Buitengebied Hof van Twente, herziening Esweg 4 te Markelo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het landelijk gebied aan de zuidoostzijde van de kern Goor ligt het perceel Esweg 4. Op het perceel is een agrarisch bedrijf gevestigd. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om op deze locatie, in het kader van de rood-voor-rood regeling, een tweede bedrijfswoning te mogen bouwen. Hierbij is sprake van sanering van (voormalige) agrarische opstallen op het perceel Kolhoopsdijk 8 te Markelo. De agrarische bedrijfsvoering op dit perceel is onlangs beëindigd.

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 16 december 2014 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Agrarisch met waarden'. De bouw van een tweede bedrijfswoning is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om bouwmogelijkheden voor de bedrijfswoning te bieden is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor.

De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 De ligging van het plangebied

1.2 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplan systematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats ten zuidoosten van de kern Goor, in het buitengebied aan de Esweg. Het betreft een zijweg van de provinciale N346. Deze (zij)weg is bedoeld als ontsluitingsweg voor de agrarische bedrijven en woningen die langs de weg zijn gelegen.

Het plangebied is gelegen in het kampenlandschap. Dit landschapstype kenmerkt zich door zijn kleinschaligheid en onregelmatige patronen van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen (eenmansessen).

Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Het plangebied betreft een (bestaand) agrarisch bedrijf. De bebouwing staat geclusterd en wordt door middel van de Esweg van elkaar gescheiden. Rondom het plangebied is sprake van enige erfbeplanting. Het meest noordelijk gelegen bedrijfsgebouw staat daarentegen half open in het landschap. Alleen aan de oostkant van het perceel is er sprake van erfbeplanting. De bestaande bedrijfswoning staat in het zuidwestelijk deel van het plangebied. De beoogde locatie van de bedrijfswoning is in de huidige situatie in gebruik als grasland. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 3.

Figuur 3 Overzicht bestaande situatie plangebied

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Beschrijving initiatief en ruimtelijke inpassing

Het voornemen is om op het erf een tweede bedrijfswoning te bouwen. De regeling Rood voor Rood van de gemeente Hof vanTwente biedt hiervoor mogelijkheden. Hiervoor wordt op de locatie aan de Kolhoopsdijk 8 te Markelo 1.007 m2 aan landschapontsierende bebouwing gesloopt. Deze locatie heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Wonen'. De te slopen bebouwing is weergeven in de figuur 4 hieronder. De monumentenwacht Overijssel en Flevoland heeft in 2013 de bebouwing aan de Kolhoopsdijk 8 beoordeeld. In haar rapport (2013-200) heeft zij de karakteristieke bebouwing beschreven. Deze blijft in de gewenste situatie dan ook behouden.

Figuur 4 Te slopen bebouwing in rood weergegeven

In ruil voor sloop wordt bij op het perceel Esweg 4 te Markelo een tweede bedrijfswoning inclusief een inpandig bijgebouw (inhoud 1.000 m3) gebouwd. Figuur 5 geeft een impressie van de toekomstige woning. Op het eigen terrein is voldoende gelegenheid voor parkeren.

Figuur 5 Schetsweergave toekomstige woning

Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld en reeds goedgekeurd. Deze is in figuur 6 weergeven en als bijlage 2 bij de toelichting opgenomen. De tweede bedrijfswoning wordt binnen 25 meter van de bedrijfsbebouwing gerealiseerd. De positionering van de woning voldoet hieraan.

Figuur 6 Nieuwe erfinrichting

Hoofdstuk 4 Inventarisatie van relevant beleid

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

Een plan om één extra woning te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

4.2 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 5.4 nader ingegaan.

4.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Overijssel

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Op 3 juli 2013 is de omgeving Omgevingsvisie en -verordening geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden. Op dit moment is de provincie bezig met een nieuwe omgevingsvisie. Het ontwerp omgevingsvisie heeft vanaf 13 september 2016 voor zeven weken ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan is tevens op het ontwerp omgevingsvisie getoetst.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, is het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel opgesteld. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor onder andere voorzieningen in het stedelijk gebied hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt.

