TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22w Gorsveldweg 12 Hengevelde

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Gorsveldweg 12 in Hengevelde bevindt zich een pluimvee- en geitenhouderij. Het is de wens van initiatiefnemers om het bedrijf te beëindigen. Daarbij worden de stallen gesloopt en worden daarvoor in de plaats één compensatiewoningen op het erf gerealiseerd. Middels maatwerk en het aankopen van extra sloopmeters wordt het recht op een tweede compensatiewoning verkregen.

Daarnaast wordt met inzet van sloopmeters de bestaande woning gesplitst in twee wooneenheden en worden grotere bijgebouwen gerealiseerd. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt de agrarische functie gewijzigd naar een woonfunctie en wordt de functieaanduiding intensieve veehouderij ingeleverd.

De plannen passen niet in het omgevingsplan van rechtswege. Daarom is met behulp van voorliggend plan een aanpassing van de planologisch situatie noodzakelijk. Voorliggend kader verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de genoemde ontwikkeling.

1.2 Ligging plangebied

De planlocatie is gelegen aan de Gorsveldweg 12 in Hengevelde en ligt ten oosten van Hengevelde en ten zuidoosten van Goor in het buitengebied van gemeente Hof van Twente. De locatie is kadastraal bekend onder gemeente Ambt-Delden, sectie L, nummers 219 en 220. In de volgende afbeelding is de topografische ligging van de locatie weergegeven.

Afbeelding 2. Ligging plangebied (bron: topotijdreis.nl)

In de volgende afbeelding is de globale begrenzing van het plangebied weergeven.

Afbeelding 2. Globale begrenzing plangebied (bron: topotijdreis.nl)

1.3 Geldend planologisch kader

Voor het plangebied geldt het omgevingsplan van rechtswege met het onderdeel "Buitengebied Hof van Twente". Op de aangegeven locatie geldt de functie 'Agrarisch met waarden' met één bouwvlak met functieaanduiding 'intensieve veehouderij'. Tevens wordt de planlocatie aangeduid als ‘reconstructiewetzone - verwevingsgebied’ en ‘Waarde - Archeologische verwachting 2. In de volgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding weergeven.

Afbeelding 3. Uitsnede geldende verbeelding (bron: Regels op de kaart).

Er is sprake van een agrarische functie met een bouwvlak ten behoeve van intensieve veehouderij activiteiten. De realisatie van nieuwe woningen is binnen deze functie niet zonder meer toegestaan. In de nieuwe situatie wordt de agrarische functie gewijzigd en de intensieve veehouderij aanduiding in geleverd ten behoeve van een reguliere woonfunctie. Daarbij worden twee compensatiewoningen gerealiseerd.

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het bouwplan niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het 'Omgevingsplan gemeente Hof van Twente' is daarvoor noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het plan "TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22w Gorsveldweg 12 Hengevelde" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding (tek.no. NL.IMRO.1735.BGxGorsveldweg12-VS10)
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het omgevingsplan.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Gorsveldweg 12 in Hengevelde in het buitengebied ten oosten van de kern van Hengevelde. De locatie ligt in het kampenlandschap. Het kampenlandschap kenmerkt zich door een kleinschalig patroon van onregelmatige kavels, omzoomd door houtwallen, singels en bosjes. Wegen volgen vaak een slingerend verloop. De erven liggen verspreid in het landschap en zijn omgeven door beplanting die bescherming biedt tegen wind en inkijk. De structuur van lanen en beplanting versterkt de beslotenheid en historische gelaagdheid van het landschap.

In de huidige situatie is op het erf een pluimvee- en geitenhouderij aanwezig. Het bedrijf bestaat uit een bedrijfswoning, twee stallen, een opslagloods en een werktuigenberging. Verder zijn er bij een veehouderij horende voorzieningen aanwezig zoals voersilo’s.

Het bedrijf beschikt over een vergunning Wet natuurbescherming (VVGB) van 19 april 2018 (kenmerk: 2018/0239916) voor het houden van de volgende dieraantallen:

 

In de volgende afbeelding is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Afbeelding 4. Luchtfoto huidige situatie (bron: Google Maps)

In de volgende figuur is het aanzicht vanaf de Gorsveldweg op het bedrijf weergeven.

Afbeelding 5. Aanzicht vanaf de Gorsveldweg (bron: Google Streethview)

2.2 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie worden de ter plaatse aanwezige stallen gesloopt. In de volgende figuur is met een stippellijn aangegeven welke gebouwen gesloopt worden.

Afbeelding 6. Overzicht te slopen gebouwen (bron: Regels op de kaart).

Na de sloop van ruim 3.200 m² aan stallen wordt het erf herontwikkeld en worden 2 compensatie- woningen gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande boerderij vergroot tot maximaal 900 m³ en gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere bijgebouwen bestemd, waarvan één bij de bestaande boerderij en één bij een van de compensatiewoningen. Dit betreffen twee bestaande (kap) schuren die in goede staat verkeren. De kapschuur achter de boerderij is 216,75 m² groot en de kapschuur naast de boerderij is 171 m² groot.

Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is het noodzakelijk om sloopmeters in te zetten.

Ontwikkeling	Hoeveel sloopmeters nodig?
Compensatiewoning 1	1000 m²
Compensatiewoning 2*	maatwerk vanwege hoge sloopkosten
Splitsen boerderij	500 m²
Grotere bijgebouwen**	175,5 m²

* Middels maatwerk en het aankopen van extra sloopmeters wordt het recht op een tweede compensatiewoning verkregen.

** standaard is per woning 150 m² aan bijgebouwen toegestaan. In totaal is er dus 87,75 m² aan extra bijgebouwen aanwezig. Voor elke 1 m² wordt 2 m² aan landschapontsierende bebouwing gesloopt. In totaliteit worden dus 175,5 m² aan sloopmeters ingezet.

De nieuwe woningen worden zorgvuldig ingepast binnen het bestaande erfpatroon. De compensatiewoningen worden uitgevoerd onder schuurarchitectuur. De ontsluiting van het erf vindt plaats via de bestaande inrit; hiermee blijft de structuur van het erf herkenbaar en wordt onnodige verharding of versnippering voorkomen. Aan de voorzijde van het erf blijft de kippenren behouden, waardoor de agrarische geschiedenis van het erf zichtbaar blijft. Om het voorerf sterker te accentueren, worden hier hoogstamfruitbomen aangeplant de bestaande bomen blijven behouden.

Op het erf wordt gebruikgemaakt van streekeigen bomen en struiken (o.a. els, berk, eik, linde, fruitbomen). Deze worden zodanig geplaatst dat er een groene uitstraling ontstaat, zonder het erf volledig af te schermen. Dit sluit aan bij het kleinschalige en open karakter van het omliggende weiland en versterkt de herkenbaarheid van de erven in dit landschapstype.

