TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22v Blokstegenweg 20, Ambt Delden

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de locatie Blokstegenweg 20 in Ambt Delden (Azelo) is een plan opgesteld waarbij een van de bestaande bestaande bouwvlakken wordt verplaatst naar een locatie elders op het perceel en een half-ondergrondse woning wordt gerealiseerd.

Volgens het geldende omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente is dit momenteel niet toegestaan. Het plan staat ter plaatse van de beoogde nieuwbouwlocatie uitsluitend een agrarische functie toe. Wel is het op grond van de Rood voor Rood-regeling zoals opgenomen in de beleidsnota KGO beleid 2023-2028 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' van de gemeente Hof van Twente mogelijk om onder de voorwaarde van sloopcompensatie een woning in het buitengebied toe te voegen. Daarom is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk.

De gemeente Hof van Twente heeft aangegeven onder bepaalde voorwaarden bereid te zijn mee te werken aan deze ontwikkeling. De gemeente Hof van Twente heeft in haar principebesluit aangegeven dat in ruil voor de sloop van 850 m2 één nieuwe woning met bijgebouw gerealiseerd mag worden, waarbij de inhoud van nieuwe woning met bijgebouw maximaal 1.000 m3 mag bedragen, waarbij uitsluitend inpandige bijgebouwen zijn toegestaan.

Om de woning mogelijk te maken worden door initiatiefnemer sloopvouchers ingebracht met een sloopoppervlak van 1.009 m2, afkomstig van de sanering van landschapsontsierende bebouwing op de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo (369 m2);
• Kluunvenneweg 5 Markelo (212 m2);
• Dijkerhoekweg 4 Markelo (428 m2).

Van de sloopoppervlakte wordt 850 m2 ingezet voor het bouwen van een woning met inpandig bijgebouw. De gemeente Hof van Twente heeft in haar principebesluit van 4 juni 2025 aangegeven dat de inhoud van de nieuwe woning met inpandig bijgebouw maximaal 1.000 m3 mag bedragen ter compensatie van de sloop van 850 m2. Aangezien initiatiefnemer 1.009 m2 sloopt, worden de overige sloopmeters (159 m2) ingezet voor het vergroten van de woning met inpandig bijgebouw naar maximaal 1.100 m3. Op grond van de algemene afwijkingsregels is het immers mogelijk om de inhoud van bestaande woningen te vergroten. Ter compensatie van 150 m2 aan sloopmeters kan een woning met 100 m3 vergroot worden. Derhalve bedraagt de inhoud van de nieuwe woning met aangebouwd bijgebouw 1.100 m3.

Om de gewenste woonfunctie mogelijk te maken, wordt een TAM-omgevingsplanprocedure opgestart. Voor het indienen van een dergelijk plan moet worden aangetoond dat aan de gestelde voorwaarden van de gemeente wordt voldaan. Tevens moet blijken dat de wijziging voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

In dat kader is het voorliggende TAM-omgevingsplan opgesteld, dat voorziet in een set aan juridisch-planologische regels met de ruimtelijke motivering om aan te tonen dat deze ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).

1.2 Ligging en begrenzing

De planlocatie is gelegen aan de Blokstegenweg 20 in Ambt Delden, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente en het buurtschap Azelo. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Openstreetmap)

Het plangebied staat kadastraal bekend als DDN01 sectie B nummers 2284, 2285, 1804, 2233 en 2297 met een gezamenlijke oppervlakte van circa 6,5 hectare. Het perceel ter plaatse van de beoogde bouwlocatie staat kadastraal bekend als DDN01 sectie B nummer: 1804 (12.874 m2). In figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied, globaal, weergegeven. Daarbij wordt opgemerkt dat het bestaande woonerf Blokstegenweg 10a tot en met f geen onderdeel uitmaakt van het plangebied van dit TAM-omgevingsplan evenals de adressen Engelbertinkstraat 2 en 4. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied (bron: Tuuulk.)

1.3 Geldend omgevingsplan

Voor het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente, onderdeel 'Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023 (vastgesteld op 4 juni 2024). Voor de verbeelding is het onderdeel 'Buitengebied Hof van Twente' (vastgesteld op 9 december 2015) van toepassing.

Het te verplaatsen bouwvlak kent op haar huidige locatie de functie 'Wonen-Azelo' met de specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 2, waarbinnen momenteel nog geen woning is gerealiseerd. Om de ontwikkeling mogelijk te maken kan op grond van het principebesluit van de gemeente Hof van Twente aansluiting worden gezocht bij de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan 'Buitengebied Hof van Twente' (vastgesteld op 9 december 2015) was opgenomen. Daarin was immers de volgende wijzigingsbevoegdheid opgenomen:

Artikel 26.4.1 Extra woning bij sloop van voormalige agrarische bebouwing

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor de bouw van één extra woning, uitsluitend ter plaatse van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 1' en 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 2', in verband met sloop van voormalige agrarische bebouwing, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. ter compensatie moet minimaal 850 m2 voormalige bedrijfsbebouwing worden gesloopt, met dien verstande dat de voormalige bedrijfsbebouwing binnen de gemeente Hof van Twente moet zijn gelegen;
• b. de inhoud van de nieuw te realiseren woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 1' heeft een maximale inhoud van 1000 m3 en de nieuw te realiseren woning ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 2' heeft een inhoud van maximaal 750 m3;
• c. uitsluitend inpandige bijgebouwen zijn toegestaan;
• d. parkeren dient op eigen erf plaats te vinden;
• e. er sprake is van een landschappelijke inpassing, waartoe een landschapsplan dient te worden opgesteld;
• f. in de nabijheid gelegen functies en waarden niet in onevenredige mate in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden geschaad;
• g. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad.

De gewenste locatie van de woning, door middel van de verplaatsing van het bouwvlak, kent de functie 'Agrarisch met waarden', met een waarde – archeologische verwachting 2. Ook gelden op de planlocatie de volgende gebiedsaanduidingen: 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied' en 'vrijwaringszone – radar'.

Het tijdelijke deel van het omgevingsplan kent geen ontheffingsmogelijkheid om een nieuwe woning te realiseren. Wel is een wijzigingsbevoegdheid in de planregels opgenomen om ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 2' een nieuwe woning te bouwen mits voldaan wordt aan de voorwaarden.

Een wijzigingsbevoegdheid wordt onder de Omgevingswet aangemerkt als beoordelingsregels voor het college van burgemeester en wethouders. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. In figuur 1.3 is een uitsnede van de geldende plankaart opgenomen, waarop de functies en gebiedsaanwijzingen zijn weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding (bron: Regels op de Kaart/Omgevingsloket)

1.4 Doelen van de wet

Het vaststellen van een omgevingsplan staat volledig in het teken van het bereiken van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet.

Artikel 1.3 van de Ow geeft aan dat de wet, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, is gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

Artikel 2.1, eerste lid, van de Ow schrijft voor dat bestuursorganen, dus ook het gemeentebestuur, de taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefenen met het oog op deze maatschappelijke doelen.

1.5 TAM-IMRO Omgevingsplan

Een TAM-IMRO omgevingsplan is op het oog een omgevingsplan dat los staat van de rest van het omgevingsplan. Toch is het functioneel en juridisch een integraal onderdeel van het omgevingsplan.

Een TAM-IMRO Omgevingsplan maakt gebruik van de techniek voor planvorming zoals dat gebruikt werd onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening Ruimtelijkeplannen.nl.

De TAM-IMRO plannen maken deel uit van het nieuwe deel van het omgevingsplan. Het is immers een wijziging van het omgevingsplan van rechtswege, alleen wordt die opgesteld, bekendgemaakt en beschikbaar gesteld met de IMRO-techniek. TAM-IMRO plannen hebben weliswaar de technische vorm van de bestemmingsplannen die deel zijn van het tijdelijk deel, maar juridisch gezien vallen ze onder het nieuwe deel. Ze moeten dus ook voldoen aan de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en van de provincie.

1.6 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige TAM-IMRO omgevingsplan 'TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22v Blokstegenweg 20, Ambt Delden' bestaat naast deze motivering uit de volgende stukken:

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1735.BGxBlokstegenweg20-VS10);
• Bijlagen bij de motivering;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.7 Leeswijzer

De motivering van dit TAM-omgevingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleids- en wettelijke kader van het rijk, provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten belicht. In hoofdstuk 5 wordt het omgevingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het kostenverhaal en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Ontstaansgeschiedenis Azelo

Azelo, een buurtschap gelegen tussen Borne, Bornerbroek en Delden, kent een rijke geschiedenis die teruggaat tot de middeleeuwen. Oorspronkelijk was het een marke met boerderijen rond kampen. Na de Tweede Wereldoorlog ontstond er een kleine dorpskern. De naam Azelo is waarschijnlijk afgeleid van de Oudnederlandse woorden "Aso" (een persoonsnaam) en "lo" (licht bos)

2.2 Huidige situatie

In de huidige situatie betreft de gewenste locatie van de woning een agrarisch gebied omgeven door open bos met een parkachtig karakter. De locatie van het huidige bouwvlak waarvoor de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - nieuwe woning 2' geldt kent een woonfunctie waar momenteel nog geen woning is gerealiseerd, en ziet eruit zoals is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1: Aanzicht erf Blokstegenweg 20 Ambt Delden (bron: foto initiatiefnemer)

2.3 Toekomstige situatie

Initiatiefnemer wenst met respect voor het unieke karakter van het bestaande landgoed een nieuw toekomstgericht plan te realiseren voor het landgoed.

Door de verplaatsing van het huidige bouwvlak naar de gewenste locatie, wordt ruimte gecreëerd op de huidige locatie om te vergroenen en het beter te laten aansluiten bij het geheel. Het doel is om een toekomstige situatie te creëren dat naadloos integreert in het Twentse landschap, een landschap waar initiatiefnemer zich de laatste jaren veel waarde aan heeft gehecht en waaraan jarenlang met zorg en toewijding is gewerkt.

Initiatiefnemer wenst het bestaande bouwvlak van de niet gerealiseerde woning te verplaatsen naar de zuidzijde van het erf om aldaar ter compensatie van de sloop van landschapsontsierende bebouwing een half-ondergrondse woning te realiseren die onderdeel uitmaakt van het landschap. In figuur 2.2 is een impressie van de beoogde woning weergegeven.

Figuur 2.2: Impressie beoogde woning (bron: Studio.NL)

Het te verplaatsen bouwvlak kan worden mogelijk gemaakt door deelname aan de Rood voor Rood-regeling. In dit kader worden sloopvouchers ingebracht met een sloopoppervlak van 1.009 m2, afkomstig van de sanering van landschapsontsierende bebouwing op de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo (369 m2);
• Kluunvenneweg 5 Markelo (212 m2);
• Dijkerhoekweg 4 Markelo (428 m2);

Van de sloopoppervlakte wordt 850 m2 ingezet voor het bouwen van een woning met inpandig bijgebouw. De gemeente Hof van Twente heeft in haar principebesluit van 4 juni 2025 aangegeven dat de inhoud van de nieuwe woning met inpandig bijgebouw maximaal 1.000 m3 mag bedragen ter compensatie van de sloop van 850 m2. Aangezien initiatiefnemer 1.009 m2 sloopt, worden de overige sloopmeters (159 m2) ingezet voor het vergroten van de woning met inpandig bijgebouw naar maximaal 1.100 m3.

Daarnaast wordt in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullend geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit van het landschap. Initiatiefnemer wenst het open landschap te accentueren zodat de kenmerken van het jong ontginningslandschap weer kenbaar zijn en worden. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt (zie figuur 2.3). Het landschapsplan (de visie voor het landgoed) is als Bijlage 1 bij deze motivering opgenomen.

Figuur 2.3: Landschapsplan beoogd landgoed (bron: Tuuulk.)

Het volledige landschappelijke inrichtingsplan biedt niet alleen kansen voor het behoud van de natuurlijke schoonheid van het landgoed, maar draagt ook bij aan de financiële duurzaamheid ervan.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Voor een landelijk gebied dat zich toekomstbestendig kan ontwikkelen, is nodig dat de bereikbaarheid, de economische kracht en de beschikbaarheid van voorzieningen ook voldoende worden meegenomen in het Nationaal Programma Landelijk gebied. Vrijkomende agrarische bebouwing kan gebruikt worden voor het ontwikkelen van nieuwe functies en woonconcepten.

Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Ook wordt in de NOVI ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen. Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme.

De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan zoals hierboven al eerder aangegeven bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap.

