Buitengebied, Grote Molenstraat 108 en ongenummerd, Elst

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel aan de Grote Molenstraat 108 te Elst wil aan de zuidkant van het perceel twee vrijstaande woningen realiseren. In ruil hiervoor worden twee grote loodsen (voormalige kippenschuren) gesloopt en wordt de milieuvergunning voor de schapenhouderij ingetrokken. Op het noordwestelijk gedeelte van het voormalige agrarische erf zijn een woning en bed and breakfast aanwezig. Deze blijven gehandhaafd, evenals enkele bestaande vrijstaande bijgebouwen. Daarnaast worden een kleinschalig theehuis en een kapschuur gerealiseerd. Voor dit initiatief is in 2017 een bestemmingsplanwijziging doorlopen.

Een nieuwe initiatiefnemer wil in een deel van het bestaande hoofdgebouw een familiehuis starten voor zorgbehoevenden (jong)volwassenen, waarbij ook dagbesteding kan worden aangeboden. Het voornemen voor een theehuis met terras, een kapschuur en de al gerealiseerde bed & breakfast blijven behouden, maar de zorgverlening wordt de hoofdfunctie van de locatie. Voor deze gedeeltelijke wijziging is in 2018 een bestemmingsplanwijziging doorlopen, als onderdeel van een verzamelbestemmingsplan. Als voorwaarde is onder meer gesteld, dat aan de noordkant van het perceel een recreatieve fiets-/wandelroute aangelegd wordt.

Voor de twee woonpercelen aan de zuidkant van het plangebied zijn bouwregels opgesteld in het bestemmingsplan uit 2017. Uitgegaan is van een maximale inhoud van 600 m³ per woning, met daarbij een bijgebouw. Een nieuw verzoek is om één van beide woningen als schuurwoning te realiseren, met een inpandige berging. Dit volgt ook uit de eisen, zoals vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan. De inhoud van de bouwmassa is maximaal 1.000 m³. Omdat het ontwerp niet voldoet aan de bouwregels van het huidige bestemmingsplan, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan omvat de volledige initiatieflocatie, zodat de aan de verschillende ontwikkelingen gestelde randvoorwaarden correct kunnen worden vertaald.

Dit bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108 en ongenummerd, Elst' voorziet in een compleet planologisch-juridisch kader om de ontwikkeling van de schuurwoning en de overige eerder voorziene initiatieven mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Overbetuwe, circa 300 meter ten noorden van de kern Elst en circa 1,3 kilometer ten zuiden van Arnhem. Op afbeelding 1 is de (globale) ligging van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt in een agrarisch gebied afgewisseld met natuur en open gebieden. Aan de wegen zijn diverse woningen, agrarische en niet-agrarische bedrijven aanwezig. Aan de oostzijde van de locatie ligt het Park Lingezegen.

De exacte begrenzing van het plangebied is ingetekend op de verbeelding van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Luchtfoto bestaande situatie plangebied (plangebied in rood kader, boven: globale ligging in groter verband, onder: gedetailleerde ligging in nabije omgeving) (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied betreft het perceel Grote Molenstraat 108 te Elst. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Overbetuwe, sectie I, nrs. 3980, 4008, 4009, 4010, 4012, 4013, 4014, 4015, 4016, 4017 en 3988 (klein deel ter plaatse van het fietspad). Het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 2,1 hectare.

1.3 Huidige bestemmingsplannen

In het plangebied gelden momenteel twee bestemmingsplannen:

• 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)', vastgesteld op 2 april 2019 voor het noordwestelijk deel;
• 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst', vastgesteld op 24 oktober 2017 voor zuidwestelijk en oostelijk deel.

In afbeelding 2 zijn de huidige bestemmingsplannen zichtbaar, waarbij de grenzen van de bestemmingsplannen met zwarte bolletjeslijnen zijn aangegeven.

Bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)'
Binnen het bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)' zijn de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Verkeer' en 'Groen' opgenomen. De voorheen aanwezige horecabestemming is met dit bestemmingsplan verwijderd.

Binnen de maatschappelijke bestemming zijn verschillende bouwvlakken opgenomen voor de bestaande en toekomstige bebouwing. Voor het theehuis, de kapschuur, de bed and breakfast en de bedrijfswoning zijn specifieke functieaanduidingen opgenomen. Deze bestemming laat onder meer een woon-zorgcomplex toe. Het oprichten van een theehuis is alleen toegestaan onder de voorwaarde dat binnen de bestemming 'Verkeer' een fiets- en voetgangerspad is aangelegd. Daarnaast is nieuwe bebouwing uitsluitend toegestaan op voorwaarde dat de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn gesloopt.

Bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst'
In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Wonen', 'Groen' en 'Agrarisch - De Park' opgenomen. Binnen de bestemming 'Wonen' mogen, binnen de twee daarvoor bedoelde bouwvlakken, twee vrijstaande woningen worden opgericht met een goot- en bouwhoogte van maximaal 3 en 7 meter en een maximale inhoud van 600 m³. Op de verbeelding is ook een zone opgenomen waarbinnen bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan. Het oprichten van de woningen is alleen toegestaan onder twee voorwaarden: sloop van alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en realisatie van de landschappelijke inpassing volgens het als bijlage opgenomen inrichtingsplan.

Afbeelding 2: Huidige bestemmingsplannen: in zwart kader linksboven het bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)' en in zwart kader onder en rechts het bestemmingsplan 'Buitengebied, Groe Molenstraat 108, Elst'. (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Op basis van het huidige bestemmingsplan ('Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst') is de nieuwbouw van twee vrijstaande woningen mogelijk binnen de bestemming 'Wonen'. Het bouwplan dat voor de oostelijke woning is opgesteld, past echter niet binnen de bouwregels voor woningen, omdat de inhoud meer dan 600 m³ wordt. Op basis van het beeldkwaliteitsplan is een groter volume (maximaal 1.000 m³) wenselijk. Daarnaast is het wenselijk om de verschillende voorwaardelijke verplichtingen, die zijn gesteld aan de opeenvolgende initiatieven in het plangebied, uniform te maken. Onbedoeld strekt de verplichting tot sloop van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing als voorwaarde voor nieuwbouw van de twee woningen nu niet tot sloop van de bebouwing, waarvoor het bestemmingsplan 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)' geldt.

Om deze redenen is een bestemmingsplanherziening nodig.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de ontwikkeling in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar is en voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. Hoofdstuk 8 gaat in op enkele procedurele aspecten, zoals overleg en inspraak.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

De locatie Grote Molenstraat 108 ligt ten noorden van de kern Elst. De locatie ligt achter het bebouwingslint van de Grote Molenstraat te midden van agrarische gronden. Het is een solitair bebouwingsperceel in dit landschap, op enige afstand (ca. 250 meter) van de Grote Molenstraat. Aan de oostzijde van de locatie ligt Park Lingezegen.

Het betreft een voormalige agrarische bedrijfslocatie (pluimveebedrijf), waarvan de bedrijfsactiviteiten omstreeks 2003 zijn gestaakt. In dat jaar is gestart met Bed & Breakfast 't Lingeveld, waarvoor een bestaande opstal aan de achterkant van de woning is omgevormd en verder achterop het perceel een hooiberg als overnachtingsplaats is gebouwd. Aan de oostzijde van de voormalige agrarische bebouwing is ter afscherming een dubbele fruitbomenrij geplaatst. In de loop der tijd is al een schuur gesloopt. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een theehuis te realiseren op voorwaarde dat aan de noordkant een fietspad wordt aangelegd. Het perceel bestaat in de huidige situatie uit de bestaande woning met de B&B, de hooiberg, twee bijgebouwen, een tuinhuisje en de mogelijkheid tot het bouwen van een theehuis.

De twee voormalige kippenschuren, die nog aanwezig zijn (circa 2.000 m²), zijn momenteel nog in gebruik ten behoeve van caravanstalling. Op het perceel is verder de voormalige agrarische bedrijfswoning Grote Molenstraat 108 aanwezig, met enkele bijgebouwen en een bed & breakfast in de bebouwing aan de achterzijde van de woning. Verder naar achteren op het erf is een hooiberg aanwezig, die eveneens als bed & breakfast wordt gebruikt. De gronden rondom de woning zijn in gebruik als tuin. Het achterste perceelsgedeelte (oostelijk deel) is in gebruik als weiland. Afbeeldingen 3 en 4 geven een indruk van de bestaande situatie.

Afbeelding 3: huidige situatie in vogelvlucht gezien uit westelijke richting. Op de voorgrond de (bedrijfs)woning Grote Molenstraat 108 en in de achtergrond de voormalige kippenschuren.

