TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo is een locatie met een bestaande recreatiewoningen en enkele bijgebouwen aanwezig. De wens van de initiatiefnemer is een herontwikkeling van zijn erf, wat inhoudt dat de aanwezige schuur zal worden gesloopt. De wens is om een woning te bouwen met een reguliere woonfunctie. Op het erf worden ook bijgebouwen gerealiseerd in een erfopzet die passend is binnen het ontginningslandschap.

Om dit mogelijk te maken wenst de initiatiefnemer gebruik te maken van het KGO-beleid: 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen'. Daarvoor is een sloopcompensatie benodigd van 600m2 (woonmeters) of 1.200m2 (restmeters), hiermee kan een woning worden gerealiseerd van maximaal 750 m3 met bijbehorende bouwwerken.

De beoogde ontwikkeling kan binnen de huidige recreatiefunctie niet gerealiseerd worden. Daarmee past het plan niet binnen de regels van het huidig planologisch kader. Het wijzigen vna het omgevingsplan is wenselijk om het voornemen mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

De planlocatie is gelegen aan de Bentelerhaarweg 7 te Bentelo, in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. De locatie staat kadastraal bekend als kadastrale gemeente Ambt Delden, sectie L met perceelnummers 424, 425 en 426. Onderstaand is een luchtfoto zichtbaar met het kadastrale perceel daarop afgebeeld.

Afbeelding 1.1: Luchtfoto met plangebied (in rood) (bron: kadastralekaart)

1.3 Geldend planologisch kader

Voor het plangebied is het omgevingsplan van rechtswege, onderdeel "Buitengebied Hof van Twente, Veegplan 2023" van toepassing.

De betreffende locatie aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo kent in de huidige situatie de functie 'Bos' met de aanduiding 'recreatiewoning'. Daarnaast gelden de aanduidingen 'Waarde – Archeologische verwachting 1', 'luchtvaartverkeerzone', 'reconstructiewetzone – verwevingsgebied' en 'vrijwaringszone – radar'.

De huidige functies en aanduidingen zijn onderstaand zichtbaar:

Afbeelding 1.2: uitsnede geldende verbeelding, planlocatie rood aangeduid (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past een reguliere woning niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het plan "TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo" bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• bijlagen bij de toelichting;
• verbeelding (tek.no. NL.IMRO.1735.BGxBentelerhaarw7-VS10)
• regels;
• bijlagen bij de regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het omgevingsplan.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de omgeving beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De planlocatie is gelegen ten noordwesten van Haaksbergen in een, van vroeger uit, heidegebied. De heidegebieden in het dekzandlandschap kennen van vroeger uit een lage bodemvruchtbaarheid, daardoor werden ze pas later, in de jaren '30, ontgonnen ten behoeve van de landbouw. De grootschalige en vaak planmatige manier van ontginnen heeft geleid tot een kenmerkende rechtlijnige en functionele opzet. In de heidegebieden die niet ontgonnen werden groeide de heide uit tot boscomplexen, zoals ook op de planlocatie. De planlocatie betreft een recht, langgerekt perceel dat omzoomd is door bos aan zowel de noord- als de zuidzijde.

De wens van de initiatiefnemer is een herontwikkeling van zijn erf, wat inhoudt dat de aanwezige schuur van 434 m2 zal worden gesloopt. De wens is om een woning te bouwen met een reguliere woonfunctie. Op het erf worden ook bijgebouwen gerealiseerd in een erfopzet die passend is binnen het ontginningslandschap.

Om dit mogelijk te maken wenst de initiatiefnemer gebruik te maken van het KGO beleid: 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen'. Daarvoor is een sloopcompensatie benodigd van 600m2 (woonmeters) of 1.200m2 (restmeters), deze worden aangekocht door middel van een sloopvoucher.

Afbeelding 2.1: Recente luchtfoto planlocatie, locatie woonerf aangestipt in blauw (bron: PDOK.nl)

Afbeelding 2.2.: straataanzicht van de oprit naar de recreatiewoning vanaf de Bentelerhaarweg (bron: Google Maps)

2.2 Toekomstige situatie

Op de locatie Bentelerhaarweg 7 te Bentelo is sprake van een recreatiewoning gelegen in een bestaand bosperceel.

Op de planlocatie wordt de bestaande schuur (A met blauwe stippellijn op de situatietekening) gesloopt. Op die plek wordt een nieuw bijgebouw gerealiseerd (D). In een compacte erfopzet wordt een nieuwe (reguliere) woning (F) gebouwd met een kapschuur (E). De kapschuur is gepositioneerd met de dichte kant naar het zuidwesten, wat de meest voorkomende windrichting is. Hiermee is voor een logische situering gekozen. Voor het realiseren van de woning en bijgebouwen is een aanpassing van het bouwvlak nodig.

De nieuwe woning is landschapsgericht, met de voorkant richting de openheid van het perceel. Aan de voorkant van de woning zullen enkele fruitbomen worden aangeplant (H). Daarnaast zal de laanbeplanting langs de Bentelerhaarweg worden versterkt door het toevoegen van bosplantsoen (I) met inheemse soorten: zwarte els, gewone es, vuilboom en hazelaar. In de nieuwe erfsituatie is meer ruimte ontstaan op het erf, wat ervoor zorgt dat de verkeersafwikkeling centraal op het erf plaats kan vinden.

Onderstaand is een weergave van de toekomstige erfsituatie zichtbaar.

Afbeelding 2.3: nieuwe landschappelijke situatie Bentelerhaarweg 7 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit worden de onderstaande maatregelen getroffen:

• De inrichting van het perceel volgt de kenmerken van het heide ontginningslandschap;
• Behoud van bestaande groenstructuren;
• Aanplant van een fruitboomgaard (H);
• Aanplanten van bosplantsoen ter versterking van bestaande groenstructuur (I).

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen. Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme.

De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap.

Beoordeling van het plan: 

Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat het erf als gevolg van de ontwikkeling vast gebruikt kan worden als woning.

Geconstateerd is dat het woonerf op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in deze TAM-omgevingsplan opgenomen ontwikkeling

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is."

Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien.

In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd:

Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Beoordeling van het plan:

Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921);
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

In voorliggend geval wordt er één woning gerealiseerd. De realisatie van 1 woning valt ruim onder de 11 woningen zoals genoemd in de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarmee is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

Provinciale Omgevingsvisie

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Provinciale Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes (OF);
• ontwikkelingsperspectieven (WAAR);
• gebiedskenmerken (HOE).

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes (OF)

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024.

Ontwikkelingsperspectieven (WAAR)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken (HOE)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Doorwerking plan:

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 4.4 (principe van concentratie)
• artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik)
• artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit)
• artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving)
• artikel 4.14 (woonafspraken)

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 4.4: Principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt in het buitengebied van Hof van Twente welke in de huidige situatie reeds benut wordt voor een recreatiewoning. Het erf wordt met de voorgenomen ontwikkeling benut door een permanente woning. Hierbij wordt een kapschuur en een bijgebouw gerealiseerd in een opstelling die past binnen de erfgedachte.