Toets

Voorliggend plan betreft een lokale ontwikkeling waarmee geen rijksbelangen zijn gemoeid en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Wel draagt de ontwikkeling bij aan opgave 4 "Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied". Initiatiefnemer wenst een bestaand woonrecht (bouwvlak) op een voormalig vrijgekomen agrarisch erf te verplaatsen naar een locatie elders op het perceel, teneinde een nieuwe kwaliteitsimpuls aan het landgoed te geven. Door de nieuwe woning deels onder het maaiveld te realiseren vindt er minder verstening plaats, wat bijdraagt aan het behouden van het natuurlijke karakter van de omgeving. Tevens wordt de woning op een duurzame en energie-efficiënte manier gebouwd, wat bijdraagt aan de toekomstbestendigheid van de woning.

Tot slot wordt, zoals in paragraaf 2.3 is beschreven, aanzienlijk geïnvesteerd in het landschap. Er worden nieuwe landschapselementen aangelegd waarbij de bestaande kenmerken en identiteit van het landschap en de omgeving in het landschapsplan centraal zijn gesteld (zie Bijlage 1). Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan past binnen de in de Nationale Omgevingsvisie gestelde ambities. Voorts geldt dat het plan eveneens voldoet aan het provinciale en gemeentelijke beleid. De NOVI vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden.

Artikel 5.129g, tweede lid, Bkl is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven).

De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.

Toets

De Ladder voor duurzame verstedelijking is beleidsneutraal overgegaan van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) naar het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Volgens de Nota van toelichting van de Ladder voor duurzame verstedelijking (Besluit ruimtelijke ordening) werden ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bijvoorbeeld Ruimte-voor-Ruimteregelingen, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het reduceren van bebouwing (sloop in het kader van een Rood voor Rood-regeling waarbij sloopvouchers van reeds gesloopte bebouwing worden ingezet) en het verplaatsen van een bestaand bouwvlak (waar geen woning is gerealiseerd) naar een locatie elders op het perceel. De bebouwde oppervlakte en het ruimtebeslag neemt als gevolg van deze ontwikkeling af waardoor (onder meer vanwege de beleidsneutrale overgang van de Ladder naar het Besluit kwaliteit leefomgeving) geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voorts geldt ten aanzien van het bouwen van nieuwe woningen dat artikel 5.129g lid 1 invulling geeft aan het begrip stedelijke ontwikkeling, waarbij de term substantieel wordt gebruikt. Ook de jurisprudentie is duidelijk hierin, vanaf 11 woningen is pas sprake van een stedelijke ontwikkeling. Voorliggend plan voorziet niet in meer dan 11 woningen. Al met al kan geconcludeerd worden dat dit project niet voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Ook wanneer de ladder niet van toepassing is moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Deze motivering voorziet hierin.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel en heeft een wettelijke basis in de Omgevingswet. In de omgevingsvisie bekijkt de provincie zaken als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid voor de fysieke leefomgeving staat primair in dienst van de sociaal-economische ontwikkeling van Overijssel. Ontwikkeling die nodig is om Overijssel toekomstbestendig te houden.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn:

• door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen;
• investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan;
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken;
• ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes;
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Of - Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt het er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Waar – Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (bron: Provincie Overijssel)

Wanneer het plan wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Of - Generieke beleidskeuzes

Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang:

Artikel 4.4 Principe van concentratie (lid 1)

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van één nieuwe woning door middel van het verplaatsen van een bestaand bouwvlak naar een locatie elders op het perceel. Er wordt voorzien in een lokale ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte aan een nieuwe woning (zie ook paragraaf 3.3.4), waarbij geldt dat er planologisch geen sprake is van een toename van het aantal woningen. De ontwikkeling is in overeenstemming met de principes van concentratie.

Artikel 4.5 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt:

• a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied;
• b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
• c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2

Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:

• a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
• b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Op grond van de Omgevingsverordening Overijssel wordt onder Groene Omgeving verstaan: dat deel van de fysieke leefomgeving waarvan de gronden niet vallen binnen bestaand bebouwd gebied. Het bestaand bebouwd gebied is gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut worden voor stedelijke functies op grond van een geldend omgevingsplan en op grond van een (voor)ontwerp voor zover de provincie daarover een positief advies heeft uitgebracht in het kader van het vooroverleg.

Daarnaast zijn stedelijke functies gedefinieerd als: functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen.

Het voorgenomen plan voorziet in het verplaatsen van een bestaand bouwvlak op het perceel Blokstegenweg 20 in Ambt Delden naar een locatie elders aansluitend aan het bestaande woonerf. De beoogde bouwlocatie is voorzien van de functie 'Agrarisch met waarden' waardoor er ruimtebeslag wordt gelegd door het bouwen en verharden op de Groene Omgeving.

Vanwege sociaal economische of maatschappelijke redenen kan er aanleiding zijn om een uitzondering te maken op de algemene regel 'inbreiding voor uitbreiding' mits het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate wordt gecompenseerd (artikel 4.11 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving).

Het te verplaatsen bouwvlak kan worden mogelijk gemaakt door deelname aan de Rood voor Rood-regeling. In dit kader worden sloopvouchers ingebracht met een sloopoppervlak van 850 m2, afkomstig van de sanering van landschapsontsierende bebouwing aan de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo;
• Kloetenweg 1 Ambt-Delden;
• Dijkerhoekweg 4 Markelo;

Hoewel er erfverharding wordt aangebracht, neemt de oppervlakte aan bebouwing en verharding in het buitengebied van Hof van Twente (en daarmee de provincie Overijssel) per saldo fors af. Daarnaast wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt doordat er in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullend wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Zoals in paragraaf 2.3 en in Bijlage 1 is beschreven worden zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt. Daarmee wordt het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate gecompenseerd, waardoor de ontwikkeling niet in strijd is met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 4.6 Toekomstbestendigheid

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:

• a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
• c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Het plan betreft de verplaatsing van een bouwlocatie en de realisatie van een nieuwe half-ondergrondse woning. Het plan is gericht op het tegengaan van verstening en het bevorderen van biodiversiteit. Ook op de lange termijn draagt de woning bij aan het welzijn van mensen en levert het een waardevolle bijdrage voor toekomstige generaties. Daarmee is sprake van een duurzame en evenwichtige ontwikkeling die bijdraagt aan het maatschappelijk belang. Er kan dan ook worden gesteld dat wordt voldaan aan artikel 4.6 van de omgevingsverordening van de provincie Overijssel.

Artikel 4.8 Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

Artikel 4.9 Onderbouwing ruimtelijke kwaliteit

Lid 1

Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:

• a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
• b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
• c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagen benadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Doorwerking voor voorliggend plan:

De voorgenomen ontwikkeling draagt aanzienlijk bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het (bestaande) erf en de omgeving. Er is een landschapsplan opgesteld waarin de landschappelijke maatregelen die genomen worden zijn omschreven. Hiervoor wordt verwezen naar Bijlage 1 van deze motivering. Zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap worden forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt.

Het landschapsplan en de daarbijbehorende landschapsmaatregelen houden rekening met het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering), het geldende ontwikkelingsperspectief en de catalogus gebiedskenmerken. Daarmee wordt eveneens voldaan aan artikel 4.9 'onderbouwing ruimtelijke kwaliteit' van de provinciale omgevingsverordening.

Artikel 4.11 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (lid 1)

Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als:

• a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn;
• b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en
• c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

Doorwerking voor voorliggend plan:

Het voorgenomen plan voorziet in het verplaatsen van een bestaand bouwvlak op het perceel Blokstegenweg 20 in Ambt Delden naar een locatie elders aansluitend aan het bestaande woonerf. Het te verplaatsen bouwrecht is in het verleden tot stand gekomen door middel van de sloop van 850 m2 aan landschapsontsierende bebouwing van de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo;
• Kluunvenneweg 5 Markelo;
• Dijkerhoekweg 4 Markelo.

Initiatiefnemer wenst het bouwvlak te verplaatsen naar een locatie elders op het perceel om daar een half-ondergrondse woning te realiseren die onderdeel uitmaakt van het landschap. Zoals bij de toets aan de principes van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' is beschreven kunnen er vanwege sociaal economische of maatschappelijke redenen aanleiding zijn om een uitzondering te maken op de algemene regel 'inbreiding voor uitbreiding' mits het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate wordt gecompenseerd.

De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt doordat er in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanzienlijk wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Zoals in paragraaf 2.3 en in Bijlage 1 is beschreven worden zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt. Daarmee wordt het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate gecompenseerd.

Geconcludeerd kan worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 4.11 van de provinciale Omgevingsverordening.

Waar - Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de Groene Omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang, oftewel Groene Omgeving.

Voor het plangebied geldt het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. Daarnaast geldt voor een deel van het plangebied, waar de landschappelijke inpassing ten behoeve van het bos plaatsvindt, het ontwikkelingsperspectief 'Natuurnetwerk Nederland'. In figuur 3.2 is een uitsnede van de kaart met ontwikkelingsperspectieven weergegeven.

Figuur 3.2: Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart (bron: provincie Overijssel)

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem.

In dit ontwikkelingsperspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur van het landschap, de beschikbare milieuruimte of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte van agrarische bedrijven beperkt is. Hier liggen ontwikkelkansen voor andere vormen van bedrijvigheid (denk aan dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel) die de ruimtelijke structuur versterken. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

Binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) staan in Overijssel de kwaliteitsambities Natuur als ruggengraat en Continu en Beleefbaar watersysteem voorop. Behoud en versterking van de natuurkwaliteit staat centraal binnen de bestaande natuur van het natuurnetwerk. Voor initiatieven die niet passen binnen de doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is binnen het natuurnetwerk geen ruimte, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang waar niet op een andere manier aan voldaan kan worden (het ‘nee, tenzij’-principe). Daarbij hanteren we zogenaamde NNN-spelregels. Binnen de gebieden waar de komende jaren natuurrealisatie plaatsvindt, is medegebruik mogelijk. Voorwaarde is wel dat initiatieven actief bijdragen aan realisatie van het robuuste en samenhangende netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit.

Het plan doet geen afbreuk aan de kenmerken van het gebied en past binnen het geldende ontwikkelingsperspectief. Binnen het ontwikkelingsperspectief 'wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' is immers ruimte voor het wonen, zolang de landbouw niet wordt beperkt. Aangezien er in de directe omgeving geen agrarische functies aanwezig zijn, wordt geconcludeerd dat agrarische bedrijven niet in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt worden.

De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt doordat er in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanzienlijk wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Zoals in paragraaf 2.3 en in Bijlage 1 is beschreven worden zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt.

De landschapsmaatregelen ter plaatse van het Natuurnetwerk Nederland doen geen afbreuk aan de kwaliteitsambities van de natuur maar dragen juist bij aan het behoud en versterking van de natuur. Daarmee wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de geldende ontwikkelingsperspectieven.

Hoe - Gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Aangezien het plangebied is gelegen in het buitengebied is de stedelijke laag niet van toepassing. Op grond van de laag van de beleving gelden geen specifieke kenmerken. Deze blijft derhalve ook buiten beschouwing.

Natuurlijke laag

Het plangebied kent op grond van de natuurlijke laag het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen'. In figuur 3.3 is een uitsnede van de natuurlijke laag weergegeven.

Figuur 3.3: Uitsnede natuurlijke laag (bron: provincie Overijssel)

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd.

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)- richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt

De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt doordat er in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanzienlijk wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij zijn de natuurlijke kenmerken van het landschap in de afweging betrokken. Zoals in paragraaf 2.3 en in Bijlage 1 is beschreven worden zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap forse investeringen gedaan.

De kenmerken van de natuurlijke laag zijn op het bestaande woonerf aan de Blokstegenweg 20 nauwelijks meer aanwezig. Als gevolg van het landschapsplan wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Daarmee wordt rekening gehouden met de kenmerken van de 'dekzandvlakte en ruggen' en worden de kenmerken zelfs versterkt c.q. teruggebracht.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Op grond van de laag van het agrarisch cultuurlandschap geldt voor het plangebied het kenmerk 'jong heide- en broekontginningslandschap' ter plaatse van het bestaande woonerf en ter plaatse van de nieuwe woning het kenmerk 'oude hoevenlandschap' . In figuur 3.4 is een uitsnede van de laag van het agrarisch cultuurlandschap weergegeven.

Figuur 3.4: Uitsnede laag agrarisch cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel)

Het jong heide- en broekontginningslandschap wordt gekenmerkt door grote open ruimten, rechte lanen, verspreide erven langs ontginningswegen en bosstroken met heiderelicten. De erfstructuur is van oorsprong kleinschalig met carrébeplanting. Wegen zijn vaak lange rechte lijnen, erfbeplanting sluit het erf af van de open ruimte. De ruimtemaat is grootschalig, met lineaire structuren als visueel raamwerk.

Het oude hoevenlandschap wordt gekenmerkt als landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschaps elementen: de erven met erfbeplanting; open es(je); beekdal; voormalige heidevelden, de mate van openheid en kleinschaligheid.

