Buitengebied Hof van Twente, herziening Bentelosestraat 22 te Hengevelde

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Bentelosestraat 22, ten noordoosten van de kern Hengevelde, staat een voormalige agrarische boerderij. In de huidige situatie wordt in de voormalige bedrijfswoning gewoond. Bij de gemeente Hof van Twente is het verzoek ingediend om de karakteristieke schuur om te laten bouwen tot een burgerwoning. Tevens wil de aanvrager 593 m2 aan vrijkomende agrarische bebouwing slopen en inzetten voor een rood voor rood regeling. De voorgenomen ontwikkeling is mogelijk op basis van de regeling 'Vrijkomende agrarische bebouwing' (Vab).

De gemeente wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Bewoning van de schuur is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk (zie paragraaf 1.2). Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw juridisch-planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan dient hiervoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 De ligging van het plangebied

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente, dat op 9 december 2015 is vastgesteld. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Wonen'. Op basis van deze bestemming is de beoogde situatie qua functie al toegestaan. Echter er is maximaal één woning per bestemmingsvlak toegestaan. Omdat met de ontwikkeling maximaal twee woningen op het perceel worden beoogd is de ontwikkeling in strijd met het geldende bestemmingsplan.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 3 worden de gewenste ontwikkeling en de randvoorwaarden die daaraan worden gesteld beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

Hoofdstuk 2 De beschrijving van het plangebied / de huidige situatie

De ontwikkeling vindt plaats direct ten noordoosten van Hengevelde aan een zijweg van de Bentelosestraat (N740). Deze (zij)weg is bedoeld als ontsluitingsweg voor de woningen die langs de weg zijn gelegen. Het perceel ligt redelijk solitair in het kleinschalige landschap met agrarische gronden. De dichtstbijzijnde functies betreffen een woonfunctie aan de Bentelosestraat 20 (circa 175 meter) en intensieve veehouderij aan de Bentelosestraat 24 (circa 175 meter). Een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving is weergegeven in figuur 2.

Figuur 2 Luchtfoto plangebied en directe omgeving

Op het erf zijn verschillende voormalige agrarische (karakteristieke) bedrijfsgebouwen aanwezig (zie figuur 4). In de huidige situatie wordt in de voormalige bedrijfswoning gewoond (figuur 3). De beoogde woonschuur betreft een typisch Twentse boerderij (zie figuur 5). Het erf ligt in een kleinschalig landschap, en wordt omsloten door oude houtwallen en bomenrijen met forse eiken. Onderstaande foto's geven een impressie van het erf.

Figuur 3 Bestaande woning

Figuur 4 Situatieschets huidige bebouwing (rood betreft te slopen bebouwing)

Figuur 5 De tot woning te verbouwen Schöppe ( gebouw 3 op de situatieschets)

Figuur 6 De te behouden karakteristieke machineberging/opslag 185,9 m2 (gebouw 4 op de situatieschets)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Uitgangspunten initiatief

De planologische mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt zijn afgestemd op randvoorwaarden die door de gemeente voor de locatie zijn opgesteld. De voorwaarden zijn voor zover mogelijk vertaald naar de regels en de verbeelding.

De ontwikkeling moet voldoen aan de volgende randvoorwaarden:

• 1. Uit een bouwkundig rapport blijkt dat de schuur met behoud van de karakteristiek kan worden verbouwd tot woning.

Uit een bouwkundig rapport is gebleken dat renovatie met behoud van de karakteristiek mogelijk is. Dit rapport is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd.

• 2. Een landschaps- /erfinrichtingsplan wordt ingediend.

Ook is voor de ontwikkeling een landschaps- /erfinrichtingsplan ingediend. Deze is inmiddels door het college goedgekeurd. Het landschapsplan is als bijlage 2  bij de toelichting toegevoegd.

• 3. Wordt maximaal 563 m2 in een sloopvoucher aan te slopen bebouwing toegekend met een geldigheidsduur van maximaal 10 jaar.

De sloopvoucher-regeling biedt eigenaren van erven die graag de voormalige (landschap ontsierende) agrarische bedrijfsbebouwing nu al willen slopen de mogelijkheid om deze op een later moment nog in te brengen in een project waarvoor sloopcompensatie nodig is. Deze voucher kan (later) worden ingezet om een woning te bouwen of te vergroten, een niet-agrarisch gebouw te vergroten of een groter bijgebouw te realiseren. De toekomstige bouwmogelijkheden worden bepaald op basis van het sloopoppervlakte.

