uitsnede opgenomen van het erfinrichtingsplan voor de ontwikkellocatie.

Figuur 12: Uitsnede erfinrichtingsplan ontwikkellocatie

Hoofdstuk 4 Inventarisatie van relevant beleid

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

Een plan om één extra woning te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

4.2 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Op 3 juli 2013 is de omgeving Omgevingsvisie en -verordening geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden op 12 april 2017 en is vanaf 1 mei 2017 van kracht.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor woningbouw, bedrijfslocaties en voorzieningen in zowel de groene als stedelijk omgeving hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Ten aanzien van wonen, werken en voorzieningen in Groene omgeving geldt dat ontwikkelingen mogelijk zijn als de sociaaleconomische structuur wordt versterkt, deze passen bij het ontwikkelingsperspectief en worden uitgevoerd volgens gebiedskenmerken.

De transformatie van de locaties waarbij op het voormalig agrarische perceel de leegstaande bedrijfsgebouwen zijn gesloopt en beide locaties opnieuw worden ingericht, past binnen de genoemde generieke beleidskeuzes van de provincie. De ontwikkeling vindt plaats door een herstructurering van een al bebouwd perceel en de woonfunctie past in de sociaaleconomische structuur van de omgeving. De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'). De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes. Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven.

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bij het realiseren van de woningbouwopgave voor de Groene omgeving spreekt de provincie over het principe van zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn naar analogie als volgt samen te vatten:

• (Her-)benutting van bestaande bebouwing.
• Combinatie van functies conform gebiedskenmerken.
• Uitbreiding in aansluiting op bestaande bebouwing, rekening houden met ontsluiting, conform gebiedskenmerken.

Het plangebied ligt in een landelijke omgeving. Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijf en een bestaande woonperceel. Op de slooplocatie is de bestaande bebouwing gesloopt en wordt dit ingezet voor de realisatie van een extra woning op de ontwikkellocatie. Versnippering wordt hierdoor tegengegaan. Er is tevens sprake van een kwaliteitsimpuls doordat de landschapsontsierende bebouwing is verwijderen en de herinrichting gebaseerd is op de aanwezige gebiedskenmerken.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor beide percelen geldt het ontwikkelingsperspectief 'Agrarische werklandschap, Kampenlandschap'. In dit gebied wordt ingezet op ontwikkeling van erf- en wegbeplanting en behoud van de bestaande landschapselementen. Weg- en laanbeplanting worden hersteld of aangelegd langs wegen die de opbouw versterken en daar waar ruimte is in het profiel voor een goede groeiplaats. Het sortiment moet passend zijn bij het cultuurhistorisch landschapstype. Karakteristieke erfinrichting wordt gestimuleerd op basis van cultuurhistorische landschapstypes. Binnen dit werklandschap zijn accenten aangeduid die te maken hebben met de oorspronkelijke cultuurhistorische ontginningstypen (kampenlandschap). Het voorgestelde gebruik wat gepaard gaat met nieuwe erfinrichtingen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

de natuurlijke laag: laag van dekzandvlakte en ruggen & laag van beekdalen en natte laagtes

De dekzandgronden beslaan een groot deel van de provincie Overijssel en zijn overblijfselen uit de ijstijd. Na de ijstijd bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, gekenmerkt door relatief grote verschillen tussen hoog-droog en laag-nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie voor dit gebied is om de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. Bij de ontwikkeling van de dorpsranden dient rekening gehouden te worden met de relatief hogere ligging van het plangebied.

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren.

De slooplocatie bevindt zich op gronden waarvan de natuurlijke laag is gekenmerkt als dekzandvlakte en ruggen. De ontwikkellocatie bevindt zich op gronden die zijn gekenmerkt als beekdalen en natte laagtes. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een verandering in het functioneren van het watersysteem.

de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap

Dit landschap werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel ontgonnen werden. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Het essenlandschap is een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en (voormalige) grote open heidevelden.