Daarnaast wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt door middel van de landschappelijke inpassing. Deze bestaat uit het aanplanten van vijf fruitbomen en het aanvullen van het bos met een bosplantsoen. Hiermee is sprake van een invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 1

Omgevingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaak datt:

• a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwdgebied;
• b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en
• c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Lid 2

Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

• a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Beoordeling van het plan:

De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van een herontwikkeling op een erf aan de Bentelerhaarweg 7 Bentelo, waarbij een woonerf wordt gerealiseerd op de locatie van een voormalig recreatiewoning. Daarmee is er beperkte wijziging van aanwezige bebouwing, en geeft het tegelijkertijd invulling aan de aanwezige woningbehoefte. Daarnaast voorziet de ontwikkeling in een landschappelijke inpassing, waarmee de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt versterkt.

De ontwikkeling wordt zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

4.9: Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1

Omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:

• het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de Omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
• wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de Omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
• inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Beoordeling van het plan:

Zoals blijkt uit de beschrijving in Hoofdstuk 2 in combinatie met de verantwoording in dit hoofdstuk wordt het erf landschappelijk ingepast conform de ter plaatse geldende gebiedskenmerken en het ontwikkelingsperspectief (zie verderop in deze paragraaf). De beplantingskeuze en de locatie van de aanplant is mede gebaseerd op de geldende gebiedskenmerken. Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met dit artikel.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen
toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

Beoordeling van het plan:

Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van Bentelo. Deze meerwaarde vertaalt zich in:

• Aankopen van een sloopvoucher van gesloopte landschapsontsierende bebouwing;

• Zo veel mogelijk houtopstanden behouden;

• Inheemse soorten aanplanten en natuurwaarden aldaar verhogen;

• Het landschappelijk inpassen van de nieuwe erfsituatie;

In het onderhavig geval betreft het de omzetting van een recreatiewoning naar een reguliere woning met bijgebouw. Met deze omzetting wordt de oppervlakte van de woning vergroot. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14: woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Beoordeling van het plan:

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er een woning gerealiseerd. Daarmee wordt invulling gegeven aan de lokale behoefte naar woningen zoals omschreven in 3.3.3. Gesteld kan worden dat er met de ontwikkeling is voldaan aan artikel 4.14.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is het volgende ontwikkelingsperspectief van toepassing.

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied in rood (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap

Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. De herontwikkeling van een (woon)erf binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk.

De ontwikkeling doet geen afbreuk aan het agrarisch cultuurlandschap door een goede landschappelijke inpassing van de plannen. Bovendien worden omliggende functies niet geschaad in de mogelijkheden. Met inachtneming hiervan voldoet het plan aan de toegekende ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• Natuurlijke laag.
• Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• Stedelijke laag.
• Laag van de beleving.

Natuurlijke laag

Afbeelding 3.2: uitsnede kaart natuurlijke laag, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel)

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Zoals grote delen van Overijssel bestond ook het plangebied uit dekzandvlakten en beekdalen met beperkte reliëfverschillen. In de jaren zijn de hoogteverschillen onder andere door zandverstuivingen, het ontginnen van de heidecomplexen en de ontwikkeling in de landbouw nagenoeg verdwenen. Het plangebied ligt in de 'beekdalen en natte laagtes', slingerend door de dekzandvlaktes en -ruggen.

Door de uitgestrekte open gebieden was er minimaal sprake van hoogteverschillen, hoogstens wat dekzandwelvingen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen verder geërodeerd door de wind, soms weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik, uiteindelijk weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Vanuit de laagtes sijpelde het water naar de lager geleden delen: de beken en rivieren. Het landschap is dynamisch met overwegend een open karakter, afgewisseld met boscomplexen en hogere randen.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Afbeelding 3.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap, planlocatie in rood (bron: provincie Overijssel)

Geconstateerd wordt dat het plangebied in essenlandschap ligt. Kenmerkend aan het plangebied is het omkaderd landschap. Hoewel de schaalvergroting in de wijdere omgeving zichtbaarr heeft plaatsgevonden zijn bepaalde contouren nog goed leesbaar. Ingezoomd op het plangebied wordt de locatie door groenelementen omgeven. De voorgenomen ontwikkeling is mogelijk indien oude beplantingsstructuren (waar mogelijk) behouden of versterkt worden.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

De planlocatie wordt op onderstaande uitsnede aangeduid als jong heide- en broekontginningslandschap. Met de beoogde ontwikkeling blijft de huidige structuur behouden en versterkt, waarmee het passend is in het betreffende landschap.

Laag van de beleving en stedelijke laag

Voor de laag van de beleving en de stedelijke laag zijn er geen actieve aanduidingen. Derhalve worden deze lagen niet nader toegelicht.

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende TAM-omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 De Hof in 2040

In 'De Hof in 2040' heeft de gemeente Hof van Twente de toekomstvisie voor haar grondgebied vastgelegd. In de visie heeft de gemeente onderscheid gemaakt tussen vier thema's:

• Herkenbaar Hof van Twente
• Leefbaar Hof van Twente
• Duurzaam Hof van Twente
• Ondernemend Hof van Twente

In dit geval zijn 'Herkenbaar Hof van Twente', 'Leefbaar Hof van Twente' en 'Duurzaam Hof van Twente' van belang. Tevens is er per dorpskern en voor het buitengebied een subvisie opgesteld.

Herkenbaar Hof van Twente

Als het gaat over de herkenbaarheid van Hof van Twente, dan heeft de gemeente het enerzijds over de ervaring en beleving van het landschap en van de stads-, kern- en dorpsgezichten. Anderzijds gaat het over sociale en culturele elementen die het karakter van de kernen en dorpen typeren en die zodoende ook invloed hebben op de fysieke leefomgeving van de gemeente. Binnen dit thema zijn er twee hoofddoelen:

• Behouden en versterken van stads-, dorpsgezichten
• Verbinden van waardevolle natuurgebieden en unieke landschapselementen

Het landschap is waardevol voor de gemeente Hof van Twente. Daarom zal de gemeente, ook in de toekomst, zich blijven inzetten om het landschap van Hof van Twente zoveel mogelijk te beschermen én te versterken. Het landschap van Hof van Twente is divers, maar heeft tegelijkertijd ook een duidelijke structuur.

Er zijn in deze landschappen waardevolle cultuurhistorische elementen. De visie van de gemeente is om gebieden met landschapselementen en cultuurhistorische waarden zoveel mogelijk bij elkaar te laten komen, waarbij uiteraard de unieke kenmerken behouden blijven.