Op de topografische kaart van 1905 (zie figuur 3.5) is te zien dat zich op de nieuwbouwlocatie een es bevond. Dankzij het glooiende landschap kan de geplande half-ondergrondse woning op een natuurlijke wijze in de omgeving worden ingepast, waarbij tevens de mogelijkheid ontstaat de oude es te herstellen.

Figuur 3.5: Historische kaart 1905 (bron: Tuuulk. en Topotijdreis.nl)

De locatie van het bestaande bouwvlak bestaat momenteel uit een gazon dat wekelijks wordt gemaaid, wat de biodiversiteit niet ten goede komt. Nadat de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd is zal het gebied dat in figuur 3.6 blauw is aangegeven (ca. 9.000 m²) worden omgevormd van een kunstmatig gazon naar een inrichting met natuurlijke grassen en inheemse beplanting. Het achterliggende perceel (ca. 27.500 m²) krijgt een vergelijkbare landschappelijke inrichting en er wordt een waterberging aangelegd (rood aangegeven), zodat regen- en grondwater langer op de locatie wordt vastgehouden.

Hierdoor ontstaat een natuurlijke overgang naar het achterliggende landschap, terwijl het plan tevens bijdraagt aan het bevorderen van biodiversiteit en het verminderen van verstening.

Figuur 3.6: Uitsnede landschapsplan (bron: Tuuulk.)

Het landschapsplan en de landschapsmaatregelen zijn in Bijlage 1 bij deze motivering opgenomen. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de kenmerken van het 'jong heide- en broekontginningslandschap' en het 'oude hoevenlandschap'.

Conclusie

Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de provinciale Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Overijssel.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Strategische visie, Hof van Twente, zicht op 2030

Algemeen

In 'Hof van Twente, zicht op 2030' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. De gemeenteraad heeft de strategische visie op 1 juni 2010 definitief vastgesteld. De visie bevat naast een overzicht van te verwachten trends en ontwikkelingen ook informatie over de gewenste identiteit voor Hof van Twente. Over deze gewenste identiteit is in januari 2009 meegedacht door ruim 60 inwoners uit allerlei geledingen van de gemeente en daarbuiten. In 20 streefbeelden geeft het gemeentebestuur aan in welke richting het beleid voor de komende jaren moet worden ontwikkeld.

Voor ontwikkelingen in het buitengebied zijn met name streefbeeld 10 en 14 van belang. Hieronder worden deze toegelicht.

Streefbeeld 10: Unieke landschappelijke en cultuurlandschappelijke kwaliteiten verder ontwikkeld.

Het landschap, de parel van Hof van Twente, heeft in 2030 nog altijd een belangrijke plaats. De structuur van het landschap, met deelgebieden stuwwal/verzamelgebied (westelijk), dekzandgebied (midden) en plateau (oostelijk), maar ook het reliëf en het watersysteem zijn leidend. In de waardevolle ensembles (landschap met natuur- en cultuurhistorische waarden) wordt behoud, onderhoud en herstel van cultuurhistorische en ecologische waarden in praktijk gebracht. Voltooiing van de ecologische hoofdstructuur is eveneens een herkenbaar resultaat. In 2030 is deze een feit. Bestaande natuurgebieden zijn binnen de gemeente en daarbuiten verbonden met elkaar, waardoor duurzame instandhouding van flora en fauna mogelijk is geworden. De reconstructieplannen die aan het begin van de eeuw zijn gemaakt, zijn uitgevoerd. Dit betekent dat ruimtelijke knelpunten, zoals agrarische bedrijven in de directe nabijheid van natuur of milieuhinder veroorzakende bedrijven in het buitengebied, zijn opgelost. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend. Landgoederen hebben in 2030 hun ruimtelijke visies uit het begin van de eeuw uitgevoerd en de Bovenregge slingert weer als vanouds door het landschap. Dit lint van water door het landschap refereert aan de historie. Het project Bovenregge van Schipbeek tot Elsenerbroek visualiseert de verbinding tussen stad en landelijk gebied.

Streefbeeld 14: Kwaliteit woningenbestand is hoog en divers, aansluitend op de markt/behoefte van inwoners,maar toch betaalbaar gebleven

De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen daar. Ze hebben ook de functie om woonruimte te bieden aan mensen die uit het buitengebied komen. Als centraal gelegen kern heeft Goor het meest een stedelijk karakter. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. Vrijkomende agrarische gebouwen krijgen alleen een andere, bijvoorbeeld woonfunctie, na een zorgvuldige afweging. Structuurvisies en bestemmingsplannen zijn op deze uitgangspunten aangepast. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn.

Belangrijker in omvang dan uitbreiding zijn de plannen voor inbreiding in kernen en voor vernieuwing/verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. In 2030 bestaat op het gebied van de volkshuisvesting de grootste opgave uit het vervangen van in de jaren vijftig en zestig van de twintigste eeuw gebouwde wijken/woningen. Dit gaat gepaard met een verduurzaming. Tegelijk komen als gevolg hiervan ruimtes in kernen vrij die niet direct weer voor woningbouw gebruikt worden. Dit biedt stedenbouwkundig nieuwe kansen. Hier is nadrukkelijk ingespeeld op de kansen van de demografische krimp. De kwaliteit gaat in alles boven de kwantiteit in 2030. Waar vanaf 2020 in de nieuwbouw energieneutrale woningen de standaard zijn, zijn in 2030 ook enkele energiepositieve wijken ontstaan. Daarbij is een verschuiving van type wooneenheden opgetreden. Wooncomplexen met een diversiteit van wooneenheden zijn in de grotere kernen ontstaan. Combinaties met zorgaanbod passen in die opzet. De traditionele twee-onder-één kap woningen zijn geleidelijk wat teruggelopen in aandeel. Daarnaast wordt in 2030 gewerkt aan het energieneutraal maken van relatief nieuwe wijken.

Toets

Voorliggend plan maakt de realisatie van een nieuwe woning mogelijk aan de Blokstegenweg in Azelo. Daarbij wordt een bestaand bouwrecht (bouwvlak) van het perceel verplaatst naar een locatie elders in het plangebied. Het te verplaatsen bouwvlak kan worden mogelijk gemaakt door deelname aan de Rood voor Rood-regeling. In dit kader worden sloopvouchers ingebracht met een sloopoppervlak van 850 m2, afkomstig van de sanering van landschapsontsierende bebouwing aan de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo;
• Kluunvenneweg 5 Markelo;
• Dijkerhoekweg 4 Markelo;

Hoewel er erfverharding wordt aangebracht, neemt de oppervlakte aan bebouwing en verharding in het buitengebied van Hof van Twente per saldo fors af.

Gelet op het ruimtebeslag van één woning, is er sprake van een kleinschalig woningbouwplan. De woning wordt opgenomen in het landschap en zal aansluiten op de omliggende woningen. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullend geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Er is een landschapsplan opgesteld waarin de landschappelijke maatregelen die genomen worden zijn omschreven (zie Bijlage 1). Zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap worden forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt.

Verder zal de woning voldoen aan de hedendaagse duurzaamheidvereisten. Daarbij zullen tevens mogelijkheden zijn om verdere duurzaamheidsmaatregelen te treffen, zoals het klimaatneutraal maken van de woning door extra zonnepanelen te nemen of iets dergelijks. Geacht wordt hiermee dat voorliggend plan in overeenstemming is met de 'Strategische visie, Hof van Twente, zicht op 2030'.

3.3.2 Structuurvisie Landelijk Gebied

In 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het bestemmingsplan buitengebied wordt uitgewerkt.

De structuurvisie benoemt de volgende kernkwaliteiten van het landelijk gebied in Hof van Twente:

• een sterke agrarische structuur, bestaande uit bedrijven die door schaalvergroting actief anticiperen op een wereldwijde marktwerking, of hun risico's spreiden door diensten te verlenen op het gebied van natuur en landschap en recreatieve functies of andere bedrijvigheid aan het bedrijf toe te voegen;
• een grote mate van ondernemerschap, waardoor verspreid over het gehele landelijk gebied nieuwe bedrijvigheid wordt gestart;
• een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument;
• een gevarieerd en aantrekkelijk landschap, met als bijzondere parels 23 archeologische monumenten, twee rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten (Den Haller en Stokkum) en acht rijksbeschermde historische buitenplaatsen;
• een robuust ecologisch netwerk, dankzij een combinatie van grote natuurgebieden en talrijke verbindingen via beken en kleine natuurelementen;
• een sterk ontwikkelde recreatieve (infra)structuur;
• een goede regionale infrastructuur.

Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Er wordt daarom geen medewerking verleend aan het toevoegen van nieuwe woningen door het realiseren van geheel nieuwe solitair gelegen woonerven. Dit hangt ook samen met het beschermen van agrarische bedrijvigheid tegen beperkingen die uit de nabijheid van woningen voortkomen. De nieuwe woning kan elders in het buitengebied worden gerealiseerd, indien de nieuwe woning deel uit maakt van een bestaand bebouwingscluster, zoals een buurtschap.

Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit komt hoofdzakelijk tot uitdrukking in de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, de realisatie van nieuwe landschapselementen rond het erf en het behoud van cultuurhistorische bebouwing. Een steeds groter deel van de inwoners van het buitengebied bestaat uit ouderen. Om hen in staat te stellen zelfstandig te wonen zijn aanpassingen nodig; het aanbod van mantelzorg en welzijnsdiensten dat aan huis geleverd kan worden kan verbeterd worden. Inwoning (bewoning van een woning door twee huishoudens) wordt gefaciliteerd.

Toets

Het voorliggende plan voorziet in een nieuwe woning aan de Blokstegenweg in Azelo door deelname aan de rood-voor-rood-regeling van de gemeente Hof van Twente. De locatie is gelegen binnen een cluster van bestaande bebouwing, die ontstaan is door diverse woningbouwontwikkelingen in het verleden. Er kan daarom gesproken worden van een kernrandzone. Dit is een gebied waar de bebouwde kom overgaat in het landelijk gebied en verschillende functies verweven zijn. De beoogde woning vult een lege plek binnen deze zone en zal met een goede landschappelijke inpassing bijdragen aan de overgang van het dorp naar het landelijk gebied

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullend geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Er is een landschapsplan opgesteld waarin de landschappelijke maatregelen die genomen worden zijn omschreven (zie Bijlage 1). Zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap worden forse investeringen gedaan. Er worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt.

Gelet hierop wordt geacht dat voorliggend plan in overeenstemming is met de 'Structuurvisie Landelijk gebied'.

3.3.3 KGO beleid 2023-2028 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst'

Op 7 maart 2023 heeft de gemeenteraad van de gemeente Hof van Twente ingestemd met het aangepaste KGO beleidskader 2023 "Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst'. Sinds 2005 maakt de gemeente Hof van Twente gebruik van de Rood voor Rood-regeling, waarbij de regels een enkele keer zijn aangepast zodat ze beter aansluiten bij de behoefte.

De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten en deze tendens zet zich ook de komende jaren nog voort. Hierdoor komen de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen leeg te staan. Er wordt enerzijds gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik van de bebouwing en anderzijds naar maatregelen om de sloop te bevorderen. Om dit laatste te bewerkstelligen heeft de gemeente Hof van Twente de beleidsregel Rood voor Rood opgesteld. Het doel dat de gemeente voor ogen heeft is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en biodiversiteit van landelijk gebied. Dit doel is onder andere te bewerkstelligen door de sloop van vrijkomende landschapsontsierende bedrijfsgebouwen welke hun functie verloren hebben.

De Rood voor Rood-regeling gaat in de basis nog steeds uit van slopen met gesloten beurs. In de gemeente Hof van Twente wordt uitgegaan van de sloop van een minimum oppervlakte van 1.000 m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning gerealiseerd kan worden. De eventuele overige opstallen op het erf dienen ook gesloopt te worden en daarvoor kan een zogeheten sloopvoucher worden verkregen, die ingezet kan worden bij projecten waar de zogeheten restmeters van toepassing zijn.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het bouwen van een 'half ondergrondse woning aan de Blokstegenweg 20 in Ambt Delden. Binnen de gemeente Hof van Twente geldt het beleid dat de realisatie van een nieuwe woning slechts is toegestaan indien ten minste 1.000 m² aan voormalige agrarische bebouwing wordt gesloopt. De onderhavige locatie valt echter onder de voorgaande beleidsregeling, waardoor in dit geval kan worden volstaan met de inbreng van een sloopvoucher ter grootte van 850 m². Door het inbrengen van een sloopvoucher wordt gegarandeerd dat de sloopmeters niet meer elders ingezet kunnen worden voor het bouwen van bebouwing. De ontwikkeling leidt dus per saldo tot minder verstening, wat wenselijk is in het landelijk gebied.