De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, waarin de voormalige provinciale rood-voor-rood-regeling is opgenomen. Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. In de lagenbenadering zijn per laag de daarbij horende gebiedskenmerken genoemd. Voor het plangebied zien de gebiedskenmerken van de verschillende lagen er als volgt uit:

Natuurlijke laag: beekdalen en natte laagtes

De beekdalen en natte laagtes zijn belangrijke ruimtelijke en functionele dragers van de zandgebieden. De beken voeren het water af naar lager gelegen delen, maar vormen ook belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. Samenhang en dynamiek zijn belangrijk voor het functioneren van het watersysteem.

Dit bestemmingsplan voorziet slechts in een perceelsgebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een verandering in het functioneren van het watersysteem.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap: oude hoevenlandschap

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Deze kenmerken worden gerespecteerd.

Stedelijke laag: niet van toepassing.

Lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

De kwaliteitsimpuls vormt een nieuw beleidskader voor de voormalige rood-voor-rood regeling. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met andere kwaliteitsprestaties, zoals landschap en natuur, mogelijk. De hoogte van investeringen in ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavels. Verder moeten de locatie en de woning voldoen aan de eisen ruimtelijke kwaliteit en planologisch verantwoord zijn.

In het kader van rood voor rood regeling is een erfinrichtingsplan opgesteld (zie bijlage 2). Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. In hoofdstuk 3 wordt het erfinrichtingsplan nader toegelicht.

 

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maken, passen binnen de beleidskeuzes van de provincie en aansluiten op het ontwikkelingsperspectief dat op het plangebied van toepassing is. Voorts wordt er geen afbreuk gedaan aan de kenmerken van het gebied.

Het project voldoet aan de criteria voor de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, categorie Rood-voor-rood.

Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De uitgangspunten uit de omgevingsvisie zijn vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen in de Omgevingsvisie Overijssel. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

4.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief is een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. Eén van deze streefbeelden is om de kwaliteit van het woningbestand hoog en divers te houden, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners met behoud van betaalbaarheid. Voor wonen in het buitengebied geldt dat deze zorgvuldig geïntegreerd moet worden in het landschap.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Voor de ontwikkeling is daarom een erfinrichtingsplan opgesteld (zie hoofdstuk 3 en bijlage 2). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Het initiatief is in overeenstemming met het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk Gebied en Beleidsnota 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst'

De raad heeft op 6 juli 2010 de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente vastgesteld en op 15 december 2015 de beleidsnota 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ‘Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst’. De structuurvisie bevat het beleidskader voor het bestemmingsplan Buitengebied, dat op 18 december 2012 is vastgesteld en sindsdien enkele malen is herzien. Op basis van de structuurvisie is in het bestemmingsplan een aantal regelingen opgenomen die ontwikkelingen in het buitengebied eenvoudig mogelijk maken en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit als doel hebben (rood voor rood, vab-instrumentarium, vergroting van bijgebouwen, vergroting van inhoud van woningen, herbouw karakteristieke boerderijen, deelruimte van de boerderij benutten voor bewoning). Daarnaast zijn in de structuurvisie landelijk gebied enkele beleidskaders ontwikkeld voor bijvoorbeeld niet agrarische bedrijvigheid, nieuwe landgoederen en andere woon/zorgvormen. Met de vaststelling van de beleidsnota KGO blijven deze beleidskaders onverminderd van kracht. De beleidsnota KGO past wel de volgende regelingen aan: vab-beleid, rood voor rood, veldschuren, niet-agrarische bedrijven in het buitengebied en sloopvoucherregeling. Dit in verband met het snel teruglopende aantal agrarische bedrijven en de daarbij vrijkomende hoeveelheid agrarische bebouwing. In de beleidsnota KGO wordt onderbouwd hoe een evenwicht wordt bereikt tussen de ontwikkeling van de bebouwing en de investering in ruimtelijke kwaliteit die daar tegenover moet staan.

Bij de herziening van het bestemmingsplan Buitengebied op 16 december 2014 is de rood voor rood regeling versimpeld. De belangrijkste aanpassing die de beleidsnota KGO met zich meebrengt is de mogelijkheid om ook in landbouwontwikkelingsgebieden compensatiewoningen te realiseren. Wel moet worden getoetst aan de woonvisie om te bepalen of een extra compensatiewoning gewenst is. Daarnaast wordt aangepast dat wanneer op een slooplocatie meer dan 1.000 m2 wordt gesloopt de extra te slopen oppervlakte ingezet kan worden voor het realiseren van een groter bijgebouw en/of het vergroten van een bestaande woning.