De bestaande structuren, patronen en houtwallen binnen het oude hoevenlandschap dienen gerespecteerd te worden en gehandhaafd te blijven. Ontwikkelingen op deze gronden dienen bij te dragen aan het behoud van de dragende structuren (groenstructuur en routes) en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen (de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid). Daarbij dienen ontwikkelingen ook de toegankelijkheid van erven en erfroutes te vergroten.

Bij het opstellen van de erfinrichtingsplannen zijn deze voorwaarden meegenomen. Met de ontwikkeling blijven de aanwezige groenstructuren behouden en worden deze versterkt.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Conclusie

Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In de erfinrichtingsplannen (zie bijlage 1 en 2) zijn deze gebiedskenmerken ingepast.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

In het kader van de ontwikkeling in het buitengebied zijn erfinrichtingsplannen opgesteld waarmee een versterking van het landschap wordt gewaarborgd (zie bijlagen 1 en 2). Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving.

Omgevingsverordening Overijssel 2009

Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

In hoofdstuk 2 van de verordening worden de regels gegeven die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening. In artikel 2.1.5 van de verordening worden regels gegeven gericht op de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen. Deze moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

In de vorige paragrafen is reeds beschreven dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken. De regels uit de verordening verzetten zich dan ook niet tegen de ontwikkelingen in het plangebied.

4.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor hun grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen van de gemeente te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief zijn een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen hier. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Voor de ontwikkeling zijn daarom erfinrichtingsplannen opgesteld (zie paragraaf 3.3 en bijlagen 1 en 2). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Het initiatief draagt dan ook bij aan het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk gebied

In de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Dit integratiekader schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt.

In de Toekomstvisie 'zicht op 2030' wordt ingezet op het faciliteren van knooperven, CO2 reductie bij agrarische bedrijven en hun toe- en afvoer en de toevoeging van een attractie van bovenregionaal belang. Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Om het karakter van het buurtschap te behouden ligt de voorkeur bij het realiseren van woningen in bestaande gebouwen. Met volledige nieuwbouw dient terughoudend omgegaan te worden. Daarmee wordt ook voorkomen dat de buurtschappen gaan concurreren met de dorpen en steden en wordt verdere verstening van de buurtschappen

tegen gegaan. Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit beleid is onder andere uitgewerkt in de beleidsregel Rood voor Rood en de beleidsregel Vrijkomende agrarische bebouwing (Vab). In onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt op basis van het Vab beleid.

Vrijkomende agrarische bebouwing

Het Vab beleid draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bebouwing voor andere functies; hergebruik in plaats van kapitaalsvernietiging. Het beleid is van toepassing op vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing om nieuwe functies mogelijk te maken. Het gaat om gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht met een agrarische bestemming en ook agrarisch in gebruik zijn (geweest). Hierbij is het mogelijk om de voormalige bedrijfswoning te splitsen en/of bedrijfsmatig te gebruiken. Ook karakteristieke bedrijfsgebouwen kunnen hiervoor in aanmerking komen. Voorwaarde is dat er sprake is van het behoud van de karakteristieke bebouwing. In een landschapsplan en een bouwkundig rapport moet dit behoud gewaarborgd worden.

Vertaling naar planontwikkeling
De aanwezige karakteristieke kenmerken (erfinrichting, Niendeuren) op de locaties zullen gehandhaafd blijven. Op basis van het Vab beleid kunnen de reeds gesloopte bedrijfsgebouwen op de locatie Bentelosestraat 55a als sloopmeters worden ingezet voor de realisatie van een nieuwe woning op de locatie Gorsveldweg 13. Hier is al sprake van een woonperceel.
In hoofdstuk 3 is een beschrijving van de ontwikkeling gegeven. Ook zijn erfinrichtingsplannen voor beide locaties opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat er sprake is van een landschappelijke inpassing die geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken, zoals die zijn opgenomen in het provinciaal beleid.

Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Daaruit volgt dat gemeenten dienen te beschikken over actueel woonbeleid. In december 2014 is de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 “Natuurlijk…Wonen in Twente!” vastgesteld. in 2015 is het nieuwe woonbeleid voor Hof van Twente ontwikkeld. Hierin zijn onder andere de uitgangspunten uit de Regionale Woonvisie vertaald naar lokaal beleid. Het nieuwe woonbeleid is een compact document waarin de speerpunten op het gebied van “wonen” staan met daaraan gekoppeld de beleidsrichtingen.

In de woonvisie staat dat de buitengebieden en de landschappelijke waarden behouden moeten blijven en bestaande steden en dorpen kwalitatief moet worden versterkt. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Dit kan onder andere door leegstaande gebouwen te transformeren en te hergebruiken.

Zo blijft het woon-, werk- en leefgebied van bestaande bebouwde gebieden (dorpen en steden) aantrekkelijk.

Vooral voor de landelijk gemeenten is aandacht nodig voor versnipperd vrijkomend vastgoed in het buitengebied (leegstaande schuren, boerenbedrijven met opstallen waarvoor geen opvolging is, etc.). Door flexibel om te gaan met bestemmingen, kan een deel van het vrijkomend vastgoed worden benut voor (kleinschalige) woon- en werkvormen. Uitgangspunt bij het programmeren van het woonprogramma is ‘voorzien in de eigen woonbehoefte’.

Voor dit initiatief zijn vrijkomend vastgoed gesloopt en deze als sloopmeters ingezet om een nieuwe woning te realiseren op een bestaand woonperceel. Er is hierbij sprake van een ontwikkeling waarbij voorzien wordt in de eigen woonbehoefte. Met de ontwikkeling blijven de landschappelijke waarden behouden en worden deze versterkt.

Woonagenda Hof van Twente 2016-2020

De Woonagenda verwoordt de visie van de gemeente Hof van Twente op haar woonbeleid. In deze Woonagenda komt naar voren welke speerpunten de gemeente Hof van Twente heeft voor de periode 2016-2020. Deze speerpunten zijn vertaald in beleidsrichtingen voor de komende jaren.

De algemene hoofddoelstelling van de Woonagenda is het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woonruimte voor alle doelgroepen. Dit door de komende jaren de volgende vier speerpunten uit te werken:

• Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen.
• Optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad.
• Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die zorg nodig hebben.
• Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden (waaronder statushouders).

Voor dit bestemmingplan is het speerpunt Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen van belang. Binnen de kernen en in het buitengebied zijn er locaties die hun (bedrijfs)functie hebben verloren en om een nieuwe invulling vragen. Het gaat onder andere om agrarische bebouwing in het buitengebied. De gemeente wil de transformatie van erven in het buitengebied faciliteren door onder andere (creatieve vormen van) wonen toe te laten. De gemeente zal zich inspannen voor initiatieven die de sociale cohesie versterken (bijv. meer generatie-erven, huisvesting mantelzorgers, starters). Herstructurering en transformatie van gebieden die hun functie hebben verloren is één van die mogelijkheden.

Voor het buitengebied dient een keuze gemaakt te worden tussen het bouwen van woningen in de kernen of in het buitengebied. Het is van belang om flexibiliteit te behouden en om de concrete vraag te kunnen bedienen in het buitengebied.

Er is hierbij sprake van een erventransitieprobleem; naar verwachting komt er in de komende jaren zo’n 300.000 m² agrarische bebouwing vrij. Verloedering daarvan ligt op de loer. Wonen (bijvoorbeeld i.c.m. werken) is een functie waarmee dit kan worden ingevuld. Ook sloop is een optie.

De gemeente Hof van Twente heeft op 15 december 2015 het beleidsdocument Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ‘Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' vastgesteld. In dit beleidsdocument zijn diverse instrumenten opgenomen waarmee hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing verder verbreed wordt. Ook zijn er mogelijkheden opgenomen om een nieuwe woning te realiseren of de bestaande woning te vergoten zodat meerdere generaties op één erf kunnen wonen. Hiervoor moet dan een oppervlakte vrijkomende agrarische bebouwing worden gesloopt. Deze instrumenten leveren een bijdrage aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland.