Daarnaast geldt dat als gevolg van dit plan aanvullend wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Er is een landschapsplan opgesteld waarin de landschappelijke maatregelen die genomen worden zijn omschreven (zie Bijlage 1). Zowel op het bestaande erf, rondom de nieuw te bouwen woning en het aansluitende omliggende landschap worden forse investeringen gedaan. OEr worden nieuwe laanbomen aangeplant om de laanstructuur langs de Blokstegenweg te herstellen en rondom de nieuw te bouwen woning wordt een boomweide met parkachtig karakter met water en kruidenrijk grasland aangelegd. Daarnaast wordt het open landschap geaccentueerd en worden in het omliggende landschap laagtes afgegraven met natte vegetatie en/of ruimte geboden voor natuurontwikkeling. Tevens worden wandelpaden aangelegd om een bijdrage te leveren aan de recreatieve mogelijkheden zodat het nieuwe landschap beleefbaar wordt.

De ontwikkeling leidt niet tot een belemmering voor de agrarische bedrijfsvoering van omliggende agrarische bedrijven. In paragraaf 4.6 wordt aangetoond dat voldaan wordt aan de geldende (afstands)normen.

Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan de voorwaarden van het KGO beleid van de gemeente Hof van Twente.

3.3.4 Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025

De “Woonvisie Hof van Twente 2021-2025, een leefbare en vitale gemeente met toekomstbestendige kernen”, biedt een kader voor woningbouwontwikkelingen binnen de gemeente. De belangrijkste uitdaging is zorgen voor kwalitatief goede woningen voor iedereen op de juiste plek. Dit betekent dat er meer bijgebouwd moet worden, in de juiste segmenten. Terwijl het sociale huursegment stabiel lijkt te blijven, neemt de vraag naar koop en vrije sectorhuur toe.

Ook ligt er een belangrijke uitdaging in het optimaliseren en verduurzamen van de huidige woningvoorraad. Zo zorgt de gemeente voor een woningmarkt met de juiste woning voor iedereen en behoudt zij de goede kwaliteiten in de Hof. De woonvisie vormt de basis voor prestatieafspraken die worden gemaakt tussen de woningcorporatie, de huurders en de gemeente.

De Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021 - 2025 is op 14 december 2021 vastgesteld. De woonvisie vormt de stip op de horizon voor wonen in de Hof en geeft aan waar de gemeente Hof van Twente zich met het woonbeleid de komende jaren op gaan richten. Het geeft de ambities aan en laat zien wat de belangrijkste opgaven zijn waar de gemeente de komende jaren voor staan. Het formuleert de belangrijkste ambities om de woningmarkt te versterken: met passende woonruimte voor inwoners. De woonvisie geeft niet altijd kant en klare antwoorden op de opgaven die er liggen, maar geeft wel richting aan de manier waarop de gemeente de opgaven wil oppakken.

Toets

Er is sprake van toenemende krapte op de woningmarkt in Hof van Twente. De afgelopen tien jaar zijn er weinig woningen gerealiseerd in de gemeente. De woningvraag is groot en de woningmarkt in Hof van Twente is krap. Tot en met 2030 is er in de gemeente een woningbehoefte van ongeveer 675 tot 730 woningen. Deze aantallen zijn niet in beton gegoten en vormen een leidraad voor de woningbouwplannen. De woningbehoefte in Hof van Twente is gebaseerd op de huishoudensprognose Primos2020 en houdt daarnaast rekening met een aanvullende woningvraag.

Binnen de groei van de huishoudensgroei in de afgelopen jaren ziet de gemeente dat de gemeente Hof van Twente meer mensen aantrekt vanuit andere gemeenten dan het aantal waarmee in de prognose rekening wordt gehouden. Met de aanvullende woningvraag wordt hier rekening mee gehouden. Daarnaast wordt een latente lokale inhaalvraag geconstateerd: een deel van de woningbehoefte uit het verleden is nog niet gerealiseerd door de achterblijvende woningbouw binnen Hof van Twente.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van één woning voor de lokale behoefte, waarbij de woning op basis van het KGO beleid 2023-2028 in het buitengebied mogelijk wordt gemaakt. Door middel van het plan wordt aan bijdrage geleverd aan het toevoegen van nieuwe woningen aan de woningvoorraad. Daarbij wordt opgemerkt dat de realisatie van een vrijstaande woning ook een bijdrage kan leveren aan de doorstroming op de woningmarkt. Immers, door het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor doorstromers aan de bestaande voorraad, kunnen verhuisketens op gang worden gebracht. Als gezinnen uit een bestaande starters- of eengezinswoning gaan verhuizen, komen er ook meer bestaande (relatief betaalbare) woningen op de markt die geschikt zijn. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Woonvisie gemeente Hof van Twente 2021-2025.

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving

4.1 Mer-beoordeling

4.1.1 Algemeen

Afdeling 16.4 van de Ow bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. De regels voor de milieueffectrapportage (mer) staan in afdeling 16.4 van de Ow. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. Het gaat hier om de implementatie van 2 richtlijnen:

• de EU-richtlijn mer (mer-richtlijn): richtlijn over de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en private projecten.
• de EU-richtlijn voor strategische milieubeoordeling (smb-richtlijn): richtlijn over de beoordeling van de gevolgen voor het milieu van bepaalde plannen en programma's.

De regels schrijven voor bepaalde plannen, programma's en projecten een zogenoemde milieubeoordeling voor. Deze mer-procedure gaat vooraf aan het nemen van een besluit over het vaststellen van het plan of het toestaan van een project.

In een aantal situaties is het mogelijk om een plan-mer-beoordeling te doen in plaats van een milieueffectrapportage. Voor een plan-mer-plicht gelden de volgende eisen:

• De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan of programma (artikel 16.34 lid 1 Ow). In de Omgevingswet is opgenomen dat een omgevingsvisie, een programma, een omgevingsplan en een voorkeursbeslissing aan die vereisten voldoen.
• De tweede eis is dat het plan of programma een kader vormt voor besluiten voor mer- (beoordelings)plichtige projecten (artikel 16.36 Ow) of dat er een passende beoordeling voor een plan of programma nodig is. In kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit zijn de mer-(beoordelings)plichtige projecten opgenomen.

De inhoud van een plan bepaalt mede de eventuele mer-plicht. In een aantal gevallen is het echter mogelijk om eerst een plan-mer- beoordeling te doen. Uit een plan-mer-beoordeling blijkt of het plan of programma aanzienlijke milieueffecten heeft. Als dat niet het geval is, kan een planmilieueffectrapportage achterwege blijven. Een plan-mer-beoordeling kan in de volgende twee situaties aan de orde zijn:

• 1. Het plan is kaderstellend voor projecten die milieueffecten kunnen hebben, maar het gaat om projecten die niet in bijlage V bij het Omgevingsbesluit staan. Het plan is niet direct plan-merplichtig, maar er moet wel een plan-mer-beoordeling worden uitgevoerd. De mer-(beoordelings)plichtige projecten zijn opgenomen in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit.
• 2. Het plan is kaderstellend voor projecten uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Daarnaast komen de projecten waarvoor het omgevingsplan het kader vormt niet boven de drempel van kolom 2 uit bijlage V Omgevingsbesluit. Er kan dan volstaan worden met een plan-mer-beoordeling als:
  • a. het plan een kleine wijziging van een plan of programma is;
  • b. het plan gaat over een klein gebied op lokaal niveau én als voor dat plan of programma een bestuursorgaan van een gemeente het bevoegd gezag is.

In een plan-mer-beoordeling (artikel 16.36 lid 3 en lid 4 Ow) toetst het bevoegd gezag of er bij het plan of programma aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee mogelijke resultaten:

• Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-mer en er moet een milieueffectrapport (MER) worden gemaakt.
• Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-mer nodig en er wordt geen MER gemaakt.

4.1.2 Situatie plangebied

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het plan voldoet aan de omschrijving die is opgenomen in kolom 1 van bijlage V van het Ob. De voorgenomen plannen zijn niet expliciet benoemd in kolom 1 van bijlage V van het Ob, de meest logische aansluiting kan echter wel worden gevonden onder nummer J11, een 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'.

Het begrip 'Stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd, wel zijn er een aantal voorbeelden van bouwplannen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. Dit betreft o.a. woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan.

Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) lijken de volgende aspecten relevant voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject:

• de aard en omvang van de ontwikkeling;
• de vormgeving en opzet;
• de schaalgrootte;
• de ligging;
• de voorgenomen functie(wijziging), en;
• de vraag of sprake is van een bestaand of van een te realiseren bouwwerk.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van één nieuwe woningen op gronden die zijn voorzien van de functie 'Agrarisch met waarden'. Daarbij wordt een bestaand bouwrecht (bouwvlak met specifieke bouwaanduiding) van het perceel verplaatst naar een locatie elders in het plangebied. Het te verplaatsen bouwvlak kan worden mogelijk gemaakt door deelname aan de Rood voor Rood-regeling. In dit kader worden sloopvouchers ingebracht met een sloopoppervlak van 850 m2, afkomstig van de sanering van landschapsontsierende bebouwing aan de volgende locaties:

• Suetersweg 15 Bentelo;
• Kluunvenneweg 5 Markelo;
• Dijkerhoekweg 4 Markelo;

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt in het kader van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving aanvullend geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit.

De woonfunctie betreft geen milieubelastende functie en het plan leidt niet tot een toename van stikstofdepositie. Op basis van de kenmerken van het plan kan het plan niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject in het kader van de m.e.r.. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1879) waarin is geoordeeld dat de realisatie van twee woningen op voorheen (hobbymatig) agrarische gronden niet aangemerkt kan worden als een stedelijk ontwikkelingsproject.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen voor het milieu heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow). Evenmin is een plan-mer-beoordeling noodzakelijk aangezien er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject.

4.1.3 Conclusie

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kenmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen voor het milieu heeft, zodat geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow). Evenmin is een plan-mer-beoordeling noodzakelijk aangezien er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject.

4.2 Verkeer en parkeren

4.2.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die daardoor ontstaat. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Parkeerkencijfers 2024 - Basis voor parkeernormering' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren, waaronder kencijfers voor de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. Deze kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens.

De volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• hoofdfunctie: wonen;
• functie: koop, huis, vrijstaand;
• stedelijkheidsgraad: weinig stedelijk;
• stedelijke zone: buitengebied.

4.2.2 Situatie plangebied

Parkeren

Voor de vrijstaande woning geldt een (gemiddelde) parkeerbehoefte van twee parkeerplaatsen. Naast de nieuwe woning zijn twee parkeerplaatsen aanwezig, zie figuur 4.1. Daarmee vormt het aspect 'parkeren' geen belemmering voor dit plan.

Figuur 4.1: Situatietekening met parkeren (bron: Tuuulk.)

Verkeersgeneratie

Om de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van dit plan te bepalen kan gebruik gemaakt worden van de kencijfers voor verkeersgeneratie van de CROW-publicatie 744 'Parkeerkencijfers 2024 - Basis voor parkeernormering'. Voor een vrijstaande woning op basis van bovenstaande uitgangspunten geldt een maximale verkeersgeneratie van 8,6 verkeersbewegingen per woning.

Gelet op de ligging van het plangebied in een rustig gebied en de geringe toename in het aantal dagelijkse verkeersbewegingen, wordt geacht dat dit verwaarloosbaar is en de verkeersbewegingen eenvoudig en veilig zonder extra maatregelen te treffen via de bestaande wegen kunnen worden afgewikkeld. Het plan zal geen negatief effect op het huidige verkeer hebben. Nader onderzoek naar verkeer wordt niet noodzakelijk geacht.

4.2.3 Conclusie

Het plan voorziet in voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast kan de bestaande infrastructuur de (beperkte) toename aan verkeersbewegingen eenvoudig afwikkelen. Geconcludeerd wordt dat met betrekking tot verkeer en parkeren sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.3 Soortenbescherming en gebiedsbescherming

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Om te onderzoeken of de voorgenomen ontwikkeling kan leiden tot wettelijke consequenties in het kader van de Omgevingswet voor gebieds- en soortenbescherming, is door Natuurbank Overijssel een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd (projectnummer 7676 versie 1.0, d.d. 25-6-2025). De quickscan natuurwaarden is als Bijlage 2 bij deze motivering opgenomen. Hieronder wordt nader ingegaan op gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.3.1 Gebiedsbescherming

4.3.1.1 Natura 2000-gebieden

Het gebiedsbeschermingsdeel van de Omgevingswet heeft als doel het beschermen van Natura 2000- gebieden (Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebieden) in Nederland. Projecten die significante gevolgen voor deze gebieden kunnen hebben, zijn in beginsel – zonder vergunning – niet toegestaan.