In alle gevallen wordt de vraag gesteld wat de ontwikkeling bijdraagt aan het landelijk gebied. Nieuwe ontwikkelingen dragen bij voorkeur bij aan de kernkwaliteiten zoals die in de structuurvisie landelijk gebied zin benoemd (sterke agrarische structuur, grote mate van ondernemerschap, breed scala aan landelijke woonmilieus, gevarieerd en aantrekkelijk landschap, robuust ecologisch netwerk, sterk ontwikkelde recreatieve infrastructuur, regionale infrastructuur). In de beleidsnota wordt duurzaamheid benoemd als aanvullende kernkwaliteit.

Het rood voor rood beleid is als volgt afgebakend. Ter compensatie van de sloop van minimaal 1.000 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen kan onder voorwaarden één bouwkavel voor een woning worden toegekend (compensatiekavels). De maximale inhoud van de woning bedraagt 750 m3. De compensatiekavel wordt bij voorkeur toegekend op de locatie waar het meest wordt gesloopt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning om de erfstructuur te handhaven en de daarbij behorende clustering van bebouwing te bewerkstelligen. Bij uitzondering kan rood voor rood worden gebruikt om erven en bebouwingsstructuren zoals lintbebouwing te versterken. Eventueel kan de gemeente nieuwe geclusterde erven (knooperven) initiëren of een locatie bij een kern aanwijzen voor clustering van compensatiekavels. De realisatie van woningen op solitaire compensatiekavels is uitgesloten, omdat daardoor ongewenste versnippering ontstaat.

De compensatiekavel mag nabijgelegen (agrarische) bedrijven niet hinderen in hun bedrijfsvoering. Het erf en de tuin worden samen met de nieuwe woning en het daarbij behorende bijgebouw op de compensatiekavel gerealiseerd. Uitgangspunt voor de grootte van het bijgebouw is 150 m2.

In dit geval wordt bebouwing gesloopt aan de Kolhoopsdijk 8 te Markelo met een oppervlakte van 1.007 m2. De nieuw te realiseren bedrijfswoning bedraagt 1.000 m3 inclusief inpandig bijgebouw. De tegenprestatie bestaat uit een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld. De uitvoering daarvan leidt tot versterking van de landschappelijke kwaliteit van het perceel.De afspraken en randvoorwaarden zijn met d+e initiatiefnemer in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd.

Woonagenda Hof van Twente 2016-2020

De Woonagenda verwoordt de visie van de gemeente Hof van Twente op haar woonbeleid. In deze Woonagenda komt naar voren welke speerpunten de gemeente Hof van Twente heeft voor de periode 2016-2020. Deze speerpunten zijn vertaald in beleidsrichtingen voor de komende jaren. De algemene hoofddoelstelling van de Woonagenda is het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woonruimte voor alle doelgroepen. Dit door de komende jaren de volgende vier speerpunten uit te werken:

• Kwaliteit; inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen.
• Nieuwbouw; optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad.
• Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die zorg nodig hebben.
• Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden (waaronder statushouders).

Voor dit bestemmingplan is het speerpunt Kwaliteit en nieuwbouw van belang. Binnen de kernen en in het buitengebied zijn er locaties die hun (bedrijfs)functie hebben verloren en om een nieuwe invulling vragen. Het gaat onder andere om agrarische bebouwing in het buitengebied. De gemeente wil de transformatie van erven in het buitengebied faciliteren door onder andere (creatieve vormen van) wonen toe te laten. De gemeente zal zich inspannen voor initiatieven die de sociale cohesie versterken (bijvoorbeeld meergeneratie-erven, huisvesting mantelzorgers, starters). Herstructurering en transformatie van gebieden die hun functie hebben verloren is één van die mogelijkheden. De gemeente wil een bijdrage leveren aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland.

Voor het buitengebied dient een keuze gemaakt te worden tussen het bouwen van woningen in de kernen of in het buitengebied. Het is van belang om flexibiliteit te behouden en om de concrete vraag te kunnen bedienen in het buitengebied. Er is hierbij sprake van een erventransitieprobleem; naar verwachting komt er in de komende jaren zo’n 300.000 m² agrarische bebouwing vrij. Verloedering daarvan ligt op de loer. Wonen (bijvoorbeeld in combinatie met werken) is een functie waarmee dit kan worden ingevuld. Ook sloop is een optie.

