| Plan: | Verzamelbestemmingsplan reststroken 2021 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1734.0360OVBreststrkn21-ONT1 |
In de afgelopen jaren heeft de gemeente Overbetuwe op verschillende plekken binnen de gemeente zogenaamde reststroken verkocht. Deze reststroken zijn stukjes groen, weg of stoep, die niet meer functioneel zijn en als tuin of erf aan particulieren verkocht zijn. De bestemming van deze stroken is nog niet aangepast en daarom zijn de gebruiks- en bouwmogelijkheden niet in overeenstemming met het beoogde en feitelijke gebruik. Dit betekent bijvoorbeeld dat er op de reststroken vaak niet mag worden gebouwd terwijl dit in de meeste gevallen wel mogelijk zou moeten zijn. Daarnaast is het gebruik van de stroken als tuin of erf behorende bij een woning (en in sommige gevallen behorend bij een niet-woonfunctie) in strijd met de huidige bestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.
Om de strijdigheden op te heffen en de gebruiks- en bouwmogelijkheden op de reststroken in een bestemmingsplan te regelen, is dit bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan reststroken 2021' opgesteld. Dit bestemmingsplan stelt de kaders vast waarbinnen de bestemmingswijzigingen worden toegestaan en regelt de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de toekomstige situatie. In totaal zijn circa 90 locaties in het plan opgenomen.
Het plangebied bestaat uit in totaal circa 90 reststroken. Deze liggen verspreid in de gemeente Overbetuwe. Voor een grafische weergave van alle locaties wordt verwezen naar de verbeelding van het bestemmingsplan. De reststroken binnen de kernen Driel, Randwijk, Slijk-Ewijk en Valburg zijn niet in dit bestemmingsplan meegenomen. Voor deze kernen is een actualisatie van het bestemmingsplan in voorbereiding ten tijde van de voorbereiding van onderhavig veegplan. Voor de reststroken in deze vier kernen wordt in de herziening een passende bestemming opgenomen.
Het bestemmingsplan ziet op de volgende locaties:
Zetten
Herveld
Andelst
Heteren
Homoet
Valburg (alleen buitengebied)
Driel (alleen buitengebied)
Elst
Slijk-Ewijk (alleen buitengebied)
Oosterhout
De huidige bestemmingsplannen op de diverse locaties zijn in de meeste gevallen de komplannen voor de verschillende kernen, in sommige gevallen het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe'. In een aantal gevallen is een beheersverordening van toepassing. De huidige bestemming is, gezien het voormalige openbare karakter van de gronden, doorgaans een groen- of verkeersbestemming. Op een groot aantal locaties zijn tevens archeologische dubbelbestemmingen van toepassing.
Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de wijzigingen in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar zijn en voldoen aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. In hoofdstuk 8 is de procedure van het bestemmingsplan beschreven.
De verkochte reststroken in het plangebied bestaan in hoofdzaak uit niet meer functionele stukjes groen of verblijfsgebied. Bij de verkoop van de stroken door de gemeente heeft een afweging plaatsgevonden of de strook nog een openbare gebruikswaarde heeft. In de regel gaat het om kleine strookjes grond. In een aantal gevallen is de feitelijk bestaande situatie al zodanig, dat de gronden bij het (woon)perceel zijn betrokken en zijn ingericht als tuin. In een enkel geval is hierbij ook sprake van verjaring.
Met dit bestemmingsplan wordt in de meeste gevallen het nieuwe, beoogde gebruik van de verkochte reststroken als tuin bij de woning(en) juridisch-planologisch geregeld. De meeste verkochte stroken liggen in het voorerfgebied van de betreffende woningen; in sommige gevallen gaat het (ook) om het zijerf. Afhankelijk van de plansystematiek van het huidige bestemmingsplan, wordt voor deze stroken de bestemming 'Tuin' en/of 'Wonen' opgenomen. Hierbij wordt geen bouwvlak toegekend. Binnen de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen' voor deze stroken worden slechts beperkte bouwmogelijkheden geboden. Er zijn uitsluitend gebouwen in de vorm van uitbouwen toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
In sommige gevallen behoren de betreffende gronden niet bij een woning, maar bij een andere functie, zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen of bedrijven. In deze gevallen wordt de bestemming gewijzigd overeenkomstig de bestemming die op het aangrenzende perceel geldt.