In de volgende afbeelding is de toekomstige situatie weergeven.

Afbeelding 7. Landschappelijke inpassingstekening (bron: De Erfontwikkelaar).

Deze tekening maakt onderdeel uit van een landschappelijk inrichtingsplan dat ten behoeve van de ontwikkeling is opgesteld. In dit landschappelijk inrichtingsplan is opgenomen op welke manier de voorgenomen ontwikkeling landschappelijk wordt ingepast en welke soorten beplanting daarvoor worden toegepast. Ook is een beeldkwaliteitsplan opgenomen. Voor het gehele landschappelijk inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van deze toelichting.

Hiermee wordt ter plaatse voorzien in een goede, bij het gebied passende landschappelijke inpassing.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen. Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme.

De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap.

Toetsing:

De ontwikkelingen in het plangebied hebben betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. De ontwikkeling draagt wel bij aan aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en goede invulling van een VAB-locatie, omdat een vrijkomend agrarische erf wordt omgevormd naar een regulier woonerf met behoud van de (voormalig agrarische) karakteristieken en een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Geconstateerd is dat wonen op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorziene ontwikkeling.

3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is."

Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien.

In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd:

Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Toetsing:

Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Artikel 5.129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is, maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de een rood voor rood regeling niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In voorliggend geval wordt een vrijkomend agrarisch bedrijfsperceel omgevormd, waarbij de stallen worden gesloopt en conform het gemeentelijke beleid twee compensatiewoningen gebouwd mogen worden. Daarnaast wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden.

Er is daarmee sprake van 4 woningen op de locatie. De ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de 12 woningen, de grens waarbij sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is daarmee geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen)
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)
  

3.2.1 Generieke beleidskeuzes (Of)

Ten behoeve van de ontwikkeling zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• Artikel 4.4 (principe van concentratie)
• Artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)
• Artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit)
• Artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving)
• Artikel 4.14 (woonafspraken)

Artikel 4.4: Principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Toetsing:

In het plangebied is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als veehouderij. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindig en de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m² worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt:

• a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied;
• b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
• c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2

Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Toetsing:

Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied. De agrarische bedrijfsactiviteiten worden beëindig en de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m² worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Daarmee is er sprake van nieuwbouw, maar wel op het bestaande bouwperceel. Er is geen sprake van nieuwe bebouwing in de groene omgeving.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit

In de toelichting bij plannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering).

Toetsing:

Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Toetsing:

Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van Hengevelde. Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• Het slopen van ruim 3.200 m² aan bedrijfsgebouwen;
• Het verwijderen van overgebleven erfverhardingen, agrarische voorzieningen e.d.;
• Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituatie;

in het plangebied worden de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindig en worden de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m² worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Voor het gehele landschappelijk inrichtingsplan wordt verwezen naar bijlage 1 van deze toelichting.

Met inachtneming van dit landschappelijk inrichtingsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14: woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toetsing:

In het plangebied worden twee compensatiewoningen gerealiseerd op basis van de rood-voor-rood-regeling). De woningen voldoen aan de kwalitatieve en kwantiatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Zoals uit paragraaf 3.3.2 blijkt is er in de gemeente Hof van Twente ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend plan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

3.2.2 Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

De locatie is gelegen in een gebied met het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem.

Schaalvergroting in de landbouw en opwekking van hernieuwbare energie krijgen ruimte in het ontwikkelingsperspectief wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap, onder de voorwaarde van zorgvuldige inpassing in het kleinschalige landschap. Ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden.

Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven, waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

In de volgende afbeelding is een kaartuitsnede weergeven van de kaart ontwikkelingsperspectieven.

Afbeelding 8. Kaartuitsnede ontwikkelingsperspectieven (bron: Provincie Overijssel).

Toetsing:

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in harmonie met andere functies in het gebied. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich voornamelijk agrarische en woonfuncties. Er is sprake van het realiseren van een nieuwe functie op een bestaand vrijkomend erf. Hierdoor sluit het initiatief goed aan op de uitgangspunten die gelden voor het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’.

Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie.

De ontwikkelingen op de locatie passen daarom goed in het kleinschalige mixlandschap.

3.2.3 Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• Natuurlijke laag.
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• Stedelijke laag.
• Laag van de beleving.

Natuurlijke laag: beekdalen en natte laagtes

De locatie is in de natuurlijke laag gelegen in de beekdalen en natte laagtes. De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en het grovere sediment (oeverwallen) werden afgezet. Zo ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon.
In de volgende afbeelding is een kaartuitsnede weergeven van de natuurlijke laag.

Afbeelding 9. Kaartuitsnede natuurlijke laag (bron: Provincie Overijssel).

Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Beeld van de beken: zomers kleine stroom met droge geulen, ’s Winters bredere stroomdraad met meestromende geulen. De dynamiek(water, wind) bepaalt de verschijningsvorm; de gedaante wisselt. Dynamisch landschap, open karakter met hogere randen.

Plaatselijk is de ‘oorspronkelijke’ beek nog aanwezig. Vaak waren er geen beken, maar zocht het water via de hellende laagtes zijn weg over het maaiveld, met name in de zwakhellende gebieden zoals Salland. De laagtes werden in de loop van eeuwen doorgegraven, verbonden en steeds sterker ontwaterd, waarbij vanaf de vorige eeuw ook de natuurlijke beken over grote lengte zijn rechtgetrokken. Dit alles om de lagere en hogere gronden van het dekzandcomplex sneller te ontwateren ten behoeve van de moderne landbouw. De snelle waterafvoer heeft uiteindelijk geleid tot verdroging bovenstrooms en wateroverlast benedenstrooms.

De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier.

Toetsing:

Het initiatief voorziet in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Het betreft daarmee een relatief kleinschalige ontwikkeling welke geen ingrijpende gevolgen heeft op de kenmerkende eigenschappen van de beekdalen en natte laagtes.

Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: jong heide- en broekontginningslandschap

De tweede laag beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden – gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.

Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als 'consumptielandschap' voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. Veel mensen hechten aan de rust, de ruimte, de mogelijkheden om te fietsen, wandelen etc. en aan de kwaliteit: vooral de herkenbaarheid, de contrasten en de afwisseling van verschillende landschapstypen worden gewaardeerd. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit en beleving van het landschap.

De kwaliteit van het agrarisch cultuurlandschap wordt in Overijssel bepaald door de variatie op twee schaalniveaus: provinciaal en regionaal. Op schaal van de provincie door de manier waarop het 'open' landschappelijk patroon van de laagveengebieden en kleicomplexen van Noordwest-Overijssel, de lange lijnen in het Sallandse occupatiepatroon, de intimiteit van het Twentse boerenland en de stoere maat van de grote ontginningen van Noordoost-Overijssel van elkaar verschillen. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen.