Met dit initiatief is sprake van de sloop van vrijkomende agrarische bebouwing en deze sloopmeters in te zetten ten behoeve van een nieuwe woning. Dit zodat meerdere generaties op het erf kunnen wonen en in de toekomst zorg kan worden verleend. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van het Vab beleid zoals is opgenomen in het beleidsdocument KGO. Dit is hierboven reeds beschreven. De ontwikkeling is dan ook passend binnen de Woonagenda.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Kampen en essen'. Dit oud cultuurlandschap bestaat uit lichtglooiende velden met onregelmatige vormen. In de kampen is een gedeelte van de oorspronkelijke houtwallen intact gebleven. In deze gebieden zijn de verspreid liggende of in buurtschappen georganiseerde boerenerven los van opzet. Groepjes eiken vervlechten de erven van hun omgeving.

Voor de uitvoering van het plangebied gelden een aantal criteria. Deze hebben betrekking op plaatsing, hoofdvorm, gevel, detaillering, erf en aan-, uit- en bijgebouwen en dakkapellen. Voor de bouw van aan-, uit- en bijgebouwen geldt dat de toevoegingen hiervan ondergeschikt aan het hoofdgebouw gehouden moeten worden,

Gemeentelijk mobiliteitsplan 2016-2020

Het gemeentelijk mobiliteitsplan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Het parkeerbeleid is dus vraagvolgend. Uitgangspunten zijn verder:
• goede vormgeving van parkeervoorzieningen zodat deze goed toegankelijk zijn;
• vergroten van parkeercapaciteit leidt bij voorkeur niet tot een toename van hemelwaterafvoer.

Uitgangspunten voor parkeren bij bouwplannen en ontwikkelingen zijn:

• 1. Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen mag de parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen niet toenemen.
• 2. De minimale afmetingen van een langs-parkeervak is 2 x 6 meter. Bij een haaksparkeervak geldt een minimale breedte van 2,5 x 5 meter en moet de lengte van het parkeervak inclusief de ruimte om er in- en uit te rijden minimaal 10,50 meter zijn.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen is het belangrijk te voorkomen dat hierdoor nu of in de toekomst parkeerproblemen ontstaan. Voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit voor een bouwplan wordt door de gemeente Hof van Twente een parkeertoets uitgevoerd. Hierbij worden de parkeerkencijfers gehanteerd zoals die door het CROW in de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) zijn gepubliceerd waarbij het midden van de bandbreedte wordt aangehouden en de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’.

In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die een belemmering zou kunnen vormen voor de uitgangspunten die gelden voor parkeren. In paragraaf 3.2 is beschreven dat in het plangebied sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

5.1 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een NNN gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

De aanwezige bebouwing op de locaties zijn reeds gesloopt. Onderzoek naar het eventueel voorkomen van beschermde soorten is dan ook niet noodzakelijk. Wel geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

5.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'.

Het plangebied valt onder drie verschillende archeologische bestemmingen, namelijk Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3. Hierbij geldt voor verwachtingswaarde '1' dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor de verwachtingswaarde '2' is archeologisch onderzoek vereist bij nog grotere ingrepen groter dan 5.000 m2 en voor de verwachtingswaarde '3' 10.000 m2. Met dit bestemmingsplan worden geen ingrepen voorgesteld die deze vrijstellingsbepalingen overschrijden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. De beschermende regelingen worden ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

5.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de structuren en kenmerken in de omgeving als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Met dit bestemmingsplan gaan ook (per perceel) erfinrichtingsplannen gepaard. Hierin is de ontwikkeling afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving (zie paragraaf 3.3). De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

5.4 Water

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving afgewenteld worden.