In enkele gevallen wordt ook het openbaar gebied herbegrensd. Hierbij wordt de bestemming 'Verkeer' of 'Buitenruimte' opgenomen.
Navolgend is een overzicht opgenomen, waarin de huidige en toekomstige enkelbestemmingen op de locaties binnen het plangebied is aangegeven.
| Kern | Locatie | Huidige bestemming(en) | Nieuwe bestemming(en) |
| Zetten | Bellefleur 80 | Buitenruimte | Wonen |
| Bernadottestraat 23 | Buitenruimte | Wonen | |
| Christine Herminelaan 11-17, Wageningsestraat 89 | Groen | Wonen | |
| Steenbeekstraat 14, 32 en 38 | Buitenruimte | Wonen | |
| Veldstraat 5-7 | Centrum | Wonen | |
| W.A. van Spaenstraat 4 | Buitenruimte | Wonen | |
| Wageningsestraat 47-55a | Verkeer | Tuin | |
| Wageningsestraat 57 | Verkeer | Tuin | |
| Wageningsestraat 83 | Buitenruimte | Wonen | |
| Herveld | De Hucht 2 | Agrarisch met waarden | Wonen en Tuin |
| De Zandakkers 13 | Verkeer | Tuin | |
| De Zandakkers 28-30 | Verkeer - Verblijfsgebied en Verkeer | Wonen | |
| Hoofdstraat 166b | Verkeer en Wonen | Wonen | |
| Kerkstraat 3 | Verkeer | Wonen | |
| Lechstraat 5 | Agrarisch met waarden. Verkeer en Wonen | Agrarisch met waarden en Wonen | |
| Moordakkerstraat 35 | Verkeer en Wonen | Wonen | |
| Stenenkamerstraat 86 | Verkeer | Tuin | |
| Tielsestraat 183 | Groen | Wonen | |
| Andelst | Verlengde Emmastraat 32 | Groen | Tuin |
| Heteren | Achterstraat 7-11 | Verkeer | Tuin |
| Polderstraat 1-1A | Bedrijventerrein | Maatschappelijk | |
| Prinsenhof 1 | Groen, Tuin en Wonen | Tuin en Wonen | |
| Homoet | Homoetsestraat 1-11 | Verkeer | Detailhandel en Wonen |
| Valburg | Hoogsestraat 3 | Verkeer | Wonen |
| Driel | Baltussenweg 44-50 | Agrarisch met waarden | Wonen |
| Vogelenzangsestraat 5 en 8 | Agrarisch met waarden en Verkeer | Agrarisch met waarden en Wonen | |
| Elst | Bemmelseweg 62-64a | Verkeer en Bedrijventerrein | Bedrijventerrein |
| Elzepas 1 | Verkeer - Verblijf en Groen | Tuin en Wonen | |
| Griegstraat 30 | Verkeer - Verblijf | Tuin | |
| Groenestraat - Henriëtte Roland Hostlaan ong. | Groen en Wonen | Wonen | |
| Grote Molenstraat 113 | Groen | Wonen | |
| Industrieweg Oost 7b-7f | Groen | Bedrijventerrein | |
| Kievitshof 42 | Verkeer - Verblijf, Tuin en Wonen | Tuin en Wonen | |
| Kievitshof 53-55 | Verkeer - Verblijf | Tuin en Wonen | |
| Mozartstraat 14 | Maatschappelijk | Tuin en Wonen | |
| Nieuwe Aamsestraat 26-30 | Verkeer | Bedrijventerrein | |
| Nieuwe Aamsestraat 96 | Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied | Tuin | |
| Rijksweg-Noord 2 | Groen en Verkeer - Verblijf | Kantoor en Tuin | |
| Rijksweg-Noord 16 | Detailhandel | Verkeer | |
| Rijksweg-Zuid 25-27 | Agrarisch en Recreatie - Dagrecreatie | Tuin | |
| Rondenhof 30 | Groen | Tuin en Wonen | |
| Rozenkamp 34 | Verkeer - Verblijf | Tuin en Wonen | |
| Smidsstraat 5 | Verkeer - Verblijf | Centrum - 2 | |
| Stationsstraat 38 | Verkeer | Tuin | |
| Zülpichhof 15 | Verkeer - Verblijf | Tuin | |
| Slijk-Ewijk | Nieuwedijk 5 en 6a | Wegen | Tuin |
| Oosterhout | Dorpsstraat 13-15 en 43 | Verkeer - Verblijf | Tuin |
| Pastoor Savenijelaan 10 | Verkeer - Verblijf | Tuin | |
| Peperstraat 37 | Verkeer - Verblijf | Tuin |
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 januari 2023, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro.
Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.
Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.
Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:
De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen.
Beoordeling en conclusie
Het aanpassen van de bestemmingen voor diverse reststroken, waarmee de juridisch-planologische situatie in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke en ook gewenste ruimtelijk-stedenbouwkundige situatie, speelt zich louter af op lokaal niveau en heeft geen duidelijk herkenbare relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau. Er zijn geen nationale belangen in het geding. Het bestemmingsplan conflicteert dan ook niet met het nationaal ruimtelijke ordeningsbeleid, zoals vastgelegd in de NOVI.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd.
Beoordeling en conclusie
Zoals aangegeven, ziet dit bestemmingsplan alleen op lokale belangen en zijn er geen nationale belangen in het geding. Het Barro heeft geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een verplicht motiveringsinstrument, dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of
zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (ECLI:NL:RVS:2016:1503).
Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat
een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die
ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand
stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan
worden voorzien” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).
Beoordeling en conclusie
Met het herbestemmen van de reststroken in het plangebied, blijft het aantal woningen gelijk en ook de bebouwingsmogelijkheden nemen niet in wezenlijke mate toe. Het bestemmingsplan leidt niet tot een uitbreiding van het ruimtebeslag. De bestemmingswijzigingen in dit plan zijn daarom niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Bro.
De Ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing op dit bestemmingsplan.
Omgevingsvisie Gelderland
Provinciale Staten hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Nadien zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:
Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en de kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat, een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Dit betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland.
Beoordeling en conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan het bestemmingsplan wordt getoetst. Met het plan zijn, gezien de aard van de wijzigingen, geen provinciale belangen in het geding. Het plan is daarom in overeenstemming met de Omgevingsvisie.
Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de verordening of de Omgevingsverordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt regelmatig geactualiseerd. De meest recente actualisatie van de verordening dateert van maart 2021.
De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften.
Beoordeling en conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in het herbestemmen van door de gemeente verkochte reststroken. Daarmee zijn geen provinciale belangen, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening, aan de orde. Het bestemmingsplan is daarom in overeenstemming met de Omgevingsverordening.
Omgevingsvisie Overbetuwe 2040
Op 1 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Overbetuwe de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (hierna: Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de integrale koers en ambities van de gemeente Overbetuwe voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot en met 2040 aan. De Omgevingsvisie is er primair op gericht om de kwaliteit van het leefmilieu te behouden en waar mogelijk te versterken. Samenwerking tussen verschillende partijen staat centraal en is noodzakelijk om deze doelen te bereiken. De visie is opgesteld vanuit een brede blik, waarbij ruimtelijke ordening, milieu, economie en bereikbaarheid met elkaar worden verbonden.
De gemeente onderscheidt een aantal kernwaarden die als vertrekpunt en inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen dienen. Deze kernwaarden zijn ontstaan in het cultuurhistorisch gegroeide Betuwse rivierenlandschap. Kernwaarden zijn beschreven op het gebied van bodem en landschap, netwerk en infrastructuur en occupatie. De verschillende kernen in de gemeente kennen elk een eigen karakteristieke identiteit en waarden. Deze worden eveneens als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen gehanteerd. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van deze kernen en het buitengebied is een speerpunt in het beleid.
In de Omgevingsvisie wordt de focus gelegd op zes opgaven:
Per thema wordt de toekomstige ontwikkeling van de Overbetuwse leefomgeving beschreven.