In de volgende afbeelding is een kaartuitsnede weergeven van de laag van het agrarisch cultuurlandschap.

Afbeelding 10. Kaartuitsnede laag van het agrarisch cultuurlandschap: (bron: Provincie Overijssel).

De locatie is in de laag van het agrarisch cultuurlandschap gelegen in een gebied dat is aangemerkt als het jong heide- en broekontginningslandschap. De grote oppervlakte aan, voormalige, natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal en in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw).

De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Daarnaast zijn vanaf 1750 vanuit de landgoederen en buitens ook veel van de voormalige heidegronden voor de jacht en houtproductie bebost. Dit heeft geresulteerd in grote en kleinere landbouwontginningslandschappen en in landschappen van grote boscomplexen en (nooit ontgonnen) heidevelden, zoals op de Sallandse Heuvelrug.

Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplexxen. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat. Ook sommige recente heringerichte agrarische landschappen worden tot deze categorie gerekend, omdat van het oorspronkelijke landschap niets meer terug te vinden is.

In deze gebied is ruimte voor de transformatie van landbouwerven tot burgererven en de introductie van het 'hobby-vrijetijd/woon landschap' met bijbehorende vormen van grondgebruik en dierhouderij. Het is de ambitie om de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is.

Toetsing:

Het initiatief voorziet in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Het betreft daarmee een relatief kleinschalige ontwikkeling welke geen ingrijpende gevolgen heeft op de kenmerkende van het jonge heide en broekontginningslandschap. Aangegeven wordt dat er in deze gebieden ruimte is voor transformatie van landbouwerven tot burgererven. De ontwikkelingen in het plangebied sluiten hier dus goed op aan.

Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie. Op deze wijze wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied een stevige impuls gegeven.

De stedelijke laag: verspreide bebouwing en informele trage netwerk

De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden.

De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker.

De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit.

Verspreide bebouwing

De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van het toenmalig landbouwsysteem. Door deze 'eenheid in handelen' ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broeken heideontginningen, veenlandschappen etc. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende 'gewone' burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan.

Bij de transformatie van de erven vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap.Daarbij heeft de oorspronkelijke 'eenheid in handelen', waarbij iedereen ongeveer hetzelfde deed, plaats gemaakt voor 'diversiteit in handelen': iedereen doet op zijn erf zijn eigen 'ding'. De erven gaan daardoor binnen de landschappelijke eenheid steeds meer van elkaar verschillen. Nieuwe functies bepalen het aangezicht: of een erf in agrarisch gebruik is (grote stallen, werklijnen naar het landschap), er een aannemer of autobedrijf zit (kaal erf met een grote plaatverharding eromheen) of dat het bijvoorbeeld een woonerf is geworden (klein erf, dicht in de beplantingen en een paardenweide). Deze verschillen zijn zowel in het landschap - als op luchtfoto's - heel goed te zien.

De ambitie is levende erven! Opnieuw verbonden met het landschap gaan de erven een serieus te verkennen alternatief woon-/werkmilieu vormen. De erven die vrijkomen, worden steeds groter, met zoveel bebouwing en opstallen dat ze voor individuele burgers vaak te groot zullen zijn. Sloop van de stallen is in bepaalde situaties een optie, maar soms worden de erven hierdoor zo klein dat ze als het ware verdampen. Deze robuuste erfensembles kunnen door het bieden van ruimte voor extra (vervangende) bebouwing een alternatief bieden voor - een deel van - de woningbouw en bedrijvenopgave elders, mits dit bijdraagt aan de lokale/regionale sociaaleconomische ontwikkeling. Door voort te bouwen op de karakteristieken en kwaliteiten van de vaak eeuwenoude erven ligt hier een kans om unieke, echt Overijsselse woon/werk-, recreatie- en zorgmilieus te ontwikkelen: sterk verbonden met de historie, het omliggende landschap en met veel ruimte voor individuele invulling en expressie. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en bouwwerken als identiteitsdrager van erftransformaties benut. Gebiedsgewijze aanpak van herstel erven en bebouwing volgens het 'Streekeigen huis en erf' concept.

De ontwikkeling van nieuwe erven draagt bij aan behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit overeenkomstig de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Als ontwikkelingen plaatsvinden op erven, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de kenmerkende erfstructuur en volumematen, blijft er een duidelijk onderscheid voorkant-achterkant en vindt koppeling van het erf aan landschap plaats. Toegankelijkheid wordt erdoor verbeterd.

Informele trage netwerk

Het informele trage netwerk is het 'langzame' netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en de natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Van oudsher verbonden deze routes vaak de kernen met het ommeland en met elkaar. Zo vormde het dorpsplein, de dorpsstaat, de weg naar buiten en uiteindelijk de zandpaden door de velden, een samenhangend netwerk. De maaswijdte van dit netwerk is sterk afhankelijk van het type landschap. Doordat bepaalde schakels in dit netwerk in de loop van de tijd zijn verdwenen (ruilverkaveling, opwaardering tot hoofdinfrastructuur en individuele ingrepen door particuliere grondeigenaren) is er sprake van discontinuïteit. Onderdelen van het langzame netwerk zijn opgenomen in de nationale en provinciale ruiter-, fiets, wandel- en vaarroutes.

De ambitie is om een verschuiving te creëren in het verplaatsingsgedrag van auto naar fiets. Opheffen van de discontinuïteiten in het padennetwerk. Een schaalniveau hoger: het fiets- en wandelpadennetwerk wordt op niveau van de regio geïntegreerd tot een compleet systeem onder andere door de aanleg van fietssnelwegen.

Toetsing:

Het initiatief voorziet in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Om te voorkomen dat na het slopen van de gebouwen het erf dusdanig klein wordt dat deze zal verdampen, worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd. De ruimte voor deze ontwikkelingen wordt geboden om een uniek, echt Overijssels erf te ontwikkelen welke verbonden is met de historie van het omliggende landschap. De kenmerkende erfstructuur blijft op deze wijze behouden en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd.

Het initiatief voorziet in herontwikkeling van een bestaand erf. Het betreft daarmee een relatief kleinschalige ontwikkeling welke geen ingrijpende gevolgen heeft op het informele, trage netwerk

Daarnaast is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie.

De laag van de beleving

Niet van toepassing. Het plangebied is niet gelegen in één van de thema gebieden.

3.2.4 Conclusie

Uit voorgaande blijkt dat de ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden met in achtneming van de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken. Er kan geconcludeerd worden dat het initiatief in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 De Hof in 2040

De gemeente Hof van Twente wil in 2040 een gemeente zijn die:

• herkenbaar is qua landschap, erfgoed en identiteit;
• leefbaar met goede voorzieningen, passende woningen en sociale verbinding;
• duurzaam op het vlak van klimaat, energie en biodiversiteit;
• ondernemend, met sterke lokale economie en agrarische sector waarin innovatie mogelijk is.