Bentelo

Met haar 1.500 inwoners is Bentelo geen groot, maar wel een heel hecht dorp. De kern Bentelo is in de jaren `50 tot ontwikkeling gekomen, ten noorden van de Bentelose es. Rond de kerk ontwikkelde zich het eerste gedeelte van de kern. Later werd gefaseerd rondom de Esdoornstraat gebouwd en vervolgens de Morsmanstraat en De Bunte. De laatste uitbreidingsplannen zijn Borre, de locatie van de oude school en de locatie van het voormalig gemeentehuis. De kerk, school en de sportvoorzieningen in Bentelo worden gebruikt door de bewoners van het dorp en het omliggende buitengebied. Het dorp ligt middenin een uitgestrekt groen buitengebied: laantjes en landelijke wegen met een karakteristiek verloop, de grillige vorm van percelen en essen, bossen en houtwallen. De Hagmolenbeek is een uniek landschappelijk element direct aan de oostzijde van het dorp.

Verder is een goed woningaanbod voor de leefbaarheid van Bentelo essentieel. En daarvoor moeten er meer woningen en meer betaalbare woningen komen in Bentelo; vooral voor de starters en jongeren uit het dorp. En Benteloërs zouden voorrang moeten krijgen bij (nieuwe) koop- of huurwoningen. In het kader van betaalbaarheid moeten er misschien concessies worden gedaan, denk aan kleinere en/of andersoortige starterswoningen. 

Relevante uitgangspunten:

• Het bouwen van woningen
• behouden en versterken van een groene en recreatieve omgeving

Buitengebied

Hof van Twente beschikt over een groot buitengebied met verschillende functies. Functies als landbouw, recreatie, wonen en natuur wisselen zich af en hebben schijnbaar willekeurig een plek gevonden in het kleinschalige landschap. Kenmerkend voor het buitengebied zijn de ensembles van grote eenheden natuur en cultuurhistorie (bos, landgoederen, stuwwallen, kampen en essen, etc.) en het half open landbouwgebied met verspreide landschapselementen, zoals singels en solitaire bomen. Ook de open glooiende escomplexen en de grootschalige broekontginningen met broekbos zijn kenmerkend voor het buitengebied in Hof van Twente. Naast de grote eenheden landbouw zijn er smalle beken met maten en singels te vinden en rondom Markelo ook een reliëf van stuwwal en “bergen”.

Volgens de bewoners in het buitengebied is het agrarisch karakter, het buitenleven in het groen en de rust en ruimte die daarmee gepaard gaan, zaken die het buitengebied typeren. Ook het noaberschap hier is heel belangrijk. Dat staat in het teken van elkaar helpen, er voor elkaar zijn: 'Wat jij niet kunt, dat kan de buurman wel'. Men heeft het idee dat het vanzelfsprekende noaberschap bedreigd zou kunnen worden door nieuwe ontwikkelingen en een meer individualistische mentaliteit. De roep om respectvol en flexibel met elkaar om blijven gaan is belangrijk.

Relevante uitgangspunten:

• Vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen gebruiken voor andere functies of slopen
• Het bieden van ruimte voor lokaalgebonden bedrijven
• Het behouden en versterken van de landschappelijke kenmerken en het versterken van de biodiversiteit
• Het versterken van de mogelijkheden voor verblijfsrecreatie

Beoordeling van het plan:

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er invulling gegeven aan de toekomstvisie 'De Hof in 2040'. Het realiseren van een reguliere woning door middel van het KGO beleid 'omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen' past binnen een van de uitgangspunten van Bentelo, woningaanbod heeft namelijk een hoge prioriteit. Met de landschappelijke inpassing worden de groenstructuren versterkt. Daarmee wordt er ook voldaan aan het tweede genoemde uitgangspunt, oftewel het behouden en versterken van een groene en recreatieve omgeving.

De gewenste ontwikkeling betekent een impuls in de ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied wordt landschappelijk ingepast. Deze landschappelijke inpassing (Bijlage 1) is vastgelegd en wordt als voorwaarde aan de wijziging van het omgevingsplan verbonden. In voorliggend geval is verder aangetoond dat de in dit plan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in 'De Hof in 2040'.

3.3.2 Structuurvisie Landelijk Gebied

In de 'Structuurvisie Landelijk gebied' van de gemeente Hof van Twente staat de ontwikkeling van het landelijk gebied voor de komende 10 jaar centraal.

De structuurvisie vormt vooral een integratiekader voor het bestaande beleid van de gemeente ten aanzien van de verschillende functies en waarden in het gebied. Een dergelijk 'integratiekader' schetst de bredere achtergrond van beleid dat voor specifieke thema's (bijvoorbeeld recreatie, rood-voor-rood en vrijkomende agrarische bebouwing) is uitgewerkt. Daarnaast beschrijft deze structuur de algemene strategie van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van verschillende functies en waarden. Deze strategie geeft richting aan de latere toetsing van verschillende initiatieven die bij de gemeente worden ingediend, en bij het bepalen van het beleid dat in het omgevingsplan buitengebied wordt uitgewerkt.

De structuurvisie benoemt de volgende kernkwaliteiten van het landelijk gebied in Hof van Twente:

• een sterke agrarische structuur, bestaande uit bedrijven die door schaalvergroting actief anticiperen op een wereldwijde marktwerking, of hun risico's spreiden door diensten te verlenen op het gebied van natuur en landschap en recreatieve functies of andere bedrijvigheid aan het bedrijf toe te voegen;
• een grote mate van ondernemerschap, waardoor verspreid over het gehele landelijk gebied nieuwe bedrijvigheid wordt gestart;
• een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument;
• een gevarieerd en aantrekkelijk landschap, met als bijzondere parels 23 archeologische monumenten, twee rijksbeschermde stads- en dorpsgezichten (Den Haller en Stokkum) en acht rijksbeschermde historische buitenplaatsen;
• een robuust ecologisch netwerk, dankzij een combinatie van grote natuurgebieden en talrijke verbindingen via beken en kleine natuurelementen;
• een sterk ontwikkelde recreatieve (infra)structuur;
• een goede regionale infrastructuur.

Beoordeling van de plannen:

Als gevolg van voorliggende ontwikkeling wordt de bestaande recreatiewoning gesloopt zodat er een woonerf gerealiseerd kan worden. Daarbij wordt het erf opnieuw landschappelijk ingepast waarbij is beoogd om het erf te verbinden met het omliggende landschap. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het streefbeeld als geformuleerd in de 'Structuurvisie Landelijk gebied'. Er wordt gestreefd naar een breed scala aan landelijke woonmilieus, variërend van kernen en buurtschappen tot individuele erven, dat qua kwaliteit aansluit bij actuele behoefte van de woonconsument. Voorliggend plan sluit hier goed op aan.

3.3.3 Prestatieafspraken 2024-2027 Woonzorg Nederland - gemeente Hof van Twente

Gemeente Hof van Twente is een groene, landelijke gemeente met levendige kernen; grotere kernen zoals Delden en Goor, maar ook dorpse kernen zoals Bentelo, Diepenheim, Hengevelde en Markelo. Daarnaast hebben we een groot buitengebied met verschillende buurtschappen. In de gemeente Hof van Twente is het goed wonen, werken, recreëren en vertoeven.