Afbeelding 4: luchtfoto huidige situatie (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De locatie is in ontwikkeling. Er zijn recent verschillende initiatieven geweest, die hierna worden beschreven. Deze initiatieven zijn in de huidige bestemmingsplannen (zie hierover paragraaf 1.3) vertaald.

Initiatief 2017
In november 2017 is een bestemmingsplan vastgesteld dat de transformatie van agrarisch perceel naar horeca, met handhaving van de mogelijkheid tot het oprichten van een bed & breakfast, mogelijk maakt. Daarvoor worden onder andere de stallen gesloopt. Daarnaast worden aan de zuidkant van het plangebied twee woonkavels met vrijstaande woningen voorzien.

Initiatief 2018
De initiatiefnemer heeft de planlocatie gekocht en de eerdere planvoornemens van de oorspronkelijke eigenaar gedeeltelijk gewijzigd. De nieuwe initiatiefnemer wil op de locatie een familiehuis starten voor zorgbehoevenden (jong)volwassenen, waarbij ook dagbesteding kan worden aangeboden. De eerder al beoogde horecafunctie (theehuis met terras) en de al gerealiseerde bed & breakfast blijven behouden, maar de zorgverlening wordt de hoofdfunctie van de locatie. Het doel van initiatiefnemer is het bieden van passende zorg aan licht verstandelijk beperkte (jong)volwassenen (18+), die in een veilige en gestructureerde woonomgeving zichzelf kunnen zijn en kunnen werken aan hun zelfstandigheid.

Een deel van het bestaande hoofdgebouw wordt verbouwd tot familiehuis. Er worden zelfstandige appartementen/studio's gecreëerd waar 24-uurs zorg wordt geboden. Iedere studio heeft een eigen ingang, keuken, badkamer en mogelijk een tuin. Naast de gezamenlijke ontspanningsruimte geldt ook de grote woonkeuken als centraal punt binnen de gehele woonvorm.

In onderstaande inrichtingschets wordt de bebouwing in de toekomstige situatie weergegeven met de daarbij beoogde functies. Dit komt nagenoeg overeen met het oorspronkelijke voornemen, waarvoor het bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' in 2017 is opgesteld. Daarnaast is voor de locatie een inrichtingsplan opgesteld. Ten slotte moet aan de noordzijde van de locatie een fiets-/wandelpad worden aangelegd richting Park Lingezegen om de bouw van een theehuis mogelijk te maken. Het initiatief versterkt daarmee de landschappelijke en recreatieve structuur.

Afbeelding 5: schetstekeningen situatie plangebied volgens voornemens uit 2018.

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie

De verschillende initiatiefnemers willen de planvoornemens uit 2018, zoals in de voorgaande paragraaf beschreven, voortzetten. Dit betekent dat er in de bebouwing achter de woning Grote Molenstraat 108 een familiehuis voor zorgbehoevenden (jong)volwassenen komt, waarbij ook dagbesteding kan worden aangeboden. De eerder al beoogde horecafunctie (theehuis met terras) en de bed & breakfast in de hooiberg blijven behouden. De zorgverlening wordt de hoofdfunctie van dit gedeelte van de planlocatie. De kippenschuren worden gesloopt en ten noorden van het perceel wordt een fiets- en wandelpad aangelegd.

Ook het voornemen om aan de zuidkant van het plangebied twee nieuwe vrijstaande woningen op te richten, blijft eveneens aan de orde. Voor de zuidoostelijke woning is een bouwplan ontwikkeld dat afwijkt van de eerder gestelde kaders voor de nieuwbouw. Het beeldkwaliteitsplan schrijft een woning van het stalhuistype en/of schuurhuistype voor, waarbij woning en bijgebouw onderdeel uitmaken van één volume met een doorgaand dakvlak. Het nieuwe bouwplan voor de zuidoostelijke woning voorziet, in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan, in een schuurwoning met een geïntegreerde berging. De bouwmassa krijgt een inhoud van maximaal 1.000 m³. Een dergelijke bouwmassa is nodig gebleken om de gewenste uitstraling van de bebouwing in de vorm van een schuurwoning te kunnen bereiken. De bouwmassa betaat uit één bouwlaag met een kapconstructie, waarbij de goothoogte maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 7 meter bedragen. Omdat de berging is geïntegreerd in de woning, is een los bijgebouw niet wenselijk. Om die reden is een groter volume voor de geïntegreerde bouwmassa van hoofd- en bijgebouw in ruimtelijke opzicht ook aanvaardbaar.

De landschappelijke inpassing van deze woning, de tweede nieuwe woning en de overige bebouwing en functies aan de Grote Molenstraat 108 zal plaatsvinden, zoals deze in de eerdere planvoornemens was voorgeschreven.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te bereiken, laat het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Beoordeling en conclusie
Het gaat in dit bestemmingsplan om een lokaal initiatief, dat geen relatie met het ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau heeft. Er worden geen extra woningen of andere functies mogelijk gemaakt. Er zijn geen nationale belangen in het geding. Het initiatief is niet in strijd met het nationaal ruimtelijke ordeningsbeleid, zoals vastgelegd in de SVIR.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd.

Beoordeling en conclusie
Omdat het om een lokale ontwikkeling gaat, zijn er geen nationale belangen in het geding. Het Barro heeft geen doorwerking naar dit bestemmingsplan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (ECLI:NL:RVS:2016:1503).

In een bestemmingsplan moet worden aangegeven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Beoordeling en conclusie
Dit bestemmingsplan maakt een grotere woning mogelijk dan volgens het huidige bestemmingsplan is toegestaan, namelijk 1.000 in plaats van 600 m³. De woningtypologie verandert niet. Ook neemt het aantal woningen niet toe. De overige functies, die in het plangebied worden toegestaan (maatschappelijke functie, bed and breakfast, bedrijfswoning, theehuis) zijn volgens de huidige bestemmingsplannen al toegestaan. Bij de bestemmingsplanherzieningen voor deze initiatieven is getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gezien de aard van de wijziging, wordt met dit bestemmingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing.

4.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland
Provinciale Staten hebben op 19 december 2018 de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Deze is in werking getreden op 1 maart 2019. Het doel van de Omgevingsvisie is: een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland, vanuit het verleden én met het oog op de toekomst. De provincie is als middenbestuur een belangrijke schakel bij het bereiken van deze doelstellingen en wil op een aantal manieren waarde toevoegen:

• met een brede blik kijken naar de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving;
• stimuleren van ontwikkelingen enerzijds en beschermen van waarden anderzijds;
• focussen op duurzaamheid, onderlinge verbondenheid en een economisch krachtig Gelderland;
• door middel van 7 ambities verder verdiepen van de focus.

De 7 ambities van de provincie zien op de volgende thema's: energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en de woon- en leefomgeving. Per ambitie is de provinciale aanpak beschreven.

Beoordeling en conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze verordening bevat concrete regels, waaraan de drie initiatieven/wijzigingen worden getoetst. De Omgevingsvisie zelf bevat geen thema's, die voor dit bestemmingsplan van belang zijn. De initiatieven en wijzigingen zijn daarvoor te kleinschalig. Het plan is dan ook in overeenstemming met de Omgevingsvisie.

Conclusie
De Omgevingsvisie is concreet uitgewerkt in de hierna beschreven Omgevingsverordening Gelderland. Deze bevat concrete regels, waaraan het voorliggende initiatief moet worden getoetst, onder meer met betrekking tot het als zodanig aangeduide waardevol open landschap. De provincie is wat betreft dit aspect normerend middels de Omgevingsverordening.

Omgevingsverordening Gelderland
Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de Omgevingsverordening of verordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt geregeld geactualiseerd. De meest recente actualisatie van de Omgevingsverordening dateert van december 2018.

De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften.

Beoordeling en conclusie
Het plangebied ligt geheel of gedeeltelijk binnen de volgende aanduidingen:

• plussenbeleid;
• tijdelijk verbod nieuwvestiging, uitbreiding en hervestiging glastuinbouw;
• groene ontwikkelingszone;
• Romeinse Limes;
• intrekgebied.

Dit bestemmingsplan voorziet uitsluitend in het bouwen van een grotere woning dan volgens het huidige bestemmingsplan is toegestaan. De agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De voorwaardelijke verplichting daartoe wordt in het plan opgenomen.

Bovengenoemde aanduidingen met betrekking tot veehouderij (plussenbeleid), glastuinbouw en intrekgebieden zijn voor deze ontwikkeling niet van belang. De volgende thema's zijn voor de voorgenomen ontwikkeling wel van belang en van toepassing.