De visie is georganiseerd rond vier thema’s: Herkenbaar, Leefbaar, Duurzaam en Ondernemend. Voor elke kern en het buitengebied is gekeken naar wat er nodig is.

Buitengebied

Hof van Twente beschikt over een groot buitengebied met verschillende functies. Functies als landbouw, recreatie, wonen en natuur wisselen zich af en hebben schijnbaar willekeurig een plek gevonden in het kleinschalige landschap. Kenmerkend voor het buitengebied zijn de ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie (bos, landgoederen, stuwwallen, kampen en essen, etc.) en het half open landbouwgebied met verspreide landschapselementen, zoals singels en solitaire bomen. Ook de open glooiende escomplexen en de grootschalige broekontginningen met broekbos zijn kenmerkend voor het buitengebied in Hof van Twente. Naast de grote eenheden landbouw zijn er smalle beken met maten en singels te vinden en rondom Markelo ook een reliëf van stuwwal en “bergen”.

Volgens de bewoners in het buitengebied is het agrarisch karakter, het buitenleven in het groen en de rust en ruimte die daarmee gepaard gaan, zaken die het buitengebied typeren. Ook het noaberschap hier is heel belangrijk. Dat staat in het teken van elkaar helpen, er voor elkaar zijn: 'Wat jij niet kunt, dat kan de buurman wel'. Men heeft het idee dat het vanzelfsprekende noaberschap bedreigd zou kunnen worden door nieuwe ontwikkelingen en een meer individualistische mentaliteit. De roep om respectvol en flexibel met elkaar om blijven gaan is belangrijk.

Daarom zet de gemeente Hof van Twente in het buitengebied in op :

• Voldoende perspectief bieden voor de agrarische sector
• Sociale cohesie in de buurtschappen.
• Bouwen van passende woningen voor de buurtschappen.
• Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen gebruiken voor andere functies of slopen.
• Het behouden en versterken van de historische buitenplaatsen, monumenten en karakteristieke gebouwen.
• Het bieden van ruimte voor lokaalgebonden bedrijven.
• Het behouden en versterken van de Landschappelijke kenmerken en het versterken van de Biodiversiteit.
• Het versterken van de mogelijkheden (verblijfs)recreatie.

Toetsing:

Het initiatief voorziet in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

De ontwikkelingen in het plangebied betekenen een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Er is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie.

In voorliggend geval is aantoonbaar te maken dat voorzien wordt in een specifieke woonbehoefte passend binnen Hof van Twente. In het kader van Rood voor Rood worden twee compensatiewoningen toegevoegd in het plangebied, waarbij ontwikkelruimte in evenwicht is met investeringen (in de vorm van sloop). Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in 'De Hof, zicht op 2040'.

3.3.2 Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025

De “Woonvisie Hof van Twente 2021-2025, een leefbare en vitale gemeente met toekomst bestendige kernen”, biedt een kader voor woonontwikkeling binnen de gemeente. De belangrijkste uitdaging is zorgen voor kwalitatief goede woningen voor iedereen op de juiste plek. Dit betekent dat er meer bijgebouwd moet worden, in de juiste segmenten. Terwijl het sociale huursegment stabiel lijkt te blijven, neemt de vraag naar koop en vrije sectorhuur toe.

Ook ligt er een belangrijke uitdaging in het optimaliseren en verduurzamen van de huidige woningvoorraad. Zo zorgen de gemeente voor een woningmarkt met de juiste woning voor iedereen en behouden we de goede kwaliteiten inde Hof. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die worden gemaakt tussen de woningcorporatie, de huurders en de gemeente.

De Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021 - 2025 is op 14 december 2021 vastgesteld. De woonvisie vormt de stip op de horizon voor wonen in de Hof en geeft aan waar de gemeente Hof van Twente zich met het woonbeleid de komende jaren op gaan richten. Het geeft de ambities aan en laat zien wat de belangrijkste opgaven zijn waar de gemeente de komende jaren voor staan. Het formuleert de belangrijkste ambities om de woningmarkt te versterken: met passende woonruimte voor inwoners. De woonvisie geeft niet altijd kant en klare antwoorden op de opgaven die er liggen, maar geeft wel richting aan de manier waarop de gemeente de opgaven wil oppakken.

Toetsing:

Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag.

Binnen de groei van de huishoudens in de afgelopen jaren zien we dat Hof van Twente meer mensen aantrekt vanuit andere gemeenten dan het aantal waarmee in de prognose rekening wordt gehouden. Met de aanvullende woningvraag wordt hier rekening mee gehouden. Daarnaast wordt een latente lokale inhaalvraag geconstateerd: een deel van de woningbehoefte uit het verleden is nog niet gerealiseerd door de achterblijvende woningbouw binnen Hof van Twente.

Het initiatief heeft betrekking op de realisatie 2 extra woningen voor lokale behoefte op een bestaand erf in het buitengebied. Hiermee wordt de bestaande woningvoorraad van de gemeente Hof van Twente uitgebreid met 2 woningen en wordt ingespeeld op de verwachte bevolkingsgroei in de gemeente, daar te voorzien in de inhaalvraag naar woningen voor lokale behoefte.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025.

3.3.3 Beleidsnota Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst

Hof van Twente biedt ook de komende jaren eigenaren in het buitengebied volop kansen om voormalige agrarische erven nieuw leven in te blazen. De gemeenteraad heeft daarvoor in maart 2023 het geactualiseerd KGO-beleidskader vastgesteld: “Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst”. Met de ruime mogelijkheden die dit beleid biedt, is Hof van Twente voorloper vergeleken met andere plattelandsgemeentes.

In de afgelopen zeven jaar zijn er veel ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk gemaakt met het KGO beleid. Dat heeft de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid een boost gegeven in het landelijk gebied. Erven zijn daardoor toekomstbestendig geworden. In het kader van het KGO-beleid is ruim 170.000 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt.

Ook moet de economische impuls niet vergeten worden; de werkgelegenheid voor aannemers, slopers, tekenaars, leveranciers en andere partijen die baat hebben gehad bij deze ontwikkelingen is groot. Toch zijn er nieuwe kansen te benutten in het buitengebied waar het beleid nog geen ruimte voor gaf, maar waar wel behoefte aan is. Ook voor de komende jaren ligt er een grote opgave in het buitengebied. Denk hierbij aan de doorgaande agrariërs die innovatiever (moeten) worden, agrariërs die om verschillende redenen hun bedrijf staken, de ruimtevraag voor de energietransitie, woningbouw etc. Met het geactualiseerd beleidskader kan de gemeente Hof van Twente beter inspelen op deze actuele onderwerpen.

De beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' voorziet in de kaders om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Deze beleidsnotitie voorziet in de kaders met betrekking tot het VAB-beleid, Rood voor Rood beleid, beleid omtrent de herbouw van karakteristieke woningen, het vergroten bestaande en bestemde woning, beleid omtrent veldschuren, het herbouwen van bijgebouwen, niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied, de sloopvoucher-regeling,landgoederen, omzetten van een recreatiewoning naar wonen, inwoning, bestemmen van een karakteristieke boerderij als woning en een grondgebonden zonneparkbinnen een agrarisch bouwvlak. In dit geval zijn de kaders omtrent het Rood voor Rood van belang.

Rood voor Rood

Sinds 2005 maakt de Hof van Twente gebruik van de Rood voor Rood-regeling. Waarbij de regels al een aantal keer zijn aangepast zodat ze beter aansluiten bij wat de behoefte is.

De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten en deze tendens zet zich ook de komende jaren nog voort. Hierdoor komen de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leeg te staan. Er wordt enerzijds gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik van de bebouwing en anderzijds naar maatregelen om de sloop te bevorderen. Om dit laatste te bewerkstelligen heeft de gemeente Hof van Twente de beleidsregel Rood voor Rood opgesteld. Het doel dat de gemeente voor ogen heeft is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit van landelijk gebied. Dit doel is onder andere te bewerkstelligen door de sloop van vrijkomende landschapsontsierende bedrijfsgebouwen welke hun functie verloren hebben. De Rood voor Rood-regeling gaat in de basis nog steeds uit van slopen met gesloten beurs. In de Hof van Twente wordt uitgegaan van de sloop van een minimum oppervlakte van 1.000m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd. De eventuele overige opstallen op het erf dienen ook gesloopt te worden en daarvoor kan een zogeheten sloopvoucher worden verkregen. Die ingezet kan worden bij projecten waar de zogeheten restmeters van toepassing zijn.

Toetsing:

Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' twee extra woningen toe te voegen. Op basis van de Rood voor Rood-regeling kan in ruil voor het slopen van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende bedrijfsbebouwing het recht op een compensatiewoning worden verkregen. Middels maatwerk en het aankopen van extra sloopmeters wordt het recht op een tweede compensatiewoning verkregen.

De compensatiewoningen wordt gerealiseerd op dezelfde locatie als waar de landschapsontsierende bebouwing wordt gesloopt. Van de overige sloopmeters wordt 500 m2 ingezet om een bestaande woning te splitsen. Ten slotte wordt 175,5 m2 aan sloopmeters ingezet om twee grotere, bestaande bijgebouwen te bestemmen.

Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, worden het plangebied landschappelijk ingepast. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Grond voor gebruik'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Besluit milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER- beoordelingsprocedure.

Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen.

Toetsing:

De voorgenomen activiteit voor het saneren van landschapsontsierende bebouwing en het in plaats hiervan bouwen van (compensatie)woningen staat niet benoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. Daarmee geldt er ook geen noodzaak tot een m.e.r.-beoordeling.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2 Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord:

"Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften."

Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld.

Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd. Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

Toetsing:

Het initiatief geeft invulling aan een duurzame ontwikkeling. Ter plaatse wordt voorzien in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Asbesthoudende materialen vanaf de sloopbebouwing worden daarbij ook verwijderd. Op het erf is voldoende ruimte om in het benodigde ruimtegebruik te voorzien.

De ontwikkelingen in het plangebied betekenen een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Er is ten behoeve van de ontwikkeling door een landschapsdeskundige een landschappelijk inrichtingsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven op welke wijze de kwaliteiten van natuur en landschap behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden in samenhang met herontwikkeling van de locatie.

Het woongebruik voorziet in een duurzaam gebruik van de erflocatie, waarbij onderhoud en instandhouding voor de langere termijn worden gegarandeerd. Het plan geeft hiermee goede invulling aan het thema duurzaamheid.

4.3 Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet (Milieuzonering Nieuwe Stijl)', zoals gepubliceerd op 28 juni 2022 door de VNG.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

De VNG werkt momenteel aan de handreiking Activiteiten en milieuzonering als opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. Het streven van de VNG is om de nieuwe handreiking in het voorjaar 2024 te publiceren. Dit is om moment van schrijven nog niet gebeurd. In maart 2023 heeft de VNG daarom een kort advies gepubliceerd hoe in de tussenperiode om te gaan met actualisatie van planregelingen en nieuwe ontwikkelingen. Hierin wordt aangegeven dat de systematiek vanuit de bedrijven en milieuzonering 2009 voorlopig gehandhaafd kan blijven indien voldaan wordt aan de richtafstanden.

Voorgenomen ontwikkeling

Het initiatief geeft invulling aan een duurzame ontwikkeling. Ter plaatse wordt voorzien in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot omliggende functies/activiteiten.

Toetsing:

Met de beoogde toevoeging van de woonfuncties binnen het plangebied worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspreide woonerven.

De activiteit binnen het plangebied voor wonen kent geen milieucategorie. Er worden nieuwe compensatiewoningen toegevoegd binnen het plangebied en/of bestaande bebouwing worden als woning aangewend, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen.

De dichtsbijzijnde milieubelastende activiteit is de intensieve veehouderij aan de Gorsveldweg 6D. Dit bedrijf is gelegen om meer dan 300 meter van de locatie. Ook zijn tussen het plangebied en dit bedrijf al meerdere woonfuncties aanwezig. Derhalve kan geconcludeerd worden dan aan de richtafstanden kan worden voldaan.

Daarmee is er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het plangebied. Andersom wordt omliggende bedrijvigheid niet in gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.

Toetsing:

Door Montferland is een milieuhygiënisch bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Bodem