Het waterschap streeft er naar om de ingrepen binnen een deelstroomgebied waterneutraal te houden. Wateraspecten die niet ruimtelijk relevant zijn, kunnen in het proces van de watertoets wel gesignaleerd maar niet geregeld worden. Dit houdt in dat als iets met een specifiek instrument geregeld kan worden, het niet met een ruimtelijk plan geregeld mag worden. Belangrijke regelstellende instrumenten zijn, de Keur van het waterschap, Activiteitenbesluit, peilbesluit, gemeentelijke verordening etc.

Digitale watertoets

De ontwikkeling is per perceel aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets. De watertoets voor de locaties Bentelosestraat 55a en Gorsveldweg 13 zijn als bijlagen 3 en 4 bij de toelichting gevoegd. Op basis van deze toets dient voor het plangebied de Normale procedure van het watertoetsproces te worden doorlopen. Dit vanwege de keurzone van de leggerwaterloop langs de Hagmolenweg, waar de locatie Bentelosestraat 55a nabij is gelegen. De waterloop heeft een belangrijke aan-, af-, en doorvoer functie.

Voor de normale procedure gelden de uitgangspunten zoals die in deze paragraaf zijn opgenomen.

Uitgangspunten waterschap Vechtstromen.

Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe onderstaande beleidsregels.

Algemeen

Bij de keuze voor de locatie van het plangebied wordt rekening gehouden met de wateropgave en de eigenschappen van het watersysteem.

• Bij het stedenbouwkundig plan moet notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt. Water is daarmee ordenend voor het plan.
• Per project moet in het overleg tussen gemeente en waterschap worden bezien of maatwerkoplossingen nodig en/of wenselijk zijn.

Afvalwater

Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Hemelwater

• De afvoerpiek uit het plangebied door de toename van verhard oppervlak wordt afgevlakt door berging van hemelwater in wadi's of retentievijvers met een gedoseerde afvoer.
• De maximale hoeveelheid te lozen water bedraagt 2,4 l/s/ha bij een maatgevende neerslaghoeveelheid van 55 mm.
• Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem.
• Zichtbare oppervlakkige afvoer van hemelwater heeft de voorkeur boven afvoer van hemelwater door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen.
• Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd.
• Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen, op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur.
• Afvoer van hemelwater vindt bij voorkeur plaats via de reeks regenpijp - perceelgoot - straatgoot - wadi.
• Bij het ontwerp van het bouwwerk wordt een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelgoten gekozen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft.
• Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn regenwaterhergebruik op individuele schaal of directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen op grotere schaal.
• In het geval van bedrijventerreinen met risico op vervuiling verdient hemelwaterafvoer via een verbeterd gescheiden rioolstelsel met retentievijvers de voorkeur.
• Het ontwerp van een verbeterd gescheiden stelsel wordt afgestemd op het risico op verontreiniging van het verhard oppervlak en het uitgangspunt dat de afvoer van relatief schoon hemelwater naar de RWZI wordt geminimaliseerd.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

Toetsing en conclusie

Dit plan ziet toe op het inzetten van de reeds gesloopt bebouwing op het perceel Bentelosestraat 55a en deze sloopmeters in te zetten voor de realisatie van één woning op het perceel Gorsveldweg 13. Daarop aanvullend zullen beide percelen landschappelijk worden ingepast.

Op het perceel Bentelosestraat 55a worden geen werkzaamheden verricht waardoor een verhoogd risico op de waterhuishouding als gevolg kan zijn. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Hoewel deze locatie nabij de keurzone van de leggerwaterloop langs de Hagmolenweg is gelegen, worden daar geen werkzaamheden verricht. Daarop aanvullend wordt voor het onderhoud van deze waterloop een obstakelvrije zone van 5 meter vanaf de insteek aangehouden. In deze obstakelvrije zone mag niet zonder toestemming van het waterschap worden gebouwd. Ook is geen sprake van een toename van afvalwater. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd.