De ambitie van de gemeente Hof van Twente is 'voor iedere bewoner een passende woning'. Dit betekent niet alleen dat we de huidige woningvoorraad optimaal moeten benutten, maar ook dat er gericht woning bijgebouwd moeten worden. Dit vraagt om flexibiliteit en maatwerk, waarbij we de landelijke kwaliteit van de gemeente waarborgen.

De bevolking veroudert. Dat is nog meer van toepassing bij de doelgroep voor sociale huurwoningen. Woonzorg Nederland bedient deze doelgroep met passende woningen. Het uitgangspunt van Woonzorg Nederland is om woonvormen te bieden waarin senioren zelfstandig wonen, met ontmoetingsmogelijkheden en diensten en waar nodig zorg binnen handbereik is.

Beoordeling van de plannen

De ontwikkeling bestaat uit het realiseren van een woning op de plek van een voormalige recreatiewoning. Daarmee wordt de huidige woningvoorraad uitgebreid, en biedt het voor een bewoner een passende woning. Er wordt met de plannen invulling gegeven aan het bovengenoemde beleid.

3.3.4 Welstandsnota

De gemeente heeft een welstandsnota opgesteld om tot criteria te komen voor de welstandstoets. Iedereen weet hierdoor waar een bouwplan aan wordt getoetst en ook waarom.

De voorgenomen ontwikkeling valt onder de '(verspreide) ontginningen'. Dit is een relatief jong landschap dat wordt gekenmerkt door een rationele opzet en door openheid. De zakelijk georganiseerde erven voegen zich in de verkaveling. Door de kleinschaligheid, houtwallen en vergelijkbare boerderijtypen is het landschap niet altijd eenvoudig te onderscheiden van de kampen. De planlocatie ligt op de overgang van ontginning naar het kampenlandschap. De rechtlijnige opzet van het ontginningslandschap is hier duidelijk te herkennen en daarmee in dit geval onderscheidend van het omliggende kampenlandschap. In de ontginningen staat een goed functionerende landbouw voorop. De voor deze gebieden kenmerkende openheid en rationaliteit dient behouden te blijven.

In tegenstelling tot naburige erven is aan de Bentelerhaarweg 7 geen sprake van die kenmerkende openheid. Beide zijden van het smalle perceel zijn begrensd door boscomplexen. Ook de voorzijde van het erf is volledig afgesloten. In tegenstelling tot andere erven is er dus geen verbinding met het open landschap. Die verbinding in combinatie met een open landschap zorgt ervoor dat het hoofdgebouw op erven normaal gesproken met het voorhuis richting de weg staan en/ of parallel aan die weg. De schuren erachter vormen het erf.

Omdat de verbinding ontbreekt is in dit geval, ook gelet op de overgang naar het kampenlandschap, gekozen voor een erf waarbij de woning landschapsgericht staat en de schuren tussen de woning en de weg. Door het gesloten geheel heeft alleen op die manier de woning een binding met het achterliggende landschap.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aanwezige landschap, omdat het de kenmerken van het landschap volgt, het staat de landbouw niet in de weg en de rationaliteit blijft behouden.

3.3.5 Beleidsnota Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst

Hof van Twente biedt ook de komende jaren eigenaren in het buitengebied volop kansen om voormalige agrarische erven nieuw leven in te blazen. De gemeenteraad heeft daarvoor in maart 2023 het geactualiseerd KGO-beleidskader vastgesteld: “Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst”. Met de ruime mogelijkheden die dit beleid biedt, is Hof van Twente voorloper vergeleken met andere plattelandsgemeentes.

In de afgelopen zeven jaar zijn er veel ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk gemaakt met het KGO beleid. Dat heeft de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid een boost gegeven in het landelijk gebied. Erven zijn daardoor toekomstbestendig geworden. In het kader van het KGO-beleid is ruim 170.000 m2 aan landschap ontsierende bebouwing gesloopt.

Ook moet de economische impuls niet vergeten worden; de werkgelegenheid voor aannemers, slopers, tekenaars, leveranciers en andere partijen die baat hebben gehad bij deze ontwikkelingen is groot. Toch zijn er nieuwe kansen te benutten in het buitengebied waar het beleid nog geen ruimte voor gaf, maar waar wel behoefte aan is. Ook voor de komende jaren ligt er een grote opgave in het buitengebied. Denk hierbij aan de doorgaande agrariërs die innovatiever (moeten) worden, agrariërs die om verschillende redenen hun bedrijf staken, de ruimtevraag voor de energietransitie, woningbouw etc. Met het geactualiseerd beleidskader kan de gemeente Hof van Twente beter inspelen op deze actuele onderwerpen.

De beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' voorziet in de kaders om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Deze beleidsnotitie voorziet in de kaders met betrekking tot het VAB-beleid, de Rood voor Rood-regeling, beleid omtrent de herbouw van karakteristieke woningen, het vergroten bestaande en bestemde woning, beleid omtrent veldschuren, het herbouwen van bijgebouwen, niet-agrarische bedrijvigheid in het buitengebied, de sloopvoucher-regeling,landgoederen, omzetten van een recreatiewoning naar wonen, inwoning, bestemmen van een karakteristieke boerderij als woning en een grondgebonden zonneparkbinnen een agrarisch bouwvlak. In dit geval zijn de kaders omtrent Hoofdstuk 11: het omzetten van een solitaire recreatiewoning naar wonen van belang.

Omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen

In het buitengebied van de Hof van Twente staan circa 100 solitaire recreatiewoningen die niet gelegen zijn op de recreatieterrein. Veel van deze solitaire recreatiewoningen worden recreatief gebruikt. Op enkele locaties zijn in het verleden persoonsgebonden beschikkingen afgegeven zodat men daar permanent (gedoogd) mag wonen. We zien dat de recreatieve behoefte van deze solitaire recreatiewoningen aan het afnemen is. Om die reden kunnen we in sommige situaties de functie onder voorwaarden omzetten naar een functie wonen. Om in aanmerking te komen voor het omzetten van de functie moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• de recreatiewoning mag niet gelegen zijn binnen het vigerende Natuurnetwerk Nederland;
• indien de recreatiewoning gelegen is in de functie Natuur en/of Bos niet zijnde Natuurnetwerk Nederland moet uit ecologisch onderzoek blijken dat de natuurwaarden niet worden aangetast door het omzetten van de functie.
• de inhoud van de woning mag maximaal 750 m³ worden
• de oppervlakte van het bijgebouw mag maximaal 150 m2
• er dient ter compensatie minimaal 600 m² (woonmeters) aan landschapontsierende bebouwing te worden gesloopt.
• of er dient ter compensatie minimaal 1.200 m² (restmeters) aan landschapontsierende bebouwing worden gesloopt.
• de oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit de gemeente Hof van Twente of maximaal 40% uit één van de andere deelnemende gemeenten;
• er wordt voorzien in een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan, bij het opstellen wordt een landschapsdeskundige wordt geraadpleegd;
• Het erfinrichtings- en/of beplantingsplan heeft een in stand houdingstermijn van 10 jaar en zijn onderdeel van de te verlenen omgevingsvergunning;
• geen onevenredige aantasting mag plaatsvinden van de belangen van eigenaren en/of gebruikers van om- liggende gronden;
• Solitaire recreatiewoningen mogen in gevallen uitgevoerd worden met kelder (niet meer dan 1 bouwlaag en niet buiten de gevels van de woning, dit kan met een buitenplanse afwijking conform bijlage 2 Bor, artikel 4 lid 1. De noodzaak voor een kelder dient te worden aangetoond (voor recreatie) en de kelder mag niet van buiten worden betreden.
• de uitvoerbaarheid van het bouwplan waarvoor de wijziging wordt toegepast, in verband waarmee in elk geval aangetoond moet worden:
  • 1. de milieu hygiënische situatie van de bodem de ontwikkeling waarvoor de wijziging wordt toegepast niet belemmerd;
  • 2. uit flora en faunaonderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn.
  • 3. dat geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden zal plaatsvinden.