Romeinse Limes
De locatie ligt in de Romeinse Limes. De stroomgeulen vormden in de Romeinse tijd belangrijke verbindingen over het water van Nijmegen naar de noordelijke verdedigingslinie. In paragraaf 5.11 wordt verder ingegaan op de cultuurhistorische waarden van het gebied en hoe deze waarden beschermd worden.

Groene ontwikkelingszone
De groene ontwikkelingszone bestaat uit gebieden met andere bestemmingen dan natuur die ruimtelijk verweven zijn met het GNN en daar functioneel mee samenhangen en waarin wordt ingezet op versterking van die samenhang tussen inliggende en aangrenzende natuurgebieden. Voor de totale ontwikkeling van het plangebied is een inrichtingsplan met landschappelijke inpassing opgesteld. Met het inrichtingsplan wordt ingezet op versterking van de samenhang tussen het plangebied en aangrenzende natuurgebieden in de omgeving van het plangebied.

Thema 'wonen'
Het thema 'wonen' is gezien de aard van het plan eveneens van belang. Nieuwe woonlocaties zijn uitsluitend toegestaan wanneer dit in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief/Kwantitatieve Woonprogramma past. Er is echter geen sprake van nieuwe woningen in dit plan, omdat de huidige bestemmingsplannen al twee vrijstaande woningen, naast de bestaande (bedrijfs)woning, mogelijk maken. De ontwikkeling voldoet daarmee aan het provinciaal woningbouwbeleid.

Conclusie
Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

4.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie 2020+ Overbetuwe verbindt..
Op 8 september 2009 heeft de gemeenteraad van Overbetuwe de 'Toekomstvisie 2020, Overbetuwe verbindt..' (hierna: de Toekomstvisie+) vastgesteld. De Toekomstvisie+ van Overbetuwe is het kader voor de ontwikkeling van de gemeente Overbetuwe tot 2020. De visie geeft een richting voor de ruimtelijke, maatschappelijke en economische ontwikkeling. De Toekomstvisie+ omvat het gehele gemeentelijke beleidsterrein. Voor wat betreft de ruimtelijke onderdelen is de Toekomstvisie+ te zien als structuurvisie in de zin van artikel 2.1 Wro voor het grondgebied van de gemeente Overbetuwe. In de Toekomstvisie+ zijn de aspecten leefomgeving, vergrijzing, economische gesteldheid (werk en werkgelegenheid) en duurzaamheid opgenomen om een gewenste identiteit uiteen te zetten.

In de gemeente Overbetuwe zijn 11 kernen van verschillende grootte en met verschillende identiteiten aanwezig. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van deze kernen is een speerpunt in het beleid.

Een andere belangrijke ontwikkeling is het kleiner worden van huishoudens. Hierdoor zijn, ook bij een gelijk blijvend aantal inwoners, meer woningen nodig en is dus meer ruimte nodig. Ook het toenemende belang van de kwaliteit van de woonomgeving leidt tot een grotere ruimtebehoefte voor wonen. Extra aandacht moet worden besteed aan kwaliteitsaspecten, zoals een attractief, gezond en veilig woonmilieu. Verder moet rekening worden gehouden met de sterker wordende wens om op een herkenbare en 'eigen' plek te wonen. Ten slotte leiden de ontwikkelingen op de woningmarkt tot extra aandacht voor levensloopbestendige woningen.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan maakt een grotere vrijstaande woning mogelijk op een locatie, waar al een woning is toegestaan. In samenhang met de overige ontwikkelingen op deze locatie, is een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe woning en de overige bebouwing van belang. Een belangrijke opgave volgens de Toekomstvisie+ is namelijk het behoud en de versterking van de eigenheid en kenmerken van het landschap (opgave 1). Het plangebied maakt deel uit van deelgebied De Park van Park Lingezegen, dat geprojecteerd is op het oude rivierenlandschap van de Betuwe. Het gebied is een typisch rivierenlandschap en bestaat voornamelijk uit twee landschapstypen; de oeverwallen en komgebieden. De oeverwallen zijn natuurlijke hooggelegen landschapsvormen die ontstaan langs meanderende rivieren. Het landschap van de oeverwallen is verdicht en kleinschalig.

Kenmerkend is verder de veelheid aan landelijke wegen met clusters aan vrijstaande woningen en (voormalige) boerderijen. Na de Tweede Wereldoorlog werden de oeverwallen en kommen intensiever gebruikt door extensieve landbouw, veroorzaakt door de invoering van ruilverkavelingsplannen. Nieuwe, veelal rechte, wegen zijn aangelegd waarlangs de (wederopbouw) boerderijen zijn gebouwd. Belangrijk is dat de kleinschaligheid van het landschap behouden blijft. Ook de contrasten tussen de open agrarische landschappen en de verdichte bebouwingsclusters, zoals buurtschappen, moeten worden behouden of versterkt.

Samen met de bestaande woning, het familiehuis en de overige bebouwing op het erf, vormen de twee nieuw te ontwikkelen woningen een boerenerf. De hoeveelheid bebouwing in het plangebied neemt door de opeenvolgende ontwikkelingen af. In het eindbeeld zijn er twee kleinschalige woonpercelen en een groter erf met de woning, het familiehuis, de bed & breakfast en een theehuis. De percelen worden landschappelijk ingepast. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud en de ontwikkeling van het karakteristieke kleinschalige landschap en van Park Lingezegen. Bij de landschappelijke inrichting is rekening gehouden met het 'Kwaliteitskader bebouwing van Park Lingezegen' en daarmee de karakteristieken van het plangebied. Het met dit bestemmingsplan aan de orde zijnde initiatief betreft uitsluitend een grotere woning, dan volgens de eerder gestelde randvoorwaarden is toegestaan. Het bouwplan voorziet in een schuurwoning met een grotere massa, zonder losstaand bijgebouw. Een dergelijke schuurwoning past bij de opzet als boerenerf en sluit qua verschijningsvorm en architectuur aan op de bestaande te handhaven bebouwing. De opzet met twee kleinschalige woonerven blijft eveneens gehandhaafd.

Conclusie
Het plan draagt bij aan één van de centrale opgaven van de Toekomstvisie+ en is in overeenstemming met deze visie.

Woonagenda Overbetuwe 2020
In de Woonagenda 2020 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een opgavennotitie opgesteld. Deze woningmarktanalyse geeft zicht op huidige en toekomstige kansen en knelpunten en is het startpunt voor de uitwerking van de woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. De ontwikkelingen die de komende jaren afkomen op de gemeente (vergrijzing, gezinsverdunning) vragen om meer variatie in het woonaanbod. Over het algemeen zijn inwoners tevreden over hun woonsituatie. Niet voor iedereen is het echter even makkelijk om een woning naar wens te vinden. De gemeente wil over voldoende woningen met de juiste kwaliteit beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

Accentpunten zijn:

• Aandacht voor urgente huisvestingsnood: inzetten op geschikte woningen voor bijzondere doelgroepen;
• Betaalbaarheid en beschikbaarheid: meer betaalbare huurwoningen beschikbaar;
• Wijs omgaan met de bestaande woningvoorraad: inzetten op verduurzaming;
• Een levensloopvriendelijke gemeente: langer thuis wonen en er op uit;
• Een gezonde woningmarkt in balans: prioriteren én versnellen van onze woningbouwplannen.

Het aantal huishoudens binnen de gemeente neemt in de periode 2015-2040 naar verwachting toe met ca. 2.250. Tot 2025 is een uitbreiding van de woningvoorraad met 1.400 woningen nodig voor het oplossen van bestaande tekorten en het opvangen van de autonome huishoudengroei.

Variatie in het woonaanbod is bij realisatie van nieuwbouw een speerpunt. De grootste vraag bestaat naar woningen voor starters en ouderen. Een ander uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig worden gebouwd. De gemeente legt het accent op het bestaande bebouwde gebied: kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en mogelijkheden voor inbreiding en intensivering, bijvoorbeeld door functieverandering. Daarnaast blijft nieuwbouw nodig om in te spelen op de ambities. Doel van de nieuwbouw is, naast het in de pas lopen met die groei van het aantal huishoudens, meer variatie in het woonaanbod te realiseren en beter aan te sluiten op de kwalitatieve behoefte.

Beoordeling en conclusie
Met dit bestemmingsplan worden geen extra woningen mogelijk gemaakt. In kwantitatief opzicht past het plan in de Woonagenda. Er wordt uitsluitend voorzien in een grotere vrijstaande woning dan volgens het huidige bestemmingsplan is toegelaten. De woningtypologie verandert hierdoor ook niet.