Op het erf wordt circa 593 m2 aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt. In de nieuwe situatie blijft circa 270 m2 aan bijgebouwen bij de twee woningen staan. Volgens de regels uit de bestemming 'wonen' uit het geldende bestemmingsplan is een oppervlakte van 150 m2 per woning toegestaan. Dit betekent een totale toegestane oppervlakte van 300 m2 voor beide woningen. Ofwel na de sloop van de bebouwing is nog ruimte voor 30 m2 extra aan bijgebouwen.

De gemeente heeft aangeven te willen meewerken aan een sloopvoucher die gebruikt kan worden ten behoeve van een rood voor rood regeling. De terug te bouwen bebouwing (30m2) dient in mindering te worden gebracht om in aanmerking te komen voor de voucher.

• 4. Na vaststelling van de Woonagenda overleg plaatsvindt omtrent de mogelijkheid tot het toevoegen van de woning aan het woningbouwprogramma.

In paragraaf 4.4 is beschreven dat de toekomstige woning in het woningbouwprogramma is opgenomen.

• 5. Alle afspraken over de erfinrichting en de uitstraling van de te handhaven en te verbouwen bebouwing, te slopen bebouwing, verhaal van kosten en planschade verhaal wordt in een overeenkomst vastgelegd.

Voor de ontwikkeling is een exploitatieovereenkomst afgesloten. Hierin zijn de voorgenoemde afspraken vastgelegd.

• 6. Als de afspraken zijn vastgelegd is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Dit bestemmingsplan betreft de herziening van het geldende bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente.

3.2 Beschrijving initiatief

Het initiatief omvat het in gebruik nemen van de voormalige karakteristieke schuur als woning en daarbij de karakteristieke kenmerken te behouden(zie figuur 5). Daarnaast wordt ongeveer 593 m2 aan voormalige agrarische bebouwing gesloopt. In figuur 4 zijn deze gebouwen rood gearceerd. De overige bebouwing blijft behouden. In de nieuwe situatie ontstaat een totale oppervlakte van 270 m2 aan bijgebouwen bij de twee woningen. Een overzicht van de nieuwe situatie is weergeven in figuur 7. De toegang vindt plaats via de bestaande toegangsweg. Op het eigen terrein is voldoende gelegenheid voor parkeren.

Figuur 7 Overzicht nieuwe situatie

Hoofdstuk 4 Inventarisatie van relevant beleid

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is ook 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting.

Een plan om één extra woning te realiseren wordt, vanwege de relatieve kleinschaligheid, niet gezien als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro gezien (Raad van State, 27 augustus 2104, 201311233/1/R4, r.o. 3.3). Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

4.2 Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2010-2015. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Conclusie waterbeleid

In dit plan wordt rekening gehouden met het voorkeursbeleid van het waterschap. Hierop wordt in paragraaf 5.4 nader ingegaan.

4.3 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening opgesteld. Op 3 juli 2013 is de omgeving Omgevingsvisie en -verordening geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door Provinciale Staten en op 1 september 2013 in werking getreden. Op dit moment is de provincie bezig met een nieuwe omgevingsvisie. Het ontwerp omgevingsvisie heeft vanaf 13 september 2016 voor zeven weken ter inzage gelegen. Dit bestemmingsplan is tevens op het ontwerp omgevingsvisie getoetst.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Generieke beleidskeuzes

Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkeling nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor woningbouw, bedrijfslocaties en voorzieningen in zowel de groene als stedelijk omgeving hanteert de provincie de SER-ladder. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Ten aanzien van wonen, werken en voorzieningen in Groene omgeving geldt dat ontwikkelingen mogelijk zijn als de sociaaleconomische structuur wordt versterkt, deze passen bij het ontwikkelingsperspectief en worden uitgevoerd volgens gebiedskenmerken.