Gelet op het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect water geen belemmering vormt voor de vaststelling van dit plan.

5.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

De ontwikkeling in het plangebied betreft een toevoeging van een milieugevoelige functie op de ontwikkellocatie. Van belang is dat de bestaande bedrijvigheid hierdoor niet wordt belemmerd.

De toevoeging vindt echter plaats tussen bestaande woonpercelen, waardoor een nadere toetsing niet nodig is.

Ter plaatse van de slooplocatie zal de intensieve bedrijfstak, planologisch worden geschrapt. Hierdoor blijft enkel de extensieve gebruiksmogelijkheden van toepassing en zal dit de milieusituatie ter plaatste verbeteren.

Gelet op het bovenstaande is voor beide percelen een goed leef- en woonklimaat te garanderen. Dit omdat milieuhinder van de omliggende bedrijven, door de ligging op ruime afstand, uit te sluiten is. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Bodem

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt, dat het kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd.

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Voor het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van een nieuwe woning beoogd op gronden die al zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Door middel van bodemonderzoek is aangetoond of de bodem geschikt is voor deze functie. Dit onderzoek is zowel voor het oostelijk- als het westelijk gedeelte van het plangebied uitgevoerd.

Tijdens het onderzoek zijn in de grond geen verontreinigingen aangetroffen die de achtergrondwaarde overschrijden. Wel zijn lichte verhogingen ten opzichte van de streefwaarde (AW2000) aangetroffen in het grondwater (zie bijlagen 6 en 7 voor de rapportages van het bodemonderzoek voor het oostelijk- en het westelijke gedeelte van het plangebied).

Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu. Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

5.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen.

Het plangebied is gelegen in de nabijheid van Gorsveldweg. Hier geldt een maximumsnelheid van 60 km/uur waardoor het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van deze weg. Om die reden is akoestische onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting, door wegverkeerslawaai, op de gevels van de te geplande nieuwe woning (zie bijlage 5 voor de gehele rapportage).

Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. De ambitiewaarde van 43 dB wordt met 4 dB overschreden. Daarbij dienen ontwikkelingen in het kader van de rood voor rood regeling, getoetst te worden aan de grenswaarden zoals die zijn opgenomen in de Wet geluidhinder. Aangezien de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden zijn, vanuit dit aspect, geen belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 15 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Met dit plan wordt één extra woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook liggen nabij het plangebied geen vervoersroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied en luchtvaartverkeerzone. Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter voor het radarverstoringsgebied en 40 meter voor de luchtvaartverkeerzone. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 40 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied en de luchtvaartzone. Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het geldende bestemmingsplan. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Artikel 3 Agrarisch en Artikel 4 Agrarisch met waarden

Binnen de gemeente Hof van Twente is het agrarisch gebied in geldende bestemmingsplannen onderverdeeld in verschillende 'soorten' agrarisch gebied. Dit onderscheid houdt verband met de voorkomende landschaps- en natuurwaarden in de verschillende gebieden. De voorkomende waarden hebben betrekking op landschappelijke en natuurlijke waarden zoals vastgelegd in de kaderstellende stukken. Een nieuwe indeling wordt mede gebaseerd op een vereenvoudiging in regelgeving ten aanzien van het omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

De bestemming 'Agrarisch' is opgenomen voor de locatie Bentelosestraat 55a en conform het geldende bestemmingsplan, waarbij de intensieve bedrijfstak planologisch is geschrapt en de overige mogelijkheden blijven gelden. Op het perceel is dan ook een grondgebonden agrarische bedrijf toegestaan met de daarbij behorende bedrijfsgebouwen. Het bestaande en legale aantal woningen zijn daarin toegestaan. Ook is het extensief gebruik toegestaan, zoals dat in de bestaande situatie ook is vastgelegd.