Ook kwalitatief is gekeken naar de gewenste situatie. Er is rekening gehouden met de ligging van het erf ten opzichte van Park Lingezegen, de landschappelijke en stedenbouwkundige structuren en karakteristieken van de locatie en de omgeving, en de karakteristieken van de erven in de omgeving. Bovendien ligt het plangebied op een aantrekkelijke woonlocatie in het buitengebied, maar op korte afstand van de bebouwde kom van Elst.

Realisatie van de woning op dit perceel past zowel in kwantitatief als in kwalitatief zin in de beleidslijn en daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de gemeentelijke Woonagenda.

Beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied'
De beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied' uit 2008 bestaat uit regels, een toelichting en een gebiedstypenkaart. De beleidsregel bevat het toetsingskader voor concrete verzoeken om functiewijzigingen in het buitengebied.

Beoordeling en conclusie
Met dit bestemmingsplan wordt geen functiewijziging mogelijk gemaakt. In de eerdere planvoornemens was dit wél het geval. Deze voornemens, waaronder het oprichten van twee nieuwe woningen, zijn getoetst aan de beleidsregel. De beleidsregel biedt mogelijkheden om een functiewijziging naar wonen toe te staan. Uitgangspunt is een reductie van bebouwing met tenminste 50%. Als er ten minste 1.500-3.000 m² aan bebouwing wordt gesloopt kan medewerking worden verleend aan de realisatie van maximaal drie nieuwe woningen, naast de bestaande woningen. Er kan ook gecombineerd worden met bestaande woningen. Wanneer bijvoorbeeld een bestaande woning gehandhaafd blijft, mogen er nog twee woningen gebouwd worden. Per saldo is dan in de nieuwe situatie ook sprake van drie woningen. Dit is met het voornemen ten opzichte van de oude situatie voor 2017 het geval: naast de bestaande (bedrijfs)woning worden er twee nieuwe woningen gerealiseerd. Er wordt maximaal 2.000 m² aan bebouwing gesloopt.

Voorwaarde is dat de nieuwe woningen een inhoud van minimaal 400 m³ en maximaal 600 m³ hebben. In dit geval heeft de nieuwe woning, waarop dit bestemmingsplan toeziet, een inhoud van meer dan 600 m³, namelijk maximaal 1.000 m³. De wijziging past desondanks in de beleidslijn, die met deze beleidsregel is beoogd. Het uitgangspunt, dat een reductie van minimaal 50% wordt bereikt, wordt namelijk in acht genomen met de totale ontwikkeling van het plangebied. De nieuwe woning krijgt weliswaar een grotere inhoud, maar daar staat tegenover dat er geen bijgebouw mag worden opgericht. De totale bouwmassa is daarom vergelijkbaar met de huidige planologische situatie.

Dit bestemmingsplan past gezien het voorgaande in de met de beleidsregel 'Functiewijziging en nieuwvestiging in het buitengebied' beoogde doelstellingen.

Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP) en Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen
In hoofdstuk 2 van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) uit 2009 zijn de (algemene) doelstellingen en gebiedsspecifieke opgaven voor Overbetuwe geformuleerd. De hoofddoelstelling betreft het ontwikkelen van een sterke samenhangende landschappelijke structuur met een eigen Betuwse identiteit, die tegenwicht biedt aan de verstedelijking en waarbij belangrijke landschappelijke waarden duurzaam in stand worden gehouden.

Het LOP schrijft voor dat de plannen van Park Lingezegen, waarbinnen het plangebied ligt, in zijn geheel worden overgenomen. Dit is een park van 1.500 hectare op het grondgebied van de gemeenten Overbetuwe en Lingewaard. In drie rapportages wordt ingegaan op de gewenste ruimtelijke kwaliteit van Park Lingezegen. In de rapportage 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen' wordt ingegaan op het beoordelingskader voor nieuwe bebouwing en de aanpassing van bestaande bebouwing in Park Lingezegen.

Voor het landschapsontwerp van Park Lingezegen is telkens het bestaande landschap met zijn bijzondere geschiedenis de basis geweest. Bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische elementen zijn uitgelicht en versterkt. Hierdoor wordt in de toekomst in het gehele park het beeld van een karakteristiek stukje Betuwe opgeroepen.

Beoordeling
Het plangebied ligt in deelgebied 'De Park'. In dit deelgebied zijn functieveranderingen naar wonen en/of recreatie mogelijk. In ruil voor de functieverandering naar wonen of recreatie worden verbeteringen aan erven aangebracht, die bijdragen aan de beleving van Park Lingezegen en die aansluiten bij het streefbeeld. Hoewel er met dit bestemmingsplan geen sprake meer is van een functiewijziging, zijn de randvoorwaarden voor dit plan nog wel relevant. Het plan vormt immers een uitwerking van de eerder al toegestane functiewijziging naar wonen.

Op basis van de eerder genoemde beleidsstukken is een inrichtings- en beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het plangebied. In deze paragraaf wordt globaal ingegaan op het inrichtingsplan en de beeldkwaliteitsaspecten. Voor de complete rapportage wordt verwezen naar Bijlage 1 bij de planregels (inrichtings- en beeldkwaliteitsplan, inclusief toelichting daarop).

Inrichting en landschappelijke inpassing
Om de centraal gelegen groene ruimte komt een haag te staan van ca. 1 meter hoog. In deze ruimte worden morellen geplaatst als verwijzing naar de boomgaarden die in de omgeving gestaan hebben. Bij het hoofdgebouw, de bestaande woning, komt ter hoogte van de toegangsweg een solitaire boom te staan. Dit is ook ter markering van de hoekpunten van het erf (zoals aangegeven bij de bebouwingsprincipes). Dit kan een linde, kastanje of walnoot zijn (zie afbeelding 6).

Op de locatie is er bij de nieuwe woningen geen sprake van een duidelijke voor- en achterzijde: één zijde grenst aan de centrale groene ruimte en één zijde richt zich op het landschap. De zijden die grenzen aan de centrale ruimte maken ruimtelijk gezien onderdeel uit van het erf. De erfafscheiding bestaat hier dan ook uit een haag van ca. 1 meter, zodat de woningen zichtbaar onderdeel uitmaken van het erf. De zijden die grenzen aan het landschap worden ook begrensd door een lage haag. Dit is mogelijk, omdat er aan de buitenzijde van het perceel al een elzenhaag aanwezig is. Deze elzenhaag vormt al het bestaande landschappelijke kader van de locatie. De erfafscheidingen tussen de woningen onderling en tussen de verschillende functies zal bestaan uit een hogere haag. Dit kan een haag zijn die past bij een tuin. Te denken valt aan een ligusterhaag. Conifeer- en naaldboomachtige hagen zijn niet passend.

Door sloop van de bestaande voormalige kippenschuren verdwijnt een groot bebouwd oppervlak. Daarvoor komen er twee woningen terug die een veel kleinere oppervlakte hebben en wordt het erf groener ingericht, namelijk met een centrale groene ruimte, groene erfafscheidingen, solitaire bomen etc. De verharding blijft beperkt tot de bestaande verharding nabij de bestaande woningen en de te behouden bijgebouwen. Daarnaast komt er bij de kapschuur extra verharding te liggen voor het in- en uitrijden van de tractor en de maaimachine. Nabij het centrale groene erf wordt een theehuis opgericht met mogelijk een kleinschalig terras op de bestaande verharding. Bij de woningen zal de oppervlakte aan verharding ook beperkt blijven, namelijk uitsluitend inritten en een enkel terras. Een groot deel aan verharding verdwijnt door de sloop van de schuren. Hiervoor komt maar een klein deel terug.

In het schetsontwerp is te zien dat er morellen worden geplaatst die zijn omgeven door een lage haag; een beukenhaag. De hagen aan de buitenzijde van de nieuwe woningen bestaan uit veldesdoornhagen. Deze sluiten meer aan op het landschap. Op het erf zullen daarom ook bij de nieuwe woningen, de bestaande woning en het theehuis solitairen worden geplaatst. Bij de nieuwe woningen en het theehuis kunnen dit walnoten en/of lindes zijn. Bij de bestaande woning kan dit een (rode) beuk zijn om de entree van het erf te markeren.

Afbeelding 6: Globale landschappelijke inpassing (Bron: Agroplan)

Door op deze manier het plangebied in te passen wordt voldaan aan de uitgangspunten uit het 'Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)' en 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen'. Voor deze ontwerpprincipes geldt dat deze ook gebaseerd zijn op de landschappelijke en stedenbouwkundige (cultuurhistorische) principes en kaartmateriaal van de omgeving.