Beoordeling van het plan:

Dit TAM-omgevingsplan maakt het mogelijk om middels de beleidsnotitie 'Grond voor gebruik, ontwikkel nu de erfenis voor de toekomst' de recreatiewoning om te zetten in een reguliere woning met bijgebouw. Op basis van de 'Omzetten solitaire recreatiewoning naar wonen' regeling kan in ruil voor het slopen van woonmeters of restmeters van een reguliere woning voorzien.

De woning wordt gerealiseerd aan de hand van de sloopmeters van een sloopvoucher die wordt aangekocht.

Om te voldoen aan de voorwaarde dat de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt verbeterd, wordt het woonerf landschappelijk ingepast. Het volledige ruimtelijke kwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1. De uitvoering en instandhouding van de maatregelen genoemd in dit plan worden tevens geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Daarnaast wordt het beperkte vellen van de bomen en de natuurwaarden die verloren gaan gecompenseerd. De voorliggende ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten uit de beleidsnota 'Grond voor gebruik'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Besluit milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER- beoordelingsprocedure.

Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de artt. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen.

Beoordeling van het plan:

De voorgenomen activiteit voor het ontwikkelen van een woonerf op de plek van een recreatiewoning in het buitengebied staat niet benoemd in bijlage V van het Omgevingsbesluit. Daarmee geldt er ook geen noodzaak tot een m.e.r.-beoordeling.

Op basis van bovengenoemde beoordeling van kenmerken en locatie van het project en de kernmerken van het potentiële effect van het project is vastgesteld dat er geen sprake is van een project dat belangrijke gevolgen heeft, zodat het geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2 Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord:

"Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften."

Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld.

Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd. Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

Beoordeling van het plan:
De plannen van initiatiefnemer geven invulling aan duurzame ontwikkeling. Met de voorgenomen plannen zijn er maatregelen beoogd om de ruimtelijke kwaliteit per saldo te verhogen. Er wordt voor het toekennen van het woonrecht landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Daarnaast wordt het nieuwe woonerf landschappelijk ingepast conform de geldende gebiedskenmerken, dit draagt positief bij aan een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

Met de maatschappelijke behoefte naar woningen wordt er met voorgaand plan een bijdrage aan gedaan door een recreatiewoning om te zetten naar een reguliere woning. Tegelijkertijd wordt de erflocatie voorzien van duurzaam gebruik, waarbij onderhoud en instandhouding voor de langere termijn worden gegarandeerd. Het plan geeft hiermee goede invulling aan het thema duurzaamheid.

4.3 Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Handreiking Activiteiten en milieuzonering', zoals gepubliceerd in oktober 2024 door de VNG.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

De VNG Handreiking en Milieuzonering uit 2024 is een opvolger van de bekende uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009 ('het groene boekje') en de uitgave Milieuzonering nieuwe stijl. In deze nieuwe versie wordt de richtafstand enkel als indicatie aangegeven per waarde in milieubelasting van een activiteit.

Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van een voormalige recreatiewoning en de realisatie van een woonerf. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de afstand tot omliggende functies/activiteiten.

Beoordeling van het plan:

Met de beoogde toevoeging van de woonfunctie binnen het plangebied worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspre de woonerven en enkele agrarische bedrijven.

De activiteit binnen het plangebied voor wonen kent geen milieucategorie. Er wordt een recreatiewoning omgezet in reguliere woning binnen het plangebied, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen.

De dichtsbijzijnde milieubelastende activiteit is een agrarisch hulpbedrijf aan de Bentelerhaarweg 3. Het gaat om een grondverzetsbedrijf. Volgens de VNG handreiking milieuzonering en activiteiten uit 2024 geeft dit een prioriteitswaarde van 2 voor geluid en 1 voor geur. Dit komt overeen met een indicatieve afstand van 50 meter voor geluid en 30 voor geur. De afstand tussen de grens van het bedrijfsperceel en de locatie van de woning is 240 meter, waarmee het ruim aan de afstanden voldoet.

Deze situatie garandeert dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat op de locatie van de toekomstige compensatiewoning. Andersom wordt omliggende bedrijvigheid niet in gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.

Beoordeling van het plan:

Door Kruse Milieu BV is in een verkennend (asbest)bodemonderzoek de bodem onderzocht op een terreindeel met een oppervlak van circa 800 m² aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo.

De aanleiding van dit onderzoek is de toebedeling van een nieuwe functie aan de locatie (van bos naar wonen) en de geplande nieuwbouw van een recreatiewoning met bijgebouwen (ter vervanging van de reeds gesloopte/te slopen recreatiewoning met bijgebouwen). Hiervoor dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn.

In mei 2020 heeft Kruse Milieu BV reeds een verkennend bodemonderzoek ter plekke van de nieuw te bouwen recreatiewoning verricht (projectnummer 20028816). De gemeente Hof van Twente wenst aanvullend onderzoek van de bovengrond op het overige terreindeel dat een woonfunctie zal krijgen. De ondergrond en het grondwater zijn nu niet onderzocht; hiervoor wordt verwezen naar het eerder bodemonderzoek.

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Op basis van de resultaten van dit vooronderzoek is de bovengrond vanwege de ligging in de gemeente Hof van Twente als verdacht beschouwd voor de aanwezigheid van asbest. De bovengrond is als onverdacht beschouwd voor de aanwezigheid van parameters uit het NEN5740-standaardpakket.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er 6 inspectiegaten tot 0.5 meter diepte gegraven. Ter plekke van inspectiegat 12 is de bodem verhard met asfaltgranulaat. De dikte van het granulaat bedraagt circa 0.03 meter. Ter plekke van inspectiegat 16 bevindt zich een laag puin van 0 - 0.25 m-mv. Het asfaltgranulaat en het puin bestaan voor meer dan 50% uit bodemvreemd materiaal en voldoen niet aan de definitie voor bodem. Deze lagen vallen derhalve buiten de scope van dit onderzoek.