Ook het vaststellen van plannen is niet toegestaan, indien het betreffende plan significante gevolgen kan hebben voor Natura 2000-gebieden. Naast directe effecten (bijv. ruimtebeslag), dient ook gekeken te worden naar indirecte effecten als gevolg van externe werking (bijv. door geluid, licht en stikstofdepositie). De eerste stap in de toetsing is vaak een voortoets. Als significante gevolgen in de voortoets niet op voorhand met zekerheid kunnen worden uitgesloten, dan is een passende beoordeling noodzakelijk. In dat geval is voor een project een Omgevingsvergunning voor de Natura-2000-activiteit noodzakelijk.

Het Besluit activiteiten leefomgeving regelt in hoofdstuk 11 de bescherming van Natura 2000-gebieden. Dit zijn speciale beschermingszones op grond van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De minister wijst deze gebieden aan. Voor de Natura 2000-gebieden stelt de minister instandhoudingsdoelstellingen op voor:

• de leefgebieden van vogels;
• de natuurlijke habitats of habitats van soorten.

De provincies stellen voor de Natura 2000-gebieden een beheerplan op. In het beheerplan staan maatregelen die ervoor moeten zorgen dat de instandhoudingsdoelstellingen worden bereikt. Nederland past een vergunningenstelsel toe. Hierdoor is in ons land een zorgvuldige afweging gewaarborgd rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden. Vergunningen worden verleend door provincies of door het ministerie van LNV. Natura 2000-gebieden mogen geen significante schade ondervinden.

Dit houdt in dat bepaalde plannen en projecten, op zichzelf óf in combinatie met andere plannen en projecten, de natuurwaarden waarvoor de gebieden zijn aangewezen niet significant negatief mogen beïnvloeden. Elke ontwikkeling in of nabij een Natura 2000-gebied dient te worden onderworpen aan een 'voortoets'. Uit de voortoets moet blijken of kan worden uitgesloten dat de gewenste werkzaamheden/ontwikkelingen een (significant) negatief effect hebben (op zichzelf of in combinatie met andere plannen of projecten). Voor alle Natura 2000-gebieden dient een beheerplan te zijn opgesteld waaruit duidelijk wordt welke activiteiten wel en niet zonder vergunning mogelijk zijn in en nabij die gebieden.

Situatie plangebied

Het plangebied ligt op 9,10 kilometer afstand van Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is de Lonnekermeer. In figuur 4.2 is de ligging van het plangebied ten opzichte van het Natura 2000-gebied weergegeven.

Figuur 4.2: Ligging plangebied t.o.v. Natura 2000-gebied (bron: atlasleefomgeving.nl)

Beoordeling fysieke activiteiten

Het plangebied is niet zichtbaar vanuit Natura 2000-gebied. Negatieve effecten, zoals geluid, licht en optische verstoring zijn daarom niet aan de orde. Ook zijn in het Natura 2000-gebied geen negatieve effecten, zoals trillingen waarneembaar.

Beoordeling stikstof (ontwikkelfase)

Ten behoeve van de totale ontwikkeling wordt materieel met een verbrandingsmotor ingezet en vindt er een tijdelijke toename plaats van verkeersbewegingen als gevolg van de aan- en afvoer van materiaal en grond en vervoer van personeel. Gelet op de afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied kan een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebied tijdens de ontwikkelfase op voorhand uitgesloten worden. Een stikstofberekening voor de ontwikkelfase wordt niet noodzakelijk geacht.

Beoordeling stikstof (gebruiksfase)

Het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied neemt toe ten opzichte van de referentiesituatie door het bewonen van de nieuwbouwwoning. Gelet op de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied kan een negatief effect op Natura 2000-gebied, als gevolg van de emissie van stikstofoxiden tijdens de gebruiksfase op voorhand worden uitgesloten. Een stikstofberekening voor de gebruiksfase wordt niet noodzakelijk geacht.

Het project betreft, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningplichtig.

4.3.1.2 Natuurnetwerk Nederland

In het Besluit kwaliteit leefomgeving is het ruimtelijk beleid op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk niveau vastgesteld, waarin onder andere de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is verankerd (voorheen Ecologische Hoofdstructuur). De EHS werd officieel geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan en is daarna opgenomen in de Nota Ruimte, welke inmiddels vervangen is door de Nationale omgevingsvisie (NOVI). Kaderstellende regels ten aanzien van o.a. NNN zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij geplande ingrepen die binnen het NNN vallen moet het belang van de natuurbescherming worden afgewogen tegen andere belangen, indien de voorgenomen ingreep negatief uitwerkt op de aanwezige natuurwaarden. De kern van de afweging vormt het 'nee, tenzij'-principe. Dit wil zeggen dat schadelijke ingrepen niet zijn toegestaan, tenzij er andere belangen zijn die de ingreep rechtvaardigen. In dat geval zijn compenserende maatregelen voorgeschreven. Concrete beleidsregels ten aanzien van de NNN in Overijssel zijn opgenomen in de vigerende provinciale ruimtelijke verordening van de provincie Overijssel.

Situatie plangebied

De beoogde bouwlocatie ligt niet in de nabijheid van gronden die tot het Natuurnetwerk Nederland behoren. In figuur 4.3 wordt de ligging van het Natuurnetwerk Nederland in de omgeving van het plangebied weergegeven.

Figuur 4.3: Ligging plangebied t.o.v. NNN (bron: Atlas leefomgeving)

De bescherming van het Natuurnetwerk Nederland kent geen externe werking. Aangezien de bouwlocatie van de nieuwe woning buiten het Natuurnetwerk Nederland ligt, hoeft deze niet nader getoetst te worden. Het plan heeft geen negatief effect op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van het Natuurnetwerk Nederland.

Conclusie

De bouwlocatie van de nieuwe woning behoort niet tot Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN, omdat de bescherming van het NNN geen externe werking kent in Overijssel. Daarnaast kan een negatief effect op Natura 2000-gebied worden uitgesloten.

4.3.2 Soortenbescherming

In de Omgevingswet (Bal; Besluit activiteit leefomgeving) is de soortenbescherming in Nederland geregeld. In de wet zijn lijsten opgenomen met beschermde soorten. In de Omgevingswet worden drie verschillende beschermingsregimes gehanteerd waaraan verschillende verbodsbepalingen zijn gekoppeld:

• Soorten Vogelrichtlijn (artikel 11.37 t/m artikel 11.40 Bal);
• Soorten Habitatrichtlijn (artikel 11.46 t/m artikel 11.48 Bal);
• Andere soorten (artikel 11.54 Bal).

Tevens geldt een specifieke zorgplicht op grond van de Omgevingswet. Een flora- en fauna-activiteit kan nadelig zijn voor bijvoorbeeld natuurbescherming. Iemand die dat weet of kan weten, moet zich altijd houden aan de specifieke zorgplicht bij het verrichten van de activiteit (artikel 11.27 Bal). De specifieke zorgplicht geldt bij alle dier- en plantensoorten, dus bij (inter)nationaal beschermde soorten én bij andere soorten. Of dier- en plantensoorten nu wettelijk beschermd zijn of niet, iedereen moet voldoende rekening houden met in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. De wet erkent daarmee de intrinsieke waarde van in het wild levende soorten.

Situatie plangebied

Om te onderzoeken of het plan kan leiden tot consequenties in het kader van de Omgevingswet voor de soortenbescherming heeft Natuurbank Overijssel op 10 juni 2025 een veldbezoek uitgevoerd. De resultaten van de quickscan natuurwaarden en het veldbezoek zijn in Bijlage 2 uitgewerkt. Hieronder worden de conclusies beschreven.

Vogels

In de directe omgeving komen broedvogels voor waarvan het nest niet jaarrond is beschermd. Om verstoring, beschadiging of vernietiging van in gebruik zijnde nesten te voorkomen, dienen grondverzet- en bouwwerkzaamheden buiten het broedseizoen plaats te vinden.

Grondgebonden zoogdieren

Door het onvoorbereid uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden en dat voortplantings- en rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren, die een voortplantings- en rustplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'vangen' en 'beschadigen/vernielen van voortplantings- en rustplaatsen'. Vrijstelling voor 'doden' is alleen toegestaan indien er sprake is van een 'ruimtelijke ontwikkeling' en er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood.

Het plangebied is functioneel leefgebied voor o.a. egel, eekhoorn en grote bosmuis. Om te voorkomen dat dieren worden gedood of hun voortplantings- en rustplaatsen worden aangetast, dienen zij vooraf te worden weggevangen of moet het terrein vooraf natuurvrij worden gemaakt.

Vleermuizen

Als gevolg van de voorgenomen activiteit wordt geen vleermuis gedood en wordt er geen verblijfplaats verstoord, beschadigd of vernield.

Uitvoering van de voorgenomen activiteiten leidt niet tot wettelijke consequenties. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Amfibieën

Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden zonder voorbereiding kan niet uitgesloten worden dat een beschermd amfibie gedood wordt. Ook worden mogelijk (winter)rustplaatsen van een beschermd amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde amfibieënsoorten, die een (winter)rustplaats in het plangebied bezetten, geldt op de kamsalamander na, een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen'. Er geldt geen vrijstelling voor het opzettelijk doden van de eerder onder resultaten genoemde amfibieën. Kamsalamanders mogen daarnaast niet opzettelijk gevangen en verstoord worden. Voortplantings- en winterrustplaatsen van kamsalamander worden niet negatief beïnvloed door het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden op de bouwlocatie.

Om de werkzaamheden uit te kunnen voeren dient gewerkt te worden tijdens de winterrustperiode van amfibieën. Op deze manier wordt voorkomen dat amfibieën aanwezig zijn op de bouwlocatie. De winterrustperiode behelst de periode: oktober-februari. Amfibieënschermen kunnen geplaatst worden als gewerkt wordt buiten de winterrustperiode van amfibieën. De amfibieënschermen voorkomen dat amfibieën gedood worden bij uitvoer van de werkzaamheden op de bouwlocatie.

Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde amfibieën gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten voor deze amfibieën niet tot wettelijke consequenties.

Overige soorten

Het plangebied behoort niet tot functioneel leefgebied van andere beschermde flora- of faunasoorten. Vanwege de lokale invloedsfeer heeft de voorgenomen activiteit geen negatief effect op andere beschermde soorten. Nader onderzoek of het aanvragen van een Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect 'soortenbescherming' staat op voorhand niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg.

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Algemeen

Ter bescherming van de gezondheid zijn onder paragraaf 5.1.4.1 van het Bkl instructieregels opgenomen voor de luchtkwaliteit. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10). De overheid toetst en monitort de luchtkwaliteit vooral in zogeheten aandachtsgebieden, dit zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide of fijnstof.

In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Dit geldt voor de besluiten, als deze zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Het gaat in zulke gevallen om activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben (bijvoorbeeld verkeer of bedrijfsemissies). Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De specifieke beoordelingsregels voor luchtkwaliteit staan in artikel 8.17 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Voor vergunningplichtige milieubelastende activiteiten heeft het rijk beoordelingsregels over emissies naar de lucht en de beoordeling van de luchtkwaliteit opgenomen in het Bkl. De specifieke beoordelingsregels voor lucht staan in artikel 8.17, 8.21 en 8.24 van het Bk). Deze gaan over:

• beoordeling luchtkwaliteit en toetsing aan de rijksomgevingswaarden;
• ammoniakemissies van veehouderijen;
• geologische opslag van CO2.

Uit artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl volgt dat een project niet in betekende mate (NIMB) bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m³. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. In artikel 5.54 staan standaardgevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een plan binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen valt, is het alsnog mogelijk om via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden. Een andere manier om aannemelijk te maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt is een kwalitatieve berekening. Met de NIBM-tool kan bekeken worden of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBMtool.

4.4.2 Situatie plangebied

Het plangebied in de gemeente Hof van Twente ligt niet in een aandachtsgebied met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). Dit volgt uit artikel 5.51 lid 2 Bkl.

Gelet op de aard en omvang van deze ontwikkeling in verhouding tot de standaardgevallen NIBM, kan worden gesteld dat het plan 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. De realisatie van dit plan blijft namelijk ruim onder de gestelde standaardgevallen uit artikel 5.54 van het Bkl. Een verdere toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof is niet nodig.

4.4.3 Conclusie

Uit bovenstaande volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit project.

4.5 Geluid

4.5.1 Algemeen

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. Deze regels gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen enerzijds en de bescherming van geluidgevoelige gebouwen en locaties anderzijds. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect geluid.

Geluid door activiteiten

In het Bkl onder paragraaf 5.1.4.2.1 zijn regels voor het aspect geluid opgenomen die gelden voor milieubelastende activiteiten die geluid voortbrengen. Deze instructieregels zijn van toepassing op het moment dat een omgevingsplan of omgevingsvergunning op een locatie een geluidbelastende activiteit of een geluidgevoelig gebouw planologisch mogelijk maakt. Daarmee gelden de instructieregels zowel bij het toestaan van de activiteit, als bij het toestaan van geluidgevoelige gebouwen in de nabijheid van de activiteit.