Beoordeling en conclusie
Dit bestemmingsplan voorziet in het herbestemmen van door de gemeente verkochte reststroken. Met deze wijzigingen blijft het aantal woningen gelijk. Er vindt ook geen relevante uitbreiding van het ruimtebeslag plaats. De wijzigingen zijn van een dusdanig kleinschalige omvang, dat deze geen invloed hebben op de karakteristieken en specifieke kwaliteiten en kenmerken van de dorpen in Overbetuwe. Het verkopen van niet meer courante groenstroken aan particulieren draagt bij aan het woongenot voor de betreffende bewoners en daarmee aan verbetering van de woonkwaliteit voor de bestaande woningvoorraad. Door niet meer courante reststroken passend te bestemmen wordt bovendien verrommeling voorkomen en vindt zorgvuldig ruimtegebruik plaats. Dit bestemmingsplan past in de met de Omgevingsvisie beoogde opgaven op het gebied van de fysieke leefomgeving.
Deze bestemmingsplanherziening ziet uitsluitend op het bieden van een passende juridisch-planologische regeling voor door de gemeente verkochte reststroken van openbaar gebied. Het gaat in de meeste gevallen om (zeer) kleine stroken grond. Met deze bestemmingsplanherziening wordt de bestemming (gebruiks- en bouwmogelijkheden) voor de stroken in overeenstemming gebracht met de eigendomssituatie. Telkens wordt daarbij aangesloten op de huidige bestemming van de rest van het betreffende perceel. In het gros van de gevallen betreft dit een Woon- of Tuinbestemming, maar het kan ook een andere bestemming zijn (zie hoofdstuk 3). De juridisch-planologische wijzigingen op de diverse locaties hebben ruimtelijk-functioneel een dusdanig beperkte impact, dat nadere onderzoeken op het gebied van milieuhygiëne en omgevingsaspecten niet noodzakelijk zijn. Er vindt geen toename van het aantal woningen plaats. Daar waar bebouwingsmogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken en erf- en terreinafscheidingen worden toegevoegd, is slechts sprake van een beperkte verruiming. De bebouwingsmogelijkheden en situering van hoofdgebouwen wijzigen nergens.
In een enkel geval wordt het perceel van een milieubelastende functie (zoals bedrijvigheid, detailhandel of een maatschappelijke voorziening) beperkt uitgebreid. Deze wijzigingen vinden niet plaats in de directe nabijheid van woonpercelen. Bovendien is de uitbreiding zodanig gering van omvang, dat dit niet zorgt voor een relevante verandering in de te verwachten hinder.
Gezien de aard en kleinschalige omvang zijn de wijzigingen, zowel afzonderlijk als in totaliteit, niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Er is daarom geen sprake van een m.e.r.-plichtige activiteit in dit bestemmingsplan. De reststroken in het plan liggen bovendien niet in gevoelige of waardevolle gebieden.
De verruimingen van de bestemmingsgrenzen zullen niet leiden tot een onevenredige aantasting van waarden. Op plekken waar bescherming van het archeologische bodemarchief nodig is, is een planologische bescherming van deze waarden opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan. Op voorhand is geen sprake van een overschrijding van de drempelwaarden voor archeologisch onderzoek, omdat er geen relevante grondingrepen aan de orde zijn. Verder heeft het bestemmingsplan geen negatieve impact op de flora en fauna, doordat eventuele aanwezige waarden niet onevenredig worden geschaad. Op Natura 2000-gebieden hebben de ontwikkelingen geen invloed, gezien de aard van de wijzigingen. Een toename van stikstofdepositie op gevoelige gebieden is uitgesloten, omdat de wijzigingen niet tot een uitbreiding van bebouwing of anderszins tot wezenlijke veranderingen leiden. Er worden geen nieuwe geluids- of geurgevoelige objecten, of gebouwen waarin permanent mensen verblijven, mogelijk gemaakt en ook de mogelijke situering van hoofdgebouwen van gevoelige functies wijzigt niet. Ten aanzien van de aspecten akoestiek, geurhinder, bodem en bedrijven en milieuzonering leidt het plan daarom niet tot belemmeringen en is nader onderzoek niet aan de orde. Daarnaast voorziet het plan niet in een relevante toename van verhard oppervlak, waardoor er geen compensatieplicht aan de orde is. Immers kunnen de gronden zowel binnen de huidige als de toekomstige bestemmingen worden verhard. Waterhuishoudkundig zijn er dan ook geen bezwaren. Omdat er op de planlocaties geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig zijn, zijn er met betrekking tot dit aspect ook geen belemmeringen. Ten slotte heeft het plan geen invloed op de verkeersintensiteit of parkeerbehoefte. Het plan heeft daarmee ook geen invloed op de luchtkwaliteit en draagt zonder meer niet in betekenende mate bij.