Om ervoor te zorgen dat deze locatie wordt ingericht conform het in bijlage 1 opgenomen erfinrichtingsplan, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De gronden mogen pas voor de woonfunctie worden gebruik, onder voorwaarde dat binnen één jaar na verlening van de omgevingsvergunning, het landschapsplan moet worden uitgevoerd. Dat betekent concreet dat de nieuwe bomen en planten die zijn opgenomen in het inrichtingsplan daadwerkelijk na één jaar zijn aangeplant.

De bestemming 'Agrarisch met waarden' is opgenomen voor gronden die waardevol zijn vanwege het kleinschalige en onregelmatige patroon van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen in het kampenlandschap en de openheid en grootschaligheid in het broekontginningslandschap. In de bestemming worden de waarde beschermd door middel van een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Artikel 5 Verkeer

Deze bestemming is opgenomen voor de verlegging van de Gorsveldweg. De breedte en situering van het bestemmingsvlak bepaalt de toekomstige verloop van de weg. De bestemming dient tevens tot behoud van de landschappelijke waarde van onverharde wegen en paden. Ter bescherming hiervan is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen

Artikel 6 Wonen

De gronden die worden gebruikt voor de woonfunctie zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. Dit was al de situatie voor het bestaande woonperceel. Het nieuwe woonperceel sluit hierop aan.

Binnen deze bestemming is per bestemmingsvlak één woning toegestaan. Daarop aanvullend is ook een beroep aan huis-, zijn de bestaande en legale paardenbakken en ontsluitingsvoorzieningen toegestaan.

Om ervoor te zorgen dat deze locatie wordt ingericht conform het in bijlage 2 opgenomen erfinrichtingsplan, is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De gronden mogen pas voor de woonfunctie worden gebruik, onder voorwaarde dat binnen één jaar na verlening van de omgevingsvergunning, het landschapsplan moet worden uitgevoerd. Dat betekent concreet dat de nieuwe bomen en planten die zijn opgenomen in het inrichtingsplan daadwerkelijk na één jaar zijn aangeplant.

Artikel 7, 8 en 9 Waarde - Archeologische verwachting 1 t/m 3

In het bestemmingsplan hebben gebieden met een zeer hoge verwachtingswaarde voor archeologische vondsten de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' gekregen. Gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' gekregen. Gebieden met een lage verwachting voor de aanwezigheid van archeologische waarden hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' gekregen. Deze gebieden worden beschermd door middel van een verplichting tot het overleggen van een archeologisch onderzoek bij bouwaanvragen en omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het onderscheid tussen de gebieden wordt gemaakt in oppervlakten waar onderzoek noodzakelijk is.

Binnen de archeologische bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarbij deze bestemming kan worden toegevoegd of verwijderd. Dit kan blijken uit archeologisch onderzoek ter plaatse op basis waarvan inzichten gewijzigd kunnen zijn en een aanpassing van deze bestemming noodzakelijk kan zijn.

Bestemming	Regels
Waarde - Archeologische verwachting 1	Bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Waarde - Archeologische verwachting 2	Bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Waarde - Archeologische verwachting 3	Bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 10 ha m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Er is alleen archeologisch onderzoek nodig als aan beide voorwaarden worden overschreden.

Gebiedsaanduiding Luchtvaartverkeerzone

Over het plangebied is een laagvliegroute van het ministerie van Defensie gelegen. Deze heeft een bepaalde bescherming nodig. Op de route mag in afwijking van de algemene minimumvlieghoogte (300 m) door militaire vliegtuigen worden gevlogen op een hoogte van minimaal 75 m. Onder de laagvliegroute gelden beperkingen voor de bouw van obstakels (zoals telecommunicatiemasten, windturbines e.d.). Uit veiligheidsoogpunt wordt de bouw van obstakels hoger dan 40 m onder de laagvliegroute niet toelaatbaar geacht.

De aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. Op deze gronden mogen geen bouwwerken met een bouwhoogte hoger dan 40 m worden gebouwd.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is voor een groot deel gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 m. Voorkomen dient te worden dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 10 mei 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken.

Met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.