Het hergebruiken van de bestaande schuur voor een reguliere burgerwoning past binnen de genoemde generieke beleidskeuzes van de provincie. De ontwikkeling vindt plaats door een herstructurering van een al bebouwd perceel en de woonfunctie past in de sociaaleconomische structuur van de omgeving. De ontwikkeling sluit aan op de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Zie hiervoor het kopje 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving'. De ontwikkeling is dan ook niet strijdig met generieke beleidskeuzes. Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven.

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bij het realiseren van de woningbouwopgave voor de Groene omgeving spreekt de provincie over het principe van zuinig en zorgvuldig ruimte gebruik. De principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn naar analogie als volgt samen te vatten:

- (Her-)benutting van bestaande bebouwing

- Combinatie van functies conform gebiedskenmerken

- Uitbreiding in aansluiting op bestaande bebouwing, rekening houden met ontsluiting, conform gebiedskenmerken.

Het plangebied ligt in een landelijke omgeving. Het plangebied betreft een voormalig agrarisch bedrijf. In het voorgenomen plan wordt de bestaande bebouwing herbenut door het creëren van een woning in een karakteristieke schuur. Versnippering wordt hierdoor tegengegaan. Er is tevens sprake van een kwaliteitsimpuls door landschapsontsierende bebouwing te verwijderen en de bestaande karakteristieke bebouwing te herstellen conform gebiedskenmerken.

Ontwikkelingsperspectieven

Voor het perceel geldt het ontwikkelingsperspectief 'mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren'. Hier is ruimte voor landbouw, landschapsontwikkeling, natuur, cultuurhistorie, vrije tijd, wonen en overige bedrijvigheid. Het voorgestelde gebruik als wonen past goed in dit ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken

De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering:

de natuurlijke laag: Beekdal en natte laagtes:

De beekdalen en natte laagtes zijn belangrijke ruimtelijke en functionele dragers van de zandgebieden. De beken voeren het water af naar lager gelegen delen, maar vormen ook belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. Samenhang en dynamiek zijn belangrijk voor het functioneren van het watersysteem.

Dit bestemmingsplan voorziet slechts in een perceelsgebonden ontwikkeling. Er vinden geen ingrepen plaats waardoor sprake is van een verandering in het functioneren van het watersysteem.

de laag van het agrarisch cultuurlandschap: Oude hoevenlandschap

Het oude hoevenlandschap heeft in essentie hetzelfde patroon en dezelfde kwaliteiten als het essenlandschap, maar is jonger, ontstaan op een kleinschaliger patroon in de ondergrond (kleine dekzandkopjes), opgebouwd vanuit individuele erven en daardoor kleiner van schaal. Het essenlandschap is een samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en (voormalige) grote open heidevelden. De bestaande structuren, patronen en houtwallen worden gerespecteerd en gehandhaafd. Hier vinden geen ingrepen aan plaats.

de stedelijke laag en de lust- en leisurelaag: niet van toepassing

Conclusie

Gezien de aard en de omvang van de ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de hierboven genoemde gebiedskenmerken. In een erfinrichtingsplan (zie bijlage 2) zijn deze gebiedskenmerken ingepast. In paragraaf 3.1 wordt verder ingegaan op de landschappelijke inpassing van het plan.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het plangebied ligt in de 'groene omgeving'. Met de groene omgeving wordt het grondgebied buiten steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. In de groene omgeving staat het behoud en de versterking van het landschap en het realiseren van de groenblauwe hoofdstructuur in combinatie met ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw en andere economische dragers centraal.

In het kader van de ontwikkeling in het buitengebied is een landschapsplan opgesteld (zie bijlage 2) . Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving. In hoofdstuk 3 wordt het landschapsplan nader toegelicht.

Omgevingsverordening Overijssel 2009

Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten. In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid op wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder.

In hoofdstuk 2 van de verordening worden de regels gegeven die betrekking hebben op de ruimtelijke ordening. In artikel 2.1.5 van de verordening worden regels gegeven gericht op de ruimtelijke kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen. Deze moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Hiervoor is reeds beschreven dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken. De regels uit de verordening verzetten zich dan ook niet tegen de ontwikkelingen in het plangebied.