• Tijdens het veldwerk is de opgeboorde grond visueel en zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. In de bovengrond ter plaatse van de inspectiegaten A01, A02, A04, A07, A08, A101, A102 en A103 zijn bodemvreemde materialen waargenomen.
• In de bovengrond mengmonster A-MM01 is een verhoogd gehalte aan zink, minerale olie, PCB en PAK vastgesteld. Deze waarden vallen binnen de eindkwaliteitsklasse ‘Industrie’.
• In de grond is een gehalte van 210 mg/kg d.s. aan minerale olie aangetroffen. Dit gehalte overschrijdt de achtergrondwaarde (50 mg/kg d.s.), maar blijft ruim onder de interventiewaarde (5.000 mg/kg d.s.). Daarnaast is een PCB-gehalte van 0,06 mg/kg d.s. aangetroffen. Dit gehalte overschrijdt eveneens de achtergrondwaarde van 0,02 mg/kg d.s., maar blijft ruim beneden de interventiewaarde van 1,0 mg/kg d.s. Op basis van deze analyseresultaten wordt de bodem ter plaatse geclassificeerd als licht verontreinigd met minerale olie en PCB’s. De gemeten concentraties leveren geen onaanvaardbare risico’s op voor het huidige of voorgenomen gebruik van de locatie.
• In de bovengrond mengmonster A-MM02 is een verhoogd gehalte aan PAK vastgesteld. Deze waarden vallen binnen de eindkwaliteitsklasse ‘Landbouw/natuur’.
• In de grond(meng)monsters ter plaatse van de vml. ondergrondse HBO-tank, bovengrondse dieseltank en bestemmingswijziging zijn geen van de onderzochte stoffen aangetroffen in een concentratie die de klasse ‘Landbouw/natuur’ van de betreffende stof overschrijdt.
• Het grondwater ter plaatse de opslagtanks is niet verontreinigd.
• Het grondwater ter plaatse van de bestemmingswijziging is licht verhoogd ten opzichte van de streefwaarde voor barium en nikkel.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De vml. ondergrondse HBO-tank kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd’ dient te worden verworpen. De tevoren gestelde hypothese ‘De vml. bovengrondse dieseltank kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd’ dient te worden verworpen.
• De tevoren gestelde hypothese ‘De bestemmingswijziging kan op basis van het vooronderzoek als onverdacht worden beschouwd’ dient te worden aangenomen.

Asbest 

• Bij het verkennend asbestonderzoek zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
• In de fijne fractie van mengmonster A-ASMM02 is in de grond 5,2 mg/kg d.s. asbest aangetroffen.
• In de fijne fractie van mengmonster A-ASMM03 is in de grond 32 mg/kg d.s. asbest aangetroffen.
• In d overige mengmonsters is geen asbest aangetroffen in de fijne fractie. Alle mengmonsters bevinden zich onder het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) en een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. De tevoren gestelde hypothese ‘Het erf en bestemmingswijziging kan op basis van het vooronderzoek als verdacht op asbest worden beschouwd’ dient te worden verworpen.

Uit milieukundig oogpunt wordt geconcludeerd dat er geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen planologische procedure. Op basis van de onderzoeksresultaten worden geen vervolgonderzoeken of aanvullende maatregelen noodzakelijk geacht. De locatie kan derhalve zonder beperkingen worden benut voor de voorgenomen functie.

4.5 Geluid

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS);
• Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

Toetsing:

Door Sain milieuadvies is een onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting door wegverkeerslawaai. Uit de onderzoek volgen de volgende conclusies:

• Het geluid op de nieuwe woningen door wegen is aanvaardbaar.
• Er is, wat het aspect wegverkeersgeluid betreft, sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 2 bij deze toelichting.

Voor wat betreft industrielawaai wordt geconstateerd dat er geen geluidgezoneerde industrieterreinen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Voor railverkeer wordt op de planlocatie geen geluidsbelasting aangegeven en daarmee ligt de planlocatie ook buiten de hiervoor aangegeven geluidscontour.

Met inachtneming van het voorgaande blijft sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor het aspect geluid.

4.6 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.

Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Toetsing:

Het initiatief geeft invulling aan een duurzame ontwikkeling. Ter plaatse wordt voorzien in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Het initiatief betreft daarmee het oprichten van nieuwe geurgevoelige objecten.

Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf betreft zoals onder milieuzonering (paragraaf 4.3) al benoemd een intensieve veehouderij aan de Gorsveldweg 6D. De locatie bevindt zich op ruim 300 meter van het plangebied, waardoor er geen belemmeringen ontstaan voor wat betreft geur. Er blijft sprake van een aanvaardbare situatie aangaande geur.

4.7 Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen voor luchtkwaliteit. Deze regels zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid. In paragraaf 5.1.4.1 Bkl zijn omgevingswaarden voor onder andere stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) opgenomen. Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan is het mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.

Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Soms kan de zogeheten NIBM-tool gebruikt worden, eventueel aangevuld met detailberekeningen.

In artikel 5.51 lid 2 Bkl zijn aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn locaties met hoge concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De gemeente Hof van Twente is niet aangewezen als concentratiegebied.

Toetsing:

Het initiatief geeft invulling aan een duurzame ontwikkeling. Ter plaatse wordt voorzien in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Er is onderzocht wat de effecten van verkeersbewegingen zijn op de luchtkwaliteit. De verwachte verkeersaantallen zijn uitgewerkt in paragraaf 4.12. Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan.

Afbeelding 11: NIBM-tool worst-case berekening vanwege de ontwikkeling (bron: infomil.nl)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van significante gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.8 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Toetsing:

Afbeelding 12: Uitsnede risicokaart (bron: Atlas Leefomgeving)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat het plangebied niet in de buurt van een risicobron is gelegen. Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor het initiatief.

4.9 Water

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie.

Waterbeheerprogramma 2022-2027 Rijn en IJssel.

Het waterschap Rijn en IJssel zorgt voor het water in de omgeving. Vanuit het leidend principe ‘Water en mens in hun element’ draagt het waterschap bij aan ruimtelijke kwaliteit en een duurzame leefomgeving. De zorg voor waterveiligheid, schoon water en voldoende water vraagt structureel aandacht en is continu in beweging. Dat doet het waterschap door het (grond)waterpeil te beheren, rioolwater te zuiveren en te zorgen voor schoon water in beken, sloten en rivieren en stevige dijken. Dit wordt gedaan met diepgewortelde vak- en gebiedskennis en door het verbinden van beleid én uitvoering. Het waterschap werkt met een ondernemende houding, gericht op maatschappelijk toegevoegde waarde, in samenwerking met haar partners en inwoners in de Achterhoek, de Liemers en Overijssel, wendbaar en gebied-nabij.

Ondanks dat er veel verandert in en rond het water, blijven de kerntaken van het waterschap in ieder geval:

• het peilbeheer van grond- en oppervlaktewater
• het onderhouden en beheren van de waterkeringen en watergangen
• het transporteren en zuiveren van afvalwater
• het verbeteren van de waterkwaliteit
• de vergunningverlening, toezicht en handhaving.

Daarbovenop ziet het waterschap voor de periode 2022-2027 als belangrijkste speerpunt de opgave om haar gebied veerkrachtiger te maken tegen klimaatverandering. Hiervoor wordt naar een andere belans van vasthouden-bergen-afvoeren (vooraadbeheer) toegewerkt, rekening houdend met de meest recente inzichten over de snelheid van klimaatverandering. Wij investeren gebiedsbreed in een toename van de veerkracht, anticiperend op de nieuwe inzichten over de snelheid van klimaatverandering richting 2050.