Met uitzondering van het geluid van woonactiviteiten, zijn de instructieregels van deze paragraaf van toepassing op het geluid van alle denkbare activiteiten. Het gaat hierbij niet alleen om geluid van bedrijven en/of instellingen, maar bijvoorbeeld ook geluid afkomstig van locaties waar openbare voorzieningen zijn voorzien, zoals groen of speeltuinen. De instructieregels zijn ook van toepassing op geluid afkomstig van een locatie waar woningen met een bedrijf aan huis zijn toegelaten. Dat betekent dat het geluid dat afkomstig is van het wonen niet wordt beoordeeld, maar het geluid van de bedrijfsmatige activiteiten wel.

De instructieregels zijn niet van toepassing op tijdelijk gebouwen (minder dan 10 jaar) en op geluid afkomstig van doorgaand verkeer op wegen en spoorwegen.

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

Paragraaf 5.1.4.2a van het Bkl gaat over het toelaten van een nieuw geluidgevoelig gebouw bij wegen, spoorwegen en industrieterreinen alsook het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en industrieterreinen op geluidgevoelige gebouwen gelegen binnen een geluidaandachtsgebied. Onder geluidgevoelige gebouwen wordt verstaan:

• woningen;
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal);
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals
• verzorgingstehuizen,
• psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Een geluidaandachtsgebied is een locatie langs een weg, spoorweg of rond een industrieterrein waarbinnen het geluid hoger kan zijn dan de standaardwaarde zoals opgenomen in de tabel in art. 5.78t van het Bkl. Een nieuw geluidgevoelig gebouw kan zonder meer worden toegelaten als het geluid niet hoger is dan de standaardwaarden zoals opgenomen in onderstaande tabel:

Figuur 4.4: Standaardwaarden (bron: art. 5.78T van het Bkl)

Er zal bij de voorbereiding van een omgevingsplan of omgevingsvergunning, onderzoek moeten worden gedaan naar de geluidbelasting op de gevels van geluidgevoelige objecten, wanneer deze zich binnen het geluidaandachtsgebied van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen bevinden.

4.5.2 Situatie plangebied

Weg- en railverkeerslawaai

In het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente zijn nog geen geluidsaandachtsgebieden opgenomen. Daarom gelden voor wegen en spoorwegen de volgende afstanden:

• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken en een maximumsnelheid van 30 km/u of minder: 100 m;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken, waarvoor een maximumsnelheid van meer dan 30 km/u geldt, en een spoorweg, bestaande uit een of twee sporen: 200 m; en
• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken, en een spoorweg, bestaande uit drie of meer sporen: 350 m.

De nieuwe woning bevindt zich binnen het geluidaandachtsgebied van de Blokstegenweg en Engelbertinkstraat. Om te onderzoeken of de geluidbelasting van het wegverkeer kan leiden tot overschrijding van de waarden, is de kaart 'Geluid van wegverkeer' van de Atlas leefomgeving geraadpleegd (zie figuur 4.5).

Figuur 4.5: Geluid van wegverkeer (bron: Atlas leefomgeving)

De geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer bedraagt op grond van de kaart 'Geluid van wegverkeer' 51 dB ter plaatse van de beoogde bouwlocatie. Daarmee wordt voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB. Het aspect 'wegverkeerslawaai' vormt geen belemmering voor dit plan.

Vanwege het ontbreken van een spoorweg in de omgeving van het plangebied vormt het aspect 'railverkeerslawaai' eveneens geen belemmering.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een bedrijventerrein of industrieterrein waarvoor geluidproductieplafonds (gpp's) zijn vastgesteld. Het aspect 'industrielawaai' vormt eveneens geen belemmering.

Solitaire bedrijvigheid

In de nabije omgeving van het plangebied bevindt zich aan de Blokstegenweg 3/3a in Ambt Delden een milieuhinderlijke activiteit/bedrijfsactiviteiten. Het betreft een aannemersbedrijf met een oppervlakte kleiner dan 1000 m2 bvo en de opslag van windmolenonderdelen.

Het betreft onder andere een zendmast en landbouwmechanisatie/loonbedrijf. Uitgangspunt van de ruimtelijke ordening blijft functiescheiding waar dat nodig is en het toepassen van inwaartse zonering binnen bedrijventerreinen en andere werkterreinen. Daarbij geldt: hoe groter de afstand tot de woonomgeving, hoe meer gebruiksruimte voor geluid en geur per milieuhinderlijke (bedrijfs-)activiteit beschikbaar is.

De VNG heeft voor milieuzonering onder het regime van de Omgevingswet een brochure opgesteld, te weten het servicedocument 'Activiteiten en milieuzonering Omgevingswet', welke bruikbaar is in de vertaling van het voorheen geldende bestemmingsplanregime. Daarbij hoort tevens een tabel met een nieuwe indeling van afstanden, deze is onderstaand opgenomen:

De letters 'FM' staan voor functiemenging. De letters 'IT' staan voor industrieterrein. Uit de tabel volgt dat niet simpelweg gesteld kan worden dat de huidige milieucategorieën cijfermatig hetzelfde blijven als de toekomstige afstandscategorieën. Ook onder het omgevingswet-regime kunnen afstanden naar beneden worden bijgesteld, mits onderzoek is gedaan naar de aspecten geur en geluid.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuwe milieugevoelige functies (één woning). Om te onderzoeken of een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden en om eventueel aanwezige milieubelastende activiteiten en/of bedrijven de zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen blijven uitoefenen, wordt hieronder getoetst aan de richtafstanden uit de VNG-handreiking. Daarbij is allereerst van belang om te bepalen in welk omgevingstype het plangebied ligt.

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente waar in de omgeving overwegend woningen aanwezig zijn. Daarom geldt dat het plangebied aangemerkt moet worden als 'rustig buitengebied/rustig woongebied'.

Aangezien er enkel sprake is van opslag van windmolenonderdelen, waarbij ter plaatse geen windmolenonderdelen vervaardigd worden, en een aannemersbedrijf met een bedrijfsoppervlak kleiner dan 1.000 m2 geldt een richtafstand van 30 meter (aannemersbedrijven met werkplaats: b.o. < 1.000 m2 & opslaggebouwen). De afstand tot de nieuwe woning bedraagt minimaal 100 meter waardoor ruimschoots voldaan wordt aan de richtafstand. De afstand is gemeten vanaf de grens van de milieubelastende functie tot aan de dichtstbijzijnde gevel van de nieuwe woning. Solitaire bedrijvigheid vormt in het kader van het aspect 'geluid' geen belemmering.

4.5.3 Conclusie

Gelet op het vorenstaande leidt het aspect geluid niet tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.6 Geur

4.6.1 Algemeen

In paragraaf 5.1.4.6.1 van het Bkl zijn de instructieregels opgenomen die geurbelastende activiteiten en/of geurgevoelige gebouwen in elkaars nabijheid mogelijk maken. Het gaat hierbij om drie geurbronnen waarvoor regels zijn gesteld, namelijk:

• zuiveringstechnische werken (subparagraaf 5.1.4.6.2);
• het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf (subparagraaf 5.1.4.6.3);
• andere agrarische activiteiten.

In artikel 5.92 van het Bkl staat vastgelegd dat in een omgevingsplan rekening gehouden wordt met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen en dat het omgevingsplan erin voorziet dat dit aanvaardbaar is. Hierbij moet rekening worden gehouden met de lokale specifieke omstandigheden en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten. De specifieke plaatselijke situatie kan mede bepalend zijn voor wat aanvaardbaar is en per geval verschillen. Afhankelijk van de gemeente kan lokaal beleid van toepassing zijn voor het aspect geur. Dit wordt dan vastgelegd in een Geurgebiedsvisie en Geurverordening. Naast het toetsen van de geurbelasting door activiteiten op geurgevoelige functies, moet bij het toelaten van een nieuwe geurgevoelige functies ook worden getoetst of bedrijven in de omgeving worden beperkt in hun bedrijfsvoering. Wanneer hier sprake van is moet getoetst worden aan de geldende normen waar het bedrijf aan moet voldoen. Een nieuwe geurgevoelige functie is alleen aanvaardbaar als dit er niet toe leidt dat het bedrijf daardoor niet meer kan voldoen aan de voor het bedrijf geldende normen. Er mag geen sprake zijn van een beperking in de bedrijfsmogelijkheden.

4.6.2 Situatie plangebied

Het plan maakt een nieuwe geurgevoelige functie (woning) mogelijk. In de omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf ligt op een afstand van 350 meter en betreft een intensieve veehouderij aan de Bruggenweg. Vanwege de onderlinge afstand wordt geen geurhinder bij de nieuwe woning verwacht. Anderzijds wordt het agrarische bedrijf niet in zijn ontwikkelmogelijkheden beperkt. Op kortere afstand van het agrarische bedrijf zijn immers woningen aanwezig die maatgevend zijn voor de uitbreidingsmogelijkheden.

Tevens bevindt zich in de omgeving van het plangebied geen zuiveringtechnisch werk (rioolwaterzuiveringsinstallatie) waardoor het aspect 'geur' geen belemmering vormt..

Tot slot voorziet het plan niet in een nieuwe geurbelastende functie. Daarmee heeft het plan geen negatief effect op het woon- en leefklimaat van omwonenden.

4.6.3 Conclusie

Het aspect 'geur' vormt geen belemmering voor dit plan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.7 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl van het Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een Omgevingsplan in acht genomen. Met standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties wordt in een omgevingsplan rekening gehouden (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen (RIVM a, z.d.). Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het Omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl. Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan een gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten (par. 5.1.2.5 Bkl);
• Veiligheid rond luchthavens (par. 5.1.2.6 Bkl).

4.7.1 Onderzoek

Aan de hand van de kaart 'omgevingsveiligheid' van de Atlas Leefomgeving is een inventarisatie verricht van risicobronnen in de omgeving van het plangebied. Op deze kaart staan onder andere de brand-, explosie- en gifwolkaandachtsgebieden van externe risicobronnen. In figuur 4.6 is een uitsnede van deze kaart weergegeven. Het plangebied is door middel van de marker aangeduid.

Figuur 4.6: Uitsnede Atlas Leefomgeving, omgevingsveiligheid (bron: Atlas Leefomgeving)

Uit de kaart blijkt dat het plangebied zich binnen het brandaandachtsgebied van de buisleiding van de Gasunie bevindt (BuisleidingStelsel-A-670). Een woning wordt aangemerkt als een kwetsbaar gebouw. Aangezien de woonruimtes voor arbeidsmigranten (expats) zijn gelegen binnen de aandachtsgebieden van een gifwolk en explosies moet het groepsrisico onderzocht worden. Aan het groepsrisico zijn onder de Omgevingswet geen normen meer gekoppeld, waardoor het vooral een kwalitatieve beoordeling is. Een initiatief wordt daardoor niet meer getoetst aan een lijn in een abstracte grafiek. Door te werken met aandachtsgebieden zou het voor eenieder duidelijk moeten zijn welke gevolgen zich bij een incident kunnen voordoen. Volgens het tweede lid van artikel 5.15 Bkl is met het gestelde uit lid 1 rekening gehouden als een omgevingsplan binnen een aandachtsgebied:

• 3. Geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties toelaat; of
• 4. Waar het omgevingsplan beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties toelaat, waarborgt:
  • a. Dat maatregelen zijn getroffen ter bescherming van personen in die gebouwen en op die locaties; of
  • b. Dat het aantal doorgaans aanwezige personen of de tijd dat die aanwezig zijn in die gebouwen en op die locaties beperkt is.

In het kader van het brandaandachtsgebied wordt met de nieuwe woning rekening gehouden met het brandaandachtsrisico door de vluchtroutes (deuren) ook van de bron af te projecteren. Als gevolg van de nieuwe woning neemt het aantal personen beperkt toe, waarbij wordt opgemerkt dat een bestaand bouwvlak - waar ter compensatie van voldoende sloopmeters reeds een woning gebouwd mag worden - verplaatst wordt, waardoor planologisch gezien het aantal personen niet toeneemt.

Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het project voldoende rekening houdt met het brandaandachtsgebied en dat het groepsrisico door de ontwikkeling planologisch gezien niet toeneemt ten opzichte van de geldende planologische mogelijkheden. Daarmee vormt het aspect 'omgevingsveiligheid' geen belemmering voor deze ontwikkeling.