4.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 'zicht op 2030'

In 2010 heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor hun grondgebied vastgesteld. Het doel van deze toekomstvisie is om de grote lijnen van de gemeente te schetsen: wat kenmerkt de gemeente nu en straks? Daarnaast geeft de toekomstvisie een mogelijk toekomstperspectief, met vernieuwende ideeën en kansrijke oplossingsrichtingen. De politiek en de burgers zullen de toekomstvisie een verdere concrete invulling geven. Dit kan in de komende jaren gestalte krijgen door de visie te gebruiken als toetsingskader voor sectorale beleidsontwikkeling (beleidsplannen) en meerjarige planvorming (programmabegrotingen).

Uit het toekomstperspectief zijn een aantal streefbeelden voor 2030 gevormd. De grotere kernen in Hof van Twente houden een belangrijke woonfunctie; de meeste mensen wonen hier. In de buurtschappen en het buitengebied wordt het wonen zorgvuldig geïntegreerd in het landschap. In het buitengebied en de buurtschappen zal het wonen kleinschalig, groen en duurzaam zijn. Voor nieuwe inrichting van het landschap door functiewijziging zijn oorspronkelijke landschapstypen richtinggevend.

Met dit initiatief is sprake van een ontwikkeling in het buitengebied. De inpassing van de ontwikkeling dient daarom zorgvuldig geïntegreerd te worden in het landschap. Voor de ontwikkeling is daarom een landschapsplan opgesteld (zie paragraaf 3.1 en bijlage 2). Hiermee wordt de ontwikkeling op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Het initiatief draagt dan ook bij aan het toekomstperspectief van de gemeente.

Structuurvisie Landelijk gebied

In de structuurvisie landelijk gebied Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal. De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Dit integratiekader schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood voor rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt.

In de Toekomstvisie 'zicht op 2030' wordt ingezet op het faciliteren van knooperven, CO2 reductie bij agrarische bedrijven en hun toe- en afvoer en de toevoeging van een attractie van bovenregionaal belang. Om de karakteristiek van het landelijk gebied te behouden geldt als uitgangspunt dat zo min mogelijk niet functioneel aan het buitengebied gebonden bebouwing wordt toegevoegd. Dit kan ten koste gaan van de aanwezige landschapswaarden. Om het karakter van het buurtschap te behouden ligt de voorkeur bij het realiseren van woningen in bestaande gebouwen. Met volledige nieuwbouw dient terughoudend omgegaan te worden. Daarmee wordt ook voorkomen dat de buurtschappen gaan concurreren met de dorpen en steden en wordt verdere verstening van de buurtschappen

tegen gegaan. Het omvormen van voormalige agrarische erven, naar woonerven wordt ondersteund, mits er tevens een aantoonbare verbetering van de ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit beleid is onder andere uitgewerkt in de beleidsregel Rood voor Rood en de beleidsregel Vrijkomende agrarische bebouwing (Vab). In onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt op basis van het Vab beleid.

Vrijkomende agrarische bebouwing

Het Vab beleid draagt bij aan het realiseren van nieuwe economische dragers voor het landelijk gebied ofwel het benutten van de resterende economische waarde van vrijkomende agrarische bebouwing voor andere functies; hergebruik in plaats van kapitaalsvernietiging. Het beleid is van toepassing op vrijgekomen of vrijkomende agrarische bebouwing om nieuwe functies mogelijk te maken. Het gaat om gebouwen die als agrarisch gebouw zijn opgericht met een agrarische bestemming en ook agrarisch in gebruik zijn (geweest). Hierbij is het mogelijk om de voormalige bedrijfswoning te splitsen en/of bedrijfsmatig te gebruiken. Ook karakteristieke bedrijfsgebouwen kunnen hiervoor in aanmerking komen. Voorwaarde is dat er sprake is van het behoud van de karakteristieke bebouwing. In een landschapsplan en een bouwkundig rapport moet dit behoud gewaarborgd worden.

Vertaling naar planontwikkeling
De karakteristieke schuur kan op basis van het Vab beleid herontwikkeld worden in de vorm van de nieuwe functie wonen. In de nieuwe situatie is sprake van één wooneenheid.
In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van de ontwikkeling gegeven. Tevens is een landschapsplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven dat er sprake is van een landschappelijke inpassing welke geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken, zoals genoemd in het provinciaal beleid. In het kader van dit plan is verder een bouwkundig rapport ingediend welke toelicht dat de ontwikkeling het behoud van de karakteristieke bebouwing waarborgt.