Dit bestemmingsplan voorziet in een concrete vraag naar een tweede bedrijfswoning in het buitengebied. Door middel de bouw van een tweede bedrijfswoning in ruil voor de sloop van ontsierende agrarische bebouwing is er sprake van een kwaliteitsimpuls in het landelijk gebied. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van het Rood voor Rood beleid zoals is opgenomen in het beleidsdocument KGO. De ontwikkeling is dan ook passend binnen de Woonagenda. Tevens is de voorgenomen ontwikkeling in het woningbouwprogramma opgenomen.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Kampen en essen'. Dit oud cultuurlandschap bestaat uit lichtglooiende velden met onregelmatige vormen. In de kampen is een gedeelte van de oorspronkelijke houtwallen intact gebleven. In deze gebieden zijn de verspreid liggende of in buurtschappen georganiseerde boerenerven los van opzet. Groepjes eiken vervlechten de erven met hun omgeving.

Voor de uitvoering van het plangebied gelden een aantal criteria. Deze hebben betrekking op plaatsing, hoofdvorm, gevel, detaillering, erf en aan-, uit- en bijgebouwen en dakkapellen. Voor de bouw van aan-, uit- en bijgebouwen geldt dat de toevoegingen hiervan ondergeschikt aan het hoofdgebouw gehouden moeten worden. Het schetsplan voor de te realiseren woning is door de stadsbouwmeester in samenhang met de overige bebouwing beoordeeld. Het plan is akkoord.

Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het gemeentelijk mobiliteitsplan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Het parkeerbeleid is dus vraagvolgend. Uitgangspunten zijn verder:
• goede vormgeving van parkeervoorzieningen zodat deze goed toegankelijk zijn;
• vergroten van parkeercapaciteit leidt bij voorkeur niet tot een toename van hemelwaterafvoer.

Uitgangspunten voor parkeren bij bouwplannen en ontwikkelingen zijn:

• 1. Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen mag de parkeerdruk op de openbare parkeerplaatsen niet toenemen.
• 2. De minimale afmetingen van een langs-parkeervak is 2 x 6 meter. Bij een haaksparkeervak geldt een minimale breedte van 2,5 x 5 meter en moet de lengte van het parkeervak inclusief de ruimte om er in- en uit te rijden minimaal 10,50 meter zijn.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen is het belangrijk te voorkomen dat hierdoor nu of in de toekomst parkeerproblemen ontstaan. Voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit voor een bouwplan wordt door de gemeente Hof van Twente een parkeertoets uitgevoerd. Hierbij worden de parkeerkencijfers gehanteerd zoals die door het CROW in de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) zijn gepubliceerd waarbij het midden van de bandbreedte wordt aangehouden en de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’.

In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die geen belemmering vormt voor de uitgangspunten die gelden voor parkeren. In paragraaf 3.1 is beschreven dat in het plangebied sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het gemeentelijk beleid vormt het kader waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden. Het voornemen is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

5.1 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een NNN gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Er geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft het bedrijfsperceel van een agrarisch bedrijf. Gelet op de verstoring wordt niet verwacht dat deze kavel een specifieke habitat is voor beschermde soorten. In de omgeving is voldoende gelijkwaardige habitat aanwezig. Er is daarnaast geen sprake van het kappen van bomen, het dempen van sloten of het slopen van bebouwing. Eventuele voorkomende (beschermde) diersoorten worden dan ook niet geschaad. Het uitvoeren van ecologisch onderzoek voor dit deel is dan ook niet nodig.

Voor broedvogels in het algemeen moet het slopen van de gebouwen buiten het broedseizoen plaatsvinden. De piek van het broedseizoen valt in de periode half maart - half juli. Latere en eerdere broedgevallen zijn mogelijk. In de periode november - februari is de kans op broedsels nihil. Bij de sloopwerkzaamheden is een goede afstemming tussen de perioden van de werkzaamheden in relatie tot de vleermuizen en de broedvogels van belang.

Voor de locatie Kolhoopsdijk 8 te Markelo is van wege de sloop van bebouwing wel een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. Op basis van het onderzoek kan het voorkomen van beschermde flora of fauna zo goed als worden uitgesloten.