Gebleken is dat de bodem verder globaal bestaat uit uiterst fijn tot matig grof, zwak siltig, zwak humeus zand met sporen klei en teelaarde In de opgeboorde bodem zijn plaatselijk bodemvreemde materialen (baksteen) waargenomen. Door de veldwerker zijn visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld, in het asfaltgranulaat, in de puinlaag en in de opgeboorde bodem.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG) is niet verontreinigd met parameters uit het NEN5740-standaardpakket;
• de bovengrond (MM FF - 01) bevat geen asbest.

Conclusies en aanbevelingen

In de bovengrond zijn geen verontreinigingen met parameters uit het NEN5740-standaardpakket geconstateerd. In het mengmonster van de fijne fractie MM FF - 01 is geen asbest aangetoond.

Uit milieukundig oogpunt is er naar onze mening geen bezwaar tegen de voorgenomen nieuwbouwplannen, aangezien er geen verontreinigingen zijn aangetoond. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (recreatie).

4.5 Geluid

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS);
• Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

Beoordeling van het plan:

De activiteit binnen het plangebied voor wonen is geen geluidsbelastende activiteit. Er wordt een recreatiewoning gesloopt, en vervangen door een woonerf met een reguliere woning binnen het plangebied, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen.

Industrielawaai

Zoals reeds omschreven in 4.3, is de dichtsbijzijnde milieubelastende activiteit is een agrarisch hulpbedrijf aan de Bentelerhaarweg 3. Het gaat om een grondverzetsbedrijf. Volgens de VNG handreiking milieuzonering en activiteiten uit 2024 geeft dit een prioriteitswaarde van 2 voor geluid. Dit komt overeen met een indicatieve afstand van 50 meter. De afstand tussen de grens van het bedrijfsperceel en de locatie van de woning is 240 meter, waarmee het ruim aan de indicatieve afstand voldoet.

Wegverkeerslawaai

De Bentelerhaarweg betreft een 60 km/u gebiedsontsluitingsweg in het buitengebied van de gemeente Hof van Twente. De intensiteiten in combinatie met de afstand tot de as van de weg maakt dat een overschrijding van geluidswaarden voor wegverkeerlawaai op de gevels van de woning in het plangebied niet wordt verwacht. Dit wordt ook bevestigd in het bestaande gebruik voor de recreatiewoning. Het aspect wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de plannen.

Met inachtneming van het voorgaande blijft sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor het aspect geluid.

4.6 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.

Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Beoordeling van het plan:

Onderhavige plannen maakt een ontwikkeling op het erf Bentelerhaarweg 7 in Bentelo mogelijk waarbij een recreatiewoning wordt omgezet in een reguliere woning en een bijgebouw wordt toegevoegd. De betreffende ontwikkeling beoogd daarmee om nieuwe geurgevoelige objecten te realiseren.

De activiteit binnen het plangebied voor wonen is geen geurbelastende activiteit. Er wordt een recreatiewoning omgezet in reguliere woning binnen het plangebied, waarbij de woonfunctie dus de hoofdfunctie zal vervullen.

De dichtsbijzijnde geurbelastende activiteit is een agrarisch hulpbedrijf aan de Bentelerhaarweg 3. Het gaat om een grondverzetsbedrijf. Volgens de VNG handreiking milieuzonering en activiteiten uit 2024 geeft dit een prioriteitswaarde van 1 voor geur. Dit komt overeen met een indicatieve afstand van 30 meter. De afstand tussen de grens van het bedrijfsperceel en de locatie van de woning is 240 meter, waarmee het ruim aan de indicatieve afstand voldoet.

Gezien de ruime onderlinge afstand worden belemmeringen vanuit geur niet voorzien. Er blijft sprake van een aanvaardbare situatie aangaande geur. 

4.7 Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen voor luchtkwaliteit. Deze regels zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid. In paragraaf 5.1.4.1 Bkl zijn omgevingswaarden voor onder andere stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) opgenomen. Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan is het mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Soms kan de zogeheten NIBM-tool gebruikt worden, eventueel aangevuld met detailberekeningen.

In artikel 5.51 lid 2 Bkl zijn aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn locaties met hoge concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De gemeente is niet aangewezen als concentratiegebied.

Beoordeling van het plan:

Het voorliggend plan voorziet in de transformatie van het erf ter plaatse, functiewijziging van recreatiewoning naar regulier wonen. Volgens de CROW uitgave zijn er voor zowel de recreatiewoning als een reguliere vrijstaande woning 2 á 3 parkeerplaatsen nodig. Betreft parkeren zijn er dus geen wijzigingen. Bovendien kan op het erf voorzien worden in de eigen parkeerbehoefte.

Daarnaast is bekeken wat de effecten van verkeersbewegingen vanuit de ontwikkeling bijdraagt. De verwachte verkeersaantallen zijn uitgewerkt in paragraaf 4.12. Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan.

Afbeelding 4.2: NIBM-tool worst-case berekening vanwege de ontwikkeling (bron: infomil.nl)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van significante gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.8 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Beoordeling van het plan:

Afbeelding 4.3: uitsnede risicokaart met afstand plangebied tot dichtstbijzijnde risicobron (bron: Atlas Leefomgeving)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat de woning op 285 meter afstand van een risicogebied ligt. Het gaat om een risicogebied om een windturbine. Gezien de ruimte afstand tussen de te realiseren woning en het risicogebied is er geen sprake van een risico.

Op basis van deze informatie geldt dat het aspect omgevingsveiligheid geen verdere belemmeringen betreft.

Conclusie

Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

4.9 Water

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie.

Watervisie 2050 Vechtstromen

Waterschap Vechtstromen heeft in 2021 een Watervisie opgesteld. Hierin behandelen ze zeven hoofdlijnen:

• 1. Het aanpassen van de waterhuishouding op de inrichting en het gebruik van de ruimte bereikt zijn grenzen;
• 2. Het grootste en meest geschikte reservoir om water in te bergen is de bodem;
• 3. Het water moet, zowel ecologisch als chemisch, van goede kwaliteit zijn. Schoon water is de basis voor een veilige leefomgeving en drager van natuur- en landschapskwaliteit;
• 4. Waterschap Vechtstromen is een op duurzame ontwikkeling gerichte partner;
• 5. Zuiveringsinstallaties worden knooppunten voor circulair watergebruik en de productie van energie en grondstoffen;
• 6. Regenwater is geen afvalwater, maar een bouwsteen in de ontwikkeling van een robuust watersysteem;
• 7. Een aantrekkelijke leefomgeving, waar genieten van water mag, vergroot het waterbewustzijn.

Het waterschap baseert deze hoofdlijnen op de drie belangrijkste opgaven: toenemende droogte en overlast als gevolg van klimaatverandering, waterkwaliteit die onder druk staat en de transitie naar een duurzame ontwikkeling.