Regionale Woonvisie Twente 2015 - 2025

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Daaruit volgt dat gemeenten dienen te beschikken over actueel woonbeleid. In december 2014 is de Regionale Woonvisie Twente 2015-2025 “Natuurlijk…Wonen in Twente!” vastgesteld. in 2015 is het nieuwe woonbeleid voor Hof van Twente ontwikkeld. Hierin zijn onder andere de uitgangspunten uit de Regionale Woonvisie vertaald naar lokaal beleid. Het nieuwe woonbeleid is een compact document waarin de speerpunten op het gebied van “wonen” staan met daaraan gekoppeld de beleidsrichtingen.

In de woonvisie staat dat de buitengebieden en de landschappelijke waarden behouden moeten blijven en bestaande steden en dorpen kwalitatief moet worden versterkt. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Dit kan onder andere door leegstaande gebouwen te transformeren en te hergebruiken.

Zo blijft het woon-, werk- en leefgebied van bestaande bebouwde gebieden (dorpen en steden) aantrekkelijk.

Vooral voor de landelijk gemeenten is aandacht nodig voor versnipperd vrijkomend vastgoed in het buitengebied (leegstaande schuren, boerenbedrijven met opstallen waarvoor geen opvolging is, etc.). Door flexibel om te gaan met bestemmingen, kan een deel van het vrijkomend vastgoed worden benut voor (kleinschalige) woon- en werkvormen. Uitgangspunt bij het programmeren van het woonprogramma is ‘voorzien in de eigen woonbehoefte’.

Met dit initiatief is sprake van het herbestemmen van vrijkomend vastgoed (inbreiding voor uitbreiding) in het landelijk gebied. Er is hierbij sprake van een ontwikkeling waarbij voorziet wordt in de eigen woonbehoefte. Met de ontwikkeling blijven de landschappelijke waarden behouden.

Woonagenda Hof van Twente 2016-2020

De Woonagenda verwoordt de visie van de gemeente Hof van Twente op haar woonbeleid. In deze Woonagenda komt naar voren welke speerpunten de gemeente Hof van Twente heeft voor de periode 2016-2020. Deze speerpunten zijn vertaald in beleidsrichtingen voor de komende jaren.

De algemene hoofddoelstelling van de Woonagenda is het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede woonruimte voor alle doelgroepen. Dit door de komende jaren de volgende vier speerpunten uit te werken:
• Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen.

• Optimaal en via maatwerk benutten van de ruimte voor uitbreiding van de woningvoorraad.
• Aandacht hebben voor goede woonmogelijkheden voor groepen die zorg nodig hebben.

• Het huisvesten van urgente groepen woningzoekenden (waaronder statushouders).

Voor dit bestemmingplan is het speerpunt Inzet op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de kernen van belang. Binnen de kernen en in het buitengebied zijn er locaties die hun (bedrijfs)functie hebben verloren en om een nieuwe invulling vragen. Het gaat onder andere om agrarische bebouwing

in het buitengebied. De gemeente wil de transformatie van erven in het buitengebied faciliteren door onder andere (creatieve vormen van) wonen toe te laten. De gemeente zal zich inspannen voor initiatieven die de sociale cohesie versterken (bijv. meer generatie-erven, huisvesting mantelzorgers, starters). Herstructurering en transformatie van gebieden die hun functie hebben verloren is één van die mogelijkheden.

Voor het buitengebied dient een keuze gemaakt te worden tussen het bouwen van woningen in de kernen of in het buitengebied. Het is van belang om flexibiliteit te behouden en om de concrete vraag te kunnen bedienen in het buitengebied.

Er is hierbij sprake van een erventransitieprobleem; naar verwachting komt er in de komende jaren zo’n 300.000 m² agrarische bebouwing vrij. Verloedering daarvan ligt op de loer. Wonen (bijvoorbeeld i.c.m. werken) is een functie waarmee dit kan worden ingevuld. Ook sloop is een optie.

De gemeente Hof van Twente heeft op 15 december 2015 het beleidsdocument Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) ‘Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst’ vastgesteld. In dit beleidsdocument zijn diverse instrumenten opgenomen waarmee hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing verder verbreed wordt. Ook zijn er mogelijkheden opgenomen om een nieuwe woning te realiseren of de bestaande woning te vergoten zodat meerdere generaties op één erf kunnen wonen. Hiervoor moet dan een oppervlakte vrijkomende agrarische bebouwing worden gesloopt. Deze instrumenten leveren een bijdrage aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het platteland.