Beeldkwaliteit
Naast landschappelijke inpassing is ook aandacht voor beeldkwaliteit en inpassing van de bebouwing van belang. Het plangebied is een kenmerkend los bebouwingscluster, een 'eiland', in het agrarisch gebied ten noorden van Elst. Samenhang en voldoende ruimtelijke kwaliteit van het erf als geheel zijn daarom van belang geacht. Beoogd is om een duidelijk herkenbaar erf te creëren.

In het inrichtings- en beeldkwaliteitsplan en bij de uitwerking van het bouwplan voor de woningen is daarom veel aandacht aan het beeldkwaliteitsaspect geschonken. Voor de nieuwe woningen wordt een stalhuistype en/of schuurhuistype voorgeschreven. Het erf bestaat uit de woning Grote Molenstraat 108 en enkele bijgebouwen op het erf, plus de nieuw te bouwen woningen. De zuidoostelijke woning is in het erfprincipe de schuurwoning. Kenmerkend is dat de woning en het bijgebouw onderdeel uitmaken van één volume met een doorgaand dakvlak. De schuurwoning wordt uitgevoerd met een lage goot en een intern bijgebouw. Om de gewenste beeldkwaliteit te kunnen bereiken, is een relatief groot volume (maximaal 1.000 m³) wenselijk. Met dit volume kan het gewenste erfprincipe met bijbehorende beeldkwaliteit beter worden bereikt. In afbeelding 7 zijn enkele referentiebeelden uit het beeldkwaliteitsplan voor de schuurwoning opgenomen.

Afbeelding 7: referentiebeelden schuurwoning uit het beeldkwaliteitsplan (Bron: Agroplan)

Conclusie
Na realisatie van de landschappelijke inpassing en de beoogde ontwikkeling, ontstaat een nieuw ensemble van bebouwing, erf en groen, dat passend is in de omgeving en bijdraagt aan de doelstellingen van het 'Landschapsontwikkelingsplan Overbetuwe (LOP)' en het 'Kwaliteitskader bebouwing Park Lingezegen'. De wijziging, waarin dit bestemmingsplan voorziet, past uitstekend binnen deze kaders en de op basis daarvan voorgestelde landschappelijke inpassing en inrichting. Met een groter bouwvolume voor de zuidoostelijke schuurwoning op het erf kunnen het beoogde erfprincipe en de gewenste beeldkwaliteit beter worden bereikt.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

5.1 Milieueffectrapportage

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten, zoals de initiatieven in dit plan, beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is.

Ook de Implementatiewet 'herziening m.e.r. richtlijn' is van belang voor dit bestemmingsplan. Sinds 16 mei 2017 is deze wet in werking. De richtlijn wijzigt de procedure en de inhoud van het MER en de m.e.r.-beoordeling, maar ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Dit heeft gevolgen voor de inhoud en procedure van ruimtelijke plannen. Voor activiteiten, die zijn opgenomen in onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. en waarvan de omvang beneden de in kolom 2 genoemde drempel ligt, geldt een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Beoordeling en conclusie
Dit bestemmingsplan maakt een grotere woning mogelijk op een bestaand woonperceel. Het aantal woningen blijft gelijk. Deze ontwikkeling is niet genoemd in lijst D van het Besluit m.e.r. De ontwikkeling is, gezien de aard en kleinschalige omvang van de wijziging, niet aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Er zijn daarom geen m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten aan de orde in dit bestemmingsplan.

5.2 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) moet bij een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor:

• de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg;
• de aanleg van een nieuwe weg;
• de reconstructie van een bestaande weg.

De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor moet met een ontheffing een hogere waarde worden vastgesteld.

Beoordeling
Dit bestemmingsplan maakt het realiseren van twee woningen mogelijk. De situering van de woningen wijzigt niet ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt. Overigens bevindt het plangebied zich buiten de geluidzone van de Grote Molenstraat en is de toegangsweg vanaf de Grote Molenstraat tot aan het perceel een doodlopende weg, uitsluitend naar het plangebied. Een akoestisch onderzoek is dan ook niet nodig.

Conclusie
Het aspect geluid levert geen belemmering voor het plan op.

5.3 Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen staan beschreven in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen.

Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;
• het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Om te bepalen of een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld, waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:

• het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;
• het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2 µg/m3).

Beoordeling
Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe functies of extra woningen mogelijk. De ontwikkeling valt zonder meer onder de drempelwaarden van de in de regeling NIBM opgenomen lijst met categorieën van gevallen en draagt niet in betekenende mate bij.

Om te bepalen of ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat is gekeken naar de achtergrondwaarden nabij de planlocatie. De achtergrondwaarden kunnen achterhaald worden door middel van de NSL-monitoringstool. Uit de tool kan opgemaakt worden, dat bij de meetpunten, die het dichtst bij de planlocatie liggen, de NO2-concentratie en PM10-concentratie onder 35 µg/m3 ligt. De PM10 overschrijdingen liggen onder de 35 dagen en de PM2,5-concentraties liggen onder de 20 µg/m3. Deze waarden liggen daarmee allemaal onder de te hanteren normen. Om deze reden is sprake van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van luchtkwaliteit in het plangebied.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies, zoals woningen. Bij de planontwikkeling moet rekening worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren.

Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Als bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).
Onderscheid wordt gemaakt in twee omgevingstypen, uitgaande van het principe van functiescheiding: rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied en gemengd gebied. In gemengd gebied worden de richtafstanden één afstandsstap verlaagd.

Beoordeling
Met dit bestemmingsplan worden geen nieuwe functies mogelijk gemaakt. Er wordt een grotere woning toegestaan, maar de situering van deze woning wijzigt niet. Deze blijft binnen het bestaande bouwvlak. Dit betekent dat er in het kader van bedrijven en milieuzonering geen relevante wijziging plaatsvindt.

In het kader van de bestemmingsplanherziening 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108' is dit aspect verantwoord. In de omgeving van het plangebied bevinden zich enkele bedrijven. In de navolgende tabel wordt dit weergegeven en wordt getoetst of de nieuwe woning binnen de richtafstand ligt.

Adres	Bedrijf	Milieucategorie	Richtafstand	Afstand werkelijk
De Park 4	Melkveehouderij	3.2	100 m	ca. 400 m
Grote Molenstraat 108	Bed & breakfast, theehuis, zorgfunctie	1	10 m	10 m
Grote Molenstraat 116	Bloemen- en fruitteelt met streekwinkel	2	30 m	ruim 180 m
Grote Molenstraat 96	Afvalverwerkingsbedrijf	3.1	50 m	ca. 160 m

Tabel 1: bedrijven en milieuzonering

Uit het overzicht blijkt dat bij de woning wordt voldaan aan alle richtafstanden ten opzichte van omliggende bedrijven. Dit geldt overigens eveneens voor de westelijke woning in het plangebied. Ook ten aanzien van de activiteiten binnen het plangebied (theehuis, bed & breakfast, zorg) wordt voldoende afstand (minimaal 10 meter) in acht genomen. Dit betekent dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de woning.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.5 Geurhinder

Op 1 januari 2007 is de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt het toetsingskader voor vergunningen op grond van de Wet milieubeheer, waar het gaat om geurhinder veroorzaakt door het houden van dieren. Daarnaast is de wet van belang in verband met de zogenoemde 'omgekeerde werking' in het kader van de ruimtelijke ordening.

De Wgv kent een aantal standaardnormen. Daarnaast hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om binnen een wettelijk bepaalde bandbreedte van deze standaardnormen af te wijken. Op deze wijze kan de gemeente een geurhinderbeleid vaststellen, dat is afgestemd op de plaatselijke situatie. Voor het plangebied en omgeving is geen gemeentelijke verordening vastgesteld.

Naast de Wgv is sinds 1 januari 2013 ook het Activiteitenbesluit milieubeheer van belang in het kader van de omgekeerde werking. De meeste veehouderijen vallen sindsdien onder de werking van het Activiteitenbesluit. Het Activiteitenbesluit vormt voor wat betreft de 'omgekeerde werking' het toetsingskader voor deze veehouderijen.

Beoordeling
Binnen een straal van circa 400 meter rondom het plangebied zijn geen veehouderijen aanwezig. De melkveehouderij aan De Park 4 ligt op circa 400 meter afstand van het plangebied. Er worden bovendien geen nieuwe geurgevoelige objecten mogelijk gemaakt en de situering van geurgevoelige objecten wijzigt niet ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen. Daarom is uitgesloten dat er vanuit het aspect geurhinder belemmeringen optreden vanwege dit plan.

Conclusie
Er zijn vanuit het aspect geurhinder geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij bouwontwikkelingen. In het kader van functiewijziging en herinrichting vormt de bodemkwaliteit bij ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. De Bouwverordening bevat een verbod op het bouwen van woningen op verontreinigde grond.