Het waterschap Rijn en IJssel is dus primair verantwoordelijk voor de waterhuishouding in het plangebied. Onder de verantwoordelijkheden vallen onder andere beveiliging tegen hoog water, peilbeheer en aan- en afvoer van water. Daarnaast wordt geadviseerd hoe om te gaan met hemelwater. De gemeente heeft een zorgplicht voor de inzameling, transport en verwerking van stedelijk afvalwater en regenwater en voor de aanpak van grondwaterproblemen.

Water in het plangebied/waterparagraaf

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en worden sterk beïnvloed door de klimaatverandering. Er is meer ruimte nodig voor water, omdat klimaatverandering zorgt voor hoge piekafvoeren in de zomer en een gemiddeld hogere waterafvoer in de winter. Het gaat ook om langduriger periodes van droogte en om extreem warm weer, waar vooral stedelijk gebied last van kan hebben. Ook veranderingen in ruimtegebruik hebben gevolgen voor het waterbeheer. Het waterschap wil vroegtijdig meedenken over plannen en ontwikkelingen om samen met de gemeente en andere partners te zoeken naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Waterschap Rijn en IJssel werkt hierbij vanuit het Waterbeheerprogramma 2022-2027 waarin het taakgebied, de doelen en de maatregelen die het waterschap tot en met 2027 voor ogen heeft, staan beschreven. Een kompas voor de langere termijn biedt de Watervisie 2030. Beide documenten bieden een samenwerkingsagenda voor ieder die op het gebied van water een belang of betrokkenheid heeft.

Het waterschap laat in het waterbeheerprogramma zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten in de samenwerking met de partners belangrijk zijn. Het waterschap heeft de werkzaamheden voor het waterbeheerprogramma weergegeven in vier thema's:

• 1. klimaatrobust gebied;
• 2. Veilig gebied;
• 3. Circulaire Economie en Energietransitie;
• 4. Gezonde leefomgeving.

Het waterschap werkt met de gemeente samen aan een gezonde fysieke leefomgeving via het proces van het Wateradvies.

Het Wateradvies

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is het Wateradvies doorlopen. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. Het waterschap heeft op 29 september 2025 gereageerd en aangegeven dat de invloed van de wijziging dermate klein is dat de standaard waterparagraaf gebruikt mag worden. Daarmee heeft het waterschap geen bezwaren op de ontwikkelingen in het plangebied.

4.10 Ecologie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn diverse regels ter bescherming van de natuur opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van plant- en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

4.10.1 Quickscan natuurwaarden

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een omgevingsplan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• 2. Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• 3. De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten.

Stikstof

Stikstofdepositie is geregeld in artikel 22.20 van de Omgevingswet (Ow). De regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) blijven gelden tot een bij koninklijk besluit te bepalen datum. Hier vindt, vooralsnog, dus geen verandering plaats ten opzichte van oorspronkelijke wet- en regelgeving. Na de -nog te bepalen- datum dient stikstof te worden gemonitord als omgevingswaarde.

Soortenbescherming

Onder de Ow zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland. Dit vorm krijgen in wet- en regelgeving, maar in fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Ow zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hiervoor actief beleid voeren. Gedacht kan worden aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of:

• er soorten aanwezig zijn; en
• welke soorten dat zijn.

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

Toetsing:

Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Omgevingswet op voorhand niet uitgesloten worden. Daarom is Natuurbank Overijssel gevraagd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Omgevingswet in beeld te brengen. Er is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Hieruit blijkt dat:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar er nestelen mogelijk ook vogels. En daarnaast bezetten grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en amfibieën er een (winter)rust of voortplantingsplaats.

Als gevolg van het saneren van de pluimveestallen wordt mogelijk een bezet vogelnest verstoord, beschadigd of vernield. Van de (mogelijk) in het plangebied nestelende vogelsoorten, met uitzondering van de steenuil, is enkel het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het beschadigen of vernielen van een bezet nest (eieren) of het doden van een vogel kan geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen worden omdat de voorgenomen activiteit niet als een in de wet genoemd belang wordt beschouwd.

Voor de steenuil geldt dat het nest jaarrond beschermd is omdat zij deze ook buiten het broedseizoen gebruiken als vaste rust- en verblijfplaats. Voor het vaststellen of uitsluiten van een verblijfplaats van deze soort is nader onderzoek nodig. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren of vernielen van niet jaarrond beschermde vogelnesten dienen bij voorkeur buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten verstoord, beschadigd of vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode van vogels, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden voor aanvang van de werkzaamheden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Door het onvoorbereid uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden en dat vaste rust- en/of voortplantingsplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren, met uitzondering vande steenmarter, waarvan mogelijk de vaste rust- en/of voortplantingsplaats negatief worden beïnvloed geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaats’. Voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Voor de steenmarter geldt de eerdergenoemde vrijstelling niet. Om vast te stellen of uit te sluiten dat deze soort een vaste rust- of verblijfplaats binnen het plangebied bezet is nader onderzoek nodig.

Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, en de aanwezigheid van een vaste rust- of verblijfplaats van de steenmarter door middel van nader onderzoek uitgesloten wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties. Afhankelijk van het eerdergenoemde onderzoek kan besloten worden of een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd dient te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Als gevolg van de voorgenomen activiteit wordt mogelijk een vleermuis gedood en wordt mogelijk een verblijfplaats verstoord, beschadigd of vernield. Vleermuizen genieten de hoogste beschermingsstatus. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten zonder nader onderzoek leidt mogelijk tot wettelijke consequenties. Er moet nader onderzoek uitgevoerd worden volgens het vleermuisprotocol 2021. Aan de hand van dit onderzoek kan beslist worden of een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd dient te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

De volledige rapportage van de quikckscan flora en fauna is opgenomen als bijlage 5 bij deze toelichting.

Naar aanleiding van de resultaten uit de quickscan flora en fauna is een nader onderzoek uitgevoerd naar desteenmarter, vleermuizen en steenuil. Ui dit onderzoek blijkt dat:

• Uit het onderzoek is niet gebleken dat vleermuizen of steenmarter een verblijfplaats bezetten in de te slopen bebouwing. Wel nestelen er steenuilen in de te slopen gebouwen op het erf. De precieze nestplaats is niet ontdekt, maar bevindt zich vermoedelijk tussen de golfplaten van de bebouwing en dakisolatie.
• Er dient een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen te worden voor het beschadigen/vernielen van een voortplantings- en rustplaats voor steenuilen, voordat de schuren gesloopt mogen worden.

De volledige rapportage van het nader onderzoek is opgenomen als bijlage 6 bij deze toelichting.

4.10.2 Stikstofberekening

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied wordt stikstof (NOx) uitgestoten, zoals bij de verbranding van fossiele brandstof, welke kan neerslaan in kwetsbare natuur. Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitatten die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, dan wel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Omgevingswet noodzakelijk.