Met dit initiatief is sprake van hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing ten behoeve van wonen zodat twee generaties op het erf kunnen wonen en in de toekomst zorg kan worden verleend. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van het Vab beleid zoals is opgenomen in het beleidsdocument KGO. Dit is hierboven reeds beschreven. De ontwikkeling is dan ook passend binnen de Woonagenda.

Welstandsnota

In de Welstandsnota (2012) geeft de gemeente de criteria voor de welstandstoets. De gemeente bestaat uit meerdere landschapstypen en een zestal kernen waarbinnen onderling verschillende gebieden waarneembaar zijn. De landschapstypen en de verschillende gebieden binnen de kernen vormen de basis voor een per deelgebied verschillend welstandbeleid.

Het plangebied ligt binnen het welstandsgebied 'Kampen en essen'. Dit oud cultuurlandschap bestaat uit lichtglooiende velden met onregelmatige vormen. In de kampen is een gedeelte van de oorspronkelijke houtwallen intact gebleven. In deze gebieden zijn de verspreid liggende of in buurtschappen georganiseerde boerenerven los van opzet. Groepjes eiken vervlechten de erven van hun omgeving.

Voor de uitvoering van het plangebied gelden een aantal criteria. Deze hebben betrekking op plaatsing, hoofdvorm, gevel, detaillering, erf en aan-, uit- en bijgebouwen en dakkapellen. Voor de bouw van aan-, uit- en bijgebouwen geldt dat de toevoegingen hiervan ondergeschikt aan het hoofdgebouw gehouden moeten worden,

Gemeentelijk mobiliteitsplan

Het gemeentelijk mobiliteitsplan benoemt het te voeren beleid op het gebied van verkeer en vervoer. Daarnaast vormt het plan een toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Primair doel bij het parkeerbeleid is het ordenen van het parkeren met oog voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Een tweede doel is het in stand houden of realiseren van voldoende parkeergelegenheid. Het parkeerbeleid is dus vraagvolgend. Uitgangspunten zijn verder:
• goede vormgeving van parkeervoorzieningen zodat deze goed toegankelijk zijn;
• vergroten van parkeercapaciteit leidt bij voorkeur niet tot een toename van hemelwaterafvoer.

Uitgangspunten voor parkeren bij bouwplannen en ontwikkelingen zijn:

1. Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen mag de parkeerdruk op de openbare

parkeerplaatsen niet toenemen.

2. De minimale afmetingen van een langs-parkeervak is 2 x 6 meter. Bij een haaksparkeervak

geldt een minimale breedte van 2,5 x 5 meter en moet de lengte van het parkeervak inclusief de ruimte om er in- en uit te rijden minimaal 10,50 meter zijn.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen en bouwplannen is het belangrijk te voorkomen dat hierdoor nu of in de toekomst parkeerproblemen ontstaan. Voor het bepalen van de benodigde parkeercapaciteit voor een bouwplan wordt door de gemeente Hof van Twente een parkeertoets uitgevoerd. Hierbij worden de parkeerkencijfers gehanteerd zoals die door het CROW in de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ (oktober 2012) zijn gepubliceerd waarbij het midden van de bandbreedte wordt aangehouden en de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’.

In dit bestemmingsplan wordt een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk gemaakt die geen belemmering vormt voor de uitgangspunten die gelden voor parkeren. In paragraaf 3.2 is beschreven dat in het plangebied sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheidsaspecten / onderzoek

5.1 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb) regelt zowel de bescherming van natuurgebieden als de bescherming van soorten en hun verblijfsplaatsen. De wet vervangt hiermee onder andere de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Voor gebiedsbescherming gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden en via de provinciale verordening beschermde gebieden die van belang zijn voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur).

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet in of nabij Natura 2000-gebieden. Ook ligt het plangebied niet nabij een NNN gebied. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

Voor de locatie is, vanwege de sloop van bebouwing, een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat met de sloop geen wettelijke consequenties zijn gemoeid. Wel dient rekening gehouden te worden met bezette vogelnesten. Steenuilen bezetten een vaste rust- en nestplaats in een schuur op het erf. De te slopen of te verbouwen gebouwen hebben geen functie als rust- of nestplaats voor steenuilen. Aanvullend onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Tot slot dient in verband met het voorkomen van algemene broedvogels de werkzaamheden te worden gestart buiten het broedseizoen of er dient voorkomen te worden dat vogels tot broeden komen.