Beoordeling
In het kader van de bestemmingsplanherziening 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' was sprake van een functiewijziging naar 'wonen'. Met het huidige bestemmingsplan is er geen sprake van een functiewijziging. Een onderzoek naar de bodemkwaliteit is ten aanzien van de twee nog op te richten woningen in het plangebied noodzakelijk. Voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt verleend, moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Conclusie
Op voorhand zijn er wat betreft het aspect bodemkwaliteit geen belemmeringen voor het beoogde gebruik te verwachten. Voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen wordt verleend, moet een verkennend bodemonderzoek plaatsvinden.

5.7 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de veiligheidsrisico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. Deze externe veiligheidsrisico's moeten worden beoordeeld voor twee risiconormen, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Voor beide risiconormen geldt dat hoe groter de afstand tussen planontwikkeling en risicobron is, des te kleiner zal de impact van het plan zijn op de hoogte van het risico.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico (PR) heeft tot doel om hetzelfde minimale beschermingsniveau te bieden voor iedere burger in Nederland. Het PR beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het PR wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn, etc.), waarbij de 10-6-contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico
Het groepsrisico (GR) is een afwegingsinstrument dat tot doel heeft een bewuste afweging te stimuleren over het risico op een ongeval met een groot aantal slachtoffers. Het GR beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het GR wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1.000 personen) wordt afgezet tegen de kans daarop. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het GR (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken.

Samen met de hoogte van het GR moeten andere kwalitatieve aspecten worden meegenomen in de beoordeling van het GR. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer.

Beoordeling
Met dit bestemmingsplan wordt een grotere woning op een bestaande woonlocatie mogelijk gemaakt. De situering van deze woning, een kwetsbaar object, wijzigt niet. Voor het overige zijn er geen functionele en ruimtelijke wijzigingen, die in het kader van het aspect externe veiligheid van belang zijn. Nader onderzoek en verantwoording ten aanzien van het PR en GR zijn niet noodzakelijk.

Conclusie  
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

5.8 Kabels en leidingen

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats kunnen vinden.

Beoordeling en conclusie
In of nabij het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en/of leidingen aanwezig. Daarnaast vinden er geen relevante wijzigingen voor kabels en leidingen plaats. Er is dan ook geen sprake van belemmeringen.

5.9 Waterparagraaf

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder b) moet inzicht worden gegeven in de gevolgen voor de waterhuishouding die samenhangen met de ruimtelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij zijn de hierna beschreven beleidsstukken van belang.

Rijksbeleid
Nationaal waterplan
In december 2015 stelde het kabinet het Nationaal Waterplan vast. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water, en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiertoe worden genomen.

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Provinciaal beleid
Provinciaal Waterplan
In het Waterplan Gelderland is het waterbeleid beschreven aan de hand van een aantal thema's, zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2027 en 2015 er liggen. Daarbij is beschreven hoe de provincie voor de planperiode de uitvoering van acties ziet om die doelstellingen te bereiken. Bij sommige thema's gelden aanvullende waterdoelstellingen voor specifieke waterhuishoudkundige functies.

Waterschap Rivierenland
Waterbeheerplan 2016-2021
Dit plan, vastgesteld op 27 november 2015, gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkering en waterketen. In het Waterbeheerplan staat wat Waterschap Rivierenland de komende periode gaat doen om inwoners van het rivierengebied veiligheid en voldoende schoon en mooi water in sloten en plassen te kunnen blijven bieden. Het plan is in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe opgesteld.

Keur Waterschap Rivierenland 2014
Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de 'Keur Waterschap Rivierenland 2014' van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het Waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is, zijn vastgelegd in de legger wateren.

Realisatie van nieuwe bebouwing en/of verhard oppervlak moet hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij het toevoegen van bebouwing of verharding geldt een compensatieplicht. Er geldt een eenmalige vrijstelling van de compensatieplicht wanneer minder verharding dan 500 m² in stedelijk gebied of minder dan 1.500 m² in landelijk gebied wordt toegevoegd.

Gemeente Overbetuwe
Waterplan Overbetuwe
In 2008 stelde de gemeente Overbetuwe in samenwerking met het Waterschap Rivierenland het Waterplan Overbetuwe vast. Het waterbeheerplan van het waterschap is later geactualiseerd (zie hierboven), ook in samenwerking met onder meer de gemeente Overbetuwe. Beide plannen gelden naast elkaar.

In het Waterplan Overbetuwe wordt het beleidskader geschetst en worden concrete maatregelen voor het watersysteem uitgewerkt. Naast het waterplan wordt parallel een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) opgesteld waarin de maatregelen voor de riolering (waterketen) worden uitgewerkt.

Met het opstellen van een waterplan wordt inzicht gegeven in de relevante wateropgaven voor de gemeente Overbetuwe, zoals:

• wateroverlast, het zoeken van oplossingen om wateroverlast tegen te gaan;
• waterkwaliteit, het onderzoeken van mogelijkheden voor het verbeteren van de waterkwaliteit;
• grondwater, het inventariseren van grondwateroverlast;
• beleving van water, burgers betrekken bij water;
• afspraken en taken van waterschap en gemeente.

Beoordeling (watertoets)
Er worden met dit bestemmingsplan geen ruimtelijke ingrepen voorzien, die tot een toename van bebouwing of verhard oppervlak leiden. Weliswaar is er sprake van een grotere woning dan momenteel is toegestaan, maar de mogelijkheid om een bijgebouw op te richten wordt geschrapt. De oppervlakte van de bouwmassa met een geïntegreerde berging is niet groter dan wanneer de woning met een los bijgebouw zou worden gerealiseerd. Daardoor heeft dit bestemmingsplan op zichzelf geen invloed op de oppervlakteverharding of het watersysteem op deze locaties. Ook negatieve effecten op oppervlaktewater of op de veiligheid van een waterkering zijn op voorhand uitgesloten.

De opeenvolgende ontwikkelingen op deze locatie moeten echter ook in samenhang worden bezien om de waterhuishoudkundige gevolgen te kunnen beoordelen. Er wordt 2.000 m² aan bebouwing gesloopt en daarnaast vinden er functionele wijzigingen binnen bestaande bebouwing plaats. De nieuwbouw bestaat uit twee woningen met bijgebouw, theehuis met terras en een kapschuur. Met de realisatie van deze bebouwing neemt de totale oppervlakte aan verharding af met meer dan 1.000 m², waardoor er sprake is van een hydrologisch gunstige ontwikkeling.

Conclusie
Waterhuishoudkundig zijn er geen bezwaren of voorwaarden verbonden aan dit bestemmingsplan. De totale ontwikkeling heeft een positief effect op de waterhuishouding door de afname van verhard oppervlak.

5.10 Flora en Fauna

De bescherming van de natuur is sinds 1 januari 2017 vastgelegd in de Wet Natuurbescherming (Wnb). Deze heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en faunawet en de Boswet vervangen. De Wnb geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Wnb de uitvoering van het plan niet in de weg staat in verband met de bescherming van gebieden en dier- en plantsoorten. De provincies zijn het bevoegd gezag voor zowel de gebieds- als de soortenbescherming.

Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming opgenomen van Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet worden onderzocht of dit plan, afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten, significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Natura 2000-gebieden hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden en verstoring kunnen veroorzaken, moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Een ruimtelijk plan dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan alleen worden vastgesteld als uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Als deze zekerheid er niet is, kan het plan worden vastgesteld als wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voorhanden;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard; en
• de noodzakelijke compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen: Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. Voor deze gebieden geldt een planologisch beschermingsregime. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt in het Gelders Natuurnetwerk (GNN) met de bijbehorende Groene Ontwikkelingszones (GO). Activiteiten in deze gebieden zijn alleen toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op de wezenlijke kenmerken of waarden of als deze kunnen worden tegengegaan met mitigerende maatregelen.

Soortenbescherming
In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn;
• de bescherming van overige soorten.

Per beschermingsregime is aangegeven welke verboden er gelden en onder welke voorwaarden ontheffing of vrijstelling kan worden verleend door het bevoegd gezag.