Met deze opgaven werkt het waterschap nauw samen met andere overheden en andere betrokken partijen, zoals de Deltaplannen Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) en Zoetwater en de Kaderrichtlijn Water (KRW). Daarnaast willen ze met belanghebbenden in gesprek om vervolgens het waterbeheerprogramma op te stellen, waarmee de genoemde hoofdlijnen worden omgezet in beleid en maatregelen.

Waterbeheerprogramma 2022-2027 Vechtstromen

Het waterschap Vechtstromen zorgt voor het water in de omgeving. Het Waterbeheerprogramma 2022-2027 borduurt voort op de watervisie en laat zien welke resultaten het waterschap op strategisch en tactisch niveau wilt halen in 6 jaar. Hierin behandelen ze 7 hoofdlijnen binnen 4 verschillende thema's:

• klimaat - richten op een klimaatrobuust watersysteem
• waterkwaliteit - goede ecologische en chemische waterkwaliteit
• duurzaamheid - biodiversiteit, vastleggen CO2, circulariteit
• waterbewustzijn van mensen - water beleefbaar maken

Voor elk thema bespreekt het waterschap in het Waterbeheerprogramma haar ambities, ze geven een beeld van de huidige situatie, benoemen de doelen en vervolgens de maatregelen die ze nemen. De maatregelen neemt het waterschap Vechtstromen door bestaande maatregelen te continueren (staand beleid), maar ook via nieuw beleid. Voor het nieuwe beleid, dat nog niet is vastgesteld door dagelijks en/of algemeen bestuur en waarbij het participatieproces nog niet voltooid is, heeft het Waterbeheerprogramma een agenderende functie.

In dit Waterbeheerprogramma wordt ook de omgevingswet behandeld hoe het waterschap daarop inspeelt.

Het waterschap werkt met de gemeente samen aan een goede ruimtelijke ordening via het proces van de Watertoets.

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 22-09-2025 de digitale watertoets uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 7. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan.

De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast, aangezien de grondwaterspiegel vrij hoog is. Met de realisatie van de woning wordt hier rekening mee gehouden. Op 24-09-2025 is contact opgenomen met het Waterschap. Er is geen bezwaar gekomen op het plan.

4.10 Ecologie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn diverse regels ter bescherming van de natuur opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van plant- en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

4.10.1 Quickscan natuurwaarden

Gebiedsbescherming

De Europese Vogel- en Habitatrichtlijn beschermt Natura 2000-gebieden. De minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit wijst de Natura 2000-gebieden aan. Op grond van artikel 2.43 Omgevingswet legt hij ook de instandhoudingsdoelstellingen vast. Dit gebeurt in een aanwijzingsbesluit. Als er naar aanleiding van projecten, plannen en activiteiten, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, mogelijkerwijs significante effecten optreden, dienen deze bij de voorbereiding van een omgevingsplan in kaart te worden gebracht en beoordeeld. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een omgevingsplan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied kan alleen worden vastgesteld indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. Alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• 2. Het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• 3. De noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

In afdeling 8.6 Bkl staat het beoordelingskader voor de omgevingsvergunning voor Natura 2000-activiteiten.

Stikstof

Stikstofdepositie is geregeld in artikel 22.20 van de Omgevingswet (Ow). De regels van artikel 5.5a van de Wet natuurbescherming (Wnb) blijven gelden tot een bij koninklijk besluit te bepalen datum. Hier vindt, vooralsnog, dus geen verandering plaats ten opzichte van oorspronkelijke wet- en regelgeving. Na de -nog te bepalen- datum dient stikstof te worden gemonitord als omgevingswaarde.

Soortenbescherming

Onder de Ow zijn veel dier- en plantsoorten beschermd. De bescherming richt zich op soorten van Europees belang, die onder de reikwijdte van de Vogel- en Habitatrichtlijn vallen, als om bepaalde soorten van nationaal belang. Soortenbescherming vindt plaats binnen en buiten het Natuurnetwerk Nederland. Dit vorm krijgen in wet- en regelgeving, maar in fysieke maatregelen die bescherming, vestiging of uitbreiding van een soortenpopulatie stimuleren. Op grond van artikel 2.18 lid 1 sub f Ow zijn in beginsel de provincies hiervoor verantwoordelijk. Echter, ook decentrale overheden kunnen hiervoor actief beleid voeren. Gedacht kan worden aan het vaststellen van bijvoorbeeld een programma voor soortenbescherming.

Door strikte formulering van een flora- en fauna-activiteit moet bij vrijwel alle activiteiten in de fysieke leefomgeving nagegaan worden of:

• er soorten aanwezig zijn; en
• welke soorten dat zijn.

In hoofdstuk 11 van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt bepaald wanneer een vergunning nodig is.

Beoordeling van het plan:

Aanleiding en doel

Natuurbank Overijssel heeft onderzoek gedaan naar aanleiding van de concrete plannen voor het realiseren van een woning, kapschuur en bijgebouw en het slopen van een schuur aan de Bentelerhaarweg 7 in Bentelo. De volledige rapportage van het natuurwaardenonderzoek is bijgevoegd als Bijlage 5.

Naast de bouw- en sloopactiviteiten is onderzocht wat de effecten zijn van het uitvoeren van grondverzet en het opruimen van opgeslagen materialen.

Relevante natuurwet- en regelgeving

Voor de toetsing van het voornemen is de volgende natuurwet- en regelgeving van toepassing: Omgevingswet:

• Gebiedsbescherming - Natura 2000
• Soortenbescherming

Provinciaal beschermde gebieden:

• Natuurnetwerk Nederland

Conclusies toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Gelet op de aard van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen het plangebied en Natura 2000-gebied, kan een negatief effect op Natura 2000-gebied als gevolg van de emissie van stikstofoxiden op voorhand uitgesloten worden. Een stikstofberekening voor de ontwikkel- en gebruiksfase wordt niet noodzakelijk geacht. Overige negatieve effecten kunnen ook worden uitgesloten.

Soortenbescherming

De voorgenomen ontwikkeling heeft negatieve gevolgen voor verschillende beschermde diersoorten. Als gevolg van het slopen van de bebouwing, opruimen van opgeslagen materialen en uitvoeren van grondverzet worden mogelijk beschermde dieren gedood en gaan voortplantings- en rustplaatsen verloren. Voor sommige soorten geldt een vrijstelling voor het beschadigen en vernielen van de voortplantings- en rustplaats, maar dat geldt niet voor bezette nesten van vogels. Daarnaast mogen amfibieën en grondgebonden zoogdieren niet opzettelijk gedood worden waardoor initiatiefnemer zorgvuldig te werk moet gaan.

Samengevat:

• Werkzaamheden dienen uitgevoerd te worden buiten de voortplantingsperiode van vogels of broedvogelscan uitvoeren voor aanvang van de werkzaamheden;
• Geen amfibieën en grondgebonden zoogdieren opzettelijk doden (zorgvuldig werken);

4.10.2 Stikstofberekening

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied wordt stikstof (NOx) uitgestoten, zoals bij de verbranding van fossiele brandstof, welke kan neerslaan in kwetsbare natuur. Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitatten die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, dan wel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Omgevingswet noodzakelijk.