Toetsing:

Veel Natura 2000-gebied is kwetsbaar voor stikstofdepositie. Een verhoogde stikstofdepositie vormt een bedreiging voor verschillende Habitattypen en de leefomgeving van verschillende Habitatsoorten. Om het effect van deze emissie te onderzoeken is een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat:

• Voor de sloopfase is een berekening uitgevoerd op basis van deze emissiebronnen. De berekening is bijgevoegd aan dit document. Op het nabijgelegen Natura 2000-gebied is een stikstofdepositie berekend van 0,00 mol/ha/jaar. Er is sprake van geen stikstofdepositie op een ander Natura 2000-gebied afkomstig van de sloopfase.
• Voor de aanlegfase is een berekening uitgevoerd op basis van deze emissiebronnen. De berekening is bijgevoegd aan dit document. Op het nabijgelegen Natura 2000-gebied is een stikstofdepositie berekend van 0,00 mol/ha/jaar. Er is geen sprake van een stikstofdepositie op een ander Natura 2000-gebied met betrekking tot de aanlegfase.
• Voor de gebruiksfase is een berekening uitgevoerd op basis van deze emissiebronnen. De berekening is bijgevoegd aan dit document. Op het nabijgelegen Natura 2000-gebied is een stikstofdepositie berekend van 0,00 mol/ha/jaar. Er is geen sprake van een stikstofdepositie op een ander Natura 2000-gebied met betrekking tot de gebruiksfase.

Het volledige stikstofdepositieonderzoek is opgenomen als bijlage 4 bij deze toelichting.

4.11 Archeologie en Cultuurhistorie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorische dubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.11.1 Archeologie

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente' zijn tevens dubbelbestemmingen opgenomen voor de bescherming van archeologische waarden. Voor het plangebied geldt grotendeels de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Hiervoor geldt dat archeologische onderzoek nodig is bij grondbewerkingen dieper dan 40 cm of bij nieuw te bouwen oppervlak groter dan 5.000 m².

In het plangebied wordt geen nieuw te bouwen oppervlakte groter van 5.000 m² opgericht. Ook zijn de gronden in de huidige situatie, door de aanwezige stallen, al dieper dan 40 cm geroerd. De compensatiewoningen worden op de plek van de voormalige stallen gebouwd. Daarbij vinden geen ingrepen in de bodem plaats dieper dan de huidige stallen.

Derhalve kan worden geconcludeerd dat er geen archeologische resten worden geschaad. Er is geen archeologisch onderzoek nodig.

4.11.2 Cultuurhistorie

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in de directe omgeving van de plangebieden geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft.

Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan, gezien het behoud van de aanwezige cultuurhistorische bebouwing, geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.12 Verkeer en parkeren

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functie aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied.

In het kader van ruimtelijke plannen dient verder te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘'Toekomstbestendig parkeren" gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘buitengebied’ en ‘weinig stedelijk’ van toepassing.

4.12.1 Verkeer

Het initiatief voorziet in het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten en het slopen van de stallen met een oppervlakte van ruim 3.200 m². Hiervoor in de plaats worden twee compensatiewoningen gerealiseerd, wordt de bestaande boerderij gesplitst in twee woon eenheden en worden twee grotere, bestaande, bijgebouwen bestemd.

Er zal sprake zijn van een zeer beperkte toename van het aantal lichte verkeersbewegingen (32 verkeersbewegingen per etmaal worst-case) als gevolg van de nieuwe woningen. Daar staat tegenover dat de agrarische bedrijvigheid (en daarmee de daaruit voortkomende zwaardere verkeersbewegingen) vervalt. Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen beperkt toe. Het bestaande wegennet is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van de woningen.

Conclusie

Er blijft voor wat betreft verkeer sprake van een aanvaardbare situatie.

4.12.2 Parkeren

In voorliggend geval wordt voor wat betreft parkeren getoetst aan de eerder genoemde CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'.

Uitgangspunten en parkeerbenodigdheden

Het plangebied ligt in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' in een deel van de gemeente Hof van Twente dat behoort tot het gebiedstype 'buitengebied'. Het initiatief voorziet in het realiseren van 2 compensatiewoningen en het splitsen van de bestaande boerderij in twee wooneenheden.

Hiermee is sprake van een parkeerbehoefte van (gemiddeld 2,4) per woning, afgerond 10 parkeerplaatsen. Gelet op de omvang van de toekomstige woonerven is er ruim voldoende ruimte om op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Overigens is er geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er volledig op eigen erf wordt voorzien in de parkeervoorziening.

Conclusie

Het plan voorziet voldoende in de benodigde parkeervoorzieningen.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wijziging omgevingsplan

5.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

5.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

5.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22j Witterietsweg 3 Markelo, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1735.BGxWitterietsweg3-VS10 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijke kaders

Economische uitvoerbaarheid

In deze toelichting is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit (Ob).

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

6.2 Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De gemeente Hof van Twente zal een overeenkomst over nadeelcompensatie sluiten met de initiatiefnemer, waardoor de eventuele kosten die hieruit voortkomen worden afgewenteld op initiatiefnemer. Verder worden ook leges geheven in het kader van de planvorming. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie

In dit hoofdstuk is de procedure van het TAM-omgevingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze planprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen participatie toegelicht.

7.1 Procedurestappen

Dit plan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een wijziging van het omgevingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad stelt het plan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het plan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverlegpartners

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst geplubliceerd van categorieën plannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen

Het waterschap heeft op 29 september 2025 gereageerd en aangegeven dat de invloed van de wijziging dermate klein is dat de standaard waterparagraaf gebruikt mag worden. Daarmee heeft het waterschap geen bezwaren op de ontwikkelingen in het plangebied.

7.3 Participatie omwonenden

De initiatiefnemers hebben in de zomer van 2025 tijdens het buurtfeest globaal gesproken over de plannen voor herontwikkeling van de locatie. Daarnaast zijn zij in september bij alle naaste buren op bezoek geweest met de landschappelijke inrichtingstekening. Het plan is aan alle directe omwonenden uitgelegd.

Geen van de buren hadden bezwaren. Allen waren enthousiast, vonden het een mooi plan en hoopten voor de initiatiefnemers dat het plan snel gerealiseerd kan worden.Er is ook gesproken over de toegangswegen, beplanting en zichtlijnen. Alle omwonenden zien het plan als een verrijking voor de buurt. Het werd zeer gewaardeerd dat de initiatiefnemers alle direct omwonenden persoonlijk kwamen informeren.

Geconcludeerd kan worden dat er vanuit de omgeving geen bezwaren zijn te verwachten op het initiatief.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerp van het TAM-Omgevingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode kan eenieder een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen en de wijze van afhandeling van deze zienswijzen zijn terug te vinden in de zienswijzennota.