5.2 Archeologie

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor het bestemmingsplan geen aanvullende regeling te worden getroffen.

De gemeente Hof van Twente heeft ten behoeve van archeologiebeleid een Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. De gebieden met een bepaalde archeologische verwachtingswaarde worden in het bestemmingsplan Buitengebied Hof van Twente beschermd met een bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting'. Het plangebied valt in dit bestemmingsplan onder drie verschillende archeologische verwachtings bestemmingen namelijk 'Waarde - Archeologische verwachting 2 en 3'. Hierbij geldt voor verwachtingswaarde '2' dat bij ingrepen dieper dan 40 cm of met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Voor de verwachtingswaarde '3' is archeologisch onderzoek vereist bij nog grotere ingrepen groter dan 10 hectare. Met dit bestemmingsplan worden geen bodem ingrepen voorgesteld. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dus niet noodzakelijk. De beschermende regelingen worden ook in dit bestemmingsplan opgenomen.

5.3 Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Het plangebied kent geen specifieke cultuurhistorische waarden. Wel kunnen de structuren en kenmerken in de omgeving als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Omdat dit bestemmingsplan perceelsgebonden is, wordt geen afbreuk gedaan aan de structuren in de omgeving. De ontwikkeling is afgestemd op de kenmerken van zijn omgeving (zie paragraaf 3.1). De ontwikkeling past binnen de bestaande landschappelijk structuur qua inpassing. Het is dan ook niet noodzakelijk om nadere regels te stellen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

5.4 Water

Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied is gelegen in het beheergebied van Waterschap Vechtstromen. Het waterschap is verantwoordelijk voor het watersysteem en het zuiveren van het aangeboden stedelijk afvalwater.

De ontwikkeling is aan het waterschap kenbaar gemaakt via de digitale watertoets (kenmerk: 20161108-63-14023). Op basis van deze toets wordt in het plangebied geen waterschapsbelangen geraakt. De watertoets is als bijlage 4 bij de toelichting toegevoegd. De procedure 'geen waterschapsbelang' is daarom van toepassing. Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

5.5 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

De ontwikkeling in het plangebied betreft een milieugevoelige functie. Van belang is dat deze bestaande bedrijvigheid niet belemmert. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich op circa 175 meter ten noordwesten van het plangebied. Het betreft de intensieve veehouderij aan de Bentelosestraat 24. Hiervoor geldt op basis van het Activiteitenbesluit een richtafstand van 50 meter voor het aspect geur. De beoogde ontwikkeling ligt op een ruime afstand van de veehouderij. De voorgestelde ontwikkeling levert daardoor geen beperkingen voor bestaande bedrijfsactiviteiten op.

Daarnaast is er ter plaatse van het plangebied een goed leef- en woonklimaat te garanderen, omdat milieuhinder van de omliggende bedrijven, door de ligging op ruime afstand, uit te sluiten is. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing.

Voor de bestemmingswijzging en de voorgenomen verbouw van een schuur tot woning aan de Bentelosestraat 22 te Hengevelde is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (projectcode 16053510, d.d. 23 december 2016). Het onderzoek is als bijlage 5 bij de toelichting toegevoegd.

Tijdens zowel het verkennend bodemonderzoek als het verkennend asbestonderzoek is de onderzoekshypothese en -strategie voor een onverdachte locatie aangehouden. Uit de rapportage van het verkennend bodem- en asbestonderzoek blijkt dat in zowel de boven als ondergrond geen verhoogde gehalten aan onderzochte componenten zijn aangetoond. Visueel is er geen asbestverdacht materiaal aangetroffen. Er heeft geen analyse op asbest plaatsgevonden.

In het grondwater is een licht verhoogde concentratie aan naftaleen aangetoond.