Dit geldt niet voor de aanwezigheid van vleermuizen. Daarom is een nader aanvullend vleermuizen onderzoek uitgevoerd. Tijdens de bezoeken van de locatie zijn tot op heden een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. De dieren (16 stuks) verblijven zowel in de te behouden boerderij als in een te slopen schuur. Met de juiste maatregelen is zonder meer goed rekening te houden met de aanwezige vleermuizen en worden negatieve effecten voorkomen. Er worden tijdelijke vleermuiskasten geplaatst voorafgaande aan de sloop. De sloop wordt onder ecologische begeleiding uitgevoerd en er worden duurzame permanent maatregelen na de sloop getroffen. De beschermende maatregelen worden genomen volgens de soortenstandaard gewone dwergvleermuis en het recentelijk verschenen kennisdocument gewone dwergvleermuis van BIJ12. Door de reeds getroffen en te nemen maatregelen worden negatieve maatregelen op de aanwezige vleermuizen voorkomen. De aanwezigheid van vleermuizen belemmert de uitvoerbaarheid van het plan daarom niet.

Tot slot dient in verband met het voorkomen van algemene broedvogels de werkzaamheden te worden gestart buiten het broedseizoen of er dient voorkomen te worden dat de vogels tot broeden komen.

5.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hoft van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Voor verwachting '1' geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De ingrepen in dit bestemmingsplan zijn kleiner dan 2.500 m2. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk.

De beschermende regeling 'Waarde - Archeologie 1' wordt ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

5.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de binnen het Twentse landschap zijnde oude agrarische erven als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze erven hebben bepaalde karakteristieken. Het voorgenomen initiatief doet geen afbreuk aan deze karakteristieken. De te bouwen bedrijfswoning is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving. De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

5.4 Water

Watertoets

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheersgebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20161202-63-14187). Het plan vindt niet plaats in een beperkingsgebied van het waterschap. Uit de digitale watertoets blijkt dat de normale procedure voor de watertoets kan worden gevolgd. De watertoets is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd. Op grond van artikel 3.1.6 het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. De randvoorwaarden zoals deze zijn benoemd in het wateradvies zijn hieronder opgenomen. In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Afvoer hemelwater

In verband met de toename van het verharde oppervlak geldt een aantal uitgangspunten om de afvoer van het hemelwater te regelen. Deze zijn opgenomen in de bijlage van deze toelichting.

Afvoer vuilwater

Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering.

Grondwater

• Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water.
• Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden mogen worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf, mits dit niet leidt tot een permanente grondwaterstandsverlaging in of buiten het plangebied.
• De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI.
• Vochtoverlast door hoge grondwaterstanden wordt geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door kelders waterdicht te maken.

Oppervlaktewater

• Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen leidend.
• Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren.

5.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In de omgeving van het plangebied bevonden zich meerdere bedrijfsfuncties. Ten oosten, zuiden en westen bevinden zich een drietal agrarische bedrijven, te weten en een intensieve veehouderij aan de Esweg 2A en Esweg 4 en een akkerbouw bedrijf aan de Esweg 4A. Tevens is ten noorden van het plangebied een gronddepot gevestigd. Hieronder vindt per functie een toetsing plaats.

• Intensieve veehouderijen aan de Esweg 2, 2A en 3 en Haaksbergerstraat 7/7a (ten zuiden van het plangebied. De bedrijven liggen op ongeveer 65 meter afstand van het plangebied. Voor dit type bedrijven geldt een richtafstand van 100 meter op basis van de VNG-brochure. Op basis van het Activiteitenbesluit, dat van toepassing is op intensieve veehouderijen, geldt een afstand van 50 meter tussen woningen en het emissiepunt van stallen. Aan de afstand van het Activiteitenbesluit wordt voldaan. De voorgenomen woning wordt namelijk op een afstand van circa 100 meter ten opzichte van de dichtstbijzijnde stal gebouwd. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering. Van geurhinder zal geen sprake zijn.
• De akkerbouwbedrijven aan de Esweg 6 en 8 en Haaksbergerstraat 5/5a . Dit betreffen bedrijven uit milieucategorie 2, waar op basis van de VNG-brochure een richtafstand van 30 meter ten aanzien van geluid geldt. Aan de afstand wordt ruimschoots voldaan. De voorgenomen woning wordt namelijk op een ruime afstand (70 meter) ten opzichte van het dichtstbijzijnde bedrijf gebouwd. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering. Van geurhinder zal geen sprake zijn.
• Tot slot is op een afstand van circa 275 ten noorden van het plangebied een afval/grondinzamel depot gevestigd. De bedrijfsactiviteiten die hier uitgevoerd vallen onder milieucategorie 3.1. Hiervoor dient een afstand van 50 meter ten opzichte van gevoelige functies aangehouden te worden. Aan de afstand wordt ruimschoots voldaan. In de toekomstige situatie is daarom sprake van een verantwoorde milieuzonering.