Beoordeling van het plan:

Er is door Ad Fontem een stikstofonderzoek uitgevoerd door middel van de AERIUS-calculator. De volledige rapportage is bijgevoegd als Bijlage 2, de berekening voor de aanlegfase als Bijlage 3 en voor de gebruiksfase als Bijlage 4. Onderstaand is de conclusie opgenomen.

Uitkomsten AERIUS Calculator 2025

De berekening is uitgevoerd met het programma AERIUS Calculator 2025. Zoals eerder beschreven wordt uitgegaan dat de aanlegfase in het najaar van 2026 plaatsvindt en de gebruiksfase begin 2027. Voor de aanlegfase is dan ook uitgegaan voor het rekenjaar 2026 en voor de gebruiksfase 2027.

De bijdrage aan de stikstofdepositie in de omliggende Natura 2000-gebieden is in alle gevallen berekend voor een omgevingsvergunning Natura 2000-activiteit. In de bijlage is een uitdraai van de resultaten van de AERIUS Calculator opgenomen.

Aanlegfase

De totale NOx-emissie bedraagt in de aanlegfase 21,6 kg/jaar. De totale NH3-emissie bedraagt 0,6 kg/jaar. Er zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar.

Gebruiksfase

De totale NOx-emissie bedraagt in de gebruiksfase 1,8 kg/jaar. De totale NH3-emissie bedraagt <0,1 kg/jaar. Er zijn rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar.

Conclusie 

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling komt er zowel stikstof als ammoniak vrij. Door uitvoering van de voorliggende AERIUS-berekening is aangetoond dat dit zowel in de aanleg- als gebruiksfase niet leidt tot een meetbare depositie van stikstof of ammoniak in Natura 2000-gebied dat gevoelig is voor stikstof en ammoniak. In beide fasen ligt de emissie dan ook lager dan 0,00 mol/ha/j. Als gevolg van de berekende emissie, tijdens de aanlegfase en gebruiksfase, vindt er geen meetbare verhoging van de depositie NOx of NH3 plaats in Natura 2000-gebieden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling leidt derhalve niet tot een verslechtering van de milieukwaliteit van Natura 2000- gebieden. Nader onderzoek is niet noodzakelijk, evenals een omgevingsvergunning van de provincie.

4.11 Archeologie en Cultuurhistorie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische aanduidingen en cultuurhistorische aanduidingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Beoordeling van het plan:

4.11.1 Archeologie

Volgens de archeologische verwachtingskaart heeft de locatie een hoge verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat bij ingrepen dieper dan 40 cm en met een oppervlakte groter dan of gelijk aan 2.500 m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Met de betreffende ontwikkelingen is dit niet het geval. Gesteld kan worden dat archeologische waarden geen belemmeringen vormen voor de voorgenomen plannen.

Afbeelding 4.5: Archeologische verwachtingskaart met locatie in paars aangegeven (Bron: Hof van Twente)

4.11.2 Cultuurhistorie

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in de directe omgeving van de plangebieden geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft.

Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan, gezien het behoud van de aanwezige cultuurhistorische bebouwing, geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.12 Verkeer en parkeren

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functie aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied.

In het kader van ruimtelijke plannen dient verder te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘'Toekomstbestendig parkeren" gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘buitengebied’ en ‘weinig stedelijk’ van toepassing.

4.12.1 Verkeer

Het voorliggend plan voorziet in de transformatie van een recreatiewoning naar een woonerf bestaande uit een reguliere woning met bijgebouw en kapschuur. Er zal sprake zijn van een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen (8 verkeersbewegingen per etmaal worst-case) als gevolg van de functieverandering. Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen beperkt toe. Het bestaande wegennet is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van de woning.

Conclusie

Er blijft voor wat betreft verkeer sprake van een aanvaardbare situatie.

4.12.2 Parkeren

In voorliggend geval wordt voor wat betreft parkeren getoetst aan de eerder genoemde CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'.

Uitgangspunten en parkeerbenodigdheden

Het plangebied ligt in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' in een deel van de gemeente Hof van Twente dat behoort tot het gebiedstype 'buitengebied'. In voorliggend geval wordt in de nieuwe situatie een recreatiewoning omgezet in een reguliere woning met bijgebouw. Volgens de CROW-publicatie geldt voor de recreatiewoning een parkeerkencijfer van maximaal 2,2, afgerond 3. Voor een reguliere woning geldt een parkeerkencijfer van maximaal 2,8, afgerond 3. In dit geval geldt dat er geen toename is in parkeerbehoefte. Er is ruim voldoende ruimte om op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Overigens is er geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er volledig op eigen erf wordt voorzien in de parkeervoorziening.

Conclusie

Het plan voorziet voldoende in de benodigde parkeervoorzieningen.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wijziging omgevingsplan

5.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder omgevingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen.

5.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

5.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie TAM-Omgevingsplan gemeente Hof van Twente Hoofdstuk 22ac Bentelerhaarweg 7 Bentelo, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1735.BGxBentelerhaarw7-VS10 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijke kaders

Economische uitvoerbaarheid

In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit (Ob).

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

6.2 Toetsing

Onderhavig plan betreft een particulier initiatief. De gemeente Hof van Twente zal een overeenkomst over nadeelcompensatie sluiten met de initiatiefnemer, waardoor de eventuele kosten die hieruit voortkomen worden afgewenteld op initiatiefnemer. Verder worden ook leges geheven in het kader van de planvorming. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie

In dit hoofdstuk is de procedure van het TAM-omgevingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze planprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen participatie toegelicht.

7.1 Procedurestappen

Dit plan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een wijziging van het omgevingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad heeft het plan vastgesteld op 12 mei 2026. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het plan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverlegpartners

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst gepubliceerd van categorieën plannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. De gemeente Hof van Twente zoekt voorafgaand aan de procedure contact met de provincie in het kader van vooroverleg. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen bijzondere waterschapsbelangen gemoeid zijn. Met inachtneming van de standaard uitgangspunten is verder vooroverleg daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Participatie omwonenden

De initiatiefnemer heeft de omwonenden op de volgende adressen op de hoogte gesteld:

• Benteloseweg 32
• Benteloseweg 47

• Benteloseweg 50
• Benteloseweg 56
• Benteloseweg 62
• Bentelerhaarweg 3
• Bentelerhaarweg 5
• Bentelerhaarweg 12

De bewoners hebben aangegeven geen bezwaar te hebben voor de voorgenoemde ontwikkeling.

Het participatieverslag is bekend bij de gemeente.

Geconcludeerd kan worden dat de participatie is uitgevoerd en geen verdere belemmeringen op heeft geleverd.

7.4 Zienswijzen

Het ontwerp van het TAM-Omgevingsplan ligt vanaf DATUM gedurende zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan eenieder een zienswijze indienen. Eventuele zienswijzen en de wijze van afhandeling van deze zienswijzen zijn terug te vinden in de zienswijzennota.