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet in de buurt van een Natura 2000-gebied; deze bevinden zich buiten een straal van 3 kilometer rondom het plangebied. Het plangebied ligt ook buiten het GNN. Dit bestemmingsplan maakt uitsluitend een grotere woning mogelijk dan in de bestaande situatie het geval is. Gezien de aard van de ontwikkeling en de afstand tot beschermde natuurgebieden, zijn negatieve effecten op deze gebieden op voorhand uitgesloten. Wat betreft gebiedsbescherming zijn er dan ook geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Soortenbescherming
In de agrarische bebouwing, die wordt gesloopt, worden momenteel caravans gestald. Door het huidige gebruik is het niet aannemelijk dat zich hier beschermde dier- en/of plantsoorten vestigen. Aan de zuidkant van het plangebied, waar de nieuwe woningen worden opgericht, is de grond in gebruik als tuin, met alleen aan de randen struikbeplanting. Mogelijk komen grondgebonden zoogdieren voor, zoals de spitsmuis en de huisspitsmuis. Voor deze soorten geldt een algemene ontheffing. In de struikbeplanting komen mogelijk vogels, zoals de merel, koolmees, pimpelmees, vink of roodborst, rusten en/of broeden. De gunstige staat van instandhouding van deze soorten broedvogels komt niet in gevaar als de begroeiing wordt verwijderd. In de directe omgeving vinden deze soorten in voldoende mate vergelijkbaar leef- en broedgebied. Hun natuurlijke verspreidingspatroon zal niet worden gewijzigd.

Met inachtneming van de algemene zorgplicht ten aanzien van beschermde soorten, zijn negatieve effecten op beschermde soorten redelijkerwijs uit te sluiten.

Conclusie
Naar verwachting treden er geen negatieve effecten op voor mogelijke flora- en faunawaarden. Flora- en faunaonderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Het aspect 'flora en fauna' vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

5.11 Archeologie en cultuurhistorie

De bescherming van archeologisch en cultureel erfgoed in Nederland is vastgelegd in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in het plan rekening worden gehouden met cultuurhistorische waarden.

De gemeente Overbetuwe heeft voor haar gemeentelijk grondgebied een erfgoedplan en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt. Het erfgoedplan beoogt versterking van de plaats en betekenis van cultuurhistorie als factor in het ruimtelijk beleidsproces.

Archeologie
In het plangebied zijn de bestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 2 en 3' van toepassing. Deze verwachtingswaarden komen overeen met de archeologische beleidskaart. Ter plaatse van de bouwvlakken geldt de eerstgenoemde bestemming. Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe bebouwing mogelijk waarmee de drempelwaarden voor archeologisch onderzoek (100 m² met een diepte van meer dan 30 centimeter) op voorhand worden overschreden. Archeologisch onderzoek is dan ook niet aan de orde in het kader van dit bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan worden de archeologische verwachtingswaarden, zoals aangegeven op de gemeentelijke beleidskaart, vertaald met dubbelbestemmingen op de verbeelding, zoals in de huidige situatie al het geval is. Op deze wijze is de bescherming van eventuele archeologische waarden voor de toekomst gewaarborgd. Als er sprake is van een bouwplan, waarbij de drempelwaarden worden overschreden, dan moet een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend.

Cultuurhistorie
De locatie ligt in het oostelijk deel van het rivierengebied waarin de oudste vondsten stammen uit het Laat Paleolithicum, de Steentijd. De vroegste vindplaatsen die wijzen op nederzettingen stammen uit de IJzertijd. In de Romeinse tijd breidt de Romeinse occupatie zich uit tot over de Betuwe en het gebied rond Elst wordt sterk geromaniseerd. In die periode liepen de stroomgeulen nog langs de oeverwallen. De stroomgeulen vormden in de Romeinse tijd belangrijke verbindingen over het water van Nijmegen naar de noordelijke verdedigingslinie.

Waarschijnlijk liepen er ook (onverharde) wegen over de oeverwallen langs deze stroomgeulen. Ten noorden van Elst is een dergelijke weg aangetoond bij archeologisch onderzoek in het tracé van de Grote Molenstraat. In de Middeleeuwen vormden de oeverwallen het hart van de menselijke bewoning. De oude bewoningskernen in de Oost-Betuwe zijn naar huidige inzichten in ieder geval vanaf de Vroege Middeleeuwen permanent bewoond, maar kunnen al eerder bewoond zijn geweest. De overige gebieden (komgronden) werden hoofdzakelijk gebruikt voor het weiden van vee.

De laatste tweeduizend jaar is het vooral de mens die het landschap naar haar hand heeft gezet en haar uiteindelijke vorm heeft gegeven. In de periode na de Tweede Wereldoorlog, van de wederopbouw tot nu, zijn de ontwikkelingen in een stroomversnelling gegaan. De sterke toename in de bevolkingsomvang, toegenomen mobiliteit, technische ontwikkelingen, etc. hebben het landschap in enkele generaties een heel ander aanzien gegeven.

Het gebied is voor 1900 voornamelijk een akkerbouwgebied geweest. Dit was het geval tot ca. 1900. Vanaf die tijd zijn er op enkele plaatsen fruitboomgaarden gerealiseerd. In de na-oorlogse jaren zijn deze fruitboomgaarden uitgebreid, met een hoogtepunt in de jaren ‘50, ‘60 en ‘70 van de vorige eeuw. De verkaveling is tot eind jaren ‘70 nog grotendeels intact gebleven. In de laatste decennia (vorige eeuw tot heden) is achtereenvolgens door schaalvergroting, een veranderende markt en de economische crisis de hoeveelheid boomgaarden afgenomen.

Met het inrichtings- en beeldkwaliteitsplan Grote Molenstraat 108, Elst (Bijlage 1 bij de planregels) is op basis van onder andere deze cultuurhistorische informatie een beeldkwaliteits- en inrichtingsplan gemaakt. Hiermee is getracht om het plangebied en haar omgeving een kwalitatieve impuls te geven. Daarmee kan worden geconcludeerd dat voldaan wordt aan het provinciaal beleid voor de Romeinse Limes en dat het initiatief niet zorgt voor belemmeringen met betrekking tot het aspect cultuurhistorie.

5.12 Verkeer en parkeren

Parkeren
De gemeente Overbetuwe heeft haar parkeerbeleid en -normen vastgelegd in de Nota Parkeernormen gemeente Overbetuwe 2016. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een grotere vrijstaande woning mogelijk dan volgens het huidige bestemmingsplan is toegestaan. Dit voornemen levert geen wijziging in de parkeerbehoefte op. De woningen zijn in zowel de huidige als toekomstige situatie aangemerkt als 'Koop, vrijstaand'. In het buitengebied is een parkeernorm van 2,8 parkeerplaatsen per woning van toepassing op dit type woning. Er is op de woonpercelen voldoende ruimte voor de benodigde parkeerplaatsen beschikbaar.

Met betrekking tot de overige functies in het plangebied, geldt dat er geen wijziging optreedt ten opzichte van de huidige situatie. In het plan is een parkeerregeling opgenomen, waarmee gewaarborgd is dat in geval van nieuwbouw of een functiewijziging voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden.

Het aspect parkeren zorgt daarom niet voor belemmeringen.

Verkeer
Voor het bepalen van de verkeersgeneratie, kan gebruik worden gemaakt van de kencijfers van CROW-publicatie 381. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van een grotere vrijstaande woning mogelijk dan volgens het huidige bestemmingsplan is toegestaan. Dit voornemen levert geen wijziging in het te verwachten aantal verkeersbewegingen op. De woonpercelen blijven ontsloten via een eigen weg richting de Grote Molenstraat.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemene opzet

Inleiding
Dit hoofdstuk bevat de concrete vertaling van de ontwikkeling (zoals beschreven en verantwoord in de voorafgaande hoofdstukken) in het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan (de verbeelding en regels).

Het bestemmingsplan 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108 en ongenummerd, Elst' bestaat uit de volgende onderdelen:

De toelichting
In de toelichting is de ontwikkeling verantwoord, zowel op basis van het beleid, als op basis van milieu-hygiënische aspecten, aangevuld met een toelichting op de juridische opzet.

De bestemmingsregels
De bouw- en gebruiksregels binnen de verschillende bestemmingen. Daarnaast zijn waar nodig afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden opgenomen, om het plan de benodigde flexibiliteit te geven.

De verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen 'Maatschappelijk', 'Wonen', 'Agrarisch - De Park', 'Groen', 'Verkeer', 'Waarde - Archeologische verwachting 2' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3' opgenomen met een aantal daarbij behorende aanduidingen. Waar nodig zijn deze in paragraaf 6.2 nader toegelicht.

De opzet van het plan
Het bestemmingsplan is een juridisch plan, dat bindend is voor de burgers en voor de overheid. Qua systematiek is aangesloten bij de huidige bestemmingsplannen 'Buitengebied, Grote Molenstraat 108, Elst' en 'Verzamelbestemmingsplan 2018 najaar (3 locaties)'.

Bouwplan
Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend wordt, zijn in eerste instantie de bestemming met bijhorende regels van belang. Als het nieuwe en het beoogde gebruik past binnen de toegekende bestemming, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend.