Aan de milieuafstanden wordt derhalve voldaan, waardoor geconcludeerd kan worden dat de bedrijven in de omgeving niet in hun bedrijfsvoering door de plannen worden belemmerd. Er is hierdoor sprake van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van de woning.

5.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

Om te bepalen of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) geschikt is voor het beoogde gebruik is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 6 bij de toelichting toegevoegd. Volgens het onderzoek zijn geen verontreinigingen in de grond aangetroffen.

In het grondwater zijn licht verhoogde concentraties barium en koper aangetoond. Deze worden beschouwd als van nature verhoogde concentraties. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

5.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde in onderhavig situatie bedraagt 63 dB (binnenstedelijk gelegen woning). De geluidswaarde binnen de geluidsgevoelige bestemming (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm van 33 dB.

Het plangebied ligt gelegen in de nabijheid van N346. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 80 km/uur. Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van deze weg. Akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Gezien de reeds aanwezige (dicht) bebouwde bebouwing rondom het plangebied en de daarmee samen gaande geluidwerende werking, wordt verwacht dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan en nader onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing ook niet noodzakelijk is.

5.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 24 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 24 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er wordt slechts één woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.10 Kabels, leidingen en overige zones

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied.

Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 45 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied. Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Agrarisch met waarden

Op het perceel blijft de bestemming 'Agrarisch met waarden' overeenkomstig van toepassing. Zowel de bestaande woning als de tweede bedrijfswoning inclusief bijgebouwen is voorzien van een bouwvlak.

In de regels zijn twee bedrijfswoningen toegestaan: één ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning en één ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bedrijfswoning 2'. Bij eventuele herbouw dient de term 'ter plaatse van de bestaande bedrijfswoning' niet te eng worden uitgelegd. Deze bepaling heeft enkel tot doel te verzekeren dat een woning niet wordt verplaatst naar een locatie binnen een relevante afstand voor andere bedrijven.

Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 2 opgenomen erfinrichtingsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 1

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Bij ingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm moet aangetoond worden dat er geen archeologische resten worden verstoord.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid. Voor zover met de uitvoering financiële aspecten gemoeid zijn, worden deze in dit kader genoemd. Dit plan betreft een particulier project. De gemeente heeft geen financiële bemoeienis met de uitvoeringskosten. De aanvrager heeft een raming gemaakt van de kosten en heeft berekend dat hij de uitvoering kan betalen.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is, bijvoorbeeld door een overeenkomst of indien sprake is van één van de volgende gevallen:

- het totaal der exploitatiebijdragen dat kan worden verhaald bedraagt minder dan € 10.000,-;

- van bepaalde verhaalbare kosten is geen sprake;

- de verhaalbare kosten betreffen uitsluitend de aansluiting van een perceel op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen.

Gelet hierop in relatie tot het plan is het niet nodig een grondexploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 9 maart 2017 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze kenbaar te maken. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Er is één schriftelijke zienswijze ingediend.

In de Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, herziening Esweg 4 is de zienswijze samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie (bijlage 7). De zienswijze heeft aanleiding gegeven tot aanpassing van landschapsinrichtingsplan in bijlage 1 van de regels en het toevoegen van een tweetal bijlagen bij de toelichting namelijk het aanvullende vleermuizen onderzoek en het rapport van de Monumentenwacht aangaande een karakteristieke bebouwing beoordeling van de locatie Kolhoopsdijk 8. Zie voor een beschrijving paragraaf 3.1 en 5.1.

Vaststelling bestemmingsplan

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft het bestemmingsplan met inachtneming van de aanpassingen, zoals beschreven in het raadsvoorstel (bijlage 8), gewijzigd vastgesteld. Tegen dit besluit bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.