Conclusie
De bestemmingswijzigingen in dit plan leiden niet tot een onevenredige aantasting van waarden en leveren in milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen of beperkingen op.
Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van het beleidsgedeelte en de gewenste wijzigingen (voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).
Het bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan reststroken 2021' bestaat uit de volgende onderdelen:
De toelichting
In de toelichting zijn de wijzigingen beschreven en verantwoord, zowel op basis van het beleid als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.
De regels
Deze bevatten de bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen en de algemene regels die in het gehele plangebied gelden. Daarnaast zijn, waar nodig, afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de nodige flexibiliteit te geven.
De verbeelding
Op de verbeelding zijn de volgende bestemmingen opgenomen: 'Agrarisch met waarden', 'Bedrijvenetrrein', 'Centrum - 2', 'Detailhandel', 'Kantoor', 'Maatschappelijk', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Wonen'. Verder zijn er archeologische dubbelbestemmingen opgenomen, alsmede dubbelbestemmingen daar waar een gasleiding of hoogspanningsverbinding aanwezig is. Ook zijn enkele specifieke aanduidingen opgenomen.
De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor inwoners en overheid. Qua systematiek is aangesloten bij de bestemmingsplannen 'Buitengebied Overbetuwe', 'Elst, Centrum' en 'Oosterhout'. De bouw- en gebruiksregels voor de reststroken sluiten daarmee zoveel mogelijk aan op de gebruiksmogelijkheden voor de rest van het perceel en de bestemmingsplannen binnen de gemeente.
Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming, kan de omgevingsvergunning worden verleend.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken. Hierna worden de in het plan opgenomen bestemmingen nader toegelicht.
Agrarisch met waarden, Bedrijventerrein, Detailhandel, Kantoor en Maatschappelijk
Gebruik
Alle genoemde bestemmingen zijn opgenomen daar waar een reststrook wordt betrokken bij het perceel op de aangrenzende gronden dat geen woonbestemming heeft. Op deze reststroken is de bestemming van het aangrenzende perceel overgenomen. De gebruiksmogelijkheden zijn daarbij één op één overgenomen. Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn enkele functieaanduidingen opgenomen, die aangeven welke type bedrijvigheid ter plaatse is toegestaan.
Bouwen
Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, alsmede nutsvoorzieningen, toegestaan. Er is geen bouwvlak opgenomen op de betreffende percelen.
Tuin
Gebruik
Een groot aantal percelen in het plangebied betreft een voor- en/of zijtuin bij een woning. Daar waar het ter plaatse geldende bestemmingsplan een onderscheid tussen 'Tuin' en 'Wonen' maakt, zijn deze reststroken bestemd als 'Tuin'. De gronden met deze bestemming zijn onder andere bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
Bouwen
Er zijn uitsluitend gebouwen in de vorm van uitbouwen op de begane grond en nutsvoorzieningen toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan waarvoor de maximale hoogtes in de regels zijn opgenomen.
Wonen
Gebruik
Een groot aantal percelen in het plangebied betreft een voor- en/of zijtuin bij een woning. Daar waar het ter plaatse geldende bestemmingsplan geen onderscheid tussen 'Tuin' en 'Wonen' maakt, maar alleen de bestemming 'Wonen' kent, zijn deze reststroken bestemd als 'Wonen'. De gronden met deze bestemming zijn onder andere bestemd voor het wonen in woningen en voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
Bouwen
Er zijn uitsluitend gebouwen in de vorm van uitbouwen op de begane grond en nutsvoorzieningen toegestaan. Daarnaast zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan waarvoor de maximale hoogtes in de regels zijn opgenomen. Op een enkele locatie mogen binnen de toegevoegde reststrook ook aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden opgericht. Hiervoor is een specifieke bouwaanduiding opgenomen.