6.2 Toelichting op de verbeelding en regels

Op de verbeelding zijn de bestemmingen onderscheiden. De bestemmingen zijn afgeleid uit het gebruik (de aanwezige functies). De bestemmingen vormen het zogenaamde casco van het plan, waarvan in beginsel niet mag worden afgeweken.

Agrarisch - De Park
Het oostelijke perceelsgedeelte behoudt de bestemming 'Agrarisch - De Park', zonder bouwvlak. Aangesloten is op de huidige bestemming, die overeenkomt met het aansluitende bestemmingsplan 'Park Lingezegen'.

Deze gronden zijn met name bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijfsvoering, hobbymatig agrarisch grondgebruik, extensieve dagrecreatie, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Omdat er geen bouwvlak is opgenomen, zijn de bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zeer beperkt.

Groen
In het inrichtingsplan wordt centraal op het perceel een groene inrichting voorzien. Dit betreft onder meer de hoogstamfruitboomgaard en de morellen met omringende haag. Ten behoeve van deze inrichting is de bestemming 'Groen' opgenomen. Voor de overige groenelementen (hagen) is van belang dat deze niet van dusdanige omvang zijn, dat een groenbestemming nodig is. Dergelijke elementen zijn tevens toegestaan binnen de overige bestemmingen.

De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, hobbymatige fruitteelt, extensief recreatief medegebruik en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan.

Maatschappelijk
Deze bestemming is opgenomen aan de noordkant van het perceel. Gekozen is voor een maatschappelijke bestemming, omdat het familiehuis de hoofdfunctie op dit perceel wordt.

Gebruik
De gronden zijn bestemd voor een woon-zorgcomplex, een bed & breakfast, een theehuis met terras (max. 50 m²), de bestaande bedrijfswoning en hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatige fruitteelt. De bed & breakfast, de bedrijfswoning en het theehuis zijn specifiek aangeduid. Tevens zijn bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven toegestaan.

Bouwen
Binnen de bestemming zijn diverse bouwvlakken opgenomen, die corresponderen met de deels al aanwezige en deels te realiseren bebouwing. Gekozen is voor een specifieke manier van bestemmen, gelet op de gewenste inrichting van het perceel. Gebouwen zijn uitsluitend binnen de bouwvlakken toegestaan; de maximale goot- en bouwhoogten zijn per gebouw op de verbeelding aangegeven. Voor een aantal gebouwen zijn specifieke aanvullende maatvoeringseisen opgenomen in het plan.

In de bouwregels is voorwaardelijk verplichtend opgenomen dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer alle bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied zijn gesloopt.

Het bouwen van een theehuis is uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde, dat binnen de aangrenzende bestemming 'Verkeer' een fiets- en voetgangerspad is aangelegd.

Verkeer
Aan de noordzijde wordt een fiets- en voetgangersverbinding gerealiseerd conform de voorwaardelijke verplichting binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Hiervoor is de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Op deze gronden zijn wegen en straten, wandel- en fietspaden en bijbehorende voorzieningen, zoals groen en parkeren toegestaan. Binnen de bestemming mogen uitsluitend nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Wonen
Gebruik
De twee woonpercelen aan de zuidkant van het plangebied blijven bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, de uitoefening van een aan huis gebonden beroeps- of bedrijfsactiviteit (onder voorwaarden) en hobbymatig agrarisch gebruik en hobbymatige fruitteelt. Een en ander met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groenvoorzieningen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, tuinen en erven.

In de gebruiksregels is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de benodigde landschappelijke inrichting, zoals opgenomen in het inrichtingsplan, tijdig wordt gerealiseerd. De inpassing moet na realisatie in stand worden gehouden. Tevens is voorwaardelijk verplichtend opgenomen dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer alle bestaande voormalige agrarische bedrijfsgebouwen in het plangebied zijn gesloopt. Deze voorwaardelijke verplichting sluit met de voorliggende bestemmingsplanherziening weer correct aan op de bedoeling van deze bepaling in het huidige bestemmingsplan.

Bouwen
Hoofdgebouwen zijn uitsluitend binnen de op maat opgenomen bouwvlakken toegestaan. De bouwvlakken zijn ongewijzigd ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Er is bij het opnemen van de bouwvlakken een kleine flexibiliteitsmarge in acht genomen. De maximale goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3 en 7 meter en zijn aangegeven op de verbeelding. De maximale inhoud is 600 m³ voor de westelijke woning en 1.000 m³ voor de oostelijke woning. Laatstgenoemde inhoud is gewijzigd ten opzichte van het huidige bestemmingsplan vanwege de benodigde afstemming van het ingediende bouwplan op het beeldkwaliteitsplan.

Voor de oostelijke woning geldt, dat er sprake zal zijn van een inpandig bijbehorend bouwwerk (geïntegreerde bouwmassa). Bij deze woning wordt buiten het bouwvlak geen (extra) bijgebouw toegestaan.

Bij de westelijke woning zijn aan- en uitbouwen en bijgebouwen buiten het bouwvlak toegestaan. Deze moeten minimaal 3 meter achter de voorgevel van de woning worden gesitueerd. Voor de aan- en uitbouwen en bijgebouwen is een specifiek aanduidingsvlak 'bijgebouwen' opgenomen. De maximale oppervlakte is overeenkomstig het inrichtingsplan 80 m².

Waarde - Archeologische verwachting 2 en Waarde - Archeologische verwachting 3
In het plan zijn de huidige archeologische dubbelbestemmingen overgenomen ten behoeve het behoud en de bescherming van archeologische waarden in of nabij het plangebied. Naast de betreffende dubbelbestemming hebben de betrokken gronden altijd nog de betreffende hoofdbestemming. De regels van de hoofdbestemming en de dubbelbestemming zijn beide van toepassing, maar bij strijd tussen deze bepalingen prevaleren de bepalingen van de dubbelbestemming. De reden hiervoor is dat de belangen van de dubbelbestemming zwaarder wegen dan die van de hoofdbestemming. De dubbelbestemming bevat een omgevingsvergunningplicht en plicht tot het doen van archeologisch onderzoek voor bodemingrepen dieper dan 0,3 meter onder het maaiveld en groter dan 100 m² respectievelijk 500 m². Voordat een omgevingsvergunning voor het 'bouwen' wordt verleend, zal een archeologisch onderzoek moeten worden uitgevoerd.

Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels
In dit artikel is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat nieuwe bebouwing pas mag worden opgericht wanneer de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt zijn.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat de vormen van gebruik, die in ieder geval strijdig zijn met de regels van het bestemmingsplan voor alle opgenomen bestemmingen.

Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een omgevingsvergunning afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning af te kunnen wijken van de regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan door middel van een wijzigingsplan afgeweken kan worden van het bestemmingsplan. Dit betreft kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Het voor alle bestemmingsplannen verplichte overgangsrecht is opgenomen. Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Financiële toelichting

Uitgangspunt voor de beoogde ontwikkelingen is dat deze voor de gemeente budgetneutraal worden ontwikkeld. Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad van Overbetuwe verplicht om, indien er sprake is van een bouwplan, de gemeentelijke kosten te verhalen. In dit geval is sprake van een bouwplan, omdat een nieuw hoofdgebouw mag worden gebouwd.
 
De kosten worden verhaald middels een met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst. Met de ontwikkelende eigenaar van de gronden is tevens een planschadeovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten, dit is daarin op afdoende wijze vastgelegd. Met de afgesloten overeenkomst is het kostenverhaal voldoende verzekerd en is de financiële haalbaarheid in voldoende mate aangetoond.

 

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Bovendien kan het noodzakelijk zijn om belanghebbenden de gelegenheid te bieden om hun visie over het plan te kunnen geven. Dit is afhankelijk van de inspraakverordening van de gemeente. Pas daarna kan de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan van start gaan.

8.2 Inspraak

De Wro zelf bevat geen bepalingen over inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Voor dit bestemmingsplan vond, gezien de geringe wijziging die met deze bestemmingsplanherziening mogelijk wordt gemaakt, geen inspraak plaats.

8.3 Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen. Ook moet overleg worden gepleegd met die diensten van provincie en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of die belast zijn met de behartiging van belangen, welke in het plan in het geding zijn. Gezien de aard van de ontwikkeling in het plan, vond in dit geval geen vooroverleg plaats.

8.4 Vaststellingsprocedure

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader ter visie gelegd gedurende een periode van zes weken vanaf 10 oktober 2019. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Er zijn geen zienswijzen ingediend

Het plan is vervolgens op 10 maart 2020 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van Overbetuwe.

8.5 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.