4.7.2 Conclusie

Als gevolg van het plan kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een toename van het groepsrisico. Ten aanzien van het brandaandachtsgebied wordt bij de aanvraag omgevingsvergunning voldoende rekening gehouden met het projecteren van vluchtroutes (deuren) van de bron af. Het aspect 'omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.8 Trilling

4.8.1 Algemeen

Paragraaf 5.1.4.4 van het Bkl bevat instructieregels die zien op activiteiten, anders dan het wonen, die op een locatie worden uitgevoerd en die trillingen veroorzaken in een trillinggevoelige ruimte van een trillinggevoelig gebouw. De instructieregels gelden zowel bij het toestaan van de trillingveroorzakende activiteit, als bij het toestaan van trillinggevoelige gebouwen. De in deze paragraaf vastgelegde instructieregels zijn niet van toepassing op trillingen die afkomstig zijn van het gebruik van woningen.

Uit artikel 5.79 Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op trillingen door alle denkbare activiteiten. Een uitzondering op deze hoofdregel betreft de (tijdelijke) activiteiten die niet bepalend zijn voor de functie van een locatie. De instructieregels voor trillingen zien uitsluitend op trillingen die door een activiteit worden veroorzaakt ter plaatse van een trillinggevoelig gebouw dat planologisch legaal is (toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit). In het tweede lid zijn een aantal gevallen aangewezen waarin de instructieregels voor trillingen niet van toepassing zijn. De omstandigheid dat de instructieregels voor trillingen in een aantal gevallen (zoals omschreven in het tweede lid) niet van toepassing zijn, laat onverlet dat – in verband met de toets aan een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' – bij de verlening van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit gemotiveerd dient te worden dat de ter plaatse van trillinggevoelige objecten optredende trillingen aanvaardbaar zijn. Afhankelijk van deze beoordeling, dient bij de verlening van BOPA bezien te worden of de te verwachten trillingen genormeerd moeten worden door bijvoorbeeld het stellen van emissie- en/of immissienormen als voorwaarden aan de vergunning.

Uit artikel 5.83 Bkl volgt dat bij de vaststelling van een omgevingsplan de aanvaardbaarheid van optredende trillingen die kunnen optreden in trillinggevoelige ruimten van trillinggevoelige gebouwen moet worden beoordeeld.

4.8.2 Situatie plangebied

Het aspect trillingen is niet relevant voor dit plan. De dichtstbijzijnde spoorlijn bevindt zich immers op een afstand van circa 2 kilometer van het plangebied. Daarnaast liggen de bedrijventerreinen waar zware bedrijvigheid gevestigd kan worden op grote afstand van het plangebied, waardoor trillingshinder uitgesloten kan worden. Tevens is het plangebied niet gelegen aan een weg waarover het vervoer van goederen door zware voertuigen plaatsvindt, waardoor trillingshinder kan ontstaan. De dichtstbijzijnde wegen waarover het vervoer van goederen door zware voertuigen mogelijk plaats kan vinden, betreffen de de A1 op cira 485 meter afstand van het plangebied. Gelet op de onderlinge afstanden wordt niet aannemelijk geacht dat er als gevolg van het wegverkeer op de genoemde wegen trillingen ontstaan, die op het plangebied voelbaar zijn.

Tot slot wordt geen nieuwe functie mogelijk gemaakt die kan leiden tot trillingshinder bij omwonenden. Het aspect 'trilling' vormt geen belemmering voor dit plan.

4.8.3 Conclusie

Het aspect 'trillingen' vormt geen belemmering voor dit plan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.9 Archeologie

4.9.1 Algemeen

De essentie van het Europees beleid is dat voorafgaand aan de uitvoering van plannen onderzoek moet worden gedaan naar de aanwezigheid van waarden en daar in de ontwikkeling van plannen zoveel mogelijk rekening mee te houden. De essentie van deze wetgeving is behoud van archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap.

Zo zijn er in het Bkl ten aanzien van de bescherming een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 van het Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische dubbelbestemmingen en cultuurhistorischedubbelbestemmingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

4.9.2 Situatie plangebied

Het plangebied van de nieuwe woningen is op grond van het geldende omgevingsplan voorzien van de dubbelfunctie 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Er geldt een archeologische onderzoeksplicht bij het bouwen en/of uitvoeren van grondroerende werkzaamheden bij een oppervlakte groter dan 5.000 m2 en dieper dan 40 cm. Het plan overschrijdt deze drempelwaarden als gevolg van de bouw van de woning niet, waardoor geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor dit plan.

4.9.3 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. Hierbij kan ook gedacht worden aan in de nabijheid het plangebied gelegen werelderfgoed. Bij het beschermen van cultureel erfgoed in het omgevingsplan moet de gemeente rekening houden met bepaalde uitgangspunten. In artikel 5.130 lid 2 Bkl staan de instructieregels gesteld door het Rijk.

Deze gaan over:

• ontsiering, beschadiging of sloop van beschermde monumenten of archeologische monumenten;
• verplaatsing van beschermde monumenten;
• gebruik van monumenten ter voorkoming van leegstand;
• aantasting van de omgeving van een beschermend monument;
• aantasting van karakteristieke stads- en dorpsgezichten en cultuurlandschappen;
• conserveren en in stand houden van archeologische monumenten.

Situatie plangebied

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen rijks- en gemeentelijke monumenten aanwezig, waarvan de cultuurhistorische waarden door voorliggend plan negatief beïnvloed kan worden. Derhalve vormt het aspect 'cultuurhistorie' geen belemmering voor dit plan.

4.9.4 Conclusie

De aspecten 'archeologie' en 'cultuurhistorie' vormen geen belemmering voor dit plan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.10 Bodem

4.10.1 Algemeen

De bodem moet geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Voor het toelaten van een bouwactiviteit op een bodemgevoelige locatie moet worden getoetst aan paragraaf 5.1.4.5.1 van het Bkl. Deze paragraaf bevat regels voor het tegengaan van bouwen op verontreinigde bodem. De instructieregels zijn mede gesteld met het oog op het beschermen van de gezondheid en van het milieu, in het bijzonder van de bodemkwaliteit.

Uit artikel 5.89g van het Bkl volgt dat deze paragraaf van toepassing is op o.a. een bodemgevoelig gebouw en definieert het als een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat de bodem raakt en waar personen meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. Deze paragraaf is niet van toepassing op bijbehorende bouwwerken tot 50 m2.

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (art. 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen.

Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem).

4.10.2 Situatie plangebied

Om de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem te onderzoeken is door Ortageo Nederland B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportnummer 224174/R01, d.d. 28 augustus 2025). Het verkennend bodemonderzoek is als Bijlage 3 bij deze motivering opgenomen. Hieronder woden de resultaten weergegeven.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt het volgende:

• in de bodem zijn geen bodemvreemde bijmengingen waargenomen.
• in de bovengrond en ondergrond zijn geen verontreinigende stoffen zijn aangetoond boven de kwaliteitseis landbouw/natuur. Deze grond is geclassificeerd als 'landbouw/natuur'
• in het grondwater is barium en koper (van nature) verhoogd aangetoond boven de streefwaarde, onder de signaleringsparameter beoordeling grondwatersanering.

Er zijn op basis van de vastgestelde bodemkwaliteit geen bezwaren om op locatie te bouwen.

4.10.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bodem' niet aan de uitvoerbaarheid in de weg staat. De bodem wordt geschikt geacht voor het toekomstige gebruik (wonen met tuin).

4.11 Waterbelang

Nederland is een waterrijk land. Bouwen in die gebieden kan niet zomaar. Bij de vaststelling van het omgevingsplan moet de gemeente voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder betrekken. Dit volgt uit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.3 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl).

4.11.1 Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

4.11.2 Rijksbeleid

Het Nationaal Water Programma 2022–2027 (vastgesteld op 18 maart 2022) geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. We werken aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. Er liggen grote opgaven voor het waterdomein:

• Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering;
• We moeten blijven werken aan een goede bescherming tegen overstromingen en klimaatrobuuste zoetwatervoorziening tegen toenemende droogte;
• Ook de zorg voor goede waterkwaliteit en duurzame drinkwatervoorziening verdient aandacht.

Daarnaast zijn allerlei functies afhankelijk van water, zoals de scheepvaart, de landbouw en de natuur. Op de Noordzee moeten vele functies, waaronder de opgaven voor windenergie, natuurontwikkeling, duurzame visserij, scheepvaart en zandwinning, in balans met elkaar een plek krijgen. Om aan te geven om te gaan met de uitdagingen van ons water, ontwikkelde de Rijksoverheid het Nationaal Water Programma 2022-2027.

4.11.3 Beleid waterschap Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in de watervisie 2050 en het Waterbeheerplan 2022-2027. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast zijn de waterschapsverordening en legger van Waterschap Vechtstromen belangrijk regelstellende instrumenten waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsprogramma/-plan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Het Waterschap heeft de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staan de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners.

De drie belangrijkste opgaves zijn:

• de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering;
• de waterkwaliteit die onder druk staat;
• de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

4.11.4 Weging van het waterbelang

Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.

Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels (al dan niet ter nastreving van omgevingswaarden*) uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels met betrekking tot:

• 1. het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• 2. het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• 3. het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de bruidsschat zijn.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe 'eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren' is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe 'eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren' een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

4.11.5 Situatie plangebied

Door de voorgenomen ontwikkeling ontstaat een minimale toename in het verhard oppervlak, het gehele dak van de 'half ondergrondse woning' zal voorzien zijn van teelaarde met een toplaag van natuurlijk grassen en weidebloemen tevens zal de toegang worden uitgevoerd met grasklinkers zodat het hemelwater op locatie blijft. Hierdoor zijn er geen gevolgen voor de waterhuishouding.

Op 6 juni 2025 is het waterschap via www.hetwateradvies.nl geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Het waterschap heeft aangegeven dat zij geen bezwaren heeft tegen de voorgenomen ontwikkeling, zie Bijlage 4.

Ten aanzien van het huishoudelijk afvalwater worden de woningen aangesloten op het (bestaande) drukriool in het buitengebied. De aansluiting van de riolering zal moeten voldaan aan de gemeentelijke eisen. Daar zal bij de definitieve uitwerking van het plan bij de omgevingsvergunning rekening mee gehouden worden. Dit vormt op voorhand geen belemmering voor dit omgevingsplan.

Op voorhand wordt geconcludeerd dat het aspect 'water' geen belemmering vormt voor dit plan.

4.11.6 Conclusie

Het waterschap heeft op voorhand geen bezwaar tegen de voorgenomen ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat met de wijziging van het omgevingsplan middels voorliggend TAM-omgevingsplan, met betrekking tot het waterbelang, sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.12 Gezondheid

4.12.1 Algemeen

De Omgevingswet bevordert integrale besluitvorming en samenhang door alle relevante aspecten - waaronder gezondheid - in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken. De grondslag voor het beschermen van de gezondheid is artikel 1.3 sub a van de Omgevingswet. Het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit een belangrijk maatschappelijk doel van de Omgevingswet. Het artikel benadrukt de samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving in plaats van een sectorale. De Omgevingswet is in ieder geval gericht op veiligheid en gezondheid van de mens. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid. Het gaat om:

• Het beschermen van gezondheid (is er sprake van bijzondere omstandigheden waardoor het verlenen van de vergunning leidt tot ernstige nadelige of mogelijk ernstige nadelige gevolgen voor de gezondheid?);
• Het bevorderen van de gezondheid, zoals bevorderen sport en ontspanning (positieve gezondheid).

4.12.2 Situatie plangebied

Met dit plan wordt de realisatie van twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Zoals uit voorgaande paragrafen blijkt voldoet het plan aan de geldende (milieu)normen en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De nieuwe woningen voorzien in een specifieke, actuele behoefte aan woningen. Daarmee levert het plan een bijdrage aan de gezondheid. Immers, goed en veilig wonen is een belangrijk aspect voor een gezond leven. De nieuwe woningen voldoen aan de meest recente technische eisen (o.a. gelet op luchtkwaliteit, duurzaamheid etc.). Daarmee wordt goede en geschikte huisvesting gerealiseerd wat een positief effect heeft op de gezondheid.

4.12.3 Conclusie

Het aspect 'gezondheid' vormt geen belemmering voor dit plan.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied, het relevante beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het opstellen van dit TAM-IMRO Omgevingsplan, bestaande uit een plankaart (verbeelding) en regels. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de opzet van dit TAM-IMRO omgevingsplan. Daarnaast worden de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels verantwoord. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom bepaalde functies zijn aangewezen en waarom bepaalde bebouwing acceptabel is.

Voorliggend plan betreft een wijziging op het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente dat technisch opgesteld is conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO), maar inhoudelijk uitgewerkt is op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

5.2 Opzet regels

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de – onder de Wro gebruikte – IMRO-standaard en de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook daarna worden afgemaakt met TAM-IMRO.