Hoewel de onderzoekshypothese en -strategie voor een verdachte locatie met betrekking tot de aanwezigheid van asbest en eventueel een asbestanalyse gewenst zou zijn geweest, is er op basis van de resultaten van dit verkennend bodem- en asbestonderzoek geen bezwaar voor de planologische wijziging en de voorgenomen verbouw van de schuur tot woning. De geconstateerde overschrijdingen geven geen aanleiding voor een nader onderzoek.

5.7 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag hogere grenswaarden vaststellen.

Het plangebied ligt gelegen in de nabijheid van N740. Op deze weg geldt een maximumsnelheid van 80 km/uur. Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van deze weg. Akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Gezien de reeds aanwezige (dicht) bebouwde bebouwing rondom het plangebied en de daarmee samen gaande geluidwerende werking, wordt verwacht dat aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan en nader onderzoek in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing ook niet noodzakelijk is.

5.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 15 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus goed.

Er worden slechts 1 woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.9 Externe veiligheid / Buisleidingen

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Overijssel geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook liggen nabij het plangebied geen vervoersroutes voor gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel loopt het plangebied door een vrijwaringszone radarverstoringsgebied en luchtvaartverkeerzone.

Hiervoor geldt dat deze gronden vrijgehouden moeten worden van een goed radarbeeld van het luchtruim. Hierin is de maximale bouwhoogte van bouwwerken 45 meter voor het radarverstoringsgebied en 40 meter voor de luchtvaartverkeerzone. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwwerken voorgesteld die hoger zijn den 40 meter. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van het radarverstoringsgebied en de luchtvaartzone. Verder zijn in de buurt van het plangebied geen kabels of leidingen aanwezig die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

 

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. Tevens voldoet het bestemmingsplan aan de randvoorwaarden die de gemeente Hof van Twente aan bestemmingsplannen stelt.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemmingen in dit bestemmingsplan. De regels en de verbeelding zijn afgestemd op het handboek ‘Standaard digitale bestemmingsplannen’ van de gemeente en het bouwplan. Voor de situering van het gebouw is een bouwvlak op de verbeelding opgenomen. Op deze wijze wordt aansluiting gezocht bij omliggende bebouwing. De maatvoering van het gebouw is op de verbeelding weergegeven. De in dit bestemmingsplan voorkomende bestemmingen worden hieronder toegelicht.

Wonen

Het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming is het wonen mogelijk. Een beroep aan huis wordt uitgesloten. Middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aangegeven aantal woningen van twee toegestaan, waarbij geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vab' één woning is toegestaan;

Om ervoor te zorgen dat het erf wordt ingericht conform het in bijlage 2 opgenomen landschapsplan is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De gronden mogen pas ten behoeve van de woonfunctie worden gebruik, onder voorwaarde dat binnen één jaar na verlening van de omgevingsvergunning het landschapsplan uitgevoerd moet worden. Dat betekent concreet dat de nieuwe bomen en planten die zijn opgenomen in het inrichtingsplan daadwerkelijk na één jaar zijn aangeplant.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting

De bescherming van eventuele archeologische waarden is geregeld in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Deze bestemmingen zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Gebiedsaanduiding Luchtvaartverkeerzone

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en instandhouding van de luchtvaartverkeerzone. In verband hiermee zijn bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 40 meter niet toegestaan.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - radar

Het plangebied is gelegen binnen het verstoringsgebied van de radar op de voormalige vliegbasis Twente. In verband hiermee zijn er ter voorkoming van radarverstoring beperkingen van toepassing op de bouw en overige bouwwerken die hoger zijn dan 45 meter. Hiermee wordt voorkomen dat regelingen worden opgenomen die leiden tot een onaanvaardbare verstoring van de radar.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Deze beschikt over voldoende financiële middelen om het voornemen te bekostigen. Hiermee is aan de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal door de gemeente. De gemeente heeft hierdoor meer sturingsmogelijkheden. Daarnaast kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn. Hiervoor is tussen de gemeente en de initiatiefnemers een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin is onder andere het verhaal van eventuele planschade geregeld. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. De gemeenteraad besluit daarom bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen grondexploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening met ingang van 05 april 2017 gedurende zes weken voor een ieder ter visie gelegegen. In die periode was het mogelijk om zienswijzen over het plan in te dienen. Met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

De gemeenteraad van Hof van Twente heeft vervolgens op 11 juli 2017 het bestemmingsplan vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.