Verkeer
Gebruik
Op enkele locaties zijn de bestemmingen van gronden behorend tot het openbaar gebied gecorrigeerd. Hiervoor is, afhankelijk van de plansystematiek in het ter plaatse geldende bestemmingsplan, de bestemming 'Verkeer' opgenomen. De gronden met deze bestemmingen betreffen dus openbaar gebied en zijn onder andere bestemd voor (woon)straten, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen, groen en water.
Bouwen
Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde en nutsvoorzieningen toegestaan.
Leiding - Gas en Leiding - Hoogspanningsverbinding
Daar waar het plangebied binnen de belemmeringenstrook van een gas- of rioolleiding of hoogspanningsverbinding ligt en/of een dergelijke leiding of verbinding aanwezig is, is een dubbelbestemming 'Leiding - Gas' of 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' opgenomen. Deze dubbelbestemmingen waarborgen het functioneren, beheer en onderhoud van deze verbinding. Binnen deze bestemmingen zijn beperkingen aan het bebouwen en gebruiken van de gronden opgenomen.
Waarde - Archeologie en Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3
In het plan zijn de archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Archeologische verwachting 1, 2 en 3' opgenomen, ten behoeve van het behoud en de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in of nabij het plangebied. Deze dubbelbestemmingen komen overeen met de archeologische beleidskaart van de gemeente en met de geldende bestemmingsplannen. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog de betreffende hoofdbestemming. De regels van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn beide van toepassing, maar bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. De dubbelbestemming bevat een omgevingsvergunningplicht en een plicht tot het doen van archeologisch onderzoek voor bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld, met een oppervlakte van meer dan 50, 100, danwel 500 m², afhankelijk van de bestemming. Voordat een omgevingsvergunning voor het 'bouwen' wordt verleend, moet een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.
Algemene bouwregels
In dit artikel is een regeling met betrekking tot ondergronds bouwen opgenomen. Dit is in beginsel uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds ook gebouwen zijn toegestaan. Tevens is een regeling opgenomen ten aanzien van bestaande afwijkende maatvoeringen, zoals hoogten en oppervlakten.
Algemene gebruiksregels
Dit artikel bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hier onder meer om kleinschalige afwijkingen van de voorschreven maatvoering, overschrijdingen van de bouwgrenzen, de maximale inhoud van (bedrijfs)woningen en tijdelijk kamperen.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een wijzigingsplan kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit betreft kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen en het bouwen van kleine gebouwen voor openbare nutsvoorzieningen.
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Het voor alle bestemmingsplannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken, welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd), mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus gebruikmaken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.
Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.
Kostenverhaal
Uitgangspunt voor de beoogde wijzigingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, als sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. Met dit bestemmingsplan worden geen bouwplannen, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, mogelijk gemaakt. De kosten voor de herziening van het bestemmingsplan worden betaald uit de opbrengsten van de grondverkoop van de reststroken.
Financiële haalbaarheid
Een groot deel van de gronden is na verkoop door de gemeente in particulier eigendom gekomen. De kosten van de planherziening worden gedekt uit de opbrengsten van de grondverkopen. De financieel-economische haalbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.
De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is, dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd voordat een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie omtrent het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.
De Wro zelf bevat geen bepalingen over inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrijstaat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor dit bestemmingsplan heeft, gezien de aard en kleinschalige omvang van de wijzigingen, die met deze bestemmingsplanherziening mogelijk gemaakt zijn, geen inspraak plaatsgevonden.
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen. Ook moet overleg worden gepleegd met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen, welke in het plan in het geding zijn. Gezien de aard en omvang van de wijzigingen heeft in dit geval geen vooroverleg plaatsgevonden.
De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan vindt volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan wordt in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken. Gedurende deze periode kan een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan.
Vervolgens wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aangebonden aan de gemeenteraad.
Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.