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing het plangebied, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

5.2.1 Preambule

In de preambule is opgenomen dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk in het gemeentelijk omgevingsplan en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

5.2.2 Inleidende bepalingen

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen bevat bepalingen die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit:

• Artikel 1 Begrippen: In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
• Artikel 2 Toepassingsbereik: Dit artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.
• Artikel 3 Wijze van meten: Dit artikel geeft meetvoorschriften aan.
• Artikel 4 Aanvraagvereisten: In dit artikel is aangegeven dat de aanvraagvereisten uit artikel 22.5.2 van het omgevingsplan van rechtswege ook van toepassing zijn verklaard op omgevingsvergunningaanvragen vereist op basis van het TAM-IMRO omgevingsplan.
• Artikel 5 Algemeen gebruiksverbod: Dit artikel geeft aan dat gebruik zoals niet omschreven in de regels van dit hoofdstuk, als strijdig wordt aangemerkt.

5.2.3 Functies en activiteiten

In Hoofdstuk 2 Functies en activiteiten is opgenomen welke functie binnen het plangebied toegestaan is. Hierbij is ook aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan.

5.2.4 Algemene bepalingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat de algemene bepalingen. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Artikel 15 Anti-dubbeltelregel: grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
• Artikel 16 Algemene beoordelingsregels: dit artikel bevat algemene beoordelingsregels ten aanzien van het bouwen.
• Artikel 17 Algemene functieregels: in dit artikel worden de algemene functieregels beschreven. Deze regels gaan uit van het principe dat gebruik uitsluitend is toegestaan in overeenstemming de ter plekke toegestane functies. Dit artikel bevat algemeen geldende bepalingen ten aanzien van strijdig en toegestaan gebruik volgens de in het omgevingsplan toegekende functies.
• Artikel 18 Algemene aanduidingsregels: in dit artikel worden gebieden aangeduid waarvoor specifieke, sectorale regels gelden.
• Artikel 19 Algemene omgevingsplanactiviteiten: dit artikel bevat bepalingen ten aanzien van beperkte omgevingsplanactiviteiten ten opzichte van de in hoofdstuk 2 toegestane functies en bouwmogelijkheden, waarvoor een een omgevingsvergunningplicht geldt.
• Artikel 20 Overige regels: dit artikel bevat overige regels zoals parkeren.

5.2.5 Nadere toelichting op de regels

Kenmerk van de Nederlandse regelgeving op het gebied van de fysieke leefomgeving is dat er sprake is van een ‘ja, mits’-principe. Het omgevingsplan geeft voor veel functies aan onder welke voorwaarden ze voorstelbaar/inpasbaar zijn binnen het werkingsgebied of specifieke deelgebieden binnen het werkingsgebied. Het omgevingsplan vormt het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan welke functies op welke locaties binnen het werkingsgebied voorstelbaar worden geacht (en onder welke voorwaarden). Hieronder worden de in het plangebied voorkomende functies toegelicht.

Artikel 6 Agrarisch met waarden

Binnen de gemeente Hof van Twente is het agrarisch gebied onderverdeeld in verschillende 'soorten' agrarisch gebied. Dit onderscheid houdt verband met de voorkomende landschaps- en natuurwaarden in de verschillende gebieden. De voorkomende waarden hebben betrekking op landschappelijke, natuurlijke en/of cultuurhistorische waarden als vastgelegd in kaderstellende stukken. De functie 'Agrarisch met waarden' is gelegen in de open en reliëfrijke delen van het essenlandschap, het kleinschalige en onregelmatige patroon van singels, houtwallen, zandpaden en bosjes rond de omsloten kampen in het kampenlandschap, de uitgestrekte langwerpige velden met zichtbare ontginningsgrenzen in het voldontginningslandschap en de openheid en grootschaligheid in het broekontginningslandschap.

De aanwezige waarden in het agrarisch gebied worden beschermd door middel van een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, waarin is opgenomen dat het verboden is zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning diverse andere werken en werkzaamheden uit te voeren. Hiermee worden bijzondere waarden beschermd, zoals openheid, beslotenheid, hoogteverschillen, rustige omstandigheden, de waterhuishouding en de natuur. Een uitzondering op de vergunningplicht geldt voor werken of werkzaamheden die dienen ter uitvoering van het landschapsplan zoals die onderdeel uitmaakt van Bijlage 1 Landschappelijk inrichtingsplan.

De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn daarnaast bedoeld voor de uitoefening van een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf.

Naast het agrarische gebruik zijn deze gronden tevens bedoeld voor hobbymatig agrarisch gebruik, extensieve dagrecreatie met bijbehorende wegen en paden, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, de bestaande nutsvoorzieningen en tijdelijke (maximaal 12 maanden) opslag van organisch materiaal ten behoeve van de verbetering van de bodemstructuur, met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven.

Artikel 7 Natuur

De voor Natuur aangewezen gronden zijn onder andere bedoeld voor het behoud, het herstel en of de ontwikkeling van landschappelijke, ecologische waarden en natuurwaarden, multifunctionele bosbouw, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen, extensieve dagrecreatie en landschappelijke inpassing.

De aanwezige natuurwaarden worden beschermd door middel van een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. Een uitzondering op de vergunningplicht geldt voor werken of werkzaamheden die dienen ter uitvoering van het landschapsplan zoals die onderdeel uitmaakt van Bijlage 1 Landschappelijk inrichtingsplan.

Artikel 8 Water

De hoofdwatergangen in het omgevingsplan van de gemeente Hof van Twente vallen onder het beheer van waterschap Rijn en IJssel en het waterschap Regge en Dinkel. In de keuren van de waterschappen zijn reeds vele regels over de omgang met water en waterlopen opgenomen. De keuren blijven onverkort van kracht naast hetgeen in dit omgevingsplan met betrekking tot water wordt vermeld.

Het watersysteem van het gebied is veiliggesteld door de (hoofd)watergangen (volgens de Keur van het waterschap) en grotere oppervlaktewateren te voorzien van de functie 'Water'.

Artikel 9 Wonen - Azelo 

De functie 'Wonen - Azelo' is toegekend aan de bestaande woningen in het plangebied. Op de voor 'Wonen - Azelo' aangewezen gronden is onder andere het wonen (één woning per bouwvlak) toegestaan met inbegrip van inwoning, aan huis verbonden beroepen, bed & breakfast en ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen functies.

Woningen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd worden. De goot- en bouwhoogte van een woning mag niet meer bedragen dan respectievelijk 6,5 meter en 10 meter en de inhoud mag maximaal 750 m3 bedragen tenzij het is voorzien van de aanduiding 'maximum volume'.

Voor de nieuwe eswoning gelden specifieke bouwregels doordat de woning is voorzien van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - eswoning' en ook de definitie van 'peil' is voor die locatie gespecificeerd in de begripsbepalingen.

Om de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing te borgen, is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing aan de planregels toegevoegd.

Artikel 10 Wonen - Eswoning

De functie 'Wonen - Eswoning' is toegekend aan de nieuwe eswoning in het plangebied. Op de voor 'Wonen - Eswoning' aangewezen gronden is onder andere het wonen (één woning per bouwvlak) toegestaan met inbegrip van inwoning, aan huis verbonden beroepen, bed & breakfast en ontsluitingsvoorzieningen en ontsluitingsvoorzieningen voor naastgelegen functies.

Woningen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak gebouwd worden. Woningen mogen zowel ondergronds als bovengronds gebouwd worden waarbij de bouwhoogte maximaal 4 meter mag bedragen. Ondergrondse bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale diepte van 3 meter, gemeten tussen het peil en het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend, van de ondergrondse ruimte. De ondergrondse bouwwerken mogen maximaal uit één bouwlaag bestaan.

Ten aanzien van bijgebouwen geldt dat deze uitsluitend inpandig zijn toegestaan. De inhoud van de woning inclusief inpandige bijgebouwen bedraagt maximaal 1.100 m3..

Voor de nieuwe eswoning gelden specifieke bouwregels en ook de definitie van 'peil' is voor die locatie gespecificeerd in de begripsbepalingen.

Om de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing te borgen, is een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke inpassing aan de planregels toegevoegd.

Artikel 11 Leiding - Water

De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming van een ondergrondse hoofdwatertransportleiding ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding - water', het beheer en onderhoud van de leiding met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Artikel 12 Waarde - Archeologische verwachting 1 

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in de bodem.

Artikel 13 Waarde - Archeologische verwachting 2

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in de bodem.

Artikel 14 Waarde - Archeologische verwachting 3

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bedoeld voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden in de bodem.

Artikel 18.2 Vrijwaringszone - radar

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende functies, mede bedoeld voor een radarverstoringsgebied. In afwijking van het bepaalde bij de daar voorkomende functies mag niet hoger worden gebouwd dan 45 m.

Hoofdstuk 6 Kostenverhaal

Bij ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving zal de overheid vaak kosten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen. De Omgevingswet verplicht overheden om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen naar evenredigheid te verhalen op de initiatiefnemers die profijt hebben van de aan te leggen openbare voorzieningen.

De wettelijke regeling voor kostenverhaal is niet van toepassing voor gronden die de gemeente in eigendom heeft of in erfpacht uitgeeft, omdat kostenverhaal dan wordt verrekend via de gronduitgifte of de erfpachtcanon. Voor de overige gronden (vol eigendom) bevat afdeling 13.6 van de Omgevingswet de regeling voor kostenverhaal. De wet geeft de uitgangspunten en vereisten op basis waarvan de kostenverhaalsbijdrage wordt bepaald.

Bij het opnemen van nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden in het omgevingsplan wordt gelijktijdig bepaald of een kostenverhaalsgebied moet worden aangewezen. Van belang is of er sprake is van een bouw- of gebruiksactiviteit waarvoor kostenverhaal verplicht is (artikel 13.11 Ow). In artikel 8.13 Omgevingsbesluit (Ob) zijn deze activiteiten limitatief aangewezen. Bijvoorbeeld de bouw van een woning of transformatie van gebouwen naar een andere functie, zoals een kantoor- of een winkelfunctie.

In sommige gevallen zijn de te verhalen kosten gering. Deze gevallen zijn opgesomd in artikel 8.14 Ob. Het bestuursorgaan kan besluiten in die gevallen geen kosten te verhalen (artikel 13.11 Ow). Als de activiteit niet onder deze uitzondering valt is kostenverhaal verplicht.

Een kostenverhaalsbijdrage kan voldaan worden via afspraken die worden vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst of op basis van de regels voor een kostenverhaalsgebied in het omgevingsplan. Als kostenverhaal verplicht is wordt bij voorkeur een privaatrechtelijke anterieure overeenkomst afgesloten met een initiatiefnemer (artikel. 13.13 Ow). Deze moet zijn afgesloten voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Voor aanvang van een activiteit wordt vervolgens de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage betaald op basis van de afgesloten anterieure overeenkomst.

Initiatiefnemer heeft met de gemeente Hof van Twente een anterieure overeenkomst gesloten waarin het verhaal van kosten geregeld is.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Voorkantsamenwerking

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft de 'uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' vastgesteld. In dit document is opgenomen welke ruimtelijke initiatieven/ontwikkelingen de provincie niet hoeft te zien zolang geen ander provinciaal beleid en/of andere provinciale belangen zoals NNN en grondwaterbescherming geraakt worden.

In het kader van vooroverleg/voorkantsamenwerking wordt het TAM-Omgevingsplan ter inzage gelegd en met de provincie gedeeld, aangezien er sprake is van een plan waar de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving op van toepassing is. Wel is er sprake van een regulier KGO-plan welke past binnen het gemeentelijke- en provinciale beleid.

Waterschap Vechtstromen

Voorliggend plan is op 6 juni 2025 voorgelegd aan het waterschap Vechtstromen.

7.2 Participatie

Op 7 juni 2025 heeft de initiatiefnemer de omwonenden geïnformeerd over de voorgenomen verbouwing. Initiatiefnemer heeft een participatieverslag opgesteld welke als Bijlage 5 bij deze motivering is opgenomen. De reacties waren enthousiast.

Er is een goede relatie met de buurt, en de verstandhouding is positief. De omwonenden zijn verheugd dat de locatie wordt opgewaardeerd. De volgende omwonenden zijn geïnformeerd:

• Secr. Engelbertinkstraat 2
• Secr. Engelbertinkstraat 4
• Secr. Engelbertinkstraat 6
• Arkmansweg 1
• Blokstegenweg 3
• Blokstegenweg 10a
• Blokstegenweg 10b
• Blokstegenweg 10c

7.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het TAM-omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22v Blokstegenweg 20, Ambt Delden heeft van 18 december 2025 tot en met 28 januari 2026 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon iedereen een zienswijze inbrengen.

Gedurende de terinzagetermijn is één zienswijze ingediend. De beantwoording van de zienswijze is als bijlage 6 bij deze motivering opgenomen.